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4. ANÁLISIS Y ESTRATEGIAS DE FINANCIAMIENTO  El objetivo de este capítulo es realizar un pre análisis financiero del proyecto, en el que se  analizó y determinó parámetros importantes como son costos indirectos, costo total del  proyecto, estructura de financiamiento (capital a invertir, ingresos por preventas, capital  a financiar, formas de financiarlo), precio de venta por m2, y finalmente rentabilidad del  proyecto.   De igual forma como se verá más adelante en el análisis de la rentabilidad del proyecto,  se  variaron  también  ciertas  características  de  las  casas  en  base  al  estudio  de  mercado  realizado  y  con  el  objetivo  de  buscar  la  mejor  rentabilidad  posible  sin  que  en  esta  búsqueda los parámetros variados se salgan del target (grupo objetivo) de mercado hacia  el cual está enfocado en proyecto, es decir, esta enfocado hacia personas de sector socio  económico media‐alto.  

4.1.

COSTOS INDIRECTOS 

Los  costos  indirectos  de  un  proyecto  inmobiliario  se  refieren  a  los  costos  que  no  están  incluidos en los costos directos (materiales, mano de obra, equipos, etc.) y que no están  asociados  directamente  con  la  construcción  de  la  obra,  pero  que  necesariamente  intervienen para que el proceso de construcción sea ejecutado correctamente. Est 

os, 

comprenden gastos de administración, oficina central, dirección técnica, imprevistos, etc.,  y normalmente pueden ser expresados como un porcentaje del costo directo o del precio  de  ventas.  De  esta  forma,  los  costos  indirectos  que  necesariamente  se  incurrirán  en  la  obra son: 

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•

Costo de la compra del terreno. 

•

Planificación.  

•

Impuestos Municipales. 

•

Dirección de construcción. 

•

Gerencia del proyecto.  

•

Ventas. 

Ahora dependiendo del capital con el que cuente la empresa constructora para cubrir el  proyecto,  se  puede  tomar  en  cuenta  otros  costos  indirectos  asociados.  Estos  costos  indirectos  adicionales,  responden  a  la  necesidad  de  obtener  financiamiento  del  capital  requerido, el cual sin importar si se lo obtiene con la banca privada o con inversionistas,  generará gastos que cubrir, llamados costos financieros. Asimismo, en el caso de que el  financiamiento se obtenga a través de inversionistas privados, es posible que se requiera  de  la  formación  de  una  fideicomiso  inmobiliario,  el  cual  también  representa  gastos  adicionales. De manera complementaria, al ser un proyecto propio de la constructora no  habría fiscalización, pero es posible que ésta sea un requisito del financiamiento o de la  fiduciaria, por lo que se agregarán los costos indirectos de fiscalización.   Tomando  esto  en  cuenta,  se  han  agregado  a  los  costos  indirectos  los  costos  de  financiamiento,  de  una  fiducia,  y  de  fiscalización,  los  cuales  al  representar  un  impacto  significativo  en  la  utilidad  del  proyecto  deberán  ser analizados  en  el ejercicio  financiero  mostrado más adelante.  Para  calcular  el  porcentaje  de  cada  costo  indirecto,  comúnmente  se  suman  todos  los  gastos  de  una  actividad  específica  y  se  divide  para  los  costos  directos  del  proyecto.  Por 

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ejemplo, para los impuestos municipales, se suman los costos de aprobación de planos,  seguros,  licencia  de  construcción,  garantías,  impuesto  predial,  propiedad  horizontal,  o  cualquier otro gasto relacionado, y se divide para el costo directo del proyecto.   Para  este  caso,  se  utilizó  los  porcentajes  conocidos  en  base  a  la  experiencia  de  la  constructora VAYEZ, y valores típicos conocidos, de esta manera se tiene que:  •

Planificación, corresponden al costo que se incurre en realizar los diseños técnicos  necesarios para llevar a cabo el proyecto.   4.5% de los costos directos + IVA.   

•

Impuestos  municipales,  son  los  gastos  que  se  deben  incurrir  frente  al  municipio  para que la obra pueda ser construida. Así, estos gastos incluyen la aprobación de  planos, licencias de construcción, seguros, valores por propiedad horizontal, o el  impuesto predial.   Debido a que su valor varía dependiendo del tipo de proyecto, su valor se lo toma  como de aproximadamente $ 20,000.00.   

