CASA LOTE BARRIO LA FLORA – CALLE 37 A NORTE N° 4N - 10 - CALI

Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016.

Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad.

Apreciados señores. De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del inmueble, denominado Casa-Lote La Flora, ubicado en la Calle 37 A Norte No. 4N-10. Barrio La Flora, de la ciudad de Cali. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598 Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

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CONTENIDO I.

INFORMACIÓN BÁSICA

II.

ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V.

CONSIDERACIONES GENERALES

VI.

HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII.

DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII.

DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X.

METODOLOGÍA VALUATORIA

XI.

AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

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AVALÚO COMERCIAL

CASA LOTE CALLE 37 A NORTE N° 4N - 10 BARRIO LA FLORA CALI – VALLE DEL CAUCA

SOLICITADO POR FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

MAYO DE 2016

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I. 1.1

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INFORMACIÓN BÁSICA

1.2

SOLICITANTES FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1

UBICACIÓN

: Esquina nor-occidental de la calle 37 A Norte con la Avenida 4ª Norte o Avenida del Ferrocarril.

1.2.2

DIRECCIÓN

: Calle 37 A Norte N° 4N-10.

1.2.3

BARRIO

: La Flora.

1.2.4

CIUDAD

: Cali.

1.2.5

DEPARTAMENTO

: Valle del Cauca.

1.3

TIPO DE INMUEBLE Se trata de un predio urbano de localización esquinera, en el cual se levanta una edificación de dos pisos de altura sin actividad económica actual, debido al avanzado estado de deterioro y desmantelamiento que presenta actualmente.

1.4

BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.5

ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6

PREMISAS DE LA VALUACIÓN De acuerdo a las instrucciones del solicitante, se ha revisado el estado de la construcción, llegando a la conclusión que por su avanzado deterioro y el mal estado de conservación que presenta, el presente avalúo comercial se refiere únicamente al valor del lote de terreno. (Ver anexo fotográfico).

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1.7

Página 2

MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas, la normatividad urbanística y estado estructural y físico que presenta, se considera que éste no puede ser utilizado debido al notorio deterioro y fallas que presenta incluso con amenaza de colapsar. De acuerdo con lo anterior se ha determinado que el mayor y mejor uso corresponde a un lote de terreno urbano, urbanizado, no edificado.

1.8

ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:   

Enfoque o Método del Mercado (Market Approach). Enfoque del Costo. (Cost Approach). Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual. 1.9

DOCUMENTOS SUMINISTRADOS  Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 370-67612 otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali.  Copia de la escritura pública No. 1.232 del 21 de abril de 1995, expedida por la notaria catorce (14) de Cali.  Prediales unificados años 2014, 2015 y 2016.

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1.10

FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS Marzo 11 de 2016.

1.11

FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 01 de 2016.

1.12

FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 4 de 2016.

1.13

FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Fin de página…

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II. 2.1

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ASPECTOS JURÍDICOS

PROPIETARIO SALUDCOOP EPS OC. EN LIQUIDACIÓN.

2.2

TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1.232 del 21/04/1995, Notaría 14 de Cali. (Compraventa de Luis Alfonso Hernández a Clínica Saludcoop Eps Oc y registrada el 25/04/1995, Anotación Número 15).

2.3

MATRICULA INMOBILIARIA 370-67612.

2.4

CEDULA CATASTRAL 760010100021200590013000000013.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos. Fin de página…

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III.

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CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1

SECTOR CATASTRAL LA FLORA Sector tradicional del norte de la ciudad de Cali, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2

DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Calle 44 Norte. POR EL SUR : Calle 34 Norte. POR EL ORIENTE : Avenida 4ª Norte. . POR EL OCCIDENTE : Avenida 6ª Norte.

3.3

SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : La Flora. POR EL SUR : Ed. Venezolano y San Vicente. POR EL ORIENTE : Prados del Norte. POR EL OCCIDENTE : Ciudad Chipichape.

3.4

ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medio-medio, el uso dotacional, y el uso comercial.

