TYRUS S.A.

Estados Contables Especiales Correspondientes al período de nueve meses iniciado el 1º de julio de 2009 y finalizado el 31 de marzo de 2010 (Presentados en forma comparativa)

TYRUS S.A. y subsidiarias

Información contable complementaria Estados Contables Consolidados Especiales Correspondientes al período de nueve meses iniciado el 1º de julio de 2009 y finalizado el 31 de marzo de 2010 (Presentados en forma comparativa)

TYRUS S.A. y subsidiarias Estados de Situación Patrimonial Consolidado Especial al 31 de marzo de 2010 y 30 de junio de 2009 (Cifras expresadas en pesos argentinos) 31.03.10 ACTIVO ACTIVO CORRIENTE Caja y Bancos (Nota 3) Otros Créditos (Nota 4) Total del activo corriente

ACTIVO NO CORRIENTE Participaciones en Sociedades Relacionadas (Nota 5) Total del activo no corriente Total del activo

5.545.723 50.061.181 55.606.904

379.688.034 379.688.034 435.294.938

30.06.09

31.03.10

5.936.102 45.203.325 51.139.427

61.406.253 61.406.253 112.545.680

7.271.486 27.306 41.835.629 49.134.421

2.921.517 1.837 30.945.873 33.869.227

PASIVO NO CORRIENTE Otros Pasivos (Nota 8) Total del pasivo no corriente Total del pasivo

23.618.403 23.618.403 72.752.824

12.034.901 12.034.901 45.904.128

37.245.901 325.296.213 435.294.938

358.989 66.282.563 112.545.680

Participación minoritaria PATRIMONIO NETO Total del pasivo y patrimonio neto

Las notas que se acompañan son parte integrante de los estados contables consolidados.

Eduardo Sergio Elsztain Presidente 1

30.06.09

PASIVO PASIVO CORRIENTE Cuentas a Pagar (Nota 6) Cargas Fiscales (Nota 7) Otros Pasivos (Nota 8) Total del pasivo corriente

TYRUS S.A. y subsidiarias Estados de Resultados Consolidado Especiales Correspondientes a los períodos de nueve meses iniciados el 1º de julio de 2009 y 2008 y finalizados el 31 de marzo de 2010 y 2009 (Cifras expresadas en pesos argentinos) 31.03.10 Resultado inversiones en sociedades vinculadas

49.038.703

Dividendos ganados Honorarios ganados por administración Ganancia (Pérdida) Bruta

31.03.09 (6.694.947)

3.445.903

-

602.350

468.997

53.086.956

Gastos de administración

(2.916.697)

Resultados Operativos

50.170.259

(6.225.950) (742.969) (6.968.919)

- Generados por Activos: Diferencia de cambio Intereses ganados Resultados por tenencia de activos financieros

26.589

-

1.472.331

-

43.516.128

-

- Generados por Pasivos: Diferencia de cambio

(8.485)

-

(944.798)

-

44.061.765

-

(16.497.050)

-

Intereses perdidos Resultados financieros netos Participación de terceros en los resultados de compañías controladas Ganancia (Pérdida) del período

77.734.974

(6.968.919)

Las notas que se acompañan son parte integrante de los estados contables consolidados.

Eduardo Sergio Elsztain Presidente 2

TYRUS S.A. y subsidiarias Estados de Flujo de Efectivo Consolidado Especial Correspondientes a los período de nueve meses iniciados el 1º de julio de 2009 y 2008 y finalizados el 31 de marzo de 2010 y 2009 (1) (Cifras expresadas en pesos argentinos) 31.03.10 VARIACIÓN DEL EFECTIVO - Efectivo al inicio del ejercicio - Efectivo al cierre del período - Disminución neta del efectivo

5.936.102 5.545.723 (390.379)

CAUSAS DE LAS VARIACIONES DE EFECTIVO ACTIVIDADES OPERATIVAS - Ganancia (Pérdida) del período Ajustes para arribar al flujo neto de efectivo proveniente de las actividades operativas: - Resultados por inversiones en sociedades relacionadas - Diferencia de conversión - Resultados Financieros - Resultado participación minoritaria - Resultados por tenencia de activos financieros - Dividendos Ganados Cambios en activos y pasivos operativos: - Aumento de Cargas Fiscales - Aumento de Cuentas a Pagar - Aumento de Otros Pasivos - Aumento de Otros Créditos Flujo neto de efectivo aplicado a, (utilizado en) las actividades operativas ACTIVIDADES DE INVERSION - Aumento de inversiones en sociedades relacionadas - Adquisición de reservas de tierra - Dividendos cobrados Flujo neto de efectivo aplicado a las actividades de inversión ACTIVIDADES DE FINANCIACION - Capitalización inicial - Aporte de accionistas - Participación minoritaria Flujo neto de efectivo generado por las actividades de financiación DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO

31.03.09 56.695 (56.695)

77.734.974

(6.968.919)

(49.038.703) (1.459.245) 16.497.050 (43.516.128) (3.445.903)

6.694.947 (91.432) -

25.469 4.349.969 10.562.369 (2.929.694)

436 241.749 (14.820)

8.780.158

(138.039)

(205.259.580) (6.157.365) 1.517.741 (209.899.204)

(68.312.400) (68.312.400)

180.338.805 20.389.862 200.728.667 (390.379)

60.656 68.333.088 68.393.744 (56.695)

(1) Incluye Caja, Bancos e inversiones cuyo plazo de realización es inferior a los tres meses. Las notas que se acompañan son parte integrante de los estados contables consolidados. Operaciones que no afecta efectivo

31.03.10

Aumento de inversiones permanentes a través de un aumento en otros pasivo

31.03.09

11.910.889

Eduardo Sergio Elsztain Presidente 3

-

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales Correspondientes a los período de nueve meses iniciados el 1º de julio de 2009 y finalizados el 31 de marzo de 2010 Presentados en forma comparativa (Cifras expresadas en pesos argentinos)

NOTA 1:

CONSOLIDACIÓN DE LOS ESTADOS CONTABLES – CONTROL SOCIETARIO a.

Bases de consolidación: La Sociedad ha consolidado línea por línea sus balances generales por el período finalizado el 31 de marzo de 2010 y el ejercicio finalizado el 30 de Junio de 2009, y los estados de resultados y de flujo de efectivo por el período finalizado el 31 de marzo de 2009 con los estados contables de sus sociedades controladas, siguiendo el procedimiento establecido en la Resolución Técnica N° 21 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas, aprobada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y por la Comisión Nacional de Valores. Los saldos y las operaciones significativas con sociedades controladas se han eliminado en la consolidación. Los estados contables consolidados incluyen los activos, pasivos y resultados de las siguientes sociedades controladas: 31.03.10

SOCIEDADES

30.06.09

31.03.10

30.06.09

%

%

DE PARTICIPACIÓN

DE PARTICIPACIÓN

DIRECTA E INDIRECTA

DIRECTA E INDIRECTA

SOBRE EL CAPITAL

SOBRE VOTOS POSIBLES

IRSA International LLC Real Estate Investment Group L.P. Jiwin S.A

4

100,00

100,00

100,00

100,00

64,01

-

64,01

-

100,00

-

100,00

-

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación)

NOTA 1:

(Continuación) Adicionalmente, han sido incluidos en los estados contables consolidados los activos, pasivos y resultados de la siguiente sociedad controlada en forma conjunta por la Sociedad, aplicando el método de consolidación proporcional: 31.03.10

30.06.09

31.03.10

% SOCIEDADES

30.06.09 %

DE PARTICIPACIÓN

DE PARTICIPACIÓN

DIRECTA E INDIRECTA

DIRECTA E INDIRECTA

SOBRE EL CAPITAL

SOBRE VOTOS POSIBLES

Liveck S.A.

b.

50,00

50,00

50,00

50,00

Información comparativa: Los saldos patrimoniales al 30 de junio de 2009 que se exponen en estos estados contables a efectos comparativos surgen de los estados contables anuales auditados correspondientes al ejercicio finalizado en dicha fecha. Se han efectuado ciertas reclasificaciones sobre los estados contables al 30 de junio de 2009 a los efectos de su presentación comparativa con las cifras correspondientes al 31 de marzo de 2010. Se han reclasificado ciertas cifras de los estados contables correspondientes al 31 de marzo de 2009 a los efectos de su presentación comparativa con las de este período.

NOTA 2:

CRITERIOS DE VALUACIÓN Los estados contables de las sociedades controladas que se detallan en la Nota 1 han sido confeccionados sobre la base de criterios uniformes a los aplicados por Tyrus S.A.. En Nota 2 a los Estados Contables Básicos se detallan las políticas contables de mayor relevancia utilizadas por la Sociedad.

