Reporte Trimestral Tercer Trimestre 2015 Fibra Danhos

 

 

Tabla de Contenido Resumen del Director General

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Resumen de la Evolución Financiera de Fibra Danhos

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Resumen Ejecutivo

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1. Información Financiera de Fibra Danhos

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2. Distribución Correspondiente al Tercer Trimestre de 2015

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3. Portafolio en Operación Actual

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4. Portafolio en Desarrollo Actual y Plan de Crecimiento

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5. Resultados

21

6. Indicadores Operativos

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7. Portafolio

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8. Mapa de Operaciones

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9. Glosario

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Límite de Responsabilidad Este reporte puede contener ciertas declaraciones a futuro que pueden implicar ciertos riesgos e incertidumbre. Términos tales como "estimamos", "proyectamos", "planeamos", "creemos", "esperamos", "anticipamos", "trataremos", y otras expresiones similares podrían ser interpretadas como previsiones o estimadas. Fibra Danhos advierte a los lectores que las declaraciones y estimados contenidas en este documento, o realizadas por el equipo directivo de Fibra Danhos implican riesgos e incertidumbres que podrían cambiar en función de varios factores que están fuera del control de Fibra Danhos. Cualquier expectativa futura refleja los juicios de valor de Fibra Danhos a la fecha del presente documento. Fibra Danhos se reserva el derecho o la obligación de actualizar la información contenida en el reporte o derivada del mismo. El desempeño pasado o presente no es un indicador del desempeño futuro.

Fibra Danhos Somos un fideicomiso mexicano constituido principalmente para desarrollar, ser propietario de, arrendar, operar y adquirir activos inmobiliarios comerciales icónicos y de calidad premier en México. Nuestro objetivo es proporcionar rendimientos atractivos ajustados por riesgo para los Tenedores de nuestros CBFIs a largo plazo, a través de distribuciones de efectivo estables y la apreciación de nuestras propiedades. Buscaremos mantener y hacer crecer un portafolio de propiedades de alta calidad, a través de nuestras incomparables capacidades de desarrollo, y de la adquisición selectiva de inmuebles icónicos y de calidad premier. Consideramos que un inmueble es icónico si tiene la capacidad única de transformar los alrededores en los que se ubica y consideramos que un inmueble es de calidad premier si se encuentra en ubicaciones destacadas, ha sido desarrollado con los estándares más altos de construcción y diseño, se compone de arrendatarios de alta calidad, reporta altas tasas de ocupación y, en el caso de propiedades comerciales, reporta un alto volumen de visitantes.

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Relación con Inversionistas Elias Mizrahi Daniel

Oficina: +52 (55) 5284 0030 Email: [email protected]

Melanie Carpenter

Oficina: +1 (212) 406 3692 Email: [email protected]

Información Bursátil Clave de Pizarra: DANHOS13

3T15

2T15

1T15

4T14

3T14

Precio de cierre (alto)

37.50

38.75

36.80

36.33

36.85

Precio de cierre (bajo)

32.01

36.22

34.02

33.60

34.61

Precio de cierre

35.72

37.02

36.48

36.33

36.20

Volumen promedio diario (millones de pesos)

10.94

14.82

11.05

19.77

16.25

CBFIs emitidos

1,541,245,024

1,541,245,024

1,541,245,024

1,456,195,020

1,313,059,402

CBFIs en circulación

1,384,841,336

1,194,091,150

1,188,464,321

1,186,971,706

1,153,239,121

CBFIs con derechos económicos

1,086,473,656

990,195,815

913,831,437

814,174,918

814,174,918

Capitalización de mercado (millones)

49,466.5

44,885.9

43,355.2

43,122.7

41,747.3

Cobertura de Analistas Compañía

Analista

Correo Electrónico

Barclays

Pablo Monsivais

[email protected]

BBVA Bancomer

Francisco Chávez

[email protected]

Evercore ISI

Sheila McGrath

[email protected]

G Goldman Sachs

Jorg Friedemann

[email protected]

HSBC

Ivan Enríquez

[email protected]

J.P. J.P. Morgan

Adrián Huerta

[email protected]

Monex

Roberto Solano

[email protected]

Mo Morgan Stanley

Nikolaj Lippmann

[email protected]

Nau Securities

Luis Prieto

[email protected]

UBS

Marimar Torreblanca

[email protected]

Vector Servicios Financieros

Jorge Placido

[email protected]

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Comentarios de nuestro Director General “El pasado 8 de octubre se cumplieron dos años desde nuestra Oferta Pública Inicial. Me enorgullece compartir con nuestros inversionistas, analistas y equipo administrativo, que hemos superado las expectativas de desarrollo y ejecución de nuestro plan de crecimiento y continuamos trabajando para consolidar el portafolio de inmuebles icónicos y de calidad premier más importante del país. Ejecutamos nuestros proyectos con la calidad y eficiencia que nos caracteriza y hemos planeado y proyectado nuevos desarrollos con alta visibilidad y de bajo riesgo. Al cierre del tercer trimestre de 2015, nuestra ARB alcanzó 422.4 mil m2, que representa un crecimiento del 58.2% con respecto a nuestra ARB inicial y los proyectos que tenemos en marcha nos permitirán triplicar el ARB inicial hacia finales del 2017, lo que representará un crecimiento anual compuesto de 33% en cuatro años. Torre Virreyes continuó recibiendo nuevos inquilinos de alto reconocimiento, que disfrutan ya de la mejor ubicación, instalaciones y espacios públicos en el mejor edificio del país. A la fecha se encuentra en operación el 59.9% de su ARB. El complejo de usos mixtos Toreo es ya considerado un referente del área metropolitana de la Ciudad de México. En septiembre, el Toreo recibió el premio de la prestigiosa revista “Obras” por ser considerada la mejor edificación en 2015. La construcción del componente de oficinas y hotel de Toreo avanza en tiempo y forma. Estamos en proceso de terminación de obra de las torres B y C. El hotel y la torre A quedarán terminados durante la primera mitad y segunda mitad de 2016, respectivamente. Tenemos la confianza de que seguiremos captando a los mejores inquilinos, con las mejores condiciones de mercado en el corredor Norte de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. Las expansiones nos permiten renovar la imagen de los centros comerciales, al tiempo que generan valor para nuestros inversionistas y nos han permitido generar Contraprestaciones Únicas por $107.8 millones de pesos durante el trimestre y $330.5 millones de pesos durante el 2015. Nuestro siguiente gran proyecto es Vía Vallejo. Hemos trabajado, en coordinación con los aportantes, en la supervisión de la obra y en la comercialización del proyecto. Contamos ya con una mezcla de inquilinos de primer nivel que incluyen marcas y grupos como H&M, Zara, Forever 21, Cinépolis, Alsea y Sanborns entre otros. De acuerdo al programa general de obra, se han logrado objetivos críticos como la fabricación y montaje de la estructura prefabricada y metálica, siendo este el proceso constructivo más importante del proyecto y se terminará hacia finales de noviembre. Continuamos trabajando en las instalaciones eléctricas, la colocación de fachadas y pisos, la cancelería y el montaje de elevadores y escaleras eléctricas. Entregaremos los primeros locales comerciales durante el mes de noviembre, y estimamos concluir las entregas durante el primer trimestre de 2016 para comenzar operaciones, en línea con lo programado, durante el segundo trimestre de 2016. Durante el trimestre anunciamos la adquisición de un conjunto de predios en la Zona Metropolitana de Puebla e integramos una superficie conjunta de 105,168 m2. Gracias al apoyo de las autoridades estatales y municipales para la expedición de licencias y permisos en tiempo record, nos complace anunciar el inicio de la construcción y comercialización del centro comercial y entretenimiento en Puebla. Estamos en proceso de firma para el ingreso de Liverpool al proyecto, así como de otra tienda ancla y varias sub-anclas, incluyendo cines y otros inquilinos. Del proyecto Las Antenas, continuamos en el proceso de obtención de permisos y licencias, el cual se demoró por la transición de gobierno en la Delegación Iztapalapa. Con el respaldo del gobierno del DF, entramos en contacto con el nuevo gobierno delegacional, que ha externado su interés por acelerar la expedición de permisos y licencias. Confiamos que, con su apoyo, iniciaremos la construcción durante el cuarto trimestre de este año.

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Estamos en proceso de formalizar el establecimiento de una línea de crédito revolvente y comprometida por un monto de $1,500 millones de pesos para los siguientes 4 años, como parte de los recursos necesarios para fondear los desarrollos en proceso, incluyendo los desarrollos de Puebla y Las Antenas. Fibra Danhos alcanzó un AFFO de 567.8 millones de pesos que significan $0.52 pesos por CBFI con derechos económicos y nuestro Comité Técnico aprobó una distribución trimestral de $0.50 pesos por CBFI, que representa un crecimiento de 11.1% con respecto a la distribución del mismo periodo del año anterior. Por ultimo, quisiera agradecer la confianza de nuestros inversionistas y reiterar nuestro compromiso de seguir trabajando con una clara visión de negocios, con el fin de maximizar el retorno de nuestro portafolio.”

Salvador Daniel Kabbaz Zaga Director General, Fibra Danhos

5    

 

 

Resumen de la Evolución Financiera y Operativa de Fibra Danhos Nota: A lo largo del presente documento presentamos información financiera de Fibra Danhos para el tercer trimestre de 2015 (“3T15”) y para el tercer trimestre de 2014 (“3T14”). En cuanto a los indicadores operativos, para fines de comparación, presentamos información correspondiente al 3T15 y 3T14 de nuestro Portafolio en Operación Actual. La información financiera de Fibra Danhos para el 3T15 y 3T14 se deriva de nuestros estados financieros consolidados. Nuestros estados financieros fueron preparados de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (o “IFRS”), emitidos por el Comité de Normas Internacionales de Contabilidad. Las cifras están expresadas en Pesos mexicanos a menos que se indique lo contrario, y pueden variar por redondeo.

Principales Indicadores Financieros Fibra Danhos Indicadores Financieros

3T15

3T14

Cambio %/pb

AFFO por CBFI con derechos económicos

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

606,295,197 473,760,530 464,583,521 377,789,964 368,612,955 640,406,142 631,229,133 395,440,208 409,601,558 567,767,314 0.52

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

406,112,512 308,060,772 303,734,592 262,504,720 258,178,541 410,454,664 406,128,484 297,236,663 292,910,484 477,986,020 0.59

49.3% 53.8% 53.0% 43.9% 42.8% 56.0% 55.4% 33.0% 39.8% 18.8% -11.0%

Distribución a tenedores de CBFIs

$

543,236,828

$

366,378,713

48.3%

814,174,918 $0.45

11.1%

Ingresos Totales Ingreso Neto Operativo (inc. CU) Ingreso Neto Operativo (exc. CU) EBITDA (inc. CU) EBITDA (exc. CU) Utilidad Neta (inc. CU) Utilidad Neta (exc. CU) FFO (inc. CU) FFO (exc. CU) AFFO

1,086,473,656 $0.50

CBFIs con derechos económicos Distribución por CBFI con derechos económicos

*En el AFFO por CBFI del 3T14 se incluyen Contraprestaciones Únicas acumuladas por $141.9 millones de pesos del Portafolio en Operación Inicial.

Fibra Danhos Cifras Relevantes Balance General Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido Impuestos por recuperar, principalmente IVA Propiedades de inversión Total activo Deuda Total Total pasivo Total patrimonio Nivel de endeudamiento

Al 30 de septiembre 2015

2,188,172,960 756,651,492 43,329,419,032 46,517,520,038 972,053,449 45,545,466,589 0.0%

$ $ $

2014

$ $ $

4,094,718,099 32,217,849 36,824,014,767 41,026,370,307 453,516,152 40,572,854,155 0.0%

Cambio %/pb -46.6% 2248.5% 17.7% 13.4% 0.0% 114.3% 12.3% 0

*A la fecha del presente reporte, nos han sido reembolsados $694 millones de pesos de los $756 millones de pesos por recuperar exhibidos en la tabla anterior.

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Principales Indicadores Operativos Operating Indicators Gross Leasable Area (000´ sqm) Occupancy Rate - Total Properties Occupancy Rate - Same Properties Monthly Fixed Rent per sqm Occupancy Cost Rotation Tenant Sales - Total Properties (000´) Tenant Sales - Same Properties (000´) Sales per sqm (quarterly) - Total Properties Sales per sqm (quarterly) - Same Properties Flow of Visitors - Total Properties Flow of Visitors - Same Properties Delinquency Rate Rent Loss Lease Spread

$

$ $ $ $

3Q15 422.415 91.3% 96.4% 362.5 7.4% 3.0% 1,538,579.9 1,248,864.2 14,542.2 15,850.8 16,555,173 13,858,557 0.38% 0.20% 4.6%

3Q14

$

$ $ $ $

Chg %/bp 267.1 58.1% 98.1% 680.1 98.1% 170.0 305.0 18.8% 7.6% 20.3 2.4% 67.0 1,125,223.5 36.7% 1,125,223.5 11.0% 14,281.6 1.8% 14,281.6 11.0% 15,313,053 8.1% 15,313,053 -9.5% 0.20% 18.4 0.04% 15.7 1.0% 352.0

Distribución Fibra Danhos Distribución

3T15

Distribución a tenedores de CBFIs Distribucion por resultado fiscal Distribucion por devolución de capital Fecha de declaración del dividendo Fecha Ex-Derecho Fecha de Registro Fecha de pago del dividendo

$ $ $

543,236,828 140,476,618 402,760,210 27/10/2015 06/11/2015 10/11/2015 11/11/2015

Resumen Ejecutivo Nota: Todos los términos en mayúscula están definidos en la sección “Glosario” de este documento o en el Prospecto de Colocación de Fibra Danhos. •

Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $567.8 millones de pesos, que representan $0.52 pesos por CBFI con derechos económicos.

