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MADRID
BARCELONA
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona Elena Garcés
MADRID
BARCELONA
Después de las fuertes caídas en todos los indicadores de demanda durante 2012 y 2013, Madrid parece recuperarse con fuerza al
Barcelona continúa siendo uno de los pilares del turismo en España. Los hoteles de la ciudad condal registraron en 2014, en
calor del mejor comportamiento del cliente tanto nacional como internacional, registrando un mayor crecimiento internanual y YTD*
términos de rendimiento, resultados muy atractivos que siguen siendo prueba de la capacidad de la ciudad de absorber el continuo
que Barcelona. No obstante, su mayor dependencia del segmento de negocios y del visitante nacional (más sensible al precio), así
crecimiento de su oferta hotelera. Los principales indicadores, pernoctaciones, precios medios y ocupación, se situaron por encima
como una gestión de la promoción de la ciudad mejorable, hacen que persista un alto diferencial de rentabilidad hotelera respecto
de los registrados en Madrid, si bien la diferencia entre ambas ciudades se ha estrechado con respecto a años anteriores.
de Barcelona.
1. Demanda
1. Demanda
El número de viajeros que visitaron la ciudad de Madrid experimentó un Crecimiento Anual Compuesto (CAC) del +2,3% para el periodo
En 2014, la ciudad condal continuó siendo uno de los principales destinos del turismo internacional, con 6,7 millones de visitantes y más
2008-2014. Por su parte el nivel de pernoctaciones se situó en 2014 en 16,5 millones (CAC +3%), con una estancia media de 2 noches.
de 17 millones de pernoctaciones (+4,9% más que en 2013), cifra record registrada hasta la fecha.
Cabe destacar la recuperación de la demanda de la ciudad con respecto a años anteriores, ya que se han registrado en 2014 niveles de
Los datos de viajeros y pernoctaciones muestran una evolución positiva en el periodo 2008-2014 con un CAC del 3% y del 7%,
viajeros y de pernoctaciones muy similares a los de 2011 (8,3 millones y 16,5 millones, respectivamente) posicionándose, por tanto, el
respectivamente, con una estancia media que se sitúa en las 2,4 noches en promedio durante dicho periodo, con máximos en 2014
año 2014 como el mejor año de la serie histórica analizada. En efecto, las caídas sufridas tanto en viajeros como en pernoctaciones en
(2,6 noches). Se aprecia una tendencia claramente creciente en el ratio de la estancia media, que en 2008 se situaba en 2,1 noches.
los años 2012 y 2013 han sido ya ampliamente superadas en 2014 (+11% en ambos indicadores vs. 2013).
La buena evolución de ese ratio hace que, si bien el número de viajeros a la ciudad de Barcelona se situó un 20% por debajo del de Madrid, el número de pernoctaciones registradas por Barcelona superó por tercer año consecutivo los de su principal competidor a nivel
Madrid Viajeros % var. anual
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
CAC (%) 2008-2014
Variación 2014 Vs 2013
7.282.953
7.166.476
7.871.879
8.318.612
7.948.266
7.520.834
8.362.624
2,3%
11,2%
nacional. Barcelona
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
CAC (%) 2008-2014
Variación 2014 Vs 2013
5.640.089
5.495.097
6.396.500
6.827.658
6.632.251
6.563.285
6.701.343
2,9%
2,1%
2,0%
-2,6%
16,4%
6,7%
-2,9%
-1,0%
2,1% 4,6%
-0,5%
-1,6%
9,8%
5,7%
-4,5%
-5,4%
11,2%
Nacionales
3.851.819
3.800.753
4.023.172
4.151.919
4.030.094
3.832.576
4.348.590
2,0%
13,5%
% var. anual
Internacionales
3.431.134
3.365.723
3.848.707
4.166.693
3.918.172
3.688.258
4.014.034
2,6%
8,8%
Nacionales
1.632.297
1.693.015
1.777.273
1.654.802
1.461.353
1.316.117
1.376.284
-2,8%
Pernoctaciones
13.926.190