•

Dirección  de  construcción,  se  refiere  a  las  actividades  técnicas  de  construcción  (jefe  de  proyecto  o  de  frente,  residentes,  bodegueros,  etc.)  y  también  a  las  actividades  de  apoyo  a  la  administración  del  proyecto  (secretarias,  mensajeros,  personal  de  ejecución  de  trámites,  etc.).  Su  costo  incluye  procesos  administrativos, servicios generales, papelería, salarios de ingenieros, contadores,  pasajes o viáticos, etc.   10% de los costos directos + IVA. 

115

  •

Fiscalización, es el valor que se paga a un tercero para que este verifique que el  proyecto  se  ejecute  según  a  los  diseños  técnicos  planificados,  especificaciones  técnicas,  programas  de  trabajo,  recomendación  de  los  diseñadores  y  normas  técnicas aplicables. De manera general, la fiscalización se lleva a cabo cuando los  dueños  del  proyecto  no  estarán  a  cargo  de  la  construcción,  intentando  así  asegurar  que  los  trabajos  de  construcción  realizados  por  un  tercero    sean  de  buena  calidad,  y  en  caso  de  requerirse,  se  den  soluciones  técnicas  a  problemas  que  puedan  surgir  durante  la  construcción.  Para  este  caso  especifico,  la  contratación  de  un  fiscalizador  puede  ser  necesaria  en  caso  de  que  el  financiamiento requiera de inversores y estos soliciten la fiscalización de la obra.   Típicamente,  el  sistema  fiduciario  requiere  de  un  fiscalizador,  por  la  misma  naturaleza de la fiducia, al ser un ente mandatario de varias personas o entidades  que buscan alguien neutral para el manejo del proyecto.  1.3%  de los costos directos + IVA.   

•

Gerencia  de  proyecto,  está  relacionada  con  la  representación  del  proyecto  ante  terceros  e  incluye  los  costos  de  los  procesos  requeridos  para  asegurarse  que  los  diferentes elementos del proyecto estén coordinados correctamente,  es decir, el  manejo financiero y económico, negociaciones, contratos, pagos, cobros, firma de  escrituras,  flujos  de  caja,  endeudamiento,  trámites,  aspectos  impositivos,  representación legal del proyecto, entre otros.  3.0% del precio de venta + IVA. 

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  •

Ventas,  es  el  valor  gastado  en  el  corretaje,  es  decir,  las  comisiones  dadas  a  las  personas  encargadas  de  la  venta  de  las  casas.  En  la  Constructora  Vayez,  este  personal no es fijo, sino que es contratado exclusivamente para esta función  3.0% del precio de venta + IVA.   

•

Costos  fiduciarios,  forman  parte  de  los  costos  indirectos  cuando  en  el  desarrollo  de  un  proyecto  inmobiliario  existen  2  o  más  partes  involucradas  ajenas  una  de  otra  quienes  celebran  un  contrato  de  fideicomiso  inmobiliario  para  construir  el  inmueble, por así convenir a sus intereses.   De  manera  general  en  un  proyecto  inmobiliario,  el  fiduciario  (persona  física  o  jurídica,  representante  legal  de  un  fideicomiso  inmobiliario)  administra  el  patrimonio  entregado  por  los  fideicomitentes  (personas  naturales  o  jurídicas  involucradas en el desarrollo del proyecto), con el objetivo de que este administre  el  proyecto  inmobiliario,  vele  por  los  intereses  de  cada  una  de  las  partes,  y  al  finalizar el proyecto transfiera los bienes inmuebles o beneficios económicos a los  fideicomitentes según lo estipulado en el contrato.   De esta forma y como caso general, el promotor quien tiene la idea del negocio y  busca impulsar el desarrollo del proyecto inmobiliario puede necesitar de terceros  para formar un equipo completo capaz de llevar a cabo el proyecto inmobiliario.  Es posible que el promotor no posea y por tanto requiera el terreno en donde se  levantará el proyecto, las capacidades técnicas, administrativas y el financiamiento  para  construir  el  proyecto.  Así,  reunidos  los  componentes  para  empezar  el 