NOTA 3:

CAJA Y BANCOS 31.03.10 46.279 5.499.444 5.545.723

Caja en U$S Banco en U$S Total

5

30.06.09 57.416 5.878.686 5.936.102

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación)

NOTA 4:

OTROS CRÉDITOS

Derecho de ejercicio de opción de venta Dividendos a cobrar Adelanto a acreedores Créditos con sociedades relacionadas (Nota 9) IVA Crédito fiscal Crédito ex accionistas Adelanto de Gastos Total

NOTA 5:

30.06.09 44.876.553 191.369 69.854 18.168 47.381 45.203.325

31.03.10 142.152.203 216.558.436 21.012.704 (35.309) 379.688.034

30.06.09 46.550.914 14.855.339 61.406.253

31.03.10 5.812.733 689.014 769.739 7.271.486

30.06.09 2.488.158 108.284 325.075 2.921.517

PARTICIPACIONES EN SOCIEDADES RELACIONADAS

Inversiones en Banco Hipotecario S.A. Inversiones en Hersha Hospitality Trust Terrenos Llave de negocio Total

NOTA 6:

31.03.10 46.826.143 1.928.162 494.159 576.740 157.075 78.902 50.061.181

CUENTAS A PAGAR

Proveedores Deudas con Sociedades Relacionadas (Nota 9) Provisión de gastos Total

6

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación)

NOTA 7:

CARGAS FISCALES 31.03.10 1.405 25.901 27.306

30.06.09 440 1.397 1.837

31.03.10

30.06.09

Corriente Deudas con Sociedades Relacionadas (Nota 9) Deuda con accionistas de REIG Acreedores por compra de acciones Compromiso de aporte Metropolitan 885 Third Avenue LLC Total

7.969.204 19.386.402 12.185.447 2.294.576 41.835.629

28.660.027 15.782 2.270.064 30.945.873

No corriente Acreedores por compra de acciones Liveck S.A. Deudas con Sociedades Relacionadas (Nota 9) Compromiso de aporte Metropolitan 885 Third Avenue LLC Total

8.635.500 11.520.479 3.462.424 23.618.403

8.609.465 3.425.436 12.034.901

Impuesto a la constitución de sociedad (ICOSA) a pagar Impuestos a pagar Total NOTA 8:

NOTA 9:

OTROS PASIVOS

OTROS CREDITOS Y DEUDAS CON SOCIEDADES RELACIONADAS 31.03.10 OTROS CREDITOS Metropolitan 885 Third Avenue LLC IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima Total

64.087 512.653 576.740 31.03.10

CUENTAS A PAGAR IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima Alto Palermo S.A. Total

7

641.207 47.807 689.014

30.06.09 69.854 69.854 30.06.09 108.284 108.284

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación) NOTA 9:

(Continuación)

OTROS PASIVOS IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima RITELCO Dolphin Fund PLC Inversiones Financieras del Sur S.A. Total

NOTA 10:

ADQUISICIÓN, INMUEBLES

a.

CONSTITUCIÓN

Y

REESTRUCTURACIÓN

31.03.10

30.06.09

4.946.591 11.520.479 3.022.613 19.489.683

5.040.295 21.177.019 2.442.713 28.660.027

DE

NEGOCIOS

E

Metropolitan 885 Third Avenue LLC En julio de 2008, IRSA International LLC adquirió el 30% de la sociedad “Metropolitan 885 Third Avenue LLC” (o “Metropolitan”) cuyo patrimonio está compuesto principalmente por un edificio de oficinas conocido como “Lipstick Building” y la deuda asociada a ese activo. La operación incluyó la adquisición de (i) una opción de venta (un “put right”) con vigencia hasta julio de 2011, para vender el 50% de la tenencia adquirida al mismo valor pagado mas un interés del 4,5% anual y (ii) el derecho a efectuar la primera oferta (“right of first offering”) para la adquisición del 60% del 5% de tenencia de otro de los accionistas. El precio pagado por esta transacción fue de U$S 22,6 millones. Al 30 de junio de 2009 Metropolitan registró pérdidas que superan el valor contable de la inversión registrada por IRSA, generadas principalmente por la registración de una previsión para desvalorización sobre el mencionado edificio. Por tanto, la inversión fue valuada a cero y se reconoció un pasivo expuesto en “Otros pasivos” de U$S 1,5 millones (por el monto hasta el cual IRSA tiene previsto aportar para la financiación de las operaciones de Metropolitan en caso de ser requerido). En virtud de esto al 31 de marzo de 2010, la participación de IRSA en estas pérdidas supera el valor contable de la inversión registrada, por lo cual se revaluó la opción de venta para llevarla a su valor estimado al cierre de período. El mismo asciende a U$S 12,2 y se expone en el rubro Otros Créditos. En virtud de esto se revaluó la opción de venta para llevarla a su valor estimado al cierre de período. El mismo asciende a U$S 12,2 y se expone en el rubro Otros Créditos.

8

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación)

NOTA 10:

(Continuación) b.

Hersha Hospitaly Trust El día 4 de Agosto de 2009 la Sociedad, a través de Real Estate Investment Group ("REIG"), controlada y gerenciada por una subsidiaria de Tyrus, adquirió 5.700.000 acciones ordinarias, representativas aproximadamente del 10,4% del capital social de Hersha. En forma complementaria a la adquisición de la participación accionaria, REIG posee una opción de compra por un plazo de 5 años sobre 5.700.000 acciones ordinarias adicionales, a un precio de U$S 3,0 por acción. El precio total de compra por parte de REIG fue de U$S 14,3 millones. Asimismo, como parte de los acuerdos de inversión, el Presidente y CEO de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima, el Sr. Eduardo S. Elsztain ha sido designado para integrar el Directorio de Hersha. En Enero de 2010 la Sociedad, a través de REIG, ha suscripto 4.789.917 acciones ordinarias de Hersha a un precio de U$S 3,00 por acción y por un monto total de compra de U$S 14,4 millones. En Marzo de 2010 la Sociedad, a través de REIG, ha suscripto 3.864.000 acciones ordinarias de Hersha a un precio de U$S 4,25 por acción y por un monto total de compra de U$S 16,4 millones. Al 31 de marzo de 2010, la participación de Tyrus en Hersha, asciende al 10,46%. Por otra parte, y en el caso que se haga efectivo el ejercicio de la opción de compra mencionada precedentemente y no se emitieran nuevas acciones a favor de terceros, la participación de Tyrus en Hersha ascendería a 14,03%. Las acciones de Hersha se valúan a costo y la opción de compra a su valor corriente. Hersha es un Real Estate Investment Trust (REIT) listado en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE), bajo el símbolo "HT", que participa en forma mayoritaria en 73 hoteles a lo largo de Estados Unidos de América, totalizando unas 9.294 habitaciones. Dichos hoteles se encuentran dentro de la categoría de "select service" y "upscale hotels" distribuidos principalmente en la costa noreste de los Estados Unidos, incluyendo Nueva York, Nueva Jersey, Boston, Washington D.C. y Filadelfia, en tanto hay algunos en el norte de California y Arizona. Las propiedades son operadas bajo franquicias líderes y de gran prestigio del mercado, tales como Marriott International, Intercontinental Hotel Group, Starwood Hotels, Hilton Hotels Corporation, Global Hyatt Corporation y Choice Hotels International.

9

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación) NOTA 10:

(Continuación) c.

Liveck S.A. Liveck S.A. posee el 90 % de participación en dos compañías denominadas Vista al Muelle S.A. y Zetol S.A., ambas dedicadas al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios.

d.

Zetol S.A. Compra de las acciones de Zetol S.A. El precio de la compra-venta de la totalidad de las acciones de Zetol S.A., de la cual Liveck adquirió el 90% y Banzey S.A. el restante 10%, es de US$ 7.000.000 (dólares estadounidenses siete millones) (en conjunto Liveck y Banzey, en adelante “los Compradores”). Dicho importe será abonado de la siguiente forma: I) US$ 2.000.000 (dólares estadounidenses dos millones) que ya fueron abonados. II) el saldo de US$ 5.000.000 (dólares estadounidenses cinco millones) será pagadero en 5 cuotas de US$ 1 millón cada una atadas a la concreción de los lanzamientos parciales del los inmuebles proyectados o de cierto período de tiempo. III) El saldo de precio adeudado devenga un interés compensatorio del 3,5 % (tres y medio por ciento) anual, calculado siempre sobre el saldo total adeudado y pagadero siempre en forma conjunta e indivisible con cada una de las cuotas del saldo de precio. Respecto de los saldos a los vendedores de las acciones de Zetol S.A. (en adelante “los vendedores”) podrán optar por percibir, en sustitución de dichos saldos en efectivo (capital más intereses), la propiedad (inicialmente a través del otorgamiento de promesas de compraventa con precio totalmente integrado) de unidades de los edificios que se construirán en los inmuebles propiedad de Zetol S.A. sin necesidad de pago alguno por concepto de precio a Zetol S.A. (o a la sociedad que en definitiva sea la promitente vendedora), obligándose esta última a cumplir, a nombre propio pero por cuenta de los Compradores, con todos los actos tendientes a la enajenación referida. En caso de que los vendedores opten por recibir unidades en lugar del dinero efectivo correspondiente a cada una de las cuotas, las unidades a percibir equivaldrán al 12% (doce por ciento) del total de metros de construcción comercializables – Unidades Habitacionales, Locales Comerciales, Garages y cualquier otro bien que integre el edificio y sea comercializable- a construirse en cada Torre de los inmuebles propiedad de Zetol S.A. por la que se hubiere ejercido la opción.

