PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

Consecuencias e impacto del incremento del valor de la tierra sobre la distribución de la población y la configuración socio económica de la Ciudad de Buenos Aires

Autor: Lic. Agustín D’Attellis Colaboración: Arq. Gladys Arca Instituto de Desarrollo Inmobiliario - CPAU

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Índice Introducción Movimientos Migratorios, fenómeno global y local Relación entre el incremento en el precio de la tierra y los movimientos migratorios. Expulsión y relocalización “intramuros” El crecimiento de asentamientos informales, fenómeno local y global. Análisis de la situación de la Ciudad de Buenos Aires en relación a los fenómenos planteados El precio del suelo y el Acceso a la vivienda en la CABA Análisis del Mercado Inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires Indice de Situación Social de la Ciudad de Buenos Aires Conclusiones

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Introducción El incremento en el valor de la tierra, que surge como consecuencia del desarrollo de las ciudades, genera importantes efectos sobre la distribución de la población, modificaciones en la configuración socioeconómica, y movimientos migratorios, tanto de expulsión hacia zonas más alejadas, como de creación de asentamientos precarios, usurpación y ocupación. El presente trabajo intenta estudiar las causas concurrentes por detrás de este fenómeno, comprenderlo desde una óptica global y estudiar las particularidades que presenta en la Ciudad de Buenos Aires. El crecimiento económico, que promueve el desarrollo del mercado inmobiliario, produce un aumento en el valor de la tierra y a su vez, expulsa a sectores de clase media baja hacia la periferia y a los estratos más bajos de la sociedad los hacina en asentamientos precarios y localizaciones informales dentro de la ciudad, en áreas centrales o de borde. El crecimiento de la ciudad demanda mano de obra intensiva, de baja calificación: obreros de la construcción y de sectores de servicios, este fenómeno genera movimientos migratorios, internos y provenientes de países limítrofes. Esta masa de trabajadores informales no tiene acceso a la vivienda, por lo tanto engrosan los asentamientos precarios o acceden a viviendas usurpadas. Se aborda el interrogante acerca de si este fenómeno es local o si se trata de un fenómeno global.

Movimientos migratorios, fenómeno global y local Comparación con los movimientos migratorios en el mundo, consecuencia del proceso de globalización

El caso de Europa y los inmigrantes ilegales

La causa más importante de los movimientos espontáneos de población, registrados en los últimos años entre las naciones y dentro de ellas, radica en la creciente disparidad en los niveles de desarrollo entre estados y regiones, y dentro de los mismos estados. Las causas son económicas, políticas, sociales y demográficas, y los efectos que producen abarcan las mismas dimensiones. Siguiendo a Aderanti Adepoju1, el fenómeno de las migraciones involucran a tres actores fundamentales: el emigrante, el lugar de origen y el lugar elegido como destino. Mientras que las

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Las relaciones entre las migraciones internas y las migraciones internacionales: el caso de África, Aderanti Adepoju.

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migraciones internas suponen movimientos sin restricciones jurídicas, dentro de un territorio definido, el emigrante internacional debe confrontar con una serie de normas y disposiciones, primero para salir de su país y luego para entrar, residir y eventualmente salir del país receptor. La arquitectura más compleja que produjimos los seres humanos es el EstadoNación. El territorio, el derecho, la economía, la seguridad, la autoridad y la pertenencia son elementos que en la mayor parte del mundo se han construido en virtud de lo nacional, aunque en pocos casos presenten el grado de autonomía que se postula tanto en el derecho nacional como en los tratados internacionales. Las migraciones son impulsadas por los fuertes desequilibrios entre países y regiones. Existen desigualdades especialmente en las condiciones de vida, oportunidades de empleo e ingresos. Cuando las restricciones para la entrada a un país no son rigurosas y la difusión sobre las oportunidades que ofrece, la migración se produce rápidamente en respuesta a señales que suelen despertar expectativas desmedidas. Las migraciones internas ocurren como respuesta a los desequilibrios entre distintas regiones de un país y su dirección se orienta hacia la localización de proyectos generadores de empleo. Cuando las inversiones se concentran en las ciudades, generalmente capitales, la corriente migratoria se da desde el interior del territorio hacia ellas. Cuando se generan oportunidades de empleo en áreas rurales, grandes explotaciones agropecuarias, establecimientos mineros y otras empresas que pueden localizarse en áreas rurales, la corriente migratoria cambia de sentido. En

teoría,

ambas

migraciones,

la

internacional

y

la

interna,

son

complementarias y pueden suplirse una a la otra. También en teoría, un mayor equilibrio en el desarrollo de países y regiones exportadores de mano de obra debería resolver el fenómeno de las migraciones a la escala que estamos observando en nuestros días. El interrogante que queda por resolver es acerca del nivel de desarrollo que alcanza una ciudad global en cuanto a la oferta de oportunidades más sofisticadas respecto de salud y educación, por ejemplo u oportunidades más difíciles de categorizar como acceso a la cultura e igualdad de género. Tal como plantea Saskia Sassen en sus trabajos, las ciudades globales son espacios que pueden salir de las jerarquías institucionales, articuladas por medio del Estado – nación. En su libro más reciente2 concluye en que las prácticas y la política

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Territorio, autoridad y derechos, de los ensamblajes medievales a los ensamblajes globales, Saskia Sassen. Katz Editores, Buenos Aires, 2010.

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informales se alejan de las cuestiones de nacionalidad en su sentido más estricto y la acercan a la manifestación de una amplia gama de intereses particulares, desde las protestas contra la violencia policial y la globalización, hasta la política sobre preferencias sexuales y la ocupación de viviendas. En su opinión, esto es un avance hacia las prácticas ciudadanas que giran en torno a la reivindicación de los derechos sobre la ciudad. Es en las grandes ciudades donde se observan las desigualdades más extremas, pero también son los espacios donde la posibilidad de apelar directamente a formas de poder estratégicas a las minorías. Son las ciudades insertas en la red global el contexto donde el poder es cada vez más privado, global y difuso. Sassen propone detectar a los nuevos actores políticos y sus proyectos, a la luz de lo que fue el ámbito de la ciudad medieval para el surgimiento de la burguesía y la ciudad moderna para los trabajadores industriales, como agentes políticos que confrontan en defensa de nuevos derechos. Existen pocas instituciones modernas tan emblemáticas de los derechos como la ciudadanía. Actualmente, existen en el mundo una variedad de prácticas políticas emergentes que incluyen organizaciones y grupos de la población hasta ahora silenciosos o silenciados. La desestabilización de las jerarquías del poder legítimo centradas en el estado nacional ha permitido la multiplicación de dinámicas y actores políticos no formalizados o formalizados en parte. Puede citarse el caso de los inmigrantes indocumentados que si demuestran haber residido durante un largo período en un país y haber tenido una buena conducta pueden solicitar su regularización basándose en lo que, a fin de cuentas, es un incumplimiento prolongado de la ley. Las migraciones ya no son sólo de los sectores económicos corporativos y las empresas, grandes desplazamientos poblacionales se producen en el mundo, internas y trasnacionales, forman parte del fenómeno de globalización.

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Corrientes Migratorias en el Mundo (1980-1990)

Fuente: Correo de la UNESCO 1999

Los números de las migraciones internacionales 

191.000.000 eran migrantes internacionales, mientras que en 1985 se contabilizaban 111.000.000



23.700.000 eran desplazados internos en todo el mundo



8.400.000 personas eran refugiadas



El 3% de la internacionales



11.000.000 de personas fueron acogidas como refugiadas en países del Tercer Mundo



2.500.000 de personas fueron acogidas como refugiadas en el Primer Mundo

población

mundial

eran

migrantes

Fuente: World Migrant Stock: The 2005 Revision, base de datos sobre población de Naciones Unidas



Los números de la inmigración hacia España



15.572 personas fueron detenidas en su intento de entrar en territorio español durante el año 2008, de ellas 12.000 procedían del África Subsahariana



67.000 personas han intentado atravesar el Mediterráneo para pedir asilo en Europa



13.000 personas fueron detenidas en las costas de la Península Ibérica, Baleares e Islas Canarias durante el año 2008

Fuente: ADHA Derechos Humanos en la Frontera Sur 2008

Muchas transformaciones existen actualmente en el sentido amplio, que involucran tanto lo social como lo político. El espacio más evolucionado para estas

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transformaciones es la ciudad global, donde se concentran los ejemplos más desarrollados y claros de los principales cambios en el sistema, y se configura como un espacio urbano parcialmente desnacionalizado que permite una reinvención parcial de la ciudadanía.

