TEMA 10 LÍMITES Y LIMITACIONES − Introducción 1.− Límites y limitaciones de la propiedad 2.− Los límites del poder del propietario. Sus clases. Las relaciones de vecindad. El Medio Ambiente. El ius usus inocui 3.− Las limitaciones a la propiedad 4.− Las llamadas servidumbres administrativas 5.− Las prohibiciones de disponer • Introducción Delimitación del contenido del dº de propiedad El poder pleno que corresponde al propietario no puede ser utilizado sólo y exclusivamente para satisfacer intereses individuales, sino que su titular ha de tener en cuenta, al ejercitar su derecho, a la sociedad en la que desarrolla su actividad. Por otro lado, al titular se le imponen una serie de deberes; aparece la idea de productividad de los bienes, de forma que el propietario no podrá actuar libremente dejando improductivos sus bienes, al menos cuando puedan beneficiar a la sociedad. En definitiva, surge la función social de la propiedad, que nuestra Constitución considera como criterio delimitador de su contenido (art. 33.2º) y que, como ya sabemos, significa que unos intereses del propietario son protegidos y otros no. La Ley, teniendo en cuenta la función social de los bienes de que se trate, debe tratar de compaginar los intereses individuales con los de la colectividad, delimitando así el contenido del derecho. Ello da lugar a que no se hable de propiedad, sino de propiedades, es decir, de una pluralidad de derechos plenos sobre la cosa, según la clase de ésta: propiedad urbana, propiedad rústica, minera, forestal, de objetos pertenecientes al patrimonio histórico − artístico, etc. Cada uno de ellos constituye un régimen distinto, adecuado a la naturaleza específica del objeto. [ Hablar de propiedades en vez de propiedad no desvirtúa la concepción unitaria del dº de propiedad. El carácter unitario del dº de propiedad es perfectamente compatible con la existencia de diversos estatutos de la propiedad ] Ahora bien, ¿cómo delimitar el poder conferido? Hemos de buscar un procedimiento que nos permita, para cada caso concreto, averiguar hasta donde llega el poder sobre la cosa, es decir, que nos permita conocer la plenitud del poder conferido. La doctrina moderna está de acuerdo en la necesidad de limitar el contenido del dº de propiedad de forma negativa, es decir, mediante la determinación de aquello a lo que no alcanza el poder conferido al propietario, 1

para de esta forma llegar al aspecto positivo, es decir, lo que el propietario puede hacer: el agere licere. Surge así la distinción entre límites y limitaciones del dº de propiedad. 1.− Límites y limitaciones de la propiedad 1.1.− Concepto La distinción que analizamos tiene su origen en la doctrina alemana, sobre todo a partir de GIERKE. Para ellos era necesario distinguir entre aquellas restricciones impuestas al dº de propiedad sobre un contenido normal y preexistente, de aquellas otras que vienen a determinar los confines de dicho contenido. Utilizan para expresar esos dos conceptos términos distintos: límites y limitaciones. Por límite se entiende aquellas restricciones que definen la propiedad, puesto que circunscriben su esquema típico a un determinado ámbito de poder; son, por consiguiente, normales y constantes. Las limitaciones comprimen el contenido de la propiedad dentro de un ámbito más restringido que el típico y normal. ALBALADEJO considera como límites las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del propietario, es decir, el régimen ordinario de restricciones a que está sometido tal poder. Las limitaciones son aquellas que, procediendo de muchas causas, pueden reducir, en casos singulares, el poder que normalmente tiene el dueño de la cosa. 1.2.− Diferencias entre límite y limitación De acuerdo con las definiciones dadas, existen las siguientes diferencias entre límite y limitación: • El límite, a diferencia de la limitación, no representa un gravamen para los diversos propietarios, sino el punto de equilibrio para una coexistencia ventajosa de sus propiedades en el ámbito de la convivencia social. • Los límites no suponen disminución del patrimonio de quien los sufre, ni acrecimiento del que se aprovecha de ellos: por eso no llevan consigo, a diferencia de la limitación, la percepción o el pago de una indemnización. • Al tratar la ley los límites de la propiedad no está sacrificando el interés del algún sujeto en relación a otro, sino coordinando los intereses de todos en orden al bien común. • Las características esenciales de los límites son la generalidad y la igualdad; la limitación, por el contrario, se establece en casos singulares y supone una desigualdad respecto al contenido normal y típico del dº de propiedad. • El límite es connatural al dº de propiedad o proviene de una norma; la limitación requiere un acto especial relativo a la cosa de cuya propiedad se trate. • El límite no es necesario probarlo, basta invocar la norma jurídica que los establece. La limitación si es necesario probarla, pues la propiedad se considera libre de cargas y gravámenes. 2.− Los límites del poder del propietario. Sus clases. Las relaciones de vecindad. El Medio Ambiente. El ius usus inocui. A) ABUSO DEL DERECHO • Límites Intrínseco

