PROPUESTA METODOLOGICA PARA LA IDENTIFICACION DE FINCAS RUSTICAS Y TERRENOS José Antonio Salinas Andujar, José Martín-Gil García p Departamento de Ingeniería Rural. Area de Proyectos. Universidad de Almería.

RESUMEN En buena parte de los trabajos de un Ingeniero la base del mismo es el terreno y su sustentación son las escrituras registrales. En la práctica nos encontramos con numerosos problemas a la hora de la identificación sobre el terreno de las fincas que pueden dar al traste con el proyecto. Se propone en esta comunicación analizar el estado actual del tema, la comparación con las fincas urbanas y se proponen unas medidas para solucionar el problema, fundamentalmente en la incorporación de los datos catastrales a las nuevas escrituras. En las escrituras de fincas rústicas o terrenos se observa que la descripción de linderos es bastante pobre e imprecisa, refiriéndose en la mayor parte de las ocasiones a personas físicas o jurídicas, restos de finca matriz o caminos. Estos linderos no son en su mayor parte suficientes para identificar inequívocamente las fincas. Se propone dividir en cuatro apartados la descripción de la finca rústica o terreno dentro de una escritura, analizando en la comunicación la legislación española actual. - Descripción registral - Descripción catastral - Descripción de las mejoras de la finca - Descripción según coordenadas U.T.M. ABSTRACT In good part of the works of an engineer the base of them is the area and its sustentation are the writings they register.

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In practice we find lots of problems when identificating over the land the properties that can make the proyect fail. In this communication we are proposing to analyse the present condition of the matter, to compare with urban estate and we expose several measures to solve the problem, basically the incorporation of property information to new registrations. In rustic estates’ writings or areas we see that the description of the boundaries are too much poor and vague, most time refering to natural or legal persons, remainders of estate counterfoil or roads. These boundaries are not in its most sufficient to identify with no doubt the estates. It is proposed to divide in four paragraphs the description of the rustic estate or area inside a writing, analyzing in the communication the Spanish current legislation: - REGISTRAL DESCRIPTION PROPERTY DESCRIPTION - DESCRIPTION OF THE IMPROVEMENTS OF THE ESTATE - DESCRIPTION ACCORDING TO U.T.M. COORDINATES 1. INTRODUCCION En gran parte de los trabajos de un Ingeniero la base del mismo es el terreno y su sustentación son las escrituras registrales (proyectos de cualquier tipo, valoraciones, peritaciones, concentraciones parcelarias, etc.). En la práctica nos encontramos con numerosos problemas a la hora de la identificación sobre el terreno de las fincas que pueden dar al traste con el proyecto. En las escrituras de fincas rústicas o terrenos se observa que la descripción de linderos es bastante pobre e imprecisa, no identificando inequívocamente la finca. 2. FINALIDAD Se propone en esta comunicación analizar el estado actual del tema, la comparación con las fincas urbanas y se proponen unas medidas para solucionar el problema. Se analizará el estado actual de las escrituras de terrenos y de fincas rústicas, con ejemplos. 2. EJEMPLOS DE ESCRITURAS DE FINCAS RUSTICAS Y TERRENOS Después de leer bastantes escrituras de fincas rústicas y terrenos se observa las descripciones registrales no suelen ser muy claras y acordes con la realida, en la

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gran mayoría de los casos, dificultando o haciendo imposible su ubicación exacta sobre el terreno. La primera referencia de una descripción de la situación en un paraje. El primer problema es que los parajes no están definidos sobre el terreno, como las calles, por ejemplo, y se complica más cuando la descripción indica más de un paraje, lo que suele ocurrir con las fincas grandes. Los linderos son también una fuente de imprecisiones, pues con frecuencia están referidos a fincas matrices, herederos de alguna persona, personas físicas o jurídicas, etc. Veremos a continuación algunos ejemplos típicos, sacados de la realidad donde se han cambiado los nombres y situaciones. Los linderos son siempre la finca matriz, por ejemplo: “la finca linda por todos los vientos con la finca matriz de que se segrega”. Esta finca está totalmente indefinida y se puede mover físicamente por toda la finca matriz. Este caso es muy conflictivo en el caso de sondeos que suponen un gran valor y deben quedar definidos y ubicados sobre el terreno. En otros casos nos podemos encontrar con que los linderos son personas físicas o jurídicas. Un ejemplo sería: “la finca linda al norte con José Pérez Rodríguez, al sur con Antonio Sánchez Martínez