13.653.384
15.192.771
16.411.369
15.519.679
14.848.662
16.503.306
2,9%
11,1%
Internacionales
4.007.792
3.802.082
4.619.227
5.172.856
5.170.898
5.247.168
5.325.059
4,9%
1,5%
-1,9%
-2,0%
11,3%
8,0%
-5,4%
-4,3%
11,1%
Pernoctaciones
11.623.558
12.311.976
15.095.875
16.146.596
16.219.923
16.630.808
17.453.550
7,0%
4,9%
Nacionales
6.568.053
6.450.822
6.926.264
7.164.028
6.948.874
6.583.530
7.483.308
2,2%
13,7%
-0,5%
5,9%
22,6%
7,0%
0,5%
2,5%
4,9%
Internacionales
7.358.137
7.202.562
8.266.507
9.247.341
8.570.805
8.265.132
9.019.998
3,5%
9,1%
Nacionales
2.724.526
3.041.630
3.298.677
3.074.948
2.695.189
2.477.411
2.624.586
-0,6%
5,9%
Estancia Media
1,9
1,9
1,9
2,0
2,0
2,0
2,0
0,5%
0,0%
Internacionales
8.899.032
9.270.346
11.797.198
13.071.648
13.524.734
14.153.397
14.828.964
8,9%
4,8%
-1,4%
-0,4%
1,3%
2,2%
-1,0%
1,1%
0,0%
4,0%
2,8%
% var. anual
% var. anual
Viajeros
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales
% var. anual
Estancia Media % var. anual
2,1
2,2
2,4
2,4
2,4
2,5
2,6
-2,4%
8,7%
5,3%
0,2%
3,4%
3,6%
2,8%
Fuente: elaboración propria con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales
El mayor incremento de los datos de demanda ha venido principalmente del cliente internacional, ya que mientras que las pernoctaciones de viajeros nacionales han vivido un incremento anual agregado del 2,2%, las de internacionales lo han hecho a una tasa del 3,5%.
El incremento de la demanda ha venido en su práctica totalidad del turismo internacional (CAC del 9% en pernoctaciones en el periodo 2008-2014) con un ligero descenso del cliente nacional, que ha evolucionado desde los 2,7 millones de pernoctaciones en 2008 a los
(*) Year to date
1_Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
2,6 millones en 2014 justificado en gran medida por una disminución del consumo interno tanto de empresas como de familias. Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 2
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MADRID
BARCELONA
Si bien es cierto que la ciudad de Madrid tiene una mayor dependencia de la demanda nacional (representó en 2014 el 45% del total
Ello explica que el mix nacional-internacional haya variado en los últimos seis años a favor del internacional, que en 2008 suponía el
de pernoctaciones) respecto a Barcelona (mercado en el que la demanda nacional únicamente supuso en 2014 el 15% del total de
76% de las pernoctaciones frente al 85% actual, segmento que ha crecido durante todo el periodo de crisis económica.
pernoctaciones) cabe destacar un notable crecimiento del cliente nacional en 2014 (+14% vs. 2013) motivado gracias a una cierta recuperación del consumo interno de familias y empresas que se verá reflejado más adelante en las principales magnitudes (ocupación
En lo que respecta al tráfico de pasajeros, el aeropuerto de Barcelona-El Prat, registró en 2014 un incremento en el número de pasajeros
y precio medio) de la ciudad.
del 7% respecto al año anterior, alcanzando los 37,6 millones de pasajeros, el mejor dato de llegadas de la historia del aeropuerto, lo que pone de manifiesto el posicionamiento de la ciudad como destino vacacional y de negocios.
Adicionalmente, señalar que parte del crecimiento registrado por la demanda de Madrid viene impulsado por el turismo cultural. El
Aeropuerto Barcelona El Prat / Nº pasajeros
hecho de que Madrid se constituya como un potente destino turístico cultural (con una gran variedad de museos, monumentos históricos, etc) hacen de la ciudad un destino atractivo para este tipo de turismo. Así, por ejemplo, el museo nacional del Prado recibió a 2,5
37,6
2014
millones de visitantes en 2014, un 7,65% más que el año anterior.
