ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA

PROYECTO DE LEY

MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 67, INCISO A), DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS, LEY N.º 7527

BIENVENIDO VENEGAS PORRAS DIPUTADO

EXPEDIENTE N.º 17.607

DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS

PROYECTO DE LEY MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 67, INCISO A), DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS, LEY N.º 7527 Expediente N.º 17.607 ASAMBLEA LEGISLATIVA: A través de este proyecto de ley se propone que se modifique el inciso a), del artículo 67 de la Ley N.º 7527: Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos. La intención es que en lugar de decir: “a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al quince por ciento (15%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa tasa. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos.” Diga: “a) El reajuste del alquiler no podrá ser mayor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos.” Como puede apreciarse, la intención es que los reajustes de los alquileres no sean mayores a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato, siempre y cuando dicha inflación no sea mayor al quince por ciento (15%). Si bien es cierto que en la propuesta nada se dice sobre un tope de el quince por ciento (15%) (en los reajustes), del que sí se habla en la redacción actual, el tema no queda por fuera ya que la referencia a dicho límite ya está bien especificada en el inciso b) del artículo 67, la cual dice textualmente: Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al quince por ciento (15%), la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda dictará, con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese quince por ciento (15%) ni mayor que la tasa anual de inflación.

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Se propone dicho cambio porque pareciera que el texto actual no es del todo claro. No es claro porque al parecer, la redacción contiene ambigüedades que dan pie a múltiples interpretaciones a la ahora de aplicar la norma, es decir, de fijar los reajustes a los alquileres de las viviendas. Así por ejemplo, ¿a cuál tasa se refiere el inciso a) del artículo 67, cuando dice que el arrendador está facultado para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa tasa? ¿se refiere a la tasa de la inflación que surja cada año que esté entre el cero por ciento (0%) y el quince por ciento (15%)?, es decir, 0, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15; o cualquier fracción para cada número (por ej. 1.2, 5.7, 11.4, etc.), siempre que sea inferior a 15. Es decir, que el propietario no es libre de escoger entre el cero por ciento (0) y el quince por ciento (15%) para fijar los reajustes, sino que, dependerán de la inflación acumulada al final del año, lo cual significaría que el reajuste debería ser un siete por ciento (7%) cuando la inflación sea un siete por ciento (7%); un nueve por ciento (9%) cuando la inflación sea un nueve por ciento (9%), y cinco por ciento (5%) cuando la inflación sea un cinco por ciento (5%) y, así sucesivamente. Y cuando por cualquier fracción, la tasa de inflación supere el quince por ciento (15%), entonces será el Banco Hipotecario de la Vivienda el que fije el monto del aumento. Otra posible forma de interpretar del texto en cuestión, es que el arrendador estaría facultado para reajustar libremente el alquiler de la vivienda en un porcentaje que elegirá entre el cero por ciento (0%) y el quince por ciento (15%), siempre que la inflación sea menor al quince por ciento (15%), es decir, que esa interpretación implicaría que las tasas de inflación inferiores al quince por ciento (15%) son irrelevantes para efectos de actualizar los montos de los alquileres, o lo que es lo mismo, solo importaría cuando supere el quince por ciento (15%) (momento en el cual el reajuste ya no queda libre, sino, que es el Banco Hipotecario de la Vivienda el que fije el monto del aumento). ¿Cuál de esas dos interpretaciones es la correcta?, no se sabe. Sin embargo, un pequeño sondeo realizado entre algunos inquilinos respecto a la forma de fijar los reajustes a los alquileres, inmediatamente respondieron que se les aplica un quince por ciento (15%) anual. Al respecto manifiestan que les parece injusto que el porcentaje de reajuste esté fijado (permanentemente) en un quince por ciento (15%), sin importar lo que señala el inciso a) del artículo 67. Una revisión minuciosa sobre la posición de los arrendatarios (quienes pagan alquiler), efectivamente permite pensar que pareciera que llevan razón en sus argumentos, solo que la redacción del inciso a) del artículo 67, es un tanto oscura, lo cual no deja mucho espacio para defender sus razonamientos. Por lo anterior y, a efectos de plantear un proyecto que le restituya los derechos a los inquilinos, quedan dos caminos: uno, es presentar un proyecto de DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS

