Story Transcript
‰8Yè^f04mb5Š
245700627016207766 "B. M. B. C/ B. S.A. S/COBRO SUMARIO SUMAS DINERO (EXC.ALQUILERES, ETC.)" Expte.: SI-28621-2010 (J. 12)
Registro Nº 143
En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a los
13 días de octubre de 2015, se reúnen en Acuerdo los
señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Primera de Apelación
en
lo
Civil
y
Comercial
del
Departamento
Judicial de San Isidro, Dres. Carlos Enrique Ribera y Hugo O. H. Llobera (artículos 36 y 48 de la ley 5.827), para dictar sentencia en el juicio: “B. M. B. c/ B. S.A. s/Cobro Sumario Sumas Dinero” y habiéndose oportunamente practicado
el
sorteo
pertinente
(arts.
168
de
la
Constitución de la Provincia de Buenos Aires y 263 del Código
Procesal
Civil
y
Comercial),
resulta
que
debe
observarse el siguiente orden: Dres. Llobera y Ribera resolviéndose plantear y votar la siguiente: CUESTIÓN ¿Es justa la sentencia apelada? VOTACIÓN A LA CUESTIÓN PLANTEADA EL DR. LLOBERA, dijo: I. La sentencia apelada La
sentencia
recurrida
hace
lugar
a
la
demanda
interpuesta por M. B. B. contra B. S.A., a quien condena a pagar a la actora la suma de dólares estadounidenses veintiún mil (U$S 21.000) con más el 6% de interés anual compensatorio y el 4% en concepto de punitorio, desde el 31
de
agosto
del
2009;
dispone,
asimismo,
que
“...a
partir de agosto del 2015” deberán acumularse al capital; todo ello en el plazo de diez días bajo apercibimiento de ejecución. Impone las costas al demandado y difiere la regulación
de
honorarios
288/292). II La apelación
para
su
oportunidad
(fs.
La demandada apela la sentencia (fs. 295) y expresa agravios (fs. 305/307), los cuales son contestados por la actora (fs. 309/310). III Antecedentes 1. La demanda En el escrito de inicio M. B. B. demanda por el cobro de honorarios profesionales como martillera, contra B.
S.A.
Fundamenta
su
reclamo
en
las
siguientes
afirmaciones: ·
Que en abril del año 2008 inició conversaciones con
el presidente de la citada sociedad por la venta de su planta industrial ubicada en la calle M. R. 1433 de Villa Adelina, la cual se emplazaba sobre dos lotes de terreno. ·
Que para ello la accionada le remitió los datos de
la propiedad, instrucciones y se le advirtió que había un compromiso caduco;
de
venta
asimismo
autorización
de
con
se venta
le
“LJ
R.”,
aclaró
con
el que
cual no
exclusividad,
se se
pero
hallaba firmaría que
se
admitiría la presentación de ofertas y en su caso se firmaría un acuerdo de comisiones. ·
Que recibió un e-mail en el transcurso de aquél mes,
en el cual la vendedora le sugería el precio. ·
Que en respuesta le remitió un correo en el cual le
indicó que en forma previa debía "dejar en claro con tu jefe el tema de la comisión y respetar al cliente que yo llevo". ·
Que a tal fin se realizó un acuerdo para iniciar su
actividad como martillera/corredora y que la requerida accedió al pago del porcentaje del 3%, pero que no se haría cargo de los gastos de publicidad.
2
·
Que
habiendo
acordado
tales
términos
en
forma
verbal, procedió a publicar la venta de la propiedad; al mismo efecto tomó contacto con otras inmobiliarias y una gran
cantidad
de
interesados,
ninguno
de
los
cuales
formularon una oferta. ·
Que en noviembre de aquél año se comunicó con su
parte la martillera N. F., quien dijo tener un oferente, H. C.. ·
Que acordó con la citada profesional que, si se
concretaba
la
operación,
compartirían
la
comisión
que
pagase el comprador, no así la de la parte vendedora la cual sería exclusiva para la aquí demandante. ·
Que F. recibió una reserva de C.; luego se realizó
una reunión entre las partes y se concretó una oferta que consistía en U$S 700.000. ·
Que el 16 de enero 2009 la vendedora le remitió un
e-mail en el cual le comunicó que aceptaba la oferta y en el que le hizo saber que firmarían un boleto y que la escritura sería a los 90 días; en cuanto a la comisión, accedía a pagarle el 2%. ·
Que solicitó a la requerida que reconsiderara su
posición en cuanto al porcentaje de su retribución. ·
Que desde el 24 de enero de aquél año el comprador y
la vendedora negociaron los términos del contrato sin intervención suya ni de F. ·
Que la compraventa se formalizó mediante escrituras
de fecha 31 de agosto y del 16 de septiembre del año 2009. ·
Que la conducta, tanto de la vendedora como del
comprador,
resultan
censurables
3
dado
la
ardua
tarea
cumplida por su parte para ofertar el bien, solventar los gastos de publicidad y exhibir la propiedad; en función de ello la vendedora no puede reducir el porcentaje del 3% sobre U$S 700.000. · las
Que en ningún momento manifestó que no seguiría con tratativas;
por
el
contrario,
cumplió
con
sus
obligaciones y que la operación se concretó, por lo cual la suma de U$S 700.000 debe ser la base para determinar sus honorarios profesionales. ·
Que delegó en un abogado el cobro de su comisión,
pero no se obtuvo un resultado positivo. 2. La contestación de la demanda La accionada contesta la demanda y argumenta: ·
Que vendió los lotes en cuestión a C. Hnos. S.A.,
pero que no es cierto que el vínculo entre las partes lo haya realizado la actora, quien lo abandonó en forma voluntaria. ·
Que el precio fue el indicado en las escrituras.
·
Que
no
solicitó
los
servicios
de
la
demandante,
quien sólo actuó de modo tangencial. ·
Que la operación se concretó sin su intervención ni
asesoramiento. ·
Que en relación al cuestionamiento del precio de
venta,
la
actora
debió
redargüir
de
falsas
las
escrituras. Por todo ello pide se rechace la demanda. 3. Fundamentos de la sentencia La
decisión
apelada
tuvo
por
probado
el
vínculo
contractual. Para ello la magistrada consideró que la actora, quien se encuentra inscripta en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de este Departamento 4
Judicial (fs. 146), intervino en el acercamiento entre B. S.A. y C. Hnos. S.A., lo cual concluyó en la compraventa de la propiedad detallada en los informes de dominio agregados en autos (fs. 7/8 y 9/11), los cuales fueron reconocidos por el representante de la demandada, en la audiencia cuya acta obra a fs. 104. En tal oportunidad también fueron admitidos los mails que la actora acompañó a su demanda, los cuales dan cuenta de las tratativas tendientes a concluir el negocio y fijar su comisión. La sentenciadora debían
entendió
considerarse
que
como
tales
correos
“instrumento
electrónicos
particular
no
firmado” (art. 1190 inc. 2º C. Civil) a efectos de probar la celebración del contrato o bien como “principio de prueba por escrito” (art. 1191 del C. Civil. La corredor
sentencia
se
fundamenta
público
le
confiere
remuneración
por
los
en
que
derecho
negocios
la a
eficaces
labor
del
cobrar
una
en
los
que
intervenga y a percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados; ello desde que las partes concluyan la operación, salvo pacto o uso contrario. Se señaló que en razón que la demandada niega la intervención
de
la
actora
en
las
tratativas
que
culminaron con la venta y ante la ausencia de documento escrito,
debía
establecerse
si
la
prueba
producida
acreditaba los hechos invocados por aquella. En la instancia de origen se hace una relación de lo declarado por la testigo M. A. R., martillera que dijo haber consultado a la demandante por un galpón en una planta industrial, en la calle M. R. al 1200 o 1300 (fs. 129). También se cita al testigo A. A., el cual se habría interesado por el inmueble en cuestión (fs. 178).
