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4. Construir casa en Portugal 4.1. Cuestiones previas. La decisión de construir casa propia es el sueño de muchas personas, lo cual debe ser desarrollado de acuerdo con los objetivos de cada uno y conforme a los requisitos, normas y reglamentos en vigor, de modo que todo transcurra dentro de la legalidad exigida. En realidad, son muchos los aspectos a tener en cuenta en relación a este tema, desde la adquisición del terreno para tal efecto, al análisis del tipo de ambiente envolvente y de las infraestructuras existentes, hasta la contratación de contratistas para realizar la obra, la elección de los materiales y de las FRQGLFLRQHV GH OD FRQVWUXFFLyQ OD ÀVFDOL]DFLyQ GH OD REUD OD obtención de las autorizaciones y licencias necesarias. Antes de iniciar la construcción del inmueble, conviene tener en cuenta determinadas cuestiones previas fundamentales tales como la elección del lugar donde se pretende construir y la adquisición del terreno para tal efecto. Así, cabe destacar: a) la elección del lugar; b) la adquisición del terreno para tal efecto.

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4.1.1. La elección del lugar. 'HVSXpVGHHOHJLUHOOXJDUHVHVHQFLDOYHULÀFDUVLHOWHUUHno es apto para la construcción, cuales son sus características ambientales, la zona envolvente, su implantación y las infraestructuras (saneamiento, electricidad, redes viarias) que lo abastecen. En lo referente a las informaciones previas sobre el inmueble se remite al Capítulo 3: Comprar casa en Portugal, puntos 3.1; 3.1.1; 3.1.2; 3.1.3. Tras la elección del terreno, es útil reunir determinadas informaciones, además de las anteriormente mencionadas, principalmente, informarse del Plano Director Municipal y, en el caso de que lo entienda necesario, solicitar un pedido de información previa a la respectiva Cámara Municipal. 3ODQR'LUHFWRU0XQLFLSDO3'0  Es conveniente consultar el Plano Director Municipal de la zona donde se localiza el terreno, dirigiéndose al Ayuntamiento respectivo o, en determinados casos, a través de Internet. Si se pretende, por ejemplo, información sobre un predio situado en el concejo de Maia, debe consultarse la página www. cm-maia.pt variando sólo el respectivo nombre para otros concejos. Además, se puede hacer este tipo de consultas en la página de la 'LUHFomR*HUDOGR2UGHQDPHQWRGR7HUULWyULRH'HVHQYROYLPHQWR8UEDQR: www.dgotdu.pt

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El PDM es un instrumento coordinador de la política de ordenamiento del territorio y de la gestión de los espacios que FRPSRQH ORV PXQLFLSLRV R VHD DKt HVWiQ GHÀQLGDV ODV UHJODV para la ocupación, uso y transferencia del suelo, así como la estrategia de desarrollo y ordenamiento local perseguido (por HMHPSORGHÀQLFLyQGHODVUHGHVXUEDQDVYLDULDVGHWUDQVSRUWHV de los equipamientos de salud, educación, captación, tratamienWR\VXPLQLVWURGHDJXDGHÀQLFLyQGHODVFODVHV\FDWHJRUtDVGH HVSDFLRVGLVWULEXFLyQGHDFWLYLGDGHVLQGXVWULDOHVLGHQWLÀFDFLyQ GHFRQGLFLRQDQWHV²²UHVHUYDV\]RQDVGHSURWHFFLyQLGHQWLÀFDción de las áreas de interés público para efectos de expropiación, etc.). 3HGLGRGHLQIRUPDFLyQSUHYLD3,3  Si lo que se pretende es realizar la construcción y salvaguardarse de los gastos en el caso de que la misma no sea aprobada, puede presentarse un pedido de información previa (PIP) sobre la viabilidad de la misma, al respectivo Ayuntamiento. El PIP puede ser presentado aunque todavía no sea el proSLHWDULRGHOWHUUHQRRVHDHQORTXHVHUHÀHUHDODOHJLWLPLGDGHO 5HJLPH-XUtGLFRGD8UEDQL]DomRHGD(GLÀFDomR establece que el PIP puede ser presentado por cualquier interesado. En esas circunstancias, tal pedido debe incluir no sólo la LGHQWLÀFDFLyQGHOLQWHUHVDGRVLQRWDPELpQODGHORVWLWXODUHVGH FXDOTXLHURWURGHUHFKRUHDOVREUHHOSUHGLRDWUDYpVGHFHUWLÀFDdo emitido por la Conservatória do Registo Predial.

