Curso “Actualización del Código Civil y Comercial de la Nación”

Docente: Diego De Rosa

Modulo 9 “Derechos Reales. Disposiciones generales”

Docente: Diego De Rosa

Un poco de historia……

1869

1998

2014

Metodología general del nuevo código • • • • • •

Título preliminar Libro I – Parte General Libro II – De las relaciones de familia Libro III – De los derechos personales Libro IV – De los Derechos Reales Libro V – De la transmisión de derechos por causa de muerte • Libro VI – De las disposiciones comunes a los Derechos Reales y Personales

Metodología del Libro IV de los Derechos Reales (arts. 1882/2276) • Título I Disposiciones Generales -Principios comunes (concepto, objeto, estructura, convalidación, ius preferendi y perseuendi, enumeración, clasificación).

-Adquisición, Transmisión, extinción y oponibilidad (título-

modo-inscripcion registral, rég. adq. Muebles, prescripc. adquisitiva, justo título – buena fe , unión de posesiones, referencias a juicio de usucapión).

• Título II Posesión y tenencia - Disposiciones Generales (Relaciones de Poder sujeto-cosa; definiciones (servidores de la posesión?), objeto, presunciones buena y mala fe). - Adquisición, ejercicio, conservación y extinción (capac. Mayores de 10 años; tradición – apoderamiento, actos posesorios, presunción de continuidad) - Efecto de las relaciones de poder (Derechos y deberes inherentes a la posesión, Obligaciones del poseedor de buena y mala fe respeto a mejoras y frutos, responsabilidad propter rem)

• Título III a XIII (tratamiento de todos los derechos reales – Acciones Reales y Posesorias)

Libro VI – De las disposiciones comunes a los Derechos Reales y Personales • Título I

Prescripción y Caducidad • Título II

Privilegios • Título III

Derecho de retención • Título IV Disposiciones de Derecho Internacional Privado (Secc. 15 Derechos Reales)

Definición de Derecho Real (Libro IV Disposiciones grales. - Principios comunes)

Art. 1882 Concepto El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. Art. 1883 Objeto El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o una parte indivisa. También puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Título preliminar • Principios de Buena Fe y Abuso del Derecho. • Art. 14 De los derechos y los bienes. – Derechos individuales. – Derechos de incidencia colectiva – La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales cuando pueda afectar el ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en general. • Art. 15. Titularidad Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código. • Art. 16. Bienes y cosas Los derechos referidos…pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

Parte general Título III - Bienes • Art. 225 Inmuebles por su naturaleza Son inmuebles por su naturaleza, el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre. (se excluye espacio aéreo…¿por qué?).

• Art. 226 Inmuebles por accesión Son las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran bajo esta categoría las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario.

• Art. 225/228

Parte general Título III - Bienes

• Cosas muebles • Cosas divisibles

• Cosas principales •

Cosas accesorias

• Cosas consumibles • Cosas fungibles

• Frutos y productos

Parte general Título III - Bienes • Art. 234 Bienes fuera del comercio Bienes cuya transmisión expresamente prohibida por: a) la ley b) actos jcos. permitidos por el código.

• Art. 235 Bienes pertenecientes al dominio público (bienes con relac. a las personas) Enumeración similar al actual 2340 (emprolijada y acorde a la realidad)

Parte general Título III – Bienes (continuación) • Art. 235 Bienes pertenecientes al dominio público (bienes con relac. a las personas) Observación “aguas subterráneas” vs. “agua de los particulares (art. 239)”. Posibilidad de incluir los Catastros y Registros de Agua, no contemplada.

Novedoso: inc c) Glaciares y ambiente periglacial (ley 26239) inc. e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación de conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial.

