CURS SERVEIS D’HABITATGE 2015 Estratègies municipals mobilització habitatge desocupat cap al lloguer assequible 1. Detecció de l’estoc 2. Programes mobilització 3. Housing Associations
Javier Burón Cuadrado
DETECCION DEL STOCK Consideraciones previas al trabajo (I) Se recomienda perfilar estrategias diferentes para grandes y pequeños tenedores.
Los primeros disponen de la parte más pequeña del parque de vivienda vacía, pero la propiedad está concentrada. Lo que facilita la negociación, pero dificulta el acuerdo (aunque el D.Ley 1/2015 y las leyes 14 y 24/2015 ponen poderosos medios en manos de las Administraciones).
Los pequeños tenedores son, en todo caso, los tenedores del mayor número de viviendas vacías. La atomización y no profesionalidad de la propiedad dificulta el contacto y la negociación. Aunque con dosis pequeñas de fomento público se pueden conseguir resultados interesantes.
DETECCION DEL STOCK Consideraciones previas al trabajo (II) Conocer bien la realidad antes de actuar.
Cuanto más tiempo y medios se dediquen a los procesos de detección del stock, mejor se diseñarán los incentivos (y en su caso, penalizaciones) públicos para su movilización hacia el alquiler asequible.
Se recomienda no navegar a ciegas.
Pues no solo, muchas veces, no se consiguen los objetivos (ineficacia), sino que, en no pocas ocasiones, se matan moscas a cañonazos (ineficacia).
DETECCION DEL STOCK Fuentes secundarias En la actualidad la tecnología permite cruzar con un coste (tiempo/dinero) moderado información pública o accesible a las Administraciones.
Censo. Padrón. Catastro. Consumos de agua, gas, electricidad, etc. Autodeclaraciones de domicilio habitual de los administrados. Datos en poder de notarios y registradores. Informe del Ministerio de Fomento sobre stock de vivienda nueva sin comercializar. Registro de la propiedad y otros registros públicos. Etc.
Del cruce de toda esta información una administración local puede obtener una visión en bruto del número, localización, etc de viviendas vacías en si territorio.
DETECCION DEL STOCK Trabajo de campo y fortalezas (I) Por muy preciso que sea el cruce de fuentes secuendarias (y siempre surgen problemas en el tratamiento de datos), la primera visión sobre la vivienda vacía en un territorio debe ser completada con un trabajo de campo.
El mismo será intensivo en mano de obra y supondrá ciertos costes (aunque se puede intentar conectar con los planes de empleo públicos, al menos en las pruebas piloto).
En el curso del trabajo de campo, aunque esté orientado hacia la vivienda vacía, es facil acumular otro tipo de información física, económica y social sobre viviendas y vecinos (muy util, por ejemplo, a efectos de políticas públicas de rehabilitación y planeamiento urbanístico).
Este proceso de mapeo de la vivienda vacía puede completar la georeferenciación de datos del cruce de fuentes secundarias.
En algunos contextos, el mapeo se puede abrir a dinámicas colaborativas con la sociedad civil, gracias a la extensión de las tecnologías digitales entre la población, especialmente la parte de la misma más activa en materia de vivienda y participación ciudadana.
DETECCION DEL STOCK Trabajo de campo (II)
Es conveniente huir de la lógica del censo.
El objetivo no es llegar a conocer con precisión el número, localización y propiedad de toda la vivienda vacía.
El trabajo se dirige a conocer la vivienda alquilable a corto plazo con un esfuerzo público razonable y que de como resultado un alquiler asequible (no siempre social). A este proceso lo podemos denominar JUICIO DE ALQUILABILIDAD.
En principio, los listados de viviendas depurados por el trabajo de campo no tiene como objeto primordial las medidas coercitivas y sancionadoras, sino el fomento público.
Más que como censos precisos, hay que ver estos listados como una bolsa de oportunidades públicas y públicos-sociales.
DETECCION DEL STOCK Debilidades (I)
La información contenida en los registros públicos es abundante, heterogenea y comparable con dificultad. La tecnología big data puede ayudar a superar estos problemas. Pero no es excesivamente compatible con la lógica administrativa.
Los datos de consumos, una de las claves a la hora de determinar si una vivienda está vacía o subutilizada, no son siempre públicos (aunque en Barcelona no pocos municipios son titulares de varios de estos servicios) y las compañías, incluso cuando cooperan, prefieren suministrar consumos de personas concretas en virtud de expedientes administrativos concretos y no paquetes amplios de información de grupos de personas o zonas de vivienda.
