PROCESO DE VENTA DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO HOTEL NATANIA Y LOS INMUEBLES DONDE DESARROLLA SU ACTIVIDAD, UBICADO EN SAN ANDRES ISLAS.

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PROCESO DE VENTA HOTEL NATANIA SAN ANDRES ISLA

HOTEL NATANIA

PROCESO DE VENTA HOTEL NATANIA SAN ANDRES ISLA

VENTA DEL HOTEL NATANIA, SAN ANDRES ISLA Consultorías Inversiones y Proyectos Ltda. Información: www.cipfirm.com

VENTA HOTEL NATANIA SAN ANDRES El presente Documento, ha sido elaborado por CONSULTORIAS INVERSIONES Y PROYECTOS LTDA, y su uso es exclusivo del Propietario y su organización.

OBJETIVO DEL PROCESO DE VENTA Realizar la venta del establecimiento de comercio “Hotel Natania”, así como del inmueble requerido para el desarrollo de la actividad comercial identificado con matrícula inmobiliaria Nº 450-19041, ubicado en la carrera 6 No 1- 175 en el sector denominado Macca Ground, zona comercial, turística y hotelera del centro de la ciudad de San Andrés Islas, y del inventario de los bienes muebles y enseres de dotación del hotel. EL CARIBE Para la década de los 90’s casi todos los países de la región hicieron del turismo una industria, gracias a los flujos internacionales que permitieron una recuperación del crecimiento económico de la región. Surgiendo así una nueva característica: el turismo como actividad económica de la región como base para obtener ventajas económicas. Según el informe de la CEPAL, en América Latina y el Caribe el turismo es una de las actividades económicas que más progresó en los últimos años y su importancia ha aumentado en la generación tanto de valor agregado, como de divisas. Es una región turística por excelencia gracias a sus recursos naturales que la hacen ser una de las regiones más apetecidas. El turismo como actividad económica se caracteriza por ser una actividad generadora de beneficios como construcción de infraestructura, conservación del medio ambiente y costumbres. La región del Caribe evidencia un alto atractivo y una posición competitiva media en el turismo cultural, de congresos, sol y playa y

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turismo de naturaleza para el mercado nacional. También evidencia una posición competitiva media y atractivo alto en el turismo cultural y de cruceros; mientras el turismo de naturaleza, sol y playa y congresos tienen una posición competitiva débil, aunque el producto es atractivo para el mercado internacional1. En el caso colombiano, el Caribe históricamente se ha caracterizado por ser la región con mayor vocación turística del país, destacándose los casos de Cartagena, San Andrés y Santa Marta. Colombia hace parte del corredor náutico del Caribe, donde circulan anualmente cerca de dos millones de veleros y yates. El tipo de turista internacional orientado a este turismo posee una capacidad de gasto, cuatro veces superior al turista promedio que acude a nuestras costas. En el contexto nacional el Caribe colombiano es líder en turismo al contar con Cartagena, San Andrés y Santa Marta, considerados los principales destinos turísticos tanto para el mercado nacional como para el internacional. El desarrollo del turismo de la región es favorecido por su localización geográfica ante el mar Caribe, su capacidad hotelera y su oferta de servicios. También por sus costas con zonas de gran interés turístico y medio ambiental; además de su riqueza natural que la hacen acreedora de tres declaratorias de Reserva de Biosfera por parte de la Unesco2.

SAN ANDRES ISLA

ESTADÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS

POBLACIÓN Según datos del Banco de la República del año 2002, San Andrés contaba con 69.376 habitantes y Providencia con 5.293, para un total de 74.669 habitantes.

1 “Plan maestro de turismo del litoral del Caribe colombiano”, Barranquilla, octubre de 2003. 2 Turismo y desarrollo en el Caribe colombiano Por: María Aguilera Díaz, Camila Bernal Mattos, Paola Quintero Puentes. No. 79 Nov. 2006. Documentos de Trabajo sobre economía regional.

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PIB La principal actividad económica de San Andrés es el turismo debido a su belleza natural, que incluye uno de los más grandes arrecifes de coral del Caribe y una reserva natural de gran importancia para la economía nacional y regional. La Isla fue declarada por la UNESCO como reserva de la biodiversidad en 2001. Gracias a esto, hoy en día existe una conciencia de conservación y preservación del Medio Ambiente y se propende por un turismo sostenible.