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proyecto, las partes involucradas se ponen de acuerdo respecto a los beneficios y  obligaciones  de  cada  una  y    transfieren  la  titularidad  de  los  bienes  inmuebles  (terreno), y los dineros necesarios oportunamente entregados (por inversionistas  o instituciones bancarias, quienes pueden o no participar del fideicomiso) para la  construcción del proyecto, al fideicomiso inmobiliario. Esto se lo hace mediante un  contrato  en  el  cual  “se  deben  establecer  todas  y  cada  una  de  las  condiciones  relativas  a  la  construcción,  administración,  forma  en  que  participarán  los  inversores en el fideicomiso, derechos y obligaciones del fiduciario, destino de los  bienes obtenidos una vez cumplido su objeto, plazos de ejecución, etc.” (Narváez,  párr. 16). El fiduciario, quien deberá “actuar con la diligencia de un buen hombre  de negocios” (Jaimez, párr. 9), contratará al personal o empresa encargada de la  parte técnica del proyecto (quien o quienes pueden ser parte de los beneficiarios  del  objeto  del  fideicomiso),  y  tendrá  facultades  de  llevar  a  cabo  todas  las  actividades  propias  de  la  construcción,  realizando  las  gestiones  administrativas  (manejar el dinero, pagar las cuentas, etc.) y legales ligadas con el desarrollo del  proyecto  inmobiliario,  con  el  objetivo  de  que  cada  parte  involucrada  pueda  protegerse  una  de  otra  y  en  caso  de  problemas  económicos  u  otros  problemas,  ésta  sea  quien  tome  las  decisiones  importantes  del  proyecto  en  base  a  las  instrucciones  establecidas  en  el  contrato,  buscando  siempre  el  beneficio  de  las  partes  involucradas.  Por  último,  cuando  se  termine  la  obra  se  reparten  los  beneficios  a  los  fideicomitentes  de  acuerdo  con  los  porcentajes  de  participación  de cada uno y a de acuerdo a lo acordado. Terminado el proyecto inmobiliario, el  fideicomiso que se formo con este propósito se disuelve.  

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Para  el  caso  especifico  del  Conjunto  Residencial  Vayez‐Einstein,  el  promotor  (VAYEZ  Constructora),  quien  formará  parte  de  los  inversionistas,  es  a  su  vez  el  constructor, y el dueño del terreno, requiere de inversionistas que aporten con el  capital  faltante  necesario  para  financiar  el  proyecto.  Por  lo  tanto,  al  formar  el  fideicomiso inmobiliario, el fiduciario (persona idónea para manejar el proyecto) al  terminar  el  proyecto  devolverá  el  capital  invertido  a  los  inversionistas  con  su  correspondiente interés y el remanente de utilidades será de VAYEZ constructora.   2.8% del precio de venta + IVA.    •

Publicidad, son los costos destinados en difundir el proyecto en el mercado. Esta  forma  destinada  a  informar  a  posibles  compradores  de  las  casas  del  Conjunto  Residencial  Vayez‐Einstein,  se  enfocará  en  cuñas  publicitarias  de  revistas,  panfletos, letreros, anuncios, y otros medios.  1.5% del precio de venta + IVA.   

•

Costos financieros, se refieren a los costos asociados con el financiamiento, por lo  que son las retribuciones que se deben pagar a inversionistas o banca privada por  la  necesidad  de  contar  con  el  dinero  necesario  en  el  tiempo  adecuado  que  permitan la construcción del proyecto. En este caso, y como se verá más adelante  (Tabla 4.3), el financiamiento se lo realizará mediante inversionistas a quienes se  ofrece el 10,5% de interés. A este costos se multiplica por un factor de 0,5 debido  a que se estima se necesitará financiar solamente la mitad del valor de los costos  directos. El financiamiento se requerirá por al menos 2 años, y se utiliza un factor 

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divisor  de  1.5  para  estimar  que  el  financiamiento  requerido  se  necesita  desembolsarse en forma periódica y no en un solo desembolso.  (10,5% del costo directo + IVA) * 50% * 2 años /1,5  De esta manera los costos indirectos del proyecto son: 

TABLA 4.1. COSTOS INDIRECTOS.  COSTOS ADICIONALES  Detalle  Costo  Terreno     $     340.200,00  Planificación   $       43.552,78  Impuestos  municipales   $       20.000,00  Dirección de  construcción   $       96.783,95  Fiscalización   $       12.581,91  Gerencia de  proyecto   $       59.454,98  Ventas   $       59.454,98  Fiducia    $       55.491,32  Publicidad   $       29.727,49 

Descripción  $ 135 / m2  4,5% de C. Directos + IVA  

  

‐  10% de C. Directos + IVA   1,3% de C. Directos + IVA  

3,0% de P. Venta + IVA   3,0% de P. Venta + IVA   2,8% de P. Venta + IVA + Otros  1,5% de P. Venta + IVA   (10,5% de C. Directos + IVA) *  Costos Financieros   $       67.748,76  0,5 * 2 años / 1,5  Total Costos   $          Indirectos  784.996,18      Elaboración: Alfredo D. Jácome. 