La LOPD puede suponer un freno a este tipo de trabajos. Aunque hay que recordar que la misma solo es invocable por personas físicas. E incluso en estos casos, cuando las administraciones públicas utilicen información que ya es pública para el ejercicio de sus competencias, la LOPD no debería ser un obstáculo (máxime después de la aprobación de la LDH 18/2007, D Ley 1/2015 y leyes 14 y 24/2015).
DETECCION DEL STOCK Debilidades (II)
Entre la información contenida en los registros y otro tipo de fuentes secuendarias y los que arrojan los trabajo de campo conocidos puede llegar a haber diferencias entre el 30% y el 70%, siempre hacia un menor volumen de vivienda vacía que cumpla el juicio de alquilabilidad. Lo anterior no es obice para afirmar el interés de estos trabajos, pues siempre deben compararse con el coste y tiempo que le supone al sistema público la producción de una unidad de vivienda a precio inferior al del mercado (en el entorno de los 100.000 euros y los 4 años). Y desde el punto de vista ambiental es evidente que es más eficaz/eficiente movilizar que construir.
Para llevar a adelante un proceso de esta naturaleza es necesario compromiso político y liderazgo de los técnicos públicos locales.
Es necesario vencer inercias, así como evitar exegesis parciales del ordenamiento jurídico que obvian leyes vigentes en estos momentos en Cataluña y que, no solo permiten, sino que obligan a actuar a las Administraciones Públicas en materia de reducción de la vivienda vacía y aumento del alquiler.
DETECCION DEL STOCK Medios
La cabecera del proceso debe ser siempre pública e interna.
Habida cuenta de las restricciones de la función pública, especialmente para el trabajo de campo, se debe contar siempre con un equipo externo con experiencia en este tipo de labores.
En poblaciones (municipios o partes de los mismo) en el entorno de los 20.000 habitantes el coste del equipo externo puede estar en el entorno de los 15.000 euros para el trabajo con las fuentes secundarias y otros 15.000 para el trabajo de campo.
En el caso de municipios o áreas de unos 50.000 habitantes el coste puede estar en prácticamente los mismos 15.000 euros para el trabajo informático y los 50.000 euros para el de campo.
Todos estos trabajos son realizables en periodos de 3 a 6 meses, en función de los medios que se pongan al servicio del mismo.
DETECCION DEL STOCK Experiencias
Censo de viviendas vacías de la Generalitat
(no confundir con el Registro de Viviendas Vacías que nace del D Ley 1/2015 que, de momento, solo existe para las personas jurídicas; el de particulares está pendiente de desarrollo reglamentario). Se dan valores tan diferentes como 8,3 viviendas vacías por cada 1.000 habitantes y 54. La media de cataluña está en los 10,5, irregularmente repartidos. Barcelona ciudad está por debajo de la media y el área metropolitana por encima.
Estudios municipales (Terrassa, Vilabova i la Geltrú, Sant Celoni y FigaróMontmany). Como ya hemos comentado, se da una fuerte diferencia entre estos estudios y los datos del INE (30% en Terrassa – el municipio más grande – y el 70% en Sant Celoni – el más pequeño de los que aparece entre los relatados por el INE). En estos estudios se han utilizado datos de catastro, padrón, tasas (basura), consumos (agua), licencias de obras, IBI, registro de la propiedad, etc.
Normativas municipales (Sitges, Cerdanyola del Vallés y Sant Celoni). Apuntan hacia la categoría de “vivienda desocupada”, para la que se establece un procedimiento administrativo de declaración, en algunos casos registro público (incluso de oficio) y medidas de fomento para su movilización.
PROGRAMAS DE MOVILIZACION Enfoque Una vez obtenidos datos precisos sobre el volumen, al localización el el estado del parque de vivienda alquilable a precio asequible, a corto plazo y con un nivel de fomento público razonable, las administraciones públicas deben cuestionarse si es oportuno poner en marcha programas al efecto.
El conjunto de programas ahora mismo disponibles (bolsas de alquiler, avalloguer, pretaciones para el pago del alquiler, programas de mediación para el alquiler social, prestaciones de especial urgencia vinculadas al alquiler, etc) hay que utilizarlo a la luz del tiempo presente.
Si en el pasado podía interesar movilizar casi cualquier vivienda vacía hacia casi cualquier tipo de alquiler, en estos momentos hay que priorizar la movilización que pueda ayudar a combatir la emergencia habitacional.
Y como no se puede ni debe hacer descansar el coste fundamental de este esfuerzo en los propietarios privados (al menos en el caso de los pequeños tenedores), deben combinarse ayudas públicas al propietario (tipo avalloguer) con ayudas al pago del alquiler de personas en dificultades (tipo ayudas públicas al pago del alquiler).
Debe casarse la superación del miedo a alquiler de ciertos propietarios (garantías) con las dificultades de alquilar de ciertos colectivos (renta).
