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ROLES Y RETOS DEL CATASTRO EN EL REGISTRO Luis Fernando Sánchez Cerna 1 SUMARIO: 1. Antecedentes.- 2. El catastro como Sistema: 2.1. Situación actual – Ley 28294. 2.2. Función actual del castastro.- 3. El principio registral de legitimación y la función catastral de brindar seguridad jurídica. 3.1. Principio de Legitimación. 3.2. Contenido del principio de legitimación. 3.3. Principio de legitimación y la ubicación del Predio. 3.4. Principio de legitimación y el valor del Predio. 3.5. Principio de legitimación e información descriptiva del Predio. 4. Conclusiones. 5. Recomendaciones. 1. ANTECEDENTES. Etimológicamente el vocablo Catastro, proviene del fr. ant. catastre, este del it. dialect. catastro, este del ant. catastico, y este del gr. bizant. κατά στιχον, lista, de κατὰ στί χον, línea a línea. Las acepciones indicadas en el Diccionario de la Real Academia Española 22ª. Edición, indican: 1. m. Censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas. 2. m. Contribución real que pagaban nobles y plebeyos, y se imponía sobre todas las rentas fijas y posesiones que producían frutos anuales, fijos o eventuales, como los censos, las hierbas, las bellotas, los molinos, las casas, los ganados, etc. 2 No cabe duda que actualmente la principal función del catastro es la de inventario y valor de la propiedad predial 3 (Heredad, hacienda, tierra o posesión inmueble). Desde 1904, a la fecha se han publicado importantes dispositivos legales referidos a ésta institución, entre los cuales destacan: la ley N° 375,(27-11-1906), por la cual se autoriza al Poder Ejecutivo el establecimiento de una Oficina Pública de informaciones sobre las materias que comprende el “Catastro Histórico de la propiedad”; el D. Ley N° 17371 (15-01-1969), por el cual “se crea el Servicio de Catastro Rural en el Ministerio de Agricultura”, norma que se destaca por establecer un tratamiento uniforme del catastro en la propiedad rural; posteriormente, mediante Ley N° 26615 (24-05-1996), se creó el Catastro Minero Nacional; y uno de los más importantes dispositivos legales en materia de riqueza territorial, lo tenemos en La Ley 27721 (14-05-2002), que declara de interés nacional, el inventario, catastro, investigación, conservación, protección y difusión de los sitios y zona arqueológicas del país. En todas estas normas, el catastro no se caracteriza por contener reglas uniformes o estandarizadas, sino que más bien obedece a diferentes necesidades y usos que no se han integrado. 2. EL CATASTRO COMO SISTEMA: 2.1. Situación actual - LEY 28294.- Se establecen las principales características del sistema nacional de catastro en nuestro país. • Abierto.- Permite el intercambio de la información entre quienes la generan y aquellos que la solicitan. • Desconcentrado.Permite el acceso al mismo a través de las distintas entidades públicas del Gobierno Nacional, Gobiernos Regionales y Locales. • Dinámico.Es objeto de actualización permanente por los cambios físicos y legales inherentes al predio. 1

Abogado Egresado de la Universidad Nacional de Trujillo. Maestro en Derecho con mención en Derecho Civil Empresarial. 2 Diccionario Real Academia Española. Vigésima Segunda Edición. http://www.rae.es/ . (Visitado el 20-052008 Hrs.20:30 Hrs.) 3 Del latín praedium, Heredad, hacienda, tierra o posesión inmueble.