5
La señora juez consideró esclarecedor el relato de la
testigo
N.
A.
S.,
por
cuanto
en
su
exposición
manifiesta que es martillera y que fue ella quien derivó a H. C. con la actora para la compra de la propiedad, pues era ésta quien intermediaba en la operación, por ser la persona que tenía a su cargo la venta (fs. 176). Se señala
que
la
testigo
dijo
que
visitaron
en
varias
oportunidades el inmueble y C. le dejó una reserva, la que
entregó
declarante comisión
B.
por
expresó
del
ser que
comprador
ella
quien
compartía y
que
si
intermediaba.
con bien
la se
actora llegó
a
La la un
acuerdo para realizar la venta por U$S 700.000, luego su cliente le dijo que compraría otra propiedad, por lo cual retiró la reserva. Por último refiere la testigo que cuando se enteró que "nos habían pasado", ella inició un juicio en Capital Federal, por cobro de su comisión, el que se encuentra en trámite. Dicha testigo reconoció la documentación relativa a la reserva efectuada por C. (fs. 26/29). La
juzgadora
concluyó
que
las
referidas
declaraciones acreditaban la versión de la actora, en cuanto
a
su
intervención
en
el
acercamiento
de
las
partes, pues evidencian que se encontraba en condiciones de publicitar la venta de la propiedad, recibir ofertas y visitarla
con
publicidad
la
potenciales sentencia
oferentes.
indica
las
En
cuanto
efectuadas
a en
la las
revistas Nova Casas y Publicasas (fs. 32 y 33), todo ello en concordancia con la ficha técnica y tomas fotográficas admitidas por el representante de la demandada, según consta en el acta de fs. 104.
6
Asimismo, la sentencia se refiere a la testimonial de E. O. F., quien fuera empleado de la accionada y que al declarar reconoció que entre los años 2008 y 2009 fueron ofrecidos a la venta inmuebles de su empleadora, con frente sobre la calle M. R. de Villa Adelina; que en el año 2009 M. B. comenzó su comercialización y ello concluyó en una venta (fs.131). El testigo dijo que con la
martillera
perjuicio
de
no lo
se
suscribió
cual
refiere,
ningún en
convenio,
lo
relativo
sin a
la
comisión, que en un principio se había hablado que sería del 3 o el 4%, pero que luego B. y la actora fueron quienes
concluyeron
el
tema;
también
dijo
que,
a
solicitud de la parte compradora, B. se había apartado de la operación, aunque ello lo sabría por dichos de su empleador, aclarando que según creía ese apartamiento se debió a los problemas de salud de la madre de la actora. Esta versión fue impugnada por la demandante quien negó que
hubiese
tenido
problemas
personales
y
adjuntó
un
informe médico relativo a su progenitora, para acreditar que su internación sería posterior a la celebración de las
escrituras,
hubiera
tenido
con un
lo
cual
quedaría
impedimento
para
desmentido desarrollar
que su
actividad profesional (fs. 227). La magistrada señaló que el argumento defensivo de la demandada partía de una confusión en la interpretación de lo relatado por la actora, en cuanto ésta dijo que delegó el cobro de sus honorarios luego de realizadas las escrituras, pero no, que hubiese delegado la tarea que intermediación en la operación de venta. Por ello la juzgadora, en el marco de la facultad conferida
por
el
art.
456
del
7
CPCC,
restó
fuerza
de
convicción a la respuesta dada por el testigo F. a la segunda
repregunta,
pues
consideró
que
su
afirmación
estaba desprovista de correspondencia con otra prueba y que, además, había sido desvirtuada de modo verosímil por la documental acompañada por la actora. En base a las consideraciones precedentes, en la sentencia se tuvo por acreditada la labor profesional de la
actora
sin
que
se
encontrase
probado
que
hubo
alejamiento voluntario en el curso de las negociaciones. También se puso de relieve que aunque no hay un documento
escrito
que
acreditase
la
encomienda
ni
la
comisión pactada, cabía estimar que, por tratarse de un contrato
comercial,
podría
probase
por
confesión
de
parte, lo cual aparecería en los mails reconocidos y también por testigos. En función de todo ello la señora juez estimó que la actora tenía derecho a reclamar su comisión. IV. Los agravios a) El planteo La demandada al expresar sus agravios cuestiona las siguientes conclusiones de la sentencia: · la
Que se tuvo por probado que la actora abandonó
negociación
en
forma
voluntaria,
por
cuestiones
personales relacionadas con la salud de su madre; indica que así se expresa en el escrito de inicio; no obstante se le hizo lugar a la demanda. ·
Que los certificados presentados en la causa lo
fueron en forma extemporánea, pretendiendo justificar con ellos que la internación de la madre de B. era de fecha posterior; expresa que, sin perjuicio de no constar su autenticidad, el hecho que la internación fuese en un 8
tiempo
posterior
al
negocio,
no
obstaba
a
que
su
enfermedad datara de la época en que aquél se llevó a cabo. ·
Que el retiro espontáneo de la reclamante se
encuentra probado con la declaración testimonial de O. F. y además, porque la actora no participó en ninguno de los instrumentos que perfeccionaron la venta. A su vez la parte contraria responde: ·
Que en el escrito de inicio expresó que junto
con la corredora N. F., fueron alejadas del negocio por una
acción
conjunta
de
la
partes
y
que
ellas
no
lo
consintieron. ·
Que respecto a los dichos de F., en su momento
cuestionó la idoneidad del testigo, por cuanto contestó en forma dubitativa cuando se refirió a que la madre de la demandante se hallase enferma. ·
Que
enfermedad
también
con
el
se
desacredita
certificado
la
médico
época
de
la
adjuntado
al
impugnar la declaración, del cual resuelta la internación en el mes de septiembre de 2009, en tanto la negociación sin que ella participase comenzó en enero de aquél año. ·
Que la mencionada documental no fue desconocida
por la accionada en el momento oportuno, es decir cuando fue presentada. ·
Que no se consideraron los dichos de la testigo
N. S., quien tomó la reserva al comprador. Transcribe parte de dicha testimonial, en la cual la declarante manifiesta que compartiría la comisión con la actora; luego de recibir la reserva y dado que el interesado le dijo
que
compraría
otra
propiedad
se
la
restituyó
perdiendo contacto con el tema; luego se enteró que la 9
operación se había realizado por lo cual inició también su
demanda
contra
C.,
la
que
tramita
en
la
Capital
Federal. b)
El análisis
1. El alegado desinterés de la corredora La apelante se agravia en cuanto dice que no se tuvo en cuenta que la actora, en su demanda, expresa que fue ella quien se alejó en forma voluntaria del negocio; aprecio que la queja no considera lo señalado al respecto por la magistrada de la anterior instancia. En efecto, en la sentencia se destaca que tal alejamiento no lo fue respecto a la realización del negocio, sino del cobro de la comisión. En el escrito inicial se expresa “A raíz de un
grave
problema
de
salud
de
mi
madre
delegué
temporariamente el cobro del honorario pendiente… a un abogado de la matrícula…” (fs. 42 y 42 vta.). Queda claro, en mi parecer, que los alcances de la manifestación de la demandante no son los que pretende la accionada. En cuanto al testimonio de E. O. F. (fs. 131), cabe observar que ha sido claro, respecto la causa por la cual la demandante no intervino en el tramo final del negocio: “…tuvo que apartarse o no intervenir directamente dado que la parte comprado (sic) es decir C. le solicita a O. (sic) B. manejar la operación o el acuerdo entre ellos…” (fs. 32). Cuando
al
mencionado
testigo
se
lo
interrogó
respecto a si sabía que ese apartamiento de la actora hubiese coincidido con algún problema personal de ella, no respondió en forma certera. Luego de expresarse en forma dubitativa y sin evidente conocimiento directo de
10
los hechos, lo cual así resulta de su expresión “creo”, puso
de
manifiesto
su
ignorancia
sobre
el
tema,
al
declarar “…acá no me acuerdo mucho… la madre tenía un problema
de
salud”.
