ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO 13 de marzo de 2014 Hon. Luis Vega Ramos Presidente Comisión de lo Jurídico Cámara de Representantes Apartado 9022228 San Juan, PR 00902-2228 RE: PROYECTO DEL SENADO 794 Estimado señor Presidente: Comparece la Asociación de Bancos de Puerto Rico a nombre de sus bancos miembros para responder a la petición de esta Honorable Comisión de ofrecer nuestros comentarios al Proyecto del Senado 794. Este proyecto de la autoría del Senador Larry Seilhamer Rodríguez pretende enmendar el Artículo 3 de la Ley Núm 195-2011, según enmendada, conocida como la “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar” a los fines de extender el beneficio de hogar seguro a aquellas viviendas cuyos titulares optaron por construir las mismas, constituyendo un derecho de superficie. En su Exposición de Motivos, el autor de la medida hace un breve recuento del propósito de la mencionada Ley Núm. 195-2011. A esos efectos, se expresa que dicha legislación se estableció como política pública del Gobierno de Puerto Rico para asegurar que todo individuo o jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, goce de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad. Actualmente, el Artículo 3 de la Ley Núm. 195, supra, establece que todo individuo o jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, tendrá derecho a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal. Según lo dispuesto en el citado Artículo 3, la protección sobre Hogar Seguro puede constituirse sobre un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo o una residencia bajo el régimen de Propiedad Horizontal. Sin embargo, según se establece en la Exposición de Motivos, en Puerto Rico existe un gran número de residencias que son construidas dentro del marco legal que rige el derecho de superficie, el cual se concibe bajo nuestro ordenamiento como una forma de propiedad. Este tipo de 208 AVE. PONCE DE LEON SUITE 1014 SAN JUAN PR 00918-1002

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derecho no está contemplado dentro del ámbito del Artículo 3 de la Ley Núm. 195 y, por consiguiente, no disfrutan de la protección de Hogar Seguro. Por tanto, el propósito del Proyecto del Senado 794 estriba en extender el beneficio de hogar seguro a aquellas viviendas cuyos titulares optaron por construir las mismas, constituyendo un derecho de superficie sobre un predio ajeno. En reunión sostenida con usted el pasado 4 de marzo de 2014, tuvimos la oportunidad de exponerle varias preocupaciones e interrogantes que nos presenta este Proyecto. Esta Asociación entiende la importancia que tiene la “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar” para las familias en Puerto Rico, por lo que las sugerencias y propuestas que aquí hacemos no deben ser interpretadas como un rechazo por parte de esta Asociación a la intención legislativa del Proyecto del Senado 794. A esta Asociación le parece positivo lo que se contempla en el Proyecto en la medida en que extiende un beneficio a las familias puertorriqueñas con el propósito de proteger su residencia principal. Ahora bien, nos preocupa que no queda claro del Proyecto el efecto que esta medida tendría en el trámite procesal de un litigio en la eventualidad de que el predio “concedente” resulte ser la garantía de un préstamo hipotecario otorgado por alguna institución bancaria. Más aún, qué efectos tendría un procedimiento de ejecución de hipoteca relacionado al predio “concedente” sobre el derecho de hogar seguro que disfrute el “superficiario”. Esta Asociación entiende que una enmienda al Proyecto del Senado 794 a los fines de establecer que el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado en todos los casos donde se obtenga una hipoteca que grave la propiedad protegida, o que grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia principal edificada en predio ajeno, bajo el derecho de superficie, sería suficiente para salvaguardar los derechos de todas las partes y evitaría la posible proliferación de litigios en los tribunales relacionados a la interpretación de esta Ley. Como sabemos, el Artículo 4 de la Ley Núm, 195, supra, establece, en cuanto a las excepciones al derecho a hogar seguro, lo siguiente: ARTICULO 4 – Irrenunciabilidad y sus excepciones: El derecho a hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo. No obstante, el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado, en las siguientes circunstancias:

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a) en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida. b) En los casos de cobro de contribuciones estatales y federales. c) En los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida. d) En los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código e) En todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la Puerto Rico Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA), la Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario. Para efectos de esta ponencia, nos habremos de concentrar en el inciso (a) antes mencionado, el cual establece como excepción “… todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida”. De lo anterior se desprende que la excepción se refiere únicamente a situaciones en las cuales la hipoteca en cuestión grave “la propiedad protegida”. Sin embargo, en el derecho de superficie puede darse la situación anómala en donde no se trate de una hipoteca que grave “la propiedad protegida” - entiéndase el inmueble edificado en predio ajeno - sino de una hipoteca que grave el predio ajeno sobre el cual enclave “la propiedad protegida”, a su vez designada como hogar seguro. Esta eventualidad, que no está contemplada en el Proyecto del Senado 794, tendría el efecto de menoscabar los derechos del acreedor hipotecario sobre el predio “concedente”, toda vez que luego de culminado un procedimiento de ejecución de hipoteca estaría impedido de tomar posesión de la totalidad de la garantía pues el “superficiario” podría reclamar su derecho a hogar seguro sobre el inmueble edificado en predio ajeno. Esto, en la medida en que el bien hipotecado no resultaba ser “la propiedad protegida”, por lo que su reclamo de hogar seguro, según actualmente redactado el Proyecto, sería oponible al acreedor hipotecario del predio “concedente”. En otras palabras, el acreedor hipotecario podría estar colocado en una situación en la cual advenga titular del predio “concedente”, luego de culminado un procedimiento de ejecución de hipoteca, a la vez que se vería impedido de procurar la posesión del inmueble construido sobre el bien ajeno, por virtud del derecho a hogar seguro. Esto,

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en la medida en que el Proyecto del Senado 794, según redactado, no provee salvaguarda alguna al acreedor hipotecario del predio “concedente” en la eventualidad de que se vea obligado a ejecutar su garantía. Por otro lado, esta Asociación entiende que la aprobación del Proyecto del Senado 794, según redactado, tendría un efecto negativo en el público en general, toda vez que las instituciones bancarias se verían obligadas a limitar la concesión de préstamos hipotecarios a titulares de terrenos sobre los cuales enclave un inmueble bajo el derecho de superficie. De igual forma, podría tener el efecto de promover el incumplimiento de obligaciones hipotecarias por parte del dueño del terreno “concedente”, en la medida en que se pueda interpretar que el derecho a hogar seguro que disfruta el “superficiario” resulta ser oponible al acreedor hipotecario y que, por lo tanto, la garantía no podría ser ejecutada a favor del acreedor hipotecario del terreno “concedente” en su totalidad. En virtud de lo anterior, esta Asociación recomienda que se enmiende el Proyecto del Senado 794 a los efectos de enmendar, a su vez, el Artículo 4 de la Ley 195-2011 con el propósito de establecer que el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida, o que grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia principal edificada en predio ajeno, bajo el derecho de superficie. De esta forma se protegen los derechos de las familias que interesen designar su residencia principal, construida en predio ajeno, como su hogar seguro, a la vez que se protegen los derechos de los acreedores hipotecarios que pudiesen tener como garantía un predio sobre el cual enclava una residencia designada como hogar seguro, bajo el derecho de superficie. Reiteramos nuestro agradecimiento por la oportunidad que nos brinda de participar en el proceso de la consideración de esta medida y quedamos a su disposición si en algo más podemos serle de utilidad. Cordialmente,

Arturo L. Carrión Vicepresidente Ejecutivo Anejo

GOBIERNO DE PUERTO RICO 17 ma. Asamblea Legislativa

2da. Sesión Ordinaria

SENADO DE PUERTO RICO

P. del S. 794 17 de octubre de 2013 Presentado por el señor Seilhamer Rodríguez Referido a la Comisión de Vivienda y Comunidades Sostenibles

LEY Para enmendar el Artículo 3 de la Ley Núm. 195-2011, según enmendada, conocida como la “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar” a los fines de extender el beneficio de hogar seguro a aquellas viviendas cuyos titulares optaron por construir las mismas, constituyendo un derecho de superficie, y para enmendar el Artículo 4 de la Ley Núm 195-2011, según enmendada, a los fines de establecer que el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida, o que grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia principal edificada en predio ajeno, bajo el derecho de superficie.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Con el propósito de proteger a la familia puertorriqueña y fomentar la adquisición de una vivienda adecuada y segura, fue aprobada la Ley Núm. 195-2011, según enmendada, conocida como la “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”. Mediante dicha legislación, se estableció como política pública del Gobierno de Puerto Rico asegurar que todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, goce de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad. El derecho de hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo. A su vez, este derecho protege a la propiedad de embargo, sentencia o ejecución ejercitada para el pago de todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones en el Artículo 4 de la Ley Núm. 195-2011. Por consiguiente, el derecho al Hogar Seguro toma una nueva dimensión reconociéndose ahora una protección más amplia y abarcadora sobre lo que constituye una vivienda principal.

