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ERRORES COSTOSOS A EVITAR AL CONSTRUIR TU CASA IDEAL
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NO SABER LO QUE QUIERES Obviamente tienes un sueño: tener una casa. Con el fin de llevarlo a cabo tienes que ir en la dirección adecuada, porque en las primeras fases del proyecto hay flexibilidad y puedes cambiar de idea sobre muchas cosas, pero si lo haces más tarde, te costará dinero. Obtén las bases adecuadas y descubre qué quieres construir y por qué. ¿Usarás la casa solo en vacaciones o lo harás permanentemente? Esto cambiará tus requisitos considerablemente. ¿Quieres construir en una parcela vacía? ¿o renovar una propiedad existente, incluso una ruina? Construir una casa nueva fuera de zona urbanizable estará normalmente sujeta a normativa local que restringe aspectos de la construcción. Antes de comprar, asegúrate de que la normativa y el propio lugar permiten hacer lo que pretendes. Un arquitecto puede hacer esas comprobaciones. Una vez has encontrado una parcela o una propiedad para construir o renovar, hay que averiguar más detalladamente cómo tiene que ser tu casa, qué espacios necesitas y cómo se conectan. Para ello, primero necesitas hacer un listado, documento con el cual puedes dirigirte a un arquitecto para el desarrollo de tu proyecto. Si no tienes claro en detalle en las primeras fases qué es lo que estás construyendo, te verás obligado a hacer cambios en fases posteriores del proyecto y eso implicará un mayor coste. Sentarse a redactar un listado es la única forma de construir la casa exactamente como la quieres. Algunos arquitectos ofrecen el servicio de escribir ese listado por ti. Esto te ahorra mucho tiempo y te da la oportunidad de conoceros antes de embarcarse en el diseño.
©Eugeni Pons
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2 NO HACER PRESUPUESTO
Es genial tener sueños; hay que tenerlos durante un proyecto. Pero cuando te embarcas en un proyecto de construcción, tienes que pensar con antelación qué es realmente lo que te puedes permitir gastar. Aunque el presupuesto variará dependiendo de cuan grandes o pequeños son tus sueños, lo que puedes permitirte está más determinado por factores como tu nivel de ingresos y ahorros. Empieza siempre pensando en lo que puedes permitirte sin que te cause problemas. Construye con un margen de al menos el 10% para imprevistos que puedan ocurrir durante la construcción. En caso de que estés invirtiendo con la intención de obtener una rentabilidad (por ejemplo: alquilando la propiedad), haz una hoja de cálculo de Excel para hacerte una idea de los ingresos que vas a generar, así puede compensar el dinero que vas a invertir. Hay formas de pagar mucho menos IVA si abordas el proyecto adecuadamente, puedes ahorrar hasta un 11% en impuestos. Tu arquitecto puede informarte sobre estos asuntos, así que habla abiertamente desde el principio sobre tu presupuesto disponible. Ella puede hacer un estudio de viabilidad que te dará una idea clara de lo que es posible con el dinero disponible y muchas ideas sobre como construir tu proyecto por menos, o con una calidad superior a la que imaginabas. También te explicará cuales son las decisiones que implican un importante ahorro. Sé consciente de que los costes del proyecto no se limitan a la construcción, hay tasas por las licencias y honorarios profesionales.
