SITUACIÓN DE LA VALUACIÓN DE INMUEBLES EN MÉXICO Área Temática – Valoración Urbana y del Patrimonio Arquitectónico

Oscar Pérez Veyna – [email protected] Fidel Álvarez González – [email protected]

Unidad Académica de Contaduría y Administración - Universidad Autónoma de Zacatecas - México

RESUMEN A seis años de iniciado el programa de especialidad en valuación de Inmuebles, se observan los frutos y el incremento en retos; el programa que cubre el 63 por ciento de las entidades del país, con 37 unidades educativas y poco más de 1140 alumnos. El desarrollo de la especialidad en valuación de Inmuebles ha motivado un gran movimiento entre el gremio valuatorio no solo a nivel de inmuebles sino que ha derivado en exigencias de una mayor profesionalización en valuación de maquinaria y equipo, valuación agropecuaria y de empresas en marcha. Se da cuenta de lo relativamente poco hecho por dar sustento a los procedimientos valuatorios, y de la regulación de la actividad bajo un marco legal. Es resultado de la cosecha de situaciones que observan los valuadores mexicanos; presenta un horizonte en que el marco legal, la organización gremial y la necesidad de incorporar nuevas herramientas.

Palabras Clave Especialidad, Marco Legal, Procedimiento valuatorio.

1. Introducción La actividad valuatoria en México presenta actualmente signos que permiten apreciar un movimiento que alcanza un impacto en las actividades económicas, académicas y políticas del país. Es un hecho que hasta 1995 la actividad se encontraba un tanto desarticulada. Lo anterior en virtud de que hasta esa fecha solo se contaba con una organización denominada Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C. (ANIMVAC). Esta organización presentaba una estructura que facilitaba el contar con más de una delegación en algunas entidades federativas. De esta manera se contaba con 52 Institutos. Con la periodicidad marcada por los estatutos, se llevaban a cabo reuniones por lo regular en la sede de la ANIMVAC, A.C., en la Ciudad de México. No obstante la relativa operación de la organización, las actividades no resultaban en un cambio sustancial, de acuerdo con la nueva realidad económica del país. A partir del año 1996, se estima pertinente la profesionalización de la actividad. Un antecedente que permitió madurar esta idea fueron sin duda los eventos económicos hacia finales de 1994 en que el país se vio inmerso en una serie de problemas de orden macroeconómico, lo que aceleró la necesidad de esa profesionalización. En la sede de la ANIMVAC, A.C., se consideró la necesidad de iniciar una cruzada por la mejora de los procedimientos de valuación. De esta manera y por un pleno convencimiento de los miembros, se dieron los pasos para ofrecer una serie de cursos que paulatinamente dieran cauce a esa iniciativa. Fue de esta manera que se trabajó durante 4 años. Los cursos se ofrecieron bajo el nombre de Especialidad en Valuación Inmobiliaria. El respaldo de estas acciones sin embargo, no existía por alguna institución de educación superior. Luego de ese período de tiempo, se observó la necesidad de buscar el respaldo de una entidad académica, esto es, una Universidad. Desde la Universidad Autónoma de Zacatecas (U.A.Z.), se desarrolla una oferta, tomando como experiencia, la acumulada por la ANIMVAC,A.C., y se conforma un programa de especialidad en valuación de inmuebles. El programa dio inicio luego de una serie de documentos requeridos por la institución (justificación, objetivos, estudio del mercado, recursos humanos, espacio físico, aspectos económicos entre otros). Finalmente la U.A.Z., autorizó la apertura del programa en el seno de la Unidad Académica de Contaduría y Administración, con alcance para los Valuadores de la entidad Zacatecana. El diagrama muestra la estructura y secuencia de las diferentes materias que conforman el programa de Especialidad en Valuación de Inmuebles y su relación con otros posgrados en valuación.