Régimen jurídico de adquisición de derechos reales Adquisición, Transmisión, extinción y oponibilidad art. 750 Obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales Regla: Antes de la tradición ningún acreedor adquiere un derecho real Art.1892: Título Suficiente

Modo suficiente

Inscripción registral

“el primer uso es modo suficiente para la serv. posit.” Arts. 1017 y 1018

arts. 1184, 1185 Codigo Velez

Régimen jurídico de adquisición de derechos reales Adquisición, Transmisión, extinción y oponibilidad

Art.1894: Adquisición legal Se adquieren por mero efecto de la ley: ° Condominio con indivisión forzosa perdurable (acc. indisp. uso de dos o mas hered. , muros de cerram. forzoso) ° Accesión de cosas muebles inseparables ° Habitación del cónyuge y conviviente supérstite ° Derechos de los adquirentes y subadquirentes de BF.

Régimen jurídico de adquisición de derechos reales Adquisición, Transmisión, extinción y oponibilidad

Art.1895: Adquisición cosas muebles La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y estos no son coincidentes.

Definición prescripción adquisitiva • Art. 1897: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”. • (art. 2565 Prescripción adquisitiva- Regla General remite a este art.)

Moisset de Espanés: Transcurso del tiempo + inactividad del acreedor (liberatoria). Transcurso del tiempo + actividad del poseedor (adquisitiva)

Prescripción Adquisitiva Código Velez

Cosas Inmuebles

Larga Posesión+20años No se requiere BF Art. 4015/6

Corta Justo título+ 10años + BF Art. 3999

Cosas Muebles Art. 4016bis

No registrables 3 años

Registrables 2 años

Prescripción Adquisitiva Código Nuevo

LARGA Art.1899

20 años

Cosa mueble registrable 10 años no hurtada ni perdida que no inscribe a su nombre pero la hubo del tit. Reg.

BREVE Art. 1898

Inmuebles Justo título+ 10años + BF

Mueble robada o perdida : 2 años Cómputo cosa mueble registrable : dde. Insc. Justo título

Posesión exigible art. 1900 • OSTENSIBLE Y CONTINUA Código Vélez : Pública, Pacifica, Continua e Ininterrumpida (suspensión, interrupción, dispensa arts 2539/2549 nuevo código).

Accesión o unión de posesiones (arts. 2474 a 2476- 4004/4005 Código Velez) • A título universal (arts. 3417/3418) • A título singular Requisitos: a) Ninguna de las posesiones a unir deben ser viciosas b) Deben estar unidas por un vínculo jurídico c) Deben proceder inmediatamente la una de la en el tiempo

otra

---------------------------------------------------------------------Art.1901 C.C.yC.N: El heredero continua la posesión del causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de su antecesor, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico

Justo título y buena fe art. 1902 El justo titulo para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no sea capaz o no esta legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la doumentación y constancias registrales , así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial

Disposiciones procesales referidas al juicio de usucapión (ojo! No se derogan normas de la ley 14.159) • Sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo que comienza la posesión. • Sentencia declarativa de prescripción larga NO tiene efecto retroactivo al tiempo que comienza la posesión.

° Proceso Contencioso ° La sentencia debe fijar la fecha en la cual cumplido el plazo se produce la adquisición del derecho real respectivo ° La resolución que dispone el traslado de la demanda debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis

Ampliación del numerus clausus • Art. 1887 Enumeración • Son derechos reales en éste Código: Dominio Condominio Propiedad horizontal (incluida) Conjuntos inmobiliarios (nuevo) Tiempo compartido (incluido) Cementerio privado (nuevo) Superficie (nuevo aunque ya existe la forestal) Usufructo, uso y habitación Servidumbre Hipoteca Anticresis Prenda

CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES 

 



Art. 1888: Sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Art. 1889: Principales y accesorios. Art. 1890: Sobre cosas registrables o no registrables. Art. 1891: Ejercicio por la posesión o por actos posesorios.

Relaciones Reales – Relaciones de Poder

Código Vélez

Relaciones reales que pueden existir entre personas y cosas

Yuxtaposición local

Tenencia

Posesión

Nuevo Código

Relaciones de poder Posesión

Tenencia

Art. 1909

Art.1910

Servidores de la posesión Art. 1911

Código de Vélez

Tenencia arts.2352 y 2461C.C.