ACCESO A LA ISLA El aeropuerto de San Andrés “Gustavo Rojas Pinilla” cuenta con conexión a las principales ciudades del país, de la misma forma es posible acceder a las islas por medio marítimo desde Cartagena y Barranquilla. Según las estadísticas de Aerocivil sobre el movimiento de pasajeros y carga (TON) por departamento y por aeropuerto entre 2004 y 2007 muestran que para el 2004 San Andrés recibió 94.144 pasajeros internacionales y 700.707 pasajeros nacionales, para un total de 794.851 pasajeros. Para el 2005 el mercado domestico presentó una disminución de 6.44% con respecto al año anterior pero para el mercado internacional presentó un aumento de 5.85%. El año 2005 presentó la mayor entrada de pasajeros internacionales en el periodo de 2004-2007 con 99.658 pasajeros internacionales, pero para los años siguientes presentó disminuciones de 3.31% para 2006 y de 43.1% para 2007. De lo anterior se podría decir que la reducción del mercado internacional la suplió el mercado domestico con cifras alentadoras.

HISTORIA En particular el Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina es considerado el quinto destino predilecto de los extranjeros que visitan Colombia. San Andrés y Providencia inicialmente fue poblado por ingleses y esclavos, tanto su ubicación como su historia, cultura, características lingüísticas estaban ligadas con el Caribe inglés hasta 1953 cuando se presentó la declaración como Puerto Libre, lo cual generó la enorme inmigración de colombianos. Esta inmigración gracias al incentivo de cupo libre de aranceles permitió a turistas colombianos comprar mercancías extranjeras exentas de impuestos, generando un cambio completo en la economía y sociedad de la isla. Para la época de 1960 San Andrés presentó un crecimiento del 20 % de su población, no solo de inmigrantes colombianos sino también

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árabes y judíos, desplazando la población nativa (Raizales) lo cual llevo a que en la actualidad está población sea menor al 50%3. La tasa anual de crecimiento poblacional se elevó a 6.5% entre 1951 y 1993, pero hasta 1999 ésta tasa descendió a 2.3% debido al poco dinamismo de la economía insular4.

SECTOR TURISTICO Y HOTELRO El turismo en San Andrés se ha caracterizado por la amplia participación del segmento de turismo en grupo con 57.6 % y del turismo individual con 32%. El potencial de San Andrés es evidente, si se considera que para 2006 el 86,4% de los huéspedes domésticos viajaron por motivos de turismo en grupo e individual. Así mismo el 2007 fue un año propicio para el turismo doméstico con un 87%, la participación en turismo individual llevó la delantera con un 57.3% frente al turismo en grupo con 29.1%.

Segmento del Mercado 2007

29,10%

Turista grupo

57,6% 57,30%

Turista individual

Convenciones

Negocios

2006

32% 1,60% 4,2% 12% 6,2%

Según Cotelco en el 2006 la zona con mayor participación del segmento de negocios fue Barranquilla con el 82.8%, en el segmento de convenciones se destaco Cartagena con 28.3%, mientras que en el segmento de turismo individual y de grupo se destaco la zona de San Andrés con el 86.4%. Además, el mayor porcentaje doméstico del origen de los turistas representó un 87% en el 2007 en respuesta al crecimiento que presentó la economía y las facilidades en la adquisición de paquetes turísticos. Lo anterior se conjuga con la importancia cultural de San Andrés por ser una ciudad turística importante para el Caribe Colombiano.

3

Adolfo Meisel. Centro de estudios económicos regionales, Banco de la República, “La continentalización de la isla de San Andrés, Colombia: Panyas, raizales y turismo, 1953-2003” Pág 9.

4

ibid

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Origen del Mercado Turistico San Andres 2006 Doméstico

Extranjero

14%

Origen del Mercado Turistico San Andres 2007 Doméstico

Extranjero

13% 86%

87%

OFERTA HOTELERA La oferta hotelera a nivel nacional presentó un gran dinamismo para el período de 1999 a 2006 lo cual llevó a un crecimiento anual de 0.97%, Bogotá ubicada como la principal oferta hotelera (14.8%), seguida de Antioquia (9.1%), Bolívar (8.5%), Valle del Cauca (8.3%), Tolima y San Andrés. El porcentaje de ocupación hotelera para San Andrés en el año 2005 fue de 53.0%, superior en 6.7 puntos porcentuales al 46.3% presentado en el año 2004,5 siendo ésta cifra la más alta que presentó en los últimos años gracias a las políticas implementadas, especialmente en cuanto a campañas de promoción del turismo nacional así como la política de Seguridad Democrática que ha permitido un fuerte incremento de la movilidad de turistas nacionales. Para el 2007, el porcentaje de ocupación hotelera de San Andres fue de 55.8%, superior en 2.8 puntos porcentuales al 53% del año 2006 en la Isla, este porcentaje siguió en aumento ya que para el 2008 se ubico en 60.4%. Cabe resaltar que para el 2009 el análisis de este porcentaje se hizo de septiembre 2008 a septiembre 20096, el cual presento una diminución del 5.19% comparado con el 2008 que fue de 61.21%. 5

