ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO

23 de julio de 2014 VIA E-MAIL [email protected] Lcda. Mariana I. Hernández Gutiérrez Asesora Legal Auxiliar del Gobernador La Fortaleza PO Box 9020082 San Juan, PR 00902-0082 Estimada licenciada Hernández Gutiérrez: A tenor con su solicitud, a continuación los comentarios de la Asociación de Bancos de Puerto Rico (la “Asociación”) en relación al P. de la C. 1318 (el “Proyecto”) que en su forma original proponía enmendar la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, conocida como la “Ley de Control de Acceso” (la “Ley 20”) para aclarar lo referente al deber de pago de cuotas de mantenimiento en casos en que una propiedad ubicada en una urbanización sujeta a la Ley 20 sea adquirida por virtud de herencia, donación o legado; para disponer sobre las facultades de las Asociaciones de Residentes para imponer cuotas para el mantenimiento de las áreas verdes y para cubrir costos y gastos relativas a la seguridad comunitaria. TRASFONDO PROCESAL DEL PROYECTO En su forma original, el Proyecto tenía como propósito los asuntos antes mencionados y también aclaraba que para fines del pago de las cuotas, no se consideraría como “propietario adquirente” aquella persona que hubiese adquirido la propiedad en su carácter de acreedor hipotecario en un proceso de ejecución de hipoteca. A esos efectos, en la Exposición de Motivos del Proyecto se consignó claramente lo que fue la intención de la misma a los fines de que se considerara como “propietario adquirente”, sujeto al pago de cuotas, a toda persona y modo en que se adquiera la propiedad expresándose que la única excepción a dicha norma sería” . . . aquel caso donde se trate de un acreedor hipotecario, que advino dueño de la propiedad, involuntariamente, por un incumplimiento de pago del propietario/deudor hipotecario.” El historial legislativo del Proyecto refleja que luego de celebradas vistas públicas ante la Comisión de Vivienda y de Desarrollo Urbano de la Cámara de 208 AVE. PONCE DE LEON SUITE 1014 SAN JUAN PR 00918-1002

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Representantes, el Proyecto recibió informe positivo el 16 de octubre de 2013, con la recomendación de su aprobación con ciertas enmiendas. La Cámara de Representantes aprobó el Proyecto con las enmiendas recomendadas el 6 de noviembre de 2013. Esta Asociación no fue invitada a deponer en relación al Proyecto. Entre las enmiendas recomendadas, se encuentra la de añadir un inciso (c) a la Sección 10 de la Ley 20 a los fines de considerar a los acreedores hipotecarios que adquieren una propiedad sujeto a la Ley 20 como “propietario adquirente” (contrario a lo dispuesto en el inciso (a)(3) de la misma Sección 10 conforme al Proyecto, exigiendo que en tal caso que”. . . acumulen el pago por concepto de cuotas de mantenimiento mensual de la propiedad y al momento de vender la misma dicho adquirente vendrá obligado a saldar la porción relacionada por este concepto por el período en que fue titular de la propiedad. Así mismo será responsable del mantenimiento, limpieza, ornato y desyerbo de la propiedad y mantenimiento de la piscina, fuente, estanque, cisterna y de cualquier otra decoración o facilidad que almacene agua, hasta tanto se perfeccione la venta. . .” Se incluyó, además, un inciso (d) a la referida Sección 10 de la Ley 20, que dispuso que en los casos en que un acreedor incumpla las disposiciones de la Ley 20 (suponemos se refiere a las obligaciones relativas al mantenimiento), se le obligará a pagar una suma equivalente a cinco (5) veces el costo de mantenimiento que razonablemente debió realizarse con la frecuencia que razonablemente debió llevarse a cabo, cuyo costo se establecerá calculando el promedio de tres (3) cotizaciones provistas por tres personas jurídicas naturales o jurídicas, dedicadas al mantenimiento de propiedades inmuebles residenciales. Con estas enmiendas, el Proyecto fue referido al Senado para su aprobación el 7 de noviembre de 2013. El 24 de junio de 2014, sin celebración de vistas públicas en el Senado, se sometió por la Comisión de Vivienda y Comunidades Sostenibles del Senado, informe positivo recomendando la aprobación del Proyecto con enmiendas. Entre las enmiendas recomendadas, se encuentra una aclaración al inciso (c) de la Sección 20 añadido por la Cámara, a los efectos de que los propietarios adquirentes de una propiedad sujeta a la Ley 20, que sean acreedores o acreedores hipotecarios en virtud de un proceso de ejecución o entrega voluntaria por parte del deudor, deberán notificar a la Asociación de Residentes en un período no mayor de 10 días laborables la adquisición de la propiedad. Además, serán responsables del pago mensual por concepto de cuotas de mantenimiento. Se incluye un texto que lee como sigue:

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“Dicho pago podrá hacerse a la Asociación, Consejo o Junta mensualmente, pero nunca podrá transcurrir un período mayor a los seis meses sin que el titular que adquiere según este inciso pague la deuda acumulada por concepto de cuotas de mantenimiento. Los propietarios adquirentes de una propiedad siendo acreedor o acreedor hipotecario que no cumplan con estas disposiciones serán obligados a pagar una suma equivalente a dos (2) veces la cantidad adeudada por concepto de cuotas de mantenimiento. Al momento de vender la propiedad, dicho adquirente vendrá obligado a saldar la porción adeudada, si alguna, relacionada por este concepto inmediatamente.” [Énfasis nuestro] Se mantiene la obligación, incorporada mediante las enmiendas de la Cámara, relativas al mantenimiento y la penalidad de pago de cinco (5) veces el costo de mantenimiento en caso de incumplimiento con las disposiciones de la Ley 20. Con dichas enmiendas, el Proyecto fue aprobado en el Senado el 24 de junio de 2014 y el 30 de junio de 2014, la Cámara concurrió con las enmiendas del Senado. DISCUSIÓN El Proyecto, según aprobado, adolece de serios defectos de redacción que convierten en ambiguas y faltas de claridad y especifidad, las obligaciones de los acreedores que adquieren propiedades sujetas a la Ley 20 mediante procesos de ejecución de hipoteca. De una parte, en la Sección 10(a)(3) de la Ley 20, según enmendada por el Proyecto, se expresa, en cuanto a la obligación de pago de las cuotas de mantenimiento, que “[n]o se entenderá como propietario adquirente, bajo este inciso, aquella persona que haya adquirido la propiedad siendo un acreedor hipotecario bajo un proceso de ejecución.” Sin embargo, en virtud de las enmiendas aprobadas tanto en la Cámara como en el Senado, en la Sección 10(c), se considera a los acreedores que adquieren propiedades bajo proceso de ejecución o entrega voluntaria como “propietarios adquirentes” y les impone no solamente la obligación por el pago de las cuotas de mantenimiento atrasadas, sino que va más allá, estableciendo la obligación por ley a tales adquirentes, del mantenimiento de la propiedad y sus accesorios, sujeto a penalidades que no se les imponen a ningún otro propietario sujeto a la Ley 20. No solamente existe inconsistencia y ambigüedad entre las Secciones 10(a)(3) y 10(c) del Proyecto, sino que la propia Sección 10(c) carece de claridad en cuanto a

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las obligaciones de un acreedor que adquiere una propiedad sujeta a la Ley 20 en forma involuntaria. A esos efectos, no resulta claro del texto de la Sección 10(c) si la obligación del adquirente involuntario por las cuotas de mantenimiento comienza al momento en que adviene dueño de la propiedad; o si dicha obligación se extiende a las cuotas acumuladas durante los seis (6) meses anteriores a la fecha en que advino dueño; o si su obligación se extiende a la totalidad de las cuotas acumuladas pero se le concede un plazo de seis (6) meses para satisfacer la deuda. Nos parece que tal ambigüedad es insalvable, agravando la situación el hecho de que se les impone a tales adquirentes involuntarios, en forma discriminatoria, el pago de una penalidad equivalente a dos (2) veces la cantidad adeudada por concepto de mantenimiento. Es preocupante para la industria que representa esta Asociación, no solamente la falta de claridad en cuanto a la obligación del acreedor adquirente involuntario por el pago de cuotas de mantenimiento, sino también, la injusta imposición de una penalidad de tal magnitud, a los acreedores adquirentes involuntarios, en exclusiva, estableciéndose así una clasificación infundada, del todo irrazonable e improcedente en derecho. Es preciso mencionar, en el contexto de las propiedades sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha resuelto, sin excepción, que el acreedor ejecutante de una propiedad sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal no asume las responsabilidades que tenían el desarrollador o el titular primitivo de dicho inmueble por el pago de cuotas de mantenimiento ni por los vicios de construcción que pudieran existir en el condominio al momento de la ejecución. A esos efectos, en Asociación de Condómines vs. William Naveira, 106 D.P.R. 88, 97 (1977), el Tribunal Supremo de Puerto Rico expresó: “La razón bien fundada de esta distinción entre el adquirente voluntario y el involuntario radica en el disímil interés de uno y otro. El voluntario es un comprador que bien informado de los gravámenes y cargas del apartamento lo adquiere porque es un buen negocio. El adquirente involuntario es originalmente un acreedor cuyo interés fundamental no es hacerse dueño del apartamiento sino proteger su acreencia constituida usualmente antes de que empiece a acumularse la deuda por gastos comunes del condominio. . . Para el adquirente involuntario . . . dicha deuda no es elemento u objeto de contratación y su acreencia no debe sufrir disminución porque el deudor incumpla otra obligación ajena y extraña a la suya.” [Énfasis nuestro]

