Programa para América Latina y el Caribe

Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo UNIVERSIDAD Nacional de Colombia Medellin, d lli Junio i 1 de d 20 2010 0

AVALUO DE INMUEBLES Y GESTION DEL SUELO METODOS DE VALORACION Capitulo 2 Autor: Oscar Borrero Ochoa [email protected]

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Valoracion y Plusvalia • 1- Utilidad de la valoración comercial para efectos fiscales y desarrollo urbano • 2- Factores y métodos en la valoración comercial, base para cobro de plusvalias. • 3- El avaluo de mercado es clave para capturar las plusvalias urbanas [email protected]

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TIPOS DE VALORACION • • • •

Valoración V l ió = Tasación T ió Peritazgo = con efectos judiciales Garantías = valoración para crédito hipotecario Valor de mercado = valor comercial = valor venal. • Valor físico = para balances y activos de las empresas. Utilizado en contabilidad. • Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial. [email protected]

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Definicion fi i i de d Avaluo A l de d Mercado d o Comercial • Se entiende p por valor comercial de un inmueble el precio mas probable por el cual este se transaria en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarian libremente, con el conocimiento de las condiciones fisicas y juridicas que afectan el bien. • Valor no es igual a Precio!!! [email protected]

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PRECIO DE MERCADO • Es la cantidad en dinero por la cual una mercancía puede cederse (H.de Caires) • Es E ell que se paga efectivamente f ti t por la l propiedad, sin considerar motivos, ni presiones i nii la l inteligencia. i t li i (A.I.R.E.A) (A I R E A) • El Precio difiere del Valor de Mercado porque se trata de un hecho histórico o concreto, mientras el valor de mercado permanece en el avaluo hasta que es comprado.(Appraisers) [email protected]

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Precio de expectativa vs Valor comercial • El valor no es igual g a Precio. El valor depende p de un mercado abierto, con suficientes oferentes y demandantes, con plena información y con actitud i d prudente d entre las l partes. • El precio depende de las condiciones de cada parte t y puede d generar sobrevaloración b l ió o subvaluación. Las expectativas generan precios diferentes al valor. valor [email protected]

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El mercado de lotes promedios

Valores subjetivos de oferta

Valor objetivo de oferta

O

1

O

O

MERCADO

T

1

T

T

Valor objetivo de demanda

D

1

2

2

D

2

3

3

D

3

O

4

T

4

D

Valores subjetivos de demanda [email protected]

4

precios

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El mercado y los metodos Metodos indirectos

Metodo de mercado por oferta

Metodo del costo

O

MERCADO

T

Metodo de la renta

D

O

1

2

T

1

3

T

2

1

O

D

2

3

D

3

O

4

T

4

D

Metodo residual para el suelo [email protected]

Factor fuente

4

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Concepto del mayor y mejor uso • N Normas ddell ISVC (I (International t ti l Standard St d d Valuation Comitee) • El mercado d busca b maximizar i i ell uso del d l terreno t de acuerdo con la norma y el potencial de desarrollo del lote. lote • El avaluador debe buscar el mejor uso: comercio hotel, comercio, hotel vivienda, vivienda shopping. shopping • El avaluador busca la mayor densidad y altura permitida y que el mercado lo pague. pague [email protected]

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FACTORES Y METODOS en la valoracion comercial o de mercado d • LOTE • CONSTRUCCION • FACTOR DE COMERCIALIZACION

[email protected]

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1. LOTE ¿Es un inmueble rural? Ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes

Avalúo del TERRENO en bruto

Calidad o fertilidad de la tierra.

Infraestructura productiva, construcciones, adecuaciones. [email protected]

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¿Es el inmueble urbano?