Este valor total de costos indirectos se relaciona al caso más general por lo que, y como se  verá en el ejercicio financiero, se intentará modificar estos costos indirectos para que se  adapten de mejor manera al caso especifico del Conjunto Residencial Vayez‐Einstein, y al  de VAYEZ Constructora.  

 

120

4.2.

COSTO TOTAL DEL PROYECTO 

El costo total del Conjunto Residencial Vayez‐Einstein, es la suma de los costos directos y  costos indirectos. Así, tomando en cuenta el caso más general de costos indirectos antes  mostrado se tiene que: 

TABLA 4.2. COSTO TOTAL.  % sobre el C.  Total   $       864.142,39  52,40%   $       784.996,18  47,60%   $   1.649.138,57    

Costos Directos  Costos Indirectos  Costo Total    Elaboración: Alfredo D. Jácome.  

4.3.

ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO 

En la estructura de financiamiento, se analiza el capital a invertir, ingresos por preventas,  y ventas durante el proceso constructivo, y en base a esto el capital a financiar y su forma  de hacerlo.   Este  punto  puede  llegar  a  ser  medianamente  significativo  en  los  resultados  finales,  porque si bien los costos de construcción (costos directos) para un proyecto en especifico  bajo condiciones normales no variará mucho entre dos empresas constructoras similares,  serias  y  bien  establecidas,  en  cambio,  sí  se  podrían  encontrar  sutiles  pero  marcadas  diferencias  en  los  resultados  finales  del  proyecto  debido  a  cómo  estas  empresas  hayan  manejado el tema de la estructura de financiamiento, que a larga podría influir en que tan  exitoso ha sido el proyecto.  

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Para  poner  un  ejemplo,  este  aspecto    esta  asociado  a  que  una  de  estas  dos  empresas  podría  hacer  una  fuerte  inversión  de  su  capital  en  el  proyecto  (por  ejemplo,  60%  de  costos  directos),  podría  alcanzar  un  ingreso  especifico  debido  preventas  (por  ejemplo,  15% de precio de venta), requiriendo así menos financiamiento (disminuyendo costos de  financiamiento)  y  por  tanto  aumentando  la  rentabilidad  del  proyecto;  mientras  que  la  otra,  podría  actuar  más  cautelosamente  e  invertir  una  cantidad  menor  del  capital  del  proyecto  (por  ejemplo,  20%  de  costos  directos),  podría  no  esperar  a  alcanzar  ningún  punto  de  equilibrio  en  ingresos  de  preventas,  necesitando  mayor  financiamiento,  aumentando  los  costos  de  financiamiento  y  disminuyendo  la  rentabilidad,  pero  disminuyendo también los riesgos. De esta forma, es posible que exista una variación en  el porcentaje de rentabilidad entre los dos casos  dependiendo de los riesgos asumidos, lo  cual sin duda influye en la medida de éxito final del proyecto.  Tomando  esto  cuenta,  y  en  base  a  la  capacidad  económica,  forma  de  manejo  de  proyectos, y experiencia de VAYEZ Constructora, esta decide realizar una inversión de $  430,000 dólares, que corresponde a aproximadamente el 50% de los costos directos del  proyecto, más el costo ya invertido del terreno de $ 340,200. Adicionalmente, la empresa  afrontará como aporte del proyecto sin desembolsar recursos, los costos de planificación,  jefatura y gerencia de proyecto, pues son sus actividades habituales.  Con respecto a ingresos por preventas, es de práctica común reducir la inversión propia o  el  monto  de  financiamiento  mediante  ingresos  por  preventas.  Para  analizar  este  valor,  una empresa constructora hace un análisis del punto de equilibrio o  monto necesario a  reunir  por  preventas  antes  de  empezar  la  construcción  del  proyecto.  Típicamente,  si  el  constructor busca financiamiento en una entidad bancaria, ésta suele exigir que exista al 

