Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009

La Compravenda entre (compra d’habitatge usat).

particulars

La compra d'un habitatge és per a la majoria de les persones la transacció econòmica més important i complexa de la seua vida. Des de l'Oficina de Habitatge volem que hom ho puga fer amb totes les garanties, coneixent els riscos i essent sabedor dels teus drets i ajudant-te a exercir-los. El personal de l'Oficina d’Habitatge estem per a ajudar-te. No oblides consultar a l'Oficina d’Habitatge les ajudes públiques disponibles per a la compra d’habitatge.

Tots els tràmits pas a pas. PRIMER- COMPROVACIONS INICIALS. Una vegada presa la decisió respecte a l’habitatge que es desitja adquirir, el primer pas abans d'entregar un senyal, o de firmar un contracte, és la verificació de la situació jurídica i de l'estat material de l’habitatge triat. Situació jurídica. Registre de la Propietat. Per a verificar la situació jurídica cal dirigir-se al registre de la Propietat i sol·licitar una nota simple registral (fotocòpia del full del registre on figura la finca) en la que comprovar si realment el venedor és el propietari de l’habitatge i si aquest es troba lliure de càrregues, tal com embargaments o hipoteques. La nota simple registral comporta un cost mínim (al voltant dels 3 euros+IVA.) si bé presenta un inconvenient: al ser una fotocòpia del full del registre, no inclou les actualitzacions de la situació de la finca i per tant poden existir apunts recents, pendents de la seua inscripció, que encara no figuren. A fi d'assegurar-se de la situació real de la finca, es pot sol·licitar al registre un Certificat de Domini i Càrregues, en el qual el registrador certifica la situació actualitzada de la finca, incloent els possibles assentaments pendents d'inscripció. Aquest certificat comporta un major cost (entorn dels 33 euros+IVA). Les càrregues que figuren en el Registre de la Propietat poden ser exclusivament registra'ls, és a dir, que estant cancel·lades econòmicament, no s'haja registrat aquest fet. (p.e.: hipoteca totalment pagada o lletres de canvi ja satisfetes). En aquest cas és el venedor el que té l'obligació de tramitar les citades cancel·lacions, amb anterioritat a la venda. Situació Urbanística. Llicència de Primera Ocupació. Per a verificar la legalitat urbanística de l’habitatge cal sol·licitar la còpia de la Llicència de Primera Ocupació bé al venedor, bé a l'Ajuntament on estiga ubicada l’habitatge. En moltes ocasions no es té el document, però el fet de tindre donats d'alta tots els subministraments, impostos, etc, fa que no siga imprescindible.

Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament de Dénia.

Página

Amb l'objecte de verificar que l’habitatge està al corrent de les obligacions econòmiques escaients és imprescindible sol·licitar al venedor l'últim rebut de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) i l'últim rebut de pagament de la quota de la comunitat de propietaris. Aquesta verificació és de gran importància, ja que, una vegada realitzada l'operació de compravenda, els deutes que pogueren existir tant per impagaments de l'IBI com de la comunitat de propietaris, recauran sobre el nou propietari. Si els deutes són significatius es pot acordar amb el venedor que aquests es descompten del preu de la compravenda.

1

Situació econòmica. Impost de Béns Immobles i quotes de comunitat de propietaris.

Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009 L'article 9 de la vigent Llei de Propietat Horitzontal (LLEI 8/1999) estableix que qui adquireix un pis o local respon amb el propi immoble adquirit de les quantitats degudes a la comunitat de propietaris pels anteriors titulars per al sosteniment de les despeses generals. No obstant es fixa el seu límit màxim en la quantitat que es dega l'any de la compra i l’ immediatament anterior. Així mateix, la normativa que regula l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) estableix que en els casos de canvi de propietari, l'immoble queda afectat al pagament de l'impost.

SEGON.- INFORMACIÓ QUE HA DE FACILITAR EL VENEDOR. El venedor d'un habitatge ha d'entregar al futur comprador, amb l'objecte que aquest puga realitzar les comprovacions abans descrites, els següents documents:  Fotocòpia de la seua escriptura de compravenda, o, si no n'hi ha, dades registra'ls de l’habitatge. En el cas que el venedor no facilite aquestes dades, simplement amb l'adreça de l’habitatge es pot acudir al registre de la Propietat.  Fotocòpia del rebut de pagament de l'última anualitat de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI), on figurarà el valor cadastral de l'immoble, dada fonamental a efectes de nombrosos impostos i que es necessita per a diversos tràmits.  Certificat expedit per la comunitat de propietaris de trobar-se al corrent de pagament.  El plànol general de l’habitatge, que es necessitarà posteriorment per a lliurar al banc o caixa on, si és procedent, es sol·licitarà el préstec hipotecari. En moltes ocasions ser amb el croquis descriptiu de la distribució.  Els estatuts de la comunitat de propietaris.