El caso de las migraciones en Argentina

El último censo realizado en la Argentina, cuyos datos se publicaron, fue en el año 2001. Según estimaciones, la población actual para la totalidad del país alcanzaría los 41 millones de habitantes. Los resultados del Censo 2001 reflejaron un total de 1,5 millón de inmigrantes. Estos valores están en línea con la situación de la región, donde la Organización Internacional de Migraciones (Cono Sur) en el Informe del año 2005 destacó que la inmigración representa el 4,2% de la población total. El fenómeno de la inmigración es interesante. A comienzos de la década del ’90 comenzó a observarse una nueva inmigración, en un contexto político e histórico diferente, enfrentada a regímenes jurídicos y estatutos administrativos cada vez más restrictivos, enmarcada en la creciente globalización de la economía, con consecuencias devastadoras para muchos países. Este flujo está constituido por ciudadanos de diferentes naciones de Africa Subsahariana, como Senegal, Camerún, Nigeria, Malí, Ghana, Costa de Marfil, Liberia, Sierra Leona y Congo, y encuentra su origen en los coletazos de la economía mundial y los desequilibrios políticos entre las regiones de ese continente. Por ejemplo, la caída de la Unión Soviética expulsó camadas de rusos hacia otras zonas, como Europa occidental y los Estados Unidos. En este marco, la Argentina se presenta como uno de los países con mayor pedido de refugio. Esta

descripción

intenta

reflejar

que

el

fenómeno

migratorio

posee

características globales y ocurre en todos los países del mundo. Más allá de estos fenómenos novedosos por su característica global, los flujos migratorios son principalmente regionales y son bastante constantes durante los últimos años. La inmigración limítrofe es la que predomina, en Argentina se calcula que un 67,9% de los extranjeros proviene de países latinoamericanos, y de ellos, el 88% de países limítrofes. Dentro de la categoría de países limítrofes se destaca el ingreso de ciudadanos de Paraguay, Bolivia y Perú. En la Ciudad de Buenos Aires y en el Conurbano, paraguayos y bolivianos son las dos principales corrientes migratorias. Los paraguayos son la comunidad extranjera más grande radicada en el país,

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representando un 21,2% del total de inmigrantes, seguida de la boliviana (15,2%) y la peruana (5,8%). Por detrás de estos grupos aparecen los asiáticos (chinos, coreanos y japoneses), ucranianos, rusos y africanos. Analizar este fenómeno en relación a la situación del mercado de trabajo resulta complejo porque muchos inmigrantes suelen insertarse en la economía informal, en trabajos de mala calificación y mal rentados. Una característica de la población inmigrante de países limítrofes es que no goza de gran calificación. Un punto importante a destacar tiene que ver con la situación económica, en medio de un proceso de crecimiento sostenido en los últimos años la Argentina se presenta como tierra de oportunidades para el proceso migratorio. El proceso de crecimiento económico en el país y en la Ciudad de Buenos Aires presenta una muy fuerte correlación (93,60%, considerando las tasas de variación de PBI y PBG anuales desde 1993). PBI Nacional y PBG Ciudad de Buenos Aires (tasas de variación anual %) 15,00% 10,00% 5,00%

19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08

0,00% -5,00%

-10,00% -15,00%

PBI PBG

-20,00% Fuente: INDEC y Estadísticas GCBA

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Evolución comparada PBG-Población en villas 2,1 PBG

1,9

Población en villas CABA 1,7 1,5 1,3 1,1

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 99

19 98

19 97

19 96

19 95

0,9

Fuente: elaboración propia

Al analizar la evolución comparada del PBG de la Ciudad y la evolución en villas, se observa que esta última viene creciendo fuertemente en los últimos años, independientemente de que el producto crezca o se contraiga. Esta observación deja en evidencia la debilidad del argumento del “efecto derrame”, por el cual si una economía crece genera un excedente de ingreso que llega a los estratos sociales más perjudicados y mejora su situación.

Se desprende de este comportamiento la

necesidad de implementar políticas sociales activas con el objetivo de detener este crecimiento poblacional. Según datos recientes surgidos de Estadísticas realizadas por el INDEC (EPH) y la Dirección General de Estadística y Censos, la Ciudad genera más de 2,5 millones de puestos de trabajo, número que supera la cantidad de residentes dispuestos a participar de la actividad económica. Esta situación provoca que el 46% de los puestos de trabajo generados en la Ciudad sea ocupado por residentes en el Conurbano. El incremento de la actividad en construcción en coincidencia con el proceso de crecimiento de los últimos años generó aumento de demanda de mano de obra, generalmente informal, proveniente de los grupos migratorios mencionados. Estos inmigrantes a su llegada suelen asentarse en espacios precarios. Estudios recientes sobre la Villa 31 en la CABA, relevan datos estadísticos que permiten observar características demográficas que coinciden con esta afirmación. La Ciudad de Buenos Aires sigue siendo receptora de inmigrantes, el 38% de sus residentes han nacido fuera de ella. Lo nuevo es que ya no recibe masivamente a la migración interna, tal como se conoció en la etapa de industrialización del país (1930 –

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1960). El 84% de los extranjeros que ingresaron al país desde 20063, reside en la Región Metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires principalmente proveniente de países limítrofes: Paraguay, Bolivia y Perú. Ese mismo año, el Ministerio del Interior registró el ingreso de 150.000 ciudadanos bolivianos, que se asentaron principalmente en la CABA y su región metropolitana. Estos datos, relevados desde diferentes áreas gubernamentales apoyan la idea de que hoy los inmigrantes ya no provienen de las provincias argentinas, ya que prefieren asentarse en ciudades del interior con buenas perspectivas de crecimiento económico4. Otras nacionalidades se han incorporado en menor proporción son ciudadanos de países africanos, asiáticos y de Europa del Este. No se ha registrado su presencia en los relevamientos en villas. En diciembre de 2010, cuando se produce la ocupación del Parque Indoamericano de Villa Soldati, se agita la discusión sobre la cuestión migratoria en nuestro país, La actualidad de este proceso evidencia la gran deficiencia habitacional de la ciudad frente a la presión del fenómeno migratorio y del crecimiento poblacional de los sectores más vulnerables. Para tener en cuenta la magnitud del fenómeno, es oportuno recordar los datos que arrojó el censo. Sobre un total de 13.333 encuestados, el 95% eran vecinos de la Ciudad de Buenos Aires, provenientes de diferentes villas: el Bajo Flores, la Villa 1114, Ciudad Oculta, Los Piletones y Villa 20. El restante 5% provenía del Conurbano. Los datos indican también una fuerte presencia extranjera en la composición de la población del lugar. Esta población, en general se inserta en el mercado informal de trabajo, en ocupaciones de baja calificación y mal rentados. Según un informe del Instituto para el Desarrollo Social Argentino, habría 1.000.000 de inmigrantes en el país, de los cuales 500.000 estaría ocupados. Los rubros en los que se ocupan son: servicio doméstico, construcción, reparaciones para el hogar y jardinería, industria y comercio; cuentan con nivel de estudios bajo y medio. El 5,4% del total de ocupados en los grandes aglomerados urbanos, es extranjero. El 85% de la población joven, entre 20 y 29 años, que habita en las villas de Retiro, es extranjera. 3

Plan Patria Grande, plan nacional que facilita la radicación de ciudadanos de países vecinos. Ingresaron en total 424.121, de las cuales 356.262 personas se radicaron en la RMBA. 4 Las ciudades elegidas son Rosario, Córdoba y Tandil, en tercer lugar.

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Relación entre el incremento en el precio de la tierra y los movimientos migratorios. Expulsión y relocalización “intramuros”

En este punto del trabajo se intenta estudiar la hipótesis de que el crecimiento económico, expulsa a sectores de clase media baja y a los estratos informales de la sociedad hacia la periferia y, eventualmente a la constitución de nuevos asentamientos y a la densificación de las villas existentes dentro de la ciudad. Una característica del proceso urbano actual es la fuerte segregación social y espacial. Esta situación se pone de manifiesto en la existencia de espacios donde la calidad de vida es de gran precariedad, mientras que en otros las condiciones son de altos estándares5. Según UN-Hábitat la población de villas en el mundo era de 870 millones de personas en el año 2001 y la proyección es de 1.430 millones para 2020. Estos datos de Naciones Unidas evidencian que nos encontramos frente a un fenómeno global. Esta tendencia enciende una luz de alerta sobre la evolución de los procesos urbanos y la necesidad de políticas que apunten a solucionar las causas del fenómeno. En este punto nos focalizamos en la situación en la Ciudad de Buenos Aires. Cabe destacar que el momento de estudiar la pobreza urbana a nivel mundial existe muy poca información, hay una gran carencia de datos básicos y de información sistemática.

El crecimiento de asentamientos informales, fenómeno local y global. La experiencia de algunos países de Latino América

Las ciudades en América Latina concentraban en la década del ’60 el 49% de la población total, mientras que se espera que en el próximo decenio concentren el 83%. La población urbana de Argentina ya representaba en 1990 el 86% del total de población, radicada principalmente en Buenos Aires, su metrópolis mayor.

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La noción de calidad de vida puede abordarse a partir de la definición del Modelo de Gulyani y Debabrata que proponen cuatro dimensiones que interactúan entre sí: la condición de tenencia de la vivienda, la existencia de infraestructura, las características de la unidad habitacional y las características del vecindario. Todos los asentamientos de viviendas precarias tienen deficiencias en una o más de estas dimensiones. En los casos en que se presentan deficiencias en las cuatro dimensiones se considera al asentamiento en cuestión como villa.

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El crecimiento de la población en la Región genera una demanda incesante por suelos urbanos, producida por el crecimiento vegetativo y el continuo flujo migratorio. Este crecimiento poblacional produce dos fenómenos: por un lado presiona sobre la mancha urbana6, que se extiende a impulso de las nuevas accesibilidades y por el otro concentra a los sectores más bajos de la escala socioeconómica en los lugares más desfavorecidos, dentro y fuera del área central de la ciudad.

Análisis de la experiencia de Chile.

Relación entre incremento del PBG en Santiago y el fenómeno de la exclusión social, con deterioro en la distribución del ingreso.

Santiago de Chile es una ciudad de 6 millones de personas, y concentra el 43% de la población total del país. La tasa de crecimiento poblacional se encuentra cayendo desde la década del ´60. Entre 1970 y 1982 fue de 2,67% promedio anual, 1,65% en la década siguiente, y 1,21% entre 1992 y 2002. Este comportamiento se explica a partir de la evolución de dos factores, una caída en la tasa de crecimiento poblacional general, y una reducción en los procesos inmigratorios. De hecho, el proceso migratorio neto es muy cercano a cero, lo que implica que el crecimiento poblacional de Santiago es igual que el del país, es decir, alrededor de un 1%. Los cambios demográficos más importantes en la actualidad son la reducción en el tamaño de las familias y, como consecuencia, el incremento en la tasa de crecimiento de los propietarios, y el envejecimiento de la población. La región Metropolitana, en la cual Santiago se encuentra, contribuye en un 43% del PIB. Esta área ha reducido fuertemente sus niveles de pobreza en los últimos años, pasando de 34,5% en 1990 a un 10,6% en 2009. La indigencia se ha reducido desde un 10,13% hasta 2,7% en el mismo período. Sin embargo, la distribución del ingreso no ha mejorado. Los especialistas en urbanismo sostienen que la demanda de tierra depende fundamentalmente del incremento en el ingreso, y no del aumento de la población. (ojo en Chile)

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El aumento del ingreso de importantes sectores de la población urbana ha ocasionado, por otra parte, patrones de vivienda y equipamiento que ocupan grandes extensiones de terrenos suburbanos, en ellos se han consolidado costosos condominios, áreas verdes, centros comerciales y vías. DOCUMENTO DE TRABAJO INVI: GESTIÓN DE SUELO URBANO Y SU IMPACTO EN LA GESTIÓN HABITACIONAL, Clara Arditi Karlik y otros.