Avalúo del terreno URBANIZADO

Avalúo del terreno sin URBANIZAR

La calidad del suelo urbano es la “CONSTRUIBILIDAD” o “EDIFICABILIDAD”. EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad Municipal a través de sus normas normas. [email protected]

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Lote urbano bruto (sin urbanizar) Factor de ubicación

Factor F t edificabilidad difi bilid d Normas y densidades

Obras de infraestructura

LOTE URBANIZADO [email protected]

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PLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA Zona urbana Centro de la ciudad Zona agrícola Zona suburbana•Valor = Ubicación y edificabilidad

•Especulacion

-

•Valor = f ilid d y fertilidad ubicacion

-

[email protected]

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Efecto “cono invertido”: generalmente aparece en ciudades monocéntricas donde su foco de valorización a o ac ó es e el ce centro t o ttradicional. ad c o a Precio/m2

Buenos Aires

Precios máximos

Cordoba Montevideo Prrecio agrícoola

Rosario

•Ciudad monocentrica

Periferia

Centro

Periferia

PLUSVALIA POR UBICACION [email protected]

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Efecto “pluricentrico”: Se presentan a lo largo de vías importantes y con tendencias a demeritar el centro tradicional tradicional. Mexico

Precio/m2

Bogota Caracas

CIUDAD LINEAL

Santiago Lima Sao Paulo Ri Janeiro Rio J i

Popular Centro Histórico

Estrato medio

[email protected]

Alto exclusivo

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2. CONSTRUCCIÓN Es todo lo que va sobre el terreno. Puede ser construcciones nuevas o usadas.

3. FACTOR DE COMERCIALIZACION Depende del mercado del inmueble total zonas que le rodean total, rodean, ubicación del barrio, obsolescencia del sector, ventajas del conjunto conjunto, etc etc.. [email protected]

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Lote urbanizado + construcción = Valor físico ((intrínseco))

Valor físico * Factor de comercialización = Valor comercial

•Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos

Homogeneización: hacer homogéneo, hacer equivalente hacer comparable equivalente, La base de un avalúo esta en la buena recolección de datos y en la correcta homogeneización de los valores. [email protected]

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METODOS VALUATORIOS • COMPARATIVO

: Lote

• DEL COSTO : construccion • RESIDUAL : Lote • DE LA RENTA: inmueble • DE CAPITALIZACION : especiales p [email protected]

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1. METODO COMPARATIVO o de mercado ¡ No confundir con la comparación entre los precios de la oferta ! ¾Compara los elementos del inmueble por avaluar con similares de otro inmueble. Aplica la estadística y modelos econométricos más la experiencia del mercado inmobiliario. •Parte Parte de Ofertas Ofertas, Transacciones y Avaluos recientes [email protected]

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• Reducción a precio de contado: Para el vendedor, no para el comprador. • Factor de fuente (para ofertas): el propietario propietario, en la generalidad, incrementa el precio entre el 10 y 15 % %. Factor de fuente de 0.85 0 85 a 00.9. 9 • Factor de actualización : ofertas o transacciones hasta dos años atrás corregidas por Inflación o Indices inmobiliarios. [email protected]

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METODOLOGIA TRADICIONAL FACTORES DE CONFIGURACION 9Factor de fondo (f) 9Factor de frente (F)

9Varios frentes y/o esquina (E)

9Forma (fe)

9Topografía (T)

9Proporción (P)

9Factor de plottage (I)

9Tamaño (t) [email protected]

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Precio prome P edio UV VC/m2

1. Influencia de la profundidad

Exponencial X1 < X2 Y1 > Y2

Y1 Y2

Fondo X1 X2 •A A mayor profundidad f did d del d l lote l ell valor l unitario i i disminuye [email protected]

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•Ejemplo (para fondo tipo de 40 mts) •F = ( 40 / 60 ) ^0,415 •F = 0,84

CRITERIO HOFFMAN fx/2

fx fx/2

•Valor modal en la calle = US 100/m2

•V = US 84 /m2

2/3 Vt Calle

•Valor lote atipico •V = 100 * 0,84

1/3 Vt

f

[email protected]

ft ⎞ ⎛ =⎜ ⎟ ⎝ fx ⎠

0.415

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2.

Influencia del frente

El metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente a avaluar de acuerdo con el frente del lote tipo. •Fx : frente por avaluar •Ft Ft : frente del lote tipo

F =

•A mayor frente mejor precio del mercado p

⎛ Fx ⎞ ⎜ ⎟ ⎝ Ft ⎠

0 . 25

Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi: V = (15/10)^0,25 (15/10)^0 25 = 1 1.10 10 * 100 = US 110/m2 [email protected]

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16 30

50

2 15

3.