TERCER. - EL CONTRACTE. TIPUS DE CONTRACTES Una vegada realitzades les comprovacions necessàries i amb l'objecte d'assegurar l'operació en tant es tramita el crèdit corresponent, és habitual firmar amb el venedor un dels següents contractes:  Contracte de senyal : Habitualment, el senyal és un pagament a compte que es resta posteriorment del preu total de la compra i que el comprador entrega per a assegurar-se la reserva de l’habitatge durant un termini determinat. Convé establir en aqueix contracte quines seran les conseqüències en el cas que es produirà incompliment, bé per part del venedor o bé per renúncia del comprador.  Contracte d'opció de compra : En aquest cas el futur comprador paga un preu en concepte d'opció de compra, és a dir pel dret que adquireix de comprar l’habitatge en un moment determinat. Per tant, la quantitat satisfeta no té necessàriament que ser part del preu final de compra en el cas que l'operació es porte a terme.

Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament de Dénia.

Página

2

 Contracte privat de compravenda: En aquest cas el que es pacta és la venda en ferm de l’habitatge. Aquest contracte és perfectament vàlid i eficaç per a transmetre la propietat d'un habitatge si va acompanyat de l'entrega d'aquest, per la qual cosa obliga als contractants i als seus hereus en els termes acordats, de manera que ambdós parts hauran de complir el que han firmat. El contracte privat no és vàlid enfront de tercers, per la qual cosa és aconsellable elevar-ho a escriptura pública davant de notari (així ho pot exigir qualsevol de les parts) i inscriure el canvi de titularitat al Registre de la Propietat, per a evitar possibles fraus per segones vendes.

Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009 REDACCIÓ DEL CONTRACTE La redacció del contracte s'ha d'acordar amb el venedor, però són fonamentals en qualsevol cas les següents clàusules:  Identificació del venedor i del comprador, el reconeixement de la seua capacitat legal per a contractar i el caràcter amb què actuen.  Identificació de l'immoble, les dades registra'ls, la seua descripció i emplaçament i les càrregues que el graven.  Estat de les obligacions econòmiques de l’habitatge (Impost sobre Béns Immobles i Quotes de Comunitat de Propietaris).  Objecte del contracte (senyal, opció de compra, compravenda).  Preu de la compravenda i forma de pagament, així com les garanties per la part del preu de pagament ajornat.  Si hi ha préstec hipotecari, les seues condicions en el cas de subrogació per part del comprador. I si l’habitatge s'adquireix lliure de càrregues, així es farà constar en el contracte.  Repartiment de les despeses associades a l'operació de compravenda. Si no es diu res, serà d'aplicació allò que s'ha establit per llei. El més habitual és que el comprador assumisca totes les despeses, excepte l'Impost sobre Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana - conegut com a Plusvàlua -, que és a càrrec del venedor.  Moment de l'entrega de les claus (habitualment es pacta en el moment de l'atorgament de l'escriptura pública).  Termini per a atorgar escriptura pública. (És aconsellable que no siga molt curt, amb l'objecte que done temps a sol·licitar el préstec i resoldre altres qüestions).  Efectes de la rescissió del contracte, o de l’ incompliment de les obligacions de les parts.  Data i firma dels contractants.

Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament de Dénia.

Página

Si bé el nostre ordenament jurídic no exigeix l'atorgament d'escriptura pública per a la validesa, eficàcia i legalitat dels contractes, sí que és necessària si es vol inscriure l'adquisició de l’habitatge en el Registre de la Propietat, acte imprescindible perquè el títol de propietat siga vàlid enfront de tercers. L'Escriptura Pública o l'elevació a tal del contracte privat de compravenda es redacta pel notari, que serà elegit pel comprador quan siga aquest el que vaja a satisfer els seus honoraris. En l'escriptura constaran els següents aspectes, molts dels quals ja venien arreplegats i pactats en el contracte entre les parts: 1. Identificació i capacitat dels contractants. 2. Descripció física de la finca, títol d'adquisició i inscripció en el Registre de la Propietat del títol a nom del venedor. 3. Càrregues que pesen sobre l’habitatge. El notari té obligació de realitzar una última comprovació via fax de la situació registral de la finca, llevat que el comprador renuncie a això (la qual cosa no resulta convenient), declarant-se satisfet per la informació rebuda del venedor i al·legant raons d'urgència. 4. Situació arrendatícia. 5. Situació dels pagaments dels despeses de comunitat. S'inclourà en l'escriptura una fotocòpia del certificat emès per la comunitat. 6. Justificant del pagament de l'Impost Sobre Béns Immobles (IBI). El notari inclourà com a part de l'escriptura de compravenda una fotocòpia de l'últim rebut de l'IBI satisfet pel venedor.

3

QUART.- L'ESCRIPTURA PÚBLICA.

Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009 7. Preu de la compravenda i forma de pagament. 8. Subjecció a les disposicions legals i a les obligacions fiscals que es deriven de la compravenda. 9. Distribució dels despeses de l'operació entre el comprador i el venedor. 10. Liquidació de les despeses notarials, amb menció expressa de la base d'aplicació dels aranzels, número d'aranzel aplicat i els honoraris que corresponguen. El notari està obligat a llegir íntegrament, o donar a llegir als participants, l'escriptura en el moment de la firma. En ocasions els notaris es limiten a repassar succintament el contingut de l'escriptura, per la qual cosa és molt convenient sol·licitar que la llitja completa (o llegir-la un mateix) a fi d'assegurar-se del seu contingut, demanant tots els aclariments, precisions i explicacions necessàries al notari. El notari no sols redacta i autoritza el contracte, sinó que també assessora tècnica i imparcialment a ambdós parts, advertint-los de les disposicions legals aplicables, aquestos serveis ja estan inclosos en els seus honoraris. La falsedat de les circumstàncies contingudes en l'escriptura constitueix delicte penal, la qual cosa suposa una garantia important per a tots.

CINQUÈ.- LIQUIDACIÓ DE L'IMPOST DE TRANSMISSIONS PATRIMONIALS. Una vegada firmada l'escriptura pública i abans de la seua inscripció en el Registre de la Propietat és necessari liquidar en l'Administració corresponent els impostos que graven l'operació, que en el cas de la transmissió d’un habitatge de segona mà és l'Impost de Transmissions Patrimonials, el detall del qual s'arreplega al final d'aquesta Guia.

SISÈ- LA INSCRIPCIÓ REGISTRAL. Una vegada firmada l'escriptura Pública procedeix la seua inscripció en el Registre de la Propietat, si bé és requisit previ el pagament dels impostos respectius, en particular els impostos que graven la pròpia transmissió. Encara que la inscripció en el Registre de la Propietat és un tràmit voluntari, és molt convenient fer-ho, no sols perquè és indispensable per a qualsevol nova transmissió de l'immoble, sinó també per a salvaguardar el comprador de possibles fraus de segones vendes per part de l'anterior propietari. Per a la inscripció és necessària la presentació en el Registre de la Propietat de la primera còpia de l'escriptura pública de compravenda perquè siga convenientment registrada. La inscripció es portarà a terme per un gestor administratiu en el cas que es tramite conjuntament un préstec hipotecari, amb l'objecte que el préstec siga abonat en el mateix moment de la seua formalització.

SÈPTIM.- MODIFICACIÓ DE LA TITULARITAT DE L’HABITATGE EN EL REGISTRE DEL CADASTRE. Una vegada realitzats totes els tràmits anteriors cal actualitzar en el Centre de Gestió Cadastral la titularitat de la finca complimentant l’imprès corresponent.

Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament de Dénia.

Página

L'operació de compravenda d'un habitatge porta aparellats una sèrie d'impostos i de despeses de tramitació (escriptura, inscripció registral) que incrementen significativament el preu de l’habitatge. És important assenyalar que les despeses de la compravenda són independents de les despeses del préstec hipotecari que habitualment se sol·licita per a l'adquisició de l’habitatge, si bé en liquidar-se tots ells conjuntament hi ha certa confusió sobre els imports i els percentatges que suposen. Són dos operacions diferents, que es poden portar a terme de manera independent. A continuació es detallen les despeses que corresponen a la compravenda, així com la part contractant obligada al seu pagament segons la legislació vigent. En aquest aspecte és important

4

LES DESPESES ASSOCIADES A L'OPERACIÓ DE COMPRAVENDA. IMPOSTOS I DESPESES NOTARIALS I REGISTRALS.

Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009 assenyalar que és vàlid tot acord per a la distribució de les despeses entre les parts que contracten, si bé en el cas que no existisca acord exprés, s'aplicarà el que estableix la Llei.

DESPESES A CÀRREC DEL COMPRADOR Despeses de notaria Corresponents a l'atorgament de l'escriptura de compravenda i a les seues còpies. El Codi Civil establix que les despeses de notaria es distribueixen entre els contractants de forma que el venedor ha de fer-se càrrec del cost de la matriu de l'escriptura (original) i el comprador està obligat al pagament del cost de la primera i successives còpies. En la pràctica habitual totes les despeses de notaria s’assumeixen per la part compradora. Les despeses de notaria associades a la compravenda es calculen sobre el valor escripturat de l’habitatge, sobre el qual s'aplica un aranzel.

