V Evento Regional CeATS “Valuaciones Masivas con Fines Fiscales: el rol del Catastro” La Matanza, 25 de agosto de 2010

Revalúo inmobiliario: herramienta para garantizar una distribución más justa de las cargas fiscales El caso de la ciudad de Córdoba

Agrim. Mario Piumetto Director de Catastro, Municipalidad de Córdoba

De qué vamos a hablar 1. Sobre el revalúo implementado en la ciudad de Córdoba en 2009. 2. Los desafíos que tuvieron que sortearse. 3. Los resultados obtenidos y las lecciones aprendidas. 4. Buscamos compartir y transmitir la experiencia. Y aprender de ello.

Córdoba Ciudad Su Catastro y el Inmobiliario local Presentación institucional

Datos territoriales y del inmobiliario local (agosto 2010) •

Ejido: 576 km2 (24 km x 24 km)

•

475.000 inmuebles

•

Aprox. 50.000 parcelas urbanizadas sin regularizar (10%)

•

Sup. construida: 67.000.000 m²

•

90% edificados, 67% viviendas 3ra. cat.

•

Facturación inmobiliario 2010 (anual): $ 309.000.000

•

Gestión de cobro tradicional: 70% (85% en los 3 primeros años)

•

Representó en 2009: 22,4% de los ingresos propios

•

Presupuesto municipal 2010: $ 2.213.000.000

Inmobiliario – Ingresos y Servicios Obras y servicios (ppales.): - A (mantenimiento) y BL (Crese) - Obras de desagüe - Servicio de cloacas (50% de los inmuebles) - Todos los servicios son municipales

Ingresos reales 2009: $ 203 millones

Crese 2010: $ 234 millones (sin contar subsidios y aportes de capital)

2010 (proy.): $ 250 millones (operó un aumento del 15%)

Crese 2011: pedido de revisión del canon mensual

2011: aumento en estudio

Estado de situación en 2008 Consideraciones y contexto previo al Revalúo

Estado de situación y contexto previo Cambios y proyectos institucionales en el Catastro

Transformaciones en la ciudad desde 1984

Estado de las Finanzas públicas

Problemas en la aplicación del Inmobiliario

Cambios y proyectos institucionales en el Catastro • Modernización del manejo de la información territorial (GIS / GDB / IDE). • Incorporación de tecnología. • Acciones para el fortalecimiento institucional (gestión de los recursos humanos, desarrollo de capacidades). • Estudio del mercado inmobiliario en 2005.

Estado de las finanzas públicas

Inmuebles Vs. Ingresos Propios 45%

40%

35%

PORCENTAJE

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0% 1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

AÑOS

CONCEPTO TOTAL DE INMUEBLES % Inmuebles / Ingresos

31/12/1993

31/12/1994

31/12/1995

31/12/1996

31/12/1997

31/12/1998

31/12/1999

31/12/2000

31/12/2001

31/12/2002

31/12/2003

31/12/2004

31/12/2005

31/12/2006

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

RECURSOS

31/12/2007 RECURSOS ESTIMADOS

76.473.850

93.207.803

87.680.629

85.989.339

86.923.968

88.857.222

88.558.768

93.030.591

73.575.917

90.000.844

88.569.558

93.258.059

94.189.124

109.503.803

105.646.473

32%

34%

37%

35%

33%

33%

37%

38%

36%

40%

35%

32%

27%

25%

22%

Estado de las finanzas públicas

Inmuebles Vs. Servicio de Higiene Urbana ---

1993

2006

Aumento

2008 (proyec.)

Aumento

Servicio de higiene urbana

$ 25.283.977

$ 72.101.997

285 %

$ 190.000.000

750 %

Total Inmuebles

$ 76.473.850

$ 109.503.803

145 %

$ 120.000.000

157 %

Relación

33 %

66 %

---

(-) 63 %

---

Estado de las finanzas públicas

Inmuebles Vs. Comercio e Industria 300.000.000

250.000.000

PESOS

200.000.000

150.000.000

100.000.000

50.000.000

0 1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

31/12/1993 31/12/1994 31/12/1995 31/12/1996 31/12/1997 31/12/1998 31/12/1999 31/12/2000 31/12/2001 31/12/2002 31/12/2003 31/12/2004 31/12/2005 31/12/2006 31/12/2007 TOTAL DE INMUEBLES