•

Nuestro Comité Técnico aprobó una distribución de $0.50 pesos por CBFI, manteniendo en caja para usos corporativos diversos el equivalente a $0.02 pesos por CBFI.

•

El pasado 26 de octubre de 2015 nos fueron reembolsados $694 millones de pesos de IVA por la autoridad fiscal, mismo que se había pagado principalmente por la liberación de CBFIs a los aportantes de Toreo, Torre Virreyes y Vía Vallejo.

•

Somos una entidad pública bien capitalizada, actualmente sin deuda.

•

Estamos en proceso de formalizar el establecimiento de una línea de crédito revolvente y comprometida por un monto de $1,500 millones de pesos para los siguientes 4 años, como parte de los recursos necesarios para fondear los desarrollos en proceso,

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incluyendo los desarrollos de Puebla y Las Antenas. •

En busca de siempre estar a la vanguardia en nuestros sistemas de información y tecnología hemos firmado un contrato con SAP para la migración de nuestra plataforma actual a SAP S/4HANA, la plataforma más reciente de SAP a nivel mundial, siendo la primera fibra y empresa del sector de bienes raíces en hacerlo en México. Arrancamos el proyecto durante el mes de septiembre y esperamos concluir la implementación el próximo año.

•

El 59.9% del ARB de Torre Virreyes se encuentra en operación. El NOI de Torre Virreyes alcanzó $70.3 millones de pesos, que representa un incremento de 208.3% contra el 2T15.

•

El NOI del componente comercial del Toreo alcanzó $77.7 millones de pesos, que representan un incrementó del 22.3% contra el 2T15. El flujo de visitantes y el aforo vehicular incrementaron 16.7% y 7.9% respectivamente, con respecto a 2T15.

•

Estamos en proceso de terminación de obra de las torres B y C del Toreo. El hotel y la torre A quedarán terminados durante la primera mitad y segunda mitad de 2016, respectivamente. Tenemos contratos de arrendamiento firmados por 12,410 m2, que representan el 20.7% del ARB de las torres B y C.

•

Durante el trimestre se firmaron los contratos con Grupo Posadas para la operación del nuestro hotel en Toreo. Consideramos que la ubicación, el proyecto arquitectónico, la calidad de la construcción y la experiencia del operador garantizan el éxito de la próxima apertura.

•

Generamos Contraprestaciones Únicas por $107.8 millones de pesos durante el trimestre y $330.5 millones de pesos durante 2015, principalmente derivados de las expansiones en Tezontle y Delta.

•

Alcanzamos un avance de obra global de 49.4% en Vía Vallejo. Entregaremos los primeros locales comerciales durante el mes de noviembre, y estimamos concluir las entregas durante el primer trimestre de 2016 para comenzar operaciones, en línea con lo programado, durante el segundo trimestre de 2016.

•

Anunciamos la adquisición de un conjunto de predios en la Zona Metropolitana de Puebla e integramos una superficie conjunta de 105,168 m2. Hemos iniciado la construcción y comercialización del proyecto. Estamos en proceso de firma para el ingreso de Liverpool al proyecto, así como de otra tienda ancla y varias sub-anclas, incluyendo cines y otros inquilinos.

•

Continuamos en el proceso de obtención de permisos y licencias en Las Antenas, el cual se demoró por la transición de gobierno en la Delegación Iztapalapa. Con el respaldo del gobierno del DF, entramos en contacto con el nuevo gobierno delegacional, que ha externado su interés por acelerar la expedición de permisos y licencias. Confiamos que, con su apoyo, iniciaremos la construcción durante el cuarto trimestre de este año.

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1. Información Financiera de Fibra Danhos 1.1 Estado Consolidado de Posición Financiera Fibra Danhos

Al 30 de septiembre

Pesos

2015

2014

Activos Activo circulante Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido Rentas por cobrar y otras Cuentas por cobrar a partes relacionadas Impuestos por recuperar, principalmente IVA Pagos anticipados (predial y comisiones por amortizar) Total activo circulante

2,188,172,960

4,094,718,099

197,802,488

57,901,939

13,108,784

38,640

756,651,492

32,217,849

30,818,722 $

3,186,554,446

17,479,013 $

4,202,355,540

Activo no circulante Propiedades de inversión

43,329,419,032

Maquinaria y equipo

36,824,014,767

1,546,560

Total activo no circulante Total activo

-

$

43,330,965,592

$

36,824,014,767

$

46,517,520,038

$

41,026,370,307

Pasivo y patrimonio Pasivo circulante Cuentas por pagar y gastos acumulados

31,818,843

15,910,643

Rentas cobradas por anticipado

77,194,290

41,947,544

223,867,436

193,231,336

Cuentas por pagar a partes relacionadas Impuestos por pagar

2,152,981

Total pasivo circulante

$

335,033,551

2,289,907 $

253,379,430

Pasivo no circulante Depósitos de los arrendatarios

108,203,653

7,343,193

Contraprestación única, neto

524,161,742

188,522,511

Certificados en circulación - segunda asignación

-

Beneficios a empleados

-

4,654,503

Total pasivo no circulante Total pasivo

4,271,018

$

637,019,898

$

200,136,722

$

972,053,449

$

453,516,152

Patrimonio Aportaciones de los fideicomitentes

43,546,327,383

39,440,629,206

Resultado del ejercicio consolidado

1,998,853,975

1,132,302,985

Obligaciones Laborales

285,231 $

45,545,466,589

$

40,572,854,155

Total pasivo y patrimonio

$

46,517,520,038

$

41,026,370,307

9    

(78,036)

Total patrimonio

 

 

1.2 Estado Consolidado de Utilidades Integrales Fibra Danhos Pesos Renta Fija Renta Variable Contraprestación Unica Estacionamientos Mantenimiento, operación, publicidad y otros Total ingresos operativos Gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros Comisión por Asesoría Comisión por Servicios de Representación Honorarios profesionales a partes no relacionadas y otros gastos no operativos Impuesto predial Seguros Total gastos operativos Ingresos por productos financieros Gastos por interés Ganancia cambiaria – neta Impuestos a la utilidad de subsidiaria Ajustes al valor razonable de Propiedades de Inversión relacionados – netos Utilidad neta

3T15 389,305,107 28,544,176 9,177,009 63,841,141 115,427,764 $606,295,197

3T14 Cambio % / pb 242,637,902 60.4% 26,124,165 9.3% 4,326,179 112.1% 53,543,622 19.2% 79,480,644 45.2% $406,112,512 49.3%

9M15 1,038,523,402 71,967,590 21,873,696 189,524,267 301,977,661 $1,623,866,616

9M14 Cambio % / pb 727,303,285 42.8% 71,265,358 1.0% 6,241,904 250.4% 162,535,083 16.6% 231,921,265 30.2% $1,199,266,895 35.4%

96,646,108 93,336,483 14,355,872

71,483,435 42,781,179 11,456,553

35.2% 118.2% 25.3%

272,862,097 261,047,466 43,360,124

217,620,323 126,070,845 29,989,903

25.4% 107.1% 44.6%

2,634,083 16,766,614 4,766,073 $228,505,233 17,715,966 65,722 23,338,359 -

2,774,873 12,644,027 2,467,725 $143,607,792 31,479,876 64,118 3,316,185 -

-5.1% 32.6% 93.1% 59.1% -43.7% 2.5% 603.8%

10,907,986 50,524,857 14,539,706 $ 653,242,236 67,372,987 204,590 33,577,191 -

6,516,778 37,570,449 7,456,405 $ 425,224,703 166,210,780 254,810 1,619,895 -

221,627,575

113,218,000

95.8%

604,646,490

331,109,000

82.6%

$640,406,142

$410,454,664

56.0%

$1,676,016,458

$1,272,727,057

31.7%

67.4% 34.5% 95.0% 53.6% -59.5% -19.7% 1972.8% 0.0%

2. Distribución  Correspondiente  al  Tercer  Trimestre  de  2015 Debido a la sólida generación de flujos en nuestras propiedades en operación durante el 3T15, Fibra Danhos alcanzó un AFFO de 567.8 millones de pesos, que representan un AFFO por CBFI con derechos económicos de $0.52 pesos. En este sentido, el 27 de octubre de 2015, nuestro Comité Técnico determinó una distribución a nuestros tenedores de CBFIs correspondiente al periodo julio-septiembre de 2015 de $0.50 pesos por CBFI, que representa un crecimiento de 11.1% con respecto a la distribución del tercer trimestre de 2014, manteniendo en caja para usos corporativos diversos el equivalente a $0.02 pesos por CBFI. Del total de la distribución, $140.5 millones  de   pesos corresponden al 100% del resultado fiscal y $402.8 millones  de  pesos corresponden a una devolución de capital. La distribución aprobada se calculó con base en 1,086,473,656 CBFIs, que es el número de CBFIs resultante de restar a los CBFIs emitidos (1,541,245,024) los CBFIs sin Derechos Económicos (454,771,368). La siguiente tabla muestra un desglose de los CBFIs con y sin derechos económicos: Conciliación CBFIs Fibra Danhos

Al 30 de septiembre de 2015

CBFIs Fibra Danhos al 30 de septiembre de 2015 CBFIs con derechos economicos CBFIs Portafolio en Operación Inicial CBFIs Oferta Publica Inicial (sin opción de sobreasignacion) CBFIs opcion de sobreasignación CBFIs con derechos económicos Toreo CBFIs con derechos económicos Virreyes CBFIs Puebla CBFIs pagados como contraprestación de asesoría CBFIs sin derechos económicos CBFIs Portafolio en Desarrollo Inicial CBFIs sin derechos económicos Toreo CBFIs sin derechos económicos Torre Virreyes

CBFIs Vía Vallejo CBFIs Puebla pendientes de cancelar CBFIs emitidos no entregados para contraprestaciones futuras de asesoría

10    

1,541,245,024 1,086,473,656 604,372,398 200,000,000 9,802,520 125,835,217 119,765,290 14,712,490 11,985,741 454,771,368 253,283,977

A+B A=C+D+E+F+G+H+I C D E F G H I B=J+K+L+M J=N+O

161,957,136

N

91,326,841

O

126,843,955 1,579,177 73,064,259

K L M

 

 

* Incluye 3,854,818 CBFIs a ser entregados al Asesor como pago de la Contraprestación por el tercer trimestre de 2014 y el tercer trimestre de 2015, y 73,064,259 CBFIs que se conservaran en tesorería para pagos de las Contraprestaciones Únicas futuras al Asesor.

3. Portafolio en Operación Actual Fibra Danhos

Año de apertura

Estado/Municipio

ARB

% del ARB Ocupación

Cajones de estacionamiento

Portafolio en Operación Actual Comercial 1.1 Parque Delta

2005

Benito Juárez, Distrito Federal

44,566

5.3%

98.6%

2,238

2. Parque Duraznos 3. Parque Lindavista

2000 2006

Miguel Hidalgo, Distrito Federal Gustavo A. Madero, Distrito Federal

15,386 42,072

1.8% 5.0%

95.5% 98.1%

969 2,306

4. Parque Tezontle

2007

Iztapalapa, Distrito Federal

Sub total Comercial Oficinas

68,865 170,889

8.2%

85.0%

2,742

20.5%

92.7%

8,255 1,636

5. Parque Esmeralda

2000

Tlalpan, Distrito Federal

34,057

4.1%

100.0%

6. Urbitec 7. Parque Virreyes

2009 1989

Miguel Hidalgo, Distrito Federal Miguel Hidalgo, Distrito Federal

12,912 7,937

1.5% 0.9%

83.3% 75.3%

501 251

2015

Miguel Hidalgo, Distrito Federal

65,590 120,496

7.9% 14.4%

77.7% 84.5%

2,300 2,388

2003

Cuauhtémoc, Distrito Federal

15,755

1.9%

98.7%

308

2007 2014

Cuauhtémoc, Distrito Federal Naucalpan, Estado de México

44,596 70,679

5.3% 8.5%

99.1% 93.0%

1,380 3,000

8. Torre Virreyes Sub total Oficinas Uso Mixo 9. Parque Alameda 10. Reforma 222 11.1. Toreo (Componente Comercial) Sub total Uso Mixto

131,030

15.7%

95.7%

4,688

Total Portafolio en Operación Actual

422,415

50.6%

91.3%

15,331

3.1 Torre Virreyes Torre Virreyes es un proyecto de oficinas en desarrollo en la Ciudad de México (Distrito Federal), estratégicamente localizado en el corazón del corredor de oficinas de las Lomas de Chapultepec, enfrente del Bosque de Chapultepec (el parque más importante de la ciudad de México), en la delegación Miguel Hidalgo. Torre Virreyes será uno de los primeros edificios de oficinas en México en obtener la certificación LEED Platinum, bajo los estándares desarrollados por el U.S. Green Building Council. Creemos que este proyecto es uno de los edificios de oficinas con mayor demanda en la Ciudad de México debido a una combinación de ubicación, alto nivel de accesibilidad desde la autopista urbana de la Ciudad de México (el segundo piso del Periférico), y su arquitectura y vistas espectaculares. La arquitectura de Torre Virreyes fue diseñada por Teodoro González de León, uno de los arquitectos mexicanos más prestigiados, y su diseño estructural fue desarrollado por la firma internacional ARUP en su oficina de Nueva York. Torre Virreyes quedó entre los finalistas del certamen que organiza el Consejo de Edificios Altos y Urbanidad Habitacional (CTBUH) para premiar a los mejores edificios altos de 2015. Torre Virreyes continuó recibiendo nuevos inquilinos de alto reconocimiento, que disfrutan ya de la mejor ubicación, instalaciones y espacios públicos en el mejor edificio del país. A la fecha se encuentra en operación el 59.9% de su ARB. El NOI de Torre Virreyes alcanzó $70.3 millones de pesos, que representa un incremento de 208.3% contra el 2T15 y aportó un NOI incremental de 17.8% al Portafolio de Operación Actual. Adicionalmente, reportó un avance de comercialización del 92.1% de su ARB (considerando contratos de arrendamiento firmados, contratos de arrendamiento en proceso de firma y cartas de intención) y 77.7% considerando únicamente contratos de arrendamiento firmados.

