ANALISIS DE PREFACTIBILIDAD PLAN DE NEGOCIO

VENETTO PROMOTORA INMOBILIARIA: OLGA LUCÍA RAMÍREZ ÁNGEL JHOVANNY GARCÍA ARISTIZÁBAL

Enero de 2015

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PRE-FACTIVILIDAD ECONOMICA PROYECTO EDAD DE ORO

Agradecimientos Estas líneas están dedicadas a expresar nuestro más profundo y sincero agradecimiento a todas aquellas personas que con su ayuda han colaborado en la realización del presente trabajo, en especial al Coronel Maldonado, el Mayor Viveros y al Coronel Mosquera por la orientación, el seguimiento y la retroalimentación continúa del mismo.

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Tabla de contenido 1. 2.

RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................................ 4 CONCEPTO DE NEGOCIO .................................................................................................................. 7 2.2 Política de Calidad ................................................................................................................................. 8 3. ANÁLISIS DE MERCADO ..................................................................................................................... 8 3.1 Descripción del sector de los adultos mayores en Colombia .............................................................. 9 3.2 Problemática de los adultos Mayores en Colombia ............................................................................ 9 3.3 Tendencias de la población en Edad Adulta Mayor ......................................................................... 10 3.4 La Solución que ofrecemos ................................................................................................................. 11 3.5 DAFO.................................................................................................................................................... 11 3.5.1 Análisis Interno .............................................................................................................................. 12 3.5.2. Análisis Externo ............................................................................................................................ 12 3.6. Análisis de la Competencia ................................................................................................................ 13 3.7 Clientes Potenciales ............................................................................................................................. 18 4. AVALUO COMERCIAL DEL PREDIO ............................................................................................... 18 4.1 PROPOSITO ....................................................................................................................................... 19 4.2 ASPECTO FISICO ............................................................................................................................. 19 4.3 TERRERNO ........................................................................................................................................ 19 4.4 ASPECTO ECONOMICO .................................................................................................................... 20 5. VIABILIDAD TECNICA PARA SATISFACER LAS NECESIDADES ............................................ 26 5.2 Viabilidad uso del terreno ................................................................................................................... 27 5.3 Aplicación y uso del espacio para uso ................................................................................................ 27 5.4 Proyección de áreas estimadas construibles y vendibles .................................................................. 28 5.5 Esquema básico del proyecto- Definición de Producto .................................................................... 28 5.6 Evaluación del proyecto en otros escenarios ..................................................................................... 34 6. ESTUDIO ECONOMICO Y FINANCIERO ........................................................................................ 38 6.1 Estructuración de Costos aproximados 2015 .................................................................................... 38 7. EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS DE VIABILIDAD DE FINANCIACIÓN ................................ 42 7.1 Capital de riesgo .................................................................................................................................. 42 7.2 Estructura Proyecto Acorpol como ejecutor directo del proyecto a través de una entidad fiduciaria. ................................................................................................................................................... 44 7.3 Conformar una sociedad por acciones que estaría integrada mayoritariamente por Acorpol..... 44 7.4 Esquema de patrimonio Autónomo a través de Fiducia Inmobiliaria ............................................ 46 8. PROGRAMA GENERAL INICIAL DEL PROYECTO, PAPEL DE LA GERENCIA, Y PASOS A SEGUIR.......................................................................................................................................................... 49 CONCLUSIONES ..................................................................................................................................... 51 BIBLIOGRAFIA ............................................................................................................................................. 51

Índice de tablas Tabla 1: Análisis de algunos competidores ..................................................................................................... 16

Índice de Anexos Anexo 1: Normativa del sector Anexo 2: Programa estándar del proyecto. Anexo 3: Diapositivas

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1. RESUMEN EJECUTIVO ACORPOL, es una entidad de derecho privado y carácter permanente, agremiación pensional de primer grado, sin fines de lucro, solidaria y participativa, orientada al mantenimiento y mejoramiento de los derechos de la oficialidad en retiro de la Policía Nacional y a aportar su concurso al gobierno nacional en planes y programas en beneficio de la institución policial.

Como parte de su trabajo Misional y Objeto Social de mantener y mejorar el status de los Oficiales afiliados y sus familias, se presenta El Proyecto Edad de Oro. Este estudio de Pre-factibilidad fue realizado por un equipo interdisciplinario conformado por Economistas, Ingenieros, Especialistas en Gerencia de Proyectos, Arquitectos, cuidando en todo momento garantizar la objetividad del estudio, la calidad de un excelente producto y la viabilidad, rentabilidad y utilidad del proyecto. Como resultado de esto, se obtuvo un Proyecto de un edificio de seis pisos de altura, semisótano y terraza, con apartamentos diseñados para personas mayores de 50 años. Estratégicamente ubicado en la ciudad de Bogotá, donde se puede vivir la etapa de la tercera edad formando parte integral de la comunidad, sin tener que salir de la ciudad y rodeados de personas con los mismos intereses y necesidades. Brindando la posibilidad a los residentes de readquirir su independencia, ubicado en un barrio tradicional carrera 14B con calle 106, con fácil acceso y posibilidades para el desplazamiento.

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Los usuarios de EDAD DE ORO contarán con supervisión permanente por parte de expertos profesionales que les garantiza tranquilidad y seguridad. Se recomiendan apartamentos de áreas entre 45 y máximo 70 metros cuadrados con dos habitaciones y dos baños. Es importante resaltar que los apartamentos deben tener calefacción central o piso radiante, pisos antideslizantes en baños y zonas húmedas, alta accesibilidad para maniobra de enfermeros o ayudantes, chapas a baja altura, código azul o llamado enfermería en baños y alcoba, mesones de cocina y baño a baja altura para prever el uso de personas en sillas de ruedas. En las zonas comunes del edificio se propone dejar un área de 150 metros para la oficinas actuales de Acorpol en el primer piso, un salón principal múltiple con división por biombos, restaurante para residentes y visitantes, sala de terapia física, gimnasio, estación de enfermería, oratorio, ascensor para camillas, planta eléctrica con suplencia total, alta accesibilidad, corredores amplios, barandas, piscina y/o zona húmeda, terraza. A través de una empresa operadora especializada en agrupar profesionales con experiencia en hogares geriátricos se prestarán los siguientes servicios. •

Seguridad 24 horas

•

Circuito cerrado de TV

•

Arreglo y limpieza diaria de habitación

•

Servicio lavandería

•

Menús por nutricionista (Catering general)

•

Telefonía, internet y TV por cable

•

Servicio a la habitación

•

Enfermería preventiva 24 horas -5– Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

•

Contrato colectivo de atención Médica para Urgencias y Emergencias

En el Proyecto Edad de Oro se puede construir: A) un área de 1.500 metros cuadrado en el predio de propiedad de Acorpol o, B) un área de 2.382 metros cuadrados en caso de llegarse a comprar el predio vecino de 294 mtr2 de lote. En la opción A) los costos de inversión serían de $5.655 millones de pesos, los cuales serían recuperados con la venta de 15 apartamentos de 55 mt2 por valor de $6.500.000 metro cuadrado. Esto arroja una utilidad del negocio de $681.728.562 equivalente al 11% sobre las ventas y una utilidad final de Acorpol (utilidad del negocio más venta del lote) de $2.781.728.562 pagando el proyecto Edad de Oro a Acorpol $2.100.000.000 millones por el lote de su propiedad.

No obstante, Acorpol compraría 150 metros cuadrados en el primer piso del edificio a un valor de $6.500.000 metro cuadrado

donde serán ubicadas sus

oficinas actuales seccional Bogotá.

En la Opción B) los costos de inversión serían de $9.253.744.662, los cuales serían recuperados con la venta de 25 apartamentos, cuatro de 60mtr2 y uno de 65 mt2 por piso a un valor de $6.500.000 metro cuadrado. Esto arroja una utilidad del negocio aproximada de $1.584.355.338 millones equivalente al 15% sobre las ventas y una utilidad final de Acorpol (utilidad del negocio más venta de lote de Acorpol) de $3.684.355.338 millones por la venta del lote en $2.100.000.000 millones. El predio vecino sería comprado por $1.700.000.000 millones. En este escenario Acorpol conserva sus 150 metros cuadrados de oficinas sede Bogotá por precio de $6.500.00 metro cuadrado. El valor del metro cuadrado construido tomando como base los históricos de indicadores actualizados (índices de construcción) y cierres presupuestales de proyectos similares ejecutados es de $1.450.000 mr2.

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Este estudio concluye que la realización del proyecto Edad de Oro es viable y rentable en cualquiera de los escenarios anteriores. Sin embargo, es importante resaltar que el mejor escenario en caso de ser aprobado por la asamblea es realizar el proyecto Edad de Oro con el predio actual más el predio vecino a

Acorpol (Opción B) por las siguientes razones:  Aumenta la utilidad del negocio en ($902.626.776)  El proyecto es más imponente ante el cliente final.  Permite construir mayores zonas sociales atractivas al cliente, lo cual genera velocidad en ventas.  Los costos indirectos son distribuidos en mayor número de apartamentos.  Los costos de administración de la copropiedad disminuyen.  La velocidad de ventas es mayor al ser mayor el número de apartamentos.

