RELEVAMIENTO SOBRE EDIFICIOS DE OFICINAS A mediados del corriente año, el CEDIN efectuó un relevamiento sobre edificios de oficinas existentes en la ciudad de Córdoba, con el objetivo de estimar la cantidad de m2 que ofrece la ciudad. Además, se pretendió investigar sobre la disponibilidad y servicios con los que cuentan cada categoría de edificios. Por otro lado, se realizaron encuestas a inmobiliarias de la ciudad, quienes expusieron sus puntos de vista del mercado de oficinas y sus perspectivas de cara al futuro.

Cantidad de m2 de Oficinas_________________________________________________ Disponibilidad de m2 de Oficinas m2 de oficinas disponible7, 6%

m2 de oficinas ocupadas 92,4%

De acuerdo a la investigación realizada, surge que existen 75.655 m2 de oficinas en la ciudad de Córdoba (tomando solo los 25 edificios de la muestra), los cuales se encuentran localizados en distintas zonas del centro de la ciudad (Microcentro, Macrocentro y Tribunales). El 92.4% de la superficie de oficinas se encuentra ocupada (por su propietario o en alquiler); mientras que solo el 7.6% restante está disponible. Cabe aclarar que gran parte de este porcentaje son oficinas que se encuentran a la venta, pero que la finalización de la obra se prevé para finales de 2007.

Fuente: CEDIN

Categoría de Edificios_______________________________________________________

Porcentaje de Edificios por Categoría

Categoria C 20%

Categoria A 40%

Categoria B 40% Fuente: CEDIN

A partir de la combinación de ciertas variables (antigüedad, localización, calidad constructiva, amenities, perfil del cliente, precio) los edificios de oficinas se encuentran divididos en tres clases. Los resultados del estudio indican que el 40% son de Categoría A, otro 40% de Categoría B y el restante 20% de Categoría C. Categoría A: Poseen excelente localización, alto nivel de diseño, amenities y sistemas tecnológicos. Categoría B: Poseen buena ubicación y buen nivel constructivo, cuya estructura funcional se encuentra deteriorada u obsoleta. Categoría C: Son en su mayoría edificios antiguos que no han sido modernizados.

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Cantidad de m2 por Categoría_____________________________________________ Metros Cuadrados por Categoría m2 Categoría C 12% m2 Categoría A 47%

m2 Categoría B 41%

De los 75.655 m2 que totalizan los 25 edificios de la muestra, casi la mitad de ellos corresponden a edificios de oficinas de categoría A, lo cual representa un 47% del total (35.997 m2). El 41% (30.875 m2) corresponde a edificios de categoría B, mientras que sólo el 12% restante (8783 m2) le corresponde a los edificios de categoría C.

Fuente: CEDIN

Cantidad de Oficinas por Tamaño ___________________________________________ Porcentaje de Oficinas por Tamaño Más de 150 m2 9%

Mas de 70 y hasta 150 m2 18%

Hasta 70 m2 73%

Del total de oficinas de la muestra, podemos observar que en su mayoría (73%) son oficinas de no más de 70 m2 de superficie propia. Luego, 18% está representado por oficinas de más de 70 m2 hasta 150 m2. Por último, sólo el 9% de la oferta son grandes oficinas de más de 150 m2.

Fuente: CEDIN

Cantidad de edificios por Zonas_____________________________________________ Porcentaje de Edificios por Zonas

Tribunales 20%

Microcentr o 40%

Macrocentr o 40%

De los 25 edificios relevados, el 40% corresponde a la zona del microcentro de la ciudad (Peatonal y zona bancaria). Otro 40% de los edificios relevados se localizan en el macrocentro (H. Irigoyen, General Paz y Av. Colon). Mientras que el 20% restante de los edificios se encuentran en los alrededores de Tribunales.