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El uso residencial se desarrolla en viviendas unifamiliares por loteo individual adelantadas por el sistema de autoconstrucción, las cuales por su tamaño están siendo adecuadas a oficinas particulares, con alturas homogéneas dos (2) pisos, con buenas especificaciones constructivas y arquitectónicas en amplios lotes de terreno. En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector y sirven de acceso como es el caso de las Avenidas 4ª Norte y 6ª Norte y la calle 38 Norte. Dicho comercio a mediana escala va mejorando en el sector de Chipichape, donde se ubican también plataformas comerciales de escala metropolitana, las cuales satisfacen las necesidades de los habitantes de la zona. La Clínica Cali Norte, junto con la Clínica Sigma son las principales edificaciones de uso dotacional con la que cuenta el sector. Alrededor de esta se concentran consultorios médicos, odontológicos y farmacias en complemento al servicio que prestan las entidades. Adicionalmente, cercano al sector se destaca la presencia del Centro Comercial Chipichape con el Hotel Spiwak, Home Center Norte, Jumbo, La 14 de la 6ª, la sede administrativa del Deportivo Cali y el conocido y tradicional edificio el Venezolano. 3.5

VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector: AVENIDA 6 NORTE Eje vial metropolitano, tiene sentido de circulación norte – sur y viceversa y consta en un tramo de dos calzadas pavimentadas con dos carriles cada una y separador central empradizado, manteniendo un aceptable estado de conservación. AVENIDA 4 NORTE Eje vial metropolitano, tiene sentido de circulación norte – sur y viceversa y consta de dos carriles con separador central empradizado, manteniendo un aceptable estado de conservación. CALLE 44 NORTE Vía arteria secundaria tiene sentido de circulación oriente – occidente y viceversa y consta de dos calzadas pavimentadas con dos carriles cada una y separador central en concreto, manteniendo un buen estado de conservación.

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CALLE 38 NORTE Vía Colectora tiene sentido de circulación oriente-occidente y viceversa y consta de dos carriles con separador central empradizado, manteniendo un aceptable estado de conservación. VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos. 3.6

ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de Santiago de Cali y se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada dentro del estrato cinco (5) para vivienda, correspondiente a un nivel socioeconómico medio-alto de la población.

3.7

INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en regular estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados y los buses padrones del sistema de transporte masivo MIO.

3.8

REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento : Valle del Cauca. Ciudad/Municipio : Cali. Clase de suelo : Urbano. Unidad de planificación : Menga. Barrio : La Flora. 1. Reglamentación El predio objeto de este avalúo se encuentra reglamentados de la siguiente manera. Se clasifica dentro de uno de los sistemas de equipamientos de la ciudad, la cual se encuentra reglamentada en el Capítulo III – Artículo 449. POT acuerdo 0373 de 2014.

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Artículo 449. Proyecto de Corredor Verde. El Corredor Verde se concibe como un proyecto urbano integral, que se posiciona como el nuevo eje de desarrollo de la ciudad, estructurado alrededor de un sistema de transporte masivo de alcance regional, acompañado de la renovación urbana del área de influencia del antiguo corredor férreo de Cali, articulando zonas verdes, espacios públicos, sistemas alternativos de transporte y equipamientos. El proyecto Corredor Verde busca reactivar y potenciar diferentes dinámicas urbanas bajo una visión de ciudad equitativa, incluyente y global, el cual establecerá como prioridad el espacio público, el desarrollo ambiental, al igual que la implementación de medios de transporte no motorizados y masivos – cero emisiones-. Como acciones detonantes y prioritarias para el desarrollo del proyecto, se define la conformación de un centro empresarial y logístico a la altura de la antigua zona industrial; el mejoramiento y cualificación del sector aledaño a la Galería Santa Elena; y la configuración de un nodo de equipamientos deportivo y cultural en la zona de expansión Corredor CaliJamundí. Parágrafo 1. El corredor verde deberá contemplar el desarrollo de una red de centros educativos, culturales, lúdicos, y de actividad económica que generen mayor accesibilidad y oportunidades al municipio, y que a la vez que integre la población del oriente y occidente de la ciudad. Parágrafo 2. El corredor verde conectará y recuperará la antigua vía férrea como proyecto de transporte masivo de integración regional con los municipios vecinos. Parágrafo 3. Para la implementación del Proyecto de Corredor Verde se promoverá como parte de las estrategias de financiamiento las asociaciones público privadas como se definen en la Ley Nacional 1508 de 2012. Parágrafo 4. Teniendo en cuenta que el Corredor Verde es el principal eje de la estructura ecológica complementaria, los sistemas de transporte que operen a lo largo de éste deberán ser sistemas limpios no contaminantes y de bajas emisiones. El paso de los vehículos grandes de carga pesada será restringido, pero se adecuarán zonas para las operaciones de cargue, descargue y distribución de mercancías. De igual forma, al ser éste uno de los corredores ambientales de escala regional propuestos en el Artículo 446 “Proyecto de Corredores Ambientales”, el Corredor Verde deberá propender por la conectividad ambiental y ecológica a través de sus zonas verdes. Parágrafo 5. En la estructura vial del Corredor Verde donde se necesiten generar intersecciones viales a desnivel se deben garantizar las soluciones Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598 Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