10

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación) NOTA 10:

(Continuación) Para mayor claridad se establece que el 12% mencionado sustituirá (si los vendedores optan por ello) a cada cuota del saldo de precio (capital más intereses), sin que ninguna de las partes (compradores y vendedores) tengan derecho a reclamar suma alguna a la otra por diferencias si el valor del 12% referido es menor o mayor al valor de cada cuota del saldo de precio (US$ 1.000.000). Sin perjuicio de ello, los vendedores podrán optar por recibir el 50% (cincuenta por ciento) en dinero efectivo (capital más intereses) más el 6% (seis por ciento) de los metros comercializables. Obligación de compra por parte de Liveck S.A. de las acciones de Zetol S.A. propiedad de Banzey S.A.. Liveck S.A. se ha obligado, según contrato de compra-venta de acciones de Vista al Muelle S.A. de fecha 11 de junio de 2009 y al Convenio Modificatorio a dicho contrato de fecha 4 de enero y 30 de marzo de 2010, a comprar la tenencia accionaria de Ernesto Kimelman o de Banzey S.A. o de una sociedad de propiedad de Ernesto Kimelman (según corresponda), y ésta se ha obligado a venderlas, por la cantidad de dólares estadounidenses o pesos uruguayos, según corresponda, que Ernesto Kimelman o Banzey S.A. o una sociedad de propiedad de Ernesto Kimelman (según corresponda), hubiera efectivamente aportado en Zetol S.A. hasta la firma de dicha compraventa. Ambas partes han acordado que la compraventa se encuentra sujeta y quedará sin efecto si con anterioridad al 1 de septiembre de 2010, inclusive, las partes hubieran firmado un convenio de accionistas. En caso de no haberse firmado el convenio de accionistas esta venta se instrumentará el 13 de septiembre de 2010. e.

Vista al Muelle S.A. Forma de pago por la compra del inmueble padrón N° 44.431 Según contrato de compra-venta de fecha 5 de setiembre de 2008, el precio de la compra-venta del inmueble padrón 44.431 ascendió a US$ 830.000, siendo su forma de pago la siguiente: I) US$ 555.000 (dólares estadounidenses quinientos cincuenta y cinco mil) que ya fueron abonados. II) US$ 275.000 (dólares estadounidenses doscientos setenta y cinco mil) que se pagarán dentro del plazo máximo de dos años a contar desde la fecha del contrato de compra-venta.

11

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación) NOTA 10:

(Continuación) Se ha pactado un interés compensatorio del 8% anual calculado sobre saldos deudores y pagaderos en forma conjunta e indivisible con cada una de las cuotas del saldo de precio. Forma de pago por la compra de los inmuebles padrones N° 16.168, 16.959. 16.960, 16.961, 16.962, 16.963, 16.964, 16.965, 16.966, 16.967, 16.968, 16.969, 16.971 Según contrato de Compromiso de Compra-venta de fecha 22 de diciembre de 2009, el precio de la compra-venta de los inmuebles padrones 16.168, 16.959. 16.960, 16.961, 16.962, 16.963, 16.964, 16.965, 16.966, 16.967, 16.968, 16.969, 16.971 ascendió a US$ 1.887.760, siendo su forma de pago la siguiente: I) US$ 150.000 (dólares estadounidenses ciento cincuenta mil) que ya fueron abonados. II) US$ 170.000 (dólares estadounidenses ciento setenta mil) que serán abonados dentro de los 10 días inmediatos siguientes a la fecha en que la Intendencia Municipal de Canelones notifique en forma fehaciente la aprobación y entrada en vigencia de un Plan Urbano de Detalle (PUD) elaborado y suscripto por las partes como anexo al contrato o dentro del plazo máximo de ocho meses a contar desde el día de la celebración de contrato, lo que de ello ocurra primero. Sin perjuicio de ello, las partes acuerdan que el pago de la suma prevista queda en todos los casos supeditado a la previa desocupación y entrega de la totalidad de los padrones objeto del contrato, con excepción de un sector que se encuentra ocupado acordado entre las partes. III) US$ 1.567.760 (dólares estadounidenses un millón quinientos sesenta y siete mil setecientos sesenta) que se pagarán mediante la entrega de Unidades Habitacionales y/o Locales Comerciales a construirse equivalentes al 12% del 65,54% de la sumatoria de los precios de la totalidad de las unidades de la lista de precios de lanzamiento del Sector B (del cual firmaron las partes un plano demarcatorio de dicho sector). Obligación de compra por parte de Liveck S.A. de las acciones de Vista al Muelle S.A. propiedad de Ernesto Kimelman. Liveck S.A. se ha obligado, según contrato de compra-venta de acciones de Vista al Muelle S.A. de fecha 11 de junio de 2009 y al Convenio Modificatorio a dicho contrato de fecha 4 de enero y 30 de marzo de 2010, a comprar la tenencia accionaria de Ernesto Kimelman en Vista al Muelle S.A., y ésta se ha obligado a venderla, por la cantidad de dólares estadounidenses o pesos uruguayos, según corresponda, que Ernesto Kimelman hubiera efectivamente aportado en Vista al Muelle S.A. hasta la firma de dicha compraventa.

12

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación) NOTA 10:

(Continuación) Ambas partes han acordado que la compraventa se encuentra sujeta y quedará sin efecto si con anterioridad al 1 de septiembre de 2010, inclusive, las partes hubieran firmado un convenio de accionistas. En caso de no haberse firmado el convenio de accionistas esta venta se instrumentará el 13 de septiembre de 2010.

NOTA 11:

BIENES DE DISPONIBILIDAD RESTRINGIDA Garantías a favor de los Vendedores de las acciones de Zetol S.A. En garantía de todas y cada una de las obligaciones asumidas por los compradores, Zetol S.A. otorgó hipoteca en primer grado a favor de los vendedores sobre los inmuebles propiedad de Zetol S.A., por un monto de dólares estadounidenses seis millones (US$ 6.000.000). El monto de la garantía disminuirá a razón de U$S 1.200.000 por cada fracción del Inmueble que se libere a efectos de la construcción de una Torre. Cuando los compradores soliciten a los vendedores el levantamiento parcial de la hipoteca sobre una fracción del INMUEBLE, en forma simultánea deberán, los compradores otorgar a favor de los vendedores una hipoteca sobre el inmueble Padrón Número 44.431 sito en la Ciudad de la Costa, Departamento de Canelones o sobre otro inmueble de similar valor. Si los vendedores hubieren optado por cobrar la cuota correspondiente del saldo de precio en dinero efectivo, simultáneamente con dicho cobro deberán proceder a la cancelación de la hipoteca sobre la fracción correspondiente. Garantía por saldo de precio adeudado por Vista al Muelle S.A. por la compra del inmueble padrón N° 44.431 En garantía del saldo de precio adeudado e intereses pactados, Vista al Muelle S.A. constituyó en favor de la vendedora del inmueble, Sra. Raquel Isabel Deambrosis Strauch una hipoteca en primer grado sobre el inmueble empadronado con el N° 44.431, ubicado en zona suburbana del Departamento de Canelones, localidad catastral Ciudad de la Costa, Uruguay.

13

TYRUS S.A. y subsidiarias Notas a los estados contables consolidados especiales (Continuación) NOTA 11:

(Continuación) Garantía a constituir por saldo de precio adeudado por Vista al Muelle S.A. por la compra de los inmuebles padrones N° 16.168, 16.959. 16.960, 16.961, 16.962, 16.963, 16.964, 16.965, 16.966, 16.967, 16.968, 16.969, 16.971 i)

En oportunidad de realizar la escritura de Compraventa de los padrones N° 16.168, 16.959. 16.960, 16.961, 16.962, 16.963, 16.964, 16.965, 16.966, 16.967, 16.968, 16.969, 16.971 y en garantía del saldo de precio adeudado, Vista al Muelle S.A. deberá constituir en favor de la vendedora del inmueble, Curtifrance Sociedad Anónima una hipoteca en primer grado sobre los inmuebles en las que no habrá de construirse el edifico objeto del primer lanzamiento, todo ello siempre y cuando fuere posible proceder al fraccionamiento del inmueble y estuviere ya determinado en que parte del predio se efectivizará el mismo. En caso que al otorgamiento de la escritura de compraventa e hipoteca de las fracciones del inmueble que no sean objeto de la primera etapa de construcción, Curtifrance Sociedad Anónima no aceptare dicha garantía hipotecaria por considerarla de inferior valor al monto que debe garantizarse, Vista al Muelle S.A. deberá constituir a su sola elección (i) un aval bancario en un banco de primera línea por la cantidad de US$ 900.000, (ii) Fideicomiso en Garantía, o (iii) hipoteca sobre otro inmueble por la referida cantidad a efectos de garantizar las obligaciones de referencia.

ii)

En la medida en la que se vayan realizando los sucesivos lanzamientos, y contra entrega de la posesión de las unidades prometidas a la parte promitente vendedora respecto de cada uno de los Edificios, se irá reduciendo proporcionalmente el monto garantizado con la hipoteca referida. Lo mismo acontecerá en caso de que, como consecuencia de un lanzamiento no efectuado, se procediere al pago de la parte proporcional del precio mediante dinero efectivo.