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B) IUS USUS INOCUI Clases de Límites A) Las relaciones de vecindad 2. Límites en interés privado • Derechos reales de Adquisición (tanteo y retracto) C) La medianería 3. Límites en interés público Los límites en interés público se regulan por las leyes o reglamentos que los determinen, y, en su defecto, por lo dispuesto en el Cc (art. 550). Los establecidos en interés privado se rigen por las disposiciones del Cc, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural (art. 551.1 Cc). De donde se deduce que el Código civil no contiene una regulación general de los límites, aplicándose su regulación parcial como derecho supletorio. 2.1.− Límites intrínsecos • El abuso del derecho El abuso del derecho quedó configurado, en una primera época, por la intención de dañar por parte de quien ejercita se derecho, sin que ello le reporte ninguna utilidad. Es la teoría subjetiva del abuso del derecho, según la cual, el acto es abusivo porque su ejercicio se ha realizado con la intención de dañar a otro sin verdadero interés individual para ejercitarlo. La evolución posterior del abuso del derecho viene determinada por la objetivación de su causa. Ya no se toma en consideración sólo si el acto de ejercicio del derecho había sido o no malicioso, sino también la funcionalidad del acto: hay abuso del derecho cuando su ejercicio legal es antisocial. Nuestro Cc, hasta la reforma del Título Preliminar, no contenía una regulación expresa del abuso del derecho, aunque la prohibición del ejercicio abusivo era un principio general de nuestro Derecho, reconocido por numerosa jurisprudencia. El Código civil regula, en su redacción actual, el abuso del derecho en su art. 7. Para el Tribunal Supremo al ejercicio abusivo se llega a través del criterio subjetivo como del objetivo. Así, habrá abuso del derecho: • tanto si el daño ocasionado a un interés no protegido por la norma jurídica se hace con la intención de perjudicar o sin un fin legítimo (criterio subjetivo) • o por el ejercicio antisocial, es decir, exceso o anormalidad en ejercicio del derecho (criterio objetivo)