2. CONCEPTO DE NEGOCIO

Edad de Oro es un proyecto inmobiliario de seis pisos de altura que puede ser construido en un lote de área de 500 mtr2 sobre la calle 106 con carrera 14b (Predio actual Acorpol) o en 794mtr2 con la compra de la casa vecina a Acorpol, brindando una ubicación estratégica dentro de la ciudad de Bogotá, lo que permite ofrece a sus inversionistas y usuarios una experiencia de vivienda especializada acorde a los adultos mayores de 50 años de edad, incluyéndolos en la sociedad con un rol activo dentro de la misma y brindando la posibilidad de permanecer en su lugar de influencia con independencia, cerca de sus familiares, amigos, sitios de interés, hospitales, centros comerciales. -7– Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Todo esto teniendo las ventajas de ser un proyecto que dentro de sus normas de convivencia permite que los residentes sean mayores de 50 años, garantizado un entorno con personas con necesidades similares, diseñado para el disfrute y goce de la edad adulta, garantizando la supervisión permanente por parte de expertos profesionales que garantizan tranquilidad y seguridad.

2.2 Política de Calidad La Política de Calidad de Edad de Oro es optimizar su trabajo realizando las siguientes labores, a través de una empresa operadora especializada en agrupar profesionales con experiencia en proyectos similares. Supervisión permanente por parte de expertos si es requerida. Seguridad 24 horas. Circuito cerrado de TV. Arreglo y limpieza diaria de habitación. Servicio lavandería. Restaurante y Menús por nutricionista. Telefonía e internet. Oratorio. Servicio a la habitación. Enfermería preventiva 24 horas. Contrato colectivo de atención Médica para Urgencias y Emergencias.

3. ANÁLISIS DE MERCADO

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3.1 Descripción del sector de los adultos mayores en Colombia

Las perspectivas de crecimiento del número de personas mayores de 60 años en países latinoamericanos, donde se proclama la salud como un derecho para todos, pero donde la atención amplia y oportuna suele limitarse a personas de estratos socioeconómicos altos, exigirá a corto plazo recursos y personal especializado para atender la incidencia y la prevalencia crecientes de enfermedades crónicas y de otras que demandan largos períodos de hospitalización, especialistas en geriatría, equipo y tecnología modernos para tratamiento y diagnóstico y una infraestructura que actualmente no tienen todos los países de la región. En Colombia se observa un proceso de cambio familiar caracterizado por una tendencia creciente de las uniones de hecho frente al matrimonio, con aumento del porcentaje de separados mayores de 50 años. También se observa una reducción en la proporción de viudos que se explica por la disminución de la mortalidad, especialmente femenina. El análisis del estado civil de las personas mayores de 50 años tiene incidencias sobre el tipo de programas de bienestar social por cuanto puede mostrar algún grado de dependencia del viejo frente a otros miembros de la familia e indicar de alguna manera el grado de "soledad afectiva" del viejo.

3.2 Problemática de los adultos Mayores en Colombia En Colombia el 68.7% de las personas adultas mayores estrato 5 y 6 habitan en casas, el 24% vive en apartamento y el 5.2% reside en habitaciones o cuarto.

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No obstante, hasta hace algunos años los adultos mayores vivían en hogares multigeneracionales (53%), porcentaje que se ha ido reduciendo poco a poco, debido a la reducción del tamaño de los hogares (menos hijos), la salida de las mujeres al mercado laboral y la poca disponibilidad de tiempo de las personas para encargarse de familiares, por tanto, terminan los viejos solos en esas grandes casas, sin acompañamiento.

Por tanto, el principal problema para los adultos mayores enfoque de este proyecto es vivir con calidad el mayor tiempo posible, pero conservando un rol activo en la sociedad, perteneciendo a un grupo, integrándose con el mismo e identificándose con él.

3.3 Tendencias de la población en Edad Adulta Mayor El aumento en la expectativa de vida, ha hecho que cada día exista un número más grande de adultos mayores en el país. Ellos requieren productos y servicios distintos al resto de la población y, por eso, ya varias empresas se están moviendo en ese frente, dejando atrás la idea del geriátrico y más bien ofreciendo alternativas para personas de la tercera edad, pero muy activas. Se calcula que en Bogotá, 10% de la población tiene más de 55 años, lo que equivale a unas 800.000 personas, entre las cuales hay 16.000 a 20.000 que cuentas con altos ingresos (por pensión u otros ingresos). Entre la oferta para este grupo se está imponiendo el concepto de club residencial, en el que se ofrece una unidad de vivienda, que viene acompañada de servicios hoteleros, de esparcimiento, deporte, cultura y socialización, pues muchos de quienes deciden vivir allí lo hacen porque sus hijos se van de la casa - 10 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

y, en un número creciente de casos, incluso se van a vivir fuera del país. Teniendo en cuenta que hoy las colombianas tienen la expectativa de vivir hasta los 87 años y los hombres hasta los 84, los negocios para los de la tercera edad están en pleno desarrollo. 3.4 La Solución que ofrecemos

El proyecto Edad de Oro ofrece a sus afiliados y adultos mayores en general un proyecto de apartamentos estratégicamente ubicado en la ciudad de Bogotá, donde pueden vivir la etapa de la tercera edad formando parte integral de la comunidad, sin tener que salir de la ciudad pero rodeados de personas con sus mismos intereses y necesidades. Esto brinda a los usuarios la posibilidad de readquirir su independencia. Adicionalmente, muchos de los adultos mayores no se quieren separar del lugar donde tradicionalmente han vivido, les interesa que sus familiares los visiten con frecuencia y no perder su autonomía para el desplazamiento. Los usuarios de EDAD DE ORO contarán con supervisión permanente por parte de expertos profesionales que les garantiza tranquilidad y seguridad. El Proyecto Edad de Oro es consciente de la necesidad de crear la responsabilidad de que los usuarios actúen para si mismos y así incrementar el interés por vivir la vida. 3.5 DAFO El siguiente análisis DAFO tiene como objetivo principal identificar la situación actual que se presenta en el entorno del Adulto Mayor, que podría afectar negativamente o favorecer el desarrollo del negocio.

- 11 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

3.5.1 Análisis Interno Fortalezas 

Servicios innovadores y de reciente penetración en el mercado colombiano



Capacidad de diferenciación con respecto a otros proyectos campestres



Apoyo y soporte de los afiliados a la Asociación



Clientes cautivos en la misma Asociación



Propiedad del Lote del Proyecto



Conocimiento del sector

Debilidades 

Poco terreno en el cual se deben construir muchas zonas comunes que no son metros cuadrados vendibles, lo que encarece al valor del metro cuadrado vendible al público.



Costos fijos elevados de la gestión de la operadora de servicios.



Paradigmas y estereotipos de la población objetivo frente a proyectos de la “tercera edad”.



Alto valor del metro cuadrado Vr. Un proyecto de vivienda tradicional.

3.5.2. Análisis Externo Amenazas 

Disminución del gasto de los clientes en servicios para la tercera edad.

Oportunidades 

Tendencia de la sociedad al envejecimiento.



Modelos en otros países del éxito de proyectos de vivienda para los adultos mayores.

- 12 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co



Introducción de un concepto innovador que se ajuste a las necesidades específicas de cada cliente



Necesidad de brindar servicios de inclusión social, de salud oportuna y de calidad a adultos mayores estrato 5 y 6 en Bogotá.

3.6. Análisis de la Competencia HACIENDA BRITANIA: Como una respuesta a la necesidad cada vez más latente de contar con un lugar especialmente diseñado para que los adultos mayores puedan vivir cómodamente, con seguridad, paz y tranquilidad, compartiendo con personas de su misma condición y rodeados de naturaleza, se ha diseñado el proyecto hacienda Britania ubicado a unos metros de la Hacienda Hato Grande. El proyecto se desarrollará en 2 etapas de 86 apartamentos cada una. Tendrá zonas verdes / caminos peatonales, salones para actividades múltiples, salón principal con chimenea y varios ambientes. Sistema de calefacción central, restaurante para residentes y visitantes, salas de terapia física / estación de enfermería, capilla / biblioteca / teatrino / gimnasio, dos ascensores, planta eléctrica con suplencia total, Salón de juegos / salón de computadores, Penthouse / Huerta orgánica colgante La Hacienda ofrece supervisión permanente por parte de expertos profesionales que velan por la tranquilidad y seguridad de la comunidad, servicio de seguridad 24 horas y CCTV, convenio con entidades paramédicas de atención inmediata, arreglo y limpieza de habitación diario, servicio de lavandería, menús diseñados por nutricionistas, traslados Hacienda Britania – Bogotá, terapia ocupacional, actividades culturales y deportivas, juegos y concursos, paseos programados a - 13 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

sitios de interés, proyección de películas y documentales, calefacción integral en todo el edificio, telefonía / servicio de internet, capellán. El modelo de negocio es a través de un patrimonio autónomo y la rentabilidad se recibe sobre los ingresos totales del proyecto que son arrendamientos y hotel.