Prenda de las Acciones de Vista al Muelle S.A. y Zetol S.A. A los efectos de garantizar el correcto cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por Liveck S.A., el Sr. Ernesto Kimelman y Banzey S.A. en el contrato de compra-venta de acciones de Vista al Muelle S.A. de fecha 11 de junio de 2009, así como el pago de daños y perjuicios y demás gastos asociados, las partes han constituido recíprocamente derecho de prenda con desplazamiento sobre las acciones de Vista al Muelle S.A. y Zetol S.A..

14

TYRUS S.A.

Estados Contables Básicos Especiales Correspondientes al período de nueve meses iniciado el 1º de julio de 2009 y finalizado el 31 de marzo de 2010 (Presentados en forma comparativa)

TYRUS S.A. Estados contables especiales Correspondientes al periodo de nueve meses iniciado el 1º de julio de 2009 y finalizado el 31 de marzo de 2010 presentados en forma comparativa

Domicilio Legal:

Colonia 810 apto. 403, Montevideo, Uruguay.

Actividad principal de la Sociedad:

Tiene como objeto principal participar en otras sociedades comerciales en Uruguay o en el extranjero y como objeto secundario realizar y administrar todo tipo de actividades de inversión en títulos, bonos, cédulas, debentures, letras, documentos análogos, en el país o en el exterior, por cuenta propia o de terceros.

Fecha de constitución de la Sociedad:

12 de marzo de 2008

Fecha de inscripción en el Registro Nacional de Comercio: -

Del estatuto original: De la reforma:

16 de mayo de 2008 28 de enero de 2009

Número de Inscripción en el Registro Nacional de Comercio: -

Del estatuto original: De la reforma:

8.012 958

Fecha de vencimiento del estatuto o del contrato social:

12 de marzo de 2108

Denominación de la Sociedad controlante:

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima

Actividad principal

Inmobiliaria

Porcentaje de votos de la Sociedad controlante:

100%

COMPOSICION DEL CAPITAL (Cifras expresadas en pesos uruguayos)

Acciones Al portador, VN pesos uruguayos 1, con derecho a 1 voto por acción

15

Suscripto, integrado emitido e inscripto 800.000.000 (Nota 4)

TYRUS S.A. Estado de Situación Patrimonial Especial al 31 de marzo de 2010 y 30 de junio de 2009 (Cifras expresadas en pesos argentinos – Nota 2) 31.03.10

30.06.09

31.03.10

ACTIVO

PASIVO

ACTIVO CORRIENTE

PASIVO CORRIENTE

30.06.09

Caja y Bancos (Nota 3 a – Anexo G)

3.398.755

5.053.586

Cuentas a Pagar (Nota 3 c – Anexo G)

124.877

127.142

Otros Créditos (Nota 3 b – Anexo G)

94.533.624

20.409

Cargas Fiscales (Nota 3 d – Anexo G)

1.405

440

Total del activo corriente

97.932.379

5.073.995

Otros Pasivos (Nota 3 e – Anexo G)

16.857.480

28.660.027

Total del pasivo corriente

16.983.762

28.787.609

Otros Pasivos (Nota 3 e – Anexo G)

11.520.479

-

Total del pasivo no corriente

11.520.479

-

Total del pasivo

28.504.241

28.787.609

PASIVO NO CORRIENTE

ACTIVO NO CORRIENTE Inversiones (Anexo C y G)

255.868.075

89.996.177

Total del activo no corriente

255.868.075

89.996.177

PATRIMONIO NETO (Según estado correspondiente)

353.800.454

95.070.172

Total del pasivo y patrimonio neto

Total del activo

Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.

Eduardo Sergio Elsztain Presidente 16

325.296.213

66.282.563

353.800.454

95.070.172

TYRUS S.A. Estados de Resultados Especiales Correspondientes a los período de nueve meses iniciados el 1º de julio de 2009 y 2008 y finalizados el 31 de marzo de 2010 y 2009 (Cifras expresadas en pesos argentinos – Nota 2)

Resultado inversiones en sociedades controladas y vinculadas Gastos de administración (Anexo H) Resultado operativo Resultados financieros netos: Diferencia de cambio Intereses ganados Intereses perdidos Ganancia / Pérdida del período

31.03.10 78.769.781 (378.929) 78.390.852

31.03.09 (6.855.218) (113.701) (6.968.919)

(179) 11.991 (667.690) 77.734.974

(6.968.919)

Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.

Eduardo Sergio Elsztain Presidente 17

TYRUS S.A. Estado de Evolución del Patrimonio Neto Especial Correspondiente a los período de nueve meses iniciados el 1º de julio de 2009 y 2008 y finalizados el 31 de marzo de 2010 y 2009 (Cifras expresadas en pesos argentinos – Nota 2)

Saldos al comienzo del ejercicio Aumento de capital según Asamblea General Extraordinaria de fecha 27/11/2008 Aportes a capitalizar según Asamblea General Extraordinaria de fecha 27/11/2008 Aportes a capitalizar Aumento de capital según Asamblea General Extraordinaria de fecha 31/07/2009 Aportes Irrevocables Asamblea General Extraordinaria de fecha 31/07/2009 Aportes Irrevocables Asamblea General Extraordinaria de fecha 15/09/2009 Aportes Irrevocables Asamblea General Extraordinaria de fecha 22/12/2009 Aportes Irrevocables Asamblea General Extraordinaria de fecha 20/01/2010 Aportes Irrevocables Asamblea General Extraordinaria de fecha 22/03/2010 Diferencia de Conversión Ganancia / pérdida del período Saldos al 31.03.10 Saldos al 31.03.09

Aporte de los propietarios (Nota 4) Diferencia de Capital Aportes Conversión (Nota Social Irrevocables Subtotal 2.5. g) 73.333.100 73.333.100 12.848.891 -

Resultados no asignados (19.899.428)

Total al 31.03.10 66.282.563

Total al 31.03.09 60.656

-

-

151.689

-

-

-

-

-

-

68.160.711 20.688

37.201.429

-

37.201.429

-

-

37.201.429

-

-

43.978.641

43.978.641

-

-

43.978.641

-

-

18.197.250

18.197.250

-

-

18.197.250

-

-

9.485.878

9.485.878

-

-

9.485.878

-

-

31.548.300

31.548.300

-

-

31.548.300

-

110.534.529 212.345

39.927.307 143.137.376 68.181.399

39.927.307 253.671.905 68.393.744

939.871 13.788.762 14.966.953

77.734.974 57.835.546 (6.968.919)

39.927.307 939.871 77.734.974 325.296.213 -

Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.

Eduardo Sergio Elsztain Presidente 18

14.966.953 (6.968.919) 76.391.778

TYRUS S.A. Estado de Flujo de Efectivo Especial (1) Correspondiente al período nueve meses iniciado el 1º de julio de 2009 y 2008 y finalizado el 31 de marzo de 2010 y 2009 (Cifras expresadas en pesos argentinos – Nota 2)

31.03.10

31.03.09

VARIACION DEL EFECTIVO - Efectivo al inicio del ejercicio

5.053.586

56.695

- Efectivo al cierre del período - Disminución neta del efectivo

3.398.755 (1.654.831)

(56.695)

-

CAUSAS DE LAS VARIACIONES DE EFECTIVO ACTIVIDADES OPERATIVAS - Ganancia / Pérdida del período Ajustes para arribar al flujo neto de efectivo proveniente de las actividades operativas:

77.734.974

(6.968.919)

6.855.218

- Diferencia de conversión

(78.769.781) -

Cambios en activos y pasivos: - (Aumento) de Otros Créditos

(94.513.215)

- Resultados por inversiones en sociedades relacionadas

- (Disminución) / Aumento de Cuentas a pagar

(2.265)

- Disminución de Otros Pasivos - Aumento de Cargas Fiscales Flujo neto de efectivo aplicado a las actividades operativas ACTIVIDADES DE INVERSION - Aumento de inversiones en sociedades relacionadas Flujo neto de efectivo aplicado a las actividades de inversión

(67.756) (16.115) 59.097 -

(12.192.957) 965 (107.742.279)

436 (138.039)

(74.251.357) (74.251.357)

(68.312.400) (68.312.400)

ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN -

60.656

180.338.805

68.333.088

180.338.805 (1.654.831)

68.393.744

- Capitalización inicial - Aporte de accionistas Flujo neto de efectivo generado por las actividades de financiación DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO (1)

(56.695)

Incluye Caja, Bancos e inversiones cuyo plazo de realización es inferior a los tres meses.

Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de estos estados contables.

Operaciones que no afecta efectivo

31.03.10

Aumento de inversiones permanentes a través de un aumento en otros pasivo

31.03.09

11.910.889

Eduardo Sergio Elsztain Presidente 19

-

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales Correspondientes a los período de nueve meses iniciados el 1º de julio de 2009 y finalizados el 31 de marzo de 2010 presentados en forma comparativa (Cifras expresadas en pesos argentinos – Nota 2)

NOTA 1:

INFORMACIÓN BASICA SOBRE LA EMPRESA Tyrus S.A. es una sociedad anónima con acciones al portador. Fue fundada en Montevideo el 12 de Marzo de 2008. La Sociedad tiene como objeto principal participar en otras sociedades comerciales en Uruguay o en el extranjero y como objeto secundario realizar y administrar todo tipo de actividades de inversión en títulos, bonos, cédulas, debentures, letras, documentos análogos, en el país o en el exterior, por cuenta propia o de terceros.

NOTA 2:

CRITERIOS DE VALUACIÓN Los presentes estados contables corresponden a un período especial de nueve meses. A continuación se detallan las normas contables más relevantes utilizadas por la Sociedad para la preparación de los presentes estados contables especiales: 2.1 Preparación y presentación de los estados contables Los presentes estados contables especiales están expresados en pesos argentinos y fueron confeccionados, para fines de consolidación, conforme a las normas contables de exposición y valuación contenidas en las Resoluciones Técnicas emitidas por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas, aprobadas con ciertas modificaciones por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de acuerdo con las resoluciones emitidas por la Comisión Nacional de Valores. 2.2 Uso de estimaciones La preparación de estados contables especiales a una fecha determinada requiere que la gerencia de la Sociedad realice estimaciones y evaluaciones que afectan el monto de los activos y pasivos registrados y los activos y pasivos contingentes revelados a dicha fecha, como así también los ingresos y egresos registrados en el período. 2.3 Consideración de los efectos de la inflación Los presentes estados contables especiales fueron preparados sin reconocer los cambios en el poder adquisitivo de la moneda debido a lo establecido por las normas legales vigentes.

20

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación)

NOTA 2:

(Continuación) 2.4 Información comparativa Los saldos patrimoniales al 30 de junio de 2009 que se exponen en estos estados contables a efectos comparativos surgen de los estados contables anuales auditados correspondientes al ejercicio finalizado en dicha fecha. Se han efectuado ciertas reclasificaciones sobre los estados contables al 30 de junio de 2009 a los efectos de su presentación comparativa con las cifras correspondientes al 31 de marzo de 2010. Se han reclasificado ciertas cifras de los estados contables correspondientes al 31 de marzo de 2009 a los efectos de su presentación comparativa con los de este período. 2.5 Criterios de valuación a. Activos y pasivos en moneda extranjera Los activos y pasivos en moneda extranjera han sido valuados a los tipos de cambio vigentes al cierre del período/ejercicio. b. Cuentas a pagar Las cuentas a pagar han sido valuadas al precio vigente para operaciones de contado al momento de la transacción más los intereses y componentes financieros implícitos devengados en base a la tasa interna de retorno determinada en dicha oportunidad. A los efectos de estimar el precio de contado, la Sociedad descontó el precio pactado utilizando una tasa de interés que refleja el valor tiempo del dinero y los riesgos específicos de la transacción correspondiente al momento de la medición inicial. c. Otros créditos y pasivos Los créditos y pasivos diversos han sido valuados en base a la mejor estimación posible de la suma a cobrar y a pagar, respectivamente, descontada utilizando una tasa que refleje el valor tiempo del dinero y los riesgos específicos de la transacción estimada en el momento de su incorporación al activo y pasivo, respectivamente.

21

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación)

NOTA 2:

(Continuación) d. Inversiones no corrientes Las inversiones permanentes en la sociedad controlada y en aquellas en las que se ejerce influencia significativa, detalladas en el Anexo C, han sido valuadas de acuerdo con el método del valor patrimonial proporcional en base a los estados contables al 31 de marzo de 2010 emitidos por las mismas. Las normas contables utilizadas por la sociedad controlada para la elaboración de sus estados contables difieren de las utilizadas por la Sociedad. Es por eso que se realizaron ajustes para convertir los estados contables de IRSA International LLC de principios contables generalmente aceptados en Estados Unidos (“US GAAP”) a normas contables argentinas y los estados contables de REIG de normas de contabilidad internacional (IAS) a normas contables argentinas. Las normas contables utilizadas por las sociedades vinculadas para la elaboración de sus estados contables son las normas vigentes. La Sociedad mantiene una inversión significativa en Banco Hipotecario S.A. (“BHSA”). Dicha inversión se valúa a su valor patrimonial proporcional debido a la existencia de influencia significativa por parte del grupo económico sobre las decisiones de BHSA y a la intención de mantenerla como inversión permanente. Los Estados Contables de Banco Hipotecario S.A. son preparados de acuerdo con las normas del Banco Central de la República Argentina. A los efectos de la valuación de la inversión en la Sociedad se han considerado los ajustes necesarios para adecuar los estados contables a las normas contables profesionales. Asimismo, se incluye en este rubro el menor o mayor valor pagado por la compra de las acciones en sociedades vinculadas asignable a los activos adquiridos y la llave de negocio relacionada con la subsidiaria. En relación a esta llave Tyrus se encuentra en proceso de análisis del valor corriente de los activos y pasivos adquiridos identificables de la última compra de acuerdo con lo establecido en la Resolución Técnica Nro. 21, apartado 1.3.1. Llave positiva El valor llave representa el exceso del costo de adquisición sobre el valor de mercado de los activos netos de los negocios adquiridos al porcentaje de participación.

22

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación)

NOTA 2:

(Continuación) Llave negativa El valor llave representa el exceso del valor de mercado de los activos netos de los negocios adquiridos al porcentaje de participación sobre el costo de adquisición. El valor llave ha sido reexpresado siguiendo los lineamientos indicados en la Nota 2.3 y sus amortizaciones han sido calculadas por el método de la línea recta en base a una estimación, considerando el promedio ponderado de la vida útil remanente de los activos identificables de la empresa emisora que están sujetos a depreciación. Los valores obtenidos de esta forma, no superan a sus respectivos valores recuperables estimados al cierre del período/ejercicio. e. Cuentas del patrimonio neto La cuenta “Capital social” se encuentra expresada a su valor histórico. En este rubro se exponen las diferencias de conversión que surgen por la aplicación de diferentes tipos de cambio para las partidas patrimoniales y de resultados. La sociedad utilizó el método de conversión de entidades no integradas. f. Cuentas del estado de resultados Los resultados del período se exponen de la siguiente forma de acuerdo con instrucciones de la Sociedad controlante para facilitar el proceso de consolidación: El resultado por inversiones en sociedades controladas y vinculadas fue calculado de acuerdo con el método del valor patrimonial proporcional, aplicando el porcentaje de participación de la Sociedad sobre el resultado de los negocios adquiridos convertidos a normas contables argentinas en los casos que corresponden. El resto de las cuentas de resultados fueron valuadas a su valor nominal.

23

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación)

NOTA 2:

(Continuación) g. Diferencias de conversión Definición de tipo de entidad: Tyrus no tiene control sobre las operaciones de sus controladas. Los flujos de efectivo de estas sociedades son independientes de los de la presente Sociedad, asimismo, los gastos de las sociedades controladas serán cancelados en moneda de origen diferente a pesos argentinos. La moneda funcional de Tyrus es el dólar estadounidense. Método de conversión utilizado: La Sociedad utilizó para los efectos de la consolidación por parte de su controlante IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima, el método de conversión establecido en la segunda parte de la Resolución Técnica 18 punto 1.3 utilizando el tipo de cambio de fecha de cierre de los estados contables para la conversión de los activos y pasivos y el tipo de cambio promedio para los resultados. Asimismo las sociedades controladas por Tyrus aplicaron igual método para la conversión de sus estados contables. Diferencias de cambio: Las diferencias de cambio que surgen de la aplicación de este método se exponen en el estado de evolución del patrimonio neto en un rubro específico y ascendieron a pesos argentinos 13.788.762.

NOTA 3:

COMPOSICIÓN DE LOS PRINCIPALES RUBROS Los principales rubros se componen de los siguientes conceptos: a.