ESPECIALIDAD EN VALUACIÓN CON ORIENTACIÓN TERMINAL EN INMUEBLES AGROPECUARIOS

M A E S T R Í A

V A L U A C I Ó N

ESPECIALIDAD EN VALUACIÓN CON ORIENTACIÓN TERMINAL EN NEGOCIOS EN MARCHA

II TÓPICOS SELECTOS INMUEBLES AGROPECUARIOS III INMUEBLES AGROPECUARIOS ii

TÓPICOS SELECTOS NEGOCIOS EN MARCHA III NEGOCIOS EN MARCHA II

INMUEBLES AGROPECUARIOS I

NEGOCIOS EN MARCHA I

INFORMÁTICA APLICADA A LA VALUACIÓN

VALUACIÓN CATASTRAL INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN INGENIERÍA ECONÓMICA LEGISLACIÓN APLICADA A LA VALUACIÓN ADMINISTRACIÓN Y MERCADOTECNIA CONTABILIDAD PROBABILIDAD Y ESTADÍSTICA CAPITALIZACIÓN Y PRODUCTIVIDAD SEMINARIO DE TITULACIÓN

VALUACIÓN DE INMUEBLES CATALOGADOS

INGLÉS INGENIERÍA DE COSTOS VALUACIÓN DE TERRENOS VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

ESPECIALIDAD EN VALUACIÓN CON ORIENTACIÓN TERMINAL EN INMUEBLES

ADMINISTRACIÓN Y MERCADOTECNIA II LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓN EN LA VALUACIÓN

MAQUINARIA Y EQUIPO I

MAQUINARIA Y EQUIPO II MAQUINARIA Y EQUIPO III TÓPICOS SELECTOS

ESPECIALIDAD EN VALUACIÓN CON ORIENTACIÓN TERMINAL EN MAQUINARIA Y EQUIPO

2. Desarrollo Desde la apertura del programa en la sede, se conocía de la inquietud de valuadores de otras entidades por tomar la especialidad. Fue una primera experiencia para la U.A.Z., en la que los profesores participantes y la coordinación misma, fueron rebasados. A partir de la inscripción foránea, para los valuadores del estado de Tamaulipas, el fenómeno dio visos de generalización, esto es, de ser demandado por otras entidades del país. Con una rapidez no prevista, la inscripción creció de manera exponencial (Fig. No.1). De esta forma actualmente la Especialidad en Valuación de Inmuebles cuenta con una inscripción de 1,140, que proviene de 20 entidades federativas. Se cuenta con 374 titulados. Las opciones de titulación se ampliaron a dos: Tesina y Examen de revisión general de Conocimientos. El 42 por ciento se ha titulado por tesina y el 58 por ciento por examen de revisión general de conocimientos.

Num.Alumnos

Fig. No.1. Tendencia inscripción: Especialidad en Val. de Inmuebles

300 250 200 150 100 50 0 96

97

98

Inscripción total

99 Hombres

0

1

2

Mujeres

Paralelamente al éxito académico y profesional que significó esta cruzada por la educación y profesionalización de la valuación en México, fueron brotando otras necesidades, como la atención a la demanda de capacitación y profesionalización de la Valuación de Maquinaria, Valuación de Inmuebles Agropecuarios, y Valuación de Empresas en Marcha. A la fecha, se ha dado atención parcial a la demanda de especialidad en Valuación Agropecuaria y Valuación en Maquinaria y Equipo. Es momento en que la especialidad en Valuación en Maquinaria y Equipo, tiene una inscripción de 43 con 5 titulados. La especialidad en valuación Agropecuaria, con 59 inscritos, 4 titulados. La especialidad en Valuación de Empresas en marcha, no ha sido iniciada, no obstante que el mercado existe. En este momento se encuentra en proceso de revisión final de los contenidos de los programas de asignatura, se pretende iniciar en el próximo mes de septiembre. Se ha iniciado en el presente año con un nivel más, la Maestría en Valuación. Se ofrece en tres sedes, y cuenta con una inscripción de 45 alumnos(as). Un reto de esta magnitud no hubiese sido posible sin el respaldo de la institución (U.A.Z.) y la planta de profesores investigadores que desde diversas disciplinas se fueron incorporando paulatinamente y adaptando sus cátedras al particular mercado de valuadores. Personas con promedio de edad de 23 años hasta aquellos que superan las ocho décadas, son nuestro mercado con algunos casos de valuadores que, con 40 años fuera de las aulas y diciéndose conocedores de la valuación asumían que no habría mucho que aprender. Así mismo, se encontró resistencia en un bajo porcentaje de valuadores que por ningún motivo aceptaron que era tiempo de regresar al aula y retomar los nuevos elementos de profesionalización de esta noble actividad profesional.