Simple contacto con la cosa, sin poder alguno sobre la misma Ej: Hospedaje

Detentación de la cosa por otro en razón de un vinculo de dependencia Ej: Obrero y sus herramientas

Detentación de la cosa por otro Sin derecho a tenerla TENENCIA DESINTERESADA

Detentación de la cosa por otro con derecho a tenerla TENENCIA INTERESADA

Ej: Depositario

Ej:Locatario

Definiciones de Posesión y Tenencia Codigo de Velez Art. 2351C.C:

• “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por si o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad” Art 2352 C.C. (ver tambien 2461) :

• “El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho”

Definiciones de Posesión y Tenencia en el Nuevo Código Art. 1909 C.C yC.N:

• “Hay posesión cuando una persona, por si o por medio de otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no” Art. 1910 C.C yC.N :

• “Hay tenencia cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor” Art. 1911 C.C yC.N :

• “….Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad , se llama servidor de la posesión”.

Elementos de la posesión

CORPUS

ANIMUS

Acto físico que constituye el acto material. DETENTACIÓN

Intención de tenerla para si. Elemento psicológico

Comparación Objeto y Sujetos de la Posesión y/o Relación de Poder entre el Codigo de Velez y el Nuevo Codigo Objeto Cosas ( Bienes – Patrimonio) Arts. 2311- 2312 C.C./// art. 16 C.C y C) Requisitos (art. 2400 C.C //// art. 1912 C CyC): -estar en el comercio (se suprime) -existencia actual -determinadas -singulares -integra Sujetos Personas físicas o jurídicas (ojo Uso y habitación sólo pers. Físicas. Nacionalidad argentina o extranjera) Coposesión (art. 1912 C CyC) Exclusividad en la relación de poder art. 1913 C.CyC

Disposiciones generales en torno a la posesión y tenencia 1) Inmutabilidad de la causa, cualidad y vicios de la posesión (art.2353,2354 C.C.) Excepción: art. 2458 C.C.) -interversión de título)Hoy Art. 1915 2) Posesión fundada en un título (fecha y extensión) (art. 4003 – 2411 C.C.) Hoy 1914 C CyC.

3) Presunción de legitimidad art. 1916 C CyC.

4) Presunciones en torno a la buena o mala fe (art. 2362 – 4008: BF); art. 2770/1nota. Hoy art. 1918 C CyC

Relaciones de Poder (posesióntenencia)

ILEGITIMA

LEGITIMA

Art. 1916

MALA FE

BUENA FE Art. 1918

SIMPLE O NO VICIOSA VICIOSA Art. 1921 MUEBLES

HURTO

INMUEBLES

ESTAFA

ABUSO DE CONFIANZA

VIOLENCIA

CLANDESTINIDAD

ABUSO DE CONFIANZA

(continuación) Disposiciones generales en torno a la posesión y tenencia 1) Innecesaridad de titulo. Poseo porque poseo (art. 2363 C.C.) Hoy 1917 C CyC El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder. 2) Actos posesorios (art. 2384 C. C.) Hoy 1928 C CyC Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y en general su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga

Adquisicion de la posesion:

La posesión se puede tomar…

1) De cosas que no estén en poder de nadie (res nullius) Adquisición originaria Art. 2375 C.C. 2) De cosas que estan en poder de otro CON su consentimiento. Bilateral 3) De cosas que estan en poder de otro SIN su consentimiento. Unilateral

Diferencias en el modo de adquirir cosas que SI estan poseidas por otros Derivada o transmitida

UNILATERAL

(existe consentimiento del anterior poseedor)

(no existe consentimiento ni hay relación jurídica alguna)

Presencia de la cosa + Posibilidad física de disponer la misma en cualquier momento

TRADICION Arts. 2377, 2378 C.C. Inmuebles: 2379, 2380, 2383… Muebles: 2381…

Art. 2382 C.C

Muebles: Oupación material y efectiva. Usurpación efectiva…

Inmuebles: actos posesorios Art. 2384

Adquisición de la relación de poder en el Nuevo Código Art. 1922: Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse voluntariamente: a) Por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tenga diez años. b) Por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente

Art. 1923 : Modos de adquisición de la relación de poder. TRADICIÓN - TRADITIO BREVI MANU – CONSTITUTO POSSESORIO APODERAMIENTO .