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peatonales a nivel y las continuidades peatonales, tanto en sentido norte-sur como este-oeste. Parágrafo 6. El perfil mínimo del Corredor Verde se encuentra en el Anexo N° 6 que hace parte integral del presente Acto, En las secciones del Corredor donde se disponga de un ancho superior, éstas áreas deberán ser solamente aprovechables para los modos alternativos de transporte como la bicicleta, el peatón, o el sistema de transporte Público de gran capacidad, así como para el desarrollo de espacio público, equipamientos y elementos de conectividad ambiental. Los carriles para la circulación del tráfico mixto no deben ser superiores a dos por sentido. Tratamiento Se clasifica dentro del área de Consolidación (1) Consolidación Urbanística (C1) de la ciudad, el cual se encuentra reglamentado en la sección II – Artículos 301, 308, 309 y 310, mapa 43 “tratamientos urbanísticos” POT acuerdo 0373 de 2014. Artículo 301. Definición de los Tratamientos Urbanísticos. Son las determinaciones del plan de ordenamiento territorial, que atendiendo las características físicas de cada zona considerada, establecen normas urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos sectores del suelo urbano y de expansión urbana. Los tratamientos urbanísticos son: 1. 2. 3. 4.

Tratamiento urbanístico de conservación. Tratamiento urbanístico de consolidación. Tratamiento urbanístico de renovación urbana. Tratamiento urbanístico de desarrollo.

Parágrafo: Los equipamientos existentes, clasificados según subsistema al que pertenecen se encuentran clasificados en el mapa 43, el cual hace parte del acuerdo 0373. Artículo 308. Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Regula las zonas urbanizadas donde la capacidad instalada en materia de servicios públicos domiciliarios, espacio público, equipamientos y movilidad permite un aumento de la edificabilidad con una inversión moderada. Artículo 309. Modalidades del Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Son modalidades del tratamiento de consolidación las siguientes: Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598 Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

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1. 2. 3.

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Consolidación 1 – consolidación urbanística (C1). Consolidación 2 – consolidación básica (C2). Consolidación 3 – consolidación moderada C3).

Artículo 310. Consolidación Urbanística – C1. Sectores residenciales con adecuadas condiciones urbanísticas donde se pretende mantener el patrón urbanístico existente debido a su calidad y estado de conservación.

Plano Geovisor Idesc.

Unidad de planificación: Comuna : Área de Actividad : Tratamiento : Vocación : 3.9

Menga. Dos (2). Proyecto corredor verde. Consolidación (1) Consolidación Urbanística. Proyecto corredor verde.

ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es baja presentándose remodelaciones y adecuaciones de las construcciones antiguas existentes, conservando su estructura base.

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IV.

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DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth

4.1

TERRENO

4.1.1

UBICACIÓN El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en la esquina nor-occidental de la Calle 37 A Norte con Avenida 4ª Norte de esta ciudad.

4.1.2

ÁREA DE TERRENO El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de 454,17 m2. Fuente: El área relacionada fue tomada de la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9 del presente informe.

4.1.3

LINDEROS NORTE

: En longitud de 16,05 metros aproximadamente con el lote 11 de la misma manzana.

SUR

: En 19,30 metros aproximadamente con la calle 36 Norte de la urbanización.

ORIENTE

: En longitud de 23,00 metros aproximadamente con la avenida 4 de la misma urbanización.

OCCIDENTE

: En longitud de 33,90 metros aproximadamente con el lote 13 de la misma manzana.

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Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9 del presente informe.

4.1.4

FORMA Y TOPOGRAFÍA Lote de terreno con forma irregular con apariencia rectangular y presenta topografía plana.