VIVENZA CLUB RESIDENCIAL: Ofrece complejos integrales de vivienda campestre conformados por casas, apartamentos, villas (casas de un piso), club privado, centro comercial y hotel con un excelente diseño urbanístico y arquitectónico, con un estilo totalmente moderno, rodeados de naturaleza, amplios jardines y senderos peatonales todo para su comodidad. Cada área está pensada en función de las condiciones físicas y las apetencias de los adultos mayores (no hay desniveles en los espacios; tiene alta accesibilidad, gracias a los corredores amplios y luminosos; baños espaciosos; barandas; pisos antideslizantes en baños y cocinas; manijas para autoayudas, y chapas a baja altura). La tecnología, los materiales y el diseño cuentan con los cuidados necesarios para adaptarse a sus requerimientos. Sin embargo lo más importante de los espacios de VIVENZA son sus generosas zonas comunes completamente dotadas para la actividad cotidiana, cultural, intelectual, social y física, como son: Enfermería, comedor y cocina gourmet, bar, talleres para arte y manualidades, Senderos naturales, Sala de música, Sala de televisión y cine (cineclub), Salón múltiple, Biblioteca, sala de lectura e internet. Zonas verdes, parque infantil, cancha múltiple, cancha de mini tenis y salón comunal, Piscina y zonas húmedas

- 14 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

VIVENZA cuenta con una serie de servicios incluidos dentro de la administración de su aparta suite o villa, sin costo adicional. Adicionalmente cuenta con un servicio especial de Gerencia de Socios, quien se encarga de darle gusto a todas sus necesidades particulares, de actividades o servicios, sobre medidas. Servicios de aseo, en el apartamento, varios días a la semana. Servicios de transporte a Bogotá, varias veces a la semana. Mensajería programada semanalmente. Servicio a la habitación Vigilancia 24 horas, circuito cerrado de TV. Personal especializado para su atención Servicios tipo hotelero Enfermería preventiva 24 horas Contrato colectivo de atención médica para urgencias y emergencias.

CLUB PLATINO SENIOR LIVING: En la calle 93 # 19B-31, el exclusivo barrio El Chico de Bogotá, se ubica el primer Edificio de apartamentos de lujo con servicios hoteleros de cinco estrellas para personas de la tercera edad. Cuenta con dos sótanos y ocho pisos en un lote de 2030 m2. Contará con un total de 81 apartamentos para la venta de 71, 98 y 154 m2, con dos y tres alcobas y dos baños, con altura piso -techo de 2.80 mts. En el primer piso tendrá un exclusivo Club solo para residentes con Spa, piscina climatizada, gimnasio, biblioteca, salón de juegos, salón de cine, salón para clases de pinturas clases de cocina y otros. Tendrá además bar y restaurante formal e informal. - 15 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Dentro de los servicios incluidos está la limpieza diaria de los apartamentos de lunes a viernes, cafetería y restaurante con comidas balanceadas y servicios de enfermería permanente. Cuenta con un elegante lobby con conserje que atenderá las necesidades de los residentes. Así mismo, tendrá a su disposición un personal especializado en actividades sociales y deportivas con un coordinador de visitas guiadas, etc. HOGAR PUERTO AMIGO: Ubicado en Niza Antigua calle 118 # 70 G-28 es una casa con 14 habitaciones individuales, con Tv 32 “. Incluyen en sus servicios: Servicio de enfermería 24 horas, Control médico y nutricional (cada tres meses), Terapia ocupacional, TV 32”, alimentación con cinco servicios al día: desayuno, medias nueves, almuerzo, onces, cena. Lavado de ropa blanca y personal. Red WIFI, Actividades diarias, lúdicas y recreativas permanentes, Trámites y mandados: acompañamiento a citas médicas, recoger medicamentos, acompañar en compromisos sociales y familiares, peluquería.

HOGAR SAN LORENZO: Ubicado en la Calle 110 No.15 -79. Este Hogar es de una sola planta, con grandes espacios, muy clara e iluminada. Cuenta con varios salones y salas para el encuentro del residente con su familia y entre resientes. Amplia zona verde y de jardín. Tiene capacidad para once personas, las habitaciones son independientes, algunas con baño privado y otras con baño compartido máximo con otro residente. Tabla 1: Análisis de algunos competidores

Analisis de la Competencia

Precio

Hacienda Britania

$130.000.000

Forma de Pago un

derecho

Derecho Fiduciario.

- 16 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

fiduciario del 0.5 del total de

$6.000.000 separación

proyecto

$37.000.000

al

punto

de

equilibrio $87.000.000

a

15

cuotas

mensuales. Vivenza

$288.400.000 apto 45m2

Venta tradicional.

$372.700.000 apto 55m2

Pago 40% inicial, 60% contra

$509.850.000 apto 70m2

escrituración.

Precio m2 $6.823.000 Club Planito Senior Living

$426.000.000 apto 71m2

Venta tradicional.

$580.000.000 apto 98 m2

Pago 40% inicial, 60% contra

$924.000.000 apto 154 m2

escrituración.

Precio mt2 $6.500.000

Otras referencias del Mercado Puerto Amigo

Valor

alquiler

mensual

ARRIENDO

mensual

ARRIENDO

habitación $2.000.000 San Lorenzo

Valor

alquiler

habitación $2.500.000

Referencias Proyectos Tradicionales STUDIO 106 ( calle 106 con cra 15)

$358.384.300 apto 64 m2

Venta tradicional.

$391.790.207 apto 74,78 m2

Pago 30% inicial, 70% contra

Parqueadero $ 22.000.000

escrituración

Depósito $ 5.000.000 Precio mt2 $5.600.000 MORARI 105 ( calle 105A No. 14-67)

$676.895.119 apto 118,21 m2

Venta tradicional.

$510.440.955 apto 87,08 m2

Pago 35% inicial, 65% contra

Parqueadero $ 20.000.000

escrituración

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Depósito $ 5.000.000 Precio mt2 $5.726.000 EDIFICIO JADE ( Cra 14A No. 109 - 31)

$630.755.000 apto 90,27 m2

Venta tradicional.

Parqueadero $ 22.000.000

Pago 40% inicial, 60% contra

Depósito $ 5.000.000

escrituración

Precio mt2 $6.987.000

El valor promedio del metro cuadrado en la zona, en los proyectos habitacionales tradicionales es de $ 6.105.000 precio que es inferior al expuesto en el mercado de los proyectos enfocados hacia el adulto mayor.

3.7 Clientes Potenciales En Edad de Oro se tienen dos tipos de clientes potenciales, los afiliados a ACORPOL que estén interesados en adquirir los apartamentos residenciales del proyecto (para vivir o por inversión) y por otro lado los vecinos de la zona que estén interesados en continuar viviendo en el mismo sector pero en un ambiente diseñado especialmente para las necesidades de la edad adulta.

Otro grupo importante de clientes del proyecto son los afiliados a ACORPOL y vecinos que deseen beneficiarse de los servicios lúdicos que ofrece EDAD DE ORO por un pago o costo adicional tipo hotel o club, como lo son las zonas húmedas, restaurante, servicios de fisioterapia, eventos programados, entre otros.

4. AVALUO COMERCIAL DEL PREDIO

- 18 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

CARRERA 14 B #106 -08 URBANIZACIÓN DE SANTA BARBARA BOGOTÁ - COLOMBIA

4.1 PROPOSITO Aprecia el valor que tendría en el mercado un inmueble ubicado en la zona norte de la Ciudad de Bogotá, Urbanización Santa Bárbara. Se entiende por valor del mercado el precio más alto que alcanzaría de ser puesto en venta en un mercado abierto, permitiendo un tiempo adecuado para la consecución de compradores, sin que en estos casos medien fuerzas que influencien a ambas partes, una a comprar y la otra a vender bajo presión.

4.2 ASPECTO FISICO Se trata de un inmueble que cuenta con todos los servicios públicos, y una ubicación esquinera frente a la calle 106. Tiene facilidad de parqueaderos y la posibilidad de construir un edificio de 7 pisos de altura. 4.3 TERRERNO 4.3.1. Localización Se trata de un lote de terreno junto con la casa de habitación en el construida, lote que es la parte restante de uno de mayor extensión marcado con el número diez - 19 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

(10) de la manzana veintiséis (26) en la Urbanización LOS MOLINOS de la ciudad de Bogotá D.C. y que tiene una extensión de quinientos metros cuadrados (500m2) ubicado en la carrera 14b marcado con el numero ciento seis cero ocho (106-08) de la actual nomenclatura urbana.