Adquisición de la relación de poder en el Nuevo Código art. 1924 Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos , una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de este de recibirla Concordancias: art. 750 y art.1982 Art. 1926 Relación de poder vacua Para adquirir por tradición la posesión o tenencia , la cosa debe estar libre de toda relación excluyente y no debe mediar oposición alguna.

DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES Protección extra judicial (art. 2470 CC) Acciones posesorias en sentido estricto (art. 2495, 2487)

acciones posesorias

Acciones policiales (art. 2469 y 2490) Acción de obra nueva (art. 2499 y 2498 )

Defensas posesorias interdictos

Acción de daño temido (art. 2499 ult.Part Interdicto de retener (art. 604 y 607 CPCC) interdicto de recobrar (art. 612 CPCC)

Interdicto de obra nueva (art. 613 y 614 CPCC) Interdicto de adquirir ( art. 601 CPCC)

Defensa de la posesión y tenencia en el Nuevo Código art. 2240 Defensa extrajudicial

Art. 2241 Acción de despojo Art. 2243 Acción de mantener

Prescriben al año art. 2564 inc. b

Metodología del Libro IV de los Derechos Reales (arts. 1882/2276) Título XIV : Acciones Posesorias y Acciones Reales -Defensas de la posesión y la tenencia (abreviación de las acciones actuales-legitimación- conversion, prueba proceso).

-Defensas del Derecho Real (similar a las actuales , aunque agrega la acción de deslinde)

- Relaciones entre las acciones posesorias y reales (similiar a las situaciones prejudiciales actuales).

Libro VI – De las disposiciones comunes a los Derechos Reales y Personales • Título I

Prescripción y Caducidad • Título II

Privilegios • Título III

Derecho de retención • Título IV Disposiciones de Derecho Internacional Privado (Secc. 15 Derechos Reales)

AMPLIACION DE NUMERUS CLAUSUS ART. 1887 a) b)

c) d) e) f) g)

h) i) j) k) l)

m) n)

El dominio El condominio La propiedad horizontal Los conjuntos inmobiliarios El tiempo compartido El cementerio privado La superficie El usufructo El uso La habitación La servidumbre La hipoteca La anticresis La prenda

INCORPORA LA CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES 

 



Art. 1888: Sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Art. 1889: Principales y accesorios. Art. 1890: Sobre cosas registrables o no registrables. Art. 1891: Ejercicio por la posesión o por actos posesorios.

DOMINIO en el Nuevo Código (arts. 1941 al 1982)     



No define al dominio en general. Define domino perfecto e imperfecto El carácter de absoluto se infiere del concepto de domino perfecto. Define perpetuidad y exclusividad Extensión: establece el parámetro en la medida que su aprovechamiento sea posible y suprime lo referido a líneas perpendiculares. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en el inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. (ver art. 1962)

Definición legal de Dominio según Velez • Art.2506 C.C.: “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona” Críticas: (Bibiloni) En todo derecho real e somete la cosa a la voluntad y acción. La ley no debe definir. Debe dar características. (Gatti) Es el DR. más amplio de contenido. El dueño de la cosa puede hacer con ella lo que quiera. (Aubry y Rau) No se incluyó el carácter de EXCLUSIVO Y ABSOLUTO

Características legales del dominio • Exclusivo

• Absoluto

• Perpetuo

Contenido del dominio (determinación positiva)

Facultades art. 1941 CCYCN MATERIALES Código Velez ARTS. 2513 Y 2514 C.C.