PROGRAMAS DE MOVILIZACION Debilidades – Fortalezas (I)
Implica gasto público.
Aunque se debe empezar a trabajar con proyectos piloto de bajo coste y riesgo. Estos proyectos son reversibles, en caso de fracaso.
En principio, se deberían iniciar los trabajos sin necesidad de aprobar ordenanzas municipales al efecto.
En todo caso, es necesario coordinarse con otras administraciones públicas.
Y el equipo de gobierno local tiene que ver en la vivienda vacía parte de la solución al problema de la generación de alquiler asequible de vivienda (aunque nunca la solución integral u homnicomprensiva).
Como hemos comentado anteriormente hay que diferenciar las estrategias con pequeños propietarios (fomento en primer lugar) y grandes propietarios (sin perjuicio del fomento y sin tener que llegar a las medidas coercitivas, bancos y fondos de inversión tienen mayor capacidad económica y muchas más obligaciones a la luz de la legislación vigente).
PROGRAMAS DE MOVILIZACION Debilidades – Fortalezas (II)
No siempre se puede casar adecuadamente desde el punto de vista espacial disponibilidades de vivienda y necesidades de las personas.
El espacio entre el alquiler social y el de mercado (alquiler asequible), el más adecuado para los programas de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, no siempre es amplio. En muchos lugares de Cataluña el alquiler de mercado ha bajado hasta el punto de hacer caros los esfuerzos públicos por movilizar vivienda vacía hacia el alquiler por debajo del precio de mercado.
Movilizar vivienda vacía hacia el alquiler tiene en muchas ocasiones más que ver con los incentivos a la rehabilitación que con las ayudas al alquiler.
En relación al gasto público, sin perjuicio de que sea recomendable que los ayuntamientos que estén en condiciones de hacerlo aporten parte de sus presupuestos, hay mucho recorrido en reubicación/rediseño de las ayudas al alquiler de la Generalitat, que deben adaptarse a los nuevos tiempos.
PROGRAMAS DE MOVILIZACION Experiencias
Programa de movilización de vivienda vacía del Ayuntamiento de Barcelona. Despues de estudiar la situción de 3 de los 70 barrios de la ciudad se firmó un convenio con Fundación Habitat 3 (Mesa de la Vivienda del Tercer Sector) para la movilización de 200 viviendas vacías hacia el alquiler social. La gestión la realizan profesionales del tercer sector, con presupuesto público y los inquilinos son seleccionados por el consistorio. El programa evoluciona adecuadamente, aunque no al ritmo necesario para hacer frente a la emergencia habitacional y a las ocupaciones irregulares.
Aunque el contexto barcelonés es particular, al tener un mercado del alquiler privado más grande y eficiente que la media catalana y un porcentaje de vivienda vacía menor que la media de la comunidad.
Programa Bizigune del Gobierno Vasco. Ayuntamiento de Leioa. Programa PIMA de la Junta de Andalucía. Empty Dweling Management Orders (EDMOs) y la Homes & Comunnity Agency.
HOUSING ASSOCIATIONS Enfoque
No disponemos de entidades privadas, profesionales, sin ánimo de lucro o con ánimo de lucro limitado que trabajen en materia de vivienda asequible y no especulativa.
Este tipo de entidades están consolidades en muchos de los estados de la UE en los que la vivienda es más accesible y sufren un menor nivel de vivienda vacía.
Necesitamos unos servicios públicos más activos y poderosos en materia de vivienda. Pero tambien necesitamos una sociedad civil que no deje todo en manos del estado.
HOUSING ASSOCIATIONS Ventajas
Este tipo de organizaciones pueden o no ser más eficaces y eficientes que la Administración (la clave es la calidad de la gestión y no la propiedad del parque de vivienda), pero suelen poder adaptar sus programas de trabajo a unas lógicas más comunitaristas, menos administrativas y, sobre todo, no privatizables por el poder político.
La colaboración público privada en materia de alquiler debe estar unida a la movilización de vivienda vacia.
Hay que diferenciar entre el parque público de alquiler (físcamente permanente) y el parque público-privado de alquiler (funcionalmente permanente, pero físicamente modificable).
En los estados donde se dan buenas prácticas en la materia hay una colaboración entre las administraciones locales, las entidades sin ánimo de lucro y las empresas con ánimo de lucro limitado y la banca ética, cooperativa y el ahorro y la inversión populares).
HOUSING ASSOCIATIONS Experiencias
Fundación Habitat 3 (Ayuntamiento de Barcelona y Taula del Tercer Sector).
Programa de alquiler de edificios desocupados de la Junta de Andalucía.
Mietshauser Syndikat alemanes y austriacos.
La CODHA suiza.
El ecobarrio de vauban, Friburgo, Alemania.
Moltes gràcies!
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