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menos  un  30%  de  preventas  para  poder  arrancar  un  proyecto.    Para  el  caso  de  VAYEZ  Constructora,  esta  es  una  empresa  con  un  capital  de  trabajo  importante,  el  cual  les  permite  desarrollar  y  comenzar  un  proyecto  inmobiliario  sin  la  estricta  necesidad  de  alcanzar el punto de equilibrio, como sí lo tienen otras constructoras con poco capital de  trabajo. De todas formas, aunque no se imponga esta restricción de alcanzar un punto de  equilibrio  para  iniciar  el  proyecto,  los  ingresos  por  preventas  que  se  obtengan  en  el  transcurso de la construcción ayudarán a afrontar los costos directos, disminuyéndose el  financiamiento requerido.  De esta forma, el capital faltante de aproximadamente $ 430,000 se lo obtiene mediante  financiamiento, para el cual se tiene las siguientes opciones: 

TABLA 4.3. OPCIONES DE FINANCIAMIENTO.  TASA  INTERÉS 

PLAZO 

% DE  FINANCIA.

BANCO  PICHINCHA 

10,75% 

hasta 6 meses  después de  terminado el  proyecto 

33% 

BANCO  INTERNACIONAL 

10,85% 

1 año 

33% 

MUTUALISTA  PICHINCHA 

10,21% 

hasta que se  termine el proyecto

75% 

5,00% 

hasta 3 años 

80% 

P. Vivienda:   hasta $60mil dólares 

5,00% 

hasta 3 años 

80% 

P. Vivienda:   hasta $60mil dólares 

 

BANCO  ECUATORIANO  DE LA VIVIENDA  BANCO   PACÍFICO 

CARACTERÍSTICA /  RESTRICCIÓN  Del costo total del proyecto  el constructor deberá reunir:  33% a través de ingresos por  preventas + 33 aporte propio Del costo total del proyecto  el constructor deberá reunir:  33% a través de ingresos por  preventas + 33 aporte propio ‐ 

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INVERSIONISTAS  10,50%  PRIVADOS 

hasta que se  termine el proyecto  o hasta que se  venda todo el  proyecto 

‐ 

‐ 

Precio Vivienda (P. Vivienda)  Elaboración: Alfredo D. Jácome. 

Tomando  en  cuenta  estas  alternativas,  VAYEZ  Constructora  decide  optar  por  un  financiamiento  a  través  de  inversionistas  privados  con  los  que  además  de  tener  una  buena tasa de financiamiento en relación a las demás opciones del 10,5%, no se requiere  pasar por el proceso de aprobación de crédito, ni otras restricciones y garantías que pone  la banca privada, como por ejemplo la hipoteca del bien inmueble o garantías personales.  Este  sistema  se  basa  en  la  absoluta  confianza  entre  inversionistas  y  la  constructora  –  promotora  del  proyecto.  En  retribución,  la  constructora  entrega  a  los  inversionistas  certificados de deuda, tales como pagarés o letras de cambio. 

4.4.

EJERCICIO FINANCIERO 

En este ejercicio financiero se determinó el costo del m2 de construcción por tipo de área,  el precio de venta del m2 de construcción apropiado, y la rentabilidad del proyecto para 4  casos particulares.  El costo del m2 de construcción por tipo de área se determinó partiendo que se conoce el  monto de los costos directos totales, por lo tanto, se varían los costos de m2 en base a la  experiencia de tal forma que estos se ajusten al costo directo total. 

 

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TABLA 4.4. COSTO DEL M2 DE CONSTRUCCIÓN.  COSTOS DE CONSTRUCCIÓN  Tipo de Área  m2  costo/m2  Costo  Área tipo 1 (subsuelo  + útil)  2777,05  $           289,20  $         803.135,79  Área tipo 2 (otras)  80,04  $             40,00  $             3.201,60  Áreas comunales   1032,35  $             40,00  $           41.293,80  Patios  412,78  $             40,00  $           16.511,20  Cada casa tipo A: 31,20 m2; cada casa tipo B: 24.97 m2              Total Costos Directos $         864.142,39  Elaboración: Alfredo D. Jácome. 

