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RAFAEL RU!Z .D E LA CUESTA CASCAJARES Magistrado
LOCALES DE NEGOCIO: LAS
OBRAS. EL CIERRE Y EL CAMBIO
DE DESTINO. DOCTRINA Y
JURISPRUDENCIA DE LA
AUDIENCIA TERRITORIAL DE
PAMPLONA l (1985-1989)
SUMARIO 1. Introducción: Importancia de la jurispruedencia en la evolución interpretativa de las causas de resolución arrendaticia urbana: incidencia de tal interpretación por impulsos de la aplicación directa o indirecta (influjo en las normas) de la Constitu ción vigente. 2. Causas de la resolución contractual a tratar, y la determinación de las mismas en orden al principio de respeto a la integridad de la propiedad de la cosa por el arrendador, y de la estimación económica (valor negocia!) y social del objeto arrendado. 3. A. Obras que modifican la configuración del local : evolución jurisprudencial al respecto. B. Consentimiento a su realización , dado por el arrendador: consenti miento tácito o presupuesto: irrepetibilidad del mismo : íd. en relación con local traspasado. C. Obras necesarias impuestas al arrendador. 4. Obras que causan daños dolosos en la finca: debilitamiento de la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción. 5. Resolución por cierre, abandono o no uso del local: período de tiempo para que el cierre se estime como falto de protección legal: especial mención de los arrenda mientos de almacenes y depositos: dependencia para con la actividad principal. 6. Cambio de destino: cambio de mera actividad (relación con las obras de adecua ción): adquisición por taspaso legal (art. 32-2.° LAU): cambio de local a almacen o depósito y viceversa: no resolución por los casos de cambio de actividad, y sí por el de cambio de destino (no uso, o no apertura al público). 7. Algunos casos de los temas estudiados, en su examen por la doctrina de los
1. E l pr esente tr ab aj o corresponde , con un a pequ eñ a reform a de actua lización, a la pon en cia redactad a por el auto r par a e l "Se mina rio sob re arrendamiento s de local de negocio e industria» , o frecido por la «Cá mara O ficia l del Co me rcio e Indu stria de Navarra», e n Pa mp lona. los días 20 y 21de Noviem bre de 1989 , e n e l qu e intervini e ron vari os aut ores. y siendo aqué l expuesto e l dí a 20. bajo el tem a: «TI I. Prob lemát ica de la reso lució n co ntra ctual».
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11 RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES Tribunales, con especial referencia a la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona -años 1985-1989-, dado su escaso actual alcance en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
1. INTRODUCCION: IMPORTANCIA DE LA JURISPRUDENCIA EN LA EVOLU CION INTERPRETATIVA DE LAS CAUSAS DE RESOLUCION ARRENDATICIA: INCIDENCIA DE TAL INTERPRETACION POR IMPULSOS DE LA APLlCACION (DIRECTA O INDIRECTA) DE LA CONSTITUCION VIGENTE Aunque en los casos de resolución contractual, de los que aquí vamos a tratar , la actual casuistica legal parece suficiente al fin de su regulación normativa, hay que tener e n cuenta que muchas de las modificaciones que se han ido introducien do en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) , hasta llegar al vigente texto legal, vinieron dadas por precisiones jurisprudencia les sobre determinados su puestos , insuficientemente desarrollados en los textos anteriores de la misma . Aun incluso configurados esos textos legales en su actual redacción , las determinaciones sobre lo qué se considera «cie rr e» , «abando no» o «no uso» del local , son j urisprudenciales también , así como la explicación del porqué de la resolución contractual en estos casos , y los fin es , unos particulares y otros de índole soci al, que cumple el arrendamiento urbano en relación con la propiedad del loc al , para considerar la resolución procedente : así, el concepto de lo qué deba entenderse por «ape rtu ra al público ». También es de creación jurisprudencial todo lo rel ativo a qué obras «modifican la configuración del local », cuáles so n los «e le me ntos estructurales» del mismo , a los que les afecten los «da ños dolosos» , etc . Recientement e, la jurisprudencia , un poco estatificada ya en estos qu ehace res , ha ido evolucionando también en este campo , yen otros , como consecuencia de la influencia (directa o indirecta) de la aplicación de la vigente Constitución Española , sobre todo bajo el prisma de aplicación , en cualquiera de las formas dichas , del principio de «J usticia efectiva» , de su art o24-1. Así , últimamente ya no se conside ran causas «modificativas de la configuración física del local » las peque ñas obras (superposición de su elos, ca mbi o de puertas o sanitarios , etc.), y se va configurando la aplicación del Código civil a casos no previstos en la LA U , a efectos resolutorios, como el cambio de destino-actividad , en cuanto lo permite el juego de los derechos renuncia bies por el arrendatario (art. 6 LA U). Todavía debe añadirse a lo a nte rio r que la jurisprudencia que pueda reseñar se, como emanada de la Sala 1." del Tribunal Supremo, única que en esta materia tiene rango de tal, se refiere casi en su totalidad a los años 1950-60, pues, dadas las reformas procesales del recurso de casación civil , vigentes en el momento actual , principalmente en lo referente a la limitación, por razón de la cuantía , del mismo, son ya muy pocos los asuntos que llegan a tal recurso , por lo que ahora debe examinarse la doctrin a judicial que emana de las Audiencias de la s di stintas Comunidades Autónomas, que van perfilando, sobre las ya escasas decisiones jurisprudenciales, ese movimiento de evolución interpretativa de las normas , doctrina importante, por lo tanto , que debe ser conocida por los estudiosos y profesionales de estos temas. En el presente caso, ofreceremos, al final del traba jo, la doctrina judicial, afectante a los distintos aspectos de que aquí se trata, emanada en el período comprendido entre 1985 a 1989, en que ha desaparecido la misma , de la Sala de lo Social de la Audiencia Territorial de Pamplona, por ser el período más re ciente , y afectar a la Comunidad Foral de Navarra, a la que va dirigido este estudio , aunque en esa época, la referida Sala sentenci aba también los asuntos procedentes de Guip úzcoa, algunos de los que se recogen también, en cuanto son bastante interesantes .