Caja y Bancos: 31.03.10 3.398.755 3.398.755

Banco CitiBank cta. cte. (Anexo G) Total

24

30.06.09 5.053.586 5.053.586

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación)

NOTA 3:

(Continuación) b.

Otros Créditos:

Crédito con sociedades relacionadas (Nota 6) Gastos a recuperar(Anexo G) Anticipos ICOSA (Anexo G) Adelanto de Gastos (Anexo G) IVA Crédito Fiscal(Anexo G) Total c.

94.533.624

330 2.241 17.838 20.409

31.03.10 1.802 30.315 92.760 124.877

30.06.09 11.264 108.284 7.594 127.142

31.03.10

30.06.09

Cargas Fiscales:

Impuesto a la constitución de sociedades (ICOSA) a pagar (Anexo G) Total e.

30.06.09

Cuentas a Pagar:

Proveedores (Anexo G) Deuda con Sociedades Relacionadas (Nota 6) Provisión de Gastos (Anexo G) Total d.

31.03.10 94.353.422 177.665 1.405 1.132

1.405 1.405

440 440

Otros Pasivos: Corrientes Latin American Capital Partners II L.P. (Anexo G) Deuda con Sociedades Relacionadas (Nota 6) Total

31.03.10 11.910.889 4.946.591 16.857.480

28.660.027 28.660.027

No Corrientes Deuda con Sociedades Relacionadas (Nota 6) Total

31.03.10 11.520.479 11.520.479

30.06.09 -

25

30.06.09

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación) NOTA 4:

ESTADO DE CAPITALES a.

Aumento de capital Con fecha 31 de julio del 2009 los accionistas de la Sociedad, mediante Asamblea General Extraordinaria han resuelto aumentar el capital contractual de la sociedad a 2.000.000.000 pesos uruguayos, mediante la reforma del artículo 4º de los Estatutos Sociales. Al 31 de marzo de 2010 se han aprobaron aportes irrevocables por 788.320.934 pesos uruguayos, equivalentes a $143.137.376, a la espera de la culminación de la reforma mencionada según el siguiente detalle:

Concepto

Valor nominal en $

Fecha

Aprobado por:

Uruguayos Aportes Irrevocables

268.545.297

31/07/2009

Asamblea Extraordinaria

Aportes Irrevocables

104.604.500

15/09/2009

Asamblea Extraordinaria

Aportes Irrevocables

48.864.833

22/12/2009

Asamblea Extraordinaria

Aportes Irrevocables

162.970.500

20/01/2010

Asamblea Extraordinaria

Aportes Irrevocables

203.335.804

22/03/2010

Asamblea Extraordinaria

Total

788.320.934

Una vez culminados los trámites de la reforma de Capital, el capital integrado de la sociedad ascenderá a 1.588.320.934 pesos uruguayos, equivalentes a $ 253.671.905. b.

Composición del capital Al 31 de marzo de 2010, el capital contractual inscripto es de 800.000.000 pesos uruguayos y estado del capital social integrado era el siguiente:

Concepto

Valor nominal en $

Fecha

Aprobado por:

Uruguayos Suscripto, emitido e integrado

400.000

12/03/2008

Acta Constitutiva

Suscripto, emitido e integrado

1.200.000

27/11/2008

Asamblea Extraordinaria

Suscripto, emitido e integrado

539.214.420

16/02/2009

Acta de Directorio

Suscripto, emitido e integrado

31.224.867

30/06/2009

Asamblea Extraordinaria

Suscripto, emitido e integrado

227.960.713

31/07/2009

Asamblea Extraordinaria

Total

800.000.000

Dicho capital equivale a $ 110.534.529

26

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación) NOTA 5:

GRUPO ECONOMICO Al 31 de marzo de 2010, la Sociedad era controlada por la siguiente compañía: Denominación de la Sociedad:

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima

Domicilio legal:

Bolívar 108 - 1er. Piso – Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Actividad principal:

Inmobiliaria

Porcentaje de votos poseídos:

NOTA 6:

100%

SALDOS CON SOCIEDADES ARTICULO 33 LEY N° 19.550 Y OTRAS PARTES RELACIONADAS A la fecha de cierre de los estados contables especiales al 31 de marzo de 2010 y 30 de junio de 2009, los saldos entre partes relacionadas son los siguientes: 31.03.10 OTROS CREDITOS Real Estate Investment Group (Anexo G) Total

94.353.422 94.353.422 31.03.10

CUENTAS A PAGAR IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (Anexo G) Total

OTROS PASIVOS IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (Anexo G) RITELCO (Anexo G) Dolphin Fund PLC (Anexo G) Inversiones Financieras del Sur S.A. (Anexo G) Total

27

30.06.09

30.315 30.315

30.06.09

108.284 108.284

31.03.10

30.06.09

4.946.591 11.520.479 16.467.070

5.040.295 21.177.019 2.442.713 28.660.027

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación)

NOTA 7:

ADQUISICIÓN, INMUEBLES a.

CONSTITUCIÓN

Y

REESTRUCTURACION

DE

NEGOCIOS

E

IRSA International LLC En junio de 2008, la sociedad adquirió el 100% de participación en una sociedad constituida en el estado de Delaware, en Estados Unidos, denominada IRSA International LLC. Esta sociedad, adquirió a su vez, en julio de 2008 el 30% de participación en el capital de Metropolitan 885 Third Avenue, LLC, (Metropolitan) quien es propietaria de un inmueble de la ciudad de New York conocido como “Lipstick Building”. La actividad principal de “Metropolitan” es la locación del inmueble a terceros, en su mayoría empresas.

b.

Liveck S.A. Con fecha 8 de junio de 2009, Tyrus S.A. (Tyrus) adquirió el 100% de las acciones de Liveck S.A. (Liveck), compañía constituida en la ciudad de Montevideo, Uruguay. El objeto principal de ésta última es la participación, constitución, o adquisición de empresas que operen en la compra, venta, arrendamiento, administración, construcción y toda clase de operaciones con bienes inmuebles, entre otros. A su vez, Liveck posee el 90 % de participación en dos compañías denominadas Vista al Muelle S.A. y Zetol S.A., ambas dedicadas al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios. Con fecha 30 de junio de 2009, Tyrus vendió el 50% de su participación de Liveck a Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimientos y Participaçoes, compañía constituida bajo las leyes de la República Federativa de Brasil.

c.

Banco Hipotecario S.A. Durante el ejercicio finalizado el 30 de junio de 2009, Tyrus adquirió el equivalente a 27.787.920 acciones del Banco Hipotecario pagando $ 23,6 millones. En el mes de septiembre de 2009, Tyrus S.A. adquirió 4.012.778 ADRs del Banco Hipotecario S.A., representativas de 10 acciones clase D de valor nominal $ 1 por acción, por un valor total de U$S 10.000.000. El pago del valor total se efectuará en 12 cuotas mensuales y consecutivas de U$S 833.333. A la fecha de los presentes estados contables, se cancelaron 8 de un total de 12 cuotas por U$S 6.666.667. IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima, se constituyó como garante de la transacción. Asimismo, en el mes de diciembre se adquirieron 7.084.300 acciones ordinarias escriturales clase D de valor nominal $1 por acción, por un valor total de U$S 2.487.773.

28

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación) NOTA 7:

(Continuación) Las transacciones fueron contabilizadas siguiendo el “método de adquisición”. Como resultado de estas compras, al 31 de marzo de 2010, Tyrus posee el 5% del capital social de Banco Hipotecario. Adicionalmente, con motivo de haberse operado el vencimiento del contrato de cobertura (Total Return Swap) concertado el 20 de enero de 2004, Banco Hipotecario, recibió acciones propias por un total de 71,1 millones que se encuentran a disposición por el término y condiciones establecidas por el artículo 221 de la ley de Sociedades Comerciales. A razón de la recompra de acciones propias por parte de la sociedad vinculada, la participación de la Sociedad se incrementó del 5% al 5,25%. La transacción también fue contabilizada siguiendo el “método de adquisición”. d.

Real Estate Investment Group Con fecha 29 de julio de 2009, Tyrus S.A. adquirió el 64,01% de Real Estate Investment Group L. P. (REIG), una sociedad constituida bajo las leyes de Bermuda.

e.

Jiwin S.A. Con fecha 11 de noviembre de 2009, Tyrus adquirió el 100% de la sociedad Jiwin S.A., compañía constituida en la ciudad de Montevideo, Uruguay. Esta sociedad se dedica a la administración de otras sociedades de inversión.