Fuente: CEDIN

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Categorías de oficinas por Zonas____________________________________________ Del total de las 1039 oficinas relevadas, podemos apreciar que tanto en el microcentro como en el macrocentro predominan las oficinas de Categoría B, mientras que en la zona de tribunales hay mayoría de oficinas de Categoría A, debido a la construcción de nuevos edificios en los últimos 5 años. A su vez, se está tratando de descomprimir la zona del microcentro, construyendo oficinas de primer nivel, que incluyan gran variedad de servicios complementarios para la satisfacción de los clientes.

Cantidad de Oficinas

Total de Oficinas por Categoría 250

234

200

222 192

150 100

100

96

80

50

35

69 14

0 Microcentro

Tribunales

Macrocentro Zonas Categ. A

Categ. B

Categ. C

Fuente: CEDIN

Disponibilidad de Oficinas por Zonas_________________________________________ De acuerdo a los datos recolectados, el promedio de vacancia de oficinas en la actualidad es solo del 2,2%. La mayor disponibilidad la podemos observar en los edificios de Categoría A en la zona del Microcentro, donde se han instalado varias edificios en los últimos años. No obstante, el mercado de oficinas sigue esperando que surjan nuevos proyectos en las distintas zonas para atender la demanda creciente de los últimos períodos.

% de oficinas disponibles

Vacancia de Oficinas por Zona 10 8

8,6%

6 4 2

3,75%

3,4% 0%

0

Microcentro

2%

1,8%

2%

0%

Macrocentro Zonas Categ. B

Categ. A

Fuente: CEDIN

3

1,45%

Tribunales Categ. C

Edificios de Oficinas Categoría A____________________________________________ % de edificios por rango de m2 de oficinas

Entre 6500 y 9000 m2 20% Menos de 3000 m2 50% Entre 3000 y 6500 m2 30%

Fuente: CEDIN

Esta categoría de edificios es la que más metros de oficina posee (35.997 m2), pero a su vez es la que mayor vacancia presenta (89% del total). En este segmento el 86% de los m2 de las oficinas se encuentran ocupados, mientras que un 14% está disponible para la compra o el alquiler. En cuanto a la antigüedad promedio de los edificios, ésta es cercana a los 6 años, teniendo en cuenta que existen edificios que aún no se encuentran finalizados. Del estudio también surgió que la mitad de los edificios de esta categoría posee hasta 3.000 m2 de oficinas; un 30% entre 3.000 y 6.500 m2, y sólo el 20% restante tiene más de 6.500 y hasta 9.000 m2. El tamaño promedio de éstas oficinas es de 200 m2, siendo las más pequeñas de 50 m2 y llegando a un valor máximo de 1.000 m2.

Edificios Categoría B________________________________________________________ % de edificios por rango de m2 de oficinas Más de 5500 m2 10% Entre 3000 y 5500 m2 20%

Menos de 3000 m2 70% Fuente: CEDIN

En este segmento, representado por el 41% de la muestra, el nivel de ocupación es casi total, siendo el porcentaje de disponibilidad sólo del 2% del total de los 30.875 m2 de oficinas que hay en esta categoría. La antigüedad promedio de estos edificios es alrededor de los 40 años. Del relevamiento surge que el 70% de los edificios tienen hasta 3.000 m2 de oficinas, un 20% posee entre 3.000 y 5.500 m2 de oficinas, mientras que el 10% restante, tiene más de 5.500 y hasta 9.000 m2. En estos edificios, el tamaño promedio de oficinas es de 100 m2, contando con oficinas que van desde los 15 m2 hasta algunas que rondan los 400 m2.

Edificios Categoría C________________________________________________________ % de edificios por rango de m2 de oficinas

Menos de 1500 m2 40%

Más de 3000 m2 20%

En esta categoría la ocupación alcanza 8.716 m2 de los 8.783 m2 totales de la muestra, esto es en porcentaje un 99.3%, siendo la más alta de los tres rubros. La antigüedad promedio de los edificios es de 45 años. En este segmento, el 80% de los edificios posee menos de 3.000 m2 de oficinas. El tamaño promedio de las oficinas es de 50 m2.

