DICIEMBRE 2016

FORMAS DE ADQUISICIÓN DE VIVIENDA

En nuestro país existen varias formas de adquisición de vivienda. Tenemos las tradicionalmente conocidas, como son los créditos hipotecarios y el arrendamiento clásico de una vivienda; pero también tenemos los mecanismos dirigidos por el Estado como son Mivivienda y Techo Propio, que tienen por finalidad, facilitar el acceso a una vivienda a las familias con niveles bajos de ingresos. Sin embargo, en la actualidad no sólo existen esos mecanismos, sino que el Gobierno en el 2015, ha creado otras modalidades que permiten tener acceso a una vivienda por medio del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda con opción de compra, y el mecanismo de leasing inmobiliario. Además, en el 2016 también es creado el mecanismo de capitalización inmobiliaria.

CRÉDITO HIPOTECARIO El crédito hipotecario es un tipo de crédito otorgado por una institución financiera, para la compra de una vivienda o un terreno, así como para la construcción, ampliación o remodelación de una vivienda, a cambio de una hipoteca sobre el bien que adquieres o amplías. A agosto del 2016, Arequipa registra una contracción del crédito hipotecario en -0.02%, mientras que el país en su conjunto tiene un crecimiento del crédito hipotecario en 9.5%.

Crecimiento del Crédito Hipotecario Enero - Agosto Crecimiento del Crédito Hipotecario en Arequipa

Crecimiento del Crédito Hipotecario en Perú

30.9%

29.6%

23.4%

23.7%

17.6% 16.9% 15.1% 14.9%

9.5%

2012

2013

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

2014

2015

-0.02% 2016

El crédito hipotecario en Arequipa, a partir de febrero del 2016 empezó a contraerse, mostrando cifras negativas. Sin embargo, en mayo del presente año experimentó una muy ligera recuperación, pero a partir de junio, nuevamente se contrajo. Esto refleja la caída de la demanda interna que experimenta Arequipa y que se observa en general, en la contracción de los créditos a personas: crédito de consumo y crédito hipotecario.

Crecimiento del Crédito Hipotecario en Arequipa En porcentaje 20.0 15.0 10.0 5.0 0,0 -5.0 -10.0 ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15 ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 may-16 jun-16 jul-16 ago-16

Crédito Hipotecario 15.0 14.3 13.3 13.2 14,4 12.6 -3.0

-3.6

-4.9

0.9

-0.3

-0.3

-1.1

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

CRÉDITO MI VIVIENDA El Crédito MIVIVIENDA es un préstamo hipotecario que permite financiar la compra o construcción de una vivienda en un plazo de pago desde 10 hasta 20 años. El costo de la vivienda es equivalente entre 14 y 70 UIT’s. Por medio de este tipo de crédito se tiene una cuota de pago fija, ya que la tasa de interés no varía y el préstamo es otorgado en soles. Además, por medio de este tipo de crédito, es posible acceder al Premio al Buen Pagador o al Bono del Buen Pagador otorgados por el Estado.

PREMIO AL BUEN PAGADOR (PBP) El Premio al Buen Pagador, es una ayuda económica no reembolsable a la que puede acceder una persona que ha cumplido con cancelar puntualmente sus cuotas. Las personas que adquieran un producto Mivivienda, por medio de las Instituciones Financieras, podrán acceder a este importe, que consiste en un descuento de S/.5000 como premio a la puntualidad en el pago de las cuotas mensuales. Para poder acceder a este premio, se deben cumplir los requisitos solicitados por la institución financiera que lo canaliza, así como las exigencias establecidas por Mivivienda. El primer requisito es no ser propietario de otra vivienda, ni la persona solicitante, ni su cónyuge, ni hijos menores de edad. Otro requisito es el poder sustentar ingresos por medio de boletas de pago o recibos por honorarios.

BONO DEL BUEN PAGADOR (BBP) El Bono del Buen Pagador, es una ayuda económica otorgada para la compra de una vivienda con el Nuevo Crédito Mivivienda, que permite el incremento de la cuota inicial por medio de un bono otorgado, haciendo que el préstamo otorgado sea menor. Al igual que en el Premio al Buen Pagador, para poder acceder a este bono se deben cumplir los requisitos solicitados por la institución financiera que lo canaliza, así como las exigencias establecidas por Mivivienda. El primer requisito es no ser propietario de otra vivienda, ni la persona solicitante, ni su conyugue, ni hijos menores de edad. Otro requisito es el contar con una cuota inicial mínima del 10% del valor de la vivienda que se pretende comprar. Este bono varía de acuerdo al valor de la vivienda:

BONO DEL BUEN PAGADOR VALOR DE VIVIENDA

BONO DEL BUEN PAGADOR

Viviendas con precios entre 14 UIT y 17 UIT

S/. 17,000

Viviendas con precios entre 17 UIT y 20 UIT

S/. 16,000

Viviendas con precios entre 20 UIT y 35 UIT

S/. 14,000

Viviendas con precios entre 35 UIT y 50 UIT

S/. 12,500

Fuente: Fondo Mivivienda Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

De este modo, de tratarse de una vivienda cuyo valor es de S/. 63 200.00, este bono estaría cubriendo el 26% del costo del inmueble.