4.2

CONSTRUCCIÓN La construcción levantada corresponde una edificación de dos pisos de altura, desmantelada en su totalidad presentando malas condiciones físicas y estructurales. Debido a lo anterior y considerando las instrucciones de solicitante, no se han tenido en cuenta en la presente valuación.

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V.

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CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: 

La localización general del inmueble objeto de avalúo, al norte de la ciudad, en el tradicional barrio La Flora, de la comuna (2), delimitado por vías arterias de la ciudad como las Avenidas 4ª Norte y 6ª Norte y la Calle 38 N, cuya actividad principal es residencial con comercio y servicios complementarios.



La ubicación particular del inmueble objeto de estudio, sobre la esquina noroccidental de la Avenida 4ª Norte y la Carrera 37, frente a vías de tipo local (Carrera 37 Norte) y tipo arterial (avenida 4 Norte o Av. del ferrocarril). Al respecto se debe anotar que puntualmente en este sector, se presenta una interrupción de las actividades sobre este costado del eje hacia el sur de la zona, donde se encuentra un muro perimetral del predio que va desde la Calle 34 Norte hasta la Calle 37 Norte, sobre la cual tiene frente el predio objeto de avalúo.



El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Autopista sur se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “MIO” con rutas que conectan con las troncales del sistema. Adicional, por las principales vías aún se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con busetas y colectivos que principalmente integra el sector sur y norte de la ciudad.



El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a una clase social media-alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial.



El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 0373 de 2014, el cual lo clasifica dentro del proyecto corredor verde. Actualmente el uso es Mixto.



Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación del sector.



La construcción existente dentro del lote presenta mal estado, generando alto riesgo de colapsar, razón por la cual no fue tenida en cuenta en el cálculo final, según instrucciones del solicitante.

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VI.

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HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1

PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el predio objeto de estudio no presentan riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

6.2

LEGALIDAD DE ÁREAS El área superficiaria del terreno corresponde a la registrada en los documentos suministrados.

6.3

IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4

SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el folio de Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión inmediata de bienes, haberes y negocios de entidad vigilada e intervención forzosa para administrar y designación de agente especial.

6.5

SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación presenta problemáticas de seguridad que afectan significativamente su comercialización.

6.6

PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7

COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.

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VII.

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DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.  El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.  El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.  El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO  La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.  El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.  El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.  Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

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 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.  El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.  Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.  El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.  El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.  El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA) Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe

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X.

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METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: 10.1

JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

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Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor. 10.2

DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación: MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados. MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.

10.3

MEMORIA DE CÁLCULO

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

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VA = VTo * (1-%C) En donde, VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así: VT = VA – VC Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron varias ofertas de predios en el sector de La Flora, de las cuales se utilizaron seis (6) ofertas de predios comparables, en donde se obtuvo un rango de valores entre $570.000 a $633.000 por m2 de terreno, descontada la construcción existente en el predio ofertado. La diferencia radica principalmente en que los mayores valores los tienen los predios con mejor ubicación. Al respecto se ha considerado que este predio está en el rango medio de ubicación por ser predio esquinero, con frente a la Avenida 4ª Norte pero en una zona que no presenta continuidad importante en las actividades del eje vial. Los datos que fueron utilizados para el análisis se presentan en la siguiente tabla:

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MERCADO (BARRIO LA FLORA) - COMUNA 2 - ABRIL 2016 ÁREA ÁREA TERRENO CONST. M² M²

N° OFERTA

LOCALIZACIÓN/ SECTOR

TIPO

1

Cl 38N con 4A

Casa

385,0

2

Av 4N con 38N

Casa

3

Av. 4N No. 37A-29

4

OFERTA

FAC. COM.

