RESIDENCIA Y CENTRO DE DIA PARA PERSONAS MAYORES EN NAVATEJERA ESTUDIO DE VIABILIDAD

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OBJETO DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD: Se redacta el presente estudio de viabilidad de conformidad con el art. 112 de la ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Publico, en el que se regulan las actuaciones preparatorias del Contrato de Concesión de Obra Publica. El objeto del presente Estudio de Viabilidad es llevar a cabo la decisión de la Junta Vecinal de Navatejera de promover un Concurso público de Concesión Administrativa para la Construcción y Explotación de una RESIDENCIA Y CENTRO DE DIA PARA PERSONAS MAYORES EN NAVATEJERA (LEON). CONTENIDO DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD: A.- FINALIDAD Y JUSTIFICACION DE LA RESIDENCIA Y CENTRO DE DIA. DEFINICION DE SUS CARACTERISTICAS ESENCIALES. A.1.-FINALIDAD Y JUSTIFICACION. El fin perseguido por la Junta Vecinal de Navatejera es dotar a la localidad de una Residencia y Centro de Día para personas mayores cuyo objeto será atender 146 plazas residenciales y 76 de centro de día para personas que por sus circunstancias personales, familiares y sociales precisen hacer uso de la misma. La gran demanda de plazas que existen para este tipo de instalaciones a causa del envejecimiento de la población y la falta de centros públicos en la localidad de Navatejera, hace que la Junta Vecinal se vea en la necesidad de proveer de los medios necesarios con el único fin de construir una unidad Residencial para la 3ª edad, siempre amparada en el uso y destino de prestación de servicios declarados de interés social. Dado que el entorno parece ir consolidándose como de uso exclusivamente residencial, y ante la falta en la localidad de Navatejera de un Centro de Carácter Social Publico para personas mayores se estima necesario dotar a las mismas de unas infraestructuras adecuadas dotadas del personal, condiciones físicas arquitectónicas y funcionales adaptadas a sus necesidades. Se pretende que los vecinos de la localidad de Navatejera y también del Ayuntamiento de Villaquilambre, tengan la posibilidad de seguir residiendo dentro de su localidad y/o municipio, evitando en lo posible los trastornos psicológicos y traumas de los desplazamientos e intentando mantener el contacto del día a día con su gente y su localidad. Por todo ello se creará una construcción de equipamientos de titularidad pública, vinculados con el futuro desarrollo del sector, con el objetivo de favorecer su funcionalidad y eficiencia, así como su accesibilidad.

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A.2.- CARACTERISTICAS ESENCIALES DE LA OBRA: Emplazamiento: SAU 10 – Villaquilambre, Navatejera, León Entorno físico: Parcela de forma cuadrada dentro de la unidad de actuación 1 del Plan Parcial de Navatejera. Superficie total construida: 6941,69 ( 1825,97 b/ rasante y 5115,72 s/ rasante) Se trata de un edificio exento, de planta sótano, planta baja y tres plantas destinadas principalmente a dormitorios, en forma de “L”. Se dispone de un semisótano con 17 plazas de garaje, zonas de servicios del edificio (cuarto de calderas, electricidad, mantenimiento), zonas de servicios de funcionamiento del centro (lavanderías, vestuarios de personal, almacenes de cocina, cuartos de basuras y otros almacenes) y dependencias del centro de día (sala de actividades ocupacionales, peluquería, podología, despacho y salón de actos). En la planta baja se ubica la enfermería, la cocina, comedor, sala de estar y cafetería, además de la zona de administración. En el núcleo central de la planta primera se ubica la sala de servicios múltiples y en la zona perimetral se disponen los dormitorios, sala de estar y baño geriátrico. En la planta segunda y tercera el núcleo central desaparece y la zona perimetral se distribuye de igual manera que la planta primera, en dormitorios, sala de estar y baños geriátricos. El uso característico del edificio es residencial siendo otros usos previstos el de centro de día (Administrativo – Educativo – Espectáculos) y aparcamiento. Relación con el entorno: Se trata de una edificación exenta dentro de una parcela de una unidad de actuación englobada en un plan parcial de reciente definición, con acceso a vial de nueva creación y con todos los servicios urbanísticos que necesite. B.- PREVISIONES SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA ECONOMICA Y SOCIAL DE LA OBRA EN SU AREA DE INFLUENCIA Y SOBRE LA RENTABILIDAD DE LA CONCESION. B.1.- PREVISIONES SOBRE LA DEMANDA DE USO: El Ayuntamiento de Villaquilambre ha experimentado una importante expansión en los últimos años consolidándose como el cuarto mayor municipio de la provincia así como el que mayor crecimiento a experimentado durante los últimos años.