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2. CAUSAS DE RESOLUCION CONTRACTUAL A TRATAR, Y LA DETERMINA CION DE LAS MISMAS EN ORDEN AL PRINCIPIO DE RESPETO A LA INTEGRI DAD DE LA PROPIEDAD DEL ARRENDADOR Y DE LA ESTIMACION ECONOMI CA (VALOR NEGOCIAL) y SOCIAL DEL OBJETO ARRENDADO Una de las constantes jurisprudenciales en los casos objeto de este comentario , es la de mantener los derechos del propietario a que la situación física (distribución, etc., y su conservación) del local se mantenga, ya que, a pesar de la función social de la LAU en orden a la protección del arrendatario-ocupante, se le estima como mero usuario de la cosa, sin facultad de disponer física y jurídicamente de ella. Por esto , la causa 7." del art. 114 LAU, determinante de la resolución por «daños dolosos» y por «o bras que modifican la configuración », va pasando, en la interpretación jurispruden cial, de estar sancionadas hasta las mínimas, como antes se ha adelantado (superposi ción de «linóleum» , «parquet », etc.), a un criterio más flexible, por el que sólo deban serlo las más graves (cambio de distribución interior en forma sustancial , supresión de módulos habitables o ampliación de ellos, etc.). En los supuestos de «no uso» o «cierr e», causa 11." del art. 114 LAU, por aplicación de la denegación a la prórroga forzosa , del art. 62-3.", se ha introducido en la Ley la asimilación a los «locales de negocio » propios, de los «almacenes» y «depósitos» (art. 5-2-2.") . El fin social, o en favor de la propiedad, en que se basa esta causa resolutoria «, en esa consid eración a mp lia , e n «a lmacé n» o «de pósito», e n cua nto és tos s upo ne n, e n sí m ismos, es a pé rd ida de actividad o de relaci ón co n e l público . La act ua l LAU , en su ar t o 5-2-2°, co n fier e la calid ad tambi én de «loca l de negocio», pe ro por extensión legal del pr opi ame nt e tal, y a efectos de la re gul ac ión legal procedente , a los lo cales destina dos a «almace nes» o «d e pósitos», e xpresion es qu e d en ot an , en un a primera acepta ció n de las mism as, ac tivida d residual o sec unda ria , resp ec to a un ne goci o o local princip al , co n fa lta de re lación, e n aq ué llos, más o men os to tal co n el públi co . En un primer aná lisis legal de es tos «locales» , pa ra el Estado , la Igle sia Cató lica , la Pro vincia , el Mu nicipio y dem ás E nti da des asimil abl es (Comunid ad es Aut ónomas, po r e je mplo) o se ñalad as e n el a rt. 4-2 de la L AU , la con versi ón de un lo cal a rrend ado a las mism as , de «negocio » a «a lma cé n» o «depós ito », supo nd ría, en todo caso , la resolu ción co n tract ua l ex a rt o114-6. " LA U (co nve rsió n de la vivie n da en local , o vice ve rsa), ya que el arrendamiento de loc ales a los mism os , se ca lifica e n la Ley co mo de «vivie n da » (art. 4-2) , mientras que si lo es-de «a lmacé n» o «d ep ósito» , su ca lificació n es co mo de «local d e negocio», contrar io a «vivie n da » e n es te caso (a rt 5-2-2.°) . Co n to do , el «a lmacé n» , sig ni fica , tan to gra ma ticalme n te , co mo en e l uso vu lga r d e la ex p resió n, y más e n térm in o s co mpara tivos , m a yor ac tiv ida d d e a pe rt ura o de rel ac ión con e l públ ico que el «depós ito» , qu e está re firi énd o se a loc al totalmen te ce rra d o, y qu e no re q u ie re, e n la ge n e r alidad d e los cas os, co mo aq ué l, dependen cia o relación p ar a con un negoc io principal. Lo cierto es qu e un lo cal pu ede se r ar rend ado de sd e e l in icio de la rel ación contra ctu al , co mo «alma cé n » o «d e pó s ito », pe ro de se r prece de n te me n te «lo ca l de ne gocio » , su degrada ció n e n el uso , hacia «a lmacé n» o «depó si to» , vie ne a indi car , o bi en , si el a rr e n da ta rio disp on e d e n eg o cio pr in cipal en o tro local o la trasl ad a a é l, ac tiv idad re si du al en aq ué l o secu nd a ria res pe cto a és te, o b ien , si aqu él ca re ce de otr a act ivi d ad, cesación d el negoci o e n sí. En ambo s ca so s se pr odu ce la re soluci ón co n t ractua l, según la j u r isp ru de nc ia, pu es e l ces e tot al o en form a impo rta n te de la ac tiv ida d y de la re lac ió n con el públi co es lo qu e su po ne e l cierr e legal, sa ncion ado por la L AU co n la resolución arre nda t icia , com o se ha di cho .
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6. CAMBIO DE DESTINO : CAMBIO DE MERA ACTIV IDAD (RELACION CON LAS OBRAS DE ADECUACION). ADQUISICION POR TRASPASO (ART. 32-2.° LAU). CAMBIO DE «LOCA L" A «A LMACEN" O «DEPOSITO" Y VICEVERSA. NO RESOLUCION POR LOS SUPUESTOS DE CAMBIO DE ACTIVIDAD, Y SI POR EL DE DES:I:mO (NO USO O APERTURA AL P~BLlCO ) ,'
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En p rincip io , el' «ca m b io de d estin o », en sí, no es causa de re solución co nt ra e tu al. por no es t a r incluido com o t al e n e l art . 114 L AU (qu e recoge , t ambi én e n principio , un criterio de «n úme rus cla us us» e n su r egul aci ón d e la re solución co nt rac tual) . Só lo re co ge este precept o , como incluible en di ch as causa s r e solutori as , en la 7. ", co mo ya se ha adelan tado a ntes , el cambio de de st in o (o transformación) de «vivie nda» a «lo ca l de negocio», y a l re vés , lo qu e afec ta rá legalmente , como as im ismo ya se ha indicad o , a la Igle sia , al E stad o y dem ás entes del art. 4-2 , e n cu ant o modifiquen e l destino de un «loca l de ne gocio » a «almacén. o «de pósito ». La di ficultad pu ed e pl ante a rse re spe ct o a lo s a rrenda mien tos llam ad o s m ixto s , de «lo ca l-vivie nd a» (casa-h abit ación ) o vice versa, e n lo s qu e , según la juri sprud enci a , prim a . p ar a su calificaci ón ju rídica , d entro de ese o rde n d e conceptos , la mayo r imp ortan cia en el destin o o de dicaci ón , a local o a vivienda. U n caso de a rre nda m ie n to mixt o , e s el del a r t . 4-1, inquil inato con ej ercicio por e l a rre n data rio (o p ar ient e s hast a el tercer grado) d e un a p rofesió n (Abogado, M édico , D enti st a , etc.) , f unc ió n pú bli ca (Notar io , R egistrado r , Corre do r de C om ercio , e tc ., sob re todo en peque ñ as lo calid ad e s) o pequ eñ a ind us t ria domé stic a (h o sp ed aj e , p ro fe sorado , sa st re- mod is ta. pequ eño taller, e tc .) , a u nq ue sea o bjeto de tri butación . E s claro que , e n caso de «vivie nda» . co mo d e stin o pr incipal , si e l inq ui lino va ocupa ndo la s dependencia s de la mism a p ar a un m ayor d esar roll o de la actividad negoci al , d e modo que aq ué lla d eje d e se r e l de st ino princip al , se pro d ucirá la resolución o fin del contra to , y a sí lo tiene res ue lto la ju risp rude ncia , y lo m ismo o cu rr irá de producirse la situació n co nt ra ria « . 5.