2

3

26

50

4

4

25 25

15

5

50

20

26

25

1

15

5

25

6

35

7

50 25

Influencia de la forma FONDO EQUIVALENTE Fe = Area total / frente del lote Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71 Factor de frente = 1.11 Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2 .. [email protected]

50

8 9

5

10

30

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Influencia del tamaño (t) DEM MANDA A

4.

Exponencial X1 < X2 Y1 > Y2

Y1 Y2 X1

X2

PRECIO

ELASTICIDAD: ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la demanda a la variación del precio. [email protected]

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5. Influencia de varios frentes (E) 9La experiencia de mercado enseña que existe mayor demanda por los lotes esquineros. 9Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote medianero por poseer “dos” frentes frentes. Si las dos calles son altamente comerciales = 30%. 9Cuando el lote cruza la manzana y sale a otra calle se utilizan modelos estadisticos que premian el lote . Ej: modelo IBAPE (Brasil). [email protected]

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6.

Influencia del relieve (T)

9Si el promedio del sector es plano, los lotes inclinados serán castigados. 9Si el sector es montañoso, el lote plano se premia premia. 9Se Se determinará el costo de las obras por adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los de terrenos planos. [email protected]

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2. METODO DEL COSTO Este método parte del presupuesto económico ó i para obtener bt ell costo t d de reposición (precio de nuevo) de un bien i inmueble. bl Se aplica a construcciones, obras de infraestructura mejoras y adiciones infraestructura, adiciones. [email protected]

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)En el avalúo de la construcción, la tesis básica es d t determinar i ell COSTO DE REPOSICION, REPOSICION para luego l llegar al costo actual.

COSTO DE REPOSICION: Es se el costo de la a construcción NUEVA.

9Las edificaciones usadas pierden con el tiempo el valor, debiendo aplicárseles diferentes métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente. 9Si la construcción es muy antigua se aplicará el valor antigua, de SUSTITUCION, es decir, identificar una construcción con materiales y tecnicas actuales. [email protected]

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a)

Depreciación de un inmueble

Depreciación es la pérdida de valor en un bien. En el caso de los inmuebles, ésta se debe al uso o al transcurso del tiempo y su mantenimiento. •Física o por edad. Clases de depreciación

•Por obsolescencia funcional o económica. •Por estado de conservación. conservación [email protected]

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b) METODOS DE DEPRECIACION No deben confundirse con la depreciacion contable. Para la depreciación física y estado de conservación, se aplican los siguientes métodos: 9Método de la línea recta (muy acelerado). 9Método de Ross. (semiparabolico). El mas recomendado. 9Método de Heidecke (para el estado de conservacion) 9Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador los cálculos de depreciación. [email protected]

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3. METODO RESIDUAL ¾ Obtiene Obti ell valor l del d l tterreno como “residuo” o saldo entre el precio de venta del inmueble restándole la utilidad y el precio de la construcción. ¾Deduciendo los costos al valor total de las ventas, se llega al valor máximo que soportaría el lote. [email protected]

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Metodo clave para valorar los i t instrumentos t que captan t la l plusvalia del suelo p ™Contribución de Mejoras ™Participación en Plusvalía ™Transferencia de Derechos de Construcción ™R j ™Reajustes del d l Suelo S l (Planes (Pl Parciales) P i l ) ™Impuesto Predial ™Bancos de tierras [email protected]

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¾Permite llegar g al valor del terreno a p partir del p precio total del inmueble deduciendo los diferentes costos que intervienen en la edificación.

¾Determina el precio del lote urbanizado como un residuo entre las ventas, el costo de construcción y las utilidades. ¾Deduciendo el valor total de las ventas ventas, se llega al valor máximo que soportaría el lote.

[email protected]

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El suelo urbano no “cuesta” • El unico costo del suelo urbano es la carga local y la infraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 para nuestras ciudades. • El valor básico es rural periférico. Ej: US 6/m2 en el g Con las cesiones su valor util es US 12. norte de Bogota. • Luego el valor de costo es US 42/m2 • Por que se vende a US 500 y 800/m2? • La diferencia dif i es intangible i ibl de d la l comercialización i li i o valores de expectativa. p = anticipación p de rentas futuras. • Especulacion [email protected]

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El metodo residual aplicado 9 Técnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el mercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Area Util por precio/m2 vendible) 9 Técnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los resta t del d l valor l d de ventas. t El margen es para ell lote l t y la l utilidad. tilid d Se denomina Residual Estatico. 9 Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo, ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente por una tasa de actualización y se calcula el valor del lote luego de descontar las utilidades como una TIR del negocio.