y al este y oeste con Explotaciones Agrícolas

Montemar S.L.”. En este caso para identificar la finca sería necesario identificar las fincas colindantes. Si resulta que han pasado algunos años o el mercado es ágil, y las fincas han cambiado de dueño la identificación resulta bastante complicada cuando no imposible. En ocasiones nos encontramos con algunos linderos que son caminos o carreteras, o accidentes geográficos, etc., que nos dan alguna idea de la situación, pero no la fijan correctamente, al poder haber indefiniciones en los otros linderos. A veces, como es el caso de las parcelas de Instituto de Reforma y Desarrollo Agrario (I.R.Y.D.A.) nos encontramos una descripción del tipo: “finca que forma parte del lote nº 70 del subsector II de San Agustín, en El Ejido, que linda al norte con la parcela del lote nº 71 de Antonio Bustamante Sánchez, al sur parcela del lote nº 69 de José Martínez Pérez, al este parcela del lote nº 80 de Mario Bonachera López y al oeste con la parcela nº 90 de José Durán Amat”. En este caso para poder identificar la finca necesitaríamos los planos del IRYDA con el nº de parcelas, ya que suelen no hacer referencia al paraje, sino a la zona de actuación del Instituto. 2240

Esta circunstancia se da igualmente cuando se producen segregaciones de una finca mayor y las escrituras hacen referencia a números de parcelas particulares, cuyo plano no está en las escrituras ni en las notas simples. Este caso es por ejemplo el de la partición de las fincas de QUASH S.A. en El Ejido (Almería) en la zona conocida como Tierras de Almería, que afecta a unas 2.000 hectáreas. Sin pretender agotar la casuística, se dan las combinaciones de todos los casos anteriores. Por último, va siendo frecuente la inclusión en la descripción de la referencia catastral o de la especificación de número de parcela y de polígono. En estos casos la finca está identificada. En la zona de Almería se encuentran a veces casos muy singulares, por no decir insólitos, tales como el ejemplo siguiente. Puede ser que se describa registralmente una finca rústica del siguiente modo: “Trozo de terreno de erial pastos con parte de monte peñascoso, todo ello incultivable, de superficie 6,0000 hectáreas, en el paraje Cueva del Capitán del término municipal de El Ejido”. Hasta aquí todo normal, siguiendo a continuación la descripción de los lineros, pero la sorpresa surge cuando a continuación se da un valor de subasta de la finca de 250 millones de pesetas (1.500.000 €). Parece que aunque eso suele estar sustentado por una tasación de un técnico debía tener una mejor consideración. El hacer cambios en las escrituras para pasar el carácter de secano a riego, etc. es muy complicado y largo (de meses y años), por lo que puede haber otras formas de solucionar el tema. La primera consecuencia de todo lo anterior es que hay que tener en cuenta que las descripciones registrales de fincas rústicas y terrenos no son en su mayor parte suficientes para identificar inequívocamente las fincas, por lo que estas ideas que se exponen pretenden solamente poner los medios para que en el caso de conflicto no haya problemas. Hay que tener en cuenta que una escritura es un documento público donde dos partes establecen un contrato y el notario da fe de ello. Todo lo que se haga constar en la escritura está reconocido por ambas partes y supervisado por el notario, teniendo su entrada en el Registro de la Propiedad. 3. IDENTIFICACION DE FINCAS RUSTICAS Y TERRENOS Exponemos a continuación las maneras de identificar fincas rústicas y terrenos.