El inmueble de localización esquinera está en la zona urbana de Santa Bárbara, conformada en su mayoría por establecimientos comerciales, educativos universitarios, colegios y otros de tipo institucional como son clínicas y hospitales, y centros comerciales. 4.3.2. Accesos En este sector de la ciudad algunas de sus vías se convierten en ejes importantes de tránsito y movilidad vehicular, entre las que se encuentran las carreras 7, 9, 15, y autopista norte y las calles 100, 106, 109, 116 y 127. Así como las vías secundarias que sirven a esta zona. 4.4 ASPECTO ECONOMICO De acuerdo a la zonificación del sector la destinación actual del inmueble es para vivienda, y permiso de construcción de 5 pisos +1. En cuanto al vecindario, según la firma Colliers International, después de la Calle 100, este sector es el que tiene mayores inventarios de oficinas de alto nivel. A pesar del desarrollo inmobiliario, en Santa Bárbara aún se rescatan algunas áreas verdes a las que se suman el buen estado de sus vías interiores y de acceso. Estas características han consolidado a la zona como una de las más exclusivas de Bogotá, con una valorización promedio –según datos de metrocuadrado.com– de 9,3 por ciento anual. - 20 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Los nuevos desarrollos de construcción se han dado en los escasos lotes que quedan y, especialmente, en las casas que han podido negociar los constructores para demolerlas y levantar nuevos proyectos. Lo que significa que al invertir en el terreno no sólo lo obtendría para darle uso inmediato, sino que a futuro y por la expansión comercial del sector, tendría un valor comercial muy alto en caso de venta del mismo. El comercio es otro valor agregado del sector, ya que además del centro comercial Hacienda Santa Bárbara está el emblemático centro comercial Unicentro, los cuales detallaremos páginas abajo; y muy cerca, los corredores de las calles 116 y 122. Inversiones en el sector:  Actualmente se encuentra en construcción la segunda fase de la Clínica Fundación Santa Fé de Bogotá, la institución médica más reconocida del país, en la calle 119 con 9.

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Adicionalmente, en el marco del proyecto de expansión de la Fundación Santafé, esta ha adquirido en el transcurso del año 2014 las casas ubicadas entre las calles 119 y 119 A y las carreras 7 y 9 (detrás del Medical Center) para construir la tercera etapa de la institución. Es importante

recalcar

que

estos

inmuebles

fueron

adquiridos

estratégicamente por valores superiores a $1.200.000.000 teniendo en cuenta su ubicación, haciendo que los montos pagados por los mismos no representan al inmueble construido sino el lote del inmueble.

Tercera Etapa Fundación Santafé

Segunda Etapa Fundación Santafé

Primera Etapa Fundación Santafé

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 En la calle 120 con 7

se inauguró a finales del año 2013, la torre de

especialistas MEDICAL CENTER de 14 niveles de altura, la cual atrae a cientos de usuarios diariamente.

 En la Carrera 7 No.115 a 119 se encuentra ubicado el Centro Comercial Santa Bárbara, el cual abarca un total de 87.000 m2 de los cuales más de 11.000 están dedicados a parques, jardines, plazas y espacios abiertos. Incluye no sólo la zona comercial en sí, sino también 70 oficinas, un hotel de 5 estrellas, un supermercado, restaurantes, bares, y cafés. Está rodeado de parques y zonas verdes, cerca del Teleport, un importante centro de negocios, y junto a calles y avenidas principales que facilitan su acceso: la carrera 7ª y el Puente de la Hacienda, en la calle 116 (avenida Pepe Sierra), ofrecen unas vías rápidas de acceso directo al Centro Comercial1.

1

http://www.haciendasantabarbara.com.co/index.php/videos

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 En la calle 127 con 7 se encuentra ubicado el Centro Comercial Unicentro.

 Barrio Usaquén ubicado entre las calles 119 y 125 con carrera 7, es considerado uno de los lugares de entretenimiento local más importantes de la ciudad. Conserva su apariencia colonial, incluyendo en sus calles restaurantes gourmet, almacenes exclusivos y oficinas de renombradas empresas.

 Torre Pacific Rubiales calle 121 con 9.

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 Instituto de Cornea, ubicado en la Carrera 7 A # 121 – 36, EL Instituto de Cornea

es un centro oftalmológico especializado en Cirugía refractiva,

Cirugía de catarata y Trasplante de Córnea fundado en 1.990 ha implementado los últimos avances tecnológicos y quirúrgicos.

 Clínica Armonía, ubicada en la Calle 120A No 7-86, se especializa en rehabilitación hospitalaria y ambulatoria, UCIV, cuidados paliativos y manejo de dolor, salas de cirugía, hospital día y consulta externa.

Localización respecto del inmueble (colores según referencias en los nombres antes mencionados):

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4.5 METODO DE EVALUACION Método de Comparación o de Mercado Para evaluar el valor que tiene en el mercado esta propiedad, hemos utilizado el método comparativo, el cual se realiza mediante un estudio específico del sector, identificando propiedades de características similares o comparables a la del presente avalúo las cuales hayan sido parte de una transacción de venta en un tiempo reciente y en condiciones de mercado equivalentes a las actuales. Igualmente encontramos un gran soporte, analizando nuestra base de datos, sobre avalúos de inmuebles similares que hemos efectuado recientemente en la zona. El predio se Avalúa en un valor comercial de $2.100.000.000. 5. VIABILIDAD TECNICA PARA SATISFACER LAS NECESIDADES 5.1 Viabilidad urbanística

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SECTOR 2

AREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL

ZONA

TRATAMIENTO

LOCALIDAD

RESIDENCIAL CON ZONAS DELIMITADAS DE COMERCIO Y SERVICIOS

CONSOLIDACIÓN CON DENSIFICACIÓN MODERADA

USAQUEN

USO

CLASIFICACIÓN

VIVIENDA

Unifamiliar, Bifamiliar, Multifamiliar

5.2 Viabilidad uso del terreno El terreno actualmente según la ficha técnica del POT de la ciudad de Bogotá es de uso netamente residencial. El predio se encuentra ubicado en el sector normativo 2 y en el uso I, así pues está excluido de los usos: almacenes, supermercados, centros comerciales, locales, comercio pesado, servicios empresariales, servicios de parqueadero, servicios

alimentarios,

servicios

técnicos

especializados,

servicios

de

comunicación y entretenimiento masivo, servicios automáticos y venta de combustible,

servicios

de

esparcimiento,

servicios

turísticos,

profesionales. 5.3 Aplicación y uso del espacio para uso Tabla 3. Aplicación y Usos del espacio. PARQUEADEROS Privados Visitantes

CANTIDAD 1 por apartamento 1 x 4 apartamentos

SECTOR 2 CONSOLIDACIÓN CON DENSIFICACIÓN MODERADA Subsector A INDICE MAXIMO DE OCUPACIÓN. 0.70 Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por el área total del predio; INDICE MAXIMO DE CONSTRUCCIÓN 3.00 Es el número máximo de veces que la superficie de un terreno puede convertirse por definición normativa en área construida y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción por el área total de un predio. ALTURA MAXIMA PERMITIDA 5 PISOS Nota 1: En predios con frente o costado sobre NOTA 1 - 27 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

servicios

las avenida Pepe Sierra (AC 116) y Laureano Gómez (AK 9) aplican los índices de construcción 3.50 y altura máxima 7 pisos. TIPOLOGIA EDIFICATORIA DIMENSIÓN MINIMA DE ANTEJARDÍN (MTR) SUBDIVISIÓN PREDIAL MINIMA Ver Anexo 1. Para mayor Información.

AISLADA 5.00 NO APLICA

5.4 Proyección de áreas estimadas construibles y vendibles Proyección Predio Actual Acorpol Área lote Área construida Área oficinas Acorpol Área vendible Área social

500 mtr2 1500 mtr2 150 mtr2 825 mtr2 525 mtr2

Proyección Predio Actual Acorpol + Lote casa Vecina por la carrera 14b Área Lote Área construida Área oficinas Acorpol Área Vendible aptos Área social

794 mtr2 2382 mtr2 150 mtr2 1517 mtr2 715 mtr2

5.5 Esquema básico del proyecto- Definición de Producto El esquema básico del proyecto es el siguiente: Fachada:

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Áreas sociales:

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*Imagen sólo ilustrativa, no corresponde al diseño final

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*Imagen sólo ilustrativa, no corresponde al diseño final.

Apartamento tipo: 1 habitación principal con baño privado y 1 habitación visitante, sala comedor y cocina. *Imagen sólo ilustrativa, no corresponde al diseño final

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•

Pisos antideslizantes en baños y zonas húmedas, alta accesibilidad para maniobras de enfermeros o ayudantes.

•

Chapas de baja altura.

•

Código Azul o llamado enfermería en baño y alcoba.

•

Mesones, baños a baja altura.

•

Calefacción central o piso radiante

•

Accesos a los espacios ideales para el adulto mayor. Puertas de corredera. - 32 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Tabla Ficha Técnica:

EDIFICIO EDAD DE ORO LOTE ACORPOL + VECINO Altura

6 pisos

Área oficinas Acorpol

150 mtr2

Apartamentos

4 apto de 60mtr2 y 1 apto 65mtr2= 25 aptos aprox.