76.473.850 93.207.803 87.680.629 85.989.339 86.923.968 88.857.222 88.558.768 93.030.591 73.575.917 90.000.844 88.569.558 93.258.059 94.189.124 109.503.803105.646.473

COMERCIO E INDUSTRIA

69.201.613 84.278.744 76.279.018 74.464.654 84.104.795 89.182.321 72.191.752 72.191.752 67.883.243 75.219.481 95.961.648 125.915.369168.984.490 210.699.273254.933.767

AÑOS

Fuerte desactualización de las valuaciones 1984 (tierra) y 1991 (mejoras) 1989 ($ 1 el m2)

1995

2008 ($ 300)

Regresividad por los Mínimos Tributarios > El 65% de los inmuebles tributaba por el mínimo < Rango por valuación

Ctas.

% Ctas.

% Cuentas en Mínimo

Cuentas en Mínimo

Tasa Anual en Mínimo

Valuación en Mínimo

Rel. Fact./ Valuac.

$ 5.000

26.032

7,21

100,00%

26.032

$ 3.081.773

$ 45.948.899

0,0671

10.000

19.238

5,33

97,18%

18.696

2.074.596

139.962.925

0,0148

20.000

54.281

15,03

99,31%

53.908

8.591.800

835.040.667

0,0103

30.000

76.982

21,31

97,56%

75.102

12.520.538

1.878.413.488

0,0067

40.000

59.366

16,43

64,58%

38.339

6.344.593

1.313.743.156

0,0048

50.000

41.891

11,6

46,92%

19.656

3.512.302

872.086.227

0,0040

75.000

45.617

12,63

7,76%

3.538

624.433

181.773.055

0,0034

100.000

15.000

4,15

0

125.000

7.404

2,05

0

150.000

4.671

1,29

0

> a 150.000

10.778

2,98

0

361.260

100,01

65,13%

235.271

36.750.035

5.266.968.417

Totales

Estadística realizada sobre parcelas edificadas (aproximadamente 88% del total de cuentas). Se excluyeron parcelas baldías y eximidas

20 veces más!

Transformaciones en la ciudad

Evolución de la mancha urbana

Trabajo de investigación llevado adelante por la Dirección de Catastro de junio a noviembre de 2008

Transformaciones en la ciudad

Obras públicas

Trabajo de investigación llevado adelante por la Dirección de Catastro de junio a noviembre de 2008

Resumiendo… • El desfinanciamiento de los servicios públicos era crítico (al término de 2008 sólo se cubría el 63% del servicio de higiene). • El esquema vigente era fuertemente inequitativo y regresivo. • Era necesario recomponer fuertemente los ingresos y la equidad fiscal. • Las transformaciones físicas desde 1984 eran tan significativas que debía ejecutarse un revalúo completo.

Revalúo y reforma fiscal llevada adelante Qué se hizo y resultados obtenidos

Objetivos • Aumentar al menos un 100% los ingresos reales por inmobiliario para el 2009. • Obtener valuaciones reales de todos los inmuebles de la ciudad (462.000). • Repensar el esquema fiscal, acompañando las nuevas valuaciones y eliminando las regresividades presentes.

Desafíos y respuestas • El plazo: debía hacerse para la emisión 2009. • Los recursos: no había presupuesto. • Baja cantidad de reclamos: debía hacerse bien.

• Ejecutado por el Departamento Valuaciones. • Sin presupuesto extra (sólo 6 pasantes y 3 PCs). • Equipo multidisciplinario de más de 25 personas. • 7 meses (mayo a noviembre de 2008).