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Normalizado.- Permite la uniformidad en los procedimientos de gestión, obtención y tratamiento de la información que genera. • Estandarizado.- Contiene estándares técnicos, informáticos, administrativos y legales en los procesos y datos que conforman el Sistema. Seguridad.- Otorga seguridad jurídica a los actos jurídicos referidos a predios y a sus derechos. 2.2. Función actual del catastro: Actualmente el Catastro tiene un función activa y trascendente para el Registro y sobre todo para los usuarios del mismo: a. Evitar la doble inmatriculación en el Registro de un mismo predio: Esta función se hace patente al momento de la primera inscripción de dominio o inmatriculación, el primer obstáculo en esta etapa, es la información registral sobre predios que no es posible referenciar en la realidad física; Hecho para el cual el catastro no cuenta no una solución y tampoco parece posible que exista desde la perspectiva catastral. En el plano jurídico sería suficiente a declaración de propietario, es decir la correlación de la información registral con la información catastral se produciría a solicitud de parte. b. Identificar la superposición de predios, y evitarla cuando corresponda. El catastro es un herramienta que permitirá la depuración de aquellas partidas registrales que involucran al mismo predio, siendo que actualmente no es posible paralizar el procedimiento registral por la sola información catastral de que el predio inscrito, lo es dos o más veces, mientras no esté cerrada la partida registral 4. c. Roca Sastre, nos dice “que con un buen Catastro el juego de los principios hipotecarios tendrá mejor desenvolvimiento, pues combinada la presunción de exactitud registral con la prueba de la existencia y características de la finca correspondiente, el adquirente contratará con mayor seguridad”, y por lo tanto participan en el "interés público" 5, tiene un rol fundamental entonces en la generación de seguridad jurídica en la

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T.U.O. R.G.R.P. Res. 079-2005-SUNARP.- Artículo 62.- Finalidad y efectos de las anotaciones de duplicidad y de cierre de partidas. En tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas; sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se realice afectará a todos los asientos registrales de la partida de menor antigüedad. Una vez extendida la anotación de cierre, no podrán extenderse nuevos asientos de inscripción en la partida cerrada. Sin embargo, dicho cierre no implica en modo alguno declaración de invalidez de los asientos registrados, correspondiendo al órgano jurisdiccional declarar el derecho que corresponde en caso de inscripciones incompatibles. Tratándose del Registro de Predios, cuando aún no se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento de cierre a que se refiere el artículo 60, el Jefe del Área de Informática, a solicitud de la Gerencia Registral correspondiente, procederá a incorporar en la base de datos del sistema informático registral un mensaje que publicite en las partidas involucradas la duplicidad detectada de manera categórica por el área de catastro, el mismo que se mantendrá hasta que ocurra cualquiera de las siguientes situaciones: a) Se anote en la partida respectiva la Resolución de la Gerencia Registral que dispone el inicio del procedimiento de cierre de partida por duplicidad; b) El Gerente Registral se abstenga de iniciar el procedimiento de cierre de partida conforme a lo dispuesto en la Tercera Disposición Complementaria de la Ley Nº 27333; c) El Registrador efectúe la anotación de independización a que se refiere el artículo 63; d) El Gerente Registral disponga su levantamiento, en los demás casos en los que no proceda iniciar el procedimiento de cierre. 5 Artículo 22 de la citada Ley Foral 3/19954, de España. (“La coordinación entre el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial y el Registro de la Propiedad es de interés público y opera con el alcance y los efectos que se determinan en la presente Ley Foral y conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria y registral.”)

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propiedad predial. En nuestra legislación esta función ha sido recogida en el art. 4 de la Ley Nº 28294. Todo lo anterior debe hacerse con sencillez, la razón de ser de la información que se produce, sin interesar el medio que la soporta, está destinada a ser utilizada, siendo el principal destinatario en el procedimiento registral el usuario del mismo, interesa entonces que esta información sea entendida por el destinatario de la misma. 3. EL PRINCIPIO REGISTRAL DE LEGITIMACIÓN Y LA FUNCIÓN CATASTRAL DE BRINDAR SEGURIDAD JURÍDICA: 3.1. Principio De Legitimación. La vida de un bien en el registro se inicia con su primera inscripción, o inmatriculación, a partir de allí le son aplicables las reglas establecidas por nuestro sistema registral. Todos los cambios que se hagan sobre este bien, (se entiende aquellos registrables), se reflejarán en los asientos registrales, no es posible que se reflejen en otro lugar, hablando en términos registrales; sin embargo la inscripción de todos estos cambios en el Registro no es obligatoria en sus efectos ni constitutiva en su existencia jurídica. Actualmente la naturaleza facultativa de las inscripciones en el Registro de Predios, hace que de hecho coexista la (1) realidad física del predio, (2) lo expresado en la partida registral, que no necesariamente puede reflejar esta realidad; y ahora la (3) información catastral sobre este bien. La solución a la discordancia de la información entre las dos primeras realidades, (o niveles de información), se ha establecido en nuestro caso, privilegiando lo que informa el registro, de tal manera que “el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.” 6 Y respecto de la información catastral sobre el bien, ésta cederá frente al registro en cuanto aquella esté registradas, y en lo demás tendrá la relevancia asignado por la institución generadora de la misma y para sus propios fines. En cierto sentido esto también justifica la razón de ser del Registro como Institución de seguridad Jurídica. 3.2. Contenido del Principio de legitimación: Esta presunción tiene varias aristas: Primero: Presume la existencia del derecho o titularidad: es decir aquel por su sola inscripción tiene vida, aunque muchas veces este supuesto lo damos por sentado. Segundo: Este derecho o titularidad pertenece al titular que aparece registrado. Tercero: Se presume que el derecho o titularidad de lo registrado es cierto. Cuarto: El derecho o titularidad registrada pueden ejercerse sin ningún impedimento legal. Quinto: La información contenida en el asiento o asientos de inscripción referidas al derecho o titularidad, en este caso al predio se presumen no sólo exactos sino también válidos. (Descripción del predio). Sexto: Lo registrado produce todos sus efectos. (Efecto fuera del registro) Ahora bien, cual información de lo indicado en el quinto punto, del párrafo que antecede, puede ser considerada exacta y válida, si la información catastral 6