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Ahora bien, el artículo 41 de la Ley de Propiedad Horizontal, según enmendado por la Ley de Condominios, establece que un adquirente involuntario será responsable solamente de las deudas de gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis (6) meses anteriores al momento de adquirir la propiedad. (31 L.P.R.A. §1293e). Si utilizamos el precepto establecido en el artículo 41 de la Ley de Condominios como guía en lo referente a las cuotas de mantenimiento bajo la Ley 20, nos parecería razonable que se estableciera una norma similar para los acreedores adquirentes involuntarios de propiedades sujetas a la Ley 20. No obstante, debemos señalar, que el artículo 41 de la Ley de Condominios es claro y preciso en cuanto a la norma que establece y, más aún, respeta razonablemente la pauta jurídica que ha establecido la jurisprudencia entre la responsabilidad del adquirente voluntario y el involuntario en relación al pago de las cuotas de mantenimiento. 1 En contraste, el Proyecto utiliza un lenguaje ambiguo y establece obligaciones que van más allá de lo ordinario a cualquier adquirente de una propiedad. La obligación de mantener su propiedad en buen estado, es inherente a las responsabilidades de todo propietario. El imponer esta obligación a los acreedores involuntarios en la Ley 20 y someterles al pago de penalidades excesivas por razón del incumplimiento de dichas obligaciones atentan contra el derecho de propiedad de estos propietarios y resultan del todo redundantes e improcedentes en derecho. 2 Es preciso dejar establecido el efecto adverso que el convertir en ley el Proyecto tendría para la industria financiera. Según reconocido por el Tribunal Supremo en Asociación de Condómines v. Naveira, Supra, los acreedores hipotecarios que adquieren un inmueble en forma involuntaria no deben estar sujetos a que su acreencia se disminuya por concepto de deudas por cuotas de mantenimiento atrasadas que no fueron el objeto de su contratación con el cliente moroso. La política pública ha sido consistente en conceder al adquirente involuntario un trato cónsono con la naturaleza de su participación económica en las transacciones de crédito. Se ha reconocido que en virtud de su función de acreedor, no debe penalizarse a la institución financiera que 1

Es de notarse que se encuentra pendiente de aprobación por la Cámara el P. del S. 456 que propone enmendar la Ley 20 para igualar las disposiciones de la Ley 20 a lo dispuesto en la Ley de Condómines con respecto al cobro de cuotas a adquirentes involuntarios.

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Debemos aclarar que un acreedor hipotecario no está autorizado en derecho a llevar a cabo obras de mantenimiento en propiedades sobre las que aún no ha adquirido título en virtud de un procedimiento de ejecución. En nuestra jurisdicción, estos procedimientos pueden tomar hasta dos (2) años.

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provee el financiamiento para que el ciudadano pueda hacerse de su vivienda y que le corresponde a éste cumplir con sus responsabilidades hacia la comunidad en que reside. El Proyecto en su Exposición de Motivos aparenta reconocer esta doctrina al claramente expresar que el propietario adquirente involuntario no debe considerarse como un “propietario adquirente” para fines de la Ley 20. Sin embargo, en el proceso legislativo, se aparta de lo que es esta intención inicial imponiendo en el adquirente involuntario una carga económica desproporcionada. La industria ya carga con el peso de mantener las unidades reposeídas e invierte fuertes sumas de dinero para cumplir con esta responsabilidad. La situación económica del país le impide disponer de estas propiedades dentro de un período de tiempo razonable, por lo que en muchos casos, se ha recurrido a inversionistas privados, algunos de capital extranjero, para aliviar la carga que conlleva este alto inventario de unidades reposeídas. Como es de su conocimiento, la industria financiera depositaria es altamente regulada debido a su función de depósitos y una carga adicional, que consideramos completamente innecesaria podría incluso inducir a mayor cautela en la otorgación de créditos, en este caso hipotecarios, cosa que sería una consecuencia no prevista en el proyecto y ciertamente contraria a esfuerzo gubernamental de estimular la economía. De convertirse en ley el Proyecto, se crearía una situación de incertidumbre que pudiera poner en peligro la venta de propiedades reposeídas en inventario, al no saberse con precisión el ámbito de la obligación del acreedor adquirente involuntario por concepto de cuotas bajo la Ley 20. El no poder concretarse estas transacciones afectarían adversamente los estados financieros de los bancos pues tendrían que continuar cargando en sus libros activos improductivos, lo que puede afectar adversamente su capital. Por las razones antes expresadas, sugerimos que el Señor Gobernador: a)

Vete el Proyecto; o

b)

Devuelva el Proyecto a la legislatura a fin de que se establezca con claridad y precisión el ámbito de la responsabilidad de los acreedores adquirentes involuntarios en relación a las cuotas bajo la Ley 20. Sugerimos se establezca que cónsono con lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Condominios, dichos adquirentes serán responsables por las cuotas bajo la Ley 20 por el período de seis (6) meses anteriores a la fecha de su adquisición. Se debe eliminar la penalidad relativa al pago de cuotas, así como la obligación impuesta por el

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mantenimiento de las propiedades y la exorbitante penalidad por este concepto. Finalmente, les agradecemos la oportunidad que nos han permitido de exponer nuestra posición sobre este Proyecto y nos reiteramos a sus órdenes para cualquier duda o pregunta que ustedes entiendan sea necesaria. Cordialmente,

Arturo L. Carrión Vicepresidente Ejecutivo