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Nuestro Comité Técnico aprobó la liberación de los derechos económicos de 66,992,257 CBFIs adicionales para llegar a un total de 119,765,290 CBFIs con derechos económicos que representan el 56.7% del total de los CBFIs emitidos (211,092,131) por la aportación de Torre Virreyes. La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercialización de Torre Virreyes al 30 de septiembre de 2015: Torre Virreyes Contratos de arrendamiento firmados Contratos de arrendamiento en proceso de firma Cartas de intención Total

Al 30 de septiembre de 2015 m2 de ARB % del ARB 50,989 77.7% 608 0.9% 8,800 13.4% 60,397 92.1%

Al 30 de junio de 2015 m2 de ARB % del ARB 48,553 74.0% 1,284 2.0% 10,529 16.1% 60,366 92.0%

3.1 Toreo (componente comercial) Toreo es un proyecto de usos mixtos en desarrollo en el municipio de Naucalpan de Juárez ubicado en el antiguo Toreo de Cuatro Caminos ubicado en la frontera del Distrito Federal y el Estado de México, en uno de los cruces más transitados de ZMCM. Esta propiedad está sobre Periférico y aproximadamente a 35 minutos del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, y también está localizada aproximadamente a cinco minutos de Torre Virreyes por el segundo piso del Periférico. Toreo estará compuesto por un componente comercial, uno de oficinas y un hotel. El Toreo es la inversión inmobiliaria privada más importante del Estado de México y uno de los desarrollos inmobiliarios más importantes del país. En septiembre, el Toreo recibió el premio de la prestigiosa revista “Obras” por ser considerada la mejor edificación en 2015. El componente comercial de Toreo inició operaciones el pasado 13 de noviembre de 2014. El NOI del componente comercial del Toreo alcanzó $76.7 millones de pesos, que representa un incremento de 22.3% contra el 2T15 y aportó un NOI incremental de 19.8% al Portafolio de Operación Actual (ex. CU). Recibimos a 2.7 millones de visitantes durante el trimestre, que representa un incremento del 16.7% comparado con el 2T15 y tuvimos un incrementó de 7.9% en aforo vehicular comparado con el 2T15. A la fecha del presente reporte su ocupación es de 93%. Nuestro Comité Técnico aprobó la liberación de los derechos económicos de 10,718,276 CBFIs adicionales, para llegar a un total de 125,835,217 CBFIs con derechos económicos por la aportación del componente comercial de Toreo, los cimientos y el estacionamiento de las torres de oficinas y el hotel que representan el 43.7% del total de los CBFIs emitidos (287,792,353) por dichos componentes.

3.2 Expansión en Parque Tezontle El proyecto de expansión en Parque Tezontle se concluyó satisfactoriamente y aportó aproximadamente 19,000 m2 adicionales de ARB. Uno de los principales objetivos que buscamos con esta expansión es renovar la imagen del centro comercial, adaptándolo a las nuevas tendencias arquitectónicas que han sido bien recibidas por nuestros clientes. Se construyeron locales más grandes para atender la demanda por espacio comercial de marcas internacionales que recientemente han incursionado a nuestro país, y de esta manera ampliar la mezcla con nuevos inquilinos y volver el centro comercial aún más atractivo. Adicionalmente, como parte del proyecto de expansión, construimos una nueva área de comida, con espacios abiertos que incluyen jardineras y fuentes, ofreciendo a nuestros visitantes un ambiente agradable. Finalmente, la expansión incorporó cajones de estacionamiento adicionales. La operación de las expansion se hará de manera gradual, ciertos locales de la expansión siguen en adaptaciones de nuestros

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inquilinos, y otros ya operan con normalidad. Esperamos contar con los primeros ingresos operativos de la expansión durante el último trimestre del presente año. La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercialización de la expansión: Expansión Parque Tezontle Contratos de arrendamiento firmados Contratos de arrendamiento en proceso de firma Subtotal Cartas de intención Total

Al 30 de septiembre de 2015 m2 de ARB % del ARB 11,564 60.9% 5,476 28.8% 17,040 89.7% 2,129 19,169

11.2% 100.9%

Al 30 de junio de 2015 m2 de ARB % del ARB 11,075 58.3% 3,916 20.6% 14,991 78.9% 11,040 26,031

58.1% 137.0%

La inversión requerida para el desarrollo del proyecto de expansión en Parque Tezontle ascendió a $450 millones de pesos, aproximadamente. Al 30 de septiembre de 2015, hemos erogado aproximadamente $342.7 millones de pesos lo que representa el 76.2% de la inversión total estimada.

Proyecto Ubicación Fecha de inicio de obra Fecha de apertura estimada Area rentable estimada Inversión aproximada al 30 de septiembre de 2015 $ Inversión total estimada $

Expansión Parque Tezontle Iztapalapa, Distrito Federal 1T14 3T15 19,000 342,690,087 450,000,000

4. Portafolio en Desarrollo Actual y Plan  de  Crecimiento Al cierre del 3T15, los componentes de oficinas y hotel de Toreo, la expansión en el Parque Delta y los proyectos Vía Vallejo, Las Antenas y Puebla se encontraban en desarrollo. Durante el Día del Inversionista de Fibra Danhos (“Fibra Danhos Investor Day”) que se llevó a cabo el pasado 15 de enero de 2015, anunciamos nuestro plan de crecimiento para los próximos años. Durante 2014 crecimos el ARB de nuestro portafolio de 267.1 mil m2 a 404 mil m2 aproximadamente con la inclusión del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes a nuestro Portafolio en Operación Actual, lo que representó un crecimiento del 51.3%. Esperamos crecer nuestra ARB a una tasa anual compuesta promedio de 27% durante los próximos tres años (20142017) con la inclusión de las expansiones de Parque Tezontle (2015) y Parque Delta (2016), los componentes de oficinas y hotel en Toreo (2015-2016), la etapa I de Vía Vallejo (2016), la etapa I de Las Antenas (2017) y la etapa I del centro comercial y de entretenimiento regional en Puebla (2017). Considerando lo anterior, esperamos incrementar el ARB de nuestro portafolio de 404 mil m2 al cierre de 2014 a 891.5 mil m2 al cierre de 2018.

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Evolución esperada del ARB (000) m2

27.4 % TCAC ó 3.3x!

6.8 % !

1000!

26.6 % ! 834.5!

36.4 % !

800!

19.6 % ! 600!

51.3 % ! 400!

Las Antenas (Fase I)!

659!

Puebla (Fase I)!

Puebla (Fase I)!

Toreo Oficinas A!

Toreo Oficinas A!

Toreo Oficinas A!

Via Vallejo (Fase I)!

483!

Via Vallejo (Fase I)! Exp Delta! Toreo Hotel!

Toreo Oficinas B y C!

404!

Tercera Expansion!

Las Antenas (Fase I)!

Toreo Oficinas B y C!

Exp Tez.!

Toreo Oficinas B y C!

Via Vallejo (Fase I)! Exp Delta! Toreo Hotel!

Exp Delta! Toreo Hotel!

Toreo Oficinas B y C!

Exp Tez.!

Exp Tez.!

Exp Tez.!

Toreo Componente Comercial!

Toreo Componente Comercial!

Toreo Componente Comercial!

Toreo Componente Comercial!

Toreo Componente Comercial!

Torre Virreyes!

Torre Virreyes!

Torre Virreyes!

Torre Virreyes!

Torre Virreyes!

Toreo Oficinas A!

Toreo Oficinas A!

Toreo Oficinas A!

Toreo Oficinas A!

Toreo Oficinas A!

Toreo Oficinas A!

2013!

2014!

2015e!

2016e!

2017e!

2018e!

267! 200!

0! Portafolio pre-OPI!

Anuncios post-OPI!

(1) El ARB que se muestra en la tabla anterior es el ARB estimado total del Portafolio en Operación al final de cada año.

La siguiente tabla muestra la distribución del ARB actual y la esperada en el tiempo por espacio comercial, de oficina y de hotel dado nuestro plan de crecimiento expuesto en la tabla anterior:

Distribución de ARB en el Tiempo

100.0%!

3.9%!

2.6%!

28.2%!

33.9%!

5.1%!

4.0%!

38.1%!

39.0%!

56.8%!

57.1%!

2015e!

2016e!

3.1%!

2.9%!

30.8%!

28.8%!

66.1%!

68.3%!

2017e!

2018e!

90.0%! 80.0%! 70.0%! 60.0%! 50.0%! 40.0%! 30.0%!

67.9%!

63.5%!

20.0%! 10.0%! 0.0%! 2013!

2014!

Comercial! Oficina! Hotel!

4.1 Toreo (componente de oficinas y hotel) – Fecha estimada de terminación de obra: 3T15 (torres de oficinas B y C), 1T16 (hotel), segunda mitad 2016 (torre de oficinas A). Como parte del uso de los recursos levantados en nuestro IPO, se encuentran los financiamientos para el desarrollo restante del hotel y del componente de oficinas de Toreo. Para tener flexibilidad ante la demanda de diferentes tamaños de espacio de oficina, decidimos comunicar las primeras

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dos torres de la etapa de oficinas de Toreo para poder ofrecer plantas de hasta 4,000 m2 de espacio rentable. Estamos en el proceso de terminación de obra de las torres B y C y esperamos que el desarrollo del hotel y de la torre A se concluyan en el 1T16 y el 2M16 respectivamente. La siguiente tabla muestra indicadores de avance de obra y de obtención de permisos y licencias de los componentes de oficinas y hotel de Toreo: Componente de Oficinas de Toreo Porcentaje de contribución a la obra Avance de obra Excavación y cimentación Obra civil Instalaciones y equipos Acabados y fachadas

100.0% 20.0% 45.0% 20.0% 15.0%

98.3% 100.0% 100.0% 95.0% 95.0%

Componente de Oficinas de Toreo

Avance de obra Excavación y cimentación Obra civil Instalaciones y equipos Acabados y fachadas

Torres B y C Al 30 de septiembre Al 30 de junio de de 2015 2015 88.3% 100.0% 100.0% 60.0% 75.0%

Porcentaje de contribución a la obra 100.0% 20.0% 45.0% 20.0% 15.0%

Torre A Al 30 de septiembre Al 30 de junio de de 2015 2015 75.0% 67.2% 100.0% 100.0% 100.0% 95.0% 20.0% 7.0% 40.0% 20.0%

Porcentaje de contribución a la obra

Al 30 de septiembre de 2015

Al 30 de junio de 2015

100.0% 20.0% 45.0% 20.0% 15.0%

79.5% 100.0% 100.0% 50.0% 30.0%

70.9% 100.0% 98.0% 15.0% 25.0%

Componente de Hotel de Toreo

Avance de obra Excavación y cimentación Obra civil Instalaciones y equipos Acabados y fachadas

La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercialización del componente de oficinas de Toreo (torres B y C): Componente de Oficinas de Toreo (torres B y C) Contratos de arrendamiento firmados Contratos de arrendamiento en proceso de firma Subtotal

Al 30 de septiembre de 2015 m2 de ARB % del ARB 12,410 20.7% 1,910 3.2% 14,320 23.9%

Cartas de intención Total

13,800 28,120

23.0% 46.9%

Al 30 de junio de 2015 m2 de ARB % del ARB 10,191 17.0% 0.0% 10,191 17.0% 10,319 20,510

17.2% 34.2%

A la fecha del presente reporte tenemos contratos de arrendamiento firmados por 12,410 m2, que representan el 20.7% del ARB de las torre B y C, estamos en proceso de firmar 1,910 m2 y tenemos cartas de intención por 13,800 m2 adicionales, llegando así a un avance de comercialización del 46.9% de su ARB. Durante el trimestre se firmaron los contratos con Grupo Posadas para la operación del nuestro hotel en Toreo. Consideramos que la ubicación, el proyecto arquitectónico, la calidad de la construcción y la experiencia del operador garantizan el éxito de la próxima apertura. Al 30 de septiembre de 2015, hemos erogado aproximadamente $1,195 millones de pesos lo que representa el 66.4% de la inversión total estimada para las tres torres de oficinas y el hotel.