Para establecer el precio de venta del m2, hay que tomar en cuenta que este valor está  afectado por factores internos y externos. Con respecto al factor interno, se debe buscar  que el precio del m2 de venta satisfaga la rentabilidad mínima buscada, y con respecto a  los  factores  externos,  este  valor  debe  estar  dentro  del  rango  de  precio  de  venta  que  existe  en  el  mercado.  Así,  cuidando  que  el  precio  de  venta  esté  dentro  del  mercado  inmobiliario  del  sector  El  Einstein,  el  producto  podrá  competir  frente  a  los  demás  proyectos inmobiliarios del sector, sin salirse del mercado a causa de un elevado precio  de  venta.  Como  se  analizó  en  el  estudio  de  la  competencia  (tabla  2.2)  de  proyectos  inmobiliarios  del  sector  El  Einstein  y  Ponciano  Alto  realizado  en  Febrero  del  2.010,  este  valor debe estar entre $ 700 – $ 830 el m2. De manera adicional, se debe verificar que el  valor  del  precio  de  venta  total  de  las  casas  esté  dentro  del  valor  recomendado  en  el  estudio del mercado  ó $ 86,000.00 ‐ $ 132,000.00 (Tabla 2.2), y además se debe revisar  que si una familia de clase media compra esta casa con un 30‐40% de entrada y un 70‐ 60%  de  financiamiento,  los  costos  de  financiamiento  que  tiene  que  cancelar  mensualmente no sobrepasen el 33% (1 / 3) de los ingresos de la familia, requerimiento 

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usual de las instituciones crediticias. Este último criterio toma en cuenta que una familia  promedio gasta alrededor del 65% en alimentación, vivienda, educación, y otros, mientras  que el 35% restante lo usa para gastos que corresponden a vacaciones, financiamiento de  una  auto  o  vivienda,  ahorros,  u  otros  gastos  no  indispensables.  Así,  para  una  familia  promedio de clase media la cuota mensual a cancelar del crédito hipotecario no debería  ser superior al 33% de sus ingresos de tal forma que pueda cubrir los otros gastos de la  familia. Este valor es congruente con la restricción del préstamo hipotecario del IESS, la  cual no permite gastos mensuales en financiamiento que superen el 40% del valor de los  ingresos  de  la  familia,  por  lo  tanto  tomando  esto  último  en  consideración,  se  aceptará  que la cuota mensual a cancelar del crédito hipotecario de una familia de clase media‐alta  sea hasta el 40% del ingreso promedio mensual de aproximadamente $ 2,500 dólares que  equivale a $1,000 dólares.   Para determinar la viabilidad del proyecto, es de práctica común que éste se lo considere  como  factible  si  la  utilidad  iguala  el  precio  inicial  del  terreno,  o  simplemente  si  la  rentabilidad  alcanza  un  valor  determinado.  Para  VAYEZ  Constructora,  dependiendo  del  momento económico financiero que vive el Ecuador y otros aspectos relacionados, este  proyecto  inmobiliario  se  lo  considerará  factible  si  la  rentabilidad  del  proyecto  se  encuentra como mínimo dentro del rango del 10% al 15% del costo total del proyecto, y  es esto lo que se intentará lograr en el ejercicio financiero.   Se  debe  mencionar  que  en  el  mercado  inmobiliario  se  utilizan  algunos  métodos  para  realizar la evaluación financiera de un proyecto, como por ejemplo el método del Valor  Presente. Mediante este tipo de método, tomando en cuenta o no diferentes etapas de  preventa, una empresa constructora puede determinar la inversión inicial del proyecto, el 

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nivel de riesgo al que se enfrenta, o calcular la rentabilidad que se generaría. Por efectos  prácticos  de  estudio  del  presente  documento  y,  al  ser  un  estudio  a  nivel  de  pre‐ factibilidad,  al  realizar  la  evaluación  financiera  del  Conjunto  Residencial  Vayez‐Einstein,  ésta se limitará al ejercicio financiero que se muestra en la Tabla 4.5 ya que como se ha  explicado, a nivel de un anteproyecto este estudio ofrece una buena aproximación a una  evaluación  financiera  completa  del  proyecto,  la  cual  sí  se  deberá  llevar  a  cabo  si  la  empresa constructora decide realizar el proyecto.   A continuación, se presentan 4 casos de ejercicios financieros  que responden a: 

