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CRÉDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA FÓRMULA Y EJEMPLO EXPLICATIVO

1. Definiciones a. Tasa Efectiva Anual (T.E.A): La Tasa Efectiva Anual es la transformación de las condiciones financieras a su equivalente anual. b. Tasa Efectiva Mensual (T.E.M): La Tasa Efectiva Mensual se utiliza cuando se refleja el tiempo en que se pagan los intereses que se incluyen en cada operación. c. Capital: Monto del préstamo d. Número de Cuotas: Plazo otorgado del crédito expresado en meses. e. Seguro de desgravamen: Es seguro sobre la vida del asegurado, que tiene por objeto el pago de la deuda que el asegurado mantenga frente a su acreedor (que puede ser cualquier institución financiera), al momento de su fallecimiento. f.

Seguro Contra Todo Riesgo: Es seguro sobre el valor de desembolso, que tiene por objeto el pago de la deuda que el asegurado mantenga frente a su acreedor (que puede ser cualquier institución financiera), al momento de siniestros del inmueble como: terremotos, incendios, etc.

2. Fórmulas para el cálculo de las cuotas del Crédito a. Calculo de la Tasa Efectiva Mensual (TEM) p    12 TEA     TEM  1     1 x100   100        Donde: TEM : Tasa efectiva mensual TEA : Tasa efectiva anual : Período entre cuotas p b. Cálculo de la Tasa Efectiva Diaria (TED) 1    30 TEM    TED  1     1 x100   100        c. Cálculo de la Tasa de Seguro de Desgravamen Diario (TSegDD)

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 TSegM  TSegDD =   x100  30 

d. Cálculo del Factor de Retorno de Capital (FRC)

  1  FRC   DA   1  TED   e. Cálculo del monto de Seguro de Desgravamen (TsegDD) Mon.Seg.DM  TsegDD * MontoDesembolsado * Días (entre cuotas)

f.

Cálculo del Interés de la cuota DA    30 TEM     IntCuo  1     1 xMontDesemb   100       

Int. Cuo. = Interés de la cuota. MontDesemb = Monto Desembolsado TEM = Tasa Efectiva Mensual DA = Días acumulados por cuota. g. Cálculo del Capital de la Cuota (CapitalCuo)

 MonDsemb CapitalCuo    FRCA

   Int.Cuo. 

CapitalCuo = Capital de la cuota. MonDsemb = Monto desembolsado. Int. Cuo. = Interés de la cuota. h. Cálculo de la cuota mensual (CM)

 MonDsemb CM   FRCA  CM = Cuota Mensual

   MonSegDM 

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MonDsemb = Monto Desembolsado MonSegDM = Monto Seguro de Desgravamen Mensual i.

Cálculo de la Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA) TCEA = ((1+tm)n -1)*100 TCEA : Tasa de Costo Efectivo Anual tm : Tasa de Costo Efectivo Mensual n : Número de cuotas

Ejemplo Calcular la cuota mensual a pagar por un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda por la suma de S/. 100,000 que se desembolsa el 01.01.2011; por el plazo de 120 meses (10 años) y una Tasa Efectiva Anual (TEA) de 12.68% Datos: Monto Desembolsado TEA. n ITF P T. Seg. Desgravamen T. Seg. Todos Riesgo

= S/100,000 (monto del préstamo) = 12.68% = 120 meses = 0.005% = Periodo entre cuotas (30 días) = 0.0380 % = 0.0258 %

SOLUCIÓN: a) Cálculo de la Tasa Efectiva Mensual p    12 TEA       TEM  1    1 x100   100        1     12.68  12     TEM  1    1 x100   100        TEM  1%

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b) Cálculo de la TED 1    30 TEM     TED  1     1 x100   100        1    30 1    TED  1     1 x100   100        TED  0.033%

c) Cálculo de la Tasa de Seguro de Desgravamen Diario  TSegM  TSegDD =   x100  30 

