INFORME JURÍDICO

Código: GG – F04 Versión: 02 Fecha: 03/04/2008

CV - 35 Santiago de Cali, 27 de octubre de 2009 1. NORMATIVA DE ORDEN LOCAL Seguimiento a Sesiones Ordinarias del Concejo Municipal. Se dio apertura de estudio a los siguientes Proyectos de Acuerdo: - Proyecto de Acuerdo 095 de 2009 “Por el cual se reglamentan los usos del suelo del Plan Parcial El Verdal, ubicado en el Área de Expansión Corredor Cali - Jamundí” - Proyecto de Acuerdo 098 de 2009 “Por el cual se reglamentan los usos del suelo para el Plan Parcial Cachipay, localizado en el Área de Expansión Corredor Cali - Jamundí”. Asimismo, se continúo con el estudio del Proyecto de Acuerdo 097 de 2009 “Por el cual se reglamentan los usos del suelo para el Plan parcial “Centro Intermodal de Transporte Regional de pasajeros del sur”, localizado en el Área de Expansión corredor Cali- Jamundí”. El lunes 26 de octubre se abrió el espacio de participación ciudadana para este proyecto. Se espera que los tres proyectos sean aprobados en segundo debate antes del 30 de noviembre, fecha en que culmina el período de sesiones ordinarias del Concejo Municipal. 2. PROYECTOS DE LEY 2.1 Proyecto de Ley 165 de 2009 / Senado El proyecto de ley tiene como objeto reformar la ley de vivienda, la cual señaló los objetivos y criterios generales a los que se debe sujetar el Gobierno Nacional, para regular un sistema especializado para su financiación. La reforma a dicha ley, está dirigida a proteger a los usuarios de los cobros exagerados de créditos hipotecarios, y específicamente a quienes hayan pagado dos veces y media o más el valor del crédito para que no les rematen sus viviendas. Según este proyecto, existe un desequilibrio entre las ventajas de las entidades financieras y los derechos de los usuarios del crédito de vivienda, hecho que fundamenta la concreción de medidas tendientes a restablecer las condiciones de cada una de las partes en un plano de igualdad material. De tal forma, el proyecto propone:

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1. A los usuarios de vivienda del sector financiero que a la fecha de la expedición de la ley que se presenta, hayan pagado dos veces y media o más del valor del crédito hipotecario, no se les podrán rematar sus inmuebles. 2. A las personas que en la actualidad tengan procesos en curso por deudas de crédito hipotecario y hayan pagado dos veces y media o más de dicho crédito, se les terminarán los procesos judiciales y, les serán canceladas las correspondientes hipotecas. 3. A quienes las entidades financieras les hayan rematado sus bienes inmuebles habiendo pagado dos veces y media o más su valor, se les devolverá el inmueble o, el valor por el cual fue rematado, como indemnización. 2.2 Proyecto de Ley 163 de 2009 / Cámara Régimen general para la prestación del servicio público domiciliario de aseo y la gestión integral de residuos principalmente sólidos. El objetivo primordial del proyecto de ley es minimizar la generación de residuos, consiguiendo que a los mismos se les dé un manejo adecuado y aprovechándolos en la medida de lo posible; adicionalmente se busca dar un tratamiento eficaz a aquellos residuos que no sean objeto de aprovechamiento, y definir las áreas necesarias para el oportuno cumplimiento de dicho cometido. Por otra parte, dispone que quienes deben asegurar que se preste a todos sus habitantes el servicio de recolección de escombros de manera eficiente, son los municipios y distritos. Así mismo, se establece que la responsabilidad por los efectos ambientales y de salud pública, generados por las acciones u omisiones desarrolladas para la atención de las actividades propias del servicio público domiciliario de aseo, recae en la persona prestadora del mismo. El municipio tendrá la responsabilidad de expedir las normas urbanísticas y arquitectónicas que permitan a los conjuntos residenciales, comerciales y demás desarrollos de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, contar con sitios de almacenamiento temporal de residuos principalmente sólidos separados desde la fuente, y evitar la contaminación con residuos peligrosos o su deterioro. A partir de la expedición de la norma urbanística, los curadores urbanos no podrán otorgar licencias de urbanismo y/o construcción a los conjuntos residenciales, comerciales y demás desarrollos de inmuebles, sometidos al régimen de propiedad horizontal que no cuenten con sitios adecuados de almacenamiento temporal de residuos principalmente sólidos separados desde la fuente. Para las personas que desarrollen la actividad de la construcción, al momento de tramitar las respectivas licencias de urbanismo o construcción, deben acreditar la contratación del servicio público domiciliario de aseo, además de presentar una garantía bancaria por el valor del costo del manejo adecuado de dichos residuos. La no presentación de la constitución de la garantía, será causal suficiente para negar la correspondiente licencia.