Nuevos valores de la tierra

Nuevos valores de mejoras Mejoras Cubiertas

Depreciación

Valor Base ( $ / M2)

1ª Cat. Tipología Edificio en Altura

3.125

Año de construcción

Mejoras Cubiertas

2ª Cat. Tipología Edificio en Altura

2.605

2008

1,00

1,00

1ª Cat. Tipología Vivienda

2.418

2007-2004

0,98

0,99

1ª Cat. Tipología Comercial

2.125

2003-2000

0,95

0,98

1999-1996

0,91

0,96

2ª Cat. Tipología Vivienda

1.986

1995-1992

0,85

0,95

3ª Cat. Tipología Edificio en Altura

1.745

1991-1988

0,78

0,92

2ª Cat. Tipología Comercial

1.505

1987-1984

0,69

0,88

1ª Cat. Tipología Industrial

1.505

1983-1980

0,58

0,84

2ª Cat. Tipología Industrial

1.310

1979-1976

0,48

0,75

3ª Cat. Tipología Vivienda

1.310

1975-1972

0,39

0,68

1971-1968

0,31

0,63

3ª Cat. Tipologías Industrial y Comercial

1.154

1967-1964

0,25

0,6

1963 y anteriores

0,2

0,59

4ª Cat. Tipología Vivienda e Industria

775

Mejoras Descubiertas

Aspectos principales de la reforma • Se decidió utilizar el 50% de los valores del suelo y el 80% del valor de las mejoras (aprox. un 70% del valor de mercado) para el año 2009. • Se optó por un sistema de alícuotas proporcional para inmuebles edificados: general del 3‰ (88% de los inmuebles). • Incorporación de progresividad: deducción general de $ 40.000. • Mínimo muy reducido (para disminuir la regresividad que existía): $ 100 al año. • Alícuotas terrenos baldíos: según desarrollo urbano.

Visualización de datos y resultados reales

Cálculo del Inmobiliario en 2009 Valuación del inmueble - Deducción (general: $ 40.000) x Alícuota (general: 3 ‰) Monto de la Contribución (o mínimo - $ 100 anuales) + Sobretasas (%) Obras de desagüe (20%), cloacas (45%), obras en infracción (30%), etc.

- Reducciones (%) Al día (30%), etc.

Cálculo del Inmobiliario en 2009 $ 200.000 (84% de los inmuebles) - $ 40.000 x 3‰ $ 480 + Obras de desagüe (20%) - Al día (30%) / 12 cuotas = $ 33,6 Si tiene cloacas (+ 45%) = $ 48.7

Resultados obtenidos • Hoy se tributa con mayor equidad: actualización de las valuaciones de acuerdo al mercado y aplicación de una alícuota general. • Disminuyó la regresividad. Se bajó de 65%, las parcelas que tributaban por un mínimo general, a 20%. • 113 % de aumento de la facturación: de 124 millones de pesos (2008) a $ 264 millones para 2009. • Cantidad de reclamos: 1.850 administrativos y 4 judiciales , resueltos favorablemente para la Municipalidad (0,4% del total de inmuebles). • Se mantuvo el nivel de pago de los años anteriores (70%, en el primer año).

Lecciones aprendidas Algunas conclusiones y sugerencias

Fortalezas identificadas Base de Datos Espacial (cartográfica – catastral) Tecnología Capacidades personales y organizacionales Decisión y apoyo político No se presentó como un proyecto político Los valores del suelo no tienen que ser aprobados por el poder legislativo

Una clave: la comunicación Mapa de “distribución” del aumento. Cómo se distribuyeron los $ 140 millones. Con situaciones de grandes atrasos en las valuaciones, analizar porcentajes de aumento no es adecuado.

Revalúo: herramienta para la equidad, y además… para la recuperación de plusvalías

Correlación de reclamos recibidos y valor de la tierra

Catastro • Una herramienta para la gestión del territorio y el financiamiento urbano (agenda de los gobiernos locales): – Revalúos inmobiliarios y recuperación de plusvalías – Utilizar la tierra vacante y la infraestructura ociosa – Disminuir la especulación de la tierra e intervenir indirectamente en el mercado de suelo – …

• Iniciar procesos de cambio y modernización, desarrollar capacidades e invertir (ejemplo: IMG09 costó $ 100.000 y reportó ingresos por $ 750.000). • Aprovechar el potencial que brinda el recurso suelo, requiere también hacer sinergia entre las políticas económicas y urbanas.

Matriz Resumen de Resultados Positivos Revalúo inmobiliario y reforma fiscal, ciudad de Córdoba 2009

Se hizo en 7 meses

113% de aumento en la facturación

Menos del 1% de reclamos

Sin presupuesto

Se recuperó la equidad

Se mantuvo el nivel de pago

Gracias! > [email protected] > www.cordoba.gov.ar