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Ubicación Fecha de inicio de obra Fecha estimada de conclusión de desarrollo Area rentable estimada Inversión aproximada al 30 de septiembre de 2015 Inversión total estimada

Componente de Oficinas de Toreo (Torres B y C) Naucalpan, Estado de México 1T14 3T15 60,000 $ 664,644,641 $ 800,000,000

Proyecto Ubicación Fecha de inicio de obra Fecha estimada de conclusión de desarrollo Area rentable estimada Inversión aproximada al 30 de septiembre de 2015 Inversión total estimada

Componente de Hotel de Toreo Naucalpan, Estado de México 1T14 1T16 15,000 156,286,394 200,000,000

Proyecto

Proyecto Ubicación Fecha de inicio de obra Fecha estimada de conclusión de desarrollo Area rentable estimada Inversión aproximada al 30 de septiembre de 2015 Inversión total estimada

$ $

Componente de Oficinas de Toreo (Torre A) Naucalpan, Estado de México 1T15 2M16 60,000 $ 374,009,749 $ 800,000,000

4.2 Expansión en Parque Delta – Fecha estimada de terminación de obra: 1T16 Como parte del uso de los recursos levantados en nuestro IPO, se encuentra el financiamiento para la expansión en Parque Delta. Hemos obtenido los permisos y licencias necesarios para su construcción y hemos iniciado la obra. La obra de la expansión en Parque Delta lleva un avance del 47.3%, la cual añadirá aproximadamente 18,000 m2 de ARB al centro comercial. En Parque Delta también buscamos renovar la imagen del centro comercial, incorporando locales más grandes para atender la demanda por espacio comercial de marcas internacionales que recientemente han incursionado a nuestro país, y de esta manera ampliar la mezcla con nuevos inquilinos y volver el centro comercial aún más atractivo. Como resultado del proyecto de expansión, completaremos el circuito del pasillo comercial y construiremos cajones de estacionamiento adicionales. Anticipamos un periodo de transición derivado del reacomodo de inquilinos en la plaza, necesaria para el funcionamiento y comercialización, que podrá inducir una etapa de ligera desocupación en esos locales. La siguiente tabla muestra indicadores de avance de obra y de obtención de permisos y licencias de la expansión:

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Expansión Parque Delta Porcentaje de contribución a la obra Avance de obra 100.0% Excavación y cimentación 20.0% Obra civil 45.0% Instalaciones y equipos 20.0% Acabados y fachadas 15.0% (1) Excluye terminaciones de obra y permisos de ocupación

Al 30 de septiembre de 2015 47.3% 85.0% 55.0% 20.0% 10.0%

Al 30 de junio de 2015 17.2% 40.0% 20.0% 1.0% 0.0%

La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercialización de la expansión: Expansión Parque Delta Contratos de arrendamiento firmados Contratos de arrendamiento en proceso de firma Subtotal Cartas de intención Total

Al 30 de septiembre de 2015 m2 de ARB % del ARB 13,290 73.8% 4,590 25.5% 17,880 99.3% 867 18,747

4.8% 104.1%

Al 30 de junio de 2015 m2 de ARB % del ARB 7,722 42.9% 5,163 28.7% 12,885 71.6% 11,748 24,633

65.3% 136.9%

Estimamos que la inversión requerida para el desarrollo del proyecto de expansión en Parque Delta asciende aproximadamente a $600 millones de pesos. Al 30 de septiembre de 2015, hemos erogado aproximadamente $227.7 millones de pesos lo que representa el 38% de la inversión total estimada.

Proyecto Ubicación Fecha de inicio de obra Fecha de apertura estimada Area rentable estimada Inversión aproximada al 30 de septiembre de 2015 $ Inversión total estimada $

Expansión Parque Delta Benito Juarez, Distrito Federal 1T15 1T16 18,000 227,744,018 600,000,000

4.3 Vía Vallejo – Fecha de apertura estimada (Etapa I): 2T16 El 28 de abril de 2014, nuestro Comité Técnico aprobó la adquisición por parte de Fibra Danhos del proyecto Vía Vallejo, un proyecto en desarrollo propiedad de un tercero no relacionado, a cambio de CBFIs. Asimismo, el 15 de octubre de 2014, previa autorización de la CNBV y nuestra Asamblea, realizamos la emisión de 126,843,955 CBFIs como contraprestación por la adquisición de este proyecto. A la fecha se han entregado 48,933,524 CBFIs como contraprestación, que reflejan el avance del desarrollo al 30 de junio de 2015. Adicionalmente, el pasado 27 de octubre de 2015, el Comité Técnico del Fideicomiso decidió entregar 10,782,401 CBFIs adicionales que reflejan el avance del desarrollo del 1 de julio al 30 de septiembre de 2015. Es importante recordar que los CBFIs que se han entregado no tienen derechos económicos sino hasta que la propiedad genere flujos.

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Proyecto Ubicación Fecha de apertura estimada Area rentable estimada CBFIs entregados y pendientes de entregar al 30 de septiembre de 2015 CBFIs totales a entregar (estimado)

Vía Vallejo (Fase I) Azcapotzalco, Distrito Federal 2T16 83,000 59,715,925 94,542,079

Vía Vallejo es un proyecto de usos mixtos en desarrollo, ubicado sobre Calzada Vallejo en la delegación Azcapotzalco, en la Ciudad de México, que contempla un componente comercial tipo “lifestyle”, así como la posibilidad de desarrollar componentes adicionales comerciales, de oficinas o de vivienda. El proyecto tendrá tres etapas y se desplantará sobre una superficie de aproximadamente 100,000 m2 de terreno. El proyecto contribuye a la regeneración urbana de la zona industrial Vallejo, céntricamente localizada en la ZMCM, con conexiones eficientes de transporte que permiten el acceso a empleos y servicios a una región altamente poblada. La zona ofrece una perspectiva favorable de crecimiento económico y demográfico. experimentando una renovación y transición de vocación industrial a una comercial y habitacional. La fórmula de pago con base en CBFIs se ha diseñado y acordado con el aportante para (i) minimizar riesgos para Fibra Danhos y (ii) maximizar el rendimiento esperado dado que condiciona la entrega de CBFIs, mientras que los derechos económicos se liberan conforme la propiedad genera flujos. El precio acordado que pagará Fibra Danhos en CBFIs por la fase uno y los terrenos de las fases subsecuentes (cuyo precio por CBFI se definirá previo a la apertura del centro comercial) del proyecto asciende aproximadamente a $3,309 millones de pesos. Existe un mecanismo acordado con el aportante para ajustar a la baja o al alza, según sea el caso, la contraprestación correspondiente a la primera etapa con base en el desempeño del NOI observado de dicha etapa durante los doce meses posteriores a la fecha de su apertura e inicio de operaciones. Seguimos trabajando, en coordinación con los aportantes, en la supervisión de la obra y en la comercialización del proyecto. Contamos ya con una mezcla de inquilinos de primer nivel que incluyen marcas y grupos como H&M, Zara, Forever 21, Cinépolis, Alsea y Sanborns entre otros. Al día de hoy la construcción progresa en tiempo y forma. De acuerdo al programa general de obra, se han logrado objetivos críticos como la fabricación y montaje de la estructura prefabricada y metálica, siendo este el proceso constructivo más importante del proyecto el cual tiene un avance del 88.5% y se terminará hacia finales de noviembre. Continuamos trabajando en las instalaciones eléctricas, la colocación de fachadas y pisos, la cancelería y el montaje de elevadores y escaleras eléctricas. Hemos alcanzado un avance de obra global de 49.4%. Entregaremos los primeros locales comerciales durante el mes de noviembre, y estimamos concluir las entregas durante el primer trimestre de 2016 para comenzar operaciones, en línea con lo programado, durante el segundo trimestre de 2016. La siguiente tabla muestra indicadores de avance de obra y de obtención de permisos y licencias de la etapa I del proyecto: Vía Vallejo (Etapa I) Porcentaje de contribución a la obra Avance de obra 100.0% Excavación y cimentación 15.0% Obra civil 50.0% Instalaciones y equipos 20.0% Acabados y fachadas 15.0% (1) Excluye terminaciones de obra y permisos de ocupación

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Al 30 de septiembre de 2015 49.4% 98.0% 64.5% 9.5% 3.6%

Al 30 de junio de 2015 33.0% 95.3% 35.9% 3.9% 0.0%

 

 

La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercialización: Vía Vallejo (Etapa I) Contratos de arrendamiento firmados Contratos de arrendamiento en proceso de firma Subtotal Cartas de intención Total

Al 30 de septiembre de 2015 m2 de ARB % del ARB 59,457 73.9% 4,959 6.2% 64,416 80.1% 19,058 83,473

23.7% 103.7%

Al 30 de junio de 2015 m2 de ARB % del ARB 56,702 70.5% 5,276 6.6% 61,978 77.0% 16,532 78,510

20.5% 97.6%

4.4 Proyecto en la Zona Metropolitana de Puebla – Fecha de apertura estimada (Etapa 1): 2T17 El pasado 7 de septiembre de 2015 anunciamos la formalización de la adquisición con CBFIs de cinco predios con una superficie conjunta aproximada de 98,660 M2 en la Zona Metropolitana de Puebla, mismos que se sumarán con otro de 6,508 M2 previamente adquirido para ensamblar una superficie conjunta de 105,168 M2. De acuerdo con la aprobación de nuestro Comité Técnico el pasado 28 de abril de 2014, sobre estos predios desarrollaremos un proyecto que consiste en un centro comercial y de entretenimiento regional con tiendas departamentales, sub-anclas, boutiques, restaurantes, cines, entretenimiento, supermercado y servicios como bancos, centros de atención telefónica y gimnasio.

19    

 

 

En línea con la aprobación de nuestro Comité Técnico, y gracias al apoyo de las autoridades estatales y municipales para la expedición de licencias y permisos en tiempo record, nos complace anunciar el inicio de la construcción y comercialización del centro comercial y entretenimiento en Puebla. Estamos en proceso de firma para el ingreso de Liverpool al proyecto, así como de otra tienda ancla y varias sub-anclas, incluyendo cines y otros inquilinos. Con este proyecto, Fibra Danhos mantiene su estrategia de desarrollo de activos de calidad premier y se diversifica en términos geográficos, contribuyendo al desarrollo de la zona metropolitana Puebla-Tlaxcala, que tiene una población de 2.7 millones de habitantes y es la cuarta mas poblada del país, después del Valle de México, Guadalajara y Monterrey.

4.5 Las Antenas – Fecha de apertura estimada (Etapa I): 2T17 El 19 de febrero de 2014 nuestro Comité Técnico aprobó la adquisición por parte de Fibra Danhos de dos predios adyacentes, propiedad de terceros no relacionados, a cambio de recursos en efectivo. Asimismo, como informamos de manera oportuna, el pasado 26 de mayo de 2014 se escrituró la adquisición ante notario público. El proyecto Parque Las Antenas refuerza el enfoque estratégico de Fibra Danhos en la ZMCM, que es el mercado más grande del país. El proyecto está ubicado en los límites de las delegaciones Iztapalapa y Xochimilco donde existe una alta densidad poblacional, así como una falta de opciones comerciales y de entretenimiento de calidad, abriendo una gran oportunidad para capturar la demanda de la zona. Asimismo, la conectividad de la zona mejorará significativamente con la obra para continuar el 2do piso del Periférico hasta los límites de la delegación Iztapalapa con el municipio de Nezahualcóyotl en el Estado de México, y con la reapertura de la línea 12 del metro, que permitirá la afluencia de familias de otras delegaciones y municipios. Hemos tomado posesión del terreno y hemos concluido el proyecto arquitectónico. Los dos predios, que suman aproximadamente 105,000 m2 de superficie, cuentan actualmente con el uso de suelo adecuado para el desarrollo del proyecto, y su fusión está siendo gestionada por Fibra Danhos.

20    

 

 

Aprovechando la configuración del terreno se plantea realizar el proyecto en dos etapas. Estimamos que el proyecto, una vez terminado, contará con aproximadamente 106,500 m2 de área rentable de los cuales 86,500 m2 corresponden a la primera etapa. Continuamos con el proceso de obtención de permisos y licencias el cual se demoró por la transición de gobierno en la Delegación Iztapalapa. Esperamos que con el nuevo gobierno delegacional, se culmine la tramitología requerida para poder iniciar la construcción de la primera etapa durante el cuarto trimestre de 2015. El proyecto consiste en un centro comercial y de entretenimiento con dos tiendas anclas, cines, restaurantes, boutiques, un supermercado y servicios como bancos o centros de atención telefónicos. La comercialización del proyecto continúa avanzando.

5. Resultados Nota 1: Todos los términos en mayúscula están definidos en la sección “Glosario” de este documento o en el Prospecto de Colocación de Fibra Danhos. Nota 2: En esta sección presentamos información financiera de Fibra Danhos para el tercer trimestre de 2015 (“3T15”) y para el tercer trimestre de 2014 (“3T14”), incluyendo información de las propiedades en nuestro Portafolio en Desarrollo Actual, a la cual nos referimos como información financiera de “Fibra Danhos”.