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Cuando se trate de construcciones públicas, es deber de los contratistas suministrar una garantía bancaria, que comprenda el manejo adecuado de los escombros y la constancia del contrato del servicio de recolección y debida disposición de escombros, con una empresa prestadora del servicio público domiciliario de aseo. Estas exigencias serán de obligatorio cumplimiento para la ejecución del respectivo contrato. Los municipios y distritos deben prever en sus respectivos Planes de Ordenamiento Territorial áreas para la ubicación de escombreras, seleccionando sitios específicos para el efecto. Finalmente, se dispone que las áreas potenciales que la entidad territorial debe seleccionar en los POT, PBOT, o Esquemas de Ordenamiento Territorial, para la ubicación de infraestructuras para la provisión de las actividades de aprovechamiento, tratamiento y disposición final de residuos, hagan parte de los bienes y servicios de interés común, los cuales prevalecerán sobre el interés particular. 3. NORMATIVA DE ORDEN NACIONAL 3.1 Resolución 750 de 2009 – FONVIVIENDA Por medio de esta Resolución se adopta el formulario para la postulación al subsidio familiar de vivienda vinculado a Macroproyectos de Interés Social Nacional, en la modalidad de adquisición de vivienda nueva. 3.2 Decreto 3951 de 2009 – Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Se establece una modalidad de alianza dentro de los programas de crédito que desarrolle el Fondo Nacional del Ahorro – FNA - , el cual consiste en la elaboración de convenios entre este y las Cajas de Compensación Familiar. Lo anterior con el fin de promover el mejor acceso a la vivienda de interés social para los afiliados del FNA. Las Cajas de Compensación Familiar que cuenten con unidades de servicio técnico especializado de vivienda, actuarán como gerentes de los proyectos de vivienda que se ofrezcan a los afiliados al FNA. Dentro de sus funciones, se cuentan: 1. Seleccionar a las empresas constructoras de las viviendas. 2. Designar al interventor del proyecto. 3. Ofrecer los proyectos. 4. Administrar los recursos de los créditos otorgados por el FNA para el desarrollo de los proyectos, para lo cual constituirá un encargo fiduciario. Las Cajas de Compensación Familiar tendrán la responsabilidad de realizar la evaluación y aprobación económica, administrativa, financiera, jurídica y técnica de los proyectos de vivienda. Para dicha aprobación, se deberán verificar entre otros, los siguientes requisitos:

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a. Que cuenten con las condiciones técnicas, jurídicas y financieras necesarias para que el proyecto se desarrolle. b. Que cuenten con las licencias de construcción y permisos necesarios para el desarrollo de las obras. c. Que el constructor o promotor del proyecto tenga mínimo dos años de experiencia en construcción de vivienda y no se le hayan hecho efectivas las pólizas de cumplimiento en desarrollo de dichos proyectos. d. Que se constituyan pólizas para mitigar los riesgos inherentes al desarrollo de los proyectos. Por último las entidades territoriales que quieran participar en los proyectos de Vivienda de Interés Social Prioritario, deberán suscribir los convenios ya mencionados y destinar recursos para subsidios en dinero y/o especie cuyo monto no podrá ser inferior al diez por ciento (10%) del valor final de la vivienda. 3.3 Decreto 3695 de 2009 – Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Reglamenta el comparendo ambiental contenido en la Ley 1259 de 2008, en cuanto a infracciones sobre aseo, limpieza y recolección recolección de residuos sólidos. El Ministerio establece que el comparendo ambiental, es la orden formal de notificación para que el infractor de la normatividad de aseo, limpieza y recolección de residuos sólidos, se presente ante la autoridad competente. Las siguientes son entre otras las infracciones de que trata el Decreto: 1. Presentar, los residuos sólidos para recolección en horarios no autorizados. 2. No usar los recipientes o demás elementos dispuestos para depositar los residuos sólidos. 3. Arrojar residuos sólidos o escombros en espacio público. 4. Extraer parcial o totalmente, el contenido de las bolsas y recipientes para los residuos sólidos, una vez presentados para su recolección. 5. Dificultar la actividad de barrido y recolección de residuos sólidos o de escombros. 6. Almacenar materiales y residuos de obras de construcción o de demoliciones en vías y/o áreas públicas. 7. No administrar con orden y limpieza los sitios donde se clasifica, comercializa y reciclan residuos sólidos. Por otra parte, la administración municipal o distrital deberá abrir una cuenta o fondo especial para el recaudo del Comparendo Ambiental. Los alcaldes pueden hacer efectivas las multas que se generen por las infracciones que se mencionaron anteriormente.