 0.00038  TSegDD =   x100  30  TSegDD = 0.00126%

Cálculo de la Tasa de Seguro Todo Riesgo Diario  TSegM  TSegDD =   x100  30   0.000258  TSegDD =   x100 30   TSegDD = 0.00086%

d) Cálculo del Factor de Retorno de Capital (FRC)

  1  FRC   DA   1  TED     1  FRC   31    1  0 . 033 %  

FRC  0.999897

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e) Cálculo del Monto de Seguro de Desgravamen Mensual Mon.Seg.DM  TsegDD * MontoDesembolsado * Días (Entre cuotas) Mon.Seg.DM  0.00126% *100,000 * 30 Mon.Seg.DM  S / .38

Cálculo del Monto de Seguro Todo Riesgo Mon.Seg.TR  TsegTR * MontoDesembolsado * Días (Entre cuotas)

Mon.Seg.TR  0.00086% *100,000 * 30 Mon.Seg.TR  S / .25.8

f) Cálculo del Interés de la Cuota DA    TEM   30     IntCuo  1   1 xMontDesemb    100       

30    30 1     IntCuo  1     1 x100,000   100       

Int.Cuo  S / .1,000 g) Cálculo del Capital de la Cuota

 MonDsemb CapitalCuo    FRCA

   Int.Cuo. 

 100,000  CapitalCuo     1,000.00  70.26 

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CapitalCuo  S / .423.19

h) Cálculo de la Cuota Mensual

 MonDsemb CM   FRCA 

   MonSegDM  MonSegTRM 

 100,000  CM     38  25.8  70.26 

CM  1,486.99 i) Cálculo de la Cuota Mensual con ITF

ITF  1,486.99 * 0.005% CM  1,486.99  0.07 CM  1,487.07 j) Cálculo de la Tasa de Costo Efectivo Anual TCEA = ((1+tm)n -1)*100 TCEA = ((1+1.0748%)12 -1)*100 TCEA = 13.678% k) Cronograma

….. hasta 120 cuotas

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3. ¿Puedo cancelar mi crédito antes de su vencimiento? ¿Hay algún descuento? La Caja Huancayo acepta cancelaciones antes del vencimiento del plazo, cobrando los intereses que corresponden al saldo de capital hasta la fecha de pago. n    360 TEA     I  1     1 xSK   100        Considerando que el cliente ha pagado su cuota N° 11 puntualmente y solicita cancelar el crédito el 17 de Diciembre del 2011. Entonces: TEA

= 12.68%

N

= 20

K

= 95,095.61 20    360 12 . 68    I  1     1 x95,095.61   100       

I  600.61 Monto de liquidación del préstamo Saldo Capital

= S/.95,095.61

Interés

= S/.600.61

ITF (0.005%)

= S/.4.785

TOTAL = S/. 95,100.39 4. ¿Qué pasa si me atraso en el pago de mi cuota? En caso que LOS PRESTATARIOS incumplan las obligaciones. La Caja Huancayo aplica intereses compensatorios e intereses moratorios por los días de atraso y sobre el saldo de capital de la cuota.

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Ejemplo: Considerando el ejemplo anterior suponemos que la cuota N°11 se cancela el 17 de Diciembre de 2011, es decir con 20 días de mora. Datos: Importe de la cuota

= S/. 1,487.06

Capital

= S/. 469.23

Interés

= S/. 955.65

Otros

= S/. 62.11

Int. moratorios

= 0.22% diario

Cálculo del interés moratorio diario: i = 0.0022 * 469.23 * 20 i = 20.65 Liquidación: Importe de la cuota

= S/. 1,487.06

Int. moratorios

= S/. 20.65

ITF (0.005%)

= S/. 0.0743

TOTAL

= S/.1,507.78

Nota: Se debe aplicar la tasa de interés que corresponde a su crédito. Esta información se proporciona de acuerdo a lo estipulado en la Ley N°28587 y el Reglamento de Transparencia de Información y disposiciones aplicables a la contratación con usuarios del Sistema Financiero aprobado mediante Resolución SBS N° 8181– 2012.