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La evidencia empírica muestra que la Ciudad de Santiago incrementó su densidad de población sistemáticamente en los últimos cincuenta años aproximadamente. La cobertura de servicios básicos en esta área es total. Tanto el agua, como la electricidad y el servicio cloacal está cubierto en un 100%. Lo mismo ocurre con el pavimento. En educación y salud se observa una muy amplia cobertura, aunque con grandes diferencias en la calidad de su prestación. El valor de la tierra en la Ciudad de Santiago se encuentra en un ciclo de crecimiento sostenido desde el año 1982. En ese momento un m2 de tierra costaba 28US$, mientras que hacia fines de la década del ’90 alcanzaba los 300US$. Este crecimiento sostenido en los precios estuvo acompañado por una continua contracción en las cantidades ofrecidas.

En Santiago pareciera observarse la hipótesis de que la suba en el precio de la tierra genera movimientos de expulsión de población de asentamientos precarios desde la ciudad hacia la periferia. Las series muestran que mientras el precio de la tierra se incrementó sistemáticamente durante los últimos años, los asentamientos precarios se fueron reduciendo dentro de Santiago. A diferencia de la Argentina, Chile tiene una larga tradición en políticas de vivienda social. Sin embargo, Santiago se caracterizó históricamente por un fuerte proceso de segregación social. El comienzo de la política social habitacional en Chile se da en

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1906 con la primera legislación sobre “Consejos Habitacionales”, con el objetivo de construir viviendas para los trabajadores. Esta iniciativa ocurrió en un momento donde la calidad de la vivienda de las familias de más bajos ingresos era muy precaria. Durante los primeros 20 años, basados en regulaciones sanitarias tuvieron lugar demoliciones masivas. De esta forma, los problemas sanitarios se fueron mudando hacia la periferia de la ciudad. Posteriormente se crearon diferentes organismos con el objetivo de fomentar la construcción y dar soluciones al déficit habitacional.

Análisis de la situación de la Ciudad de Buenos Aires en relación a los fenómenos planteados Perfil socioeconómico de la Ciudad de Buenos Aires7

Según las proyecciones realizadas por la DG de Estadística y Censos, la población de la CABA superará los 3.000.000 de personas. Junto con Puerto Madero, Villa Urquiza es uno de los barrios con mayor crecimiento poblacional. En el Boletín Electrónico Nº 9 de Urbeos – Cities se publica un interesante informe sobre niveles socioeconómicos en la CABA, sobre su base de datos de 2009. Entre sus conclusiones destacamos las siguientes: 

El 11% de la población de la CABA pertenece al estrato de clase Alta – Media Alta (ABC1)



El 51% a la Media Típica (C2)



El 24% a la Media Baja (C3)



El 8% a la Baja Superior (D1)



El 4% a la Baja Inferior (D2)



El 2% a la clase Marginal (E)

En el GBA, detectan que predominan los estratos C3, D1 y D2, con valores cercanos al 24% en cada caso, mientras que en la CABA el predominio ese de la clase Media Típica.

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Información elaborada por la Dirección General de Estadística y Censos del GCABA, en base a la Encuesta Permanente de Hogares.

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Según los primeros datos que trascienden del Censo 2010, la población de la CABA es de 2.900.000 habitantes.

En la composición de la población las mujeres son mayoría, hay 116 mujeres cada 100 varones. Teniendo en cuenta la edad de los habitantes, se considera que la Ciudad posee una población envejecida. El segmento de habitantes de 65 años y más representa casi el 17% del total y el de menos de 15 años, casi el 19%. La edad promedio de la población ronda los 39 años; algo más de 41 años las mujeres, y casi 37 los varones. Las mujeres viven más que los varones. Su esperanza de vida alnacer es 80 años y la de los varones 73 años. En promedio, nacen 14,8 niños cada mil habitantes y fallecen 9,8 personas cada mil habitantes.

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Según información del Boletín Electrónico de la DG de Estadística y Censos, la jefatura del hogar es mayormente masculina: hay 159 jefes varones cada 100 jefas mujeres. Más de la mitad de los jefes de hogar superan los 50 años de edad.

El 59% de la población tiene trabajo, de ellos el 55% tiene entre 25 y 49 años, mientras que el 25% tiene entre 50 y 64 años.

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El 6% de la población está desocupada y más del 50% de ella está compuesta por mujeres. No hay información sobre la situación laboral del 35% restante, pero coincide con la estimación de porcentaje de trabajadores informales8. Hay más mujeres desempleadas, que varones. El 77% de los porteños ocupados tiene estudios secundarios o universitarios. El promedio de ingreso registrado es de $ 2.049,00. En cuanto al relevamiento de hogares pobres y por debajo del índice de pobreza, en el gráfico elaborado por la AEV que se reproduce a continuación, ambos indicadores reflejan un abrupto crecimiento pos crisis 2001 – 2003, hasta que se aproximan a los valores de 1995.

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Se estima que el 40% de los trabajadores argentinos están “en negro”.

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El 61% de los hogares porteños es propietario de su vivienda, y el 28%, inquilino; la ocupación del 11% restante es irregular o precaria. Los departamentos representan el 74% de las viviendas de la Ciudad, y las casas, el 21%. El 5% reúne a las pensiones, hoteles, inquilinatos, conventillos, construcciones no destinadas a viviendas, ranchos y casillas. El 99% de las viviendas dispone de inodoro con descarga a la red cloacal. También la DG de Estadística y Censos acaba de publicar un informe donde sostiene que 500.000 hogares, el 40% del total de la CABA, necesita una mejora habitacional, indicador que se mantiene estable desde el año 2002. De ellos sólo el 3% puede financiarse en el mercado de crédito formal. La dificultad para acceder a la vivienda es un problema estructural en la CABA, que está asociado a los salarios que perciben las familias, bajos en relación con el precio de las propiedades. La relación cuota-ingreso se ha deteriorado a partir de la salida de la Convertibilidad y no ha podido recomponerse a pesar del crecimiento económico registrado en los últimos años. La relación entre la cantidad de escrituras registradas y el volumen de hipotecas otorgadas ronda el 6% y no hay expectativas de que vuelva a crecer al 35% de 1998.

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La Fiscalía General del GCABA registra un promedio de tres usurpaciones por día. Entre Junio de 2008 y Junio de 2009, se registraron 1.159 denuncias de usurpación de viviendas, el 65% realizadas por los vecinos y el 62% se produjeron en el Sur de la ciudad. Los barrios que muestran mayores índices son Almagro, Monserrat, Balvanera y San Cristóbal, todos ellos caracterizados por un parque de viviendas obsoletas, en desuso. (Comunas 2, 3, 5 y 6 son las más densamente pobladas). En el primer semestre de 2010 se registraron 459 casos. El fenómeno es alentado por organizaciones que otorgan contratos de alquiler a familias que no pueden acceder al mercado formal de alquileres, no pueden habitar en hoteles o pensiones, por el número de hijos.

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Las villas más grandes de la ciudad son la 1-11-14, la 31, la 20, la 21-24 y Ciudad Oculta. Un fenómeno que se acentúa es la aparición de “núcleos habitacionales transitorios”, pequeños asentamientos en los laterales de las vías ferroviarias, en algunos espacios verdes y bajo las autopistas. Esto se suma a las personas “en situación de calle”, según estimaciones de la DG de Estadística y Censos son 1.400 personas. Otro fenómeno reciente es la disminución de miembros que componen la familia tipo, que pasó de cuatro miembros a tres.

Los asentamientos informales en la Ciudad de Buenos Aires En primer lugar, la dinámica de las villas en la Ciudad de Buenos Aires presenta un fuerte proceso de densificación en los últimos años, incluso con sorprendente aceleración. En algunos casos, como por ejemplo en las Villas 31 y 31bis (muy visibles por su ubicación en un corredor altamente valorizado de la Ciudad), esta situación se manifiesta en la altura alcanzada por las construcciones. Según el último censo realizado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en el año 2009, estas dos villas suman una población de 25.987 habitantes. Los censos anteriores arrojaron como resultado 12.204 habitantes en el año 2001 y 14.588 en el 2003. Esto refleja que esta población tuvo un incremento de 113% en un período de ocho años y de 78% en los últimos seis. La tasa de crecimiento económico promedio anual para todo el período en cuestión es de 9,91%, y para el período 2003-2010 del 10,10%. Durante el mismo período el crecimiento poblacional de la Ciudad en su conjunto fue de prácticamente cero, y la tasa de crecimiento económico promedio anual, medida a través del PBG (Producto Bruto Geográfico) fue de 9,5% aproximadamente. El incremento en la densidad en este tipo de asentamientos ocurre generalmente por agotamiento de la frontera de expansión, es decir, ausencia de tierras vacantes linderas. En el caso de las Villas 31 y 31bis ocurre un fenómeno particular que tiene que ver con un negocio de alquileres, de altas tasas de rentabilidad, que se encuentran por detrás del incremento de las construcciones9.