De 1500 a 3000 m2 40% Fuente: CEDIN

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Servicios ofrecidos por categoría de Edificios_________________________________ Servicios Personal de seguridad

Ascensores

Calefacción y Aire Acondicionado

Detalle Edificios Cat. A Edificios Cat. B Edificios Cat. C 24 hs- 365 días al año 70% 40% Lun-vie horario comercial y sáb hasta fin de jornada 20% 40% Lun-vie: 24 hs, fin de semana horario especial 10% 40% Otros 10% 40% No tiene 10% 20% Automáticos 100% 30% 20% Tijeras 70% 80% Cantidad Promedio 3 2 2

Central Individual Ambos Calefacc. Central y Aire Individual Privados Compartidos Ambos

50% 40% 10%

Cerámico Mármol Granito Parquet Alfombra Piso Técnico Otro Acceso con tarjeta Otros Servicios magnética Espacio adicional de Archivo Estacionamiento Kitchenette Restaurante/Bar Sistema de cámaras de video Sistema de citofonía de llamado (control de la guardia por teléfono)

10% 30%

Baños

90% 10%

Pisos de las oficinas

20% 30% 30% 30%

5

10% 50% 20%

100%

20% 50% 30% 20%

80% 20%

60% 20% 30% 60%

20% 80% 60%

40%

10%

30% 40% 100% 10%

40% 30% 20%

30%

10%

30%

40%

20%

Sist. de videograbación las 24 hs y control inteligente de todos los parámetros (a. acondicionado, energía, seguridad, sistema de incendios) Auditorio

50%

10% 10%

Fuente: CEDIN

PERSPECTIVAS ACTUALES Y FUTURAS DEL MERCADO DE OFICINAS____ La última parte del estudio consistió en encuestas a destacadas inmobiliarias del medio local, para que expusieran sus puntos de vista acerca de la actualidad del mercado y sus perspectivas de cara al futuro.

Resultados__________________________________________________________________ Ante el interrogante acerca del equilibrio en el mercado inmobiliario de oficinas los resultados fueron unánimes, la demanda presenta un gran dinamismo. Por su parte, la oferta reacciona con mayor lentitud. Esta es la situación que se aprecia en los últimos años, donde la recuperación económica dio un gran impulso a la demanda, mientras que la oferta, lógicamente, responde de manera más pautada. Más aún, existen casos –particularmente para grandes oficinas- en que hay clientes en espera. En cuanto a la modalidad de acceso que buscan los clientes, los agentes inmobiliarios de la provincia aprecian un mayor porcentaje a favor de los alquileres. Esto es algo natural dada la alta correlación entre el ciclo económico y la demanda de oficinas. La flexibilidad para entrar y salir del mercado resulta clave en este aspecto. Entre los servicios más solicitados por parte de las empresas, ubicación, facilidad de acceso, disponibilidad de estacionamientos, tecnología y servicios variados son la regla. No obstante, se diferenció entre aquellos que demandan oficinas chicas (hasta 70 m2), los que las buscan medianas (hasta 150 m2) y los que apuntan a las oficinas grandes (más de 150 m2). Para los primeros la incidencia del costo es fundamental, por lo que son muy cuidadosos en este aspecto. Por otra parte, los segundos analizan profundamente la imagen y la calidad del edificio. Aquellos que requieren de grandes superficies para oficinas, precisan de una infraestructura adecuada en materia de instalaciones, acceso, etcétera. Como último dato de relevancia, se mencionó la tendencia de los últimos tiempos hacia la búsqueda de edificios que sólo funcionen para oficinas.