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3.1. IDENTIFICACION REGISTRAL La identificación registral ya la hemos mencionado, y es una fuente de problemas, siendo el objeto del trabajo proponer una metodología para las escrituras de fincas rústicas y de terrenos 3.2. IDENTIFICACION CATASTRAL En España el Registro de la Propiedad es un Registro público al que puede acceder cualquier persona o entidad interesada No ocurre lo mismo con el Registro del Catastro que solo facilita ciertos datos a sus titulares. Actualmente, al menos en Almería, se ha levantado y actualizado la provincia en su mayor parte. Teóricamente eso supondría que debe de haber una correspondencia entre los dos registros, pero en la práctica eso no sucede. La actualización catastral la han hecho empresas particulares que no han extremado las medidas para la exacta correspondencia. Todas las fincas están identificadas en el Catastro de Rústica y en el de Urbana, pero en el caso de rústica no se puede afirmar que el titular catastral sea el titular registral, como debería ser y como sucede en casi todos los casos de urbana. La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral, La referencia catastral está formada por veinte caracteres entre los que se incluyen las coordenadas geográficas de la parcela de que se trate. La Referencia Catastral de Urbana es un identificador de los bienes inmuebles que para el Catastro tienen naturaleza urbana y hace las funciones del NIF para las personas físicas. Este identificador tiene estructura de geocódigo, es decir, contiene las coordenadas geográficas de la finca. Esta compuesto de 20 caracteres; los siete primeros identifican la finca o parcela, los siete siguientes indican la hoja de plano donde se la puede localizar, los cuatro siguientes identifican el local o piso dentro de la finca y, finalmente los dos últimos son caracteres de control que permiten conocer si los 18 anteriores son correctos, impidiendo (o detectando) errores de grabación. La Referencia Catastral de Rústica también esta compuesta de 20 caracteres que identifican la parcela de forma biunivoca en base a la siguiente estructura jerarquica: Delegación de Hacienda, Municipio, Municipio agregado al anterior (en su caso), 2242

Zona de concentración parcelaria (en su caso), Polígono rústico y Parcela rústica. Al igual que en la Referencia Catastral de urbana, los dos últimos caracteres son de control de los anteriores. La referencia catastral permite la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral. Gracias a la referencia catastral se sabe con exactitud de qué bien inmueble se trata en los negocios jurídicos (compraventas, herencias, donaciones, etc.), no confundiéndose unos bienes con otros. A través de la referencia catastral se proporciona una mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a bienes inmuebles, constituyendo una herramienta eficaz de lucha contra el fraude en el sector inmobiliario ya que, al mejorarse el nivel de información de que disponen las Administraciones Públicas, fedatarios, entidades financieras y empresas de servicios, se añade mayor transparencia al mercado de bienes inmuebles. La Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, establece en su artículo 50 que la referencia catastral debe constar obligatoriamente en los siguientes documentos: •

documentos públicos notariales, judiciales y administrativos en los que consten actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles;

•

contratos de arrendamiento de bienes inmuebles;

•

documentos en los que se ponga de manifiesto cualquier alteración de orden físico, jurídico o económico de los bienes inmuebles (declaraciones tributarias, certificaciones de finalización de obras, etc.);

•

documentos privados que tengan por objeto bienes inmuebles.

La referencia catastral debe hacerse constar también en el Registro de la Propiedad. Los obligados a aportar la referencia catastral son los siguientes: •

en los documentos que se formalizan ante los Notarios, cualquiera de los requerientes u otorgantes de los mismos. Por ejemplo, en las compraventas están obligados tanto el vendedor como el comprador;

•

en las inscripciones en el Registro de la Propiedad, las personas que soliciten la inscripción;

•

en los documentos privados, las partes contratantes;

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•

en los procedimientos judiciales o administrativos, los titulares de los bienes inmuebles.

En el caso de que fueran varios los obligados a aportar la referencia catastral, bastará con que lo haga cualquiera de ellos, quedando los demás eximidos de dicha obligación. Puede conocerse a través de los siguientes documentos: •

último recibo justificativo del pago del Impuesto sobre bienes inmuebles;

•

certificado del Catastro emitido por sus Gerencias Territoriales;

•

certificado emitido por el Ayuntamiento, siempre que haya decidido colaborar con el Catastro para ello;

•

en las escrituras públicas en las que conste la referencia catastral o mediante información del Registro de la Propiedad cuando figure inscrita.