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Tesis de Maestría en Economía Urbana, Raquel Kismer

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Fuente: elaboración propia

Cantidad de Población en Villas

Ocupación Territorial

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El precio del suelo y el Acceso a la vivienda en la CABA

Entre 2001 y 2010 el precio de los departamentos creció el 512% en pesos, mientras que el incremento de los costos de construcción fue del 424%. En 2001 eran necesarios 75 sueldos para adquirir un departamento de 76 m2, actualmente se necesitan 125 sueldos para adquirir el mismo departamento10. Este fenómeno tiene dos componentes: 1) El incremento de los costos de construcción 2) El incremento del precio del suelo A continuación se muestra un gráfico donde se observa la tendencia creciente en la curva de incremento de los costos de construcción desde 2000 a la fecha. Durante los primeros años, hasta la crisis de la salida de la Convertibilidad, el índice se mantuvo estable, pero a partir de 2002 comienza a crecer, levemente hasta 2004 y de manera más pronunciada a partir de 2005. Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires 1993=100 440,0 390,0 340,0 290,0

240,0 190,0 140,0 jul-10

dic-09

may-09

oct-08

mar-08

ago-07

ene-07

jun-06

nov-05

abr-05

sep-04

feb-04

jul-03

dic-02

may-02

oct-01

mar-01

ago-00

ene-00

90,0

Fuente. Elaboración propia en base a datos del INDEC

Si lo contrastamos con el incremento del valor de departamentos usados en la CABA, observando el tramo de curva entre 2001 – 2009, vemos que la tendencia es la misma.

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En base a un estudio del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf)

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Fuente: Elaboración propia en base a datos publicados en Reporte Inmobiliario

Si lo contrastamos con el cuadro de incremento de costos de construcción y valores de departamentos usados, con el de población en villas de la CABA, se puede ver un correlato en la aceleración de ambas curvas y el incremento de la población en villas. Lo mismo podemos observar siguiendo la evolución del precio del suelo.

En la Ciudad de Buenos Aires, el incremento en la superficie construida tiene fuerte correlación con el aumento en los ingresos, medido a través del PBG per cápita. Sin embargo, este incremento en los ingresos per cápita no tiene correlato en una mejora en la distribución de ingreso.

23

Evolución del precio del suelo en la CABA La Sub Secretaría de Planeamiento publicó recientemente un trabajo sobre Mercado Inmobiliario en la CABA, Precio de Venta de Terrenos, 2010. La tendencia constante que se refleja es a la apreciación del suelo, más allá de las fluctuaciones en la relación peso-dólar. Una vez producida la devaluación de 2001, los valores en dólares se estancan hasta que se inicia la reactivación del mercado inmobiliario. En 2005 se acentúa la tendencia que continúa hasta hoy, a pesar de leves bajas coyunturales: la de fines de 2008 y la de fines de 2009. Variación del valor del suelo por m2 en la CABA en $ y en u$s desde dic. 2001

Tomamos la caracterización del territorio, dividido en cuatro zonas, que se reflejan en el mapa.

24

Según las zonas se detectan valores de m2 promedio de tierra en el cuadro siguiente: Valor m2 promedio de Tierra por Zona Valor promedio actual( u$s)

Variación 2002 – 2010 (%)

Centro

2.343

412,6

Norte

2.143

428,3

Oeste

1.218

441,4

924

425,1

Zona

Sur

Fuente: USIT, MDU, GCABA

Este relevamiento nos permite seguir la tendencia de incremento del valor del suelo. La Zona Oeste es la que más ha crecido en porcentual de incremento del valor. Precios Promedio por Comuna octubre 2010

25

Distribución del Precio del m2 de tierra en los ejes de la CABA, setiembre 2010

El relevamiento de Urbeos – Cities, publicado en el Boletín Electrónico Nº 8, detecta un incremento de población de estratos Alto – Medio Alto en zonas donde tradicionalmente se asientan: Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Caballito, Colegiales. En todos ellos ha avanzado un proceso de renovación edilicia y densificación, manteniendo en general la misma estructura del nivel socioeconómico anterior. En otras zonas con niveles socioeconómicos medios (Villa Urquiza, Almagro, Núñez, Barracas, Villa Pueyrredón) comienza a evidenciarse un proceso de renovación poblacional a favor de grupos medio-altos.

26

Si bien la tendencia en el primer caso resultaba esperable a partir de los altos precios de los inmuebles (y los terrenos), en el segundo caso, podría indicar la aparición de un fenómeno incipiente vinculado al encarecimiento de las propiedades: la relocalización de sectores medios-altos en áreas históricamente ocupadas por estratos medios. Para dar cuenta del fenómeno, los especialistas de Urbeos-Cities cruzaron datos del Mapa de Precios de Departamentos de su sistema con el Mapa de Nivel Socioeconómico, ambos para 2010, verificando un importante aumento de precios inmobiliarios en aquellas zonas de nivel socioeconómico medio. De esta forma, entre 2008 y 2010 zonas de nivel socioeconómico medio predominante como Núñez (9,93%), Villa Urquiza (5,95%), Barracas (4,17%) o Flores (4,07%) se suman a los cambios comerciales sufridos por barrios como Palermo algunos años atrás. Estos barrios experimentan no solo un aumento de la demanda de bienes y servicios, sino también un cambio en las características del consumo reflejadas en la renovación de la oferta comercial.

27

Observamos en detalle la evolución de los valores en tres localizaciones: Villa Urquiza, porque es el barrio que más ha crecido; Parque Patricios, porque aloja al Polo Tecnológico y por último Saavedra, por la reciente apertura del DOT Buenos Aires y la localización de nuevas torres de oficinas. En estas tres localizaciones se intensifica por diferentes motivos la actividad de la construcción y la transformación urbana. Cada uno de estos barrios ha sido analizado en publicaciones de la Unidad Sistema de Inteligencia Territorial del Ministerio de Desarrollo Urbano del GCABA. Cada publicación fue realizada en un período diferente, que puede asociarse con un interés particular por monitorear el área. Utilizaremos estos materiales para identificar las principales características e indicadores, que nos permitan aproximar alguna conclusión referida al tema de estudio del presente trabajo. Utilizamos los relevamientos que Reporte Inmobiliario ha realizado en valores de terrenos en la CABA, a partir de 2007 para establecer la variación en la incidencia de la tierra. En el caso del barrio de Villa Urquiza, los relevamientos se inician en 2005. Para complementar la información disponible sobre

el Barrio de Saavedra se

utiliza la información relevada recientemente por Urbeos-Cities y difundida en su Boletines Electrónicos.

28

valores m2 promedio en departamentos usados buenos 2/3 ambientes CABA Barrio

enero

2005 julio diciembre

% var. 12 meses

julio

2006 diciembre

% var. 12 meses

julio

2007 diciembre

% var. 12 meses

julio

2008 diciembre

% var. 12 meses

julio

2009 diciembre

2010 % var. 12 meses

julio

Parque Patricios

645

680

690

^ 6,98

740

825

^ 19,57

875

935

^ 13,33

1.035

1.075

^ 14,97

1.090

1.130

^ 5,12

1.140

Saavedra

615

650

720

^ 17,07

790

860

^ 19,44

860

945

^ 9,88

1.030

1.230

^ 30,16

1.250

1.440

^ 17,07

1.450

Villa Urquiza

785

850

935

^ 19,11

950

1.075

^ 14,97

1.075

1.125

^ 4,65

1.270

1.350

^ 20,00

1.370

1.580

^ 17,04

1.570

Promedio CABA

^ 13,49

^ 16,44

^ 12,90

^ 17,91

^ 14,44

^ ^ ˅ ^

Fuente: Reporte Inmobiliario Informe setiembre 2010

Barrio Parque Patricios Saavedra Villa Urquiza

Incidencia promedio u$s/m2 204 a 167

Precio promedio departamentos usados 1.140

Precio promedio nuevos 1.303

302 a 299

1.450

1.425

348

1.570

1.760 a 1.525

Fuente: Elaboración propia sobre datos de Reporte Inmobiliario Informes febrero y setiembre 2010

29

El precio del suelo por barrios Según Distritos del Código de Planeamiento Urbano Precio por barrio en el Distrito R2a II, CABA marzo 2010

Promedio por barrio en el Distrito R2b I, CABA, marzo 2010

30

31

Villa Urquiza

Fuente: USIG, DGE y C, GCABA

En 2006 la USIG del GCABA presenta un Informe sobre el Barrio de Villa Urquiza, donde da cuenta de la estructura territorial, la historia, el nivel de desarrollo urbano de la zona. Tomamos esta fuente para comparar cómo era este barrio antes de recibir el impacto de la prolongación de la Línea B11 de subterráneos. La prolongación de la red de subterráneos es sin dudas una importante obra de infraestructura. Esa extensión de menos de 1km, que incorpora dos nuevas estaciones, Esteban Echeverría y Villa Urquiza, se registra como el “detonador”. La normativa vigente, el CPU del año 2000, sumada a las obras de infraestructura impactan de un modo notable, impacto que se verifica no solo en el aumento del valor de la tierra sino también en la absorción de buena parte de la inversión inmobiliaria de los años más dinámicos de la última década.

11

Subte LINEA B - Leandro Alem - Los Incas / Villa Urquiza - Estaciones del recorrido: Leandro N Alem (Microcentro), Florida (Centro, Microcentro), Carlos Pellegrini ( Centro), Uruguay (Centro), Callao (Balvanera/ San Nicolás), Pasteur (Balvanera/ Once), Pueyrredón (Balvanera / Once), Carlos Gardel (Almagro/ Abasto),Medrano (Almagro), Ángel Gallardo (Almagro/ Villa Crespo), Malabia (Villa Crespo), Dorrego (Chacarita/ Villa Crespo), Federico Lacroze (Chacarita), Tronador (Villa Ortúzar), Los Incas (Parque Chas, Villa Ortúzar), FUTURAS ESTACIONES: Echeverría (Villa Urquiza), Villa Urquiza. Distancia Recorrida aproximada: 10,4 km | Duración del viaje Los Incas - Alem: 23 minutos

32

Descripción Territorial e Historia El barrio abarca 959 manzanas, de las cuales sólo 20 son las que reciben el grueso de la inversión en nuevas construcciones, destinadas a vivienda. El barrio tuvo origen en un loteo de tierras pertenecientes a una firma industrial, realizado en 1987, donde los principales compradores son los obreros de la misma. Dos años después, el Censo de 1889 registra 2.324 habitantes, 297 casas construidas, 60 edificios y 50 más en construcción. En 1988 se asienta la primera escuela, en 1909 se hace el adoquinado y comienza a circular el primer tranvía que conecta al barrio con el “Centro”. En 1912 se hace el tendido de la red cloacal, en 1913 las redes de gas, alumbrado público y electricidad, en 1915 se conecta a la red de agua corriente. La red de telefonía data de 1888. En 1933, a la traza ferroviaria se le suma la Estación Luis M. Drago. Sobre datos censales en 2004 se contabilizaban 89.360 habitantes, el 2,9% de la población total de la ciudad, en el 2,6% del total de su territorio. La densidad es algo mayor que la densidad promedio de la ciudad: 16.462 habitantes/ km2 frente a 14.736 habitantes/ km2. La normativa vigente, refuerza la consolidación del centro barrial cuyo epicentro el cruce de las avenidas Triunvirato y Monroe. Aún así, el 61% del territorio mantiene densidades bajas y una normativa restrictiva respecto de la densificación.