Es
decir,
aun
admitiendo
que
existiese la enfermedad de la familiar, nada indica que ello haya sido determinante, pues el testigo no dudo ni expresó una mera creencia cuando expresó que la actora se apartó de la negociación por una petición del comprador asentida por el cliente de la corredora. El testigo F., quien se desempeñaba como dependiente de
la
accionada,
circunstancias
tuvo
que
conocimiento
rodearon
la
directo
de
las
negociación.
Su
declaración no fue cuestionada por la demandada. También entiendo
que
corresponde
meritar
que
el
testigo
mencionado puso de manifiesto que con el segundo cliente presentado por la actora, refiriéndose a C., se llegó a un acuerdo (p.12), quien resultó comprador (p.13), siendo B.
quien
formalizó
el
contacto
(p.14);
también
quedó
reconocido el intercambio de correos electrónicos por el cual se iniciaron la tratativas para que la corredora se ocupase de la venta (p.8). Las
manifestaciones
de
F.,
en
cuanto
a
la
coincidencia temporal entre el cierre del negocio y el problema personal de B., y precisamente con fundamento en la falta de su certeza ya señalada, fue impugnada por la actora
lo
cual
se
tuvo
presente
para
el
momento
de
sentenciar (fs. 227/228). Si bien las partes desistieron recíprocamente de la prueba
confesional,
demandada
reconoció
el como
representante de
su
legal
autoría
los
de
la
e-mails
agregados a fs. 14, 16, 19, 21, 22, 23/24 (fs. 104). De
11
tales
constancias
resulta
claro
que
la
requerida
no
desconoce la intervención fructífera de la parte actora pues, en definitiva, en tal intercambio lo que se discute es el porcentaje de la comisión, pero en modo alguno el derecho de aquella a percibirla y ello en especial en los correos del 01/06/2009 (fs. 21) y del 02/11/2009 (fs.23). Lo
expuesto
lo
es
sin
perjuicio
que
la
corredora
inmobiliaria no haya intervenido en la etapa comprensiva del boleto de compraventa, si éste se hubiera suscripto (e-mail de fs. 14) ni al momento de la escritura, hechos de los cuales no consta que haya sido anoticiada. Ante tales evidencias lo relativo a la enfermedad de la madre de la demandante, como causal de que ésta no haya
intervenido
en
la
etapa
final
del
negocio,
no
resulta convincente y tampoco avalada por ninguna prueba. Ya me he expedido en cuanto a que del texto de la demanda no surge tal cosa, sino sólo lo atinente al intento de cobro extrajudicial de su retribución. Aprecio
que
el
apelante
no
ha
probado,
en
modo
alguno, que la actora se hubiera desinteresado de la operación inmobiliaria, en tanto reconoció que fue su parte
y
el
comprador
quienes
prosiguieron
las
negociaciones, a pedido de éste y prescindiendo de la corredora inmobiliaria; es claro que si la demandante no intervino en la conclusión del negocio ello obedeció a la conducta
de
las
partes
de
la
compraventa
y
no
a
la
voluntad de la intermediaria. En cuanto a los dichos de la testigo N. A. S. (fs. 176) quien expresó que el comprador le dijo que no haría la operación y después se enteró que había ocurrido lo contrario, no dejo de advertir que como lo expresa al
12
responder la generales de la ley, manifestó tener un interés
económico
en
este
juicio
porque
fue
quien
presentó al comprador C.; dijo, además, que ella había iniciado juicio en Capital Federal, sin dar más detalles respecto a quiénes estarían alcanzado por su reclamo. De todas
formas
testimonial pone
de
aprecio
referida,
manifiesto
que, la
aun
prescindiendo
restante
que
no
prueba
medió
ya
de
la
analizada
abandono
de
la
negociación por la corredora, sino que fueron las partes quienes concluyeron el negocio prescindiendo de ella, lo cual a las resultas de la causa pone en evidencia que lo fue para eludir o al menos disminuir su comisión. En
función
de
las
consideraciones
precedentes
concluyo que la defensa de la accionada, en cuanto a que la actora se desentendió por propia decisión del negocio, no ha sido probada. Ello sin perjuicio del análisis que corresponde
hacer
respecto
al
derecho
del
corredor
inmobiliario a percibir la comisión de ley, lo cual, como se verá, resta aun mayor valor a la defensa opuesta por la accionada. 2. El derecho del corredor a una comisión La comisión cuyo análisis se efectúa, se devenga desde que las partes acuerdan la operación respecto de la cosa objeto del corretaje, para la cual fueron acercadas por el corredor y ello aunque este último no participe en la instrumentación de la compraventa; todo lo dicho sin perjuicio
de
los
recaudos
que
sobre
el
particular
establece la legislación. El art. 89 del Código de Comercio, que establecía “... Todo corredor está obligado a matricularse en el Tribunal
de
Comercio
de
su
13
domicilio...”,
ha
sido
derogado por la ley 25.028 y sustituido en definitiva por el art. 33 primer párrafo de la ley 20.266. Este último precepto mantiene su vigencia, aún luego de promulgada la ley 26.994 (y establece en su párrafo final que quienes ejercen el corretaje sin cumplir las condiciones en él establecidas, entre ellas la inscripción en la matrícula de la jurisdicción “... no tienen derecho para cobrar la remuneración prevista por el art. 37 ni retribución de ninguna especie...”. La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho, con referencia al art. 89 del Código de Comercio, que “La inobservancia de tal exigencia legal, impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección
y
responsabilidad
de
quienes
se
dedican
a
actividades como las que dicen desempeñar los actores, les priva del derecho a percibir comisión (art. 89 ya citado,
párr.