NOTA 8:

INVERSIÓN EN BANCO HIPOTECARIO S.A. Compensaciones del Gobierno Nacional a entidades financieras por pesificación asimétrica Mediante Decreto 905, el Gobierno Nacional dispuso la emisión de “Bonos Compensatorios del Gobierno Nacional” para compensar a las entidades financieras los efectos patrimoniales negativos generados por la transformación a pesos, a diferentes relaciones de cambio, de los créditos y obligaciones denominados en moneda extranjera conforme a lo establecido por la Ley 25.561, el Decreto 214 y sus normas modificatorias o complementarias y para cubrir la diferencia negativa en la posición neta entre activos y pasivos denominados en moneda extranjera resultante de su transformación a pesos conforme lo establecido por las normas precedentemente referidas, facultando al BCRA para determinar la reglamentación. Luego de sucesivas presentaciones, Banco Hipotecario S.A. efectuó la presentación final respecto al requerimiento informativo de los artículos 28 y 29 del Decreto 905 Compensación a Entidades Financieras, que fue la siguiente: - Compensación Bono del Gobierno Nacional en U$S 2012 (art. 29 inc. b, c y d): bono compensatorio - diferencia entre activos y pasivos pesificados a $1,00 por el diferencial del tipo de cambio $ 0,40 convertido a $1,40 por dólar estadounidense: U$S 360.810.948,57. - Cobertura Bono del Gobierno Nacional en U$S 2012 (art. 29 inciso e). Bono cobertura – diferencia entre activos y pasivos en dólares estadounidenses - neto del bono compensatorio: U$S 832.827.001,43. 29

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación) NOTA 8:

(Continuación) En septiembre de 2002 y octubre de 2005 el BCRA acreditó U$S 344.050.300 y U$S 16.760.600 en BODEN 2012, respectivamente, en concepto de compensación. Con fecha 1 de agosto de 2005 se presentó nota al BCRA manifestando la conformidad de las cantidades de BODEN verificados por la Superintendencia de Entidades Financieras y Cambiarias. Entre septiembre de 2005 y enero de 2006 se procedió a la suscripción de BODEN 2012 cobertura por U$S 773.532.800. El 26 de junio de 2009, se realizó la suscripción complementaria de Bonos cobertura y de sus cupones desprendidos, suscribiendo un valor nominal original de U$S 59.294.200 mediante pago en efectivo del precio de suscripción de pesos 211.947.202,08. Asimismo se recibió en concepto de cupones vencidos US$ 40.207.397,02. Exposición al sector público no financiero Banco Hipotecario S.A. mantiene registrado en sus estados contables activos con el Sector Público no Financiero que alcanzan $2.245.662.910,55 al 31 de marzo de 2010. A partir del 1 de enero de 2006 tomaron vigencia las disposiciones del punto 12 de la Comunicación ”A” 3911 (Comunicación “A” 4455) en cuanto a que la asistencia al Sector Público por todo concepto (medida en promedio) no podrá superar el 40% del total del Activo correspondiente al último día del mes anterior. Mediante Comunicación “A” 4546 del 9 de julio de 2006, se dispuso que a partir del 1 de julio de 2007, la modificación de dicho límite, estableciéndolo en 35%. La exposición de Banco Hipotecario S.A. al Sector Público tiene su origen en compensaciones otorgadas por el Gobierno Nacional por efectos de la crisis del año 2002, principalmente relacionadas con la pesificación asimétrica de activos y pasivos en moneda. Por tal motivo y considerando que los activos al Sector Público excedían el citado límite, con fecha 19 de enero de 2006 Banco Hipotecario S.A. informó al BCRA que irá disminuyendo la proporción de su activo sujeto a la exposición al Sector Público en la medida de la amortización y cancelación que efectúe el Gobierno de los bonos recibidos por compensación asimétrica, en la moneda de su emisión, no habiéndose recibido objeciones a la fecha. Al 31 marzo de 2010 y 2009 la asistencia al Sector Público alcanza al 19.4% y 24.8%, respectivamente del total del Activo Acciones Propias Banco Hipotecario Durante el ejercicio anterior y con motivo de haberse operado el vencimiento del contrato de cobertura (Total Return Swap) concertado el 29 de enero de 2004, Banco Hipotecario recibió acciones propias por un total de 71.1 millones que se encuentran a disposición por el término y condiciones establecidas por el artículo 221 de la Ley de Sociedades Comerciales.

30

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación) NOTA 8:

(Continuación)

Mediante Acta N° 268 del 12 de enero de 2010, el Directorio de Banco Hipotecario resolvió: 1) disponer que las acciones Clase D en cartera se darán en pago a los tenedores de DAAs (StARS) hasta la ocurrencia de sus acreencias y conforme el valor de la acción a ese momento (o el método que se elija para darle precisión), y 2) analizar alternativas posibles para el destino de las acciones remanentes. A razón de la recompra de acciones propias por parte de la sociedad vinculada, la participación de la Sociedad se incrementó del 5% al 5,25%. La transacción fue contabilizada siguiendo el “método de adquisición” según la Resolución Técnica N° 21, generando una llave negativa de $ 0,1 millones (expuesta en el rubro “Inversiones no corrientes”).

NOTA 9:

SITUACIÓN DEL MERCADO FINANCIERO Y DE CAPITALES En los últimos meses de 2008 los mercados financieros de los principales países del mundo se vieron afectados por condiciones de volatilidad, iliquidez y falta de crédito, observándose, en consecuencia, una significativa caída en los índices bursátiles de los mercados internacionales, a la vez que comenzó a evidenciarse una desaceleración económica a nivel mundial. A medida que las principales economías del mundo fueron interviniendo dotando de liquidez a los mercados, los tipos de interés se fueron reduciendo favoreciendo la recuperación de los indices bursátiles y de deuda en el transcurso del 2009 y 2010. En cuanto a la economía real a nivel mundial, el impacto positivo sobre ella de las medidas tomadas por los gobiernos aún no termina de consolidarse. Con respecto a la República Argentina, los mercados bursátiles durante 2008 mostraron bajas pronunciadas en los precios de los títulos públicos y privados, así como también un alza de las tasas de interés, del riesgo país y de los tipos de cambio. Durante el año 2009 y en lo que ha transcurrido de 2010, los mismos fueron recuperando significativamente su valor en especial los instrumentos emitidos por el Gobierno Nacional, con el consecuente impacto en la valuación de las tenencias de activos financieros a valor de mercado en cartera de Banco Hipotecario. En cuanto a la cotización de la acción de Banco Hipotecario, que en semestres anteriores había perdido su valor producto de la situación de los mercados en general, se ha revalorizado significativamente en los últimos meses, reforzando nuestra estimación que la desvalorización en la cotización de la acción del Banco Hipotecario, comentada al cierre del ejercicio fiscal 2009, era de naturaleza temporaria.

31

TYRUS S.A. Notas a los estados contables especiales (Continuación) NOTA 8:

(Continuación) La Gerencia de la Sociedad se encuentra en un proceso de evaluación y monitoreo permanente de los efectos derivados de las situaciones mencionadas en la propia Sociedad con el objeto de adoptar en tiempo real las medidas necesarias para amortiguar los efectos de esta coyuntura en pos de la protección del patrimonio de la Sociedad.

NOTA 9:

RESTRICCIÓN SOBRE DISTRIBUCIÓN DE UTILIDADES De acuerdo a lo dispuesto por el Artículo 93 de la Ley de Sociedades Comerciales N° 16.060 de la República Oriental del Uruguay, la Sociedad debe destinar no menos del 5% de las utilidades netas de cada ejercicio económico a la formación de una reserva legal hasta alcanzar el 20% del capital Integrado. De acuerdo a lo establecido por el Artículo 98 de la referida ley, la Sociedad no podrá distribuir utilidades netas hasta cubrir las pérdidas de ejercicios anteriores.

NOTA 10:

HECHOS POSTERIORES La Sociedad y sus subsidiarias, no tienen conocimiento de otros hechos posteriores significativos al cierre, que deban ser expuestos en nota a los estados contables.

32

TYRUS S.A. Participaciones en otras sociedades Balance General Especial al 31 de marzo de 2010 y 30 de junio de 2009

Anexo C

Emisor y características de los valores Inversiones no corrientes

Clase

IRSA International LLC

V.N.

Cantidad

Valor registrado al 31.03.10 en pesos argentino

Valor registrado al 30.06.09 en pesos argentinos

Información sobre el ente emisor Último estado contable Capital social (valor nominal) Resultado del período

Patrimonio neto

Porcentaje de participación sobre el capital social

Actividad principal

Fecha

31/03/2010

75.000(1)

(114.253) (1) (4)

3.087.742 (1) (4)

100%

1

75.000

40.732.389

38.522.315

Participación en otras sociedades

Liveck S.A.

Al portador Llave Positiva

1

41.996.394

7.887.199 16.335

4.906.787 16.161

Inversiones inmobiliarias

31/03/2010

83.992.787(3)

(1.430.798) (2)

15.774.397 (2)

50%

Banco Hipotecario S.A.