Parqueaderos 2 por apto

Parqueaderos privados aptos

Zonas comunes

715 mtr2

De acuerdo al estudio de mercado realizado para este proyecto se identifica que se deben incluir en lo posible, los siguientes elementos. Requerimientos de Infraestructura: •

Zona Administrativa para ACORPOL

•

Salón principal, múltiple, división por biombos

•

Restaurante para residentes y visitantes

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•

Sala de terapia física, Gimnasio, estación de enfermería

•

Oratorio

•

Ascensor Camillero.

•

Planta eléctrica con suplencia total.

•

Alta accesibilidad, corredores amplios.

•

Barandas.

•

Zona húmeda.

•

Chapas de baja altura.

•

Mesones, baños a baja altura.

•

Terraza.

Servicios: A través de una empresa operadora especializada en agrupar profesionales con experiencia en hogares geriátricos se prestarán los siguientes servicios. •

Seguridad 24 horas

•

Circuito cerrado de TV

•

Arreglo y limpieza diaria de habitación

•

Servicio lavandería

•

Menús por nutricionista (Catering general)

•

Telefonía, internet y TV por cable

•

Servicio a la habitación

•

Enfermería preventiva 24 horas

•

Contrato colectivo de atención Médica para Urgencias y Emergencias

5.6 Evaluación del proyecto en otros escenarios Es importante resaltar que se realizaron cinco (4) escenarios de pre-factibilidad del proyecto. Los escenarios son los siguientes: - 34 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Escenario 1. Predio propiedad de Acorpol ESCENARIO EDAD DE ORO SÓLO CON CASA PROPIA Área lote Área Construida Área Oficinas Acorpol Área Apartamentos Área social Valor venta del m2 aptos $ 6.500.000 Valor venta del m2 oficinas $ 6.500.000 Valor ventas Aptos $ 5.362.500.000 Valor ventas Oficinas Acorpol $ 975.000.000 Total de ventas $ 6.337.500.000 Costos directos aprox $ 2.175.000.000 Costo del M2 construcción $ 1.450.000 Costos Indirectos aprox $ 1.380.771.438 Total Costos D e I $ 3.555.771.438 Valor Lote $ 2.100.000.000 Costos totales aprox $ 5.655.771.438 Utilidad Negocio $ 681.728.562 Utilidad del Negocio + Venta lote Acorpol

$

2.781.728.562

500 1500 150 825 525

11% 44%

C.D: Costos directos, C.I: Costos Indirectos.

Escenario 2. Incluir en el proyecto al predio vecino ESCENARIO EDAD DE ORO INCLUYENDO CASA VECINA Área lote 794 Área Construida 2382 Área Oficinas Acorpol 150 Área Apartamentos 1517 Área social 715 Valor venta de m2 aptos $ 6.500.000 Valor venta de m2 oficinas $ 6.500.000 Valor ventas Aptos $ 9.863.100.000 Valor ventas Oficnas Acorpol $ 975.000.000 Total de ventas $ 10.838.100.000 Costos Directos aprox $ 3.453.900.000 Costo del M2 construcción $ 1.450.000 Costos Indirectos Aprox $ 1.999.844.662 Total Costos D e I $ 5.453.744.662 Valor Lote $ 2.100.000.000 Valor lote vecino $ 1.700.000.000 - 35 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Costos Totales aprox

$

9.253.744.662

Utilidad Negocio

$

1.584.355.338

15%

Utilidad del Negocio + Venta lote Acorpol

$

3.684.355.338,00

34%

Escenario 3. Casas en La Esmeralda Por recomendación del Coronel Julio Cesar Moreno se evaluó la factibilidad para realizar el proyecto Edad de Oro en unas casas ubicadas en La Esmeralda, las cuales tienen un precio de $890 millones cada una. No obstante, las casas tienen de terreno 162 mtr2 cada una, por lo que tendrían que comprarse 3 casas para tener el mismo terreno que actualmente tiene Acorpol. Esto significaría una inversión de $2.670 millones. Este escenario NO es viable, ya que la normativa actual de la zona es de CONSOLIDACIÓN Y CONSERVACIÓN URBANISTICA, por lo que no permiten construcción mayor a dos pisos. Escenario 4. Casas en la Castellana Se realizó la búsqueda de lotes en la castellana y se ubicaron 5 casas a la venta con un costo cada una de $1.410.000.000. Escenario 4.1- Dos casas en la Castellana Normativa Planeación: Para un frente superior a 15 mtr2 o área mínima de construcción 500 mtr2, Sótano, Primer piso equipamiento, 5 pisos aptos Índice de construcción 3.0

Escenario Predio la Castellana (2 casas) Area lote 564 Area construida 1692 Area vendible 1099.8 Area social 592.2 Valor m2 $ 6,000,000 Total ventas $ 6,598,800,000 C. D $ 2,453,400,000 C. I $ 1,319,760,000 Valor Lotes $ 2,820,000,000 Utilidad Proyecto $ 5,640,000 0.1% Conclusión: El valor del terreno no permite que el negocio sea viable. - 36 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Escenario 4.2- Tres casas en la Castellana Normativa Planeación: Para un frente superior a 25 mtr2 o área mínima de construcción 750 mtr2, Sótano, Primer piso equipamiento, 7 pisos aptos. Índice de construcción 3.5 Escenario Predio la Castellana (3 casas) Area lote 846 Area construida 2961 Area vendible 1924.65 Area social 1036.35 Valor m2 $ 6,000,000 Total ventas $ 11,547,900,000 C. D $ 4,293,450,000 C. I $ 2,309,580,000 Valor Lote $ 4,230,000,000 Utilidad $ 714,870,000 6% Escenario Predio la Castellana (5 casas) Area lote 1410 Area construida 4935 Area vendible 3207.75 Area social 1727.25 Valor m2 $ 6,000,000 Total ventas $ 19,246,500,000 C. D $ 7,155,750,000 C. I $ 3,849,300,000 Valor Lote $ 7,050,000,000 Utilidad $ 1,191,450,000 6% Conclusión: El valor del terreno es costoso para el retorno de la inversión de todo el proyecto.

Los mejores escenarios para el proyecto Edad de Oro son: a) construir en el predio actual o b) construir en el predio actual más la casa vecina. Ventajas de este escenario: 1. Mayor Utilidad que en cualquier otro lugar de la ciudad y a las afueras. 2. Mayor flujo de caja para proyecto. 3. Evita la venta del predio actual. 4. Conocimiento de los Títulos y Tradición de los inmuebles. 5. Ubicación privilegiada del proyecto 6. Permite un precio de venta del mtr2 al público más elevado.

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6. ESTUDIO ECONOMICO Y FINANCIERO 6.1 Estructuración de Costos aproximados 2015 Escenario 1: Predio Actual Acorpol Costos Directos Aproximados:

CAPÍTULO PRELIMINARES DE OBRA MOVIMIENTOS DE TIERRA CIMENTACIÓN ESTRUCTURA EDIFICIOS MAMPOSTERÍA INSTALACIONES ELÉCTRICAS INSTALACIONES HIDROSANITARIAS REPELLOS Y ENCHAPES IMPERMEABILIZACIONES CIELOS FALSOS Y CUBIERTA PISOS CARPINTERÍA DE MADERA CARPINTERÍA METÁLICA CARPINTERÍA DE ALUMINIO PINTURAS APARATOS SANITARIOS, GRIFERÍAS Y ESPEJOS EQUIPOS ESPECIALES DOTACIÓN DE COCINA SUPERFICIES DE MÁRMOL ASCENSORES ASEO Y VARIOS ACABADOS PARQUEADERO TANQUES DE AGUA POTABLE PORTERÍA EQUIPOS EN ALQUILER REDES CONTRA INCENDIO RED ALCANTARILLADO INTERNO RED ACUEDUCTO INTERNO RED ALCANTARILLADO EXTERNO RED ACUEDUCTO EXTERNO CANALIZACIÓN EXTERNA

TOTAL 42.847.500,00 39.913.009,40 95.776.660,76 508.365.110,37 151.797.419,12 64.182.021,03 43.479.076,44 103.237.702,83 36.956.562,52 68.007.445,95 111.539.825,52 116.282.996,05 12.810.587,13 82.933.938,24 80.150.410,82 63.026.500,74 26.474.155,56 10.472.919,61 24.881.438,43 59.193.799,66 50.262.079,81 11.168.641,45 3.633.962,96 11.392.014,27 33.505.924,34 11.112.711,26 22.717.133,45 4.921.822,38 2.978.541,75 2.462.633,22 9.311.068,02

- 38 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

% INCIDENCIA COSTO DIRECTO 1,97% 1,84% 4,40% 23,37% 6,98% 2,95% 2,00% 4,75% 1,70% 3,13% 5,13% 5,35% 0,59% 3,81% 3,69% 2,90% 1,22% 0,48% 1,14% 2,72% 2,31% 0,51% 0,17% 0,52% 1,54% 0,51% 1,04% 0,23% 0,14% 0,11% 0,43%