S. A .T . Pamplona n.? 486/86, de 28-Xl-86 .
Rollo de apelación n .? 237/86. Juzgado de procedencia: 1." Instancia S.S. , n." 2. Objeto arrendado : local en planta baja de casa sita en Plaza céntrica de San Sebastián, destinado, según lo acordado , a la venta y distribución de productos capilares, fabricados por la arrendataria y por otras Sociedades de su grupo, pudiendo darse en el local demostraciones, conferencias , estudios técnicos, cursilos, etc., relacionados con la utilización de tales productos, lo que podían realizar también las
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Empresas que formaban el grupo, entrando el contrato en vigor en Diciembre de 1961 , y en Febrero de 1985, la arrendataria trasladó sus actividades a otro local en la misma Ciudad, comunicando notarialmente a los propietarios su intención de traspa sarlo, lo que no llevó a efecto . Demandantes: los arrendadores, el matrimonio propietario. Demandada : la Sociedad arrendataria. Acción ejercitada: En juicio especial de la LAU, resolución de contrato , por CIERRE o NO USO, en término legal. Antecedentes : El Juzgado , da lugar a la demanda, y declara resuelto el contrato por la causa alegada, condenando a la arrendataria al desalojo del local. Esta , interpone Recurso de apelación, contra dicho Fallo , que es desestimado por la Sala , que confirma la Sentencia de primer grado . Es fundamento jurídico básico de esta última Resolución: «d) la conversión en mero almacén, sin relación abierta con el público , es causa también de resolución contractual, según reiterada jurisprudencia , y ello si se entendiera que en el presente caso se había dado esta situaci ón , que no la permite sin más el contrato firmado entre las partes , pues según el mismo , ya relacionado , en su clausulado fundamental al respecto , al principio, la actividad a desarrollar en él, de cara al público , iba a ser variad a: fabricación o manipulado, almacenaje, ventas directas y demostraciones comerciales, siendo fundamental en él el ejercicio de las «funcio nes propias de todo comerciante» (cláusula 4."), Y el anuncio al público mediante rótulo o anuncio exterior (cláusula 5."), sin perjuicio de que la fabricación y almacenaje de productos también estaban contemplados (cláusulas 3." y 7."), pero sin exclusividad y en concu rrencia con las demás actividades dichas , con fundamento en la comunicaci ón con el público; e) de la prueba de reconocimiento judicial practicada , ... se deduce que una parte del local arrendado .. . ha sido traspasado, desapareciendo así la parte destinada a recepción a clientes y pruebas de productos, proyección de películas, etc. , quedan do además, incomunicada, en el resto, la planta baja con la entreplanta ... yen lo que queda, no aparecen signos de un evidente tráfico comercial en el recibidor destinado a ventas (a pesar del rótulo exterior de la marca comercializada ... ), y lo demás aparece como mero depósito en parte, pues cuanto más al fondo se llega, se muestra desocupado y desaprovechado ». 6.
S. A .T . Pamplona n." 171/86: de 28-4-86.
Rollo de apelación n.? 479/85. Juzgado de procedencia: La Instancia Pamplona , n ." 2. Objeto arrendado : local comercial en planta baja en calle del Casco Viejo de Pamplona , no apareciendo documento relativo al contrato, ni constando la fecha en que el arrendamiento se inició , yen el mismo , el arrendatario desarrolla una actividad profesional artesana , de Restaurador y Dorador de Imágenes (Santero), no ayudán dole persona alguna, y habiéndose jubil ado en Diciembre de 1981, percibiendo pensión por ello. Demandantes: los arrendadores , dos hermanos propietarios del local. Demandado: el arrendatario . Acción ejercitada: Resolución de contrato, por CIERRE o NO USO , en término legal. Antecedentes: El Juzgado dictó Sentencia , estimando la demanda , y declarando la resolución contractual por la causa esgrimida , condenando al arrendatario al desalojo del local. Recurrida por éste en Apelación , la Sala desestima el Recurso y confirma la Sentencia. Fundamentos de Derecho: «a) Se ejercita en demanda , y se acoge en Sentencia ,
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
la causa resolutoria 11 ." del arto 114 de la LAU, ... , y si bien la jubilación laboral del arrendatario que está al frente del negocio que en el local arrendado se ejercita, no supone sin má s el cese en el mismo , ya que aquélla tiene un alcance meramente relacionado con la actividad laboral en el marco de las prestaciones de la Seguridad Social, e incluso la legislación que regula , a los fines de la misma, tal contingencia , autoriza la continuación en la titularidad del negocio y la realización de actividades relativas a la misma (titularidad) , es claro que tal hecho no es concluyente, a los efectos de poder derivar del mismo una falta de uso, pero sí es un dato a tener en cuenta , a los mismos fines, en relación con otros que hayan sido objeto de prueba ; b) tampoco cabe duda de que en la realidad práctica se producirán casos en el límite de aplicación de la norma , pues , tras una jubilación del titular, y trabajador único en una actividad desarrollada en un local comercial, no cabe duda de que esa actividad, si no cesa totalm ente, se irá reduciendo a límites «resid uales», que no suponen el «cie rre» físico del local, pero sí el legal, ya que no puede ampararse el mantenimiento de una relación arrendaticia, pues ello no lo quiere la LAU , a través de la interpretación del precepto cuya aplicación se pide , y que haga perder o casi desaparecer la función social , de relación con el público, que la apertura normal del local propicia ; c) en el presente caso , y durante los años 1983 y 1984, después de la jubilación del apelante , y de acuerdo con la prueba practicada en autos, se deduce de ella que la actividad que e l mismo ha desarrollado en el local , según se desprende de su propia confesión , ha sido meramente «residual», pues aparte de la escasa apertura de la tienda al público y de la asistencia a la misma del interesado (hay escaso gasto de luz eléctrica en una planta baja sita en una calle muy estrecha , en la parte menos abierta de la misma; y no se aportan recibos o facturas de encargos), lo único probado es que en ese período , ha realizado dos trabajos de restauraciones, de un retablo o capilla de una Iglesia de Pamplona y de un Paso procesional, de la Semana Santa en esta Ciudad , únicos que constan, pero que los ha llevado a cabo fuera del local arrendado .. . , y estimando que esa infra-utilización del local de negocio es sinónima o equivalente a su falta de uso durante el tiempo legal exigido para la prórroga». 7.