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$TXHOODVROXFLyQLPSOLFDODQRWLÀFDFLyQGHODDSHUWXUDGHO procedimiento al propietario y demás titulares de derechos reales sobre el predio, al ser efectuada por el Ayuntamiento. En relación a los efectos de la información previa, hay que destacar que ésta es constitutiva de derechos y tiene contenido vinculante para un futuro pedido de licenciamiento o autorizaFLyQGHODRSHUDFLyQXUEDQtVWLFDDTXHVHUHÀHUH No obstante, el Ayuntamiento sólo está vinculado a lo referido por el contenido de esa información por un cierto período de tiempo, o sea, el requeriente tiene que presentar el respectivo pedido de licenciamiento en el plazo de un año a contar desde la IHFKDGHODQRWLÀFDFLyQGHDTXHOODLQIRUPDFLyQ 'HUHFKRDODLQIRUPDFLyQ Además del derecho a requerir y obtener información previa sobre las operaciones urbanísticas, es importante decir que los particulares tienen la facultad de ejercer, en cualquier momento, su derecho a la información, lo cual se engloba en la transparente acción administrativa, siendo evidente la buena relación entre la Administración y los administrados. En el caso de los procesos urbanísticos, son establecidas dos dimensiones de ese derecho a la información: a) el derecho a la información propiamente dicho; E HOGHUHFKRGHDFFHVRDORVSURFHVRV\SDVDGDGHFHUWLÀ-

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cados. Tales derechos se extienden a otras personas que, aunque no son interesados directos en el procedimiento, prueban tener intereses legítimos en el conocimiento de los elementos o intereVHVGLIXVRVGHÀQLGRVHQODOH\(VDVtHVWDEOHFLGDXQDH[WHQVLyQ del derecho a la información. 4.1.2. La adquisición del terreno para tal efecto. En lo referenta a las formas de adquisición del terreno, veáse el Capítulo 3: Comprar casa en Portugal, puntos 3.2. (proPHVDGHFRPSUD\YHQWD ÀQDQFLDFLyQSDUDODDGTXLVLFLyQ o construcción de inmuebles), 3.4. (contrato de compra y venta) y 3.5. (registro de adquisición).

4.2. Operaciones urbanísticas. 'HÀQLFLyQ Las operaciones urbanísticas son aquellas que se traducen en un uso, ocupación o transformación del suelo y de las HGLÀFDFLRQHVHQpOLPSODQWDGDVSDUDÀQHVQRDJUtFRODVSHFXDrios, forestales o mineros. El 5HJLPH-XUtGLFRGD8UEDQL]DomRHGD(GLÀFDomR regula todas las operaciones urbanísticas, o sea, las operaciones de loteamento, las obras de urbanización y obras de construcción civil.

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4.2.2. Control previo. Corresponde a la administración municipal el control de las operaciones urbanísticas promovidas por los particulares, lo cual se puede traducir en una licencia o autorización, según la operación urbanística en causa. Así, cuando la administración municipal procede al licenFLDPLHQWRGHXQDREUDYHULÀFDHOFXPSOLPLHQWRGHODVQRUPDV de derecho público, principalmente, el respeto por los condicionamientos urbanísticos. ([LVWHQDGHPiVFDVRVHQORVTXHHVVXÀFLHQWHSURFHGHUD una mera comunicación previa al Ayuntamiento. 4.2.3. Loteamento. En caso de optar por adquirir un terreno que esté integrado en una parcela, conviene tener en cuenta que el licenciamiento de este tipo de operación y de obras de urbanización es titulado por alvará, emitido por el presidente de la Cámara Municipal respectiva. El alvará vincula al Ayuntamiento, al propietario de la parcela y a los terceros adquirientes de las parcelas, contenienGRODVHVSHFLÀFDFLRQHVTXHDFRQWLQXDFLyQVHHVWDEOHFHQ Otro aspecto fundamental a tener en cuenta es que existen plazos de caducidad de la licencia o autorización para la operación de loteamento, los cuales empiezan a correr a partir de