1. Caso general:   Con el precio de venta inicial del m2 igual al precio mínimo recomendado (Tabla  2.2),  se  revisa  el  porcentaje  de  rentabilidad  del  proyecto  y  en  base  a  este  porcentaje se varía y ajusta el precio del m2 hasta obtener la mejor rentabilidad.   Como ya se indicó, en este caso y en los siguientes casos, siempre se analizará que  el  porcentaje  de  rentabilidad  permita  que  el  precio  del  m2  de  construcción  y  precio total de las casas permanezcan dentro recomendaciones propuestas en la  Tabla 2.2, y además que los costos de financiamiento mensuales a pagar por una  familia  de  clase  media  permanezcan  dentro  o  cercanos  del  33%  del  ingreso  promedio familiar mensual. 

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TABLA 4.5. EJERCICIO FINANCIERO CASO 1. 

  Elaboración: Alfredo D. Jácome 

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2. Caso Alternativo:   Partiendo del caso 1 o caso general, se varió el número de m2 de construcción de  las Casas Tipo A.  Esta alternativa se considera debido a que la rentabilidad no es la esperada, y el  precio  de  venta  se  encuentra  en  el  rango  alto  de  precios  posibles,  siendo  necesario  buscar  alguna  alternativa  adicional.  Así,  esta  alternativa  consiste  en  modificar el área de terraza en las casas tipo A, recordando que estas tienen una  amplia terraza de 45.48 m2 en el 2do piso, para lo que se tiene:  Al recortar el área de terraza a 34,39 m2, se aumenta el área de construcción en  un  poco  menos  a  11m2  aumentando  esta  área  a  150  m2,  siendo  esto  técnica  y  arquitectónicamente posible.   Con  respecto  a  los  cambios  en  el  presupuesto,  solamente  se  deberá  hacer  pequeños cambios que básicamente incluyen cambiar 10,89 m2 de piso terminado  con  cerámica,  a  piso  terminado  en  parquet,  añadir  un  baño,  levantar  algunos  metros de mampostería y colocar los puntos de agua y luz.   Para calcular los cambios en el presupuesto, y en base a que ya se determinó el  costo del m2 de construcción por tipo de área, entonces simplemente se añadió  65,34 m2 (10,89 m2 * 6) de construcción al tipo área útil, pero debido a que no se  está  añadiendo  desde  cero  esta  área  de  construcción  sino  mas  bien  se  la  está  modificando al básicamente cambiar 10,89 m2 de piso terminado con cerámica a  piso  terminado  en  parquet,  añadir  un  baño,  levantar  algunos  metros  de  mampostería  y  colocar  los  puntos  de  agua  y  luz  correspondientes,  entre  otros, 

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entonces esta cantidad de m2 se ajusto al 75% o 49,00 m2 (65,34 m2 * 75%). Este  aumento  significa  aumentar  $  13,215.08  ($  877.357,47)  los  costos  directos  o  1,53%.   Analizando esta alternativa, se toma en cuenta que en un principio se busco tener  casas de $ 140,00 m2 de promedio porque se consideran de mayor facilidad para  vender. De todas formas, observando el análisis de la competencia (Tabla 2.1), los  2  proyectos  inmobiliarios  de  casas  que  entran  en  competencia  directa  con  el  Conjunto Residencial Vayez‐Einstein tienen: el 1ero tiene áreas promedio de 150  m2, y el 2do tiene áreas entre 120 y 160 m2; por lo tanto esta solución es factible.  

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TABLA 4.6. EJERCICIO FINANCIERO CASO 2. 

  Elaboración: Alfredo D. Jácome 

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3. Caso óptimo con un enfoque a VAYEZ Construcciones:  Tomando  en  cuenta  que  los  casos  anteriores  se  ajustan  a  un  caso  general  de  construcción, en este caso se adaptó el ejercicio financiero tomando en cuenta las  ventajas  competitivas  de  VAYEZ  Construcciones.  Estas  ventajas  competitivas  permiten que no se tome en cuenta los costos de fiscalización y de la formación  del  fideicomiso  inmobiliario  en  los  costos  indirectos  asociados  al  Conjunto  Residencial  Vayez‐Einstein.  Esto  se  debe  a  que  para  este  caso  específico,  VAYEZ  Construcciones tiene una gran participación en el proyecto al ser la promotora del  negocio, formar parte de los inversionistas, ser el constructor y dueño del terreno;  por  lo  tanto  tiene  la  capacidad  de  imponer  estas  condiciones  en  la  negociación  con los inversionistas.   