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Actualmente, el Artículo 3 de la Ley Núm. 195, supra, establece que todo individuo o jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, tendrá derecho a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal. Según lo dispuesto en el citado Artículo 3, la protección sobre Hogar Seguro puede constituirse sobre un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo o una residencia bajo el régimen de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, en Puerto Rico, existe un gran número

de residencias que son construidas dentro del marco legal que rige el derecho de superficie, el cual se concibe bajo nuestro ordenamiento como una forma de propiedad. Este tipo de derecho no está contemplado dentro del ámbito del Artículo 3 de la Ley Núm. 195, supra, y por consiguiente no disfrutan de la protección de Hogar Seguro. Aunque el derecho de superficie no está taxativamente contemplado en el Código Civil, se ha reconocido jurisprudencialmente su cabida en Puerto Rico a través de distintas disposiciones del propio Código, y en particular, por disposiciones de la Ley Hipotecaria y su Reglamento. El derecho de superficie es un derecho "de naturaleza real por cuya virtud una persona (concedente) otorga a otra (superficiario) el derecho a levantar en el suelo de su propiedad, edificios o plantaciones de las que deviene titular el que las hace bajo ciertas y determinadas condiciones." Lozada Ocasio v. Registrador, 99 D.P.R. 435 (1970), citando a Puig Peña, Tratado de Derecho Civil Español, Tomo III, Vol. I (sin fecha), pág. 475. El Tribunal Supremo acogió esta figura, como un derecho real, en nuestra jurisdicción. De esta forma se ha expresado que el superficiario adquiere, de parte de los concedentes, el derecho de propiedad con respecto a lo construido sobre la superficie cedida y que se trata de un derecho inscribible. Lozada Ocasio, supra. El derecho sobre la edificación en suelo ajeno podrá ser perpetuo o a término. Cuando dicho derecho es inscrito en el Registro de la Propiedad, constituye una finca independiente de la principal y, para fines del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, puede obtener número de catastro particular. Por tanto, sus dueños están sujetos a las mismas obligaciones contributivas que los propietarios de predios de terreno donde enclava una residencia y los

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apartamentos sujetos a la Propiedad Horizontal, según estas formas de propiedad están contempladas en el Artículo 3 de la Ley Núm. 195, supra. El propósito de esta Ley es extender el beneficio de hogar seguro a aquellas viviendas cuyos titulares optaron por construir las mismas, constituyendo un derecho de superficie sobre un predio ajeno. De esta manera, se adelanta, conforme a la realidad de los ciudadanos de nuestra Isla, los propósitos contemplados en la Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar. De igual forma, se enmienda el Artículo 4, inciso (a) de la Ley Núm 195, supra, con el propósito de añadir una excepción a la aplicación de esta Ley, y aclarar que el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado en todos los casos en que una hipoteca grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia principal edificada en predio ajeno, bajo el derecho de superficie. De esta forma se protegen los derechos de las familias que interesen designar su residencia principal, construida en predio ajeno, como su hogar seguro, a la vez que se protegen los derechos de los acreedores hipotecarios que pudiesen tener como garantía un predio sobre el cual enclava una residencia designada como hogar seguro, bajo el derecho de superficie. A tales fines, se enmienda el Artículo 3 de la Ley Núm. 195-2011, para incluir la residencia principal edificada en un predio ajeno, bajo el derecho de superficie, y la misma pueda ser poseída y disfrutada en concepto de Hogar Seguro, al igual que el Artículo 4 inciso (a) de la Ley Núm 195-2011, a los fines de establecer que el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida, o que grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia principal edificada en predio ajeno, bajo el derecho de superficie. DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO: 1

Artículo 1.- Se enmienda el Artículo 3 de la Ley Núm. 195-2011, según enmendada,

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conocida como “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”

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para que lea como sigue:

4

“Artículo 3.- Derecho a hogar seguro

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Todo individuo o jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, tendrá derecho a

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poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de

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terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la

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Ley de Condominios, o una residencia edificada bajo el derecho de superficie, que le

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pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia

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exclusivamente como residencia principal.

5

Para efectos de esta Ley, domicilio se definirá conforme a las disposiciones

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del Artículo 11 del Código Político de 1902, según enmendado.”

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Artículo 2.- Se enmienda el Artículo 4 de la Ley Núm. 195-2011, según

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enmendada, conocida como “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el

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Hogar Familiar” para que lea como sigue:

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“ARTICULO 4 – Irrenunciabilidad y sus excepciones:

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El derecho a hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se

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declarará nulo.

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No obstante, el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado, en las siguientes

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circunstancias:

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a) en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad

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protegida, o que grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia

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principal edificada en predio ajeno, bajo el derecho de superficie.

18

b) En los casos de cobro de contribuciones estatales y federales.

19

c) En los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la

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propiedad protegida. d) En los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código

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e) En todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés

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constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la Puerto Rico

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Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad

4

para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración

5

Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA),

6

la Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de

7

Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras

8

de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o

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entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se

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aseguran y se venden en el mercado secundario. Artículo 3.- Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.