Código Civil.- Art. 2013.- El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

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puede reflejar por ejemplo: - una diferencia en el área o medidas, o en la ubicación del predio, o lo que es más grave que refleje su inexistencia? Descontado está que la información catastral aun cuando sea emitida por la misma entidad no prima sobre la información registral, que obra en las partidas registrales, por lo cual en cualquiera de éstos casos es aplicable ésta presunción (Legitimación), y podrá ejercerse el derecho o titularidad. 3.3. Principio de Legitimación y la ubicación del bien: Nuestro sistema jurídico no ha diseñado el Registro Predial como base o sustento de un sistema de información territorial, al cual se pueda incorporar capas o niveles sucesivos de información, sino como guardián de derechos y titularidades sobre los predios registrados. Sin embargo legalmente 7 si es posible añadir elementos descriptivos del predio que lo identifiquen o datos que permitan geo referenciarlo, tal cual ha sucedido por ejemplo con lo que fue el Registro de Predios Rurales, en este caso la presunción es aplicable también a la ubicación geo espacial del bien. Hay que aclarar sin embargo que la interacción del catastro en el Registro aún es primaria, por cuanto el producto catastral que es la unidad catastral o Predio, no se visualiza ni se ha integrado a la partida registral, por lo cual resultaría cuestionable la aplicación de este principio registral a la información catastral que obra en las Oficinas Registrales del país. En otros países para este efecto se ha creado Registros paralelos, en España por ejemplo se ha creado el Registro Fiscal de Riqueza territorial, que no tiene nada que ver con el Registro de Propiedad inmueble pero se relacionan estrechamente. Una ventaja de asignar por ejemplo a todo predio registrado un código único catastral (CUC) 8, como único identificador de la propiedad predial, facilitará el intercambio de información, y evitará todo tipo de dudas que a la fecha en el Registro de Propiedad Inmueble existían principalmente cuando se variaba la nomenclatura de ubicación de la propiedad, (nombre de la calle y su numeración), este tipo de problemas se entiende quedarán en el pasado. Las directivas actuales y la legislación no lo han establecido pero siendo obligación del Estado simplificar los trámites el acceso y asignación de este código en el registro debe ser gratuito, y de oficio según sea el caso, lo cual facilitará y permitirá su incorporación masiva. Hasta hace poco cada entidad generadora de catastro no confiaba en la información de otra entidad, por lo cual se duplicaban muchos esfuerzos, esto será también superado. 3.4. Legitimación y valor del predio: No toda la información catastral utilitaria, por ejemplo, es aplicable en el Registro, tal es el caso del valor del predio. Es sabido de la obligatoriedad en el Registro de indicar el valor del predio que se transfiere, cualquiera sea su causa, este valor es referencial y en muchos casos obedece al valor que tiene el bien en el mercado, que también es diferente al valor catastral, por ejemplo el utilizado para valorar la propiedad predial en los Municipios y Gobiernos Locales. Por lo cual la presunción sobre este dato no sólo es juris tantum sino en algunos casos es referencial. Pero no sería suficiente, por ejemplo, lo publicado en el registro en lo referente a ésta información, para entablar la acción recisoria por lesión prevista en el 7