2013
35,2
2012
35,1
En lo que respecta al tráfico aéreo del aeropuerto internacional Adolfo Suárez Madrid - Barajas, 2014 ha registrado un incremento en el número de pasajeros con respecto a 2013 (+5%) alcanzando aproximadamente 42 millones de pasajeros. Si bien esta cifra se sitúa muy lejos de los niveles registrados entre 2008 y 2011 se aprecia un cambio de tendencia que tiene su justificación, entre otros, en un aumento de la actividad de las aerolíneas de bajo coste Ryanair e Iberia Express, así como en la congelación de las tasas aéreas.
34,4
2011 29,2
2010
Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid - Barajas / Nº pasajeros 41,8
2014
30,3
2008 25,0
39,7
2013
27,4
2009
27,0
29,0
31,0
33,0
35,0
37,0
Millones de Viajeros
45,2
2012
Fuente AENA
49,7
2011
Por otro lado, en lo que respecta al turismo de cruceros, la ciudad de Barcelona se beneficia del buen comportamiento del puerto con la llegada de un importante volumen de cruceristas cada año a la ciudad. Barcelona, que es el primer puerto de España en términos de
49,9
2010
número de pasajeros y es considerado como el puerto base del Mediterráneo, recibió en 2014 2,4 millones de pasajeros (764 cruceros),
48,4
2009
en su mayoría de origen internacional (84%), con una previsión de cierre para el 2015 de 2,5 millones. 50,8
2008 35
37
39
41
43
45
47
49
2. Oferta
51
Millones de viajeros
Según los datos del INE, la oferta hotelera de Barcelona se sitúa a cierre de 2014 en un total de 379 establecimientos hoteleros dentro
Fuente AENA
de la categoría oro (entre 1* a 5*), con un total de 67.712 plazas.
2. Oferta En cuanto a la oferta, según los datos publicados por el INE, a cierre de 2014 hay en Madrid un total de 268 establecimientos hoteleros
Barcelona es uno de los mercados hoteleros más dinámicos de Europa. Una de sus principales fortalezas la constituye su capacidad
dentro de la categoría oro (entre 1* a 5*) que engloban un total de 67.679 plazas.
para captar, de forma combinada, la demanda de ocio y de negocio. Esto, unido al patrimonio histórico-artístico y cultural que ofrece la ciudad, ha supuesto el principal “driver” del crecimiento de su oferta hotelera, que en los últimos 6 años registró un CAC del +6,2%
La evolución de la oferta ha sido positiva en todo el periodo 2008-2014, mostrando un incremento a un CAC promedio del +2,8% en el
hasta alcanzar las 73.022 plazas en 2014 de las que 67.712 plazas corresponden exclusivamente a hoteles entre 1* a 5*.
conjunto de las categorías oro, que ha venido principalmente de la mano del segmento de 4*. Barcelona / Nº Plazas
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
CAC(%) 2008-2014 5,6%
Madrid / Nº Plazas
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
CAC (%) 2008-20014
5 estrellas
6.152
7.563
9.018
9.101
8.906
8.072
8.514
5 estrellas
9.342
10.870
10.780
10.598
10.532
10.135
9.339
0,0%
4 estrellas
23.158
25.172
31.570
32.367
32.868
35.008
36.265
7,8%
4 estrellas
32.959
34.141
35.563
38.283
39.560
41.448
42.689
4,4%
3 estrellas
11.654
12.694
14.498
14.769
15.106
16.191
16.483
5,9%
3 estrellas
11.257
11.619
12.561
12.370
12.327
12.111
12.237
1,4%
1 y 2 estrellas
4.548
4.763
5.469
5.615
5.559
6.068
6.450
6,0%
3.246
3.553
3.831
4.029
3.884
3.610
3.414
0,8%
Total Oferta Estrellas Oro
46.990
51.853
62.444
63.729
64.284
65.339
67.712
6,3%
Total Oferta Estrellas Oro
57.214
60.896
63.623
66.297
67.114
67.303
67.679
2,8%
Total Oferta
50.878
55.564
65.920
66.993
67.606
70.433
73.022
6,2%
Total Oferta
70.083
74.127
76.031
79.115
80.046
81.198
80.903
2,4%
% var. anual
4,7%
9,2%
18,6%
1,6%
0,9%
4,2%
3,7%
% var. anual
3,4%
5,8%
2,6%
4,1%
1,2%
1,4%
-0,4%
1 y 2 estrellas
Fuente: elaboración propria con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales
Fuente: elaboración propria con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales
3_Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 4
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MADRID
BARCELONA
Adicionalmente, y según el Censo de Hostelmarket a fecha de abril 2015, existen 16 nuevos establecimientos proyectados en la ciudad
En lo que respecta al mix de la oferta por categoría, el mayor crecimiento en términos de plazas se corresponde con el segmento de
que sumarían aproximadamente 1.850 nuevas habitaciones a las ya existentes. Entre ellos destacan los futuros hoteles VP Plaza de
categoría 4*, que representa el 54% del total de la oferta seguida de los establecimientos de 3* y 5* que representan el 24% y 13%
España 5* (225 habitaciones), el Four Seasons de Canalejas 5*GL (215 habitaciones) y el Barceló Torre Madrid 5* (259 habitaciones),
de la oferta, respectivamente.