5.1 Ingreso Total El ingreso total de Fibra Danhos fue de $606.3 millones de pesos en el 3T15, lo que representa una variación de 49.3% con respecto al 3T14 Durante 3T15, del total de ingresos de Fibra Danhos, la Renta Fija representó aproximadamente 64.2%, la Renta Variable representó aproximadamente 4.7%, el ingreso por Contraprestaciones Únicas representó aproximadamente 1.5%, los ingresos por estacionamiento representaron aproximadamente 10.5%, y los ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros representaron aproximadamente 19.0%.

21    

 

 

Composición del Ingreso Total

  100.0%! 90.0%!

Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros, 19.0%!

Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros, 19.7%!

80.0%! Estacionamientos, 10.5%!

Estacionamientos, 14.2%!

CU, 1.5%!

70.0%!

Renta Variable, 4.7%!

60.0%!

CU, 0.2%! Renta Variable, 6.1%!

50.0%! 40.0%! 30.0%! 20.0%! 10.0%! 0.0%! 3T15!

3T14!

*CU = Contraprestación Única

Excluyendo las Contraprestaciones Únicas, el ingreso total de Fibra Danhos fue de $597.1  millones de pesos en el 3T15, lo que representa un incremento de 48.6% con respecto al 3T14.

5.2 Ingresos por Renta Fija y Renta Variable El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos fue de $389.3 millones de pesos durante el 3T15, lo que representa un incremento de 60.4% con respecto al 3T14 Este desempeño de la Renta Fija obedece principalmente a que en el 3T15 se reconoció la Renta Fija del componente comercial de Toreo y de Torre Virreyes por aproximadamente $67.0 y $66.1 millones de pesos, respectivamente. Si excluimos la renta fija del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes, la variación anual en el 3T15 sería de 5.6%. El ingreso por Renta Fija mensual promedio por metro cuadrado alcanzó $362.5 pesos en el 3T15, lo que representa un incremento anual del 18.8% contra los $305 pesos por m2 en el 3T14. El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos alcanzó $1,038.5 millones de pesos en los 9M15, lo que representa un incremento anual de 42.8%. El ingreso por Renta Variable de Fibra Danhos fue de $28.5 millones de pesos durante el 3T15, que representa un incremento del 9.3% con respecto al 3T14 Este incremento de la Renta Variable obedece a que en el 3T15 se reconoció la renta variable del componente comercial de Toreo por aproximadamente $2.1 millones de pesos. Si excluimos la renta variable del componente comercial de Toreo, la variación anual en el 3T15 es de 1.1%. La fecha de reconocimiento de rentas variables puede variar durante el año dependiendo de los cierres contables de nuestros inquilinos y no necesariamente guarda una relación directa con las ventas de inquilinos reportadas por plaza a nivel trimestral.

22    

 

 

Renta Fija y Renta Variable por propiedad Fibra Danhos Propiedad Parque Alameda Parque Delta Parque Duraznos Parque Esmeralda Parque Lindavista Reforma 222 Parque Tezontle Urbitec Parque Virreyes Total Portafolio en Operación Inicial

3T15 10,046,533 49,410,247 12,820,226 27,425,242 54,966,475 53,956,131 56,760,499 10,320,249 6,974,348 $

282,679,949.71

$

3T14 9,429,148 48,672,554 13,867,208 26,350,156 51,562,695 47,191,494 53,536,617 10,304,300 7,847,894

Cambio % 6.5% 1.5% -7.6% 4.1% 6.6% 14.3% 6.0% 0.2% -11.1%

268,762,067

5.2%

9M15 29,404,349 139,707,759 40,084,374 82,275,727 162,295,984 157,363,128 165,061,016 29,781,468 22,448,538 $

828,422,344

9M14 28,354,007 131,803,615 41,401,355 79,026,091 158,227,287 141,021,014 163,731,526 31,142,300 23,861,449 $

798,568,644

Toreo Parque Central (componente comercial)

69,097,812

-

NA

184,569,576

-

Torre Virreyes

66,071,521

-

NA

97,499,072

-

Total Portafolio en Operación Actual

$

417,849,283

$

268,762,067

55.5%

$

1,110,490,992

$

798,568,644

Cambio % 3.7% 6.0% -3.2% 4.1% 2.6% 11.6% 0.8% -4.4% -5.9% 3.7% NA NA 39.1%

5.3 Entrada de Efectivo por Contraprestaciones Únicas para Fibra Danhos Fibra Danhos recibió entradas de efectivo por Contraprestaciones Únicas durante el 3T15 por $107.8 millones de pesos que corresponden principalmente a las expansiones de Parque Delta y Parque Tezontle. Hemos recibido $330.5 millones de pesos durante el 2015. Esperamos continuar recibiendo Contraprestaciones Únicas por las expansiones durante los siguientes trimestres hasta su apertura.

5.4 Ingreso por Contraprestaciones Únicas El ingreso por Contraprestaciones Únicas de Fibra Danhos fue de $9.2 millones de pesos durante el 3T15 Es importante recordar que, de acuerdo a IFRS, el ingreso por Contraprestaciones Únicas se registra conforme al periodo devengado de la vigencia del contrato. El ingreso por Contraprestaciones Únicas depende, en un momento determinado, del porcentaje de contratos de arrendamiento que vencen y que no son renovados, así como de la entrada de nuevos arrendatarios a nuestros espacios comerciales. Por lo tanto, el ingreso por Contraprestaciones Únicas está sujeto a variabilidad de un período a otro. El ingreso por Contraprestaciones Únicas Fibra Danhos alcanzó $21.9 millones de pesos en los 9M15.

5.5 Ingreso por Estacionamiento El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos fue de $63.8 millones de pesos durante el 3T15, lo que representa un incremento de 19.2% con respecto al 3T14. Este desempeño se debió principalmente a la inclusión del componente comercial de Toreo al Portafolio en Operación Actual. Si excluimos el ingreso por estacionamiento del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes por $8.1 millones de pesos, la variación anual en el 3T15 sería del 4.1%. El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos alcanzó $189.5 millones de pesos en los 9M15, lo que representa una variación anual de 16.6%.

23    

 

 

5.6 Ingreso por Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros El ingreso por mantenimiento, operación, publicidad y otros de Fibra Danhos fue de $115.4 millones de pesos durante el 3T15, lo que representa un incremento de 45.2% con respecto al 3T14 El desempeño del Ingreso por Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros obedece a que en el 3T15 se reconoció el ingreso del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes por aproximadamente $23.2   millones y $15.8   millones de pesos respectivamente, sin estos componentes la variación anual sería del -2.5%. Adicionalmente, se reconocieron aproximadamente $8 millones de pesos de ingresos de mantenimiento de Torre Virreyes correspondientes a periodos anteriores, que no serán recurrentes durante los próximos trimestres. El ingreso por Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros de Fibra Danhos alcanzó $302.0 millones de pesos en los 9M15, lo que representa una variación anual de 30.2%.

5.7 Gastos de Operación, Mantenimiento y Publicidad Los gastos de operación y mantenimiento de Fibra Danhos fueron de $96.7 millones de pesos durante el 3T15, lo que representa un incremento de 35.2% con respecto al 3T14. El desempeño en los Gastos de Operación y Mantenimiento obedece a que en el 3T15 se reconocieron gastos operativos y de publicidad del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes por aproximadamente $17.9  millones y $8.3  millones de pesos respectivamente. Si excluimos el gasto del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes la variación anual en el 3T15 sería de -­‐1.8%, que se explica principalmente por una mayor eficiencia en los gastos de operación y mantenimiento derivados de negociaciones con nuestros proveedores de materiales y servicios, así como un correcto seguimiento a nuestro programa presupuestal de gastos mayores. Los gastos de operación y mantenimiento de Fibra Danhos alcanzaron $272.9 millones de pesos en los 9M15, lo que representa una variación anual de 25.4%.

5.8 Comisión por Asesoría y Comisión por Servicios de Representación La Comisión por Asesoría y la Comisión por Servicios de Representación de Fibra Danhos sumaron $93.3 millones de pesos y $14.4 millones de pesos durante el 3T15, lo que representa variaciones de 118.2% y 25.3% con respecto al 3T14, respectivamente. Fibra Danhos celebró una Asamblea de Tenedores el 11 de marzo de 2015. El punto IV en la orden del día, que fue aprobado con el 99.29% de los votos a favor, fue la aprobación de la modificación al Contrato de Asesoría en Planeación celebrado entre el Fiduciario y DSD1, S.C., para que, sin modificar el monto de la Contraprestación Anual, el pago de la misma al Asesor se realice en CBFIs del Fideicomiso. Se entregarán 3,854,818 CBFIs a nuestro Asesor que corresponden al pago de la contraprestaciones devengadas no pagadas de los periodos 3T14 y 3T15. Conforme a lo establecido en el Contrato de Asesoría en Planeación, para la contraprestación al Asesor del 3T14, el valor unitario del CBFI se determinó como el precio ponderado por volumen de las cotizaciones diarias de los últimos 90 días naturales previos a la fecha de la Asamblea de Tenedores del 11 de marzo de 2015. Para la contraprestación al Asesor del 3T15, el valor unitario

24    

 

 

del CBFI se determinó como el precio ponderado por volumen de las cotizaciones diarias del 1 de julio de 2015 al 30 de septiembre de 2015. Periodo

Contraprestación ajustada al Precio por certificado 30 de septiembre de 2015

Del 1 de julio al 30 de septiembre de 2014

$

42,904,453

$

35.0356

Del 1 de julio al 30 de septiembre de 2015

$

92,704,167

$

35.2457

Total

$

135,608,620

CBFIs por entregar 1,224,595 2,630,223 3,854,818

El incremento en la Comisión por Asesoría se debe principalmente a la inclusión en el 3T15 de Torre Virreyes, el componente comercial de Toreo y los cimientos y estacionamientos de las oficinas y el hotel en Toreo, que, como se establece en el Contrato de Asesoría en Planeación, a partir de enero de 2015 formaron parte de la base para el cálculo de la comisión. Como se establece en el contrato, el factor para el cálculo de la comisión incrementó de 0.75% en 3T14 a 0.8125% en 3T15. Adicionalmente, la actualización de los valores razonables de nuestro Portafolio en Operación Actual incrementó, lo cual aumenta la base de los activos de acuerdo con IFRS. Se incluye también en la base para el cálculo en el 3T15 Vía Vallejo, el predio en Puebla, el predio de Las Antenas y el avance de obra en las expansiones de Parque Delta y Parque Tezontle, oficinas y hotel de Toreo. Como se establece en el contrato, el factor para el cálculo de la comisión por estas propiedades es del 1.0%. Por otro lado, el incremento en la Comisión por Servicios de Representación se debe primordialmente al incremento en los ingresos facturados y cobrados de las contraprestaciones únicas de las expansiones en Parque Tezontle y Parque Delta y la inclusión del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes al Portafolio en Operación Actual.

La   Comisión   por   Asesoría   y   la   Comisión   por   Servicios   de   Representación   de   Fibra   Danhos   sumaron   $261.1  millones  de  pesos  y  $43.4  millones  de  pesos  durante  los  9M15. 5.9 Predial y Seguros Los gastos de predial y seguros de Fibra Danhos sumaron $16.8 millones de pesos y $4.8 millones de pesos, lo que representa variaciones de 32.6% y 93.1% respectivamente, con respecto al 3T14. En el caso del predial, el incremento se debe primordialmente a la incorporación del predial de Toreo, Torre Virreyes y Las Antenas, que no está reflejado en el 3T14, así como a los incrementos anuales en tarifas de predial. En el caso de los seguros, el incremento se debió principalmente a la incorporación del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes al Portafolio de Operación Actual. Los gastos de predial y seguros alcanzaron $50.5 millones de pesos y $14.5 millones de pesos en los 9M15.

5.10 Ingreso Neto Operativo El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos fue de $473.8 millones de pesos durante el 3T15, lo cual representa un incremento del 53.8% con respecto al 3T14. El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, fue de 77.8% para el 3T15, comparado con 75.6% del 3T14. El incremento en el NOI se explica principalmente por la inclusión del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes al Portafolio en Operación Actual que contribuyeron un NOI incremental de   46.3%   de manera conjunta. Adicionalmente, es

25    

 

 

importante recalcar el crecimiento orgánico en el Ingreso Neto Operativo del Portafolio en Operación Inicial que incrementó 6.5% con respecto al mismo periodo del año anterior.   El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos alcanzó $1,242.6 millones de pesos en los 9M15, lo que representa un incremento anual de 37.1%. Ingreso Neto Operativo Fibra Danhos Pesos 3T15 3T14 Cambio % / pb Renta Fija 389,305,107 242,637,902 60.4% Renta Variable 28,544,176 26,124,165 9.3% Contraprestación Unica 9,177,009 4,326,179 112.1% Estacionamientos 63,841,141 53,543,622 19.2% Mantenimiento, operación, 115,427,764 79,480,644 45.2% publicidad y otros Total ingresos operativos $ 606,295,197 $ 406,112,512 49.3% Gastos de operación, 96,646,108 71,483,435 35.2% mantenimiento, publicidad y otros Comisión por Servicios de 14,355,872 11,456,553 25.3% Representación Impuesto predial 16,766,614 12,644,027 32.6% Seguros 4,766,073 2,467,725 93.1% Tota gastos operativos (1) $ 132,534,667 $ 98,051,740 35.2% Ingreso Neto Operativo (inc. CU) $ 473,760,530 $ 308,060,772 53.8% Margen neto operativo (inc. CU) 78.1% 75.9% 228 Ingreso Neto Operativo (exc. CU) $ 464,583,521 $ 303,734,592 53.0% Margen neto operativo (exc. CU) 77.8% 75.6% 221 (1) Exlcuye la Comisión por Asesoría y honorarios profesionales a terceros no relacionados.