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CONTRATAR AL ARQUITECTO EQUIVOCADO Un arquitecto te ayuda a convertir tus sueños en un proyecto construido, en el tiempo y con el presupuesto disponibles. Los arquitectos están preparados para ayudarte a concebir como podría ser tu vivienda, dependiendo de tu forma de vivir, tus circunstancias, tu familia y tus gustos. Te pueden ayudar a escoger los materiales adecuados, proporcionarte visualizaciones de cómo será el proyecto y aportar soluciones para el ahorro. Aunque la gente a veces piense que dirigirse directamente a un constructor les ahorrará dinero, siempre es un error, ya que un arquitecto puede encontrar soluciones para tu proyecto menos costosas pero que tengan el mismo aspecto. El arquitecto adecuado es tu compañero de confianza durante el proceso de construcción. Elige bien al arquitecto y pasarás un tiempo agradable e interesante durante el proceso. Asegúrate de que el arquitecto tenga claros tus intereses, y el tiempo suficiente para dedicarle a tu proyecto. Asegúrate de saber exactamente con quién estarás tratando durante el proyecto; al escoger un despacho grande, tu proyecto posiblemente será realizado por becarios bajo la supervisión de un arquitecto senior, mientras que en el caso de un despacho más pequeño lo hará uno de los propios arquitectos senior. Es importante que hables el mismo lenguaje que tu arquitecto. Consulta el portfolio de tu arquitecto en su web, para hacerte una idea del tipo de proyectos que hace. Comprueba también si está afiliado al Colegio Oficial de Arquitectos de su provincia, y si sus honorarios incluyen la gestión completa de todo el proceso de construcción, incluyendo planos constructivos, especificaciones técnicas, licencias de obras y supervisión de la obra.
©Eugeni Pons
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Obtén presupuestos de más que un constructor y pregunta si puedes visitar algún proyecto que ya haya construido la empresa, o asegúrate que tu arquitecto lo haya visitado. Si tu arquitecto tiene un constructor con el que ha trabajado antes con éxito, asegúrate que uno de los presupuestos sea de éste, ya que una buena relación entre el arquitecto y el constructor te puede ahorrar tiempo y dinero.
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ESCOGER EL CONSTRUCTOR MÁS BARATO Cuando finaliza el diseño de acorde con tus requisitos, y todos los detalles están claros, el arquitecto producirá documentos de licitación para contratar un constructor. Inicialmente, puede parecer una buena idea escoger el constructor más barato pero habitualmente no es la mejor elección, ya que hará recortes en las calidades de los acabados, que a la larga te acabarán costando dinero en su mantenimiento o reparación. Es mucho más importante escoger el constructor adecuado, que ya haya construido proyectos similares a lo que quieres, y cuyos acabados son de la calidad que estás buscando.
Si la documentación producida por tu arquitecto tiene suficiente detalle, habrán constructores dispuestos a negociar un contrato “Llave en mano”. Tiene la ventaja de fijar el precio y la fecha final de obra. Esta opción depende del tipo de proyecto, en caso de rehabilitación depende del estado del edificio. Pregunta a tu arquitecto sobre esto. Otros temas importantes son los seguros necesarios que tiene el constructor, y si el contrato protege tus intereses si el constructor se encuentra en dificultades financieras. Un buen arquitecto sabrá gestionar estos temas, y te aconsejará sobre los detalles del contrato de obra.
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GESTIONAR TÚ MISMO EL PROCESO Entre el momento en el que te planteas tener la casa de tus sueños hasta el momento en que tienes las llaves en tus manos, hay un proceso complejo. Embarcarse en un trabajo de construcción, ya sea una pequeña rehabilitación o una nueva vivienda entera, es estresante y difícil. Vas a gastar una importante suma de dinero, y lo quieres hacer bien. Mucha gente piensa que lo mejor es gestionar todo el proceso ellos mismos, pero de hecho es mucho mejor confiar a tu arquitecto todo el proceso de gestión. Después de todo, lo ha hecho muchas veces antes, conoce todos los obstáculos y saben como organizarlo fluidamente, para evitar retrasos innecesarios. Los retrasos durante la obra pueden comportar un coste extra e incluso penalizaciones. Por supuesto te puedes y debes involucrar en la elección de los acabados y accesorios, pero con el arquitecto adecuado, este proceso podrá llevarse a cabo muy fluidamente. Ellos prepararán una lista de temas necesarios para que escojas (cocina, suelos, grifería, sanitarios, iluminación..), o déjate guiar por su buen gusto. Tu arquitecto preparará toda la documentación necesaria para obtener el permiso de obra, y se asegurará de que los planos que ha hecho y el diseño que habéis acordado, cumplan con toda la normativa de tu zona y de tu tipo de edificación. Proceder con la construcción sin una licencia completa es poco inteligente, puede implicar una multa elevada e incluso la obligación de demolerlo todo. Una vez empieza el proceso de construcción, tu arquitecto debería visitar la obra con regularidad y supervisarlo todo.