que son los proyectos de mayor volumen en término de habitaciones. Por lo que se refiere a la oferta futura, y de acuerdo con los datos obtenidos del Censo de Hostelmarket (abril 2015), existen 19 En términos de mix de oferta, el 63% se concentra en el segmento de 4*, mientras que el 5* supone el 14% de la oferta; el 18%
hoteles proyectados de categorías 3* a 5*, abanderados en su mayoría por cadenas hoteleras, que sumarán aproximadamente 2.180
corresponde al segmento 3*. Respecto a 2008, el mix era similar, si bien 2014 ha registrado un incremento de la categoría 4* en
habitaciones a la plaza.
detrimento de los 5* y 3*.
Nº Plazas por categoría /2014
Nº Plazas por categoría / 2014 1 y 2* 5%
1 y 2* 9%
5* 13%
5* 14% 3* 24%
3* 18%
4* 54%
4* 63%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales. Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales.
3. Evolución de las principales magnitudes
3. Evolución de las principales magnitudes Los ingresos de 2014 reflejan un cambio de tendencia con respecto a la caída registrada en 2013 con un RevPar que evolucionó desde
En términos de RevPar, Barcelona continúa estando a la cabeza de los destinos urbanos españoles. En 2014 el RevPar se situó en
los 48€ a los 52,9€ en 2014 (+10%) impulsado por la mejora en los niveles de ocupación que han generado un impulso sostenible en el
promedio en los 80,7€ (en niveles ligeramente por encima de los 79,8€ registrados en 2013 y prácticamente en línea con el de 2008)
RevPar promedio de la ciudad, si bien los datos se muestran todavía por debajo de los registrados en 2008 (-20%). Dicho crecimiento
con un incremento del 1% con respecto a 2013 motivado principalmente por una mejoría de los niveles de precios medios de los hoteles
encuentra su principal justificación en la mejora del segmento corporate y recuperación de la demanda nacional, que tras haberse
5* de la ciudad.
iniciado a finales de 2013, se estima continúe aumentando en el corto y medio plazo.
Madrid
2008
ADR (€) Ocupación por hab. RevPAR (€)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
CAC (%) 2008-2014
Var. 2014 Vs 2013
101,1
88,5
85,9
85,8
83,5
79,2
79,2
-4,0%
-0,04%
65,4%
58,6%
64,5%
67,2%
63,4%
60,7%
66,8%
1,4%
6,1 p.p*.