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TABLA 4.7. EJERCICIO FINANCIERO CASO 3. 

  Elaboración: Alfredo D. Jácome 

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4. Caso  óptimo  con  un  enfoque  a  VAYEZ  Constructora,  incluyendo  los  sistemas de desarrollo sustentable:   Finalmente,  en  este  caso  se  toman  las  mismas  condiciones  que  en  el  caso  3  o  óptimo, pero se añaden al proyecto los Sistemas de Recolección de Agua Lluvia y  Calentadores  Solares  de  Agua.  A  los  costos  directos  del  proyecto  se  añaden  los  siguientes costos de implementar estos sistemas: Sistema de Recolección de Agua  Lluvia  =  $  8.436,20  y  Calentadores  Solares  de  Agua  =  $  34.524,00,  los  cuales  alcanzan un costo directo adicional de  $   42.960,20 dólares.   De  esta  manera,  los  costos  directos  totales  aumentan  a  $  920.317,67  dólares  o  4.9%, y el precio del m2 de construcción sube a $ 304,42 o 5.26%.   

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TABLA 4.8. EJERCICIO FINANCIERO CASO 4. 

  Elaboración: Alfredo D. Jácome  

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Los resultados de estos ejercicios financieros son: 

TABLA 4.9. RESULTADOS DE LOS EJERCICIOS FINANCIEROS PARA LOS DIFERENTES CASOS.   Ingreso mensual promedio para una familia de clase media       

Precio del  m2 

Rentabilidad 

Caso 1   $    830,00  

7,30% 

Caso 2   $    830,00  

9,08% 

Caso 3   $    830,00  

13,84% 

Caso 4   $    830,00  

10,17% 

Tipo A  B  A  B  A  B  A  B 

 $       2.500,00 

CASAS  Precio  $     115.461,30  $     119.636,20  $     124.500,00  $     119.636,20  $     124.500,00  $     119.636,20  $     124.500,00  $     119.636,20 

Elaboración: Alfredo D. Jácome  Tomando en cuenta estos resultados, VAYEZ Construcciones podrá adoptar el caso 3 o 4,  como un ejercicio financiero adecuado a nivel de ante proyecto. De todas formas, estos  dos casos superan las restricciones de rentabilidad mínima del 10%, lo cual indica que el  Conjunto Residencial Vayez‐Einstein es económicamente viable aun afrontando los costos  de implementación de los sistemas de desarrollo sustentables, y además cumplen con el  requisito  de  que  las  cuotas  mensuales  a  pagar  del  crédito  hipotecario  por  parte  de  los  clientes sea de alrededor del 33% de sus ingresos mensuales como se observa en la Tabla  4.10.       

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TABLA 4.10. CUOTAS MENSUALES DEL CRÉDITO HIPOTECARIO 

Caso 1  Caso 2  Caso 3  Caso 4 

Casas  Tipo  A  B  A  B  A  B  A  B 

% sobre Ingresos ‐ Cuota  Mensual  31,5%  $ 788   32,7%  $ 817   33,5%  $ 837   32,7%  $ 817   33,5%  $ 837   32,7%  $ 817   33,5%  $ 837   32,7%  $ 817  

Tasa de  Interés  9,00%  9,00%  10,75%  9,00%  10,75%  9,00%  10,75%  9,00% 

Plazo en  años  12  12  15  12  15  12  15  12 

Elaboración: Alfredo D. Jácome 

Como recomendación final, se debería adoptar el caso 4, el cual si bien ofrece una menor  rentabilidad, este caso presentará estrategias comerciales (como se verá en el capítulo 5),  las  cuales  se  espera  permitan  aumentar  los  ingresos  por  preventa,  pero  principalmente  aumentar la velocidad de ventas con el objetivo de vender todas las casas al finalizar la  construcción de la obra. De ser así el caso, se obtendrá una diminución en los costos de  financiamientos,  además  que  la  inversión  en  los  sistemas  de  desarrollo  sustentable  permitirá  recuperar  el  capital  invertido  para  este  proyecto  y  obtener  las  ganancias  correspondientes  en  un  menor  tiempo,  lo  que  significa  que  se  podrá  contar  de  manera  más rápida con capital de trabajo, siendo esto de beneficio para la empresa.