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6 PLAZOS DEMASIADO CORTOS Piensa en las fechas clave que son importantes para ti y coméntalas con tu arquitecto. ¿Cuándo quieres empezar y finalizar el proyecto? Comprueba con tu arquitecto si esas fechas son realistas. Es mejor invertir un tiempo extra en la fase de diseño y en la negociación con los constructores, ya que esto acabará ahorrándote dinero. A parte del tiempo que requiere acordar un diseño (cuenta con 4 meses), debes contar con algo más de tiempo para obtener las licencias de obra (al menos 2 meses, incluso para una obra menor). El arquitecto necesita preparar los documentos apropiados para obtener presupuestos detallados de los distintos constructores. Cuanto mejor elaborados estén estos documentos se podrá obtener mejor el precio por el trabajo del constructor por adelantado, evitando sorpresas desagradables en una fase posterior. Probablemente evitarás decepciones, si cuentas con, al menos, 6-12 meses de trabajo en un proyecto de rehabilitación de un edificio existente, y alrededor de 18 meses para un edificio nuevo. No te dejes engañar y dejar que el constructor haga el trabajo con prisas; puede parecer un proceso muy largo de espera, pero te habrás olvidado de ello un año después de haberte mudado, mientras que los errores cometidos por un trabajo hecho con prisas serán visibles para siempre y te costará dinero arreglarlos.
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Todo esto será primordial en el diseño y tienes que asegurarte de que tu arquitecto no solamente se refiere a la tecnología cuando habla de sostenibilidad.
TOO SHORT A DEADLINE
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OLVIDARSE DEL MEDIO AMBIENTE Con las nuevas normativas de edificación es obligatorio tener un certificado de eficiencia energética. Aunque el cumplimiento de la normativa de eficiencia energética no es la única razón por la que pensar en el medio ambiente, y considerar si tu vivienda puede ser más sostenible. El primer y principal aspecto que hay que considerar es el confort. Un edificio diseñado correctamente, será más confortable y consumirá menos ya que necesitará menos tecnología para enfriarse en verano o mantenerlo caliente en invierno. Todo esto tiene que ver con la orientación, la situación y tamaño de las ventanas, proporcionar sombra a las fachadas, situar los espacios adecuados en el lugar adecuado de la casa.
También es muy importante cómo envejecerá tu casa con el paso del tiempo. El arquitecto adecuado sabrá escoger materiales que no solo se ven bien cuando son nuevos, sino que también envejecen bellamente. ¿Significa que tu casa será más cara? No, si no es lo que quieres; un arquitecto con experiencia en construcción sostenible podrá calcular las ventajas del ahorro energético y el confort, utilizando software específico para ello, como “Design Builder”. Pero en este país, no solo es necesario pensar en consumo energético, sino también en la gestión del agua y las posibilidades de generación de energía. Pregunta a tu arquitecto sobre la posibilidad de instalar paneles solares, geotermia, reciclaje de aguas e incluso una piscina natural.
EL SIGUIENTE PASO Enhorabuena! Ya tienes la información clave que te ayudará a prepararte para tu proyecto de construcción, evitando los errores más habituales y costosos. Desafortunadamente, no podemos incluir toda la información que necesitas en esta breve guía, y además cada proyecto es único. Tal vez te gustaría venir a nuestro despacho y hablar sobre tu proyecto. Al descargar este documento, automáticamente has recibido un vale para una consulta de 60 minutos gratuita, ya sea por teléfono, skype o en nuestro despacho en Barcelona. Llama o manda un e-mail para hacer tu reserva. Hablamos inglés, holandés, español, catalán, francés, y alemán. ©Eugeni Pons Photos: Villa CP Project by ZEST architecture
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