Acciones Mayor valor Llave Negativa

10

75.000.000

146.849.727

48.266.386

Bancaria

31/03/2010

1.500.000.000(2)

(1.434.320) (2) (5)

2.800.759.000 (2) (5)

5%

867.463 (5.564.986)

414.624 (2.130.096)

65.036.355

-

Inversora

31/03/2010

14.450.000(1)

12.021.444 (1)

26.471.444 (1)

64,01%

78.902 (35.309)

-

Administradora

31/03/2010

400.000(3)

(1.423) (1)

19.135 (1)

100%

255.868.075

-

Real Estate Investment Group L.P.

Cuotas partes

Jiwin S.A.

Al portador Llave Negativa

Total de inversiones no corrientes al 31.03.10 Total de inversiones no corrientes al 30.06.09

1

400.000

89.996.177

(1) (2) (3) (4)

Cifras expresadas en dólares estadounidenses. Cifras expresadas en pesos argentinos. Cifras expresadas en pesos uruguayos. Los montos corresponden a IRSA International LLC preparados con principios generalmente aceptados en Estados Unidos. A los efectos de la valuación de la inversión en la Sociedad se han considerado los ajustes necesarios para adecuar los estados contables a las normas contables argentinas. (5) Los montos corresponden a los estados contables de Banco Hipotecario S.A. preparados de acuerdo con las normas del Banco Central de la República Argentina. A los efectos de la valuación de la inversión en la Sociedad se han considerado los ajustes necesarios para adecuar los estados contables a normas contables profesionales.

33

TYRUS S.A. Activos y Pasivos en moneda extranjera Balance General Especial al 31 de marzo de 2010 y 30 de junio de 2009 (Cifras expresadas en pesos argentinos)

Anexo G Conceptos

Tipo

Monto de la moneda

Cambio

Total

Total

extranjera

vigente

al 31.03.10

al 30.06.09

Activo Activo Corriente Caja y Bancos Banco CitiBank cta. cte.

U$S

885.554

3,838

3.398.755

5.053.586

Crédito con sociedades relacionadas

U$S

24.584.008

3,838

94.353.422

Gastos a recuperar

U$S

46.291

3,838

177.665

17.838

Anticipos ICOSA

U$S

366

3,838

1.405

2.241

Adelanto de Gastos

U$S

295

3,838

1.132

330

97.932.379

5.073.995 38.522.315

Otros Créditos

Total del Activo Corriente

U$S

25.516.514

-

Activo no Corriente IRSA International LLC

U$S

10.612.921

3,838

40.732.389

Real Estate Investment Group

U$S

16.945.377

3,838

65.036.355

-

Liveck S.A

U$S

2.059.284

3,838

7.903.534

4.922.948

Jiwin S.A.

U$S

11.358

3,838

Total del Activo no Corriente

U$S

43.593

-

29.628.940

113.715.871

43.445.263

Total del Activo al 31.03.10

U$S

55.145.454

211.648.250

-

Total del Activo al 30.06.09

U$S

12.778.314

-

48.519.258

Pasivo Pasivo Corriente Cuentas a pagar: Proveedores

U$S

469

3,838

1.802

11.264

Deudas con Sociedades Relacionadas

U$S

7.899

3,838

30.315

108.284

Provisión de Gastos

U$S

24.169

3,838

92.760

7.594

U$S

366

3,838

1.405

440

Cargas fiscales Otros pasivos Latin American Capital Partners

U$S

3.103.410

3,838

11.910.889

-

Deudas con Sociedades Relacionadas

U$S

1.288.846

3,838

4.946.591

28.660.027

U$S

4.425.159

16.983.762

28.787.609

11.520.479

-

Total del Pasivo Corriente Pasivo no Corriente Otros pasivos Deudas con Sociedades Relacionadas

3.001.688

Total del Pasivo no Corriente

3,838

3.001.688

11.520.479

-

Total del Pasivo al 31.03.10

U$S

7.426.847

28.504.241

-

Total del Pasivo al 30.06.09

U$S

7.581.672

-

28.787.609

U$S= Dólares estadounidenses $uy= Pesos uruguayo (1) Tipo de cambio vendedor Banco Nación Argentina vigente al 31 de marzo de 2010.

34

TYRUS S.A. Información requerida por el artículo 64 inc. b) de la Ley 19.550 Balances Generales Especiales al 31 de marzo de 2010 y 2009 (Cifras expresadas en pesos argentinos)

Anexo H

Rubros Honorarios Gastos de construcción Impuestos Gastos de oficina Gastos bancarios Total

Gastos de administración 31.03.10 31.03.09 267.092 58.315 54.128 1.461 1.208 71.402 38.974 50 378.929 113.701

35

TYRUS S.A. Apertura de créditos y deudas por vencimiento y según la tasa de interés que devengan al 31 de marzo de 2010 y 30 de junio de 2009 (Cifras expresadas en pesos argentinos)

Anexo I 31.03.10

30.06.09

Otros

Cuentas por

Cargas

Otros

Otros

Cuentas

Cargas

Otros

Créditos

pagar

fiscales

Pasivos

Créditos

por pagar

fiscales

Pasivos

(*)

(*)

(*)

(1)

(*)

(*)

(*)

(*)

Sin plazo establecido

-

-

-

-

-

-

-

-

Vencido

-

-

-

-

-

-

-

-

94.533.624

124.877

1.406

10.946.643

20.409

127.142

440

28.660.027

A vencer: Hasta tres meses De tres a seis meses

-

-

-

5.910.837

-

-

-

-

De seis a nueve meses

-

-

-

-

-

-

-

-

De nueve a doce meses

-

-

-

-

-

-

-

-

Más de un año

-

-

-

11.520.479

-

-

-

-

Total a vencer

94.533.624

124.877

1.406

28.377.959

20.409

127.142

440

28.660.027

Total con plazo

94.533.624

124.877

1.406

28.377.959

20.409

127.142

440

28.660.027

Total

94.533.624

124.877

1.406

28.377.959

20.409

127.142

440

28.660.027

(*) No devengan intereses. (1) Incluye $ 11.910.889 netos de intereses implícitos calculados a una tasa del 9,46% (tasa a la que se financia la compañía) y $11.520.478 que devenga una tasa de 2,28% (Libor a tres meses mas 200 puntos básico).

36

INFORME DE REVISIÓN LIMITADA Al Señor Presidente y Señores Directores de TYRUS S.A. Presente 1.

Hemos efectuado una revisión limitada de los estados contables básicos especiales de TYRUS S.A. (“la Sociedad”) al 31 de Marzo de 2010, que incluyen el estado de situación patrimonial cerrado a esa fecha, el estado de resultados, el de evolución del patrimonio neto y el de flujo de efectivo por el período especial de nueve meses iniciado el 1 de Julio de 2009 y finalizado el 31 de Marzo de 2010 y de las notas 1 a 10 y anexos C, G, H e I, que los complementan (Patrimonio Neto pesos argentinos 325.296.213.-). Además, hemos efectuado una revisión limitada del balance general consolidado especial al 31 de Marzo de 2010 y del estado de resultados, de evolución del patrimonio y de flujo de efectivo consolidados por el período especial de nueve meses iniciado el 1 de Julio de 2009 y finalizado el 31 de Marzo de 2010 de TYRUS S.A. con sus subsidiarias y las notas 1 a 11, expresados todos en pesos argentinos. La preparación y emisión de los mencionados estados contables especiales es responsabilidad de la Sociedad.

2.

Nuestras revisiones se limitaron a la aplicación de los procedimientos establecidos en los pronunciamientos Nº 5 de agosto de 1981 y Nº 15 de mayo de 2001 del Colegio de Contadores, Economistas y Administradores del Uruguay, conjuntamente con los establecidos en la Resolución Técnica N° 7 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas para revisiones limitadas de estados contables de períodos intermedios que consisten, principalmente, en la aplicación de procedimientos analíticos sobre las cifras incluidas en los estados contables y en la realización de indagaciones a personal de la Sociedad responsable de la preparación de la información incluida en los estados contables y su posterior análisis. El alcance de estas revisiones es sustancialmente inferior al de un examen de auditoría, cuyo objetivo es expresar una opinión sobre los estados contables bajo examen. Consecuentemente, no expresamos opinión sobre la situación patrimonial, los resultados de las operaciones, las variaciones en el patrimonio neto y el flujo de efectivo de la Sociedad.

3.

En base a la labor realizada, manifestamos que los estados contables especiales de TYRUS S.A. al 31 de Marzo de 2010 y sus estados contables consolidados especiales a esas fechas, detallados en el punto 1, preparados de acuerdo con normas contables vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, consideran todos los hechos y circunstancias significativos que son de nuestro conocimiento y que, en relación con los mismos, no tenemos observaciones significativas que formular.

4.

Este informe se emite al sólo efecto de su utilización en el proceso de valuación y consolidación con los estados contables de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (de la República Argentina) y no debe ser usado con otro propósito.

Montevideo, 10 de Mayo de 2010

ESTUDIO BONOMI SRL Nexia International