S. A.T. Pamplona n." 185/87: 11-5-87.
Rollo de apelación : n." 526/86. Juzgado de procedencia : 1.a Instancia S. S ., n.o 3. Objeto arrendado: Planta baja de una casa sita en calle principal, de Fuenterra bía , arrendada por los tr es hermanos propietarios , residentes en Cartagena y Madrid , al arrendatario primero , que estableció en ella un negocio de cestería, objetos de regalo y «so uve nirs» , el que lo traspasó en 1972 al matrimonio demandado , renun ciando al tanteo, previamente notificados , los arrendadores; la admini str adora de éstos , formalizó nuevo contrato de arrendamiento con los traspasados, autorizándo les a realizar las obras de adaptación pertinentes , sin hacerse constar el destino del local, utilizándolo desde el principio los arrendatarios a depósito de papel de envolver y de bolsas de plástico de su negocio de carnicería y tocinería, que tenían en el otro local próximo e independiente, permaneciendo aquél cerrado. Demandante : la nueva propietaria, adquirente del local de los arrendadores , en 1985. Demandados: el matrimonio arrendatario. Acción ejercitada: Resolución contractual, por CIERRE o NO USO , durante el término legal. Antecedentes: El Juzgado dicta Sentencia , dando lugar a la demanda, y decla rando la resolución del contrato por la causa alegada, condenando a los demandados al desalojo del loca\. Apelada por éstos, la Sala la confirma, desestimando el Recur so . Fundamentos de Derecho de la Sentencia de la Sala : «a) la falta de uso , o cierre
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al público, durante el término legal, está reconocida sin duda por la parte demanda da, si bien alega, como excusa, haber estado concertada la conversión del local en almacén o depósito auxiliar de su negocio, para papel de envolver, bolsas y accesorios de su carnicería y tocinería, sitas en otros locales , pues así lo lleva aquél convertido en tal carácter auxiliar desde la iniciación del contrato; b) no obstante, no puede aceptarse que, pese a tal uso , ese fuera el destino convenido, ya que, a pesar de que el impreso utilizado para el contrato pudiera ser intranscedente a tal fin , por poder conducir a error , al utilizarse el referido a arrendamientos de locales de negocio propios y al no rellenarse el espacio res ervado en él para el de stino del local, hay que acudir a otros datos para deducir conclusiones más certeras acerca de cuál fue la voluntad de las partes en este punto, y así, del contrato de traspaso con el anterior arrendatario, se deduce que lo que éste traspasó, no fue un simple local vacío, apto para cualquier destino, sino un local negocial abierto al público, susceptible de ser inmediatamente utilizado en el mismo destino u otro similar, ya que se transmitieron también muebles , inst alaciones y enseres del anterior, lo que no sería preciso, dado el fin a que se de stinó , para el que bastaba un local v ácuo , sin más instalación que unas estanterías, o sin ninguna , y dado qu e, de un precio de tra spaso de 650.000 ptas. , 150.000 del año 1971 se destinan a pagar dichas instalaciones ; c) a su vez, del propio contrato de «n ue vo» arrendamiento , concertado en su momento entre la entonces propiedad y los actuales arrendatarios, se deduce que lo arrendado no fue un local vacío sin destino frente al público, sino un propio local de negocio abierto, ya que, ante la falta de cl áusula impresa sobre el traspaso del arrendamiento , se añade t al derecho al final , lo que le condicion a como local comercial, ya que los depósitos y almacenes carecen del mismo , a tenor del art. 30 de la LA U , en relación con el 5.°_2.", ap . 2 de la misma , y además , en e l mismo contrato se adiciona la cláusula de autorización de ej ecución de obras de adecuación al nuevo destino , que no serían precisas para almacén o depósito , en la forma en que éstos han sido objeto de destino» . 8.
S . A.T. Pamplona n." 381/87: de 3-11-87.
Rollo de a pe lació n: n .() 238/87. Juzgado de procedencia: 1." Instancia S . S., n." 1. Objeto arrendado: Local en só ta no, o bodega, con bajada por el portal de la casa, sita en call e céntrica de San Sebastián , arrendado hace unos setenta años , y cuyo local luego se comunicó con otra bodega paralela, de la calle perpendicular , entrán dose a esta última por la segunda calle, a través de local, encima de ésta , a la altura de la mencionada calle, por el que hoy en día se accedía a los dos sótanos, y dedicándose todo el conjunto a la venta y e xpo sició n de cristalería, grifería y sanitarios , y los sótanos a almacén-depósito de tales artículos , puestos en baldas o estanterías , y a cuyos locales , e n sótano, no accede normalmente el público; hoy en día , la arrendata ria posee otros locales en la pr óxima Villa de Usúrbil , y aquéllos , en conjunto , los dedica , además de a depósito de materiales, a exposición y encargo de los mismos . El primer só ta no , objeto del arrend amiento, se encuentra en muy malas condiciones de conservación, debido a las numerosas inundaciones que ha sufrido, por el cambio de nivel freático de las aguas del río Urumea, en su desembocadura al mar , próximo al mismo , e incluso ha incidido en el deterioro el salitre del agua marina, por Jo que su uso se ha descuidado much o tiempo , estando estro pe ad a la instalación el éctrica . D emandante: la arrendadora -propietaria , heredera de los anteriores arrendadore s. Demandada: la Sociedad mercantil arrendat aria . Acción ejercitada: Resolución de contrato de arre nd a m ie nt o de local de negocio (almacén) , por NO USO, durante el término legal. Antecedentes : El Juzgado, en su Sentencia, da lugar a la demanda, declara
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resuelto el contrato por la causa esgrimida, y condena a la arrendataria al desalojo del local, la que apela ante la Sala. y ésta rechaza el Recurso y confirma aquel Fallo. Fundamentos jurídicos de la 2." Sentencia : «ejercitada en demanda la causa de resolución contractual , motivada en la denegación a la prórroga forzosa , por «no uso del local » durante más de la mitad de un año, causa que tiene su motivo en que no debe concederse tal prórroga o protección legal al arrendatario que cumple un fin antisocial, contrario a dicha legislación excepcional , y es el de no utilización o utilización ínfima de la cosa , y este supuesto , lo mismo se da en locales abiertos al público, cuando se cierran a dicho contacto, como en almacenes y depósitos , en los que, por definición o naturaleza, aquella apertura no existe, pero sí la relación de dependencia o ayuda del local principal , y se da en este caso , si se pierde esa relación por falta de utilización en grado suficiente al fin de su destino; no cabe duda , en el presente caso, de que se dio el supuesto legal contemplado , ya que la prueba legal practicada es conforme y abrumadora a tal fin (portera o limpiadora del portal del inmueble , administrador de la finca y diversos empleados -fontaneros , albañiles, ascensoristas , etc.- que han acudido, por su trabajo de reparación , al local , por contra de los testigos opuestos, que son empleados de la arrendataria), ya que se ha observado que, durante largo tiempo el local ha carecido de iluminación o alumbra do, ha permanecido inundado y deteriorado (diligencia de reconocimiento judicial), mientras el de al lado ha sido reparado, y sólo últimamente, al darse la reclamación de demanda, se ha procurado su instalación momentánea , careciendo de interés para la demandada, dado que vende grifería y otros objetos metálicos que pueden deterio rarse por la humedad, su utilización , ya que tiene otros locales suficientes para su actividad , y ha desplazado parte de ésta a Us úrbil», 9.