Fuente: USIG, DGE y C, GCABA sobre información disponible en el CPU

33

Siguiendo los registros de permisos de construcción, se pueden sacar algunas conclusiones: 1. El perfil de Villa Urquiza sigue siendo fundamentalmente residencial (93% de lo que se construyó entre 1998 y 2005).12 2. La envergadura de los desarrollos es similar al promedio de la ciudad (1.074 m2 en VU y 1.188 en la ciudad) 3. La tendencia en cuanto a porcentaje de permisos de construcción en VU respecto de la ciudad es fluctuante, pero ha sido creciente entre 2003 y 2005. 4. Observando las curvas, vemos que los volúmenes de construcción en VU no son significativos, a pesar del “ruido” que han producido a escala barrial.

12

El Informe de la USIG registra el 72% del suelo se destina exclusivamente a usos residenciales.

34

Crecimiento de los precios en Villa Urquiza Para este análisis nos basamos en datos sistemáticamente relevados por Reporte Inmobiliario en el perímetro formado por las avenidas Roosvelt, Álvarez Thomas, Congreso y Triunvirato.

35

Desde 2003, se registra en Villa Urquiza el mayor crecimiento de construcciones de edificios en altura. Entre ese año y 2008 se han registrado un importante crecimiento en el valor del m2 construido. Particularmente en el relevamiento de 2008 se detectaron 28 edificios en construcción, de los cuales 13 fueron terminados en ese año.

36

En 2010, Villa Urquiza ocupa el tercer lugar en cuanto a nivel de construcción de los últimos ocho años, en la CABA, detrás de Palermo y Caballito. En el perímetro relevado se registran tres obras nuevas por manzana. Se relevaron 49 emprendimientos, de los cuales 17 están finalizando. Predominan los departamentos de uno, dos y tres ambientes, destinados a sectores socioeconómicos medios y medio-altos. En el cuadro siguiente se ve el porcentaje de incremento de los valores en los últimos cuatro años, en comparación con los barrios más cotizados del corredor norte de la CABA.

Si bien vemos que, en todos los ejemplos el aumento ha sido constante, es interesante destacar que, por ejemplo en 2008, el mayor incremento se dio en Villa Urquiza, nivelándolo así con los otros barrios, en el porcentual de incremento de 2009. Los relevamientos de la USIG, que se realizan desde 2001, dan cuenta de que siempre hubo oferta de tierra en VU. Esta oferta se registra en el orden del 6% del total de la ciudad. En 2003 se registra un pico de casi el 10% del total de la ciudad. A qué se debe? Posiblemente a que todavía VU era un “diamante en bruto” ya que se identifica al año 2004 como el punto en el que el comportamiento de los precios se regulariza, acompañando la tendencia alcista de los precios promedio en la ciudad. En 2006, VU supera el valor promedio de m2 construible en la ciudad, alcanzando u$s 279 la primera y u$s 249 la segunda. En el gráfico se observa claramente la recuperación de los valores históricos, en coincidencia con la tendencia general de los valores del suelo en la ciudad.

37

38

MAPA 7. DISTRIBUCIÓN DE LAS CASAS EN OFERTA Y PRECIO DEL M2 EN VILLA URQUIZA. OCTUBRE 2005

Fuente: Unidad de Sistemas de Información Geográfica. DGEyC, GCBA

39

Por último, de la observación de los Mapas 3, 6, 7 y 12, vemos que a presar de la precepción vecinal de fuerte densificación en el área, el nivel de desarrollo inmobiliario es bajo, en concordancia con la ausencia de financiamiento para los sectores medios. A continuación se agregan valores de m2 residencial nuevo y valores de incidencia para el sector del Corredor Donado – Holmberg, según el relevamiento de Urbeos – Cities, publicado en el Boletín Electrónico N°12. Mientras que los primeros terrenos que salieron en licitación del último trimestre de 2010, tuvieron un precio base de u$s 380/ m2 de incidencia.

Tramo

Valor m2 residencial

Incidencia del terreno

Iberá - Congreso

1.922

451

Congreso - Roosevelt

1.841

425

Roosevelt – Olazábal

1.958

449

Olazábal – Av. de los Incas

2.183

544

Más interesante aún es observar el cuadro de evolución de los valores en el Corredor analizado, en los últimos tres años, que se reproduce completo en el ítem siguiente, barrio de Saavedra.

40

Saavedra En 2010 el GCABA presenta un estudio sobre la Comuna 12, de la cual el Barrio de Saavedra forma parte, junto con los barrios de Villa Pueyrredón, Villa Urquiza y Coghland. El estudio analiza la estructura territorial, los usos del suelo y el perfil socioeconómico de la comuna. Nos proponemos extraer los datos que corresponden al Barrio de Saavedra, que en los últimos años está recibiendo el impacto de grandes equipamientos, edificios de oficinas y la recuperación urbana de la Ex AU3.

Descripción territorial e historia Saavedra se localiza al norte de la ciudad, en el límite con los Partidos de San Martín y Vicente López en la Provincia de buenos Aires. Sus límites son las avenidas General Paz, Cabildo y Crisólogo Larralde. Tiene una superficie de 5,6 km2.

Fuente: USIG

Uno de los dos ramales del FC Mitre conecta al barrio con el Área Central, el que tiene cabecera en la Estación José León Suárez. Su origen es común con el del barrio de Núñez, ambos fueron fundados por Florencio Núñez, quien estableció el nuevo pueblo en las tierras que fueran de don Luis María Saavedra.

41

La identidad barrial está fuertemente caracterizada por dos espacios verdes de escala importante: el Parque Saavedra y el Parque Sarmiento, que ocupan aproximadamente un tercio del territorio. El Arroyo Medrano cruzaba el área y formaba un gran lago natural en el Parque Saavedra, inaugurado en 1873. Dos puentes levadizos lo atravesaban en su curso, pero debido a los continuos desbordamientos, se inician las obras de entubamiento que se inauguraron en 1937. Un decreto del 26 de octubre de 1889, autorizó la construcción de la estación de ferrocarril, fue inaugurada en 1891. A fines del siglo XIX esa tierra estaba en manos de pocos propietarios, entre ellos era la “Compañía Nacional de Ferrocarriles Pobladores” y “Muelles y Depósitos Catalinas S.A.” El ferrocarril incide fuertemente en el proceso de urbanización y gran parte de la población era atraída por las mismas obras de urbanización y por la localización de algunos establecimientos fabriles. Durante el gobierno peronista (1945 – 1955) se construyeron cuatro barrios municipales de viviendas: el Barrio Sarmiento, el Barrio Presidente Mitre, el Barrio Presidente Roque Sáenz Peña y el Barrio Gral. San Martín. Finalmente, el impacto de la traza de la AU3 y la demolición parcial de la franja expropiada interrumpe la trama urbana y degrada rápidamente la zona en los ’80. El tramo más próximo a la Av. General Paz fue destinado a espacio verde y a ordenamiento vial, los otros están en un proceso de reurbanización. La población estimada es de 48.956 habitantes, de los cuales 26.380 son mujeres y 22.576 varones13. La densidad es de 8.742,1 habitantes/ km2, más baja que la total de la Comuna 12 (124,5hab/ ha), debajo de la media de la ciudad (136,8hab/ ha). La normativa urbanística vigente permite usos residenciales de baja densidad, bajo la denominación R2b I que norma la mayor parte de las parcelas. Los Distritos C3 y C3 II permiten mayores densidades al igual que los E3, donde se concentra la construcción en altura y el Shopping Dot, inaugurado recientemente. Por último tienen normativa especial el U35 y el U36, manteniendo el carácter residencial de baja densidad.

11

Fuente: DGESC, en base a datos censales de 2001.

42

Fuente: USIG

En Saavedra predominan también los usos residenciales, aunque no tenemos datos desagregados por barrio. En toda la Comuna 12 predominan los usos residenciales, el 85,7% de las construcciones tiene destino residencial, analizado el período 1998-2009. En 1999 se registra que los usos no residenciales alcanzan el 56,5%, sin poder detectar qué fue lo que impactó de esa manera. Tanto

la

transformación de la Fábrica Philips en oficinas, con aproximadamente 8.000m2 construidos es contemporánea de la construcción de la Torre Panamericana Plaza, 1994, 22.000m2. La Torre Intecons, se inaugura en 2010, 17.200m2; y el DOT Baires en 2009, incorporando 189.609 m2 de construcción no residencial).

43

. Fuente: USIG

Observando el Mapa de Oferta de Precios de Departamentos muestra una distribución relativamente uniforme en cuanto a precios y a concentración territorial en la franja más próxima a la Av. Cabildo, en la Av. García del Río y en los alrededores del Parque Saavedra. En el último Boletín Electrónico de Urbeos-Cities se publica un relevamiento y análisis de lo que está sucediendo en el área de influencia de la Traza de la Ex-AU3, desde la Av. General Paz hasta la Av. de los Incas. El proyecto original de Urbanización del Corredor Donado-Holmberg propone un perfil construible de 15 m de alto, alternando volúmenes de edificios y espacios verdes. Los primeros llamados a licitación pública se hicieron a fines de 2010 con una base de u$s 380/ m2 de incidencia, para terrenos cercanos a la Av. Congreso, en Villa Urquiza. Tomando como base el Mapa de Precios Promedio del sistema detectan que el m2 residencial nuevo varía entre los u$s 1.738/m2 y u$s 2.159/m2 y las incidencias varían entre los u$s 425/m2 y los u$s 500/m2. Entre 2009 y 2010 las incidencias se incrementaron en un 8,91% y entre 2010 y 2011, un 11,43%.