9M15 1,038,523,402 71,967,590 21,873,696 189,524,267 301,977,661 $

$

Cambio % / pb 42.8% 1.0% 250.4% 16.6%

231,921,265

30.2%

1,199,266,895

35.4%

272,862,097

217,620,323

25.4%

43,360,124

29,989,903

44.6%

50,524,857 14,539,706 381,286,784 1,242,579,832 76.5% 1,220,706,135 76.2%

37,570,449 7,456,405 292,637,080 906,629,815 75.6% 900,387,911 75.5%

34.5% 95.0% 30.3% 37.1% 92 35.6% 73

1,623,866,616

$ $

9M14 727,303,285 71,265,358 6,241,904 162,535,083

$

$ $ $

Ingreso Neto Operativo ex. CU por Propiedad Fibra Danhos Propiedad Parque Alameda Parque Delta Parque Duraznos Parque Esmeralda Parque Lindavista Reforma 222 Parque Tezontle Urbitec Parque Virreyes Total Portafolio en Operación Inicial Toreo Parque Central (componente comercial) Torre Virreyes Total Portafolio en Operación Actual

3T15 9,633,455 59,738,271 15,770,089 26,295,937 72,685,717 57,065,246 62,230,566 9,412,242 5,808,129 $

$

318,639,652

$

3T14 8,779,942 59,203,463 17,511,714 24,286,483 66,534,476 49,567,252 60,866,877 9,665,182 6,932,606

Cambio % 9.7% 0.9% -9.9% 8.3% 9.2% 15.1% 2.2% -2.6% -16.2%

303,347,997

5.0%

9M15 27,846,968 172,660,835 49,469,481 76,841,600 215,302,508 167,342,306 186,299,740 27,985,683 20,001,672 $

943,750,794

76,680,835

-

NA

188,165,682

70,337,647

-

NA

92,072,620

465,658,135

$

303,347,997

53.5%

$

1,223,989,097

$

9M14 26,235,000 167,762,303 51,712,984 72,554,983 200,580,416 150,062,613 183,659,282 29,511,952 20,855,897

Cambio % 6.1% 2.9% -4.3% 5.9% 7.3% 11.5% 1.4% -5.2% -4.1%

902,935,429

4.5% NA NA

$

902,935,429

35.6%

(1) La diferencia entre el NOI consolidado y el NOI total por propiedad del 3T15 por $1,074,614 corresponden a gastos no relacionados con las propiedades de nuestro portafolio en operación actual de la tabla anterior.

5.11 EBITDA El EBITDA de Fibra Danhos sumó $377.8 millones de pesos durante el 3T15, lo que representa un incremento de 43.9% con respecto al 3T14. El margen EBITDA fue de 62.3%, menor que el 64.6% del 3T14. El EBITDA de Fibra Danhos alcanzó $970.6 millones de pesos en los 9M15, lo que representa un incremento anual de 25.4%.

26    

 

 

EBITDA Fibra Danhos Pesos

3T15

3T14

Renta Fija

389,305,107

242,637,902

60.4%

1,038,523,402

727,303,285

28,544,176

26,124,165

9.3%

71,967,590

71,265,358

1.0%

9,177,009

4,326,179

112.1%

21,873,696

6,241,904

250.4%

63,841,141

53,543,622

19.2%

189,524,267

162,535,083

16.6%

79,480,644

45.2%

231,921,265

30.2%

406,112,512

49.3%

1,199,266,895

35.4%

Renta Variable Contraprestación Unica Estacionamientos Mantenimiento, operación, publicidad y otros Total ingresos operativos

115,427,764 $

606,295,197

$

Cambio % / bp

9M15

9M14

301,977,661 $

1,623,866,616

$

Cambio % / bp 42.8%

Gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros

96,646,108

71,483,435

35.2%

272,862,097

217,620,323

25.4%

Comisión por Asesoría

93,336,483

42,781,179

118.2%

261,047,466

126,070,845

107.1%

Comisión por Servicios de Representación

14,355,872

11,456,553

25.3%

43,360,124

29,989,903

44.6%

2,634,083

2,774,873

-5.1%

10,907,986

6,516,778

67.4%

16,766,614

12,644,027

32.6%

50,524,857

37,570,449

34.5%

4,766,073

2,467,725

93.1%

14,539,706

7,456,405

95.0%

Honorarios profesionales a partes no relacionadas y otros gastos no operativos Impuesto predial Seguros Total gastos operativos

$

228,505,233

$

143,607,792

59.1%

$

653,242,236

$

425,224,703

53.6%

EBITDA (inc. CU)

$

377,789,964

$

262,504,720

43.9%

$

970,624,380

$

774,042,192

25.4%

Margen EBITDA (inc. CU) EBITDA (exc. CU) Margen EBITDA (exc. CU)

62.3% $

64.6%

368,612,955 61.7%

$

(233)

258,178,541 64.3%

42.8%

59.8% $

(253)

64.5%

948,750,684 59.2%

$

767,800,288 64.4%

(477) 23.6% (513)

5.12 Utilidad Neta, FFO y AFFO La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos para el 3T15 sumaron $640.4 millones de pesos, $395.4 millones de pesos, y $567.8 millones de pesos, respectivamente.

Conciliación FFO y AFFO Fibra Danhos Pesos Utilidad neta Ganancia cambiaria neta Ajuste al valor razonable de las propiedades FFO $ Gastos de capital Contraprestación Única neta Rentas anticipadas neto Renta lineal neto Predial y seguros por devengar neto Comisión por asesoría y representación neto AFFO $

3T15 640,406,142 23,338,359 221,627,575 395,440,208 $ (893,501) 98,651,074 (42,797,734) (2,820,211) 19,739,260 100,448,218 567,767,314 $

Fibra Danhos Pesos FFO AFFO Distribución a tenedores de CBFIs CBFIs con derechos económicos AFFO por CBFI con derechos económicos Distribución por CBFI con derechos económicos

3T15 395,440,208 567,767,314 543,236,828 1,086,473,656 0.52 0.50

$ $

27    

3T14 410,454,664 113,218,000 297,236,663 $ 141,933,651 (23,821,830) (2,185,034) 14,587,356 50,235,215 477,986,020 $

$ $

9M15 1,676,016,458 23,338,359 604,646,490 1,048,031,609 $ (3,251,701) 314,745,535 12,947,326 (4,706,483) (21,152,508) 265,892,098 1,612,505,877 $

3T14 297,236,663 477,986,020 366,378,713 814,174,918 0.59 0.45

9M14 1,272,727,057 331,109,000 941,618,057 156,679,950 36,736,669 (3,234,179) (17,479,013) 142,633,010 1,256,954,493

Cambio % 33.0% 18.8% 48.3% 33.4% -11.0% 11.1%

 

 

Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $567.8 millones de pesos durante el 3T15, lo que representa un AFFO por CBFI con derechos económicos de $0.52 pesos. Es importante recalcar que en el AFFO por CBFI del 3T14 se incluyen Contraprestaciones Únicas acumuladas por $141.9 millones de pesos del Portafolio en Operación Inicial. Nuestra distribución por CBFI con derechos económicos a nuestros tenedores incrementó 11.1% con respecto a la distribución del 3T14.

5.13 Nivel de endeudamiento e índice de cobertura de servicio de deuda Fibra Danhos cuenta con una atractiva estructura de capital actualmente sin deuda Somos una entidad pública bien capitalizada, actualmente sin deuda. A continuación mostramos indicadores del nivel de apalancamiento y de cobertura de servicio de deuda al cierre del 3T15 (cifras en millones de pesos). Fibra Danhos cerró el 3T15 con un balance de efectivo de $2,188.2 millones de pesos.

Nivel de endeudamiento: 𝐸𝑛𝑑𝑒𝑢𝑑𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜 =

𝐹𝑖𝑛𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜𝑠 + 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎  𝑏𝑢𝑟𝑠á𝑡𝑖𝑙 𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠  𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒𝑠

𝐸𝑛𝑑𝑒𝑢𝑑𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜 =

$0 = 0.0% $46,517.52

Donde: Financiamientos: Monto agregado correspondiente a cualquier crédito, préstamo o financiamiento por virtud del cual la emisora quede obligada a pagar, con cargo al patrimonio fideicomitido, el principal y, en su caso, los accesorios financieros de los recursos recibidos. Deuda bursátil: Valor de los certificados bursátiles (deuda) en circulación emitidos por la emisora, con cargo al patrimonio fideicomitido. Activos totales: Sumatoria de todos los rubros del activo que formen parte del estado consolidado de situación financiera de la emisora reconocidos conforme a IFRS. 1

Índice de cobertura de servicio de deuda al cierre del 3T15 (“ICDt”) (en millones):

                                                                                                                        1 Es importante señalar que el índice de cobertura de servicio de deuda incluye proyecciones de cifras contables que se devengan en el tiempo (por ejemplo, los ingresos por Contraprestaciones Únicas) y proyecciones de cifras con base en flujo de efectivo (por ejemplo, el pago de distribuciones). La información aquí presentada está basada en estimaciones realizadas por el Administrador del Fideicomiso F/17416-3 (“Fibra Danhos”) con base únicamente en la información a su disposición en este momento. Al tratarse de estimaciones, los resultados pueden variar ya que tales estimaciones están sujetas a una serie de riesgos, suposiciones y situaciones fuera de nuestro control. Advertimos que un número importante de factores podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de las estimaciones, planes, objetivos, expectativas e intenciones aquí expresadas.

28    

 

 

𝐼𝐶𝐷𝑡 =  

𝐼𝐶𝐷𝑡 =  

𝐴𝐿0 + !!!! 𝐼𝑉𝐴𝑡 + ! ! !!! 𝐼𝑡 + !!! 𝑃𝑡 +

! !!! 𝑈𝑂𝑡 ! !!! 𝐾𝑡 +

+ 𝐿𝑅0 ! !!! 𝐷𝑡

$2,187 + $741 + $1,900 + $0 = 2.16 $0 + $0 + $32 + $2,202

Donde: AL0 = Activos líquidos al cierre del 3T15, incluyendo efectivo e inversiones en valores, pero no el efectivo restringido. IVAt = Impuesto al valor agregado por recuperar en el trimestre estimado de recuperación t. UOt = Utilidad operativa estimada después del pago de distribuciones para el trimestre t. Como utilidad operativa consideramos el resultado de lo siguiente: (+) Ingreso por Renta Fija (+) Ingreso por Renta Variable (+) Ingreso por Contraprestaciones Únicas (+) Ingreso por estacionamiento (+) Ingreso por mantenimiento, operación, publicidad y otros (-) Gastos de operación y mantenimiento (-) Comisión por Asesoría (-) Comisión por Servicios de Representación (-) Honorarios profesionales a partes no relacionadas (-) Impuesto predial (-) Seguros LR0 = Líneas de crédito revolventes vigentes, irrevocables y no dispuestas al cierre del 3T15. It = Amortizaciones estimadas de intereses derivadas de financiamientos para el trimestre t. Pt = Amortizaciones programadas de principal de financiamientos para el trimestre t. Kt = Gastos de capital recurrentes estimados para el trimestre t. Dt = Gastos de desarrollo no discrecionales estimados para el trimestre t. Como gastos de desarrollo no discrecionales consideramos aquellas inversiones anunciadas y ya en ejecución al cierre del tercer trimestre de 2015. t = 4T15, 1T16, 2T16, 3T16, 4T16, 1T17.

29    

 

 

6. Indicadores Operativos Nota 1: Todos los términos en mayúscula están definidos en la sección “Glosario” de este documento o en el Prospecto de Colocación de Fibra Danhos. Nota 2: Para fines de comparación, en este documento presentamos información de indicadores operativos correspondiente a 3T15 de nuestro Portafolio en Operación Actual e información de indicadores operativos correspondiente a 3T14 de nuestro Portafolio en Operación Inicial.