JURIDICAS Código Velez ART. 2515 C.C.

DERECHO DE POSEER LA COSA DERECHO DE USAR LA COSA

DISPOSICION

ADMINISTRACION

DERECHO DE GOZAR LA COSA DERECHO DE DISPONER MATERIARLMENTE LA COSA

-Constituir derechos -Enajenar -Abandonar

-Alquilar, -Arrendar

Clasifiación del dominio

Dominio

Pleno o perfecto

Menos pleno o Imperfecto Arts. 1946, 1964…

Definición de Dominio Fiduciario Negocio Fiduciario 1. Fiduciante

Dominio Fiduciario

Patrimonio Fiduciario

Tercero Beneficiario FIDUCIARIO Fideicomisario

Art. 1701 C.C. y CN “…es el que se adquiere con (en) razón de un fideicomiso constituido por contrato o testamento y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda, según el contrato, testamento o la ley”

DOMINIO IMPERFECTO 





Dominio revocable, es el único que trata en el capitulo. Dominio desmembrado, queda sujeto al régimen de la carga real que lo grava. Domino fiduciario: remite al Capitulo 31 Titulo IV del Libro Tercero (Dominio Fiduciario)

DOMINIO: ADQUISICIÓN 

Establece los modos especiales  de adquisición (art. 1947 y sigs.)

No los enumera.  Analiza: Apropiación. Adquisición de un tesoro. Régimen de cosas perdidas. Transformación y accesión de cosas muebles. Accesión de cosas inmuebles: Aluvión Avulsión Construcción, siembra y plantación. Invasión de inmueble colindante. (accesión inversa). 

DOMINIO: ADQUISICIÓN 

Establece los modos especiales  de adquisición (art. 1947 y sigs.)

No los enumera.  Analiza: Apropiación. Adquisición de un tesoro. Régimen de cosas perdidas. Transformación y accesión de cosas muebles. Accesión de cosas inmuebles: Aluvión Avulsión Construcción, siembra y plantación. Invasión de inmueble colindante. (accesión inversa). 

APROPIACIÓN  

 

 

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



a) son susceptibles de apropiación: i) las cosas abandonadas; ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca; iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos. b) no son susceptibles de apropiación: i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario; ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno; iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos; iv) los tesoros.

Adquisición del dominio por Accesión

DOMINIO IMPERFECTO 





Dominio revocable, es el único que trata en el capitulo. Dominio desmembrado, queda sujeto al régimen de la carga real que lo grava. Domino fiduciario: remite al Capitulo 31 Titulo IV del Libro Tercero (Dominio Fiduciario art. 1701)

LIMITES AL DOMINIO (art. 1970 y sigs) 



  

Establece que los limites impuestos en razones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas. Establece expresamente que los deberes impuestos por los limites al dominio no generan indemnización de daños. Camino de sirga: unifica a 15 mtros. La franja de terreno. No se refiere a calle o camino publico. Árboles y arbustos: suprime la distancia mínima y establece como parámetro la normal tolerancia. Luces y vistas: mantiene las distancias mínimas con excepción de que la visión este impedida por elementos fijos de material no transparente. Luces a 1,80 mtros.

Extensión del dominio Inmuebles art. 1945 CCYCN Cod. Velez 2314, 2518 C.C.

CONDOMINIO arts. 1983 al 2036 

Definición: Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales excepto que la ley o el título dispongan otra proporción

Condominio Caracteres: pluralidad de sujetos, unidad de objeto, cuotas partes idealmente determinadas

Constitución del condominio (No contemplada en el CCYCN)

Por disposición

En los casos que

de ultima voluntad

la ley designa

Por contrato

CONDOMINIO arts. 1983 al 2036 





Asamblea: suprime la unanimidad. Solo exige que todos los condóminos sean informados de la finalidad de la convocatoria y citados en forma fehaciente y con anticipación razonable. Se mantiene el computo de los votos por valor de la parte indivisa y se exige mayoría absoluta.