S. A.T. de Pamplona n." 9/88: de 16-1-88.
Rollo de apelación: n." 406/87. Juzgado de procedencia : La Instancia de Azpeitia. Objeto arrendado: local en planta baja, de calle céntrica, en Casco Antiguo, junto al Ensanche , de Zarautz, arrendado hace muchos años por los causantes de los actuales propietarios, y dedicándolo en principio la arrendataria al negocio de frute ría, pero al obtener la misma, hace 25 años , un puesto de «banco-co rrido» para venta de frutas y verduras, en el próximo Mercado Municipal de la villa, la misma destinó aquél para recibir pedidos y preparar y limpiar los productos, y desde 1982 práctica mente lo abandonó , trasladando el teléfono que en él tenía a su domicilio particular, y no existiendo en él casi gastos de luz y de agua. Demandante : uno de los actuales arrendadores-propietarios, actuando en bene ficio de los demás . Demandada: la arrendataria. Acción ejercitada : Resolución de contrato de local de negocio , por NO USO, durante el término legal. Antecedentes : El Juzgado dictó Sentencia en primer grado , estimatoria de la demanda , y declarando la resolución contractual por la causa pedida, condenando a la demandada a que desocupara el local en plazo legal , dejándolo a disposición de los propietarios. La Sala de la Audiencia, rechazó el Recurso de Apelación de la arrendataria, y confirmó aquel Fallo. Fundamentos de la Sentencia de Apelación: «basada la resolución contractual en la causa 11." del art. 114 .de la LAU, en relación con el art. 62-3." de la misma, que considera causa de denegación a la prórroga forzosa del contrato, entre otras, la del no uso del local durante 6 meses, al menos , en el término de un año , sin justa causa , es claro que sólo la comodidad de la arrendataria, titular O adjudicataria de un puesto de «banco-cor rido» , para venta de frutas y verduras, en el Mercado Municipal de Zarautz, convirtió dicho local , de tienda abierta al público, con la misma finalidad, en
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local de guarda de las mercancías , preparación y limpieza de ellas y recepción de encargos, el cual utilizaron asimismo otros vendedores del Mercado, para al final dejar de utilizarlo , quitando el teléfono en él existente , para trasladarlo al propio domicilio, y eliminando todo o casi todo el gasto de agua y luz, contraviniendo así el fin social que ampara la prórroga forzosa del contrato e incurriendo en la sanción legal ya apuntada , de resolución contractual». 10. S. A.T. de Pamplona n. " 57/88 : de 12-2-88 . Rollo de apelación n." 589/87. Juzgado de procedencia : 1." Instancia Pamplona , n." 2. Objeto arrendado: Sobre una casa de una Calle del Ensanche de Pamplona, se constituyó una Agrupación de Copropietarios, hoy Comunidad de los mismos confor me a la Ley de Propiedad Horizontal, como propietarios de los diversos pisos o viviendas en que se divide, siendo de la propiedad de la Comunidad un bajo comer cial, el que, mediante documento privado, de fecha 4 de Mayo de 1962, fue arrenda do, por una determinada renta, al Gobierno de Navarra (entonces, Excma. Diputa ción Foral), y en aquél se hizo constar expresamente, cláusula 3.", que «el arrendata rio no podrá destinar el local que se le arrienda mas que para servicios médicos» , añadiendo después que no se podría variar la industria o establecer instalaciones sin autorización escrita de la propiedad. La Diputación había subvencionado la construc ción de dicho edificio, para viviendas de sus funcionarios, reservándose el uso permanente del mencionado local, y había cambiado unilateralmente su destino , para el Servicio de Publicaciones del Departamento de Presidencia, si bien desde hacía unos dos años, el mismo permanecía cerrado al público, y desde Octubre de 1984 no se había efectuado consumo de agua ni de luz . Demandante: la Comunidad de Propietarios, arrendadora-propietaria. Demandado : el Gobierno de Navarra, arrendatario . Antecedentes: El Juzgado, en su Sentencia, da lugar a la demanda, y declara la resolución contractual, por la causa alegada, condenando al Ente Público al desalojo del loca!. La Sala, la confirma, en Apelación , desestimando el Recurso del Gobierno Autonómico. Acción ejercitada: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio , por NO USO, durante el término legal: Fundamentos jurídicos de la Sentencia de Apelación : «a) ... Ha quedado sufi cientemente probado en autos , por declaraciones testificales (incluida la del portero o vigilante del inmueble), reconocimiento judicial (el local , no se mostró ante la visita judicial) y falta de consumo de luz yagua en unos dos años, que el local permanece cerrado durante bastante más tiempo que el exigido en dicho precepto (art. 62-3.° de la LA U), por lo que procede la resolución contractual, en principio; b) la arrendata ria alega, frente a ello, autorización tácita por parte de los arrendadores para la conversión del local, de abierto al público, en simple almacén o depósito, por el simple hecho de no haber ejercitado la acción de resolución en casi tres años , lo que debe ser desestimado, como carente de fuerza enervante al efecto, ya que según tiene repetido la jurisprudencia, el simple transcurso del tiempo, mientras no prescriba la acción resolutoria (15 años), no es causa suficiente, sin más , para entender renuncia do un derecho; y e) por último, el Ente público arrendatario, alega en su defensa que el edificio fue construido con sus subvenciones para sus Funcionarios, reservándose el uso permanente del local para sus necesidades, cualquiera que fuese la actividad que en él fuera a desarrollar, con independencia de haber rellenado un impreso oficial de contrato de arrendamiento, por lo que entiende, conforme a los arts. 9 de la LAU y 7 del C. civil, que falta la otra parte a la buena fe, por el hecho de haberse cambiado de actividad en el local, y basar en ello su acción resolutoria , razonamiento que es también desechable, ya que, por un lado, no se ha probado nada de lo que se dice ... ,
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y por el otro, e l contrato firma do prueba todo lo contrario , ya qu e , no ob stante haber se e mpleado por las partes, para concret ar su relación jurídic a so bre el local, un imp reso oficia l, la cláu sula de que se trata fue re llena da expresam ente , concretand o la activ idad a desarroll ar en el local , como únicamente de servicio médi co , es decir , abierto al público, lo que excluye totalmente ac tivida des de cie rr e mayor o men or , como pa ra alm acén o dep ósito , y este cambio de destino es clar o qu e influye en la denegaci ón a la pr órroga del co ntra to ». 11.