2.1. Las instituciones de Educación Superior y la Valuación

En México, ejercen la valuación desde Corredores Públicos que por lo regular tiene conocimiento del mercado de manera empírica, la experiencia es su principal activo, hasta Valuadores que de manera aislada habían tomado por iniciativa personal, su capacitación y que ante una falta de marco regulatorio de la actividad, prácticamente cualquier persona hasta hace poco tiempo, estaba en posibilidades de ocuparse en esta actividad. Ante este margen de acción, es que algunas Universidades del país tomaron la iniciativa al tiempo que la U.A.Z., para atender el importante segmento del mercado que significaban los Valuadores. La emisión de nuevas circulares (1462) dio pié a la modificación de que es aún, sujeta esta actividad. Una implicación de ello, fue la exigencia de cédula profesional para poder asumir la responsabilidad de un avalúo. Esta situación actualmente se está modificando; como es natural, una medida radical, probablemente complicaría más que ayudar a solucionar el problema de la regulación de los valuadores. En México la institución autorizada para emitir una cédula profesional es la Secretaría de Educación Pública (SEP). De esta manera, el círculo se empieza a cerrar y poco a poco se va logrando que valuadores con Cédula Profesional, sean los que asuman la responsabilidad de hacer avalúos. Instituciones que ofrecen la Especialidad/ Maestrìa/ Doctorado en Valuación Universidad Autónoma de Aguascalientes Universidad Autónoma de Nuevo león Benemérita Universidad Autónoma de Puebla Universidad Autónoma de Baja California Universidad de Guadalajara Universidad Veracruzana Universidad Autónoma Agraria Antonio Narro Universidad del Valle de Atemajac Universidad Autónoma de Ciudad Juárez Universidad Autónoma de Tamaulipas Universidad Nacional Autónoma de México Universidad Autónoma del Estado de México Universidad Autónoma de Querétaro Universidad Autónoma de Colima Universidad Autónoma de Zacatecas

Maestría en Valuación Maestría en valuación Maestría y Doctorado en Valuación Especialidad y Maestría en Valuación Especialidad en Valuación Especialidad en Valuación Maestría en Valuación Agropecuaria Especialidad y Maestría en Valuación Especialidades en Valuación de Inmuebles Maestría en Valuación Especialidades en Valuación de Inmuebles Especialidades en Valuación de Inmuebles Maestría en Valuación Maestría en Valuación Especialidades en Valuación de Inmuebles Especialidad en Valuación de Maquinaria Especialidad en Valuación Agropecuaria Maestría en Valuación

La UAZ ha vigilado que su oferta educativa sea de vanguardia mundial, la vinculación con organismos que cuentan con experiencia y reconocimiento internacional en la enseñanza de la valuación es de vital importancia, en 1998 se firma convenio de colaboración para impartir la Especialidad de

Maquinaria y Equipo, con la American Society of Appraisers; en el 2000 para impartir la especialidad en Valuación de Inmuebles Agropecuarios con la American Farm Managers and Rural Appraisers. Esta misma estrategia habrá de seguir con la finalidad de, reforzar nuestros cuadros académicos para enfrentar con éxito los programas por iniciar y la definición de líneas de investigación que permitan estructurar la actividad en la Valuación