66,1
51,8
55,4
57,7
52,9
48,1
52,9
-3,6%
10,0%
Barcelona ADR (€) Ocupación por hab. RevPAR (€)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
CAC (%) 2008-2014
Var. 2014 vs 2013
111,7
97,2
99,4
106,0
108,6
109,3
109,6
-0,3%
0,28%
71,8%
67,7%
69,6%
72,5%
72,1%
73,1%
73,6%
1,9%
0,6 p.p.*
80,1
65,8
69,2
76,8
78,3
79,8
80,7
0,1%
1,0%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales. (*) puntos porcentuales
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales. (*) puntos porcentuales
En términos de ocupación, es destacable el crecimiento registrado por la demanda en los últimos años (sobre todo del segmento
A diferencia de lo ocurrido en los años 2012 y 2013 con sucesivas caídas de ocupación, ésta creció 6 puntos porcentuales respecto
internacional), lo que, en un contexto de un menor crecimiento de la oferta ha favorecido la mejora de los niveles de ocupación sobre
de 2013, situándose en promedio en un 66,8%, por encima de los niveles alcanzados en 2008, que registró una ocupación
todo de los últimos dos años con tasas por encima del 73% (son los niveles más altos de ocupación de toda la serie histórica analizada).
promedio de 65,4%. Dicho cambio de tendencia está motivado, como ya se ha comentado, por un incremento en el número de las pernoctaciones que ha afectado de manera generalizada a los niveles de ocupación de los segmentos de tres, cuatro y cinco estrellas.
Parte de este incremento de la ocupación tiene su origen en el buen comportamiento del segmento MICE, segmento que cuenta con un fuerte peso en la ciudad condal. Barcelona lideró en 2013 el ránking ICCA por número de delegados y la cuarta posición a nivel mundial de ciudades con mayor número de congresos y convenciones internacionales celebrados, habiendo albergado 180 congresos
Madrid - Ocupación Madrid
2008 (%)
2009 (%)
2010 (%)
2011 (%)
2012 (%)
2013 (%)
2014 (%)
Var. en p.p.* 2014 Vs 2013
5 estrellas
59,9
53,4
61,1
61,9
60,7
58,7
66,2
7,5
4 estrellas
67,8
60,7
65,6
68,7
65,5
62,7
67,8
5,1
3 estrellas
72,2
68,1
71,3
75,4
72,2
67,7
72,4
4,7
Promedio
65,4
58,6
64,5
67,2
63,4
60,7
66,8
6,1
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales. (*) puntos porcentuales
5_Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
internacionales entre los que destaca el Mobile World Congress. Sin embargo, en 2014 se celebraron dos congresos: ESC Congress y Expoquimia, Equiplast & Eurosurfas con aproximadamente 30.000 - 40.000 asistentes cada uno, que no está previsto se celebren en 2015. Si bien los hoteles de 4* y 3* se han mantenido en niveles de ocupación similares a los registrados en el año 2013 (en el entorno del 75% y del 77%, respectivamente), los hoteles de 5* han sufrido una caída de 1,6 p.p. vs 2013, motivada, en cierto modo, por un incremento en precios tal y como se verá a continuación. Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 6
.claves
.claves
MADRID
Por su parte, el ADR (Precio medio diario) se situó en 2014 en 79,2€, niveles similares a los de 2013. En el periodo 2008 a 2014 el
BARCELONA
Barcelona - Ocupación
precio medio cayó a un CAC promedio del 4%, principalmente marcado por la categoría 3* que ha registrado una caída del 6% (CAC 2008-2014). No obstante, es destacable el mejor comportamiento vivido en 2014 por los hoteles de categorías 4* y 5*, especialmente éste último, con incrementos de 4% y 3%, respectivamente. Madrid - ADR
Ocupación
2011 (%)
2012 (%)
2013 (%)
2014 (%)
Var. en p.p.* 2014 Vs 2013
64,1
67,8
69,2
73,5
71,8
-1,6
72,1
74,3
75,0
75,1
75,7
0,6
2008 (%)
2009 (%)
2010 (%)
5 estrellas
61,3
58,1
4 estrellas
73,6
70,3
3 estrellas
76,0
73,4
73,6
78,4
77,2
77,1
77,0
-0,1
Promedio
71,8
67,7
69,6
72,5
72,1
73,1
73,6
0,6
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
CAC (%) 2008-2014
Var. 2014 Vs 2013
5 estrellas
190,2
163,6
155,5
156,7
154,6
154,4
161,2
-2,7%
4,4%
4 estrellas
105,6
90,2
86,9
86,0
83,0
79,0
81,3
-4,3%
2,9%
A pesar de la caída de las tarifas en 2009 motivada por la coincidencia de la coyuntura actual del mercado con la recesión turística global y el incremento de plazas hoteleras en la ciudad condal, los precios medios del destino volvieron a incrementarse desde el 2010
ADR
3 estrellas
92,6
77,0
75,6
80,0
76,5
71,1
64,1
-6,0%
-9,9%
Promedio
101,1
88,5
85,9
85,8
83,5
79,2
79,2
-4,0%
-0,04%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales. (*) puntos porcentuales
aunque sin haber alcanzado las tarifas de 2008 (-2% en 2014 vs 2008).