siquiera
último)
ante
celebrada
la
sobre
y
no
puede
existencia
el
punto
ser
de
con
dispensada
convención
apoyo
en
el
ni
expresa principio
consagrado por el art. 1197 del Código Civil” (CSJN, 17/3/1987,
“Caracciolo,
Ernesto
y
otro
c/
San
Luis,
Provincia de s/cobro de comisión”, Fallos 310:570). “La
legislación...
como
el
Código
de
Comercio
hicieron de la matriculación del corredor una exigencia a la cual se subordina el nacimiento de la acción para el cobro
de
cualquier
matriculado,
nada
sancionándose
así
retribución.
puede el
reclamarle
corretaje
Quien al
clandestino”
no
está
comitente, (Heredia,
Pablo D., en “Corte Suprema de Justicia de la Nación, Máximos Precedentes, Derecho Comercial”, Pablo D. Heredia
14
– Director, Arecha Mercedes – Coordinadora, Tomo I, p. 422 y ss, La Ley, Bs. As., 2015). No obstante, la solución legal no ha merecido una interpretación pacífica y si bien es adoptado por la jurisprudencia, como regla general, el criterio del fallo “Caracciolo”,
también
se
han
admitido
numerosas
excepciones cuya consideración excede el objeto de la presente (ver Heredia, Pablo, obra cit., p. 428 y ss). Justifica necesidad
de
las
consideraciones
destacar
la
precedentes,
importancia
que
tanto
la el
legislador como la jurisprudencia han dado al derecho que tiene el corredor legítimamente habilitado a cobrar su comisión por la tarea realizada. Es que constituye una característica esencial del contrato derecho
de al
corretaje cobro
de
la
una
de
otorgar
comisión,
de
al
corredor
quienes
se
el han
servido de su mediación, cuando concluyan el contrato; y es
condición
para
ello
que
exista
una
relación
de
causalidad entre esa conclusión y aquella actividad. Es menester resaltar que este derecho persiste en favor del corredor aun cuando el negocio no sea ejecutado, por cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes, o cuando éstas simulen de modo fraudulento su abandono, encarguen su conclusión a otra persona, o lo concluyan por sí mismas (CC 2ª, Sala 1, La Plata,
causa
n.
118.457,
RSD
55/15,
"Molfesa,
Carlos
Eduardo c/ Salvatori, Facundo y otro/a s/ Cobro sumario de sumas dinero", JUBA 251364). Los corredores no tienen a su cargo celebrar los contratos, sino que promueven y facilitan la realización de las operaciones que sus comitentes desean concretar
15
(Fernández-Gómez Leo, Tratado Teórico Práctico de Derecho Comercial, t. II, p. 339 y ss.). El corredor realiza tareas de acercamiento entre las partes, logrando que estas concreten determinado negocio jurídico (CACC San Isidro,
sala
“Fiorito, cobro
II,
causa
Daniel
Andrés
sumario”,
causa
46.661 c/ n.
del
Saliva, SI
25-8-88; Pablo
sala
I,
Norberto
s/
19.560-2011,
Reg.
49,
13/05/2014). La Suprema Corte provincial ha dicho en la causa Ac. 56.972 (sent. de 3-V-1995), remitiendo a la causa Ac. 32.728
(sent.
de
7-VIII-1984)
"...
que
la
expresión
contenida en el art. 111 del Código de Comercio acerca de que
la
comisión
es
debida
‘aunque
el
contrato
no
se
realice por culpa de alguno de los contratantes’, se refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro de su remuneración del resultado ulterior del negocio pero, en todos los casos, ese derecho debe reconocer ineludiblemente
como
causa
jurídica
la
efectiva
conclusión de un contrato". Incluso ha señalado el Máximo Tribunal que “no corresponde considerar que la conclusión del
contrato
que
origina
el
derecho
a
percibir
la
comisión, requiere -además de la firma del boleto- el perfeccionamiento
de
esa
promesa
de
venta
con
las
formalidades que la ley impone (escritura, tradición e inscripción; v. opinión vertida por el doctor Hitters en la causa antes referenciada)”. En efecto, “la celebración del boleto genera el derecho del corredor, al cobro de la comisión,
con
independencia
de
que
acontecimientos
ulteriores ajenos a éste frustren el desenlace natural del negocio jurídico, cual es el traspaso del dominio de la cosa (art. 111, Cód. de Comercio y su doct.). En suma,
16
la doctrina invocada alude a aquellos supuestos donde el derecho a cobrar la comisión del corredor surge como consecuencia del perfeccionamiento del contrato.” En el caso la compraventa fue concluida mediante la suscripción
de
la
pertinente
escritura
traslativa
de
dominio, aspecto no controvertido entre las partes de este
pleito.
provincial, Susana
en
contra
sumario
de
suficiente
Aprecio la
causa
si
C.
Pesalaccia,
dinero" la
que
del
Máximo
109.634, Roberto
(5/6/2013
firma
el
–
"Ripodas,
y
otros
JUBA
boleto
de
Tribunal Silvia
s/
4321)
Cobro
entendió
compraventa
para
conferirle derecho al corredor para cobrar su comisión, con mayor razón habrá de tenerlo en las presentes en las cuales se formalizó la escritura pública traslativa del dominio. Ello sin perjuicio que el art. 111 del Código de Comercio
haya
sido
derogado
por
la
ley
20.266
(B.O.
17/4/1973), reformada a su vez por la ley 25.028 (B.O. 29/12/1999), pues el criterio legal se ha mantenido en cuanto al derecho a la retribución. El Código Civil y Comercial de la Nación, aunque considero que no rige para el presente caso, pues la contratación se realizó antes de su vigencia (art. 7), regula el contrato de corretaje en los arts. 1345 a 1355. Como una norma más en su diseño tendiente a asegurar derechos (Limodio, Gabriel F., "Introducción al Código Unificado", ED 10/08/2015 Nº 13.787), dispone “Las reglas de
este
Capítulo
no
obstan
a
la
aplicación
de
las
disposiciones de leyes y reglamentos especiales” (art. 1355 CCCN), como lo son sin duda la ley 20.266 (texto conforme ley 25.028) y las leyes locales que rigen la matrícula
en
las
respectivas
17
jurisdicciones.