3. Marco legal de la Valuación Como consecuencia de la experiencia lograda al recorrer el país con este proyecto académico de fuerte vinculación con el gremio valuatorio, surgió una discusión sobre los aspectos legales de la actividad. Es el caso, que no obstante la existencia de circulares emitidas por las instituciones bancarias, de la existencia de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN), de la reglamentación propia de la ANIMVAC, A.C., existe aún un vacío importante. La ausencia de la ley del valuador. Esta ha sido cubierta parcialmente por algunas entidades que por iniciativa de los valuadores se han hecho llegar documentos propositivos para definir el marco legal de esta actividad. Sin embargo, es un hecho que esta labor presenta aún serias deficiencias en la gran mayoría de los estados. No obstante, este movimiento de la Valuación, ha derivado en reuniones con autoridades de la Secretaría de Economía, Secretaría de la Contraloría y Desarrollo Administrativo y, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) que han permitido un acercamiento y un mejor conocimiento de nuestra actividad. Lo anterior ha rendido frutos, a corto plazo con las siguientes acciones: •

Proyecto de ley de valuación mercantil;

•

Propuesta y aceptación por parte de la SHCP, del artículo 4º del Código Fiscal de la Federación;

•

Presentación por parte de la ANIMVAC (hoy FECSIVAL: Federación de Colegios, Sociedades e Institutos de Valuación) del primer proyecto de Normas Mexicanas de Valuación que integra conceptos de calidad y mejora continua en el proceso valuatorio.

4. Evolución organizacional La primera organización del gremio valuatorio fue el Instituto Mexicano de Valuación (con sede en el Distrito Federal) en el año de 1958, en 1959 surge la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, posteriormente nacen las siguientes organizaciones con presencia principalmente en la capital del país:

•

Sociedad de Arquitectos Valuadores

•

Sociedad de Ingenieros Civiles

•

Instituto de Valuación de Ingenieros Arquitectos

•

Sociedad de Ingenieros Mecánicos Valuadores

•

Instituto de Valuación de Inmuebles Agropecuarios

•

Sociedad de Valuadores de la Judicatura

•

Sociedad de Ingenieros Municipales Valuadores

•

Asociación Mexicana de Valuadores de Empresas

Hoy se hacen esfuerzos para incorporar al mayor número de estas organizaciones a la FECSIVAL. La ausencia de una organización que permitiese un reordenamiento de la actividad valuatoria, con el tiempo, ha hecho que la fusión o integración a la FECSIVAL, no sea un aspecto fácil de lograr, sobre todo cuando cada organización fue ubicando su mercado y su nivel de competencia, sin ninguna visión integradora. Hoy es una tarea importante, la unificación de criterios dentro del gremio valuatorio. Se trata de criterios en todo sentido, desde aranceles, homologación, hasta calidad y marco legal.

5. La nueva perspectiva de la Valuación Hasta ahora la experiencia ha sido muy rica, se tienen egresados que con satisfacción hablan de su paso por la Especialidad en la U.A.Z., pero se tienen con frecuencia, exigencias de atención a más y más sedes. Con base a la demanda continua que la UAZ recibe, para atender grupos que requieren capacitación, en diferentes partes del país y fuera de nuestra frontera, se plantea la necesidad de recurrir a las ventajas que ofrece la incorporación de elementos de videoconferencia, internet, la computadora, para dejar atrás el fax, el teléfono y el desplazamiento físico de los profesores por la geografía del país, para ahora enviar la señal a cierta hora y con la certeza de que se recibe el tiempo y forma en las sedes que así lo deseen.

Todo el sentido de esta nueva perspectiva, tiene como elementos de base, una mayor cobertura y un abatimiento en los costos de la educación en Valuación, razón por la que en este momento, se están rediseñando los planes de estudio del total del mapa curricular, actualizando contenidos y revisando una mayor interacción así como plantear claramente el desarrollo de actividades de investigación, en los niveles de Maestría y Doctorado. Seis años de experiencia nacional, nos dan la posibilidad de articular opciones en tres niveles de educación y de lograr la permanencia de nuestra oferta educativa ante cada vez más y más alumnos deseosos de integrarse con propuesta a esta actividad profesional.