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales.
El ADR promedio en 2014 se situó en 109,6€, en niveles muy similares a los registrados en 2013. Al igual que lo ocurrido en 2013, Madrid sigue siendo un destino eminentemente de negocios. La estacionalidad de su demanda registra los mayores niveles de ocupación
destaca el buen comportamiento de los hoteles 5* de la ciudad de Barcelona (+2,3% vs 2013) con un ADR por encima de los 219€,
de marzo a junio y entre septiembre y octubre con una disminución importante durante el mes de agosto (mes en el que se produce
superior a los 216€ de 2008, frente a la caída registrada por los hoteles de 3* (-3,3% con respecto a 2013).
incluso el cierre de algunos establecimientos hoteleros). Barcelona - ADR
Madrid - Estacionalidad demanda 2014 (pernoctaciones ‘000 )
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
CAC (%) 2008-2014
Var. 2014 vs 2013
216,3
179,4
177,3
192,6
209,7
214,4
219,4
0,2%
2,3%
4 estrellas
116,3
101,8
103,1
107,9
106,5
109,7
110,2
-0,9%
0,4%
3 estrellas
100,0
80,7
79,6
86,1
87,1
87,1
84,3
-2,8%
-3,3%
600
Promedio
111,7
97,2
99,4
106,0
108,6
109,3
109,6
-0,3%
0,3%
400
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales.
1.800
ADR
1.600 1.400
5 estrellas
1.200 1.000 800
200 -
Ene
Feb
Mar
Nacionales
Abr
May
Jun
Internacionales
Jul
Ago
Sep
Oct
Nov
El mercado hotelero presenta una estacionalidad muy reducida, consecuencia directa de un mix de demanda muy equilibrado, con
Dic
Total 2013
Total 2014
picos durante los meses de julio y de agosto, gracias al segmento de ocio (con un predominio del cliente extranjero frente al doméstico), y durante los meses de abril, septiembre y octubre gracias al segmento de negocios y MICE. Esta ausencia de estacionalidad tiene un
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota 1: Ocupación por habitación / Nota 2: datos INE 2014 provisionales
En lo que respecta al primer trimestre de 2015, la comparación de los datos de viajeros y pernoctaciones de enero a marzo de 2015
efecto positivo en los resultados operativos registrados por los establecimientos hoteleros de la ciudad condal.
frente a 2014 muestran un incremento del 6% y del 8%, respectivamente. En ambos casos el incremento más notable lo presenta el
Barcelona - Estacionalidad demanda 2014 (pernoctaciones ‘000)
cliente internacional. Por otro lado, y en términos de rendimiento hotelero, la variación con respecto al mismo periodo del año anterior
2.500
también ha sido positiva en todas las variables, con un incremento del RevPar del 7,1%, que sitúa el Revpar del periodo 2015 en los 56,8 2.000
€ frente a los 53€ del mismo periodo de 2014.
1.500
2014 / enero - marzo
Madrid
2015 / enero - marzo
Var. (%)
ADR (euros)
Ocupación (%)
RevPAR (euros)
ADR (euros)
Ocupación (%)
RevPAR (euros)
ADR (euros)
Ocupación (p.p*)
RevPAR (euros)
5 estrellas
157,1
59,4%
93,3
164,9
61,7%
101,7
5,0%
2,3
9,0%
4 estrellas
78,2
61,2%
47,9
80,7
64,0%
51,6
3,2%
2,8
7,9%
3 estrellas
59,8
66,2%
39,6
63,6
67,2%
42,7
6,3%
1,0
7,9%
Promedio
85,6
61,9%
53,0
88,3
64,3%
56,8
3,2%
2,4
7,1%
1.000
500
-
Ene
Feb Nacionales
Mar
Abr
May
Jun
Internacionales
Jul
Ago Total 2014
Sep
Oct
Nov
Dic
Total 2013
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales.