El
nuevo
ordenamiento
continúa
la
senda
legislativa
sobre
la
comisión del corredor, admitiendo su procedencia aunque éste no intervenga en la suscripción de la compraventa (art. 1352 inc. c, CCCN), si inició la negociación y el comitente lo hace por sí en condiciones sustancialmente similares. En el caso no se encuentra discutida la matrícula de la
demandante,
cuya
inscripción
en
el
Colegio
de
Martilleros y Corredores Públicos de esta jurisdicción, desde el 2/3/1999, se ha acreditado en autos (fs. 146). Más
allá
de
las
consideraciones
que
habré
de
efectuar más abajo en cuanto al precio de la compraventa, no se advierte que en el caso las condiciones del negocio concluido
entre
sustancialmente actora.
Esto,
vendedor diversas
porque,
y
a
comprador
las
como
se
hayan
autorizadas verá
ha
de
a
sido
la
aquí
estarse
al
primer acuerdo habido entre las citadas partes. En virtud de las consideraciones precedentes aprecio que
no
han
sido
desvirtuados
los
fundamentos
de
la
sentencia, por los cuales se admitió el derecho de la corredora
inmobiliaria
a
cobrar
una
comisión
por
el
negocio inmobiliario que la vinculara con la demandada. 3. La base a tener en cuenta para determinar la comisión En este estado recuerdo que la sentencia toma como base
para
el
cálculo
de
la
comisión
la
suma
de
U$S
700.000. Para ello tuvo en consideración lo pedido por la actora y el informe pericial de martillero público (fs. 221), el cual indica que el valor del bien, entre los meses
de
enero
y
julio
de
2009,
oscilaba
entre
U$S
680.000 y U$S 700.000. Señala, asimismo, que este último
18
es el aceptado por la demandada en su e-mail de fs. 14 (16/01/2009). La apelante sostiene que debe estarse al valor de la escritura en que se instrumentó la compraventa; señala que
ella
no
ha
sido
impugnada
y
que
el
instrumento
público hace plena fe, en tanto no sea argüida de falsa. La
parte
escrituras
actora
traslativas
expresa de
en
dominio
su lo
demanda
que
las
fueron
por
U$S
90.000, en el caso de la Matrícula 3.825 SI (NC: CV-SDM249-P21) y por U$S 358.134,71 en lo que se refiere a las Matrículas 16.170, 11.417 y 14.600 (NC: CV-SD-M249-P3ALotes
29,
28
y
30).
Ello
importa
un
valor
total
de
escrituración de U$S 448.134,71. Se
advierte
que,
efectivamente,
habría
una
diferencia en cuanto al valor en que fue aceptada la propuesta por la vendedora, según el e-mail expresamente reconocido por esta última (U$S 700.000 – fs. 14 y 104.) y aquél que se habría manifestado en las escrituras. En el caso corresponde distinguir el negocio en que la corredora intervino, no sólo acercando a las partes, sino logrando un primer acuerdo entre ellas, lo cual tuvo lugar desde el momento en que la oferta de la compradora fue aceptada por la vendedora (fs. 14 y 104), de aquél otro
contrato
que
las
partes
instrumentaron
con
posterioridad. La tarea que compete al corredor es acercar a las partes, de modo que exista acuerdo entre ellas, pero no garantizar la formalización del negocio. Ha de tenerse presente para resolver en estos actuados, que las partes en la compraventa, luego del acuerdo que resulta de la aceptación de la oferta, habrían conformado dejarlo sin
19
efecto. Entiendo que ante la posterior formalización del negocio entre ellas por un valor que declaran diverso, no resulta oponible al corredor, pues aquí éste ya había cumplido su cometido, lograr el acuerdo entre las partes y en un valor determinado (U$S 700.000). Por esa misma razón la solución de la controversia que aquí se plantea, por
sus
circunstancias,
no
requiere
cuestionamiento
alguno de las escrituras traslativas de dominio, porque ellas
y
su
contenido
no
están
en
juego.
El
negocio
vinculante es el que las partes concluyeron en primer término con la oferta y su aceptación, más allá de las vicisitudes que haya sufrido luego. Esas circunstancias ameritan que en el presente caso no deba tenerse en cuenta el valor de la escritura que se menciona, sino el que constituyó el acuerdo logrado por la
corredora.
Es
de
señalar
que
este
último
es
coincidente con la pericial de martillero (fs. 221) y no obsta a la conclusión precedente la prueba contable, por cuanto no sólo se refiere a uno de los inmuebles, sino que,
además,
no
responde
al
pacto
logrado
por
la
corredora sino al negocio cerrado entre las partes con posterioridad (fs. 243, 263, 268/269). En el marco de los hechos probados en esta causa, admitir que la comisión de la corredora se calcule sobre el valor del acuerdo que ésta logró, responde asimismo a la interpretación de la conducta de las partes bajo la óptica del principio de la buena fe, que constituye una exigencia en la celebración y ejecución de los contratos. La regla general de la buena fe, contenida en el art.
1198
del
Código
Civil
se
aplica
no
sólo
a
la
interpretación del alcance del contrato, sino también a
20
la ejecución de las obligaciones que de él emanan. “Ello significa que las partes deben adoptar un comportamiento leal en toda la fase de constitución de las relaciones, y que
deben
también
desenvolvimiento
comportarse
de
las
lealmente
relaciones
en
el
jurídicas
ya
constituidas entre ellos. Este deber de comportarse según buena fe se proyecta a su vez en dos direcciones en que se diversifican todas las relaciones jurídicas: derechos y deberes; los derechos deben ejercitarse de buena fe; las
obligaciones
tienen
que
cumplirse
de
buena
fe”
(CNCom., Sala D, “El Sombrerito S.A.A.C. c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires”, 7/9/1984, PSJ-CNCom). La buena fe hace referencia a la rectitud, honradez, honestidad en las relaciones sociales y jurídicas; puede considerarse como un criterio de conducta al que ha de adaptarse el comportamiento honesto de los sujetos de derecho. Se contrapone a la mala fe, que alude a doblez, alevosía, ingratitud o traición (Cajarville, Juan, “La buena fe y su aplicación en el derecho argentino” – y su referencia al Anteproyecto de CCCN, en Prudentia Juris, Revista
de
la
Facultad
de
Derecho
de
la
Pontificia
Universidad Católica Argentina, N. 74, Diciembre de 2012, p. 249 y ss). El Código Civil y Comercial de la Nación mantiene y en cierto modo refuerza la presencia de la buena fe en el ordenamiento
positivo
al
incluirlo
en
el
título
preliminar (arts. 9) con alcance a todo el ordenamiento, como
norma
general,
tanto
en
materia
de
obligaciones
(art. 729) como de contratos (art. 961); esto último ya sea con referencia a los de larga duración (art. 1101),
21
como así también de modo especial en algunos de ellos; e incluso, en las tratativas contractuales (art. 991). En cuanto al impacto de la buena fe en el ejercicio de los derechos individuales “...existe un límite fijado por el principio de sociabilidad de los derechos y su control mediante la buena fe (art. 9) y el abuso del derecho
(art.