6. La investigación en Valuación A la fecha, la experiencia en la investigación ha sido rica en propuestas, se ha logrado conformar un mapa de la valuación, a partir de los resultados obtenidos en el Seminario de Investigación que constituye la materia con que se cierra la formación del Especialista en Valuación. Sin duda, la materia ha significado una experiencia novedosa para los valuadores, en virtud de que permite un acercamiento a las realidades de la actividad de investigación en nuestro país, así como la introducción a los métodos y procedimientos de la investigación en Valuación. Como parte del Seminario, los alumnos desarrollan una actividad que consiste en generar una lluvia de ideas en la que convergen personas de experiencia con los valuadores nóveles, que recién se integran al gremio. De esta forma es que se ha configurado un esquema que eventualmente deberá derivar en la definición de líneas de investigación en Valuación. Lo anterior no es posible si no se cuenta con un esquema que permita organizar, sistematizar los problemas tanto de método como de práctica en la valuación.

Parece difícil concebir que la Valuación en México se practica, aún con deficiencias. Pero éstas no eran vistas pues no se contaba con el filtro de una Institución de Educación Superior, y por tanto, se transferían los conocimientos entre valuadores, solo por la práctica que cada uno desarrollaba. La transferencia de experiencias es muy frecuente aún, solo entre familiares (padres a hijos). La especialidad ha permitido abrir los esquemas y mediante la lluvia de ideas, se da una interacción que luego se filtra y deriva en los grandes problemas de la valuación. Es así que se observan en el panorama al menos cuatro líneas a desarrollar: Métodos y Técnicas de Valuación en Inmuebles, Ética y Marco Legal de la Valuación, Métodos Estadísticos Aplicados a la valuación, Cultura de Calidad en la Valuación.

La primera de ellas es sin duda la que se ha visto más rica en propuestas por los Valuadores, se sugiere el Diseño de Procedimientos para la Valuación de Terrenos con Frente a Zona Marítima; Valuación de Inmuebles Confiscados por la Procuraduría general de la República; Valuación de Inmuebles Vandalizados, Métodos y Técnicas de Homologación, Estimación de Valores de Calle, Estimación de Tasas de Capitalización en inmuebles para venta y renta, Valuación Catastral y el Municipio, Valuación de Inmuebles Catalogados, Valuación de Terrenos y Construcciones Afectadas por Fallas Geológicas; Valuación de Terrenos en Zonas de Transición; Aplicaciones de Modelos Estadísticos para Estimar Valores de Rentas en Locales Comerciales; la lista de sugerencias para desarrollar, es significativamente mayor.

Sin embargo, las restantes líneas de investigación se encuentran prácticamente a nivel de título, sin contar a pesar del éxito del programa de Especialidad, con proyectos o problemas concretos por atender. En buena medida, lo anterior se debe a que los alumnos, no tienen un entrenamiento tal que los invita a continuar por el trabajo profesional y complementar con tareas de investigación en conjunto con la Universidad. Otro elemento es que los docentes, solo desempeñan esa actividad, la docencia, y no tienen derivación de tiempo para involucrarse en la investigación. En consecuencia, parece necesario repensar el tiempo de los docentes y tratar de identificar con sus habilidades e interés profesional, alguna de las líneas y explorar el desarrollo de proyectos específicos. De no hacerlo, se corre una suerte ya conocida, la importación de materiales desde las organizaciones homólogas en Estados Unidos principalmente, sin contar con un glosario de términos propios sino adaptados o traducidos textualmente, que con frecuencia son de un gran desconocimiento por los valuadores; otro problema es que en esa importación directa, sin procesamiento, se corre el riesgo de incurrir en cálculos que pueden no ser consistentes con la economía o los procesos devaluatorios o la paridad peso- dólar de un país(el exportador) y el otro (el importador). Una posición acrítica puede derivar en acciones o avalúos poco adecuados, a pesar de la experiencia y el mejor deseo del valuador por arrojar objetivamente un valor sobre el bien valuado.