Despeses de registre Corresponents a la inscripció en el Registre de la Propietat de l'escriptura de compravenda, que també es calculen aplicant un aranzel sobre el valor escripturat de l’habitatge. Tant els notaris com els registradors estan obligats a facilitar una informació exhaustiva sobre les liquidacions que realitzen, les quals han d'estar detallades en l'escriptura pública. En aquest sentit, la Resolució de la Direcció General de Registres i Notariat de 14 de Juliol de 1998 establix que els notaris i registradors tenen les següents obligacions:  Incorporar al document públic la liquidació de l'aranzel, amb menció del nombre aplicat i dels honoraris aplicables a cada acte.  Lliurar als interessats la corresponent minuta d'honoraris, degudament firmada i amb menció expressa del recurs que contra ella cap i el termini per a la seua impugnació. ·  Tindre a disposició del públic un exemplar complet de l'aranzel, amb les seues normes d'aplicació, i una taula en què figuren els drets corresponents a bases que siguen múltiples de 100.000 pessetes/600,00 euros.

Impost sobre Transmissions Patrimonials. Es tracta d'un impost estatal, la gestió del qual, rendiment i regulació del tipus de gravamen està transferida a les Comunitats Autònomes i que grava, entre altres actes, les segones i posteriors transmissions de bens immobles. El tipus de gravamen és diferent depenent de les Comunitats Autònomes, calculant-se sobre el preu de compravenda que apareix escripturat:  L'obligat al pagament és el comprador.  És un impost auto liquidable, és a dir el comprador està obligat a complimentar l’imprès de liquidació (Model 600), a calcular l'import que corresponga i a satisfer aqueix import.  El termini de pagament és de 30 dies hàbils des de la firma de l'escriptura. La presentació de l’imprès i el pagament s'ha de realitzar en l'Administració d'Hisenda de la Comunitat Autònoma. ESQUEMA RESUM

7%

Tipus Reduïts ITP 4% Habitag. Hab de protecció Oficial. Habitag. hab. Fam. Nom. Habitag. hab. de discapacitats

Tipus General AJD

1%

Tipus Reduït AJD

0,1% Préstec hipotecari per a adquis. Habitag. hab. Fam. Nom.

Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament de Dénia.

5

Comunitat Valenciana

Tipus General ITP

Página

Actualitzat a gener 2008

Guies del Servei Municipal de l’Habitatge 2009 Despeses de gestió. És el cost que es deriva de la intervenció en el procés de compravenda d'un gestor administratiu que s'encarrega de realitzar tots els tràmits d'inscripció de l'escriptura i liquidació dels despeses de notaria, registre i impostos. La contractació d'aquest gestor és optativa per al comprador si únicament tramita una operació de compravenda, ja que es pot elegir entre realitzar les gestions personalment o a través del gestor. És obligatòria quan la compra es tramita conjuntament amb un préstec hipotecari, pel fet que les entitats financeres únicament desembossen l'import del préstec a la firma de l'escriptures de compravenda i hipoteca si tenen la garantia de la seua inscripció en el registre. Per aquesta raó el banc o caixa imposa la participació d'un gestor com a condició per al pagament immediat dels préstecs hipotecaris. Aquest gestor ha de ser elegit de comú acord. El cost de gestió se situa al voltant dels 300 euros per operació (recorda que compravenda i hipoteca són dos operacions diferents).

DESPESES A CÀRREC DEL VENEDOR Despeses de notaria Corresponents a la matriu (original) de l'escriptura de compravenda. Habitualment, i encara que el Codi Civil estableix que aquesta despesa és a càrrec del venedor, es pacta el seu pagament pel comprador. El cost es calcula aplicant un aranzel sobre el preu escripturat de l’habitatge.

Impost sobre Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana. (antiga plusvàlua). És un impost el pagament del qual correspon al venedor excepte acord en contrari de les parts. L'increment del valor es calcula tenint en compte el valor cadastral i el nombre d'anys transcorregut des de l'anterior transmissió. Sobre aquest increment s'aplica el tipus de gravamen, que és un percentatge establit per cada Ajuntament d'acord a uns màxims i mínims fixats per Llei. És important assenyalar que en cas d'impagagament l'Administració Municipal només pot exercir accions contra el venedor, encara que s'haja pactat el pagament pel comprador, tot això sense perjuí que posteriorment el venedor puga demanar el rescabalament de les quantitats satisfetes al comprador. És un impost auto liquidable. L'autoliquidació cal presentar-la en l'Ajuntament en un termini de 30 dies des de la firma de l'escriptura de compravenda.

Despeses de cancel·lació de càrregues anteriors.

Guia sobre l’accès a l’ Habitatge - Servei Municipal de l’Habitatge Ajuntament de Dénia.

Página

6

Correspon al venedor satisfer tots els pagaments derivats de les càrregues que tinguera l’habitatge amb anterioritat a la compravenda, tant econòmiques com registra'ls, excepte si es pacta entre venedor i comprador que determinades càrregues les assumisca el comprador, com succeeix en el cas que el comprador se subrogue en un préstec hipotecari que grave la finca.