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En cuanto a las zonas más buscadas para instalar oficinas, el centro y la zona de Tribunales son las que sacan ventaja. Las cuadras de la City, junto a la Avenida Maipú y a la calle 25 de Mayo son sectores muy tradicionales, por ende, muy buscados. Lo mismo sucede con las manzanas que rodean el Palacio de Tribunales, ampliamente buscadas para instalar Estudios Jurídicos. Adicionalmente, el Barrio de Nueva Córdoba se está ganando un lugar entre las zonas más interesantes y de mayor perspectiva para la demanda de oficinas. Al considerar las zonas con mayor potencial de crecimiento, las respuestas fueron un tanto más amplias. Algunos expresaron su impresión de que en Nueva Córdoba hay mucha capacidad de crecimiento todavía. Asimismo, se mencionaron zonas como la de Alberdi - entre Cañada y el Río- y la zona del Mercado Norte. También se identificó que ciertos agentes esperan una mayor descentralización, con una expansión hacia la zona sur, como el barrio Jardín, y hacia la zona norte, con el corredor de la Rafael Núñez, el Cerro, Urca y Villa Belgrano. También aparecieron en la lista el barrio General Paz y la Costanera. Sin embargo, las inmobiliarias no esperan cambios abruptos, sino un traslado paulatino. En este punto se resaltó la importancia de la coordinación y la planificación, de manera de ofrecer los servicios que las empresas necesitan. La visión acerca de la evolución futura de la demanda tuvo un denominador común, estará ligada al ritmo de la actividad económica. En virtud de lo anterior, es que, al menos en el corto plazo, se espera una demanda sostenida. Las empresas están creciendo y buscan espacios. Esto es particularmente cierto en el caso de los Call Centers y las empresas tecnológicas, ambas muy activas en el mercado actual. En cuanto a los precios de alquiler, existe un amplio rango de variación para el caso de oficinas. Naturalmente, la jerarquía del edificio va directamente relacionada con el valor del alquiler, al tiempo que la superficie se relaciona de forma inversa con el mismo, aunque muchas al ser las grandes superficies un bien escaso, el precio tiende a aumentar. En términos aproximados, las superficies grandes se alquilan entre $10 y $15 el m2, dependiendo de la categoría. Para el caso de superficies menores, los precios tienen un mayor rango de variación, entre $10 y $20 por m2, atendiendo a la categoría y los servicios prestados en el edificio. Las superficies menores se alquilan entre $10 y $12 por m2. Es importante mencionar que estos valores son aproximados, ya que es posible encontrar precios por debajo o por encima de los expuestos. Finalmente, para los casos de precios de venta, existen algunos incrementos con los nuevos proyectos que se están sumando al mercado, ya que presentan servicios innovadores y muy buenas terminaciones. Para edificios de categoría media usados, los precios por m2 rondan los us$ 500, pudiendo llegar hasta us$ 750 en algunas ocasiones. En el caso de propuestas de última generación a estrenar, los precios de venta tienen un piso cercano a los us$ 900 por m2, y ya hay ofertas en el mercado que superan los us$ 1.300 por m2.

Rentabilidad________________________________________________________________ Ante todo, es importante destacar que los valores aquí presentados son aproximados, ya que existe gran variabilidad atendiendo a cuestiones como antigüedad y categoría.

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Sin embargo, en términos generales podemos analizar los siguientes resultados: Tamaño Grande (150 m2) Medio (100 m2) Chico (50 m2)

Precio promedio de alquiler $12,5 $15 $11

Precio promedio de venta $ 375.000 $ 250.000 $ 120.000

Rentabilidad aproximada 6% 7,2% 5,5%

Estos valores representan una recuperación importante de la rentabilidad. Esto es natural, teniendo en cuenta que el rubro de oficinas fue el más rezagado en los últimos tiempos. Aun corriendo el riesgo de ser demasiado reiterativos, debemos recordar que estos valores son aproximaciones, por lo que sólo sirven como referencia, no para tomar conclusiones certeras.

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