ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO

23 de mayo de 2016 VIA EMAIL [email protected] Hon. Jorge I. Suárez Cáceres Presidente Comisión Vivienda y Comunidades Sostenibles Senado de Puerto Rico El Capitolio San Juan, Puerto Rico Re: P. de la C. 1664 Estimado senador Suárez Cáceres: Comparece la Asociación de Bancos de Puerto Rico (la “Asociación”) para exponer sus comentarios en torno al P. de la C. 1664, según aprobado por la Cámara de Representantes (el “Proyecto”) que propone enmendar la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como Ley de Condominios, para disponer que la obligación íntegra del titular de un apartamiento, por su parte proporcional de los gastos comunes, constituirá un gravamen sobre dicho apartamiento, una vez anotado en el Registro de la Propiedad, con independencia de si se trata de un adquirente voluntario o involuntario. Por las razones que se expresan a continuación, la Asociación se opone a la aprobación del P. de la C. 1664. Nos sorprende sobremanera que en tiempos de crisis económica como la que impera en nuestro país, se contemple una enmienda como la propuesta por el Proyecto la cual, de resultar aprobada, pudiera tener el efecto de restringir el acceso a financiamiento a aquellos consumidores que necesiten crédito para adquirir un apartamento. Desde la década de los años setenta, esta Honorable Asamblea Legislativa reconoció, en virtud de la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976, (“Ley 157”), la distinción entre los adquirentes voluntarios y los adquirentes involuntarios, para fines de la responsabilidad de cuotas atrasadas en un apartamento amparado por la Ley de Condominios, al momento de su adquisición. 1 Así, la Ley 157 enmendó el

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ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO Hon. Jorge I. Suárez Cáceres Página 2 23 de mayo de 2016 Artículo 41 de la Ley de Condominios para disponer que el adquirente voluntario de un apartamento responde solidariamente con el transmitente del pago de las sumas adeudadas por concepto de cuotas de mantenimiento al momento de la transmisión. Es relevante indicar que la Ley 157 incorporó ésta y otras enmiendas a la Ley de Condominios con el propósito y el interés público expreso de promover las ventas de apartamentos ante el éxodo de titulares ocurrido durante la década de los años 70. Es decir, para poder promover las ventas, era menester asegurar las fuentes de financiamiento correspondientes, lo que se lograría estableciendo un balance entre los intereses de los titulares de los condominios y los de los acreedores, en lo referente a las cuotas de mantenimiento atrasadas. Lo anterior quedó claramente establecido por el Tribunal Supremo de Puerto Rico un año después de la aprobación de la Ley 157 en el caso de Asociación de Condominios, Condominio Town House v. William E. Naveira, 106 DPR 88 (1977). En Naveira, el Tribunal Supremo dejó establecido, que el referido Artículo 41 de la Ley de Condominios exime de la obligación de las cuotas de mantenimiento atrasadas a los adquirentes involuntarios al ejercer sus créditos preferentes. A esos efectos, el Tribunal Supremo expresó lo siguiente: “La razón bien fundada de esta distinción entre el adquirente voluntario y el involuntario radica en el disímil interés de uno y otro. El voluntario es un comprador que bien informado de los gravámenes y cargas del apartamiento lo adquiere porque es un buen negocio. El adquirente involuntario es originalmente un acreedor cuyo interés fundamental no es hacerse dueño del apartamiento sino proteger su acreencia constituida usualmente antes de que empiece a acumularse la deuda por gastos comunes del condominio.” 2 El Tribunal Supremo en Naviera razonó que el adquirente voluntario tiene oportunidad y medios de enterarse de la deuda por cuotas atrasadas y el poder de decisión para asumirlos como gravamen del inmueble que adquiere. Mientras, para el adquirente involuntario dicha deuda no es un elemento u objeto de contratación y su acreencia no debe sufrir disminución porque el deudor incumpla una obligación ajena y extraña a la suya. De otro modo, el Tribunal Supremo concluyó, se introduciría un elemento de incertidumbre en el financiamiento de apartamentos que haría más oneroso la obtención de crédito por el comprador de

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Véase enmienda en virtud de la Ley 157 al Artículo 41 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, en adelante “Ley de Condominios”. Naveira, 106 DPR a la página 97.

ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO Hon. Jorge I. Suárez Cáceres Página 3 23 de mayo de 2016 una vivienda en condominio. expresó:

A esos efectos, en Naveira, el Tribunal Supremo

“Es realidad notoria que en Puerto Rico la inmensa mayoría de apartamientos en condominio se adquieren mediante facilidades de crédito aseguradas por hipoteca, y todo lo que restrinja o encarezca este mercado de hipotecas habrá de reducir indefectiblemente la capacidad de los compradores de adquirir una vivienda.” 3 [Énfasis nuestro] Sostenemos que lo antes expresado por el Tribunal Supremo en Naveira, sigue siendo la realidad económica para los compradores de propiedades inmuebles en el Puerto Rico de hoy. Lo resuelto por el Tribunal Supremo en el caso de Naveira, se sostuvo años después en Vázquez Morales v. Caguas Federal Savings, 118 DPR 806 (1987). En Vázquez Morales, el Tribunal Supremo sostuvo que en virtud del Artículo 41 de la Ley de Condominios entonces vigente, un acreedor hipotecario que adquiere el inmueble en un proceso de ejecución de su crédito nada adeuda de las cuotas de mantenimiento impagadas por el deudor hipotecario y por tanto, quien adquiera el inmueble de dicho acreedor hipotecario tampoco adeuda dichas cuotas atrasadas. No obstante, se aclara que el acreedor hipotecario es responsable por el pago de cuotas de mantenimiento acumuladas mientras esté en posesión del apartamento. Así las cosas, la Ley Núm. 153 de 11 de agosto de 1995 (“Ley 153”), introdujo ciertas enmiendas a la Ley de Condominios. Entre ellas, la Ley 153 enmendó el referido Artículo 41 de la Ley de Condominios para eliminar la distinción entre el adquirente voluntario y el adquirente involuntario respecto a la obligación del pago de cuotas de mantenimiento atrasadas. La Ley 153 tuvo corta vigencia y en menos de seis meses de haber entrado en vigor, fue derogada nunc pro tunc, por la Ley Núm. 43 de 21 de mayo de 1996 (“Ley 43”), la que introdujo nuevamente la distinción entre el adquirente voluntario y el adquirente involuntario en el Artículo 41 de la Ley de Condominios. No obstante, impuso a los adquirentes involuntarios la obligación de satisfacer hasta un máximo de tres cuotas adeudadas por el deudor hipotecario a quién se le ejecuta el apartamento. A esos efectos, en la Exposición de Motivos de la Ley 43, se expresó que tal obligación “se impone para . . . establecer un balance entre los intereses de los condominios y de los potenciales adquirentes involuntarios.” 4

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Naveira, 106 DPR, nota al calce (2) a la pág. 93. Exposición de Motivos, Ley Núm. 43 de 21 de mayo de 1996.

ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO Hon. Jorge I. Suárez Cáceres Página 4 23 de mayo de 2016 Años más tarde, la Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003 (“Ley 103”) introduce cambios fundamentales a la Ley de Condominios, y en lo referente al Artículo 41, mantiene el balance de intereses dispuesto por la Ley 43, y aumenta de tres (3) a seis (6) meses la obligación de los adquirentes involuntarios por las cuotas atrasadas en apartamentos adquiridos mediante procesos de ejecución hipotecaria. En la Exposición de Motivos, se expresa que la Ley 103 atiende prioritariamente los intereses de los consumidores pero observa los intereses de los desarrolladores y la comunidad financiera. El referido Artículo 41 de la Ley de Condominios establece lo que es el estado de derecho vigente respecto a la obligación del pago de cuotas de mantenimiento atrasadas. Ahora, en momentos de estrechez económica, en que los potenciales compradores de apartamentos necesitan de crédito para adquirir propiedades inmuebles, el Proyecto propone alterar el balance de intereses cuidadosamente establecido por esta Asamblea Legislativa a través de los años, al eliminar la distinción entre el adquirente voluntario y el adquirente involuntario, en lo relativo al pago de cuotas de mantenimiento atrasadas. Sostenemos que tal enmienda tendría consecuencias devastadoras para el ya deprimido negocio hipotecario en nuestro país. El negocio hipotecario ha estado sujeto a fuertes presiones debido a un sinnúmero de factores. Los bancos han estado sufriendo pérdidas en este renglón de negocio debido al deterioro progresivo de las carteras dado el aumento en los niveles de delincuencia durante los pasados años, la que ha llegado a ser la más alta de toda la actividad crediticia de consumo. Los factores económicos adversos en nuestro país han causado que las originaciones de préstamos hayan sufrido una dramática reducción durante los pasados años. Al final, son los consumidores que necesitan financiamiento para adquirir sus apartamentos, los que terminarán más perjudicados por la aprobación del Proyecto. La aprobación del Proyecto, conllevaría costos adicionales en los procesos de ejecución de créditos hipotecarios sobre apartamentos, lo que introduciría un elemento adicional en la ya dudosa rentabilidad del negocio hipotecario. Esto sería un factor adicional para que los inversionistas que adquieren los préstamos hipotecarios en el mercado secundario repiensen invertir en nuestro país. Es preciso mencionar que estos inversionistas brindan la liquidez necesaria para ayudar a mantener el crédito hipotecario que necesita nuestro país. Aproximadamente el 75% de las hipotecas que se originan en Puerto Rico son adquiridas por inversionistas en el mercado secundario. Sostenemos que no se debe afectar el apetito de riesgo de estos inversionistas con la aprobación de medidas como el Proyecto.

ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO Hon. Jorge I. Suárez Cáceres Página 5 23 de mayo de 2016

La Exposición de Motivos del Proyecto carece de datos y análisis que justifiquen alterar el estado de derecho vigente sobre la obligación del pago de cuotas de mantenimiento atrasadas. La mera expresión de que perpetuar tal estado de derecho “es contrario a los mejores intereses del régimen de propiedad horizontal” no basta para ignorar el efecto perjudicial que la aprobación de tal medida pueda tener sobre el consumidor que necesite crédito para adquirir su apartamento; sobre el mercado secundario que es un elemento indispensable para mantener la liquidez necesaria para mantener el crédito hipotecario en nuestro país; y sobre la economía en general. Sostenemos que el estado de derecho vigente en lo que respecta al tema de la obligación del adquirente voluntario e involuntario, por las cuotas atrasadas de un apartamento, debe prevalecer inalterado puesto que tras décadas de análisis esta Honorable Asamblea Legislativa ha logrado establecer un sano balance entre los intereses de los condominios y de los potenciales adquirentes involuntarios. La Exposición de Motivos del Proyecto carece de fundamentos que justifiquen que tal sano balance deba ser alterado de la forma propuesta por el Proyecto. Por los fundamentos antes expresados, la Asociación reitera su más firme oposición a la aprobación del P. del S. 1664. Estamos a su disposición de requerir usted información adicional sobre este particular. Cordialmente,

Lcda. Zoimé Alvarez Rubio Vicepresidenta Ejecutiva