RED ELÉCTRICA EXTERNA VIGILANCIA Y SERVICIOS PUBLICOS PERSONAL POR ADMINISTRACION INCREMENTO EN COSTOS DIRECTOS IMPREVISTOS TOTAL COSTOS DIRECTOS

82.408.109,90 67.011.848,67 41.603.938,23 44.674.565,78 33.505.924,34

3,79% 3,08% 1,91% 2,05% 1,54%

2.175.000.000

Costos Indirectos aproximados:

CAPITULO Derechos Energía Derechos revisión planos Derechos conexión Derechos revisión planos acueducto Derechos interventoría obra acueducto Derechos revisión bomberos Derechos conexión acueducto Póliza Todo riesgo constructor Póliza de Cumplimiento de Venta de Activos Póliza de Cumplimiento obras urbanas Póliza de Cumplimiento Entrega Redes de Acurdecto Impuesto Ind. y Ccio Predial - autoevalúo Licencia construcción Nomenclatura y Línea demarcación Delineación Urbana Diseño Arquitectónico Levantam. Topográfico Estudio Suelos Aprobación Licencia ambiental Diseño Hidrosanitario Diseño Eléctrico Diseño Estructural Reglamento de propiedad Presupuesto Por Contrato Externo Prefactibilidad del proyecto Constitución Encargo Fiduciario Comisión Fiducia Inmobiliaria (7.5smmlv+iva) Comisión Fiduciaria Preventa (1.5 SMMLV+IVA) Gastos Notariales

COSTO TOTAL INCIDENCIA 1.202.741 0,09% 1.694.001 0,12% 8.978.205 0,65% 3.726.802 0,27% 4.573.803 0,33% 2.574.881 0,19% 5.929.003 0,43% 4.785.366 0,35% 47.161 0,00% 203 0,00% 1.027.509 0,07% 14.815.309 1,07% 14.000.000 1,01% 10.164.006 0,74% 182.275 0,01% 44.044.025 3,19% 34.354.339 2,49% 2.032.801 0,15% 10.000.000 0,72% 2.710.402 0,20% 8.000.000 0,58% 10.000.000 0,72% 17.400.000 1,26% 9.098.403 0,66% 11.600.000 0,84% 11.000.000 0,80% 1.572.033 0,11% 64.310.400 4,66% 17.740.800 1,28% 14.399.008 1,04%

- 39 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Sala de ventas Amoblamiento Sala de Ventas Aseo Modelo Vigilancia Modelo Publicidad Gastos Financieros Visitas Perito Banco Impuesto 4xMil Posventas Hipoteca Crédito Constructor Honorarios de Gerencia 2.5% sobre ventas totales Honorarios de Construcción 12% sobre costos directos Honorarios de Interventoría Técnica y compras 7% sobre costos directo Honorarios de Ventas 2,5% sobre ventas TOTAL COSTOS INDIRECTOS APROXIMADOS

28.459.216 5.000.000 8.232.097 15.890.759 50.000.000 129.310.120 8.688.184 17.177.170 54.558.289 1.367.127 158.437.500 261.000.000

2,06% 0,36% 0,60% 1,15% 3,62% 9,37% 0,63% 1,24% 3,95% 0,10% 11,47% 18,90%

152.250.000 158.437.500 1.380.771.438

11,03% 11,47%

Escenario 2: Predio Actual Acorpol más lote vecino Costos Directos aproximados: CAPÍTULO PRELIMINARES DE OBRA MOVIMIENTOS DE TIERRA CIMENTACIÓN ESTRUCTURA EDIFICIOS MAMPOSTERÍA INSTALACIONES ELÉCTRICAS INSTALACIONES HIDROSANITARIAS REPELLOS Y ENCHAPES IMPERMEABILIZACIONES CIELOS FALSOS Y CUBIERTA PISOS CARPINTERÍA DE MADERA CARPINTERÍA METÁLICA CARPINTERÍA DE ALUMINIO PINTURAS APARATOS SANITARIOS, GRIFERÍAS Y ESPEJOS EQUIPOS ESPECIALES DOTACIÓN DE COCINA SUPERFICIES DE MÁRMOL

TOTAL 68.041.830,00 63.381.858,93 152.093.337,28 807.283.795,27 241.054.301,57 101.921.049,40 69.044.773,39 163.941.472,09 58.687.021,27 107.995.824,16 177.125.242,93 184.657.397,73 20.343.212,36 131.699.093,93 127.278.852,39 100.086.083,18 42.040.959,02 16.630.996,34 39.511.724,23

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% INCIDENCIA COSTO DIRECTO 1,97% 1,84% 4,40% 23,37% 6,98% 2,95% 2,00% 4,75% 1,70% 3,13% 5,13% 5,35% 0,59% 3,81% 3,69% 2,90% 1,22% 0,48% 1,14%

ASCENSORES ASEO Y VARIOS ACABADOS PARQUEADERO TANQUES DE AGUA POTABLE PORTERÍA EQUIPOS EN ALQUILER REDES CONTRA INCENDIO RED ALCANTARILLADO INTERNO RED ACUEDUCTO INTERNO RED ALCANTARILLADO EXTERNO RED ACUEDUCTO EXTERNO CANALIZACIÓN EXTERNA RED ELÉCTRICA EXTERNA VIGILANCIA Y SERVICIOS PUBLICOS PERSONAL POR ADMINISTRACION INCREMENTO EN COSTOS DIRECTOS IMPREVISTOS TOTAL COSTOS DIRECTOS APROXIMADOS

93.999.753,86 79.816.182,74 17.735.802,62 5.770.733,18 18.090.518,67 53.207.407,85 17.646.985,48 36.074.807,92 7.815.853,94 4.729.924,30 3.910.661,55 14.785.976,02 130.864.078,52 106.414.815,69 66.067.053,91 70.943.210,46 53.609.478,94

2,72% 2,31% 0,51% 0,17% 0,52% 1,54% 0,51% 1,04% 0,23% 0,14% 0,11% 0,43% 3,79% 3,08% 1,91% 2,05% 1,54%

3.453.900.000

Costos Indirectos aproximados: CAPITULO Derechos Energía Derechos revisión planos Derechos conexión Derechos revisión planos acueducto Derechos interventoría obra acueducto Derechos revisión bomberos Derechos conexión acueducto Póliza Todo riesgo constructor Póliza de Cumplimiento de Venta de Activos Póliza de Cumplimiento obras urbanas Póliza de Cumplimiento Entrega Redes de Acueducto Impuesto Ind. Y Ccio Predial – autoevalúo Licencia construcción Nomenclatura y Línea demarcación Delineación Urbana Diseño Arquitectónico Levantam. Topográfico

COSTO TOTAL 2.403.482 1.694.001 17.956.410 3.726.802 9.147.606 3.800.000 11.858.006 4.785.366 69.600 203.280

INCIDENCIA 0,12% 0,08% 0,90% 0,19% 0,46% 0,19% 0,59% 0,24% 0,00% 0,01%

1.752.106 14.815.309 15.000.000 15.000.000 269.000 65.000.000 68.000.000 3.000.000

0,09% 0,74% 0,75% 0,75% 0,01% 3,25% 3,40% 0,15%

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Estudio Suelos Aprobación Licencia ambiental Diseño Hidrosanitario Diseño Eléctrico Diseño Estructural Reglamento de propiedad Presupuesto Por Contrato Externo Prefactibilidad del proyecto Constitución Encargo Fiduciario Comisión Fiducia Inmobiliaria (7.5smmlv+iva) Comisión Fiduciaria Preventa (1.5 SMMLV+IVA) Gastos Notariales Sala de ventas Amoblamiento Sala de Ventas Aseo Modelo Vigilancia Modelo Publicidad Gastos Financieros Visitas Perito Banco Impuesto 4xMil Posventas Hipoteca Crédito Constructor Honorarios de Gerencia 2,5% sobre ventas

10.000.000 4.000.000 10.000.000 10.000.000 35.000.000 9.000.000 15.000.000 11.500.000 1.572.033 67.233.600 17.740.800 22.950.000 18.000.000 5.000.000 8.232.097 15.890.759 50.000.000 129.310.120 12.821.988 17.177.170 50.700.000 1.367.127 273.000.000

0,50% 0,20% 0,50% 0,50% 1,75% 0,45% 0,75% 0,58% 0,08% 3,36% 0,89% 1,15% 0,90% 0,25% 0,41% 0,79% 2,50% 6,47% 0,64% 0,86% 2,54% 0,07% 13,65%

Honorarios de Construcción 12% sobre costos Directos

414.468.000

20,73%

Honorarios Interventoría Técnica y compras 7% sobre costos Directos Honorarios de Ventas 2,5% sobre ventas totales

278.400.000 273.000.000

13,92% 13,65%

TOTAL COSTOS INDIRECTOS APROXIMADOS

1.999.844.662

7. EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS DE VIABILIDAD DE FINANCIACIÓN 7.1 Capital de riesgo Escenario 1) Predio Acorpol: CONCEPTO Predial Pre factibilidad del Proyecto Diseño Arquitectónico Levantam. Topográfico