[email protected]

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Tecnica Inductiva • Estudios sobre America Latina demuestran que la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una proporción estable entre la edificabilidad (densidad de m2) y las ventas del proyecto inmobiliario. inmobiliario • Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre 10 y 20% de las ventas según uso uso, estrato social y el indice de edificación (IC, CUS, FOT)) [email protected]

INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, Programa para América ALTURAS Y DENSIDADES Latina y el Caribe (Datos en 1 1.998) 998) RANGO DE PRECIOS EN UPACS

OS DE 3 3.000 000 MENOS

RANGO DE ALTURA

DE 1 A 3 PISOS SOS DE 4 A 6 PISOS DE 1 A 3 PISOS

DE 3.000 A 6.000 DE 4 A 6 PISOS DE 7 A 9 PISOS DE 1 A 3 PISOS DE 4 A 6 PISOS DE 6.000 A 12.000

DE 7 A 9 PISOS MAS DE 10 PISOS DE 4 A 6 PISOS

MAS DE 12.000 UPACS DE 7 A 9 PISOS MAS DE 10 PISOS

DENSIDAD

INCIDENCIA

120 - 160 330 - 400 00 185 - 320 329 - 514 93 - 118 361 185 - 255 270 - 354 200 - 284 310 - 377 97 - 124 281 - 513 228 - 246 250 - 506 204 - 289 341 - 474 100 182 - 202 128 180 - 195 235 - 556

22.41% 16.76% 6 6% 16.79% 12.08% 23.50% 12.09% 17.86% 11.78% 15.97% 12.45% >20.00% 13.07% 17.97% 12.75% 16.89% 11.48% 20.00% 13% - 17% 19.30% 15.10% 13.32%

Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá

•Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util [email protected]

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[email protected]

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Gráfico 22 C

1998 1980

[email protected]

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•Incidencia Incidencia de la altura en el indice de construccion y en el valor del suelo ÍÍndice de construcción o edificabilidad (CUS) ™Es el número máximo de metros cuadrados de construcción sobre el nivel del suelo dividido para el área neta del terreno

Area máx ima construida CUS = Area del terreno urbanizado [email protected]

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“Angulo de obstrucción”

ωA =ωB = 45

ωA H

o

ωB

A

B

H/2

h/2

[email protected]

h

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•Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a las alturas permitidas y frentes del lote FRENTES DE LOTES Número de pisos

Aislamiento Posterior

Aislamiento Lateral

10

12

15

20

25

30

40

FONDO

40

40

40

40

40

40

40

Tamaño lote

400

480

600

800

1000

1200

1600

De 1 a 3 pisos

3

3

De 4 pisos

4

4

De 5 a 6 pisos

5

4

De 7 a 8 pisos

6

5

De 9 a 10 pisos

8

7

De 11 a 12 pisos

10

9

De 13 o más pisos

1/3 de la altura

1/3 altura

, 0,32

0,40 ,

0,48 ,

0,56 ,

0,61 ,

0,64 ,

0,68 ,

0,155

0,26

0,36

0,47

0,53

0,57

0,62

0,15

0,25

0,35

0,45

0,51

0,55

0,60

0

0 12 0,12

0 24 0,24

0 36 0,36

0 44 0,44

0 48 0,48

0 54 0,54

0

0,00

0,05

0,20

0,30

0,36

0,44

0

0,00

0,00

0,06

0,18

0,25

0,34

[email protected]

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INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTES SEGUN FRENTES DE LOTES. Maximo aprovechamiento eficiente eficiente.