10),
contemplados
en
el
título
introductorio como normas generales” (Lorenzetti, Ricardo L., Entra en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, LL, 03/08/2015, 1). Por todo ello es evidente que, quienes habiendo sido acercados por la corredora y cerrado un primer acuerdo, luego
lo
terminan
por
sí,
sin
dar
inmediato
aviso
a
aquella a efectos de pagarle su comisión, no han obrado conforme avances
la y
exigencia
retrocesos,
primaria en
la
de
la
buena
concreción
del
fe.
Los
negocio,
aprecio que en este supuesto no resultan oponibles a la corredora, ya que ha sido ella quien acercó a las partes y logró el primer acuerdo. Si éstas luego han modificado en forma unilateral las condiciones, como sostiene la accionada, cuestionar
no el
es
algo
derecho
a
que la
puede
esgrimirse
comisión,
la
que
para se
ha
devengado desde la aceptación de la oferta. En otras palabras, si las partes de la compraventa arribaron
a
un
acuerdo
con
la
intervención
de
la
corredora, ese es el negocio cuyo valor, en el caso, corresponde tener en cuenta, más allá de la suerte que tal
convención
haya
tenido.
De
modo
particular,
adviértase que la vendedora y la compradora dejaron sin efecto, al menos en apariencia, aquél primer negocio, mas luego formalizaron otro por su cuenta, el cual no resulta
22
oponible
a
querido
la
intermediaria,
presentar
posterior
y
la
ajeno
a
desde
demandada, la
actora,
que,
como
sería ello
un
en
lo
ha
contrato
función
del
principio del efecto relativo de los contratos (art. 1195 C. Civil; cc arts. 1021 CCCN). Por todo lo dicho concluyo, que la parte actora tiene derecho a que se fije su comisión de acuerdo al valor
en
que
fue
aceptado
el
negocio,
merced
a
su
intervención. Es decir sobre la suma de U$S 700.000, con prescindencia del valor declarado por las partes en el ulterior negocio celebrado por escritura pública, todo ello
conforme
la
circunstancias
acreditadas
en
esta
causa. 4. El porcentaje de la comisión Sobre la suma indicada en el párrafo que antecede, la sentencia establece la comisión de la corredora en el 3%. Respecto a los porcentajes que han de tenerse en cuenta en materia de retribución de los corredores, esta Sala - aunque integrada en forma parcialmente diversa – se ha expedido en los autos caratulados “D'Aria, Carlos A.
y/o
c/
dólares”
Armoring
(causa
System
S.A.
nº104.294,
y
otros
27/3/2008,
s/
Cobro
Reg.63).
de Al
expresar mi voto en dichos actuados expuse la evolución de la jurisprudencia y la doctrina sobre la cuestión. En aquella oportunidad recordé que: “... la materia referida a la retribución de los honorarios
tanto
de
los
martilleros
como
de
los
corredores públicos emana de preceptos de la ley en los cuales
se
encuentra
comprometido
el
orden
público
y,
consecuentemente, como prescribía el art. 65, ap. III de
23
la ley 7.021 -texto según ley 9.126-, recogido incluso en la
actual
ley
10.973,
“los
martilleros
y
corredores
públicos podrán fijar por contrato con sus comitentes el monto de sus aranceles y honorarios, sin otra sujeción que a esta ley y a los Códigos de fondo...”(Cám. Civil y Com. 2a. Sala III, La Plata, Causa B 79.862,
R.S.D. 48-
95, 18-4-1995, “Martigano, Edith c/ Novelli, Juan C. s/ Ordinario”, JUBA B352271). En similar sentido nuestra Suprema Corte de Justicia ha resuelto en numerosos casos que la ley de aranceles de los abogados es considerada de orden público en todo lo que se refiere a su naturaleza y a los fines tuitivos perseguidos con su sanción, lo que impone la aplicación de sus normas aún de oficio (SCBA, L 73.763, 13-12-2006, “Malbert, Jorge Alberto c/ Telefónica de Argentina S.A. s/ Ejecución de honorarios”; ídem, L 73.429, 30-5-2007, “Malbert, Jorge Alberto c/ Telefónica de Argentina S.A. s/ Ejecución de honorarios”, JUBA B 51392). Sin perjuicio de ello y en lo que hace a las escalas arancelarias debe tenerse presente lo dispuesto por el Decreto 2.284/91 (P.E.N.), cuyo art.8 dispone “déjanse sin
efecto
las
declaraciones
de
orden
público
establecidas en materia de aranceles, escalas o tarifas que fijen honorarios, comisiones o cualquier otra forma de retribución de servicios profesionales no comprendidos en la legislación laboral o en convenios colectivos de trabajo, en cualquier clase de actividad, incluyendo los mercados
de
activos
financieros
y
otros
títulos
establecidos, aprobados u homologados por leyes, decretos o resoluciones” (S.A.I.J. – Normas vigentes).
24
Al respecto la Suprema Corte Provincial resolvió en un primer momento que no puede sostenerse que la adhesión al régimen de desregulación del decreto nacional 2284/91, dispuesta
por
decreto
provincial
3942/91,
importe
derechamente la derogación o modificación de las normas de la legislación provincial que pudieran colisionar con el
régimen
subvertir
de
el
desregulación,
orden
ya
que
constitucional
ello
local
implica
atribuyendo
facultades legislativas al Poder Ejecutivo. La referida norma invita al Poder Legislativo a proyectar preceptos para modificar o derogar las disposiciones que considere incompatibles con la desregulación, pero hasta tanto ello no
ocurra
y
las
nuevas
normas
estén
sancionadas,
promulgadas y publicadas, las actuales gozan de toda su operatividad (conf. arts. 104, 108, 144 incs. 2 y 3 y conds. de la Constitución de la Provincia)
(S.C.B.A.,
“Polacchini, Enza c/ Capano, Orlanda s/ Cobro ejecutivo”, Ac 58.087, 20-11-1996, JUBA B23852). En
igual
precedente decreto
se
sentido expidió
(provincial)
al esta
indicado
en
Sala,
afirmar
3492/91
no
al
el
puede
párrafo que
el
importar
la
derogación o modificación de normas de legislación de la provincia sin subvertir el orden constitucional. Y agregó que así lo ha entendido la misma norma citada en cuanto invita
al
Poder
Legislativo
a
adecuar
la
legislación
vigente, modificando o derogando las disposiciones que considere
incompatibles
con
la
desregulación.