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La extralimitación en el ejercicio del derecho puede producirse: • Por la intención de su autor. Cuando este actúa con la intención de perjudicar o sin un fin legítimo. • Por su objeto. Finalidad objetiva obtenida por el acto; finalidad que puede ser el perjuicio ajeno. • Por las circunstancias en que se realice. Son las concretas que rodean al acto en consideración a la situación de las personas, tiempo, lugar y modo de ejercicio. • El ius usus inocui La doctrina no se ha preocupado en exceso del estudio del ius usus inocui, limitándose, por lo general, a encuadrarlo dentro de los límites al dominio. Podemos definirlo como el derecho a aprovechar una cosa ajena, usándola por razón de utilidad, sin que el dueño sufra perjuicio. El uso de la cosa ajena se ha de realizar por una persona que no esté investida de derecho real limitado. Tradicionalmente se han considerado como manifestaciones de este derecho la rebusca, es decir, la recogida de los frutos sobrantes de la recolección hecha por el propietario, y que quedan abandonados en el campo: aceitunas, almendras, etc. Esta técnica toma el nombre de espigueo cuando se refiere a cereales. Todas estas manifestaciones del ius usus inocui se producen en todos los pueblos de España, especialmente en zonas rurales, sin que nadie se oponga a ellos, no ya porque los propietarios quieran dejar que se realicen, sino más bien por una obligación moral que les ha impedido hasta ahora oponerse en conciencia. 2.2.− Límites en interés privado • Las relaciones de vecindad La existencia de predios colindantes engendra una problemática especial, en cuanto que el ejercicio del derecho de propiedad por cada uno de sus titulares puede interferir en el fundo ajeno. Desde antiguo, incluso cuando la propiedad era considerada como el poder más absoluto sobre la cosa, la vecindad impone a los propietarios límites recíprocos. Bajo el término relaciones de vecindad se encuadran el conjunto de normas y principios a través de los cuales se trata de limitar el ejercicio del derecho de propiedad de cada propietario colindante, para evitar el daño o perjuicio al vecino. Históricamente se han utilizado distintos criterios para fundamentar los límites recíprocos que suponen las relaciones de vecindad: DERECHO ROMANO: aparece la teoría de la inmissio, a través de la cual quedan prohibidas aquellas actividades de los titulares de fundos colindantes que supongan propagación de sustancias materiales sobre fundo ajeno, bien de forma directa (arrojar cosas), como indirecta (humo, ruido, olores), siempre que ello suponga un ejercicio anómalo del derecho. EDAD MEDIA: a través de la teoría de la aemulatio, se prohiben aquellas actividades realizadas por el propietario encaminadas, no a obtener un beneficio propio, sino a causar un perjuicio al vecino. En la época actual, el desarrollo industrial ha motivado que la problemática de las relaciones entre vecinos se haya incrementado. De ahí que no sólo hay que normar hasta dónde se puede permitir una inmisión en el fundo ajeno, o la propagación de pequeños humos, trepidaciones, ruidos, etc., propios de un mundo agrícola y artesano, sino afrontar las constantes y graves inmisiones provocadas por la electricidad, los gases 4

contaminantes del Medio Ambiente, la energía termonuclear, los vertidos contaminantes, la cibernética y la informática. Es necesario, por tanto, encontrar un criterio que pueda dar solución a la problemática que suscitan hoy las relaciones de vecindad. Se debe a IHERING la teoría de la tolerancia normal, según la cual están prohibidas no sólo las influencias o injerencias directas, sino también las indirectas, siempre que se deriven de un uso anormal de la finca y excedan de la tolerancia ordinaria. Uso normal y tolerancia ordinaria se convierten en parámetros para determinar cuándo la inmisión es permitida, quedando prohibidas aquellas actuaciones que supongan un grado de incomodidad para el vecino superior a las molestias ordinarias que genera la convivencia. Regulación en el Código civil Nuestro Código civil no contiene una regulación general de las relaciones de vecindad, sino que se limita a regular casos concretos, a los que denomina, impropiamente, servidumbres legales. Sin embargo, la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia entienden que la teoría de la normal tolerancia cabe deducirla de algunos preceptos del Cc: arts. 581, 582, 590 y 1908.2º. Se afirma que nuestro Código prohibe toda inmisión que no sea conforme al uso o a los reglamentos o, en último caso, al criterio de buena vecindad, basado en la buena fe. De esta manera las inmisiones serán ilícitas siempre que estén fuera del criterio de tolerabilidad, según los usos, reglamentos y circunstancias del caso, y darán lugar a la correspondiente indemnización. Supuestos concretos regulados en el Código civil _ En materia de aguas. Se establece el deber de los predios inferiores de soportar las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedras que arrastren en su curso. _ En materia de paso. a) El propietario de un fundo tiene el deber de consentir el paso de materiales por el mismo o la colocación de andamios, cuando fuere indispensable para construir o reparar algún edificio, recibiendo la indemnización correspondiente por el perjuicio causado (art.569 Cc). [Límite a la facultad de exclusión] • El art. 612.1º Cc establece también un límite a la facultad de exclusión: el propietario de un enjambre de abejas tendrá derecho a perseguirlas sobre el fundo ajeno, indemnizando al dueño de éste por el daño causado. _ En materia de luces y vistas, los arts. 581 y 582 establecen límites a la libertad de abrir huecos en el muro propio. • Art. 581. El dueño de la finca o propiedad contigua a la pared no medianera en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no habiendo pacto en contrario. • Art. 582. No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones sobre la finca del vecino si no hay 2 metros de distancia entre la pared en que se construyen y dicha propiedad. _ En materia de cubiertas y tejados. El art. 586 obliga al propietario de un edificio a construir sus tejados o 5

cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle, y no sobre el fundo vecino. _ En materia de construcciones y plantaciones. Los arts. 590 y 591 limitan la libertad de construir, plantar o montar instalaciones en el terreno propio. • Art. 590. Prohibe la construcción, cerca de una heredad ajena o medianería, de cloacas, pozos, acueductos, hornos, chimeneas, establos, etc., sin guardar las distancias prescritas en los reglamentos. b) Art. 591. Remite a las ordenanzas y usos del lugar respecto a la distancia autorizada para plantar árboles cerca de una heredad ajena. _ En materia de ramas o raíces de plantaciones ajenas. El art. 592 faculta al dueño de un fundo a reclamar que se corten las ramas de los árboles que se extiendan, desde el fundo vecino, sobre su heredad, jardines o patios; y si fueran las raíces de los árboles vecinos las que se extienden en su suelo, podrá cortarlas por si mismo dentro de su heredad. • Los derechos reales de adquisición preferente establecidos por la ley Los derechos de tanteo y retracto legales conceden a sus titulares preferencia para adquirir una cosa cuando su propietario decide enajenarla, y, en este sentido, son límites a la facultad del propietario de disponer libremente de la cosa objeto de su derecho. • La medianería Se llaman medianeros a aquellos elementos (muros, vallados, setos vivos...) que separan dos fundos contiguos cuando están situados en la misma línea divisoria de ambos, de forma que una parte del elemento se ubica en el terreno propiedad de un vecino y la otra en la del contiguo. El Cc la califica impropiamente de servidumbre, aunque se ha considerado que el elemento medianero constituye una comunidad de los propietarios de los fundos contiguos: es común a los dos propietarios. Sin embargo, la mayoría de los autores entienden que la medianería otorga a cada uno de los titulares de los fundos vecinos la propiedad exclusiva de la parte del elemento situada en su fundo, si bien la somete a restricciones en beneficio recíproco y para coordinar el uso de la parte privativa de cada uno en relación con la del otro. 2.3.− Límites en interés público Son muy numerosos y están recogidos mayoritariamente en las leyes especiales, afectando fundamentalmente a las propiedades especiales, y, sobre todo, a la propiedad urbana y rústica. LACRUZ los clasifica atendiendo a los siguientes criterios: • Por razón de la persona: los límites aplicables a los extranjeros y españoles residentes en el extranjero sobre inversiones extranjeras en España. • Por razón del objeto: _ Las riberas de los ríos: si son de dominio privado se limita la propiedad para el uso público en interés general de la navegación, flotación, pesca y salvamento. _ Los arts. 27 y ss. de la Ley de Costas de 28 de julio de 1988 somete a las servidumbres de salvamento y vigilancia del litoral en un espacio de 20 metros a partir del límite. 6

_ Las Leyes de 16 de junio de 1982 y 25 de junio de 1985 que tratan de preservar los bienes que integran el patrimonio nacional o el patrimonio artístico español. • Por razón del destino o actividad: _ En interés de la defensa nacional, el art. 589 Cc prohibe edificar y hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia. _ La Ley de protección civil de 21 de enero de 1985 autoriza la ocupación momentánea o intervención de toda clase de bienes por la autoridad cuando tenga lugar una emergencia. _ Los límites impuestos al derecho de propiedad para preservar el MEDIO AMBIENTE. Una importante legislación administrativa restringe el establecimiento de industrias, impide o atenúa las molestias producidas por la expulsión de polvo o humos de las fábricas, regula las instalaciones depuradoras y el vertido de las aguas residuales, para impedir la contaminación de las aguas fluviales y marítimas, así como otros posibles daños al Medio Ambiente. _ En interés de las comunicaciones públicas. Las Leyes de Navegación aérea, de Ordenación de los Transportes terrestres y de Carreteras, imponen límites a las facultades de los propietarios de fincas colindantes a aeropuertos y aeródromos, vías férreas, carreteras y caminos: no construir sino a ciertas distancias de ellos.

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