S. A .T. de Pamplon a , n." 354/88: de 27-10-88.
Roll o de ape lació n n." 206/88. Juzgad o de procedencia: 1." Instancia de S . S., n." 2 . Obj et o arre ndado : Lo cal en plant a baja , tr asera 11 ." 3 . en el Barrio Larreaund i, u Olaberría. de Ir ún, y en un a casa de un a de sus ca lles, arrenda do en 1971 por la Inmobiliari a propi et aria a dos pintor es , par a de st inarl o a «ta ller de pintura», según el co ntra to de a rre nda mie nto . Po r liqu idación de la So cieda d inmob iliaria, e l local pasó a se r prop ied ad de dos person as , y en 1981 un o de los arre nda tarios a bando nó el local , cediendo sus derechos como tal al otro, sin qu e con ste permiso escrito de la propie dad , y ya en 1980 se habían dejado de pa gar las rentas, tr amit ánd ose Juicio de Desahucio por tal ca usa , e n el qu e se ene rvó la acción, co nsigná ndose las re nta s de 76 men sualidades, ade uda das, y sin qu e el arre nda tario que que dó abo ne Licen cia Fisca l a l Ay untamie nto de Ir ún, perm an eciendo e l local ce rra do, sin activida d alguna en él. Acción e jerci ta da: Re soluci ón de contrat o de arre nda mient o de local de negoci o , po r NO US O, durante e l térm ino legal. A est a acció n , se acumu la en demanda , la tamb ién reso luto ria , por «traspaso subarr ie ndo, incon sentidos».
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D em andant es: Los adq uirentes de la pr opi ed ad , hoy arr e nda do res . D em andados: los dos arrend atarios, si bien no compar ec e el qu e se ause ntó del local , ced iend o sus der echos de tal al o tro . Antecedentes: L a Sentencia del Ju zgado , rech aza la resoluci ón co ntrac t ua l por el alega do subarr ie ndo o traspaso , y la ad mite por el no uso , condenando a los deman dad os a desaloj ar el local. Apelada por el arrendatario qu e permanecía en e l local , y adherida al Recurs o la parte dem and ant e , para mantener la causa desest im ad a , la Audiencia , en su Fallo, aco ge la adh esión a l Recurso y manti ene la cau sa reso luto ria admitid a por aqu él , cuya Sentencia co nfirma en definitiva , rechazando el Recurso prin cipal , y conden ánd ose al dem and ado oc upan te a l desalojo del local , a disp osición de los prop iet ari os. Fundamentación jurídica, en cuanto a la segunda cau sa , de la Sentenc ia de la Sa la : «a) la determ inación de si el arrendamiento se refiri ó a un local para almacé n, dep ósito o abierto al público, en rel ación co n la asim ilación que de aq ué llos se hace a éstos en el art. 5-2-2 . a de la LAU , no es fundame ntalmente discutible e n es te proceso , pues en el co ntra to se hace referen cia , e n cuanto a su dedicación , a que ésta se ría la de «ta ller de pintura » , frase qu e tien e más ampli o significado que e l de simpl e dep ósito de mat eri ale s de pintura o para pintores , pu es «ta lle r» impl ica , en una acepción usual , que se hace o se trabaj a en algo, aunqu e no sea e n form a perm an ente , pero den ota la ocu pación, laborando , más o menos continua , del local ; b) e n el mism o co ntr ato de arrenda mie nto , a un sie ndo imp reso, se rellenan ciertos espacios , lo qu e den ot a un a vo lunta d más co mpleta qu e la de simple adhes ió n al ta l impreso , y en un o de e llos , e n la cláusul a 7.", se o bliga al a rrendat ari o a pagar , por su cuenta , en tr e otros se rvicios , los de agua y luz o e lectricidad, lo que significa la ex istencia de és tos, y se co rro bo ra e n la pru eba, por su perman en cia hasta que un o fue dado de baj a , y ade más , tambi é n se debe pagar la recogid a de basur as, lo qu e supo ne una cie rta perma ne ncia en actividad con co nsum o de productos; e) la en tre ga de un local con esos servicios supo ne también qu e va a existi r en é l una cierta activida d , y lo ciert o es qu e últim am ente , no ha existido és ta e n a bso luto, y no pu ed e mant enerse ,
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como pretende el apelante en su prueba de confesión, que deba permanecer el arrendamiento como depósito , por el simple hecho de acudir al local una vez cada do s o tres meses, a sacar o meter una escalera ; d) la baja en el servicio de electricidad , por adeudar varias mensualidades, y la no lectura del gasto de agua en largo tiempo , denot an también total o casi total ausencia de él, y no puede mantenerse , como antes se dice , para la sola utilidad de guardar una escalera o poco más ; y e ) el administrador o cobrador de las rentas , que ha declarado como testigo de la parte actora, también dice que para poder cobras las mismas, tenía que tratar de localizar al arrendatario por diversos lugares , por perm anecer el local cerrado , yeso está en relación con el impago seguido de 76 men su alidades , que dio lugar al ju icio de desahucio anteri or , y qu e supo ne también un a dej ación grave por parte del arrendatario ». 12.
S. A.T. de Pamplon a, n." 59/89: de 18-2-89 .
Rollo de apelaci ón : n." 442/88.
Ju zgado de procedenci a : 1." Instancia de San Sebasti án , n. " 1.