En
referencia a la ley 8.904, expresó que es evidente que hasta tanto norma
no ocurriese aquella adecuación, la citada
arancelaria
resulta
aplicable
en
su
totalidad
(“Romero, Guillermo c/ Costa, Abel s/ Incumplimiento de
25
contrato”,
Causa
76.331
RSD-347-98,
16-7-1998);
el
criterio del referido fallo resultaría aplicable a la escala arancelaria que concierne a los corredores. También se dijo que sólo existe por parte del Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires, adhesión a los principios del régimen de desregulación estatuido por el Decreto Nacional 2284/91 e invitación a la Legislatura para elaborar los proyectos de reforma que correspondan a la legislación provincial (Decreto P. B. A. N° 3942/91) sin que hasta el presente se haya efectuado modificación alguna con relación a la Ley 10.411 (Cám. Civ. Especial, La
Plata,
10.411”,
“G.,
S.
causa
nº
s/
Presunta
230.591
trasgresión
RSD-58,
a
la
29-6-2000,
Ley JUBA
B3200074). Asimismo la vigencia de los mínimos y máximos del arancel
de
los
corredores
ha
sido
reconocida
por
la
jurisprudencia en numerosos fallos, al señalar que de conformidad con la ley 10.973, "les está prohibido a los martilleros
y
corredores
descuentos,
bonificaciones
públicos,... o
reducción
a) de
practicar comisiones
arancelarias (art. 53, inc. a)”. Y que, si bien estos profesionales pueden fijar contractualmente sus aranceles y honorarios, ello lo es con sujeción a la propia ley y a las disposiciones de los códigos de fondo, y aquélla dispone
que
"las
escalas
arancelarias
serán
de
observancia obligatoria, tanto en los mínimos como en los máximos previstos (art. 54, II, dos últimos párrafos)” (Cám. Civ. y Com. 2, Sala 1, La Plata, “Bruno, Julio Alfredo c/ Di Popolo, Lucia s/ Cobro suma de dinero”, RSD-119-94,
9-6-1994– JUBA B 77467).
26
Sin embargo, a partir de la reforma del Art.1627 del Código Civil (art. 3 de la ley
24.432) la Suprema Corte
de esta Provincia compartiendo “el
criterio sustentado
por la doctora Kemelmajer de Carlucci sobre la criticable técnica legislativa que adolece la ley en estudio: aborda la reformulación de varios temas que involucran, no sólo incorporaciones precisas al Código Civil, ley concursal y ordenamiento procesal civil y laboral de la Nación, sino también
modificaciones,
derogaciones
de
sustituciones
diversas
normativas,
e
incluso
especialmente
en
materia arancelaria (ley 21.839; conf. SC Mendoza, Sala I,
Julio
81.996,
"Amoretti,
Marcos
Rafael"
en
J,
127.335/30.235; "P. L. por su hija M. A. C. c. José Miranda s/ daños y perjuicios s/ inc.", E.D., 170-363 y sigtes.);
mas
la
amplia
gama
de
normas
derogadas,
modificadas o sustituidas, no autoriza a pensar que en todas
ellas
sea
necesaria
la
legislación
provincial
convalidatoria, ya que la adhesión del art. 16 de la mencionada
ley
no
puede
interpretarse
en
todos
los
artículos, sino en "los pertinentes", o sea, en aquellos que tienen estricta atingencia con el Código procesal y las leyes que se vinculan con esa materia. En cambio la modificación efectuada por el art. 3 de la ley 24.432 art.
1627
sustancial ratificación
del
Código
no
requiere
o
adhesión
Civil
por
para
ser
su
de
naturaleza
aplicación
legislativa
al
provincial
de y,
la en
consecuencia, tiene operatividad inmediata. Esta norma dispone
la
posibilidad
de
que
las
partes
ajusten
libremente el precio de los servicios, sin que dicha facultad pueda ser cercenada por leyes locales.” Agregó el Máximo Tribunal que “... la ley 24.432...modificó los
27
términos de la legislación fondal (sic) proyectando, por imperio del art. 31 de la Constitución Nacional, sus efectos sobre la normativa local. Cabe recordar que el art. 1627 conforme ley 24.432
establece: "... Las partes
podrán ajustar libremente el precio de los servicios, sin que
dicha
facultad
pueda
ser
cercenada
por
leyes
locales...". Señalan José Carlos Neira y Carlos Ernesto Ure que la incorporación de esta norma al Código Civil y su expresa mención a su prevalencia sobre los aranceles locales, unifica el principio en todo el país. Conviene precisar que el caso está referido a los supuestos de convención particular entre el profesional y el cliente acerca de la retribución del primero, por lo cual todo el sistema arancelario contenido en las leyes respectivas, sólo resultaría de aplicación en forma supletoria, cuando dicha remuneración deba ser abonada por el propio cliente y
tales
acuerdos
no
existan
(en
"La
nueva
ley
de
aranceles", "La Ley", t. 1997-B-870). Menciona Antonio Juan Rinessi sobre este tipo de convenio que "las partes pueden pactar libremente el precio de los servicios y que esta situación se asienta en el campo contractual, su regulación e interpretación queda sometida al sistema del derecho privado, dentro del orden público de protección reseñado arts. 1071, 954 y 1198 del Código Civil. La norma emanada del Congreso se refiere al derecho común, materia exclusiva del gobierno federal, por virtud del art. 75 inc. 12 de la Constitución nacional en forma exclusiva. No hay duda de que los alcances de esta ley son
de
aplicación
también
a
las
jurisdicciones
provinciales, por ser una ley común, de obligatoriedad general, por la naturaleza de las mismas, y que no entra
28
en
conflicto
con
el
poder
de
policía
local
por
el
carácter que ostenta". Finalmente, agrega el autor citado que "en principio aquí se viene a consagrar el criterio relativamente
opuesto
al
que
había
regido
con
anterioridad; que los pactos sobre honorarios solamente tenían validez cuando respetaban el mínimo legal, o eran superiores a ese mínimo arancelario. En cambio ahora hay libertad absoluta de pactarlos en cualquier monto. No obstante ese pacto reconoce algunos límites: el abuso del derecho o la lesión subjetiva u objetiva, o la teoría de la imprevisión, en su caso" (en "Las nuevas reformas sobre honorarios", "La Ley", t. 1995-B-1210) (SCBA, Ac. 82.557, "Banco de La Pampa contra Cuevas Emilio Alfredo s/ cobro ejecutivo", 8 de junio de 2005, JUBA; ídem, causa C. 80.159, "Biondo, Alejandro contra Diser, José y otros s/ Ejecución de honorarios", 13-9-2006; ídem, causa C. 80.039, "Biondo, Alejandro J.R. contra Buzeta, Ricardo y otro s/Ejecución de honorarios", 27-12-2006 - JUBA). Este es también el criterio que prevalece en la doctrina sobre los alcances de la reforma al art.1627 del Código
Civil
y
las
leyes
arancelarias
locales,
en
especial cuando se trata de la retribución profesional originada en un acuerdo de voluntades, al menos cuando el desempeño no está relacionado con la intervención en un proceso judicial (Bueres, Alberto J. – Highton, Elena: “Código Civil...”, Tomo 4ª, Hammurabi – pág.558 y sgtes.; Cifuentes, Santos: “Código Civil...”, Tomo II, La Ley, pág.462; Belluscio, Augusto C. y Zannoni, Eduardo A.: “Código
Civil...
Tomo
8,
pág.47
y
963;
Ghersi
Weingarten: “Código Civil... Tomo III, pág.246)...”.