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ODQRWLÀFDFLyQGHODFWRGHOLFHQFLDPLHQWRRDXWRUL]DFLyQ\GHOD emisión del alvará: a) plazo de un año para presentar el requerimiento de licencia o autorización en relación a las obras de urbanización (cuando tal sea exigido por la operación de loteamento); b) plazo de nueve meses para el inicio de la ejecución de las obras; c) plazo de seis meses para el reinicio de la ejecución de las obras suspendidas o abandonadas; d) plazo variable para la conclusión de las obras (de acuerdo con lo estipulado en la licencia o autorización y respectiva prorrogación).  2EUDV GH HGLÀFDFLyQ FRQVWUXFFLyQ GH XQD FDVDHQWHUUHQRDLVODGR  Si, por el contrario, opta por adquirir un terreno aislado para construir una casa, no hay que tener en cuenta las reglas impuestas para un loteamento pero tiene que respetar las reglas JHQHUDOHVGHODXUEDQL]DFLyQ\GHODHGLÀFDFLyQ Así, debe presentarse ante el Ayuntamiento donde se localiza el terreno apto para la construcción el respectivo pedido de licenciamiento de la operación urbanística. 6LHQGRQRWLÀFDGRGHODOLFHQFLDGHEHUHTXHULUHODOYDUiHQ

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el plazo de un año, bajo pena de caducidad. Las obras sólo pueden ser iniciadas a partir del momento en que el alvará es emitido. 2EOLJDFLRQHV\GHUHFKRVFRPXQHVDORVUHTXHULHQWHVGHRSHUDFLRQHVXUEDQtVWLFDVHQJHQHUDO Los requerientes de la licencia o autorización tienen un conjunto de deberes, debiendo, principalmente: a) publicitar el requerimiento, bajo la forma de aviso a colocar en el lugar de la operación urbanística; E ÀMDUHOalvará en el predio objeto de cualquier operación urbanística, de forma visible y hasta la conclusión de las obras; F ÀMDUXQDSODFDFRQODLGHQWLÀFDFLyQGHORVWpFQLFRVDXtores del proyecto de arquitectura y del director técnico de la obra; d) realizar las obras de urbanización de acuerdo con los proyectos aprobados y con las condiciones del licenciaPLHQWRRDXWRUL]DFLyQ\GHDFXHUGRFRQORVSOD]RVÀMDGRV e) pagar las tasas debidas (concesión de licencia, realización infraestructuras); f) mantener un libro de obra en el lugar donde ésta se rea-

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lice; g) remover y limpiar los escombros resultantes de la obra; h) ceder parcelas de terrenos para la implantación de equipamientos de utilización colectiva, de espacios verdes públicos y de infraestructuras. En cuanto a los derechos de los requerientes, éstos se traducen en los que ya fueron indicados anteriormente, el derecho a la información y a requerir PIP sobre las operaciones urbanísticas.

4.3. Contrato de empreitada (obra). En el caso de querer construir casa o realizar obras de remodelación, reparación o reconstrucción de un inmueble, conviene conocer las reglas aplicables a los contratos de obras particulares. 'HÀQLFLyQ La empreitada es el contrato a través del cual una de las partes se obliga en relación a otra a realizar determinada obra, mediante un precio. En lo referente al precio del contrato éste puede ser determinado con entera libertad, o sea, según las partes lo entiendan conveniente, esto es, determinaran un precio global para toda la obra, un precio por porcentaje o por serie.

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4.3.2. Forma. El contrato de empreitada no reviste forma especial, recurriéndose a las reglas generales de los contratos. En general, tales contratos son reducidos a escrito debido a su complejidad. Ésta es la forma más aconsejable a adoptar, para evitar riesgos innecesarios, tales como ser colocados materiales diferentes de los pretendidos, la obra demore más tiempo de lo inicialmente previsto, etc. 4.3.3. Derechos y deberes del dueño de la obra. El dueño de la obra, por fuerza del contrato de empreitada, pasa a tener derechos, principalmente: a) exigir la obtención del resultado (al cual está obligado el empreitero); E ÀVFDOL]DUODHMHFXFLyQGHODREUDPDWHULDOHVFDOLGDG  Este último derecho puede ser ejercido por el propio dueño de la obra o por un técnico por éste contratado. En cuanto a los deberes, se destacan los siguientes: a) dar el precio acordado al empreitero; b) aceptar la obra, tras su conclusión.