Un hecho importante en el estado de cosas, es que las instituciones bancarias en México han sido determinantes en éste. Aún cuando los valuadores experimentados sin duda, han hecho propuestas para mejorar la presencia y justificación de la actividad en la sociedad, las instituciones bancarias no han sido lo suficientemente flexibles para dar entrada a esas propuestas. De esta manera un reto más lo constituye generar una nueva cultura de la valuación, previo convencimiento de las Instituciones bancarias para que ello ocurra. Es claro, que un cambio en este sentido, no resulta sencillo, pues el contexto de la Valuación en México es diferente a otros países donde los bancos son instituciones que requieren del valuador externo, cada día condicionan menos su accionar; sin embargo habría que revisar “de origen”, si su participación converja en un papel de “juez y parte”. Comparar con la reglamentación, en particular de España, sería interesante y seguramente muy ilustrativo a la vez que contrastante.

7. Retos y oportunidades La Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana (antes ANIMVAC) y las propias Universidades que imparten los programas de valuación, tienen el reto de demostrar a los usuarios de un avalúo y al gobierno mexicano; que las condiciones actuales como se valúa en México han dado un giro vertiginoso en los últimos años; se cuenta con la oportunidad a corto plazo de posicionarse como las entidades que deben ser las instancias de consulta por la autoridad, para decidir la reglamentación en esta disciplina. Por ello se han trazado cuatro grandes líneas de acción para los próximos 3 años. 1ª línea: Modificar el artículo 4º del Código Fiscal de la Federación 2ª línea: Hacer realidad el proyecto de Ley de Valuación Mercantil 3ª línea: Que se apruebe el proyecto de la Norma Mexicana de Valuación 4ª línea: Que la cédula profesional de posgrado en valuación, sea el documento más importante para permitir a las personas físicas la actividad valuatoria en nuestro país. Todas estas acciones tienen una orientación central, el lograr la “independencia del valuador profesional”; es decir, eliminar el intermediarismo que hoy se requiere para poder certificar un avalúo, y este cuente con el reconocimiento legal.

8. Conclusiones Las universidades del país, en particular, la experiencia y aportación académica de la Universidad Autónoma de Zacatecas, en coordinación y colaboración con la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana, han revolucionado el concepto que de la valuación en México se tenía; están transformando las condiciones que la regulan y están modificando la legislación al respecto. Hoy el valuador está en proceso de dejar de ser un “perito valuador”, que existe, solamente si el cliente, apoyado por la legislación actual, lo autoriza; para entrar a la era del “valuador profesional” que cuenta con una cédula profesional expedida por la única autoridad gubernamental responsable de autorizar el ejercicio de una profesión (SEP).

La sociedad mexicana podrá estar con la certidumbre de que el servicio de valuación, ahora está en manos de verdaderos profesionales con capacidad, apartado de la mediocridad y el empirismo.

Bibliografía

ÁLVAREZ, Fidel. (2000): Plan de estudios polivalente. Unidad Académica de Contaduría y Administración. Especialidad en Valuación de Inmuebles, U.A.Z., México. BANAMEX (2000). Manual de Valuación bancaria. Dirección de Administración de Garantías Hipotecarias, México. BÁRCENAS, A.E. (1990): Aspectos Jurídicos sobre la valuación de Inmuebles. XXIX Convención Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, Monterrey, N.L., México. Comisión Nacional Bancaria y de Valores (2000). Circular 1462, México. DOBNER Eberl, HORST Karl (1983): La valuación de los Predios urbanos. Editorial Concepto, México. DOBNER Eberl, HORST Karl (1987): Sistemas catastrales. Instituto de Geoinformática, A.C., México. INAP (1985): Administración y Reglamentación del Desarrollo Urbano Municipal. Guía Técnica No.8, Instituto nacional de Administración Pública- centro de estudios de Administración Municipal- México. TORRES, C.J.E. (1995): Impuestos y valuación, nuestra responsabilidad. XXXI Convención Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, Querétaro, México.