Número de pisos

lote 10 x 40

lote 12 x 40

lote 15 x 40

lote 20 x 40

lote 25 x 40

lote 30 x 40

lote 40 x 40

Tamaño lote

400

480

600

800

1000

1200

1600

De 1 a 3 pisos De 4 pisos De 5 a 6 pisos De 7 a 8 pisos De 9 a 10 pisos De 11 a 12 p pisos

0,96

1,2

1,4

1,7

1,8

1,9

2,0

0,62

1,0

1,4

1,9

2,1

2,3

2,5

09 0,9

15 1,5

21 2,1

27 2,7

31 3,1

33 3,3

36 3,6

0

1,0

1,9

2,9

3,5

3,9

4,4

0

0,0

0,5

2,0

3,0

3,6

4,4

0

00 0,0

00 0,0

08 0,8

21 2,1

30 3,0

41 4,1

[email protected]

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Indic ces de construccion

Indices de construccion segun alturas y frentes tipologia aislada 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 , 0,5 0,0

frente 40 frente 30 frente 20 frente 15 frente 10

3

4

6

8

10

12

Altura pisos

•El valor del suelo sube hasta un maximo que permite buena calidad urbanistica. Hay p yp plusvalia p por integracion de lotes para lograr un buen frente. [email protected]

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Valores según frente de lote

US por m m2

400 350 300 250 200 150 100 50 0 10

12

15

20

25

30

40

frentes de lote

•Precio del inmueble: US 600/m2 / y factor alfa entre 13 y 20% según indice de edificabilidad [email protected]

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TECNICA DEDUCTIVA ¾Se define el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible. ¾Se estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y

sótanos)

A) Calcular el Costo directo de la construcción. Utilizar datos de constructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por destinos: sótanos, vivienda, comercio.

[email protected]

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B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios, planos, estudios, licencias, etc. C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas. D) Estimar los costos financieros. E) El valor de los costos totales descontado de las ventas esperadas es el Margen Operacional. F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad d l promotor. L del La utilidad ilid d d debe b corresponder d a una rentabilidad aceptable por el negocio. Según el caso el lote puede llegar p g hasta el 60% del margen g operacional. p Se obtiene así por residuo el valor del lote. [email protected]

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Residual Deductivo estrato alto 9 Tamaño del lote: 2.000 m2. Edificabilidad : 9.600 m2 vendibles. Area 9 9 9 9 9 9 9 9 9

construida: 12.000 m2. Precio de venta: US 1.200/m2 Costo directo edificación : US 480/m2 Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 1200 = US 11.520.000 Costos directos: 12000 m2*480 m2 480 = US 5.760.000 mas el valor del sótano 2000 m2*100 = 200.000. Total costo directo : 5.960.000 Costos indirectos y financieros: US 2.682.000 Total costos : US 8.642.000 Margen de operación: 11.520.000 - 8.642.000 = US 2.878.000 Se aplica 50%-50% o 60-40 para lote y utilidad. Con el 55-45 55 45 el lote vale US 1.583.000 (791/m2) o sea incidencia de 13.7% sobre las ventas del proyecto. [email protected]

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Residual deductivo estrato bajo „

„

„ „ „

„

Tamaño del lote : 20.000 m2. Area para cesiones verdes y vias un 40% promedio. Neto para urbanizar: 12.000 m2 Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2. Total lotes y casas 12.000/60 12 000/60 = 200. 200 Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa Costos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2) Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de directos) Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2) [email protected]

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„ „

„ „ „

„

Utilidad : 10% de ventas = US 1.000 Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 = 2 240 2.240 Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2) Salto para lote bruto por casa : US 980 Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000 (9.8%) Valor lote bruto unitario : 196.000 / 20.000 = 9.80

+ El lote bruto es una resultante del negocio del urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta) Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor alfa). La diferencia es el costo de urbanizacion y las cesiones para vias y zonas verdes. [email protected]

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USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social) AMBITO DE REPARTO 2 Plan zonal del norte de Bogota Valores en m2 y dolares AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2

895000,00

AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS

179000,00

PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 AREA UTIL VIS

20,00% 107400,00

INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS ALTURA PROPUESTA EN PISOS

60,00% 179.000,00 5,00

AREA OCUPADA EN PLANTA

35.800,00

AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA

71.600,00

AREA CONSTRUIDA

179.000,00

AREA VENDIBLE VIS

161.100,00

CIRCULACIONES

M²

17.900,00

AREA UNIDAD TIPO

60,00

UNIDADES RESULTANTES

M²

2 685 00 2.685,00

PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4

671,25

NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE

671,25

[email protected]