Objeto arrendado : Loc al de negocio, en planta baja, en casa de un a calle , en
R entería, arrendado en Marzo de 1951 por el Administrador de la propiedad al padre del actual arrendatari o , que se surogó en sus derech os a su fallecimiento , siend o el objeto del contrato, según su cláu sula 2.", escrit a, el de «almacén de fruta s y patatas, sin que pueda dedicarse a otra clase de indu stria sin la autorización del propi etario»; el actual arrendatario es G erente de una Sociedad dedicada a la ven ta al por mayor de fruta, sita en Oy arzun , Barrio de Arragua, en la que se dio de alt a e n la Licencia Fiscal en 1984, teniendo otro «a lmacén de frutas» e n Ir ún, y e n estos do s últ imos locales se había dado de alt a, a su propi o nombre, en e l servicio telefónico, sin es tar dado de alta para tal Licencia en el almacén de Rentería , al que tien e un a exte nsión del teléfono de su propia casa, habiéndose disminuido la actividad en el local arrendado en los dos últimos años . Acción ejercitad a : Re solución contractual de arrendamiento de local de negocio (almacé n), por NO USO o CIERRE , durante e l término legal. Demandante : la arr endadora-p ropieta ria . Demandado : el arrendatario . Antecedentes: Por el Juzgado , se dict ó Sentencia , estim atoria de la demanda , por la que declaró la resolución del contrato , y condenó al demandado a desocupar el local en provech o de su dueña. Apelad a la misma por el arrendatario, la Audiencia rechazó el Recurso , y confirmó aquélla. Fund amentos jurídicos de [a última Sent encia: «3) no cabe la menor duda de que el local fue arrendado para «a lmacé n de frut as y patatas», y que en él , según defiende e l propio arrend at ario , y pr et end e a través de los testigos que propone , ha existido una determinada actividad , al menos de tra sieg o de productos, con una cierta apertu ra, pues la activid ad del mism o iba de stin ada a proveer de ellos a otros com er ciantes (si no se vendían también al público, a l por menor) , y para esto se disp onía del local amplio, con of icina s' y servicios , y prim ero una cá ma ra frigorífica (necesaria e n estos casos) y luego dos, y la prueba demu estra , sin posible demostración de lo co ntrario , que en los dos últimos años, anteriores a la demanda , no ha existido gast o de agua , e n ab soluto , y de e lectricidad (necesaria, por otro lado), casi nul o (la mayor parte del tiempo no se han podido efectuar lecturas del contador, por estar cerrado e l local , yal acum ularse tale s lecturas , a períodos más amplios , cuando se hici eron , el gasto era «r id ícu lo» ) ', por lo que , de esta prueb a o bje tiva se deduce el cierre del local , o no uso . para e l fin al que es taba destinad o , aunque se tratara de un «almacén» , pues una activida d , aunque fuera interna , era exigibl e ; b) aunque la prueba testifical de ambas part es pueda contradecirse , hay que resaltar , en orden a la ex iste ncia de ese cierre , por un lad o , que , desde 1984, en qu e el arrendatario , en o tra Empresa similar, qu e administra , inició la gestión de ésta , limitó su actividad en el local de a utos, clausuran
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
do un teléfono de él , y estando el otro empalm ado a su propio domicilio , con una extensión o prolongación de la línea , y al final el uso casi no ha existido , como lo prueban el act a notarial de presencia (presunción de abandono , por los vestigios, y toma de datos testificales , en orden a tal abandono , en forma espontánea), el informe de la Guardia Municipal de Rentería, y el propio reconocimiento judicial, en el proceso, del Juzgador «a qua», que deduce el tal abandono o «vaciado » del local; y c) no está, por otro lado, mal fundamentada la Sentencia de instancia, como se pretende en el Recurso, por el hecho de que deduzca la causa de resolución contractual , no del cierre absoluto, o «stricto sensu », sino de la «infr autilizació n» del mismo, quizá ocasionada esta «ratio decidendi » por la prueba te stifical del demandado , ya que , aparte de que existe o tra prueba , antes contemplada , sobre esa falt a de uso legal , el pr ecepto aplicable , aun tratándose de «a lm acenes» , que exigen menor uso frente al público (pero uso , más interno que externo, al fin y al cabo) , es perfectamente int erpretable en el sent ido decidido , de la funci ón social de un uso exigido, para basar a partir de él la protección legal, de la prórrog a forzosa, ya que el abandono paulatino del local, aunque se ocupe muy residualmente , supone el cierre, al menos en este caso, sancionado por la ley ». 13.
S. A.T. de Pamplona n ." 128/89 : de 19-4-89.
Rollo de apelaci ón n. " 493/88.
Ju zgado de procedencia : l." Instancia San Sebasti án, n. " 2.
Objeto arrendado : Piso 1.0 izda., destinado a oficina , de casa e n calle céntrica de
San Sebastián, arrendado en Madrid, en 1 de Enero de 1975, por la madre de la actual arrendadora , a «Standard Eléctrica, S.A. » (denominada hoy, o sucedida por la arrenda taria actual , «A lcatel-Standard Eléctrica, S.A .», también denominada sólo , «A lcate l- en el giro comercial) , a fin de su dedicación a oficina de la misma en la Capit al guipuzcoana , según contrato, el que añadía que el arrendatario no podrá hacer un uso del local distinto del pactado , ni re alizar obras que modifiquen su estructura , estableciéndose la prohibición expresa de tra spasarlo , cederlo su ba rren darlo . A mediados de 1984, la arrendataria realizó obras en el local , in stalando en él un sistema de contestador automático , para asistencia al cliente, en el que recibe las llamadas de los usuarios de [a red telefónica , para reparaciones, y contesta só lo con el nombre de «A lca te l», permaneciendo cerrada la puerta al público , no acudiendo prácticamente personal a dicha oficina , en la que , si no es en la forma indicad a , no se presta o tra atención al público , y siendo trasladadas las llamadas , a su través , a otra central, sita en distinto lugar, habi éndose quitado de la puerta de entrada el rótulo de «pase sin llaman>, y se ha guardado en el local algún material, pero en lo demás, permanece casi vacío , y no existe con sumo de agua , y el de luz es muy escaso . Acción ejercitada: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio (oficina), por no uso, durante el término legal. Se adiciona a ella, en demanda, la igualm ente resolutoria, por cesión, subarriendo o traspaso, inconsentidos . Demandante: como sucesor de la arrendadora propietaria , un hijo, en ben eficio de la comunidad de propietarios del local. Demandada : «Sta ndard El éctri ca , S.A .», arrendataria , compareciendo por ella , como su cesora de la mism a , «A lcate l-Sta ndard El éctri ca, S.A .». Antecedentes: Por el Juzgado , se dicta Sentencia, estimatoria de la demanda , no por la causa de cesión o traspaso, que desestima, sino por la de cierre o no uso , declara resuelto el contrato entre las partes y condena a la demandada a abandonar e l local, a disposición de los propietarios. Recurrida en Apelación, la misma, por la arrendataria , es confirmada por otra de la Sala de la Audiencia , en cuanto al úni co motivo objeto de la apelación , el del cierre , por no haber existido adhesión al recurso por la parte arrendadora, respecto a la ca usa denegada . Fundamentos de Derecho de la segunda Sentencia : «a) aunque el local , en piso