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4.3.4. Derechos y deberes del empreiteiro. El empreitero, por su parte, tiene los deberes que corresponden a los derechos del dueño de la obra, o sea: a) realizar la obra de acuerdo con lo estipulado entre las partes: b) suministrar los materiales y utensilios necesarios para la ejecución de la obra; c) entregar la obra en el plazo establecido. Los derechos del empreitero también corresponden a los deberes del dueño de la obra, esto es: a) recibir el precio debido; b) retener la cosa (en el caso de que el precio no sea pagado o existiese incumplimiento contractual por parte del dueño de la obra).

4.4. Garantías en los contratos de empreitada. 4.4.1. Aceptación de la obra. Tras la conclusión de la empreitada y, antes de aceptar ODREUDHVFRQYHQLHQWHYHULÀFDUVLODPLVPDHVFRQIRUPHDODV condiciones establecidas y no presenta defectos.

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Se puede, entonces, aceptar la obra sin reservas. No obstante, debe tener presente que si existiesen defectos visibles y fácilmente detectables, no debe aceptar la obra en esas condiciones pues, así, el empreitero no tiene deber de corregir esos defectos. 6LSRUHOFRQWUDULRVHYHULÀFDTXHODREUDQRHVWiFRQIRUme a lo estipulado y presenta defectos, tiene dos opciones: a) no aceptar la obra; b) acepta la obra bajo reserva, esto es, con la condición de que los defectos existentes sean corregidos. En ambas situaciones debe manifestar su intención mediante un documento escrito y, también ahí, establecer plazos concretos para la reparación de los defectos. 4.4.2. Plazo de garantía y denuncia de defectos. En las empreitadas de obras existen dos plazos importantes a tener en cuenta: a) plazo de garantía de la obra: 5 años; b) plazo de denuncia de los defectos: 30 días a contar desde su conocimiento. Así, una vez que detecte defectos en la obra debe denunciarlos al empreitero, para que los mismos sean reparados o eli-

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minados. En el caso de que tales defectos no fueran susceptibles de reparación, de traslado o el empreiteiro no los elimine voluntariamente, el dueño de la obra tiene a su disposición las siguientes posibilidades: a) solicitar la reducción del precio; b) pedir la disolución del contrato de empreitada (e indemnización por los perjuicios); c) exigir una nueva empreitada. Hay que destacar que dispone de un año a contar desde la fecha del rechazo de la aceptación de la obra o de la aceptación con reserva de la misma si decidiese recurrir a la vía judicial para ejercer sus derechos.

4.5. Ruido. En el contexto de las obras a realizar, conviene tener en cuenta que éstas se pueden incluir en las actividades ruidosas temporales, o sea, aquellas que a pesar de no constituir un hecho aislado, asumen el carácter de no permanentes. 4.5.1. Períodos. En cuanto a los períodos de referencia y para efectos de prevención y control de la polución sonora dispone la ley que el

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período diurno está comprendido entre las 7 y las 22 horas, y el nocturno desde las 22 hasta las 7 horas. 4.5.2. Zonas. La ley establece, además, la distinción entre zonas sensibles y mixtas, siendo que las primeras están destinadas para usos habitacionales existentes o previstos así como para equipamientos colectivos, y las segundas para otras utilizaciones además de las previstas anteriormente, tal como comercio y servicios. 4.5.3. Licencia. El Reglamento habla sobre las actividades ruidosas en general, principalmente, cuando sean ejercidas en las proximiGDGHVGHHGLÀFLRVGHYLYLHQGDVRVLPLODUHVHVWDQGRSURKLELGDV entre las 18 y las 7 horas y los sábados, domingos y festivos. 1RREVWDQWHHOHMHUFLFLRGHHVDVDFWLYLGDGHVFXDQGRVHMXVWLÀque, puede ser autorizado fuera del período indicado mediante la concesión de licencia especial de ruido. La licencia es concedida por el plazo de 30 días, pudiendo ser concedida por tiempo superior en los casos en los que el titular respete los límites arriba indicados. 4.5.4. Sanciones. El desarrollo de la actividad ruidosa temporal por el empreitero, en disconformidad con la licencia y con las prescripcio-

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nes de ésta, constituye un hecho punible con multa. Además, la autoridad competente para la aplicación de la multa puede todavía determinar, cuando la gravedad de la LQIUDFFLyQ OR MXVWLÀTXH OD DSOLFDFLyQ GH VDQFLRQHV DFFHVRULDV principalmente la suspensión de licencias y alvarás.

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