29
–
El criterio sustentado por la SCBA., a partir, de la causa 82.557 "Banco de la La Pampa c/ Cuevas, Emilio Alfredo, 08/06/2015", ya citada, ha sido convalidado por el Alto Tribunal con fecha posterior, por mayoría, en la causa
“Feltrin,
Alberto
Juan
c/
Banco
Francés
S.A.
s/Ejecución de honorarios” (con disidencia del Dr. Negri, SCBA, C 92207, 10/08/2011, JUBA B27885). La prevalencia del art. 1627 del Código Civil, por sobre
las
leyes
locales,
también
fue
dictaminada
en
sentido favorable al primero por la Procuración General de la Nación (CSJN, “Banco de La Pampa c/ Mangieri, Juan Antonio
S/Cobro
Ejecutivo”,
B.
2216.
XLI.
REX
–
www.pjn.gov.ar) en el cual se señala “...los fundamentos expuestos por el a-quo en orden a la aplicación al caso del
artículo
1627,
segundo
párrafo,
del
Código
Civil
(texto según el artículo 3°, de la ley 24.432), reseñados en el primer apartado al que remito en lo pertinente a fin de evitar reiteraciones, resultan también conducentes a los fines de la solución del conflicto, toda vez que los agravios que al respecto expresa el apelante, sólo traducen una diferencia con el criterio de los juzgadores y
no
resultan
suficientes
para
rechazar
las
sólidas
consideraciones en que se apoya el pronunciamiento sobre esta cuestión. Es acertado, a mi ver, el razonamiento del juez del primer voto al respecto, en cuanto, invocando doctrina nacional, manifestó que la norma emanada del Congreso se refiere al derecho común, materia exclusiva como ya he dicho- del gobierno federal, por virtud del artículo 75, inciso 12, de la Constitución Nacional. No hay duda -prosiguió- que los alcances de esta ley son de aplicación también a las jurisdicciones provinciales, por
30
ser una ley común, de obligatoriedad general, por la naturaleza de las mismas, y que no entra en conflicto con el poder de policía local por el carácter que ostenta (v. fs.
538
vta.).
Esta
argumentación
otorga
respuesta,
asimismo, a la tacha de inconstitucionalidad del referido párrafo del artículo 1627 del Código Civil, proferida por el
doctor
trascripta
Héctor -como
Negri se
en
ha
su
visto-
voto por
en el
disidencia, apelante
en
y su
escrito recursivo...” Los fundamentos del Señor Ministro mencionado en último término resultan coincidentes con su voto,
también
minoritario,
en
la
precitada
causa
“Feltrin”. En similar sentido, al texto del C. Civil (art. 1627) el art. 1255 del CCCN dispone que “El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial. Las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una
evidente
retribución cumplida,
e
injustificada
resultante el
juez
y
la
puede
desproporción importancia
fijar
de
entre la
la
labor
equitativamente
la
retribución…”. Sin perjuicio de las consideraciones precedentes, sobre
los
alcances
de
las
leyes
arancelarias,
en
particular el criterio de la SCBA, la ley 10.973 (BA) que reglamenta el ejercicio de actividad en esta jurisdicción provincial, establece en su art. 54 que la comisión será
31
determinada hasta en un 3% del valor de la operación. Es decir, que aún sin recurrir a la precitada doctrina de nuestra Suprema Corte, admitir en el caso la comisión en el referido porcentaje (3%) – tal como se estableció en la sentencia - se encuentra dentro del margen admitido por la ley del arancel local. La apelante no ha justificado su planteo en cuanto a que el 3% de comisión fuese irrazonable. Por ello, aun teniendo en cuenta los precedentes ya mencionados en cuanto los alcances del art. 1627 del C. Civil,
respecto
de
las
normas
arancelarias
locales,
aprecio que en el caso lo dispuesto por el art. 54 II a) de la ley 10.973 (BA) resulta sin dudas aplicable. En efecto, si bien está acreditado el acuerdo en cuanto a la intervención de la demandante como corredora, no lo hay respecto
al
porcentaje
pactado.
Por
ello
no
habiendo
convención alguna sobre dicho aspecto de la comisión sólo cabe atenerse a lo dispuesto por la ley vigente en la jurisdicción sobre el punto. También cabe destacar que en la sentencia se ha señalado que, según lo dispuesto por el art. 874 del Código Civil, la intención de renunciar no se presume, a lo cual cabría agregar el carácter restrictivo que, por tal directiva, debe darse a los actos que puedan inducir a ella (cc art. 948 CCCN). Por cierto no se aprecian elementos que demuestren que la demandante hubiera aceptado reducir el referido 3%;
por
el
electrónicos
contrario, habidos
del
entre
intercambio
aquella
y
la
de
correos
vendedora
se
desprende con claridad que no accedió a reducción al alguna (fs. 24 y 104).
32
Teniendo en cuenta el actual criterio de la Suprema Corte provincial, y la doctrina mayoritaria referenciada; y dado que la accionada no ha invocado ninguna de las circunstancias que podrían dar lugar a una consideración para apartarse del criterio indicado, según la propia Corte lo señala, ni resultar ello de los elementos de prueba
agregados
a
la
causa,
todo
lo
cual
ha
sido
reseñado en las consideraciones precedentes, aprecio que nada autoriza para reducir la comisión de la corredora ni fijarla en un porcentual inferior al 3% establecido en la sentencia, la que postulo sea confirmada también en este aspecto. 5. Imposibilidad de adquirir moneda extranjera La
alegada
extranjera
que
imposibilidad menciona
la
de
parte
adquirir
moneda
demandada
cuando
fundamenta su recurso, no constituye agravio, pues se trata
de
una
cuestión
no
sometida
a
la
juez
de
la
instancia de origen, razón por la cual esta Alzada se encuentra imposibilitada, por el momento, de expedirse a su respecto (art. 266 CPCC). c) Propuesta al Acuerdo Por las consideraciones precedentes, lo dispuesto por: los arts. 33 primer párrafo y 37 de la ley 20.266 (texto
conforme
ley
25.068),
vigentes
al
tiempo
de
celebrarse el contrato de las partes aquí involucradas; art. 1197, 1998, 1627 y cc del Código Civil; el art. 54 II a) de la ley 10.973 (BA); los arts. 375, 384 y 474 del CPCC, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada en todo cuanto ha sido materia de agravios. V. Las costas
33
Las costas de esta instancia deberán imponerse a la demandada en su calidad de vencida (art. 68 CPCC). Por
los
fundamentos
expuestos,
voto
por
la
AFIRMATIVA. Por
los
mismos
fundamentos,
el
Dr.
RIBERA
votó
también por la AFIRMATIVA. Con
lo
que
terminó
el
Acuerdo
dictándose
la
siguiente: SENTENCIA Por
lo
confirma
expuesto la
en
sentencia
el
Acuerdo
apelada,
que con
antecede, costas
a
se la
recurrente. Se difiere la pertinente regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31, 51 de la Ley 8.904). Regístrese, notifíquese y devuélvase a la Instancia de origen. Carlos Enrique Ribera
Hugo O.H. Llobera
Mariano A. Bonanni Secretario
34