44

Haciendo un análisis más detallado detectaron diferentes zonas con diferentes valores tanto del m2 residencial nuevo como de las incidencias. Valor m2 residencial

Incidencia del terreno

Av. Gral Paz – Ruiz Huidrobro

1.738 a 1.881

475

Ruiz Huidobro – García del Río

2.159

499

García del Río – Iberá

2.131

472

Tramo

En el Mapa de Distribución según su Altura es evidente el predominio de la edificación de planta baja y un piso, coincidente con el predominio de terrenos pequeños y medianos en la Comuna 12, ya que el 50,9% de las parcelas son de

45

menos de 249 m2 y las que tienen entre 250 m2 y 499 m2 completan otro 39,5%, ambas representan el 90,2% del total de parcelas. Excepto en las avenidas, donde se trata de edificios mixtos, locales en planta baja y vivienda en el piso superior, hacia el interior del barrio predominan las viviendas unifamiliares.

Distribución de la Edificación según su altura

Fuente: USIG

Otros usos, asociados con la red de transporte se concentran en el barrio de Saavedra: depósitos y oficinas. Aproximadamente el 60% de las oficinas de la Comuna 12 se concentran aquí.

46

Localización de edificios destinados a Oficinas

Fuente: USIG

Parque Patricios En 2008 la USIT del GCABA presenta un Informe centrado en el Barrio de Parque Patricios, donde da cuenta de la estructura territorial, la historia, el nivel de desarrollo urbano de la zona. Tomamos esta fuente para comparar cómo era este barrio antes de recibir el impacto de la localización del Distrito Tecnológico. Parque Patricios ocupa 202 manzanas limitadas por la calles Sánchez de Loira, Av. Almafuerte, Cachi, las vías del FC Belgrano Sur, Mirave, Av. Vélez Sarsfield, Av. Entre Ríos y Av. Juan de Garay.

47

Reseña Histórica y Estructura Territorial El origen de PP se remonta a la localización de la primera industria en la ciudad y de grandes equipamientos, dada su primera condición de “periferia” a principios del siglo XIX. La instalación del Matadero del Sud y su funcionamiento hasta 1905 determinó el perfil productivo de la zona. En la segunda mitad del siglo se instalan los grandes equipamientos: 1867, el Cementerio del Sud, en el actual Parque Ameghino, y rápidamente trasladado a Chacarita luego de la Fiebre Amarilla, en 1871; la quema (1867); la cárcel (1877); el Hospital Muñiz (1882); el Arsenal Principal de Guerra (1885) y el Hospital Militar Central (1889). A pesar de la instalación de estos equipamientos, en 1887, PP era uno de los pocos barrios sin agua corriente. En 1916 se inaugura el Instituto Malbrán, en 1929 el Instituto Bernasconi; en 1935 la Maternidad Sardá. Todos estos equipamientos surgieron de la planificación nacional, mientras que las bibliotecas populares fueron creadas por la Municipalidad de la Ciudad. Entre 1909 y 1914 se construye “La Colonia”, un conjunto de edificios para inmigrantes; en 1915 el Barrio América y en 1919 la Casa Valentín Alsina. En 1939 se instala la cancha de Huracán, cuyo estadio se inaugurará en 1947.

48

Los primeros pobladores habitaban en grandes quintas, que fueron desapareciendo a partir de los loteos de 1880, que fueron promocionados a partir de los edificios púbicos y del tranvía. La Av. Caseros era el límite entre la zona residencial e industrial al norte y los bañados al sur. El desarrollo del barrio estuvo siempre ligado a la actividad industrial y la cercanía al puerto, eso lo hace vulnerable a los vaivenes de la actividad. Es un barrio con predominio de casas bajas, donde se distinguen las arterias de circulación más importantes con algunos edificios en altura y donde se agrupan los locales comerciales. Hacia el interior del barrio el tejido es mixto, con usos residenciales de baja densidad, sumados a usos industriales y comerciales. Las avenidas más importantes son las que tienen sentido oeste-este: Caseros, Brasil y Garay, que confluyen hacia el Centro. En el sentido norte-sur, la avenida más importante es Entre Ríos- Vélez Sarsfield. Aunque PP está muy cerca del área central, es notable la desconexión del barrio, fundamentalmente debido a las desconexión del sistema de transporte público: el subterráneo hasta hace poco tiempo no existía, el ferrocarril no parece el medio indicado en la actualidad y las líneas de colectivos que circulan no tienen sus cabeceras en el área de influencia. Los grandes centros de trasbordo están en barrios vecinos: Constitución y Nueva Pompeya. La densidad de población es muy baja, concentrándose la mayor densidad al norte de la Av. Caseros.

49

Respecto de la normativa urbanística actual, el 45% del barrio está en distritos R2b I y R2b II, sólo el 1% está en distrito R2a II en la que sí es posible edificar en altura. Las mayores densidades se reservan para las manzanas que rodean el Parque de los Patricios y para las avenidas, la más consolidada es la Av. Caseros (C3 II), estas parcelas representan el 12,8% de la superficie de PP. El restante 40% está subutilizado en cuanto a posibilidades constructivas y de desarrollo económico, casi el 30% es Distrito E, donde los usos predominantes son logística, comercios mayoristas, mientras que el E4 se reserva para equipamiento de edificios públicos y el E3 para usos complementarios. Los usos industriales quedaron reducidos a una pequeña zona (3%) entre la Av. Amancio Alcorta y la calle Miravé. Por último, hay normativa “latente”: NE (nuevo espacio) para la Ex – Cárcel de Caseros y distritos de UF (urbanización futura) y UP (urbanización parque).

50

En 2008 el GCABA lanzó una serie de llamados a concurso para el área sur, fundamentalmente en el área de PP. Estas iniciativas, junto con el Polo Tecnológico son las que han impactado más eficientemente en el desarrollo del área. La extensión del subterráneo, hasta la Estación Caseros, es determinante para consolidar estos impulsos. En cuanto a los m2 permisados en PP, el seguimiento entre los años 1998 – 2007, se observa una baja participación por comparación con los promedios de la ciudad. Por otro lado, el mayor porcentaje está destinado a vivienda respecto de las construcciones destinadas a actividades económicas, en algunos años del mismo período, los porcentajes superan a los promedios de la ciudad. Cabe destacar, que estamos considerando sólo los m2 que ingresan “oficialmente”, hay una cantidad de construcción informal, aún dentro de viviendas registradas catastralmente, incremento de superficie y posiblemente, agregado de unidades funcionales “informales”. En PP, en 10 años se construyeron sólo 1.055 viviendas nuevas, que representan cerca de 98.000 m2. Se transcriben a continuación los Cuadros 2.2 y 2.3, con los registros relevados por la USIT.

51

Los valores del suelo en PP son históricamente inferiores al promedio de la ciudad, pero desde 2004 se observan períodos con un ritmo de crecimiento mayor, insuficiente para reducir la brecha.

52

53

En cuanto a los usos del suelo, en PP hay un número mayor de edificios destinados producción y galpones, que en otros barrios de la ciudad, que además ocupan parcelas de gran tamaño.

El 86% de las parcelas está ocupada por construcciones de 1 y 2 pisos y sólo el 0,1% no tiene edificación alguna.

Las construcciones de mayor altura se concentran entre las avenidas Juan de Garay y Caseros. Al sur de la Av.Caseros la construcción es más homogénea y de baja altura.

54

Del total de 3.885 parcelas, 44 están ocupadas por edificios abandonados.

55

56

Análisis del Mercado Inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires registra un crecimiento sostenido a partir de superada la crisis en Argentina de los años 2001 y 2002. Como se observa en el primer gráfico de esta sección, las escrituras traslativas de dominio, consideradas como indicativas de la actividad en el sector, venían creciendo sostenidamente hasta el impacto de la crisis internacional. La posterior recuperación resultó muy dinámica, llegando a alcanzar tasas de crecimiento superiores a las registradas previo a la crisis.

Analizando la evolución del Valor Bruto de la Construcción llegamos a la misma conclusión. Desde el año 2003 la actividad presenta un elevado crecimiento, luego se modera, tiene lugar la crisis internacional y su impacto, y posteriormente ocurre una recuperación, aunque a un ritmo de crecimiento moderado. La tasa de crecimiento en el período 2003-2010 -entre puntas- fue del 112% y su promedio anual acumulado de 11,3%.

57

Evolución del VAB de la construcción Millones de pesos constantes de 1993 y porcentajes 30.000

50%

25.000

40%

20.000

30% Va ri a ci ón Intera nua l Producci ón

15.000

20%

Tendenci a

10.000

10%

5.000

0%

III 10

I 10

III 09

I 09

III 08

I 08

III 07

I 07

III 06

I 06

III 05

I 05

III 04

I 04

III 03

-10%

I 03

0

Fuente: DNCN

El sector de la construcción fue clave en el proceso de recuperación económica post-2001. Desde entonces recuperó participación hasta el enfriamiento de 2007, cuando llegó a un máximo de 7%. A partir de la crisis internacional en 2008, se observa no sólo una desaceleración del producto bruto sino una caída en la participación de la construcción en el mismo. En 2010, si bien la actividad ha mostrado signos de recuperación, sus tasas de crecimiento son inferiores a las del PBI. PIB total y participación de la construcción* Millones de pesos constantes de 1993 y porcentajes 500.000

6,5%

450.000

6,0%

400.000

5,5%

350.000

5,0%

Va ri a ci ón i ntera nua l Producci ón

300.000

4,5%

Tendenci a

250.000

4,0%

Fuente: DNCN

III 10

I 10

III 09

I 09

III 08

I 08

III 07

I 07

I 06

III 06

III 05

I 05

III 04

I 04

III 03

3,5%

I 03

200.000

(*): La pa rti ci pa ci ón es de l os a cumul a dos de 4 tri mes tres .