$ $ $ $

VALOR 14.000.000 11.500.000 34.354.339 2.032.801

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Estudio Suelos Diseño Estructural Presupuesto Por Contrato Externo Constitución Encargo Fiduciario Comisión Fiducia Inmobiliaria Completa Comisión Fiduciaria Preventa (1.5 SMMLV+IVA) Sala de Ventas Amueblamiento Sala de Ventas Aseo Sala de Ventas Vigilancia sala de ventas Publicidad Honorarios Gerencia Honorarios Ventas 1,5% TOTAL CAPITAL DE RIESGO APROXIMADO

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

10.000.000 17.400.000 11.600.000 1.572.033 64.310.400 17.740.800 28.459.216 6.776.004 8.232.097 15.890.759 50.000.000 79.218.750 107.000.000 480.087.199

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

VALOR 14.000.000 11.500.000 50.000.000 2.500.000 10.000.000 20.000.000 11.600.000 1.572.033 64.310.400 17.740.800 28.459.216 6.776.004 8.232.097 15.890.759 50.000.000 120.625.000 193.000.000 602.083.453

Escenario 2) Predio Vecino CONCEPTO Predial Pre factibilidad del Proyecto Diseño Arquitectónico Levantam. Topográfico Estudio Suelos Diseño Estructural Presupuesto Por Contrato Externo Constitución Encargo Fiduciario Comisión Fiducia Inmobiliaria Completa Comisión Fiduciaria Preventa (1.5 SMMLV+IVA) Sala de Ventas Amueblamiento Apt Modelo y Sala de Ventas Aseo sala de ventas Vigilancia sala de ventas Publicidad Honorarios Gerencia Honorarios Ventas TOTAL CAPITAL DE RIESGO

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7.2 Estructura Proyecto Acorpol como ejecutor directo del proyecto a través de una entidad fiduciaria. En este modelo Acorpol es el único accionista y promotor del proyecto

ACORPOL Conforma un PATRIMONIO AUTONOMO “FIDUCIA INMOBILIARIA COMPLETA” • Terreno • Diseños • Crédito Constructor • Pre-ventas y Ventas • NIT y contabilidad independiente a ACORPOL • Liquidación del proyecto y entrega utilidades.

Ventas a clientes

Acorpolistas Publico General

Este esquema tiene las siguientes ventajas: 1.

El

proyecto

sería

enteramente

de

Acorpol

como

Asociación.

2. Acorpol recibiría lo equivalente a la utilidad en metros cuadrados, es decir en área (apartamentos, oficinas Acorpol) y lo que genere el arrendamiento y uso de esas áreas entraría a formar parte del presupuesto de Acorpol, lo que redundaría en beneficios para los asociados (disminución en cuotas, gastos necesarios para la comunidad). Así mismo, presenta otras desventajas: 1. Es necesario realizar una modificación de estatutos para celebrar el contrato con la Fiducia para captar los dineros de los compradores. 2. Las utilidades del proyecto no pueden ser recibidas en dinero, ni ser repartidas entre los asociados en dinero. 7.3 Conformar una sociedad mayoritariamente por Acorpol

por

acciones

que

estaría

integrada

En este esquema Acorpol sería el accionista mayoritario de una Sociedad Anónima con el 51% de las acciones y el 49% restante de las mismas para ser adquiridas por los asociados, con el fin de dar participación a todos y generar más proyectos y negocios a futuro. - 44 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Esta nueva sociedad tendrá los órganos de control como Asamblea de Accionistas, Junta Directiva y Representante Legal. Quienes se empoderarán del proyecto conformando igualmente un Patrimonio Autónomo con el terreno, los diseños, el crédito constructor (de llegarse a requerir), las preventas, contabilidad, entre otros. Este esquema presenta las siguientes ventajas: - La sociedad tendría un objeto social más amplio, permitiéndole realizar proyectos inmobiliarios y otros proyectos en general que beneficien a sus socios y a la comunidad. - Acorpol aportaría el terreno y dinero, y los otros accionistas proporcionarían el restante flujo de caja requerido para el proyecto. - Las utilidades de este proyecto y nuevos proyectos pueden ser distribuidas entre los socios. Por tanto, las utilidades que corresponden a Acorpol serán reinvertidas en Acorpol. - El Proyecto y Acorpol serían más atractivos para captar asociados nuevos. No obstante, tendría las siguientes desventajas: - Puede tardar la conformación de la nueva empresa. -Cargas administrativas y legales para funcionamiento y eventual liquidación. Esquema de fiducia nueva sociedad:

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Grafico: Realizado por Venetto

7.4 Esquema de patrimonio Autónomo a través de Fiducia Inmobiliaria El proyecto Edad de Oro, no puede ser realizado a través de FIDIS o derechos/títulos fiduciarios, ya que la Superintendencia Financiera sólo otorgo el permiso de implementar los FIDIS en proyectos Hoteleros. En este orden de ideas y de acuerdo al uso del suelo del lote no se permite la construcción de hoteles, por lo tanto, el uso de FIDIS no es posible bajo ningún esquema para el proyecto EDAD DE ORO.

No

obstante,

recomendamos

la

promoción

del

proyecto

mediante

la

implementación de un esquema de Pre-ventas, en el cual la Fiducia recibe los recursos de los futuros compradores, los invierte y condiciona la entrega de los mismos al cumplimiento del punto de equilibrio del proyecto y la obtención de la licencia de construcción.

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Las partes de este contrato serían: Encargante o Constituyente: Constructor o promotor del proyecto. Fiduciaria

Los futuros compradores no son parte del contrato fiduciario de preventas, pero si deben firmar la carta de instrucciones y constituir el encargo fiduciario en desarrollo del contrato de preventas.

Las ventajas del contrato de preventas son: 1. El constructor puede medir el éxito comercial y la viabilidad financiera del proyecto sin tener que llevar a cabo grandes inversiones, solamente tiene que invertir un capital de riesgo sin comprometer la estabilidad de su empresa. En ciertos casos puede condicionar la compra del lote en el evento del cumplimiento de su punto de equilibrio.

2. El esquema genera confianza, tranquilidad y transparencia en la administración de recursos de los futuros compradores, facilitando la gestión de venta.

3. La identificación clara y expresa de las cuotas pagadas por los futuros compradores.

Después de promover el proyecto a través de la PRE-VENTA, recomendamos que la fase de construcción y entrega de EDAD DE ORO sea administrado a través de un FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA.

El objeto de este contrato sería el de recibir el bien inmueble (terreno sobre el cual se desarrolla el proyecto), los recursos de los compradores (y/o beneficiarios de área), del promotor, del constructor, los recursos del crédito constructor que otorgue la entidad financiadora. Además, se contabilizan las obras que se ejecutan en el lote de terreno, y la escrituración de las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto por parte de la Fiduciaria y el Constructor/Promotor. - 47 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

Este modelo tiene los siguientes beneficios: 1. Transparencia a los integrantes del proyecto (constructor, promotor, gerente) sin necesidad de constituir una sociedad para el desarrollo del proyecto. 2. Genera confianza a los adquirientes de la unidad inmobiliaria 3. Facilita el acceso al crédito, el patrimonio autónomo puede endeudarse para no afectar la capacidad de endeudamiento de los Fideicomitentes. 4. El fideicomiso puede servir de fuente de pago al dueño del lote 5. Destinación especifica de los recursos de los adquirientes al proyecto.

ACORPOL estructura un patrocinio autónomo, el cual es un capital independiente aportado por una o varias personas denominado fideicomitente, para ser invertido en una actividad económica específica, en este caso PROYECTO EDAD DE ORO. No obstante, es necesario realizar una modificación a los estatutos de ACORPOL Sugerencia

del

cambio:

"DESARROLLAR,

PROMOVER

Y

VENDER

PROYECTOS INMOBILIARIOS, DE OFICINAS Y/O COMERCIALES, CON RECURSOS PROPIOS Y/O APOYO DE TERCEROS PARA BENEFICIO DE LOS AFILIADOS A ACORPOL Y SUS FAMILIAS, CELEBRANDO CONTRATOS DE FIDUCIA"

Nota: esta propuesta de ampliación del alcance del objeto de la Asociación, debe ser revisado previamente por un abogado para presentarlo a la asamblea para aprobación. Las Fiduciarias requieren que en el objeto de la Sociedad este contemplado el desarrollo, promoción y venta de proyectos y la celebración de

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contratos fiduciarios ya sea para preventas, parqueo del lote, o conformación del patrimonio autónomo.

8. PROGRAMA GENERAL INICIAL DEL PROYECTO, PAPEL DE LA GERENCIA, Y PASOS A SEGUIR Una vez aprobado el proyecto por la Asamblea General de Acorpol, es importante determinar un comité de Gerencia del proyecto, quien es la máxima autoridad del mismo, y a él corresponde la administración, manejo y control de todo el proyecto, con las siguientes funciones: 1. 2. 3. 4. 5.