6

COTELCO, Operación Hotelera 2006, Pág. 6 Cifras actualizadas por Cotelco.

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La tarifa promedio prom para 2006 se ubicó en $150.760 760 presentando un incrementó frente al año anterior de 25.38%. El promedio de huéspedes por habitación vendida se ubico en 2.88 y la permanencia permanenc por noche fue de 3.96. Según Cotelco, para el 2007 la tarifa promedio estuvo en $190.109, $190 109, presentándose un aumento significativo de 26% del 2006 a 2007 y de 58% del 2005 a 2007. Para el año 2008 la tarifa promedio se ubico en $185.889 185.889 una caída del 2.22% frente al 2007. Sin embargo para el 2009 se presento un aum mento del 1.88%, tomando para el comparativo vo la muestra de septiemb de 2008 a septiembre de 20097, que paso de $182.652 en septiembre el 2008 a $186.078 en el 2009. En el 2007 la zona con mayor utilización de las agencias de viaje como sistema de reserva fue San Andrés, con el 48.4%8 frente al 2006 donde la mayor utilización fue la oficina de representación con un 63.4%. El incremento en la llegada de pasajeros a los puertos de Cartagena de Indias, Santa Marta y la isla de San Andrés también registró resultados positivos, ya que se pasó de 46.829 pasajeros en 2007 a 200.854 en la primer temporada del 2008. De acuerdo con datos suministrados por la Oficina de Proexport en Miami, el número de turistas que arribó a los puertos de Cartagena, Santa Marta y San Andrés, creció un ciento por ciento, alcanzando una cifra de 255.000 pasajeros. La mayor parte procedía de los E.U., desde los puertos de Miami y Fort Lauderdale, pero igualmente hubo quienes iniciaron la travesía desde puertos de Inglaterra, Alemania, Francia y Grecia9.

Medios de Pago 2007

2006

Voucher

12,3 9,4

Crédito del hotel Tarjeta de credito internacional Tarjeta de credito nacional Efectivo moneda extranjera

53,4

15,2

0,6 4 8,6 5,2 0,2 4

Efectivo moneda nacional

7

Información disponible por Cotelco hasta septiembre. COTELCO, Operación Hotelera 2007, Pág. 7 9 Publicación: portafolio.com.co Sección: Economía Fecha de publicación: 6 de febrero de 2009 8

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24,9

62,2

HOTEL NATANIA

El Hotel Natalia se constituyó como Sociedad limitada el treinta de Diciembre de mil novecientos noventa y seis (30-Diciembre-1996), según consta en la Escritura de Englobamiento No 1857 de la Notaria primera del Círculo de San Andres Islas. El Hotel se encuentra ubicado en la punta norte de la isla en la carrera 6 No 1-175, 175, frente al coliseo intendencial en el sector denominado Macca Ground, zona comercial, turística y hotelera del centro de la cuidad. El sector se caracteriza por tener acceso a toda clase de comercio como venta de licores, restaurantes, bares, misceláneas, agencias de viajes, turismo y hoteles. Cuenta con dos vías de acceso pavimentadas, las cuales han sido reparadas, la Avenida Colon,, vía vehicular y comercial más importante de la Isla ya que comunica el aeropuerto con la zona urbana y la Avenida Colombia, vía que es transformada en un importante y bellísimo paseo peatonal, que es la prolongación y mejoramiento de la playa, afectación positiva para su comercialización. comercialización El Hotel Natania es un edificio dificio que tiene una excelente ubicación por su cercanía a la zona comercial y a las playas más importantes de la zona de la Isla llamadas Bahía Sprat Bay, (frente al Hotel el Isleño). Ess el espacio perfecto para la estadía de turistas gracias a su excelente ubicación y facilidad a los precios. Posee un vecindario heterogéneo, donde se desarrollan las principales actividades económicas de la Isla. Una de las ventajas que presenta el hotel es su lote en forma de “L” con frente en dos calles, construido sobre un terreno ter de 1,458 metros cuadrados y con un área construida de 2,597 metros cuadrados.