La superficie permisada para obra privada relevada por el INDEC en 42 municipios culminó 2010 con una baja anual de 2,7%, representando una caída, pero de magnitud más leve que la de 2009. El último semestre 2010 marcó un crecimiento anual de 5%. Generalmente los permisos de construcción son un anticipador estricto de la evolución de la construcción.

58

Superficie permisada en 42 municipios Total en miles de m2 y variación interanual

1.000

150% 130%

800

110%

700

90%

600

70%

500

50%

400

30%

300

10%

200

-10%

100

-30%

I 03 II 03 III 03 IV 03 I 04 II 04 III 04 IV 04 I 05 II 05 III 05 IV 05 I 06 II 06 III 06 IV 06 I 07 II 07 III 07 IV 07 I 08 II 08 III 08 IV 08 I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10

900

Va ri a ci ón i ntera nua l (eje der.)

Superfi ci e

Tendenci a

Fuente: Indec

Los principales insumos de la construcción marcan aumentos importantes a partir de 2010. El Cemento es uno de los utilizados más tempranamente en los edificios, con lo que tienden a adelantar la evolución futura de la actividad. Su producción muestra un amesetamiento a partir del tercer trimestre de 2006, en línea con el conjunto de la actividad. Desde inicios de 2010 su recuperación es acelerada superando todos los máximos previos. Por su parte, los despachos de ladrillo hueco muestran una evolución creciente. Producción de cemento portland En miles de toneladas y variación interanual

1.000

40%

Va ri a ci ón i ntera nua l (eje der.)

Producci ón

III 10

IV 10 *

I 10

II 10

IV 09

II 09

III 09

I 09

IV 08

III 08

I 08

-10%

II 08

500

IV 07

0%

II 07

600

III 07

10%

I 07

700

IV 06

20%

III 06

800

I 06

30%

II 06

900

Tendenci a

59

Producción de ladrillo hueco En millones de unidades y variación interanual

43

50%

Va ri a ci ón i ntera nua l (eje der.)

IV 10 *

II 10

III 10

I 10

IV 09

II 09

III 09

I 09

-40% IV 08

25 II 08

-30% III 08

-20%

27 I 08

-10%

29

IV 07

31

II 07

0%

III 07

10%

33

I 07

20%

35

IV 06

30%

37

II 06

39

III 06

40%

I 06

41

Producci ón

La crisis del 2001/02 provocó una fuerte contracción en el precio de las viviendas que cayeron en promedio un 42% en dólares. Sin embargo, con la recuperación, los precios del sector comenzaron a recuperarse de forma acelerada y en la actualidad todos los índices relevados se encuentran en máximo históricos. Precio del m2 Bo. Norte Nuevos - UADE Bo. Norte Usados - UADE CABA - Rep.Imb. CABA - IERIC Bo. Norte - IERIC PBA - IERIC Prom. País - IERIC

En US$

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Este acelerado crecimiento fue impulsado principalmente por la región metropolitana de Buenos Aires. En particular, en la Ciudad de Buenos Aires entre 2005 y 2010 se registró un aumento de 69,5%, en dólares.

60

Precio del m2 En US$ - País 2200

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2000

+69,5% 1800

+67,3% 1600

+77,7% +43,8%

1400

+62,5%

+59,4%

1200 1000 800 600

Mendoza

Rosario

Córdoba

CABA

Bs. As.

PROMEDIO PONDERADO

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se encuentran los precios más elevados del país y también una dinámica de sostenido aumento. Flores, Congreso y Barrio Norte lideraron el crecimiento de los precios.

Precio del m2 En US$ - CABA 4600 4100

+59,8% 3600 3100

+78,6%

2600

+64,9%

2100

+63,6%

+57,2%

+99,6%

+84,9%

+71,9%

1600 1100 600

Palermo

Barrio Norte Caballito

Puerto Madero

Villa Urquiza

Flores

Congreso

Agronomía

La devaluación del peso en 2002 impuso un “salto” en los costos transables de la construcción, principalmente en “Materiales”. A partir de 2003, y con mayor intensidad en los últimos años, el componente no transable (“Mano de Obra”) parece estar impulsando el aumento de los costos.

61

Costos de la Construcción Contribución por Rubro a la Variación Anual

30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Materiales

Mano de Obra

Gastos Grales.

Mientras los costos muestran sostenidos incrementos, los precios de venta crecen siempre por encima de esta variable, generando un poderoso incentivo a la inversión en el sector. En efecto, tal como lo muestra el gráfico que sigue, la relación precio/costo ha crecido casi un 100% desde la salida de la convertibilidad.

Ratio "Q" (precio/costo) Base 2004 = 100, promedio 12 meses 130 120 110 100 90 80 70

Señal para construir (precio de venta sube más que el costo de construir)

Señal para comprar

60 50 40 Dic-91

Oct-93

Ago-95

Jun-97

Abr-99

Feb-01

Dic-02

Oct-04

Ago-06

Jun-08

Abr-10

La relación precio/costo esta positivamente asociada con la inversión en el sector inmobiliario. Como predice la teoría, existe cierta asociación positiva entre la relación precio/costo (o ratio “Q”) y la inversión del sector. Cabe mencionar que esta asociación se sostiene cuando se introduce algún rezago entre la señal de la “Q” y la decisión de invertir.

62

Construcción y ratio "Q" En Variaciones Anuales

Variación IBIF en Construcción

60%

R2 = 27%

50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Variación "Q"

Construcción y ratio "Q" En Variaciones Anuales

Variación IBIF en Construcción

60%

R2 = 25%

50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Variación "Q" (t-4)

Hasta 2006, la oferta de inmuebles para la venta creció de forma sostenida, anticipando un aumento análogo en la oferta para alquiler (la evidencia sugiere que la oferta para venta anticipa el ciclo de la oferta para alquiler). En los últimos años, la oferta para venta ha caído de forma sostenida con un leve repunte durante 2009 hasta mediados de 2010. Esta evidencia parece sugerir que la inestabilidad nominal impacta negativamente sobre la oferta inmobiliaria.

63

Oferta Inmobiliaria CABA y PBA Base 1991 = 100, promedio 12 meses 300

250

200

150

100

50

Para Venta 0 Dic-91

Oct-93

Ago-95

Para Alquiler Jun-97

Abr-99

Feb-01

Dic-02

Oct-04

Ago-06

Jun-08

Abr-10

En teoría, tasas de interés reales negativas deberían generar un incentivo al apalancamiento financiero. Sin embargo, la evidencia para el sistema financiero no parece verificar esta intuición, y el crecimiento de los nuevos créditos hipotecarios no parece vinculado con el nivel de la tasa de interés real.

Tasas de Interés Real Activa y Crédito Hipotecario 2003-2010

140% 120% 100% 80% 60%

R2 = 0%

40% 20% 0% -20%

Variación Anual de Nuevos Hipotecarios

160%

-40% -14%

-12%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

Tasa de Interés Activa Real

El flujo de nuevos créditos nunca superó el 1,2% del total invertido en construcción. En la actualidad, sólo el 0,5% de la Inversión en Construcción es financiada por crédito del sistema financiero.

64

Nuevos Créditos Hipotecarios Como % de la IBIF en Construcción 1,4%

1,2% 1,2%

1,0%

0,8%

0,5%

0,6%

0,4%

0,2%

0,0%

I-03 III-03 I-04 III-04 I-05 III-05 I-06 III-06 I-07 III-07 I-08 III-08 I-09 III-09 I-10 III-10

Existe cierta asociación inversa entre el nivel de las tasas de interés pasivas y el precio del m2 , indicando que a medida que el ahorro bancario pierde rendimiento sube el precio de las viviendas. Esta asociación es más fuerte en el mercado mayorista.

Tasas de Interés Reales Pasivas y Precio del m2 2003-2010

1.900

2

1.700 1.500

2

R = 10%

1.300 1.100

PF Minorista - Precio Prom. País 900

PF Mayorista - Precio Prom. País

Precio del m2 en US$ - Prom. País

R = 43%

700 -20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

Tasas de Interés Pasivas Reales

En la Argentina ha sido sostenido el aumento en los precios de los inmuebles medido por el precio del m2 en todo el país. Sin embargo, la evidencia analizada sugiere que esta dinámica de precios responde a cierto efectos riqueza vinculados al crecimiento del producto, al boom de precios internacionales y a la ausencia de alternativas de inversión seguras pero sin apalancamiento financiero. Esta situación deja de lado la idea de la existencia de una burbuja en el sector.

65

Indice de Situación Social de la Ciudad de Buenos Aires

Como continuación del presente trabajo se propone la construcción de un índice a partir de una síntesis de un conjunto de variables que enunciamos más adelante, con el objetivo de representar la situación social de la ciudad. El comportamiento tendencial de esta serie podría anticipar la aparición de ciertas tensiones sociales en el ámbito en cuestión. Construcción Para la construcción del índice se han seleccionado en forma preliminar las siguientes variables: Actividad Económica – Producto Bruto Geográfico a precios constantes (PBG) Construcción Total – Superficie solicitada (m2) por destino Mercado Inmobiliario – Escrituras traslativas de dominio Mercado inmobiliario - Precios de departamentos a estrenar en venta de dos ambientes por m2 (en dólares) Mercado inmobiliario - Precios de departamentos usados en venta de dos ambientes por m2 (en dólares) Mercado inmobiliario - Precios de departamentos en alquiler (en dólares) Mercado inmobiliario - Superficie de departamentos en alquiler (en m2) Energía eléctrica - Consumo por tipo (kilowatts) Consumo de gas - Consumo de gas entregado (miles de m3) Principales indicadores laborales – Tasa de Actividad (%) Principales indicadores laborales – Tasa de Empleo (%) Principales indicadores laborales – Tasa de desocupación (%) Principales indicadores laborales – Tasa de subocupación (%) Principales indicadores laborales - Empleo formal y privado (índice base diciembre 2001=100) Salarios - Índice de Salario (base 4to. trimestre de 2001=100)

66

La metodología para la sintetización de las variables listadas dentro de un indicador es la siguiente: 

Se identifican los valores máximos y mínimos de las variables para el período considerado.