No existe en nuestro país norma que prohiba la incorporación de datos descriptivos del predio en el asiento registral. 8 DIRECTIVA Nº 001-2006-SNCP-CNC

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art. 1447 9 del C.C. porque está sujeta a probanza, al igual que la presunción establecida en el art. 1448 10 del mismo texto legal, referido a la presunción de aprovechamiento de necesidad apremiante. 3.5. Principio de Legitimación e información descriptiva del Predio: El art. 9 11 del la Res. 540-2003-SUNARP, Reglamento de inscripciones del Registro de Predios se establece una norma de aplicación general: Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al registro o su modificación tísica, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. Sin embargo, en la segunda parte del mismo, se establece una excepción a tal norma: La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. Esto quiere decir que se ha variado el procedimiento de inscripción, más no los efectos de la misma, pero ahora han ganado en seguridad, ganancia que no se refleja en la presunción que es objeto de este comentario. Ahora bien, se ha adelantado que la descripción gráfica del predio no goza de esta presunción, por cuanto no obra en los asientos registrales, y tampoco su ubicación georeferenciada, en la mayoría de los casos, esto sin embargo cambiará por cuanto el art. 4 12 de la Ley 28294, por cuanto se ha establecido que “el catastro proporcionará a los usuarios información actualizada de todos los derechos registrados sobre un predio, mediante su interconexión con el Registro de Predios.” En este último dispositivo legal no se ha hecho referencia a los datos descriptivos del predio, por lo cual si estos no aparecen en la partida registral, pero si aparecen en el Catastro no gozaran de la presunción, pero nada impide que sea de modo contrario, debe entenderse que no es una norma restrictiva sino que ha regulado lo que es una obviedad en la legislación registral en General, es decir la publicidad de las titularidades y los derechos. Entonces válidamente puede incorporarse otra información descriptiva del predio sobre el cual recae el derecho o titularidad.

Código Civil.- Artículo 1447o.- La acción rescisoria por lesión sólo puede ejercitarse cuando la desproporción entre las prestaciones al momento de celebrarse el contrato es mayor de las dos quintas partes y siempre que tal desproporción resulte del aprovechamiento por uno de los contratantes de la necesidad apremiante del otro. Procede también en los contratos aleatorios, cuando se produzca la desproporción por causas extrañas al riesgo propio de ellos. 10 Código Civil.-Artículo 1448o.- En el caso del artículo 1447o, si la desproporción fuera igual o superior a las dos terceras partes, se presume al aprovechamiento por el lesionante de la necesidad apremiante del lesionado. 11 Res. 540-2003-SUNARP.- Artículo 9.- Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe que incluya el análisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos técnicos, como la existencia o no de superposición con propiedades inscritas de terceros, o cualquier otra información relevante para la inscripción registral. El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. (…) 12 Ley 28294.- 4. Es el inventario físico de los predios orientado a un uso multipropósito, y se encuentra constituido por la suma de predios contiguos que conforman el territorio de la República, a los cuales se les asigna un Código Único Catastral con referencia al titular o titulares del derecho de propiedad del predio. El catastro proporcionará a los usuarios información actualizada de todos los derechos registrados sobre un predio, mediante su interconexión con el Registro de Predios. 9