BONO FAMILIAR HABITACIONAL (BFH) El Bono Familiar Habitacional, también conocido como el programa “Techo Propio”, es un subsidio directo otorgado por el Estado a una familia, de manera gratuita, para apoyarlos a construir, comprar o mejorar su vivienda. Para ello, la persona debe sustentar que cuenta con carga familiar de al menos una persona a su cargo, y debe inscribirse en el programa de Techo Propio. Las familias que desean acceder a este bono, no deben tener ingresos superiores a 2444 nuevos soles. La cantidad otorgada por este bono, depende de la modalidad a la que postule la familia:

MODALIDAD DE POSTULACIÓN PARA ACCEDER A UN BONO FAMILIAR HABITACIONAL

MODALIDAD

BONO FAMILIAR HABITACIONAL

Para CONSTRUIR una vivienda

Bono de S/. 18 565 ó S/. 13 825, que dependerá del presupuesto de la obra.

Para COMPRAR una vivienda

Bono de S/. 28 045 ó S/. 31 600, que dependerá del valor de la vivienda elegida.

Para MEJORAR una vivienda

Bono de S/. 9 085.

Fuente: Fondo Mivivienda Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

Al analizar las cifras, éstas reflejan un incremento en los desembolsos por el otorgamiento de los bonos familiares habitacionales, luego de una contracción en el 2011. Sin embargo, se puede observar que a nivel nacional, el mayor monto otorgado es por los bonos familiares habitacionales otorgados por la modalidad de postulación en construcción en sitio propio, seguido de lejos de los bonos otorgados por modalidad de postulación en vivienda nueva; y al final de la lista se encuentran aquellos otorgados bajo la modalidad de postulación en mejoramiento de vivienda.

BONOS FAMILIARES HABITACIONALES, A NIVEL NACIONAL 1101

2015 2014 2013 2012 2011 2010

46467

2837 0

40904

4260 8

20492

3414 765

12597

4498 388

Bonos familiares habitacionales otorgados por modalidad de postulación en construcción en sitio propio

6062 6014

581

Bonos familiares habitacionales otorgados por modalidad de postulación en vivienda nueva

12880

5142 1745

2009

Bonos familiares habitacionales otorgados por modalidad de postulación en mejoramiento de vivienda

22904

Fuente: INEI - Instituto Nacional de Estadística e Informática Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

No obstante, en Arequipa al igual que a nivel nacional, en los últimos años, el monto desembolsado más alto es aquel originado por bonos familiares habitacionales otorgados por la modalidad de postulación en construcción en sitio propio; sin embargo, años anteriores en Arequipa el mayor monto era representado por los bonos familiares habitacionales otorgados por la modalidad de postulación en vivienda nueva.

BONOS FAMILIARES HABITACIONALES, EN AREQUIPA 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009

0 0

706

0

448

23 0 3 0

50

0 1 0 2

Bonos familiares habitacionales otorgados por modalidad de postulación en mejoramiento de vivienda

187

Bonos familiares habitacionales otorgados por modalidad de postulación en construcción en sitio propio

422 91

26

Bonos familiares habitacionales otorgados por modalidad de postulación en vivienda nueva

253 199

800

Fuente: INEI - Instituto Nacional de Estadística e Informática Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

Es importante señalar, que del monto total otorgado por bonos familiares habitacionales a nivel nacional en el 2015, sólo el 3.5% fueron destinados a Arequipa.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA En noviembre del 2015, el Estado Peruano aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1177, con la finalidad de promover el arrendamiento de vivienda en el país. Al interior de este, señala tres modalidades de adquisición de vivienda.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA CON OPCIÓN DE COMPRA

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA Fuente: EL PERUANO Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA Este tipo de contrato escrito, obliga al arrendador a ceder al arrendatario una propiedad por el plazo estipulado en el contrato, a cambio de recibir una renta pactada. Por medio de este contrato, tanto el arrendador como el arrendatario adquieren compromisos que deben de cumplir.