El incumpliendo de la obligación de aportar la referencia catastral se califica como infracción tributaria simple y podrá ser sancionada, previa tramitación del correspondiente expediente sancionador, con multa que puede oscilar entre las 1.000 y 150.000 ptas. No obstante, en el caso de que se acredite que no es posible aportar la referencia catastral por estar pendiente de comunicación por el Catastro, los interesados quedan liberados de esta responsabilidad. Cuando se adquiere un piso, local o cualquier otro bien inmueble debe darse de alta en el Catastro. No obstante el interesado queda liberado de esta obligación si ha ido al Notario para firmar la escritura o al Registro de la Propiedad para inscribir en el mismo el citado bien inmueble, siempre que se den estos requisitos: •

que se trate exclusivamente de transmisión de dominio de bienes inmuebles de naturaleza urbana (compraventas, herencias, donaciones, etc.);

•

que dicha transmisión se formalice en escritura pública ante Notario o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad en el plazo de dos meses desde la fecha en que se realizó la transmisión o compraventa;

•

que cuando se realice la escritura o se solicite la inscripción en el Registro de la Propiedad se aporte al Notario o Registrador de la Propiedad la referencia catastral del bien inmueble de que se trate.

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Además de lo anterior, la consignación de la referencia catastral en el Registro de la Propiedad facilita la identificación física del inmueble frente a terceros, mejorando así la agilidad y la seguridad de las transacciones inmobiliarias. Hasta aquí todo es bastante correcto y se trata de que la coordinación entre ambos registros sea igualmente correcta. En el caso de fincas rústicas surgen circunstancias que al aplicar la Ley 13/1996 obligan al Notario y al Registrador a rechazar la referencia catastral. Los diversos motivos que dan lugar a este rechazo son por no cumplir algunos de los siguientes, expresados en el artículo 51. Se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constare esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b)

Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por 100 y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiere habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que al Notario le constaren.

En el caso de fincas rústicas el cumplimiento de estos apartados es bastante infrecuente, por lo que se rechazaron muchas escrituras al no cumplir alguno de los dos apartados, y se complicó bastante en duración de tiempo el arreglo de las anomalías detectadas. Como consecuencia de ello, en la Ley 66/19, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social acaba por acaba de dar una moratoria para fincas rústicas. Disposición final tercera. Referencia catastral. Queda sin efecto lo establecido en el primer párrafo de la disposición transitoria octava de la Ley 13/1996 (RCL 1996\3182), de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. Mediante Ley se determinará la fecha en que comenzará a exigirse la aplicación de lo establecido en la sección cuarta del Capítulo IV del Título I de la citada Ley a los bienes inmuebles rústicos.