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Sin embargo esto último no podría realizarse de oficio, por cuanto sólo puede variarse el contenido del registro si el titular registral solicita la rectificación o si el Poder Judicial ordena dicha rectificación o nulidad del asiento. Este tema considero aún no ha sido regulado. Sobre el tema de rectificaciones destaca el pronunciamiento del Tribunal Registral en el sentido que rectificación de área por error en el cálculo, como instrumento no solo para actualizar sino para corregir los errores o discrepancia de información existente en el registro. “Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna”. 13 La presunción jurs tamtum que envuelve estos datos hacen posible la aplicación de esta rectificación. Se ha establecido asimismo, una declaración de principio, en el sentido que la “información sobre predios en el Registro, está respaldada por la información catastral”. 14 Debe entenderse que se trata de un principio por cuanto lo contrario implica destruir todo lo registrado y que no cuenta con respaldo en la información brindada por el catastro, no se ha establecido tampoco ninguna sanción, procedimiento a seguir en los casos que no sucede lo indicado por el texto legal. Esta regla entonces no es del registro, por cuanto la información catastral sustenta el resultado, esta regla o principio debe aplicarse al procedimiento registral. Hay que aclarar que esta regla no sería aplicable a todos los actos solicitados en el registro, sino solamente a aquellos que impliquen una modificación (cualquiera sea su origen), al predio En aquellos casos que no existen una modificación al predio sino lo solicitado es otro tipo de acto pero trascendente, por ejemplo una transferencia, no existe norma que permita al registrador a solicitar información adicional, para actualizar los datos de la partida registral. Por lo cual en ésta última situación o hecho el mandato legal es una simple declaración lírica. En los casos de pedidos/solicitudes de modificación del predio, si se ha establecido expresamente los requisitos técnicos, así como la obligatoriedad de informar al Catastro para mantenerlo actualizado. 4. CATASTRO Y PERMANENCIA DE LA INFORMACIÒN: La información catastral no es permanente en el tiempo, es dinámica, cambia de acuerdo al propósito por el que fue creado o implementado, y si responde a diferentes necesidades la velocidad de cambio es aún mayor. En el Registro la información ingresada a la partida registral tiene permanencia y no se modifica sino por acto posterior, esto como regla general, por cuanto para ciertos actos o derechos registrados es aplicable la caducidad. 13

Tercer precedente del Décimo noveno pleno del Tribunal Registral.- Resolución Nº 088-2006-SUNARPPT Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 182-2005-SUNARP-TR-T del 28 de octubre de 2005, Nº 290-99-ORLC/TR del 5 de noviembre de 1999 y Nº 062-2006-SUNARP-TR-L del 31 de enero de 2006. 14 Ley Nº 28294 Artículo 18.- Información catastral del Registro de Predios 18.1 El Registro de Predios contiene información que otorga fe pública registral y garantía de seguridad jurídica a todos los titulares de los predios inscritos. 18.2 El Registro de Predios utiliza el Código Único Catastral para identificar el predio. 18.3 La información sobre predios en el Registro, está respaldada por la información catastral

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5. CONCLUSIONES: • El respaldo de la información en el ámbito del registro de la propiedad predial, responde a necesidades puntuales, que pueden atenderse dando solución de manera integral a los demás registros, por ejemplo en lo relacionado con la gestión de Bases de datos documental, que ya urge en convertirla en electrónica. • Se reduce la posibilidad de pérdida de expedientes o títulos, y a su vez la de reproducción o reconstrucción de títulos archivados. • Se ha variado el procedimiento de inscripción, más no los efectos de la misma, pero ahora han ganado en seguridad, ganancia que no se refleja en el contenido de la presunción que es objeto de este comentario, sino en sus alcances. • Nuestra legislación vigente, permite la incorporación de información gráfica del predio a la partida Registral. 6. RECOMENDACIONES: •

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Implementación de una base de datos electrónica de consulta general y acceso público “en línea”, permitirá y otorgará Mayor eficacia en la atención al usuario, al requerirse por ejemplo copia de un título archivado, que contenga información catastral. (Planos, memorias, etc.). Posibilidad de realizar Consultas gráficas de la propiedad inscrita “en línea”, la herramienta internet, debe aprovecharse brindando al usuario la facilidad de estar en condiciones de realizar validamente este tipo de consultas. Uniformizar, el lenguaje, claridad en las comunicaciones en todos los niveles para que el destinatario este en condiciones de pueda ejercer validamente su derecho. Los informes de catastro deben realizarse desde la perspectiva del usuario – solicitante. La Información gráfica debe aparecer en el asiento registral, en la medida que Información gráfica, en el asiento registral; y como fuente de esa información el Catastro, por cuanto en nuestro país la presunción legal de conocimiento no se extiende al título archivado. El Sistema informático que sirve de soporte al procedimiento registral, debe corresponder a una base de datos estructurada, lo cual permitirá ingresar la descripción del predio de manera precisa, vinculando de esta forma la información registral con la catastral. Asimismo esto facilitará el manejo de la información registral para otros usos, estadísticos, económicos, etc. Además que simplificará la labor del registrador, y beneficiará el usuario al simplificarse la información necesaria para la evaluación jurídica o física que obra en el registro, respecto del predio que está interesado o del cual es el titular.

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