OBLIGACIONES DEL ARRENDEDOR Y DEL ARRENDATARIO EN EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA

ARRENDADOR Debe entregar el inmueble al arrendatario y permitir su uso para vivienda.

Debe reembolsar cualquier reparación impostergable realizada en el inmueble, por el arrendatario.

Fuente: EL PERUANO Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

ARRENDATARIO Debe cuidar el inmueble y usarlo sólo para vivienda.

Debe pagar la cantidad monetaria pactada como renta mensual, y además, la garantía. Debe devolver el inmueble sin más deterioro que el de su uso cotidiano. Debe solicitar autorización antes de realizar cualquier cambio, mejora o alteración al inmueble

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA CON OPCIÓN DE COMPRA Al igual que en el contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, este tipo de contrato escrito, obliga al arrendador a ceder al arrendatario una propiedad, por el plazo estipulado en el contrato, a cambio de recibir una renta pactada; pero además de ello, al final del plazo, el arrendatario tiene derecho de ejercer la opción de compra del inmueble, si así lo desea. En este tipo de contrato, el arrendador y arrendatario tienen que cumplir algunas obligaciones además de las obligaciones propias de un contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda. El Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de Inmueble destinado a vivienda (FUAO), debe contener el cronograma de pagos, así como el precio de la opción de compra del inmueble, el cual es fijado bajo acuerdo entre las partes. Es importante mencionar que el arrendatario que desee ejercer la opción de compra, deberá haber cumplido previamente con el pago de todas las rentas mensuales pactadas, además de conceptos complementarios e intereses, si así correspondiera. Además, el arrendatario que desee ejercer la opción de compra debe comunicárselo al arrendador por medio de una carta notarial, para la firma respectiva de la minuta de compraventa, y en caso sea la única vivienda para el arrendatario, éste puede acceder al financiamiento de un crédito Mivivienda, con lo que puede acceder al Bono del Buen Pagador (BBP) o al Bono Familiar Habitacional (BFH).

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - FINANCIERO (LEASING) DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA En leasing inmobiliario, se realiza un contrato escrito en el cual el arrendador financiero financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble, para destinarlo a vivienda. El arrendador financiero, que es una entidad autorizada por la SBS, para realizar este tipo de operaciones aplica este mecanismo a cambio del pago de cuotas periódicas, que comprende el pago de intereses, por un plazo determinado. Terminado dicho plazo, el arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra del inmueble.

PROCESO DE LEASING INMOBILIARIO

ARRENDATARIO

NEGOCIACIÓN DE LA PROPIEDAD

VENDEDOR DE LA PROPIEDAD

CONTRATO DE LEASING INMOBILIARIO

CONTRATO DE COMPRA VENTA

Fuente: Sociedad Peruana De Bienes Raices Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

ENTIDAD FINANCIERA

El contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a vivienda se celebra únicamente con la suscripción del Formato Único de Arrendamiento Financiero Leasing para vivienda (FUAL), el cual debe contener las firmas certificadas de un Notario o Juez de Paz, y estar inscrito tanto en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), como en el Registro de Predios de la SUNARP. En dicho contrato debe establecerse el cronograma de pagos, así como el precio de la opción de compra del inmueble, que fue acordado por las partes. Es posible que el Fondo Mivivienda intervenga en el financiamiento de este tipo de contratos de Arrendamiento Financiero (Leasing), de tal modo que el contrato reciba el tratamiento de créditos hipotecarios en cuanto a la evaluación y clasificación del deudor, exigencia de provisiones y requerimientos patrimoniales, regulados por la SBS. Además, por medio de ello, se puede aprovechar el otorgamiento del Bono del Buen Pagador. También es posible que el arrendador financiero solicite al arrendatario el pago de una “Prima por Leasing” a la suscripción del Formato Único de Arrendamiento-financiero Leasing. Se debe mencionar que el arrendatario que desee ejercer la opción de compra, deberá haber cumplido previamente con todas las obligaciones establecidas en el FUAL, además del pago de la totalidad de cuotas periódicas pactadas, conceptos complementarios e intereses. Al igual que en el contrato de arrendamiento con opción de compra, se requiere comunicar por carta notarial al arrendador financiero, para la firma de la minuta de compra-venta respectiva. Una vez realizada la transferencia de la propiedad del inmueble en base a la minuta de compraventa, ésta deberá elevarse a escritura pública para su inscripción en el Registro de Predios de la SUNARP. En noviembre del 2016, el Ministro de Vivienda señaló la posibilidad de eliminar esta modalidad de arrendamiento de vivienda, ya que no ha tenido la acogida esperada por el mercado. Además, afirmó que centrarían esfuerzos en el resto de productos. No obstante, a la fecha no se ha tomado una medida definitiva con respecto a este mecanismo.

CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA El contrato de capitalización inmobiliaria estipula que las personas puedan habitar un inmueble por medio del pago de una cuota periódica, compuesta por el pago del alquiler más un aporte adicional que será destinado a una cuenta de capitalización individual propia del inquilino, la cual al final del tiempo de arrendamiento servirá para adquirir la vivienda, accediendo a la opción de compra a través de un crédito hipotecario. Además, si el contrato lo establece, la capitalización individual del cliente puede estar sujeta al pago de intereses pasivos. El contrato de capitalización inmobiliaria se suscribe en el Formato Único de Capitalización Inmobiliaria, y este debe inscribirse en el RAV y en la SUNARP.

PROCESO DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA

01

02

03

Arrendatario y arrendador firman un Formulario Único de Capitalización Inmobiliaria (FUCI)

El notario certifica las firmasdel FUCI (dentro de los 5 días hábiles de firmado el documento).

La empresa presenta inscripción del formulario ante SUNARP (dentro de los siguientes 10 días hábiles, de la certificación de firmas).

04

05 Finaliza el arrendamiento, pudiendo:

Fuente: Fondo Mivivienda y diario La República Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos

Se ocupa la vivienda y se pagan las cuotas por el plazo acordado.

•Hacer uso de la opción de compra (se aprovecha BBP/BFH + importe de capitalización + intereses). •No hacer uso de la opción de compra (la empresa devuelve el importe de la capitalización individual).

Es indispensable el cumplimiento del pago de las obligaciones establecidas en el contrato y la comunicación del cliente de querer ejercer su opción de compra, para la suscripción de la minuta. Además, de existir una garantía, ésta deberá ser devuelta acorde a los términos estipulados. Luego de ello, la minuta de transferencia de la propiedad debe remitirse al Notario para la expedición de la escritura pública correspondiente y su posterior inscripción registral en el Registro de Predios. Es posible la aplicación del BBP o del BFH, para la adquisición de una vivienda mediante capitalización inmobiliaria por medio del financiamiento del pago inicial o del ejercicio de la opción de compra. En diciembre del 2016, Fondo Mivivienda señaló que el mecanismo de “capitalización inmobiliaria” se encuentra en una etapa de rediseño para poder impulsarlo, ya que el gobierno está considerando el permitir el uso de fondos de AFP para este mecanismo.

CONCLUSIONES Existen varias formas que permiten tener acceso a una vivienda: Crédito Hipotecario, Mivivienda, Techo Propio, Arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, Arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda con opción de compra, Leasing Inmobiliario y Capitalización Inmobiliaria. El crédito hipotecario es un crédito otorgado por una institución financiera a cambio de una hipoteca sobre el bien que adquieres o amplías. El Crédito MIVIVIENDA permite financiar la compra o construcción de una vivienda cuyo valor se encuentra en el rango de 14 y 70 UIT’s, por un plazo entre 10 a 20 años. El Bono Familiar Habitacional (BFH), es un subsidio directo otorgado por el Estado a una familia, para apoyarlos en la construcción, comprar o mejoramiento de su vivienda. Por medio del arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, el arrendador cede al arrendatario una propiedad por un plazo determinado, a cambio de recibir una renta pactada. El arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra, es similar a un arrendamiento de una vivienda, sólo que además de ello, al final del plazo, si el arrendatario desea, puede ejercer la opción de compra del inmueble. En leasing inmobiliario, permite que sea un arrendador financiero quién financie el acceso del arrendatario al uso de un inmueble, para destinarlo a vivienda; y que al final del plazo de arrendamiento pueda ejercer la opción de compra del inmueble si así lo desea. Sin embargo, este mecanismo no ha tenido la acogida esperada por el mercado. La capitalización inmobiliaria es un mecanismo que permite que las personas puedan habitar un inmueble a cambio del pago de una cuota periódica, que incluye el pago del alquiler más un aporte adicional destinado a una cuenta de capitalización individual propia del inquilino. Este nuevo mecanismo es interesante y según declaraciones, será impulsado por el Gobierno peruano, ya que permite demostrar la fidelidad en el cumplimiento de las cuotas, para poder acceder a un crédito hipotecario. Además, por medio de este mecanismo se genera un ahorro por parte del arrendatario, gracias a la capitalización individual, la cual será de gran ayuda para posteriormente poder adquirir la vivienda.