Dar instrucciones a la fiduciaria Fijar los gastos reembolsables Adoptar el reglamento de contratación y compras Aprobar el proyecto urbanístico y arquitectónico Definir y determinar el producto inmobiliario en todos sus aspectos de áreas, dimensiones, especificaciones, acabados. 6. Aprobar el flujo de caja y estados financieros. 7. Aprobar la nomina, planta de personal, y remuneraciones a los cargos. 8. Fijar las etapas y sube tapas del proyecto. 9. Estudiar los planos técnicos 10. Aprobar la iniciación de obras 11. Aprobar los Precios de venta 12. Aprobar las inversiones de los excesos de liquidez 13. Determinar el endeudamiento y cupos de crédito 14. Aprobar las liquidaciones parciales del contrato 15. Aprobar la distribución de cartera. Así mismo, el proyecto debe tener un Gerente de Proyecto, quien será la persona encargada de articular todas las actividades del proyecto con el Comité de Gerencia, los diseñadores, la fiducia, los publicistas, ente otros. Las actividades principales son: 1) Llevar a cabo todas las funciones inherentes al cargo de índole legal, contable, tributaria y comercial, la contabilización de los costos, gastos, ingresos, etc. que se generen en desarrollo del proyecto. 2) Coordinar todas las actividades necesarias para el desarrollo del Proyecto tales como contratos, trámites, permisos, etc. 3) Celebración del contrato de Encargo Fiduciario de parqueo del predio en donde se desarrollará el PROYECTO, preventa y administración, la - 49 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

constitución del FIDEICOMISO, su modificación, así como la liquidación de los mismos, si es esta la figura que adopte EL PROPIETARIO. 4) Gestionar los documentos y contratos con terceros necesarios para la comercialización y venta de todas las unidades que conformarán el PROYECTO. 5) Asesorar a la Gerencia en las gestiones tendientes al ingreso efectivo de los recursos provenientes de las ventas del PROYECTO, como cuotas iniciales, cuotas individuales, etc. 6) Asesorar la gestión de la apertura de un encargo fiduciario o una cuenta en una entidad financiera para el manejo de los recursos de dinero que el PROPONENTE se obligue a aportar como CAPITAL DE TRABAJO Y DE RIESGO. 7) Asesorar a la Gerencia en la contratación para la preparación de todos los diseños técnicos de: estudio de suelos y complementarios, proyecto estructural, eléctrico, comunicaciones, hidrosanitario, gas natural, programación de obra, controles de presupuesto y de programación de obra, reglamento de propiedad horizontal. 8) Asesorar todos los trámites necesarios para lograr aprobaciones, registros, permisos, licencias, instalación y conexión de servicios públicos para el PROYECTO, y en general todo los necesarios hasta la entrega final de la construcción. 9) Asesorar a la Gerencia en la coordinación de todo el proceso de entrega de obra y entrega de todas las unidades a los compradores vinculados al PROYECTO, así como las actividades de atención de posventa a través del constructor del PROYECTO. 10)Asesorar a la Gerencia en la selección y aprobación de contratistas, subcontratistas y proveedores que demande el desarrollo del PROYECTO, cuya definición estará a cargo del COMITÉ DE GERENCIA, salvo que se delegue esta función a un Comité de Obra. 11)Asesorar a la Gerencia en la coordinación de la contratación con un tercero, para la elaboración de los documentos públicos y privados que requiera el desarrollo del PROYECTO tales como el reglamento de propiedad horizontal, englobes catastrales. 12)Asesorar en el análisis de los aspectos tributarios involucrados en la ejecución del Proyecto. 13)Asesorar al COMITÉ DE GERENCIA, en la atención, cuando sea justificada, las solicitudes de los clientes para aspectos de postventas.

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14)Asesorar a la Gerencia en la supervisión y el control de calidad en la ejecución del PROYECTO el cual incluye, cumplimiento de especificaciones de programación de actividades y obras, de las factibilidades generadas y las propuestas particulares de cada proyecto, de los estándares de calidad definidos por las Partes y del trámite oportuno de conexión de servicios públicos. 15)Asesorar a la Gerencia en la ejecución del control de costos y presupuestal: la Gerencia deberá mantener la información actualizada acerca de los costos del PROYECTO y el control del presupuesto de construcción, para lo cual contratará el personal necesario, de tal manera que sea preparada información oportuna y periódica para el análisis del COMITÉ DE GERENCIA. 16)Asesorar a la Gerencia en la presentación al PROPIETARIO a través del COMITÉ DE GERENCIA, al menos dos propuestas para la contratación de la DIRECCIÓN DE VENTAS, la cual será la encargada de todo lo relacionado con las ventas de los inmuebles que componen el proyecto, bajo la supervisión y responsabilidad del Gerente del Proyecto en la gestión que esta ejecute. 17)Asesorar a la Gerencia en la presentación de la factibilidad del proyecto al PROPIETARIO, la cual servirá para la toma de decisiones en el Comité de Gerencia. 18)Asesorar a la Gerencia en el manejo y coordinación a través de la DIRECCIÓN DE VENTAS, del personal operativo y/o administrativo que controle los trámites y las relaciones con las notarías, registros, catastro y bancos hipotecarios, en todo lo relativo a la venta y el perfeccionamiento de las escrituras, incluyendo el trámite de las solicitudes de crédito individual de los clientes. Anexo 2: Programa estándar del proyecto. Anexo 3: Diapositivas

CONCLUSIONES

En el Proyecto Edad de Oro se puede construir: A) un área de 1.500 metros cuadrado en el predio de propiedad de Acorpol o, B) un área de 2.382 metros cuadrados en caso de llegarse a comprar el predio vecino de 294 mtr2 de lote. En la opción A) los costos de inversión serían de $5.655 millones de pesos, los cuales serían recuperados con la venta de 15 apartamentos de 55 mt2 por valor de $6.500.000 metro cuadrado. Esto arroja una utilidad del negocio de $681.728.562 equivalente al 11% sobre las ventas y una utilidad final de Acorpol - 51 – Bogotá: Calle 63ª# 11-40, oficina 403. Tel: (1) 6018067, Cel: 3174326436 www.venetto.com.co

(utilidad del negocio más venta del lote) de $2.781.728.562 pagando el proyecto Edad de Oro a Acorpol $2.100.000.000 millones por el lote de su propiedad.

No obstante, Acorpol compraría 150 metros cuadrados en el primer piso del edificio a un valor de $6.500.000 metro cuadrado

donde serán ubicadas sus

oficinas actuales seccional Bogotá.

En la Opción B) los costos de inversión serían de $9.253.744.662, los cuales serían recuperados con la venta de 25 apartamentos, cuatro de 60mtr2 y uno de 65 mt2 por piso a un valor de $6.500.000 metro cuadrado. Esto arroja una utilidad del negocio aproximada de $1.584.355.338 millones equivalente al 15% sobre las ventas y una utilidad final de Acorpol (utilidad del negocio más venta de lote de Acorpol) de $3.684.355.338 millones por la venta del lote en $2.100.000.000 millones. El predio vecino sería comprado por $1.700.000.000 millones. En este escenario Acorpol conserva sus 150 metros cuadrados de oficinas sede Bogotá por precio de $6.500.00 metro cuadrado. El valor del metro cuadrado construido tomando como base los históricos de indicadores actualizados (índices de construcción) y cierres presupuestales de proyectos similares ejecutados es de $1.450.000 mr2. Este estudio concluye que la realización del proyecto Edad de Oro es viable y rentable en cualquiera de los escenarios anteriores. Sin embargo, es importante resaltar que el mejor escenario en caso de ser aprobado por la asamblea es realizar el proyecto Edad de Oro con el predio actual más el predio vecino a

Acorpol (Opción B) por las siguientes razones:  Aumenta la utilidad del negocio en ($902.626.776)

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 El proyecto es más imponente ante el cliente final.  Permite construir mayores zonas sociales atractivas al cliente, lo cual genera velocidad en ventas.  Los costos indirectos son distribuidos en mayor número de apartamentos.  Los costos de administración de la copropiedad disminuyen.  La velocidad de ventas es mayor al ser mayor el número de apartamentos.. BIBLIOGRAFIA  Programa de Transformación Productiva http://www.ptp.com.co/portal/default.aspx  Asociación Nacional de Industriales Colombianos- ANDIhttp://www.andi.com.co/pages/comun/infogeneral.aspx?Id=24&Tipo=2. 

Wennekers, Sander y Thurik, Roy. “Institution, entrepreneurship and economic performance, en A. Lundstrom y L. Stevenson, Entrepreneurship Policy for the Future, Swedish Foundation for Small Business Research, Estocolmo, 2011, pp. 51-87.

 Varela, R. Innovación Empresarial: arte y ciencia en la creación de empresas, Pearson Educación de Colombia, 2008.  Veciana, J.M. La creación de empresas: un enfoque gerencial, La Caixa, Barcelona, 2005.  La Loja Inmobiliaria Bogotá  Revista en Obra 

ConstruData.

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ANEXOS

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