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014-2015 provisionales. (*) puntos porcentuales
En los primeros tres meses de 2015 se han registrado un total de 1,4 millones de visitantes, un 3,2% por encima que en el mismo
4. Transacciones
periodo del año anterior con una mejora del número de pernoctaciones hasta los 3,4 millones (+5%). En lo que respecta a los resultados
La inversión hotelera en España registró un fuerte crecimiento durante 2014, alcanzando la cifra de 1.081 millones de euros, lo que supone un incremento del 37% sobre 2013 y el doble de la cifra alcanzada en el año 2012. Dicha cifra constituye el tercer mayor registro de inversión hotelera en España de los últimos 20 años, con 2006 que fue el mejor año y 2007, año en el que la inversión se situó en 7_Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
operativos para este mismo periodo, el RevPar ha registrado 74€ (frente a los 66€ en el mismo periodo de 2014), con un incremento del 12%, gracias a un aumento del ADR del 8,3% (ha pasado de los 107€ en el promedio enero-marzo 2014 a los 116€ de 2015), y con una ocupación también creciente.
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 8
.claves
.claves
MADRID
niveles prácticamente idénticos a los registrados en 2014.
BARCELONA
2014 / enero - marzo
Por su parte, la ciudad de Madrid registró en 2014 un notable incremento de las operaciones de compra venta (9 transacciones) tras no
Barcelona
2015 / enero - marzo
Var. (%)
ADR (euros)
Ocupación (%)
RevPAR (euros)
ADR (euros)
Ocupación (%)
RevPAR (euros)
ADR (euros)
Ocupación (p.p*)
RevPAR (euros)
protagonizar ninguna en 2013. La cifra total de inversión superó los 160M€ (1.165 habitaciones) que supone el 20% del total de la
5 estrellas
187,5
55,8%
104,6
226,6
60,2%
136,4
20,8%
4,4
30,5%
inversión en España. Adicionalmente, el único activo singular objeto de compraventa en España en 2014 fue el Hotel Intercontinental de
4 estrellas
104,5
62,0%
64,9
109,1
63,1%
68,8
4,3%
1,1
6,1%
Madrid (5* - 302 habitaciones) adquirido por el grupo catarí Katara Hospitality.
3 estrellas
75,2
64,3%
48,3
75,8
67,5%
51,2
0,8%
3,3
6,0%
Promedio
107,0
61,4%
66,1
115,8
64,2%
74,0
8,3%
2,7
12,0%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014-2015 provisionales.
Madrid Nº de transacciones
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
4
4
4
4
2
0
9
(*) puntos porcentuales
4. Transacciones
Nº de habitaciones
557
574
834
720
280
0
1165
Barcelona registró en 2014 un total de 5 transacciones hoteleras que suponen una inversión total de 150M€. Entre ellas destacó la venta
Inversión total (mill. de €) (*)
179
127
146
262
27
0
163
del hotel Renaissance Barcelona (5* y 211 hab.) por parte del grupo estadounidense Marriott International a una afiliada del fondo
Precio medio venta/hab. (miles de €) (*)
322
221
175
363
97
0
140
inversor Qatar Armed Forces Investment.
Fuente: elaboración propia / (*) Inversión total estimada según información de mercado o transacciones comparables.
El mercado de Madrid sigue siendo, junto con el de Barcelona, un mercado atractivo desde el punto de vista de inversión y son el principal objetivo de inversores nacionales e internacionales.