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En las tablas siguientes se muestra la evolución de la población del municipio desde el año 2000 hasta la actualidad así como la distribución por edades en la actualidad (fuente: Ayuntamiento de Villaquilambre). EVOLUCION POBLACION MUNICIPIO VILLAQUILAMBRE

Año: Varones Mujeres Total % Varones % Mujeres 2000 15640 7770 7870 49,68% 50,32% 2001 7861 7975 15836 49,64% 50,36% 2002 7969 8062 16031 49,71% 50,29% 2003 8071 8158 16229 49,73% 50,27% 2004 8198 8249 16447 49,84% 50,16% 2005 8319 8352 16671 49,90% 50,10% 2006 8450 8454 16904 49,99% 50,01% 2007 8597 8581 17178 50,05% 49,95% 2008 8650 8647 17297 50,01% 49,99%

Increment o año -1 1,25% 1,23% 1,24% 1,34% 1,36% 1,40% 1,62% 0,69%

Increment o año base 1,25% 2,50% 3,77% 5,16% 6,59% 8,08% 9,83% 10,59%

DISTRIBUCION POR EDADES AÑO 2008 Edad 0 a 10 11 a 20 21 a 30 31 a 40 41 a 50 51 a 60 61 a 70 71 a 80 + de 80

Habitantes 2195 1410 2879 4288 2717 1633 982 782 411 17297

% 12,69% 8,15% 16,64% 24,79% 15,71% 25,15% 9,44% 5,68% 4,52% 12,57% 2,38%

La población del municipio es una importante fuente de potenciales usuarios debido al ritmo de crecimiento del mismo así como a la composición de su población con un 12,57% de la misma por encima de los 60 años y un 25,15% entre 40 y 60 que constituirán los potenciales usuarios de la infraestructura a crear. Actualmente no existe en el municipio ningún centro de titularidad pública de las características del proyectado por lo que existe una demanda más que suficiente para la

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construcción del mismo teniendo en cuenta las características de la zona anteriormente expuestas. Asimismo tener en cuenta que el servicio a prestar no afecta únicamente a la localidad de Navatejera o al Municipio de Villaquilambre, si no que el área de influencia de la Residencia y Centro de día afecta a toda la Ribera del Torio así como al colindante municipio de León dada la escasez de plazas disponibles de titularidad publica. B.2.- INCIDENCIA ECONOMICA Y SOCIAL DE LA OBRA: La explotación del servicio tendrá incidencia desde el punto de vista social en la medida en que permitirá mejorar la calidad de vida de los mayores del municipio al contar con unos servicios hasta el momento impensables para los mismos sin efectuar desplazamientos con el correspondiente desarraigo de sus gentes y familias o acudir a centros de titularidad privada los cuales comportan importantes desembolsos económicos. Asimismo contribuirá a dinamizar económicamente la zona al demandar en torno a 70 puestos de empleo directos para los cuales se establecerá una preferencia a favor de los empadronados en el municipio a la hora de acceder a los mismos. Adicionalmente la explotación del servicio favorece la creación de empleo indirecto y riqueza en la zona consecuencia de los suministros necesarios para el funcionamiento del mismo. B.3.- RENTABILIDAD DE LA CONCESION En lo referente a la rentabilidad económica de la concesión, a través del sistema planteado la Junta Vecinal de Navatejera percibirá un canon fijo por persona y año de 1200 €, corriendo a cargo del concesionario la asuncion de los riesgos inherentes a la explotación de la concesión. Dicho concesionario deberá mantener en todo momento las características de servicio y funcionamiento estipuladas por la Junta Vecinal, independientemente de su cifra de negocio u ocupación. Mediante esta formula la Administración Concedente recuperara el coste asumido para la inversión a través del canon anual como se detalla en el punto G, eludiendo los riesgos propios de una explotación de estas características y el importante volumen de medios materiales y humanos necesarios para llevarlo a buen puerto.

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C.- VALORACION DE LOS DATOS E INFORMES EXISTENTES QUE HAGAN REFERENCIA AL PLANTEAMIENTO SECTORIAL, TERRITORIAL O URBANISTICO. El suelo donde se ubicará la Residencia y Centro de Día para personas mayores se encuentra situado dentro de la Unidad de Actuación 1 del Plan Parcial SAU-10 de Navatejera, cuya aprobación inicial por la Junta de Gobierno Local en sesión celebrada el 27 de marzo de 2006. A la fecha de elaboración de este informe aun no ha tenido lugar la aprobación definitiva del Plan Parcial del Sau 10 que será de aplicación. D.- ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL CUANDO ESTE SEA PRECEPTIVO DE ACUERDO CON LA LEGISLACION VIGENTE, EN LOS RESTANTES CASOS UN ANALISIS AMBIENTAL DE LAS ALTERNATIVAS Y LAS CORRESPONDIENTES MEDIDAS CORRECTORAS Y PROTECTORAS ELEGIDAS. En aplicación de la Ley 11/2003 de 8 de Prevención Ambiental de Castilla y León no es preceptivo un Estudio de Impacto Ambiental en aplicación de su articulo 50, al no estar contemplada la obra a ejecutar en los supuestos relacionados en los Anexos III y IV de la misma el reguladores de los supuestos de obligado cumplimiento. No obstante, en la aplicación del pliego de condiciones administrativas se atenderá al análisis de las medidas ambientales para cumplir en todo momento con la legislación que se pudiera aplicar al caso en cuestión. E.- JUSTIFICACION DE LA SOLUCION ELEGIDA La necesidad de promover la Junta Vecinal de Navatejera la residencia viene determinada por la falta de inversión privada en el municipio respecto a la futura construcción de una residencia, así como evitar en la medida de lo posible el desplazamiento de los vecinos del municipio a otras zonas de la provincia por carecer de una residencia y un centro de día en la zona. El régimen de concesión para la explotación vendrá determinado por carecer actualmente la Junta Vecinal de funcionariado necesario para llevar tal instalación con lo que el régimen de concesión por un periodo de tiempo parece la solución más acorde

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actualmente, si bien en el futuro y tras la primera concesión no se puede descartar ninguna posibilidad. F.RIESGOS OPERATIVOS Y TECNOLOGICOS CONSTRUCCION Y EXPLOTACION DE LA OBRA.