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interpretación auténtica para el texto en cuestión y, la otra opción es redactar un nuevo texto para el inciso a) del artículo 67. Debido a que con este proyecto lo que se busca es favorecer a las familias de escasos recursos y que tienen que pagar alquiler, se descarta la posibilidad de solicitar una interpretación auténtica, pues la interpretación, finalmente podría seguir favoreciendo a los propietarios. Por eso, se prefiere una modificación del artículo 67, inciso a), a efectos de que no quede ninguna duda respecto a que la fórmula original lo que pretendía era utilizar un parámetro (la tasa de inflación) que no afectara ni favoreciera ni a una ni a otra parte. Además, de la lectura de otros artículos de la Ley de arrendamientos se puede concluir que la intención de los proponentes de la Ley N.º 7527, era que los reajustes se hicieran con base en la inflación acumulada que se registrara en los doce meses anteriores al vencimiento del contrato. Lo afirmado anteriormente queda más claro con la lectura del artículo 96, el cual establece que “Todo reajuste de la renta se efectuará de pleno derecho con base en el índice oficial de precios al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos, conforme a las reglas que establece el artículo 67.” Nótese, sin embargo, que el artículo 96 no dice que los reajustes se harán con base en la inflación acumulada como si lo dice la primera parte del inciso a) del artículo 67, pero tampoco dice que corresponde a un porcentaje fijo del quince por ciento (15%). Se reitera, que la norma dice que “Todo reajuste de la renta se efectuará de pleno derecho con base en el índice oficial de precios al consumidor...”, siendo que ese índice también es variable, lo cual es inconsistente con la idea de un reajuste fijo del quince por ciento (15%). Además, el índice oficial de precios al consumidor, aunque no es sinónimo de tasa de inflación, tiene una estrecha relación con esa tasa, pues, esta última tiene como insumo principal a dicho índice de precios (y así lo establece precisamente el inciso a) del artículo 67, de la ley, al indicar que la inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor). Ahora, la propuesta no se presenta para aclarar por aclarar un sofisma, sino que pretende alcances más amplios, entre los que están el de fortalecer la economía de las familias para que puedan tener un mejor nivel de vida, aparte de ofrecerles una herramienta de salvamento para que en el corto plazo puedan hacer frente a la crisis económica que golpea a todo el planeta. También es importante resaltar que en un estado social como el costarricense, no se justifica desde ningún punto de vista que se haya fijado una tasa de reajuste del quince por ciento (15%) que está impresa en “piedra”, es decir, casi a perpetuidad, pero lo que es peor, a favor de los propietarios y en mejores condiciones que las que podrían obtenerse en un mercado de libre competencia. DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS

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Respecto al uso de la tasa de inflación como parámetro para fijar los precios o reajustes de productos o servicios, hay que decir a favor de ese mecanismo, que es un mecanismo de uso bastante generalizado en nuestro medio. Esto, porque al realizarse los ajustes con base en la inflación, se evita la pérdida del valor del dinero en el tiempo. Empero, cuando los ajustes se hacen a tasas superiores a la inflación, se le da premio adicional e injustificado para el propietario de los edificios. Por las anteriores razones, para contribuir a que las economías de las familias no se vean severamente afectadas por la crisis económica mundial del 2009, así como por el injusto sistema para calcular los reajustes de los alquileres, se propone que se reforme el inciso a), del artículo 67 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos, Ley N.º 7527. LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA: MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 67, INCISO A), DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS, LEY N.º 7527

ARTÍCULO 1.Modifícase el inciso a), del artículo 67 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos, Ley N.º 7527, para que diga de la siguiente manera: “Artículo 67.-

Reajuste del precio para vivienda

En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato. A falta de convenio entre las partes, se estará a las siguientes reglas: “a) El reajuste del alquiler no podrá ser mayor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos.”

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Esta ley rige desde su publicación en el diario oficial La Gaceta.

Bienvenido Venegas Porras DIPUTADO

2 de diciembre de 2009.

NOTA:

Este proyecto pasó a estudio e informe de la Comisión Permanente de Asuntos Jurídicos.

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