5. Perspectivas La demanda hotelera de la ciudad de Madrid presentó en 2014 las primeras señales que invitan al optimismo. Por primera vez después de dos años consecutivos de caídas, la demanda nacional se recupera (+14% de incremento en el número de pernoctaciones respecto al mismo periodo de 2013). Este efecto se sumará al extraordinario momento que atraviesa el comportamiento de la demanda internacional. La buena perspectiva de evolución de la demanda tendrá un impacto positivo en los principales indicadores hoteleros como la ocupación y precio medio durante el año 2015, lo cual estimamos que afectará positivamente al mercado de inversión hotelera. Muestra de ello es la evolución positiva de la demanda en la ciudad en los tres primeros meses del año 2015, confirmándose así las perspectivas de cierre del ejercicio.
Por su parte, y desde el punto de vista de los precios por habitación, la media registrada en 2014 se situó en 180.000€/habitación frente a los 275.000€/habitación de 2013. Este ligero descenso se debe principalmente al efecto que tuvo la venta en 2013 del hotel W de Barcelona (que supuso prácticamente la mitad de la inversión hotelera en 2013). Barcelona
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
5
4
4
3
1
4
5 833
Nº de transacciones Nº de habitaciones
1248
520
523
396
186
873
Inversión total (mill. de €) (*)
330
140
147
117
38
240
150
Precio medio venta/hab. (miles de €) (*)
265
269
280
295
204
275
180
Fuente: elaboración propia / (*) Inversión total estimada según información de mercado o transacciones comparables.
Asimismo, y al igual que lo ocurrido en 2013, se observa en Barcelona un creciente interés por adquirir inmuebles para su reconversión a uso hotelero que supera a la capital tanto en el número total de hoteles proyectados (8 vs. 2) como en el volumen de inversión total
Sin embargo, la recuperación de los niveles de precio medio de la ciudad será algo más lenta, pues aún existe un largo camino que
estimado (162M€ vs 81M€).
recorrer hasta alcanzar los niveles registrados en los años anteriores a la crisis. La debilidad que aún a día de hoy presenta el consumo interno y un cierto desposicionamiento comercial de la ciudad respecto a otros destinos comparables, así como la dificultad que siempre
Barcelona puede considerarse como uno de los mercado más atractivos de España desde el punto de vista de inversión hotelera dado
supone la recuperación de los precios medios una vez que éstos han caído, son las principales barreras al crecimiento.
el buen comportamiento de su demanda y su posicionamiento excelente como destino internacional tanto de ocio como de negocio.
En términos de inversión hotelera, consideramos que el interés de los inversores internacionales en el mercado hotelero español, y más
5. Perspectivas
concretamente en Madrid, seguirá vigente en 2015. Además, es de esperar que con la reactivación del crédito, la mejora de las
Como ya se adelantaba a inicios de 2014, la mejora de resultados se consolidó en los datos de cierre de dicho ejercicio, y todo indica
condiciones de financiación y las perspectivas de tipos de interés a medio plazo se impulsen las inversiones inmobiliarias.
(tanto en rentabilidad como en demanda) que esta evolución se mantendrá a lo largo de 2015, gracias sobre todo a la fortaleza que presenta la demanda internacional dentro de su mix de clientes (demanda menos sensible al precio que la nacional) y, en menor medida, gracias a una recuperación del segmento ocio nacional. Prueba de ello ha sido el incremento registrado por la demanda en el primer trimestre del 2015, que, junto con un mejor comportamiento de los resultados operativos, confirman la tendencia positiva vivida en los últimos años. Además, el mercado de Barcelona presenta unos mejores fundamentos que Madrid por su menor estacionalidad y por su cada vez mayor consolidación como “short break destination” a nivel europeo y como destino para demanda de MICE, segmento que cuenta con un fuerte peso. En términos de inversión consideramos que el interés inversor por esta plaza, sobre todo en lo que respecta al inversor internacional, seguirá vigente en los próximos años tanto en lo que a transacciones de hoteles actualmente en funcionamiento como a reconversiones de inmuebles para su uso hotelero se refiere, dada las buenas cifras operativas y perspectivas de crecimiento que presenta la ciudad condal. Es previsible que los registros de inversión para 2015 superen los 150 M€ alcanzados en 2014.
9_Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_10