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En este apartado punto hay que hacer notar que los que se debe de hacer es modificar los dos apartados del artículo 51 de la Ley 13/96 de 30 de Diciembre adatándolos a las características específicas de las finca rústicas, que las hace bastante diferentes, lo que no es el objeto de la comunicación. 3.3. IDENTIFICACION MEDIANTE COORDENADAS U.T.M. Actualmente en topografía se emplean normalmente los sistemas G.P.S (Global System Position) y las referencias de coordenadas U.T.M. (Universal Transverse Mercator). Esto significa que un plano medido y expresado con coordenadas U.T.M. nos define muy bien una finca, es bastante fácil de restituir y ofrece pocas dudas de sus delimitaciones. En algunos casos tenemos referencias no constadas que algunas Notarías están utilizando para escrituras planos topográficos con coordenadas U.T.M. No hemos visto ningún documento con estas referencias pero si imaginamos una escritura se podría eliminar o sustituir las referencias a linderos por las coordenadas de los puntos que delimitan la finca, estando la finca totalmente definida, y a salvo de las posibles variaciones de los linderos referidos personas físicas, personas jurídicas, fincas matrices, accidentes geográficos, etc. 3.4. IDENTIFICACION DE MEJORAS DE LAS FINCAS En bastantes ocasiones es frecuente encontrar en las descripciones de fincas rústicas referencias a ciertas mejoras como casas, balsas, almacenes, invernaderos, etc. Estas referencias son genéricas con superficies o volúmenes. Caso aparte es la constancia de escrituras de obra nueva en construcciones singulares nuevas, tales como viviendas, almacenes, etc., que es un caso frecuente en los últimos años, sobre todo en los casos en que se han hecho proyectos para realizarlas y más en el caso de que están auxiliados por préstamos de entidades bancarias. En el caso de préstamos es habitual la inscripción de la obra nueva por exigencia de la entidad prestataria. Es frecuente en algunas escrituras antiguas del antiguo Banco de Crédito Agrícola (B.C.A.) e incluso del antiguo Instituto para la Reforma y el Desarrollo agrario (I.R.Y.D.A.) que aparezcan las descripciones detalladas de las obras y mejoras existentes en las fincas con expresión de superficies, volúmenes, etc., tal y como si se tratara de una obra nueva, lo que realmente es. 2246

4. PROPUESTA METODOLOGICA PARA ESCRITURAS DE FINCAS RUSTICAS Y TERRENOS Una vez expuesta la situación en los apartados anteriores, se propone dividir la descripción de la finca rústica o terreno en la escritura en cuatro apartados. • Descripción registral • Descripción catastral • Descripción de obras y mejoras • Descripción según coordenadas U.T.M. DESCRIPCION REGISTRAL DE LA FINCA En este apartado se hará la descripción registral de la finca tal y como figura en la escritura anterior, con especificación de situación y linderos, así como características de la misma, tales como la condición de riego, de secano, e de erial, etc. Se deberá añadir junto a los linderos actuales, las parcelas que lindan en el Catastro . DESCRIPCION CATASTRAL DE LA FINCA En este apartado se transcribe la referencia catastral, y además se especificará claramente el nº de parcela, el nº de polígono, y se protocolizará el plano y el certificado catastral, para la identificación inequívoca de la finca. Hay que tener en cuenta que la referencia catastral realmente sirve para recabar en el Catastro la identificación, y esto se debe de especificar en la propia escritura pública sin lugar a dudas. DESCRIPCION DE LAS OBREAS Y MEJORAS DE LA FINCA DE LA FINCA En este apartado se expondrán las obras y mejoras singulares de la finca, tales como casas, almacenes, naves ganaderas, plantaciones de frutales, etc. DESCRIPCION MEDIANTE COORDENADAS U.T.M. En este apartado se enumerarán las coordenadas U.T.M. de la finca y se protocolizará el plano de medición. CONCLUSIONES La metodología a desarrollar para las nuevas escrituras debería ser: -

Descripción de la identificación registral completa 2247

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Descripción de la identificación catastral completa (obligatorio)

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Descripción de las obras y mejoras (cuando las haya)

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Descripción de coordenadas U.T.M. (cuando las haya)

Almería a 30 de Julio de 2002 Bibliografía: -

Ley 13/96 de 30 de Diciembre de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.

-

Ley 66/97 de 30 de Diciembre de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.

-

Ley 50/98 de 30 de Diciembre de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.

-

Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946.

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Reglamento Hipotecario (B.O.E. de 16 de abril de 1947) (modificado por Real Decreto 430/1990, de 30 de marzo (B.O.E. de 3 de abril de 1990) y Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre (B.O.E. de 29 de septiembre de 1998).

-

Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

-

Real Decreto 1030/1980, de 3 de mayo, sobre Coordinación del Catastro Topográfico Parcelario con el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

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Ley 6/1998 de 13 de Abril sobre Régimen del suelo y Valoraciones.

Correspondencia a : José Martin-Gil García. Departamento de Ingeniería Rural. Universidad de Almería. C/ Cañada de san Urbano s/n. 04120 Almería. Spain Tlf.: +34950015489. Fax: +34950015491. Email: [email protected]

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