6.1 Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades y propiedades totales) Las Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) en el 3T15 ascendieron 11% con respecto al 3T14. Las Ventas de Arrendatarios (propiedades totales) en el 3T15 ascendieron 36.7% con respecto al 3T14. Los arrendatarios comerciales institucionales más significativos en términos de ARB y Renta Fija que reportaron ventas por obligación contractual (“Ventas de Arrendatarios”) representaron aproximadamente el 44.8% de nuestra ARB comercial de nuestro Portafolio en Operación Actual durante el 3T15. Las Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) en el 3T15 ascendieron 11% con respecto al 3T14, este crecimiento se compara con la variación de 7.5% registrada en ventas mismas tiendas (departamentales) de la Asociación Nacional de Tiendas Departamentales y de Autoservicio (“ANTAD”). Las Ventas de Arrendatarios (propiedades totales) en el 3T15 ascendieron 36.7% con respecto al 3T14. Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades y propiedades totales) Propiedades Comerciales y de Uso-Mixto del Portafolio en Operación Actual

Propiedad Parque Alameda Parque Delta Parque Duraznos Parque Lindavista Reforma 222 Parque Tezontle Subtotal (mismas propiedades) Toreo Parque Central Total (propiedades totales)

$ $ $ $ $ $ $ $ $

3T15 10,924,960 433,655,279 45,585,198 283,818,810 246,121,229 228,758,751 1,248,864,226 289,715,688 1,538,579,914

$ $ $ $ $ $ $ $ $

3T14 9,926,900 397,047,559 37,076,671 265,118,499 215,982,084 200,071,815 1,125,223,528 1,125,223,528

Var. % 10.1% 9.2% 22.9% 7.1% 14.0% 14.3% 11.0% NA 36.7%

El incremento en las Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) en Parque Delta, y Parque Tezontle, se explica principalmente por una eficiencia en la comercialización de giros de arrendatarios al sustituir ciertos locales comerciales por sub-anclas reconocidas que han atraído un mayor flujo de visitantes y por ende un mayor volumen de ventas al centro comercial, así como un incremento general en las ventas de nuestros principales arrendatarios. Adicionalmente, en el caso de Parque Duraznos, el incremento se explica principalmente por la reapertura de los cines que, en el 3T14, se encontraban en remodelación, así como un incremento en las ventas del resto de los arrendatarios principales en el centro comercial que se han beneficiado con la re-apertura de los cines.

30    

 

 

En el caso de Parque Alameda, Parque Lindavista y Reforma 222, los incrementos se derivan principalmente por un mejor desempeño en las ventas mismas tiendas de nuestros principales arrendatarios. Las Ventas de Arrendatarios por m2 fueron de $15,851 pesos trimestrales para el Portafolio en Operación Inicial (mismas propiedades) y de $14,542 pesos trimestrales para el Portafolio en Operación Actual (propiedades totales). El decremento en las ventas por m2 de las propiedades totales se explica por la inclusión de Toreo Parque Central al Portafolio en Operación Actual, que se encuentra en proceso de estabilización.

Portafolio en Operación Inicial m2 de ARB Ventas por m2 (trimestrales) Portafolio en Operación Actual m2 de ARB Ventas por m2 (trimestrales)

$

3T15 78,788.50 15,851

$

3T15 105,801.41 14,542

$

3T14 78,788.50 14,282

Var. % 0.0% 11.0%

$

3T14 78,788.50 14,282

Var. % 34.3% 1.8%

6.2 Tasa de Ocupación, Cartera Vencida, Pérdida en Renta, Rotación y Flujo de Visitantes La tasa de ocupación (mismas propiedades) de nuestro Portafolio en Operación Actual al cierre del 3T15 fue de 96.4%. La tasa de ocupación (propiedades totales) de nuestro Portafolio en Operación Actual al cierre del 3T15 fue de 91.3% que representa una variación de -680 pb comparada con la cifra reportada al cierre del 3T14 de 98.1%. La disminución en la tasa de ocupación (propiedades totales) se debe principalmente a la inclusión del componente comercial de Toreo, Torre Virreyes y la expansión en Parque Tezontle al Portafolio en Operación Actual. El número de visitantes a nuestras propiedades comerciales y componentes comerciales de nuestras propiedades de usos mixtos alcanzó aproximadamente 16.6 millones en el 3T15, lo que representa una variación de 8.1% con respecto a 3T14. Este incremento se explica principalmente por la inclusión de Toreo Parque Central al Portafolio en Operación Actual que, durante el 3T15, recibió a 2.7 millones de visitantes, que representa un incremento del 16.7% con respecto al 2T15. El Costo de Ocupación de los arrendatarios comerciales institucionales más significativos en términos de ARB y Renta Fija (el costo incurrido asociado con la ocupación de un local, el cual incluye Renta Fija, Renta Variable, así como las cuotas de mantenimiento de áreas comunes y publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrendatarios), fue 7.4% en el 3T15, ligeramente menor a la reportada para 3T14. En este mismo periodo, la Rotación del periodo (resultado de dividir el área rentable bruta de los locales que fueron arrendados a nuevos arrendatarios en un período determinado, entre el área bruta rentable total del portafolio) incremento de 2.4% en 3T14 a 3% en 3T15. La Cartera Vencida (pago de la renta con demora mayor a 60 días como porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) en las propiedades de nuestro Portafolio en Operación Inicial fue de 0.38% en 3T15 y representa un incremento contra el 0.2% reportado en 3T14. La Pérdida en Renta (cartera vencida mayor a 180 días como porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) alcanzó 0.2% en 3T15 y representa un incremento contra el 0.04% reportado en 3T14.

31    

 

 

Indicadores Operativos Tasa de Ocupación - Propiedades Totales Tasa de Ocupación - Mismas Propiedades Afluencia - Propiedades Totales Afluencia - Mismas Propiedades Costo de Ocupación Rotación Cartera Vencida Perdida en Renta

3T15 3T14 Cambio. %/pb 91.3% 98.1% -680 96.4% 98.1% -170 16,555,173 15,313,053 8.1% 13,858,557 15,313,053 -9.5% 7.4% 7.6% -20 3.0% 2.4% 67 0.38% 0.20% 18 0.20% 0.04% 16

6.3 Diversificación de Arrendatarios Al 30 de septiembre de 2015, teníamos aproximadamente 1,067 contratos de arrendamiento independientes con arrendatarios operando en un amplio rango de negocios, incluyendo tiendas departamentales, entretenimiento, alimentos, electrónica y comunicaciones, tiendas de especialidades, medios de comunicación y servicios financieros, entre otros. Tenemos un sólido historial de administración activa de nuestro negocio para asegurar una mezcla diversificada de arrendatarios de calidad, incluyendo la introducción de nuevas marcas a México. La siguiente gráfica muestra la distribución del ARB por tipo de negocio de nuestros arrendatarios en nuestras propiedades comerciales y en los componentes comerciales de nuestras propiedades de usos mixtos en nuestro Portafolio en Operación Actual, al 30 de septiembre de 2015: Distribución del ARB por tipo de negocio de los arrendatarios comerciales! ! !

Accesorios, Joyerías y Ópticas! 2%!

Servicios! 8%! Salud y Belleza! 3%!

Alimentos! 12%!

Ropa y Calzado! 29%!

Hogar y Decoración! 2%!

Departamentales! 16%!

Electrónica y Comunicaciones! 2%! Especialidades! 11%!

Entretenimiento! 17%!

Al 30 de septiembre de 2015, nuestros diez arrendatarios más significativos, en términos de Renta Fija, representaban aproximadamente el 28.6% de nuestra Renta Fija y aproximadamente el 43.4% del ARB de nuestro Portafolio en Operación Actual, sin ningún arrendatario que individualmente representara más de 6.5% de la Renta Fija o más de 8.8% del ARB atribuible a nuestro Portafolio en Operación Actual.

32    

 

 

La siguiente tabla muestra información relacionada con nuestros diez arrendatarios más significativos con base en la ARB ocupada en nuestro Portafolio en Operación Actual y Renta Fija contractual mensual al 30 de septiembre de 2015: Tipo de Arrendatario Minorista especializado, servicios financieros y medios de comunicación Moda y ropa Tiendas departamentales, servicios financieros, telecomunicaciones y minorista especializado Tienda departamental, moda y ropa Entretenimiento Ropa, equipo deportivo y gimnasios Restaurantes Hotelería Moda y Ropa Oficinas Total

ARB Ocupada (m2)

Porcentaje de ARB Porcentaje de Renta Renta Base Mensual Total Ocupada Base Mensual Total

34,057

8.8%

$

9,133,288

6.5%

30,577

7.9%

$

7,405,037

5.3%

19,343

5.0%

$

5,354,287

3.8%

19,291 17,303 11,751 10,573 10,515 8,027 6,134 167,570

5.0% 4.5% 3.0% 2.7% 2.7% 2.1% 1.6% 43.4%

$ $ $ $ $ $ $ $

3,454,671 657,795 3,173,407 4,428,034 1,264,967 1,955,257 3,127,000 39,953,745

2.5% 0.5% 2.3% 3.2% 0.9% 1.4% 2.2% 28.6%

* Las rentas mostradas en la tabla anterior son las contractuales, mas no las facturadas durante septiembre 2015.

6.4. Vencimiento de Arrendamientos, Actividad de Arrendamiento y Lease Spread en nuestro Portafolio en Operación Actual La siguiente tabla incluye información con respecto al vencimiento de los contratos de arrendamiento de las 11 propiedades en nuestro Portafolio en Operación Actual al 30 de septiembre de 2015: Número de % de Renta Fija de Año de Expiración de M² de Contratos % M² de Contratos Renta Anualizada que Renta Fija Mensual Contratos que Contratos que Contratos (1) que Expiran (2) que Expiran Expira (4) (Ps.) (Ps.) por M² Expiran Expiran 2015 191 37,412 9.7% $ 148,373,777 8.8% $ 330.5 2016 203 33,463 8.7% $ 185,452,410 11.1% $ 461.8 2017 213 73,334 19.0% $ 294,111,030 17.5% $ 334.2 2018 78 38,571 10.0% $ 153,814,261 9.2% $ 332.3 2019 158 34,018 8.8% $ 176,227,151 10.5% $ 431.7 Posterior 208 167,693 43.5% $ 710,578,870 42.4% $ 353.1 Indefinido (3) 16 1,172 0.3% $ 8,864,113 0.5% $ 630.2 Total 1,067 385,663 100.0% $ 1,677,421,611 100.0% $ 362.5 (1) Ciertos Contratos de Arrendamiento inician su vigencia en la fecha en que el espacio rentable es entregado, la cual podría no estar determinada en la fecha del presente reporte, y podría ser una fecha posterior a la fecha de firma del Contrato de Arrendamiento respectivo. Por lo tanto, ciertos Contratos de Arrendamiento pueden vencer en un año posterior al que se muestra. (2) Se refiere al área rentable ocupada. (3) Contratos que generan renta y que tienen fecha de vencimiento el o anterior al 30 de septiembre de 2015. (4) Renta anualizada significa la Renta Fija contractual mensual al 30 de septiembre de 2015 multiplicada por 12.

Al 30 de septiembre de 2015, el promedio ponderado por ARB de la vigencia remanente de los contratos de arrendamiento de los inmuebles en nuestro Portafolio en Operación Actual, era de aproximadamente 4.6 años. El promedio ponderado de la vigencia remanente de los contratos de arrendamiento en las propiedades comerciales, oficinas y proyectos de usos mixtos en nuestro Portafolio en Operación Actual fue de aproximadamente 3.8, 4.4 y 5.7 años, respectivamente. La siguiente tabla muestra la actividad de arrendamiento en las propiedades de nuestro Portafolio en Operación Actual del 1 de julio de 2015 al 30 de septiembre de 2015:

33    

 

 

Parque Alameda Espacio vacante al 30/06/2015 (m2) Vencimientos del periódo 01/07/2015-30/09/2015 (m2) Terminaciones anticipadas del periódo 01/07/2015-30/09/2015 (m2) Incrementos de ARB del periódo 01/07/2015-30/09/2015 Espacio total disponible para arrendamiento (m2) Nuevos arrendatarios (m2) Renovaciones (m2) Espacio total arrendado (m2) Espacio vacante al 30/09/2015 (m2) Cambio neto de ARB vacante (m2)

512 809 1,321

Parque Duraznos 498 289 82 869

809 809 512 -

289 289 580 82

Parque Delta

48 309 12 368 59 102 161 207 159

Parque Esmeralda

Parque Lindavista -

85 1,331 384 1,800 246 1,331 1,577 223 138

-

-

Reforma 222 C.C. 273 161 434 65

Reforma 222 Oficinas 786 786 786

65 369 96

786 -

* Excluyendo quioscos

Parque Tezontle Espacio vacante al 30/06/2015 (m2) Vencimientos del periódo 01/07/2015-30/09/2015 (m2) Terminaciones anticipadas del periódo 01/07/2015-30/09/2015 (m2) Incrementos de ARB del periódo 01/07/2015-30/09/2015 Espacio total disponible para arrendamiento (m2) Nuevos arrendatarios (m2) Renovaciones (m2) Espacio total arrendado (m2) Espacio vacante al 30/09/2015 (m2) Cambio neto de ARB vacante (m2)

Toreo

543 301 1,327 19,297 21,468 11,177 301 11,478 9,991 9,448

Torre Virreyes

5,793 155 5,948 1,572 1,572 4,376 (1,416)

Urbitec

17,855 10 17,865 3,263 3,263 14,602 (3,253)

Parque Virreyes

1,729 432 2,162 2,162 432

1,203 559 760 2,522 559 559 1,963 760

Portafolio en Operación Actual 28,538 4,815 2,882 19,307 55,542 17,167 3,391 20,558 34,985 6,447

* Excluyendo quioscos

El Lease Spread (compara en un mismo periodo de tiempo, el precio por m2 de Renta Fija de los contratos de arrendamiento renovados y de nuevos arrendatarios con respecto al precio por m2 de los contratos de arrendamiento que vencieron o terminaron anticipadamente en ese mismo periodo) en el 3T15 fue de 4.6% tanto para las propiedades de nuestro Portafolio en Operación Actual como para las propiedades comerciales y los componentes comerciales de las propiedades de uso mixto de nuestro Portafolio en Operación Actual:

Fibra Danhos! Lease Spread Histórico ! ! 12.0%! 9.2%!