Clases de condominio

Sin indivisión Forzosa o Simple (art. 1996 CCYCN)

Con indivisión Forzosa a) Temporaria art.1999 1)Convención -10 años 2) Partición nociva: Juez X 5años renovable 1 vez

b) Perdurable art.2004 1) Accesorios Indispensables. 2) Muros ,Cercos y Fosos

CONDOMINIO   1. 2.

3. 4. 5. 6. 7.

8.



Distingue condominio con indivisión forzosa temporaria y perdurable. Clasifica a los muros cercos y fosos en: Lindero, separativo o divisorio. encaballado. Contiguo. Medianero. Privativo o exclusivo. De cerramiento: Al lindero de cerramiento. De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento (tres metros). Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suero sin servir de cimiento. Unifica el plazo de indivisión temporaria a 10 años

CONDOMINIO MUROS CERCOS Y FOSOS

 1. 2. 3. 4.

5. 6. 7.

8.

Clasificación en: Lindero, separativo o divisorio. Encaballado. Contiguo. Medianero. Privativo o exclusivo. De cerramiento: Al lindero de cerramiento. De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento (tres metros). Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suero sin servir de cimiento.

PARTICION arts. 2363 y sigs CCYCN

SEGUN LUGAR O EMPLAZAMINETO PRIVADA o EXTRAJUDICIAL – JUDICIAL MODOS DE REALIZARLA EN ESPECIE

-

EN DINERO -

MIXTA

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072







   

Concepto: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio…. Define Unidad Funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. Distingue: cosas y partes comunes. cosas y partes necesariamente comunes. Cosas y partes comunes no indispensables. Enumera de manera mas extensa y detallada el contenido del reglamento de propiedad horizontal.

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072

CONSORCIO:

LO DEFINE COMO EL CONJUNTO DE PROPIETARIO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES.

DETERMINA:  NATURALEZA JURIDICA: persona jurídica  DOMICILIO: el inmueble  ORGANOS: asamblea, consejo de propietarios y administrador  EXTINCIÓN: por la desafectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal por acuerdo unánime de los propietarios por escritura publica o por resolución judicial inscripto en el registro inmobiliario

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072 FACULTADES: IGUAL QUE LA LEY 13.512 ART. 3 Enajenar la unidad funcional que le pertenece, Constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas

OBLIGACIONES: LAS ENUMERA EN 6 INCISOS  a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y administración, y del reglamento interno, si lo hay;  b) conservar en buen estado su unidad funcional;  c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;  d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;  e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;  f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072 GASTOS Y CONTIBUCIONES: con relación a la unidad funcional: a cargo de cada propietarios. con relación a las partes comunes: cada propietario debe pagar  expensas comunes ordinarias de administración y reparación. .. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros  expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea EXPRESAMENTE DISPONE QUE: El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072 EN RELACION A LAS EXPENSAS 



El reglamento de propiedad y administración puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones. Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título.

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072

Asambleas RESUELVE:  las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad y administración;  las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios  las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios. MAYORIAS: Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.  La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los QUINCE (15) días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. NULIDADES: El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los TREINTA (30) días contados desde la fecha de la asamblea.

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072

Consejo de propietarios: DESIGNACION: A cargo de la asamblea. (opcional no obligatorio) ATRIBUCIONES: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los TREINTA (30) días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072

Administrador NATURALEZA JURIDICA: representante legal del consorcio con el carácter de mandatario QUIENES PUEDEN SERLO: un propietario o un tercero, persona humana o jurídica DESIGNACION Y REMOSION:  El administrador designado en el reglamento de propiedad y administración cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.  Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea  Pueden ser removidos sin expresión de causa DERECHOS Y OBLIGACIONES: a) convocar a la asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072 d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los SESENTA (60) días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad y administración; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo del consejo de propietarios; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072 llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los QUINCE (15) días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y OCHO (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de TRES (3) días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. i)

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072

SUBCONSORCIOS:

CARACTERISTICAS:  Se establecen en edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente por existir sectores con independencia económica, funcional o administrativa.  Cada sector puede tener una subasamblea.  Su funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector.  En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.  Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072 INFRACCIONES

En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS arts. 2073 al 2086 Características: 

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cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible. Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales.