Tales valores representan la “peor” o “mejor” situación de la variable en el período considerado, definiendo así la situación de mayor o menor situación de la serie.



Para homogeneizar las mediciones, se transforman los valores de la serie dentro de una escala con intervalos decimales entre cero y uno. El valor con peor situación arrojará un valor de uno y el de mejor situación un valor de cero.



Los valores intermedios se transforman dentro de la escala defina entre cero y uno dentro de diez intervalos de idéntica amplitud.



En índice total será la suma ponderada de cada una de las series reconvertidas a la escala antes definida.

Al momento se realizaron algunas pruebas preliminares con buenos resultados en el comportamiento de la serie del índice. De todas formas, dada la falta de disponibilidad de datos será necesario solicitar información al CEDEM y la Dirección General de Estadística y Censos del Ministerio de Hacienda de la CABA, y la Dirección General de Estadística y Censos.

Entre las principales virtudes del índice se destacan las siguientes: 

Es un indicador sintético que logra incorporar variables de distinta índole dentro de una medición homogénea.



Es un índice relativo a la historia socioeconómica de la ciudad, en el sentido que las situaciones de peor situación son definidas por los propios contextos pasados de la variable y no son fijados en forma arbitraria.



Es un indicador que, de ser loable su cálculo en forma mensual, posibilitará dar alertas tempranas de la situación socio económica de la ciudad.

67

Entre algunas desventajas pueden citarse las siguientes: 

El hecho que los valores máximos y mínimos sean definidos por la historia de la serie puede generar controversias en cuanto los valores futuros superen a los mismos. En tal caso pueden darse dos opciones: o bien asignar el valor de cero o uno a los valores excedentes o recalcular el índice.



En tanto, el índice relativo a la historia puede llegar a subestimar o sobre-estimar el riesgo en caso que los máximos y mínimos definidos hayan sido valores extremos. No obstante, esto pude soslayarse si se definen una escala que defina otros valores máximos y mínimos más convenientes.



El índice sintético se compone de la suma ponderada de cada una de las series. Surge entonces la dificultad de con qué criterio asignar las ponderaciones. No obstante, si el número de series alcanza cierta masa crítica, se pueden asignar ponderaciones iguales, de forma que la influencia individual de cada variable no sea la que defina la dirección del indicador.

Se recomienda la continuación en la construcción de este índice como seguimiento de la situación socio económica de la Ciudad y para ser utilizado como señal de anticipación a la probabilidad de crisis o situaciones extremas.

Conclusiones El presente trabajo ofrece un análisis exhaustivo y completo de la situación social en la Ciudad de Buenos Aires desde el punto de vista de la relación entre las variaciones en los precios de los terrenos y la situación del mercado inmobiliario, con los movimientos migratorios de ingreso y expulsión, así como también con el crecimiento de asentamientos precarios dentro del ámbito de la ciudad. Desde el punto de vista estrictamente estadístico se dificulta contrastar la hipótesis de que el incremento en el precio de la tierra en la Ciudad es causal del crecimiento de asentamientos precarios o de expulsión de estratos sociales de bajos recursos, debido a la poca disponibilidad de datos de estos dos últimos procesos. Las pruebas realizadas en el marco del presente proyecto no permitieron obtener resultados para

68

su publicación con la rigurosidad técnica necesaria. De esta forma, se encaró al análisis a través de diferentes enfoques y diferentes situaciones. El proceso migratorio es abordado desde una óptica histórica y en el marco global. En el caso de Europa y los inmigrantes ilegales, por ejemplo, la causa más importante de los movimientos migratorios entre naciones y dentro de ellas tiene su origen en la creciente disparidad en los niveles de desarrollo de los diferentes estados y regiones dentro de los mismos estados. Estas causas no son sólo económicas, sino también políticas, sociales y demográficas. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires pareciera que el crecimiento económico, y en particular, del sector de la construcción amplía la demanda de mano de obra intensiva, de baja calificación, fenómeno que produce movimientos migratorios, tanto internos como provenientes de países limítrofes. Esta masa de trabajadores informales no tiene acceso a la vivienda, de manera que pasan a engrosar la población de asentamientos precarios. Se analiza también en este trabajo el caso de Santiago de Chile, donde algunos estudios realizados allí evidencian una relación directa entre crecimiento del valor de la tierra y la expulsión de estratos sociales de menores ingresos hacia zonas periféricas. En el caso de Santiago no se observan villas ni asentamientos en el ámbito de la ciudad, entre otras cosas, porque no existe tierra de propiedad ambigua, aunque también por la presencia de una política direccionada a evitar la formación de este tipo de fenómenos, re direccionando a estas poblaciones hacia barrios periféricos construidos a tal efecto. Se realiza un análisis de la Ciudad de Buenos Aires en relación a los fenómenos planteados y del perfil socio económico de la Ciudad. Se observa, entre otras cosas, que la dinámica de las villas en la ciudad presenta un fuerte proceso de densificación en los últimos años, con sorprendente aceleración. Se observa también, que este proceso es independiente de la evolución económica de la ciudad. Se encuentra que no existe relación entre la evolución del PBG de la ciudad y el crecimiento de las poblaciones en villas. Estas últimas crecen de manera sostenida independientemente de que la economía crezca o se contraiga. Se encontró también que el incremento en el valor de la tierra es persistente a lo largo del tiempo, independientemente de la evolución de las diferentes variables macroeconómicas. Se analizó detalladamente el eje Villa Urquiza, Saavedra, Parque Patricios; por considerarse representativo de la situación de la Ciudad y por características relevantes en cada caso.

69

Luego de realizar un análisis detallado de la situación del mercado inmobiliario en la ciudad se concluyó en la necesidad de crear como continuación del presente trabajo un índice representativo de la situación social de la Ciudad. Algunas observaciones de relevancia motivaron esta decisión. Entre 2001 y 2010 el precio de los departamentos creció el 512% en pesos, mientras que el incremento de los costos de construcción fue del 424%. En 2001 eran necesarios 75 sueldos para adquirir un departamento de 76 m2, actualmente se necesitan 125 sueldos para adquirir el mismo departamento. La crisis del 2001/02 provocó una fuerte contracción en el precio de las viviendas que cayeron en promedio un 42% en dólares. Sin embargo, con la recuperación, los precios del sector comenzaron a incrementarse de forma acelerada y en la actualidad todos los índices relevados se encuentran en máximos históricos. En particular, en la Ciudad de Buenos Aires entre 2005 y 2010 se registró un aumento de 69,5%, en dólares. La construcción del comentado indicador se realizará a partir de una síntesis de un conjunto de variables que se enunciaron en detalle, con el objetivo de representar la situación social de la ciudad. El comportamiento tendencial de esta serie podría anticipar la aparición de ciertas tensiones en el ámbito en cuestión.

70

ANEXO ESTADISTICO

71

72

73

Bibliografía Notas periodísticas 

Afirman que, en promedio, son usurpadas tres viviendas por día, Silvina Saux. Perfil, 20 06 2010



“Villa Hollywood” crece en pleno Palermo, Francisco Varise. La Nación, 02 08 2010



El Vendrell reta a la policía a terminar con el mercadillo ilegal de “manteros”, Ferrán Balsells. El País, 17 08 2010



Puertas abiertas a la inmigración, Sofía Corral. Suplemento Empleos, La Nación, 22 08 2010



La 9 de Julio, invadida por tolderías, Pablo Tomino. La Nación, 30 08 2010



Los extranjeros son mayoría en la villas y planes porteños, Daniel Gallo. La Nación, 06 09 2010



Los inmigrantes del Bicentenario, Omar Freixa. Cronista.com. 10 09 2010



Es difícil acceder a mejorar la vivienda, Javier Blanco. La Nación, 26 09 2010



Inflación en dólares, inmuebles más caros, Emilia Subiza. La Nación, Economía & Negocios, 6 09 2010



Afirman que en la Capital viven más de 3 millones de personas, Información General. La Nación, 12 10 2010



Buenos Aires crece en metros cuadrados, pero no en población. Clarín, 27 02 2011

Páginas Web 

www.miurbal.net Miurb/AL Observatorio de migraciones internacionales



www.reporteinmobiliario.com Biblioteca Virtual de Economía & Real Estate

74



www.urbeos.com Urban Evaluation Systems

Papers 

Convergencia Revista de Ciencias Sociales. El Estado argentino ante el reto de las migraciones internacionales: reflexiones del reciente cambio de rumbo

en

la política migratoria argentina,

Julieta Nicolao,

Universidad Nacional del centro de la PBA. 

SSIM Paper Series, S. D. Marcello Balbo. Social and spatial inclusion of the international migrants. Local responses to a global process.



Débats publics internationaux. Politiques urbaine et le droit a la ville, UNESCO 2006



Urban Structure, Land Markets and Social Housing in Santiago, Chile. P. Trivelli y Cia. Ltda., Enero 2010.

Libros 

Cravino, María Cristina (2006). “Las villas de la ciudad. Mercado e informalidad urbana”. Universidad Nacional de General Sarmiento



Cravino, María Cristina – Editora (2007). “Resistiendo en los barrios. Acción colectiva y movimientos sociales en el Area Metropolitana de Buenos Aires”. Universidad Nacional de General Sarmiento.

Informes de coyuntura y Fuentes de Estadísticas 

CEDEM, “Informe de Mercado Inmobiliario”, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Mayo 2010.



CEDEM y Dirección Gral. De Estadística y Censos de la CABA, “Ocupación e Ingresos en la Ciudad de Buenos Aires, 1er. trim. de 2010”, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Julio de 2010.



Dirección Gral. De Estadística y Censos de la CABA, “Censo de hogares y población. Villas 31 y 31 bis. 2009”, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, 2009.

75



Dirección Gral. De Estadística y Censos de la CABA, “Buenos Aires en números”, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, 2009.



INDEC

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