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El edificio es una construcción sólida, en ferro concreto, con acabados en obra blanca de primera calidad, la propiedad ha los últimos 12 meses incluyendo cambio de pisos en áreas comunes, mantenimiento de estructuras, ampliación de áreas de la piscina, construcción de 17 nuevas habitaciones. Más de 500 Millones han sido invertidos en los últimos 3 años en renovar ren y mejorar la propiedad. La planta física del Hotel cuenta 60 habitaciones con aire acondicionado distribuidas en las diferentes 5 plantas, cuenta con área de recepción y lobby. También posee para 4 personas y un altillo. demás cuenta con restaurante, r bar en la piscina, áreas de Además recreación y para tomar el sol, 2 plantas eléctricas, mantenimiento, lavandería y amplias cisternas de agua dulce. Adicionalmente cuenta con cisternas para la recolección de agua lluvia de una capacidad capa de 208.M3, Pozo Barreno, dos plantas eléctricas una de 125 KVA y la otra planta es insonora de 250 KVA y subestación eléctrica con un transformador. En la zona de agua potable cuenta con dos d (2) bombas: una de 5 HP y otra de 2 HP. En la actualidad su estado de conservación es bueno edificio viejo y construido con c materiales pétreos coralinos los acabados son de buena calidad. Con on la reglamentación del nuevo POT, los l usos de esta zona no cambian. La norma exige mayor área para los terrenos donde se desee construir nuevos hoteles. Por este motivo es importante comentar que el Hotel Natania presenta perspectivas de valorización y comercialización excelentes. excelentes Cuando se habla de la ubicación del hotel natania se dice que queda a 40 metros m de las mejores playas de la isla, a 50 metros del Hotel Isleño, a 25 metros del hotel Cacique Toné. A solo pasos de la calle peatonal de la isla y del de nuevo centro de convenciones planea construir al frente.

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AVALÚO UND

ÁREA

VAL OR/UND

VAL OR TOTAL

DESDE CRIP CION AREA TERRENO

M2

1.458

814.845

1.188 044.000

AREA DE CONSTRUCCION

M2

2.597

1.207.554

3.136.018 137

TOTAL ES

4.324.062.137,00

Ajus te a l pes o

-0,34

V A LOR E STIMA DO UNIDA DE S PR IVA DA S

4.324.062.137

BENEFICIOS TRIBUTARIOS DEL SECTOR HOTELERO En la actualidad se cuenta con incentivos tributarios como la exención tributaria que creó la ley 788 de 2002 para los servicios hoteleros prestados en nuevos hoteles u hoteles remodelados y/o ampliados. Dicha exención se entiende sobre las rentas de los hoteles nuevos provenientes de servicios hoteleros prestados que están exentas del impuesto de renta por un término de 30 años. El Decreto 2062 del 24 de junio de 2004 otorga la calidad de Zona Franca Turística a los muelles turísticos y marinas deportivas y los terminales de cruceros.

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VENTA DEL HOTEL NATANIA, SAN ANDRES ISLA

PROCESO DE VENTA DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO “HOTEL NATANIA” Y LOS INMUEBLES DONDE SE DESARROLLA SU ACTIVIDAD, UBICADO EN LA CIUDAD DE SAN ANDRES. Este reporte fue elaborado con base en información entregada que se presume confiable. Muchas de estas opiniones son estimaciones, no se garantiza que se ajusten a los hechos reales. El Propietario y Consultorías Inversiones y Proyectos Ltda. –CIP –, no se hace responsable de otras interpretaciones o de distorsiones que del anterior informe hagan terceras partes. El Propietario y Consultorías Inversiones y Proyectos Ltda. –CIP – se reservan todos los derechos sobre esta publicación y por ende se prohíbe su reproducción total o parcial mediante cualquier medio mecánico o electrónico sin autorización escrita. Las opiniones y recomendaciones de Consultorías Inversiones y Proyectos Ltda. –CIP - en este informe son las vigentes a la fecha de publicación. Dichas opiniones y recomendaciones podrán ser cambiadas sin previo aviso de acuerdo con las condiciones del proyecto. La información presentada durante el proceso y aquella construida por el inversionista con base en ésta no servirá para reclamación alguna o ajuste a las condiciones del Proceso.

INFORMES

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