671,25 M²

Programa para América Latina y el Caribe VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE TOTAL VENTAS

$ 370 $59.607.000

ANALISIS DE COSTOS

100,00%

COSTOS DIRECTOS VALOR M² CONSTRUCCION DE VIS VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO

$ 165 $43

TOTAL COSTOS DIRECTOS

$30.184.434

50,64%

COSTOS INDIRECTOS 30 %

$9.055.330 $

30,00% , %

$39.239.765

65,83%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION URBANISMO POR M² SOBRE Area Util TOTAL COSTOS URBANISMO

$26 $2.792.400

4,68%

TOTAL COSTOS

$42 032 165 $42.032.165

UTILIDAD Y LOTE

$17.574.835

29,48%

UTILIDAD 55%

$9.666.159

16,22%

LOTE 45%

$ 7.908.676

13,27%

OPCION No. 1

VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS

$44,18

OPCION No. 2 UTILIDAD 50% LOTE 50% VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA [email protected]

$8.787.418

14,74%

8.787.418

14,74%

$49,09 $47

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ANEXO 7 RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2)

1100000

Valores en dolares

AREA NETA URBANIZABLE TOTAL (ANU)

895000

VALOR M² OPCION 2

VALOR TOTAL OPCION 2

A.N.U. COMERCIO

44750,00

$ 155

$ 6.942.823

A.N.U. MULTIPLE

44750,00

$ 160

$ 7.142.100

A.N.U. VIS

179000,00

$ 47

$ 8.348.047

A.N.U. ESTRATO 4

268500,00

$ 102

$ 27.478.574

A.N.U. ESTRATO 5

179000,00

$ 133

$ 23.752.551

A.N.U. ESTRATO 3

179000,00

$ 62

$ 11.172.649

PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M² [email protected]

$ 95

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PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M²

$ 95

PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR 2/M² SIN DESCONTAR CARGAS

$ 77

CARGA GENERAL AR 2

$ 20.694.347

CARGA INTERMEDIA AR 2

$7 7.608.696 608 696

TOTAL CARGAS

$ 28.303.043

Cargas por m2 bruto

25,73

VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS

$ 56.533.701

VALOR M ² CON CARGAS SOBRE AREA BRUTA AR 2

$ 51

VALOR M² RURAL y dotacional urbano

$ 10

CALCULO PLUSVALIA VALOR M² M CON CARGAS - VR M² M RURAL

$ 41

VALOR LOTE

$ 31 [email protected]

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Importancia del metodo residual 9 Analiza el valor del lote por el lado de la demanda (precio máximo que pagarían) 9 Permite confrontar los datos de la oferta y el método comparativo 9 Muy útil cuando no existen ofertas ni ventas 9 Es fundamental para determinar la plusvalía urbana por cambio de normas. 9 Lo usan los promotores y constructores para hacer sus estudios de factibilidad. [email protected]

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FACTOR DE COMERCIALIZACION • Es la diferencia entre el valor de mercado y el valor fisico del inmueble. • (lote + construccion) * F.C. = Valor mercado • Es el intangible que da el mercado al valor fisico de acuerdo con la ubicación y buena rentabilidad del inmueble. • Solo se puede calcular mediante transacciones reales o por el método de renta y capitalizacion [email protected]

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Ejemplo de Factor de comercializacion • En zonas comerciales o shopping centers • En grandes g proyectos p y de oficinas o multiples p • Unicentro Bogota: valor fisico de local comercial = US 2.000 /m2, lote y edificacion. Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de comercializacion : 18.000/2000 = 9.0 • Es producido por 30.000 visitantes diarios y 350 locales en el mejor shopping de Bogota [email protected]

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Factor de comercializacion y plusvalia • Si ell F.C. F C corresponde d all iinmueble bl y su ubicación, bi ió puede añadirse al lote como plusvalia generada por la ciudad. ciudad • Un Shopping genera plusvalia “concentrada” (valor del suelo “enlatado” enlatado en una construcción comercial) comercial). Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano. • Por eso los grandes y exitosos Shopping no se venden, se arriendan y se venden los derechos a los grandes inversionistas de largo plazo. [email protected]

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El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre el municipio y el propietario

GRACIAS municipio propietario

[email protected]