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alto , se arrendó para un fin determinado , de oficina abierta al público , el propio contrato prevé o establece la proh ibición de aplicarle otro dest ino, por lo que debe prevalecer, a los efe ctos de la norma resolutoria indicada (ar t. 114-11, en relación con el 62-3." de la LAU) ; la ape rtura del mismo al público, no pudiéndose , pu es , destinar a almacén o depósito de material es u otros obj et os, lo que supond ría, según la jurisprudencia int erpretadora de la norma , e l cierre del mismo al públ ico , con fin antisocial y en perjuicio del arrendador, lo que haría impedir, com o sanción , la protecc ión de la LA U en favor del arrendatario ; b) en el presente caso , se ha probado suficiente me nte (testifical de emplead os y vecinos, y reconocim iento judicial) qu e el local no cumple la función estipulada, de oficina abiert a al público, por mucho que se haya conseguido , por medi o de avances tecnológicos (cont estador automático y receptor de llam ad as, con remisión de dat os a una terminal ubic ada fuera del local ), la atenci ón al público, pues esa no es, com o se dice , la determinaci ón del fin del contrato, ni el cumplimiento de la protección legal , y sin que , según declaran los empleados de la demandad a , hay a podido tampoco convertirse el mismo en mero almacén de material eléctrico , lo qu e supone asim ismo el cierre al público ; c) de [a expresad a prueba practicad a , y de la restante (escaso consumo de energía eléctrica, falta de lectura de contado res por no apertura del local, y falta de suministro de ag ua), se deduce , asimismo, que, aparte de la programa ción de llamadas de clien tes y su trasv ase automático a otras oficinas, el local car ece propiamente de uso, se han quitado las placas qu e autorizan la entrada en él, y la presen cia notarial , durante varios períodos, ha con stat ado hasta la falt a de mínim o personal de la dem andada en el local , e, igualmente, la presencia judicial ha permitido también apreciar el «vacia do » del local, y su falta total de uso , excepto en el com etido técnico ant es seña lado». C)
Cambio de destino :
Siendo interesante, y actual, este último tema del presente estudio , y no habién dose pronunciado sobre él la Sala de lo Civil de Pamplona , traem os a colación doctrina judicial de otras Audienci as: 1. S. A .T . Burgos , de 4-5-87, dictad a en un supuesto de transform ación del local arre ndado para custodia de vehículos de una E mpresa de transporte del arren datario , en custodia de vehículos particulares :
«E l contrato de arre ndamiento que liga a las partes contendientes fue ca lificado , en pro cedimiento judicial ante rior, co mo de local de neg ocio, so bre la base de que su destino fue el de garaje par a la custodia de los vehículos qu e el arrendatario tenía y utilizada para su industria de transportes, es decir , se estimaba como un dep ósito o almacé n de aqu ella industri a de transp orte , ye n tal sentido, conforme al n." 2 del ap . 2 del art o5 de Ia LA U, e l contrato no pierde su carácter de local de neg ocio; sobre tal base cierta , la circunstancia confesada por los propios arrend at arios, de que ese local de stinado a negocio , desde hace vario s años se utiliza sólo para en cerrar los veh ículo s «particulares» de (os actu ales ocupantes, sin conexión alguna con la industria de transportes en la que se cesó ya hace también varios años, ni en conexión con alguna otra ind ustria , es claro que se ha producido absolu tamente el no uso del objeto arr endado, como tal local de nego cio» (tomada de la «Revista General de Derecho», Octubre-Noviem br e 1988, pág. 6.264). 2.
S. A .T. de Sevilla , de 9-6-87:
Sob re un supuesto de conv ersión del local , en sede de asistentes sanitarios , dice: «La conver sión del local litigioso, de sede del Col egio Ofici al de Asi stentes Sanita rios, Sección de Practicantes, al qu e fue arrendado, en mer o local auxiliar del ya Colegi o Oficial de Ayudant es Técnicos Sanitarios y Diplomados de Enfermería , con sede e n distinto local , desde el mes de Nov iembre de 1981, ha de entenderse equiva lent e a l cese en su uso no rmal para fines co legiales, sustituido por el espo rádico y
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
circunstancial a esos fines, traducido en mera ocupación; situación encuadrable en el n." 3." del arto 62 de la antes citada LAV, que lleva aparejada la sanción resolutoria a tenor del arto 114-11.(1 de la propia Ley, por rebasar el módulo de tiempo establecido en el anterior citado, y queda indemostrado obedezca a justa causa , ya que distan de constituirla las obras de ignorado alcance que se realicen en la nueva sede» (de la «Revista General de Derecho» , 1988, pág. 4.889), 3.
S. A.T. de Burgos, de 23-3-87:
En el contrato de arrendamientos se establece que el local arrendado se destinará al negocio de venta de bicicletas , motocicletas, máquinas de coser, automóviles y sus accesorios , con prohibición expresa de destinar el local a otros fines distintos, y la parte arrendataria lo ha destinado , incumpliendo dicha cláusula prohibitiva, al nego cio de las llamadas «máquinas recreativas» . Fundamenta en Derecho su Fallo la aludida Sentencia , en las siguientes consideraciones: «normalmente , es decir, fuera de los supuestos como el presente, en el que expresamente se determina el uso del local y se prohíbe cualquier otro , ' el arrendatario de la cosa está facultado para proceder al cambio de destino ; quiere decirse que cuando nada se establece al respecto , es derecho del arrendatario destinar el local a uno u otros usos ; por eso precisamente, entre las causas de resolución del arrendamiento a instancia del arren dador , tal como se especifican en el art. 114 de la LAU , no figura el cambio de destino; ahora bien ese derecho del arrendatario a cambiar el destino del local es perfectamente renunciable conforme al art o 6." de la propia Ley , y de tal renuncia surge, indudablemente, la facultad del arrendador de desahuciar al arrendatario incumplidor; no puede ser otra la sanción de dicho incumplimiento cuando claramen te consta, y así se acepta libremente, que el local sólo se quiere arrendar y sólo se quiere recibir en arriendo para un determinado uso ; en tales supuestos, destinar el local a otros usos distintos del pactado por parte del arrendatario y sin consentimiento del arrendador, entraña un contrato no querido por consentimiento mutuo, de ahí el indudable derecho del arrendador, al no tratarse de norma de Derecho necesario que haya de sobreponerse a la voluntad de las partes , a desahuciar al arrendatario, y no sólo a virtud de lo establecido en el art. 1.549-3." del C. civil (si así fuera , el procedimiento seguido no sería el adecuado), sino , y fundamentalmente, en virtud de lo convenido, ley fundamental del contrato , cuando tal convenio aparece expresa mente autorizado por el art. 6 de la Ley especial arrendaticia, que entraña una renuncia clara del arrendatario a un derecho perfectamente renunciable » (De «R.G .D .», 1988, p . 6.263). 4.
S. A.T. Madrid , de 17-10-1986:
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( «Una de las obligaciones principales de los arrendatarios , puesta de manifiesto en el n ." 2 del art. 1.555 del Código civil, es la de destinar la cosa arrendada al uso pactado, por lo tanto, sin perjuicio de la facultad que implícitamente se reconoce en la LAU a los arrendatarios a destinar el local a negocio distinto al que venían ejerciendo, siempre que se cumplan determinados requisitos, según se desprende del n." 2 del art. 32 y n." 10 del art. 99 de la citada Ley , esa facultad sería renunciable en virtud del pacto expreso a tenor de lo dispuesto en el art. 6-1.0 de la LAU, renuncia válida porque no lleva necesariamente a la denegación de la prórroga, pero sí a la obligación del arrendatario a destinarlo a frutería, y condenarle a que cese en la actividad de panadería».