VALOR AJUSTADO

INTEGRAL CONSTRUCCION

VR. CONSTRUCCION

VR M² TERRENO

OBSERVACIONES

CONTACTO

400,0

$480.000.000

5,0%

$456.000.000

$1.140.000

$220.000.000

$612.987

Casa con 1 local comercial y 2 apartamentos

3116868154

305,0

200,0

$200.000.000

5,0%

$190.000.000

$950.000

$10.000.000

$590.164

Casa 1 piso para demoler

3113096914

Casa

336,0

240,0

400.000.000,0

5,0%

$380.000.000

$1.583.333

$180.000.000

$595.238

Casa 2 pisos adaptada a oficinas

3152750113 Rafael Uribe

Cl 38N con 3C

Casa

360,0

428,0

$500.000.000

5,0%

$475.000.000

$1.109.813

$256.800.000

$606.111

Casa de uso mixtolocal comercial y vivienda

5537272

5

Cl 38N con 4A

Casa

300,0

380,0

$500.000.000

5,0%

$475.000.000

$1.250.000

$304.000.000

$570.000

Casa unifamiliar

5587676

6

Av. 4N con 39

Casa

280,0

200,0

$250.000.000

5,0%

$237.500.000

$1.187.500

$60.000.000

$633.929

Casa 1 piso para remodelar

4855656 Bienco

$1.203.441 $211.548 17,58% $950.000 $3.804.348 $991.893 $1.414.989 1,19 6

Media Desviación Estandar % Desviación Valor Mínimo Valor Máximo Int. Confianza Mínimo Int. Confianza Máximo Cof. De Asimetría N° Datos

$601.405 $21.747 3,62% $570.000 $633.929 $579.657 $623.152 0,10 6

FOTOGRAFIA

Por lo anterior y teniendo en cuenta la investigación realizada, se adopta el valor promedio de las muestras $600.000 por m2 de terreno. 10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc Ct D Vt

= Valor comercial = Costo total de la construcción = Depreciación u Obsolescencia = Valor del terreno

Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598 Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

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Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Clase 1.5: Clase 2: Clase 2.5: Clase 3: Clase 3.5: Clase 4: Clase 4.5 Clase 1: Clase 2:

Clase 3: Clase 4: Clase 5:

Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530

El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados. El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento. El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes. El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura. El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor nuevo calculado. A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde: A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar. Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, se utilizó como referencia información de costos de construcción por m2 recientes y presupuesto de obra, teniendo en cuenta el tipo de construcción existente,

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donde el valor a nuevo para la edificación principal parte de la tipología de Unifamiliar Medio-alto de la revista especializada Construdata Edición N° 177. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basadas en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento. De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado solamente el valor del lote de terreno, para este caso la construcción amenaza ruina por tanto su calificación de estado es 5, lo que significa una depreciación del 100% según lo reportado las tablas de Fitto y Corvini. Fin de página…

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XI.

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AVALUO COMERCIAL

CASA LOTE LA FLORA CALLE 37 A NORTE N° 4 - 10 BARRIO LA FLORA CALI – VALLE DEL CAUCA DESCRIPCION TERRENO

AREA

VR UNITARIO

2

m 454,17 TOTAL AVALUO COMERCIAL

$

$/m2 600.000 $ $

VR TOTAL 272.502.000 272.502.000

SON: DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS DOS MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016.

Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente RNA 1275663251 SIC.

WILLIAM TORO BUITRAGO Profesional de Avalúos RNA 3116 de Fedelonjas

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AVALÚO COMERCIAL ABRIL 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CASA-LOTE LA FLORA CALI - B. LA FLORA CALI

ENTORNO Y VIAS DE ACCESO (CALLE 37 A N Y AVENIDA 4 NORTE)

VISTA GENERAL FACHADA

DETALLE SALA - COMEDOR

AVALÚO COMERCIAL ABRIL 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CASA-LOTE LA FLORA CALI - B. LA FLORA CALI

DETALLE DE PATIO

ESTAR

ESPACIO DE BAÑO

ESPACIO DE COCINA

DETALLE ZONA GARAJES

AVALÚO COMERCIAL ABRIL 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CASA-LOTE LA FLORA CALI - B. LA FLORA CALI

DETALLE CONSTRUCCION (ESCALERAS Y CIELO RASO)

ESTADO CONSTRUCCIÓN PISO 2

DETALLE ESTADO DE LOS BAÑOS

AVALÚO COMERCIAL ABRIL 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CASA-LOTE LA FLORA CALI - B. LA FLORA CALI

DETALLE CONSTRUCCIÓN

DETALLE PISO 2

ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN

AVALÚO COMERCIAL ABRIL 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CASA-LOTE LA FLORA CALI - B. LA FLORA CALI

DETALLE CCONSTRUCCIÓN

DETALLE MUROS

DETALLE CIELOS