TIEMPO COMPARTIDO arts. 2087 al 2102

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Concepto: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. Afectación: La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial. De la administración: La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.

TIEMPO COMPARTIDO arts. 2087 al 2102 

Extinción: La extinción del tiempo compartido se produce: a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación; b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral; c) por destrucción o vetustez.

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La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales. Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.

CEMENTERIOS PRIVADOS arts. 2103 al 2113 

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Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.

SUPERFICIE arts. 2114 al 2128 

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Concepto: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales. En el articulo 1888 se establece como derecho real sobre cosa propia.

SUPERFICIE arts. 2114 al 2128 Se incorpora el derecho real de superficie en sus tres modalidades: de construcción, de plantación y de forestación. 

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Destrucción de la propiedad superficiaria: el derecho se extingue si no se construye nuevamente en el plazo de seis meses o no se planta o foresta en tres años.

Extinción: por el no uso: Para el derecho de construir por un plazo de diez años Para el derecho de plantar o forestar por un plazo de cinco años. 

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Se aplican supletoriamente las normas relativas a las limitaciones del uso y goce del usufructo.

USUFRUCTO ARTS. 2129 AL 2153 Establece la posibilidad de disponer jurídicamente, además del uso y goce.  Objeto: Cosas fungibles y no fungibles (conjunto de animales) Un derecho Todo o parte de una herencia  Legitimados: El dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros.  En caso de duda se presume oneroso.  Inventario: obligatorio si hay menores, incapaces, o se constituye por testamento  Derechos del usufructuario: puede constituir derechos reales y personales  Personas jurídicas: plazo se extiende a cincuenta años.  Extinción: se extingue por el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente. 

USO ARTS. 2154 AL 2157 

CONCEPTO: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

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Se aplican supletoriamente las normas del usufructo.

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No puede el usuario constituir derechos reales

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Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores

HABITACION ARTS. 2158 AL 2161 

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CONCEPTO: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana. Se aplican supletoriamente las normas del Uso. Limitaciones: no es transmisible, no se puede constituir derechos reales y no es ejecutable por los acreedores.

SERVIDUMBRE ARTS. 2162 AL 2183 

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CONCEPTO: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. OBJETO: Totalidad o parte de un inmueble ajeno.

CLASIFICACION: Positiva o negativa. Real o personal (en caso de duda se presume personal) . Forzosa: (de transito, de acueducto, de recibir agua). La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible. 

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EXTINCION: Medios especiales. a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante; b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón; c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.

DERECHOS REALES DE GARANTIA DISPOSICIONES COMUNES ARTS. 2184 AL 2204    

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Establece un capitulo de disposiciones comunes. El objeto de los derechos reales de garantía pueden ser cosas y derechos. El defecto en la especialidad no general la nulidad de la garantía. En caso de ejecución, son inoponible al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía. Cancelación del gravamen: Por el titular o por el juez

HIPOTECA ARTS. 2205 AL 2211 

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Concepto: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Legitimación: Los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

ANTICRESIS ARTS. 2212 AL 2218 

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Concepto: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. Legitimación: Los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad. Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.

PRENDA ARTS. 2219 AL 2237 Divide su tratamiento en tres secciones: Disposiciones generales Prenda de cosas Prenda de créditos  Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.  Prenda con registro: se rige por la legislación especial.  Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta  Prenda de créditos: Constitución. constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito prendado. 

“Muchas gracias por su atención y participación ”