10.0%!

9.9%!

8.0%! 8.0%! 8.0%!

6.8%! 7.0%!

6.0%!

4.6%! 4.6%!

4.0%! 2.0%!

1.0%! 1.2%!

0.0%! 3T14!

4T14! Portafolio en Operación Inicial!

1T15!

2T15!

3T15!

Propiedades Comerciales y de Uso Mixto!

El Lease Spread del Portafolio en Operación Actual del 3T15 fue calculado sobre 5,216.8 m2. El Lease Spread de las Propiedades Comerciales y de Uso Mixto del 3T15 fue calculado sobre 3,872.3 m2. Este desempeño se debe principalmente a incrementos de Renta Fija en locales en Parque Delta, Parque Duraznos, Parque Lindavista y oficinas de Reforma 222, donde logramos negociar incrementos hasta del 10% por renovaciones. En el caso de Parque Tezontle el Lease Spread se ve influenciado principalmente por la renta de espacios pequeñas a sub-anclas las cuales tienen una Renta Fija menor, sin embargo, esta se compensará con el pago de Contraprestaciones Únicas y Renta Variable.

34    

 

 

7. Portafolio La siguiente tabla muestra información relevante acerca de nuestro portafolio al 30 de septiembre de 2015: Portafolio Fibra Danhos

Año de apertura

Estado/Municipio

ARB

% del ARB

Ocupación

Cajones de estacionamiento

Portafolio en Operación Actual Comercial 1.1 Parque Delta

2005

Benito Juárez, Distrito Federal

44,566

5.3%

98.6%

2. Parque Duraznos

2000

Miguel Hidalgo, Distrito Federal

15,386

1.8%

95.5%

969

3. Parque Lindavista 4.1. Parque Tezontle

2006 2007

Gustavo A. Madero, Distrito Federal Iztapalapa, Distrito Federal

42,072 68,865

5.0% 8.2%

98.1% 85.0%

2,306 2,742

20.5%

92.7%

8,255 1,636

Sub total Comercial

170,889

2,238

Oficinas 5. Parque Esmeralda

2000

Tlalpan, Distrito Federal

34,057

4.1%

100.0%

6. Urbitec

2009

Miguel Hidalgo, Distrito Federal

12,912

1.5%

83.3%

7. Parque Virreyes

1989

Miguel Hidalgo, Distrito Federal

7,937

0.9%

75.3%

251

8. Torre Virreyes

2015

Miguel Hidalgo, Distrito Federal

65,590

7.9%

77.7%

2,300

14.4%

84.5%

2,388

Sub total Oficinas

120,496

501

Uso Mixo 9. Parque Alameda

2003

Cuauhtémoc, Distrito Federal

15,755

1.9%

98.7%

308

10. Reforma 222 11.1. Toreo (Componente Comercial)

2007 2014

Cuauhtémoc, Distrito Federal Naucalpan, Estado de México

44,596 70,679

5.3% 8.5%

99.1% 93.0%

1,380 3,000

Sub total Uso Mixto

131,030

15.7%

95.7%

4,688

Total Portafolio en Operación Actual

422,415

50.6%

91.3%

15,331

Portafolio en Desarrollo Actual Comercial 1.2. Expansión Parque Delta

2016e

Benito Juárez, Distrito Federal

12. Las Antenas

2017e

Iztapalapa, Distrito Federal

18,000

2.2%

NA

975

106,500

12.7%

NA

2,300

124,500

14.9%

135,559 153,000

16.2% 18.3%

Sub total Uso Mixto

288,559

34.5%

Total Portafolio en Desarrollo Actual

413,059

Total Portafolio

Sub total Comercial Uso Mixo 11.2. Toreo (Componente de Oficinas y Hotel) 13. Vía Vallejo

2015e - 2017e 2016e - 2020e

Naucalpan, Estado de México Azcapotzalco, Distrito Federal

NA NA

3,700 4,725

49.4%

NA

11,700

8,425

835,474

100.0%

91.3%

27,031

Sub total/ Promedio Pond. Comercial

295,389

35.4%

92.7%

11,530

Sub total/ Promedio Pond. Oficinas

120,496

14.4%

84.5%

2,388

Sub total/ Promedio Pond. Uso Mixto

419,589

50.2%

95.7%

13,113

35    

3,275

 

 

8. Mapa de Operaciones

Uso Mixto!

1 Población a 5 km:! GLA: ! Expansión:! Año de Apertura:! Visitantes totales 2014:!

Oficina!

Portafolio en Desarrollo Actual!

Comercial!

1.066 M! 44,566 m2! 18,000 m2! 2005! 18.9 M!

Vía Vallejo! 13! Poblacion a 5 km:! GLA: ! Año de Apertura:!

2 Población a 5 km:! GLA : ! Año de Apertura:! Visitantes totales 2014:!

0.695 M! 15,375 m2! 2000! 3.8 M!

11!

3!

3 Población a 5 km:! GLA : ! Año de Apertura:! Visitantes totales 2014:!

Población a 5 km:! GLA: ! Año de Apertura:!

9! 8!

5! 1! 10! 7!

1.043 M! 42,175 m2! 2006! 14.0 M!

2!

11!

12!

6!

1.105 M! 49,555 m2! 19,000 m2! 2007! 13.4 M!

Urbitec!

Población a 5 km:! GLA: ! Año de Apertura:!

Población a 5 km:! GLA: ! Año de Apertura:!

0.685 M! 34,057 m2! 2000!

7! 0.700 M! 12,912 m2! 2009!

Parque Virreyes!

Población a 5 km:! GLA: ! Año de Apertura:!

0.723 M! 7,937 m2! 1989!

8 Población a 5 km:! GLA : ! Año de Apertura:! Visitantes totales 2014:!

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0.725 M! 66,077 m2! 2014e!

Toreo Parque Central (componente comercial se encuentra en operación)! !

10!

Parque Esmeralda!

Población a 5 km:! GLA: ! Año de Apertura:!

Torre Virreyes!

Población a 5 km:! GLA: ! Año de Apertura:!

4

5!

1.1 M! 106,500 m2! 2017e-2020e!

4!

6! Población a 5 km:! GLA: ! Expansión:! Año de Apertura:! Visitantes totales 2014:!

Las Antenas!

12!

13!

1.0 M! 153,000 m2! 2016e-2020e!

0.787 M! 206,059 m2! 2014e-2017e!

9 1.177 M! 15,755 m2! 2003! 3.4 M!

Población a 5 km:! GLA : ! Año de Apertura:! Visitantes totales 2014:!

1.103 M! 44,602 m2! 2007! 7.5 M!

 

 

9. Glosario

Adjusted   Funds   From   Operations   (AFFO): Resultado de ajustar el FFO restando o sumando, según corresponda, los siguientes rubros: (i) restando los gastos de capital para mantener o mejorar la calidad de los activos; (ii) restando los pagos a principal de los financiamientos existentes; (iii) sumando o restando las Contraprestaciones Únicas Netas que se componen de las Contraprestaciones Únicas cobradas en el período corriente que estén pendientes de devengar menos las Contraprestaciones Únicas cobradas en períodos anteriores que estén devengadas en el período corriente; (iv) sumando las Rentas Anticipadas Netas que se componen de las rentas cobradas por anticipado en el período corriente que estén pendientes de devengar menos las rentas cobradas por anticipado en períodos anteriores que estén devengadas en el período corriente; (v) sumando la Comisión por Asesoría y Representación netas que son las Comisiones por Asesoría y Representación devengadas en el período corriente, que están pendientes de pago; menos las comisiones por Asesoría y Representación pagadas en el período corriente que estén pendientes de amortizar, sumando las comisiones por Asesoría y Representación pagadas en períodos anteriores que estén amortizadas en el período corriente; (vi) ajustando por el efecto en línea recta (efecto de reconocer los montos de Renta Fija, proporcionalmente en línea recta a lo largo del plazo de los contratos de arrendamiento, sin importar el método de pago acordado con el arrendatario); (vii) y sumando el Predial y Seguros por devengar del periodo corriente menos Predial y Seguros devengados en este periodo que correspondan al periodo anterior. AFFO es una medida de la capacidad de generación de flujos. Cartera Vencida: Rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios con una morosidad superior a los 60 días. Cuando se presenta como un porcentaje, la Cartera Vencida representa las rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios con una morosidad superior a los 60 días como porcentaje de la Renta Fija anualizada del período respectivo. Contraprestación Única: Pago único y no-reembolsable que recibimos de ciertos arrendatarios entrantes en nuestras propiedades comerciales y en los componentes comerciales de nuestras propiedades de uso mixto. La contraprestación única usualmente se recibe al momento de arrendar nuevos espacios o cuando un contrato que expira no es renovado y dicho local es arrendado a un nuevo arrendatario. Costo de Ocupación: Para el caso de arrendatarios comerciales institucionales más significativos en términos de ARB y Renta Fija, el costo incurrido asociado con la ocupación de un local, consistente en la Renta Fija, la Renta Variable, así como las cuotas de mantenimiento de áreas comunes y publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrendatarios. Derechos Económicos: Derechos de los tenedores de CBFIs a recibir distribuciones en efectivo, de acuerdo con los documentos legales de la oferta pública inicial de Fibra Danhos. EBITDA: Utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización. En el caso de la información financiera de las propiedades de nuestro Portafolio en Operación actual, la Comisión por Asesoría es deducida de los ingresos para calcular el EBITDA. En el caso de la información financiera de Fibra Danhos, la Comisión por Asesoría y los honorarios profesionales a partes no relacionadas, si existieren, son deducidos de los ingresos para calcular el EBITDA. En cualquier caso, el EBITDA se calcula previo a cualquier ajuste por cambios en la valuación de los activos llevados a resultados. Funds From Operations (FFO): Resultado de sumar o restar, según sea el caso, a la Utilidad Neta ajustes por cambios negativos o positivos, respectivamente, en la valuación de los activos llevados a resultados.

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Ingreso Neto Operativo: Se calcula deduciendo gastos operativos de las propiedades (excluyendo ingresos/gastos netos financieros y Comisión por Asesoría), de los ingresos operativos de las propiedades. Lease Spread: Compara en un mismo periodo de tiempo, el precio por m2 de Renta Fija de los contratos de arrendamiento renovados y de nuevos arrendatarios con respecto al precio por m2 de los contratos de arrendamiento que vencieron o terminaron anticipadamente en ese mismo periodo Pérdida en Renta: Rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios con una morosidad superior a los 180 días. Cuando se presenta como un porcentaje, la Pérdida en Renta representa las rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios con una morosidad superior a los 180 días como porcentaje de la Renta Fija anualizada del período respectivo. Portafolio en Desarrollo Inicial: Significa los bienes inmuebles y componentes de bienes inmuebles que fueron aportados al Fideicomiso con motivo de la OPI. (Toreo Parque Central y Torre Virreyes) Portafolio en Desarrollo Actual: Significa los bienes inmuebles y componentes de bienes inmuebles que actualmente se encuentran en desarrollo y/o fase conclusiva. (componente de oficinas de Toreo Parque Central, componente de hotel de Toreo Parque Central, proyecto de expansión en Parque Delta, Las Antenas y Vía Vallejo) Portafolio en Operación Actual: Significa, conjuntamente, los bienes inmuebles que forman parte del Portafolio en Operación Inicial, el componente comercial de Toreo Parque Central, Torre Virreyes y expansión en Parque Tezontle. (Parque Alameda, Parque Delta, Parque Duraznos, Parque Esmeralda, Parque Lindavista, Reforma 222, Parque Tezontle, el componente comercial de Toreo Parque Central, Torre Virreyes, Urbitec y Parque Virreyes) Portafolio en Operación Inicial: Significa los nueves inmuebles en operación que fueron aportados al Fideicomiso con motivo de la OPI. (Parque Alameda, Parque Delta, Parque Duraznos, Parque Esmeralda, Parque Lindavista, Reforma 222, Parque Tezontle, Urbitec y Parque Virreyes) Renta Fija: Renta fija pagada por los arrendatarios de acuerdo con los contratos de arrendamiento. Renta Variable: La diferencia pagada en renta (cuando es positiva), entre la Renta Fija y la renta que consiste en un porcentaje de las ventas del arrendatario, como se estipula en los contratos de arrendamiento de espacios comerciales. Rotación: Resultado de dividir el área rentable bruta de los locales que fueron arrendados a nuevos arrendatarios en un período determinado, entre el área rentable bruta total del portafolio. Utilidad Neta: Resultado de (i) restar de los ingresos operativos (Renta Fija, Renta Variable, ingresos por Contraprestaciones Únicas, ingresos por estacionamiento e ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros) los gastos de operación y mantenimiento; predial; seguros; Comisión por Asesoría; Comisión por Servicios de Representación; honorarios profesionales a partes no relacionadas; los ingresos/gastos financieros netos; los impuestos atribuibles al Administrador; y (ii) de restar o sumar, según sea el caso, ajustes por cambios en la valuación de los activos llevados a resultados. Ventas de Arrendatarios: Para aquellos arrendatarios comerciales institucionales más significativos en términos de ARB y Renta Fija que tienen una obligación en su contrato de arrendamiento para reportar ventas, ventas generadas en el local arrendado en un periodo determinado.

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