EN

LA

En términos generales no cabe esperar riesgos o complicaciones significativas ni durante la etapa de construcción de la Residencia y Centro de Día, ni durante su explotación posterior. Durante la fase constructiva las complicaciones previstas son aquellas lógicamente derivadas de realizar una edificación de las características expuestas. No obstante en el proyecto de obra técnico redactado para la construcción de las instalaciones figura el pertinente estudio de Seguridad y Salud asociado al mismo en el cual se contemplan detalladamente las necesarias actuaciones y medios para una correcta ejecución de la misma y en concreto la obligación para el contratista de elaborar en un plazo máximo de 15 días desde la notificación de la adjudicación del contrato el Plan de Seguridad y Salud en el Trabajo adecuado a lo dispuesto en le Real Decreto 1.627/1.997 de 24 de octubre, donde se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras, el cual será presentado para su aprobación por el Ayuntamiento, antes del inicio de la obra. En cuanto a la fase de explotación el pliego de prescripciones técnicas que han de regir la misma detallara el funcionamiento y requisitos que ha de cumplir el adjudicatario para llevar a cabo la misma, siempre de acuerdo con la legislación vigente conservando la Junta Vecinal de Navatejera los poderes de policía, necesarios para asegurar el correcto funcionamiento de los servicios y la capacidad de actuación e intervención si ello fuera necesario. G.- COSTE DE LA INVERSION A REALIZAR ASI COMO EL SISTEMA DE FINANCIACION PROPUESTO PARA LA CONSTRUCCION DE LA OBRA CON LA JUSTIFICACION ASIMISMO, DE LA PROCEDENCIA DE ESTA. El coste total de la inversión para la realización de la obra de acuerdo con el Proyecto Técnico elaborado para la ejecución de la misma tiene el siguiente presupuesto: PRESUPUESTO DE OBRA

6.200.980,75 €

I.V.A.

992156,92 €

TOTAL IMPUESTOS INCLUIDOS

7.193.137,67 €

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La financiación de la misma correrá a cargo de la Administración Concedente existiendo consignación suficiente en los presupuestos definitivamente aprobados para el ejercicio 2008 dentro del capitulo 6º del estado de gastos. Durante el plazo de explotación de la obra fijado en 15 años y prorrogable por otros 15 adicionales, y previamente a la reversión de la obra, la Junta Vecinal de Navatejera tendrá derecho a percibir un canon de 1200 €/año por plaza ocupada. Dado que la capacidad máxima de usuarios de la obra a explotar es de 222 personas divididas en 146 en la Unidad Residencial y 76 en el centro de día es posible estimar los importes a percibir por la Junta Vecinal de Navatejera en concepto de canon anual de explotación del servicio (siempre en euros actuales). Partimos de la base de cuatro situaciones posibles, desde la muy pesimista con una ocupación media del 25% hasta la muy optimista del 100% de ocupación anual. Los resultados se reflejan en la siguiente tabla en la que se detallan los porcentajes de inversión recuperada en las distintas situaciones tanto a 15 como a 30 años así como los años necesarios para la recuperación de la totalidad de la inversión en función de los diferentes grados de ocupación anual media:

Situaciones: Ocupación 25% Ocupación 50 % Ocupación 75% Ocupación 100%

Usuarios año 55,5 111 166,5 222

Canon año

15 años Canon % total inversión

66.600 999.000 133.200 1.998.000 199.800 2.997.000 266.400 3.996.000

13,89% 27,78% 41,66% 55,55%

30 años años recuperación Canon % inversión total inversión 1.998.000 3.996.000 5.994.000 7.992.000

108,01 54,00 36,00 27,00

27,78% 55,55% 83,33% 111,11%

Con un razonamiento análogo se puede estimar la ocupación anual media necesaria para lograr una recuperación total de la inversión en un plazo de 30 años: 222 usuarios/año x 1200 €/usuario x %ocupación anual x 30 años = 7.193.137,67€ De donde: % ocupación necesaria a 30 años = 90 %

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G.- ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD O EN SU CASO ESTUDIO BASICO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LOS TERMINOS PREVISTOS EN LAS DISPOSICIONES MINIMAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN OBRAS DE CONSTRUCCION. Se remite para su consulta al proyecto técnico de obra redactado al efecto por EGAIN S.A. al cual se ajustara la construcción de la Residencia y Centro de Día y en el cual figura el correspondiente Estudio de Seguridad y Salud.

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