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4. JURISPRUDENCIA 4.1 Sentencia CC- 444 de 2009 – Corte Constitucional. Establece obligación de constituir póliza de estabilidad y buena calidad del inmueble por parte de los vendedores de VIS. VIS La Corporación expone que el artículo 64 de la Ley 9ª de 1989, imponía al vendedor de vivienda nueva fuera esta de interés social o no, la obligación de constituir una póliza que garantizara la estabilidad y buena calidad del inmueble. Adicionalmente, con el fin de asegurar el cumplimento de dicha obligación, obligaba al notario ante quien se efectuara la venta, a exigir la protocolización de tal póliza en la escritura correspondiente. No obstante, dicha norma se subrogó ante el artículo 40 de la Ley 3ª de 1991, el cual establece que “el Gobierno Nacional reglamentará las normas mínimas de calidad de la

vivienda de interés social, especialmente en lo concerniente a espacio, servicios públicos y estabilidad de la vivienda”, (subrayado fuera de texto). Por lo tanto, la nueva norma, se refiere a la potestad normativa del Gobierno respecto de la regulación sobre vivienda de interés social, al paso que la disposición anterior prescribía la obligación de constituir una póliza de calidad a los vendedores de cualquier tipo de vivienda nueva. La Corte establece, que la derogatoria de la obligación de los vendedores de vivienda nueva de constituir una póliza que garantice la calidad y estabilidad de la misma, constituye un retroceso en materia de protección de un derecho económico y social, el derecho a la vivienda digna. En el mismo orden de ideas, la Sala aclara que una vez han sido definidas las políticas públicas relativas a la vivienda digna, las garantías jurídicamente reconocidas adquieren un carácter fundamental, por lo tanto el derecho a la vivienda digna aunque en principio se considera un derecho prestacional de desarrollo progresivo, en ciertas circunstancias puede adquirir el carácter de derecho fundamental, como sucede en el caso de la población desplazada. En otros casos, las garantías jurídicamente definidas a través de la adopción de políticas públicas en materia de vivienda digna, también pueden erigirse en derechos subjetivos de carácter fundamental. Ahora bien, según la Corporación, las obligaciones estatales en materia de protección progresiva de los derechos económicos sociales y culturales, adquieren una relevancia especial cuando la titularidad de los mismos está en cabeza de sujetos de especial protección. En tal virtud, en relación con la calidad y la estabilidad de la vivienda nueva de interés social, el cometido estatal es el de salvaguardar este derecho cada vez de mejor forma. Por lo tanto, la Corte concluye que se presentó una omisión legislativa relativa, pues el legislador tenía la obligación de mantener la exigencia de la póliza, con el fin de proteger un derecho económico y social, lo cual llevaría a declarar como inexequible la disposición acusada. Sin embargo, es necesario aclarar que la inconstitucionalidad no deviene de lo que prescribe ahora la disposición en mención, sino a lo que no se mantuvo, lo cual generó un vacío legislativo. Pese a lo anterior, la Corte declara exequible el artículo

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demandado, pues considera que su retiro del ordenamiento jurídico llevaría a una situación más gravosa. Por lo tanto, la Sala profiere una sentencia integradora en donde declara exequible el artículo 40 de la Ley 3ª de 1991 bajo el entendido que, dentro de las condiciones mínimas de la vivienda de interés social, los vendedores están obligados a constituir una póliza de calidad y estabilidad de los inmuebles que enajenan. 4.2 Sentencia 00707 de 2009 - Consejo de Estado. La sala de ventas y el apartamento modelo de un proyecto de construcción, no pueden ser considerados como edificaciones y por lo tanto se gravan de forma diferente. Los inmuebles han sido clasificados en las normas tributarias distritales como rurales, suburbanos y urbanos, y, entre estos últimos: residenciales, industriales, comerciales, entidades del sector financiero, empresas industriales y comerciales del Estado, cívico institucional y urbanizados no edificados y urbanizables no urbanizados. El Consejo de Estado estableció, que no se puede clasificar, para efectos catastrales o del impuesto predial, a los apartamentos modelos y a las salas de ventas, como “otras construcciones o edificios”, dado el factor de temporalidad de aquellos. La clasificación correcta corresponde a los predios “urbanizables no urbanizados”, los cuales son los terrenos situados en áreas urbanas o suburbanas que no han tenido un proceso de desarrollo por urbanización o por construcción. 4.3 Concepto 52543 de 2009 - Superintendencia Financiera. En los contratos de mutuo con intereses, cuando el beneficiario del crédito realiza el pago total de la obligación de manera anticipada, la entidad financiera otorgante tiene derecho a cobrar una sanción correspondiente a los intereses a que tendría derecho si la obligación se hubiera cumplido el día convenido. Sin embargo, la entidad financiera no podrá exigir como sanción, un monto mayor al valor de los intereses que habría de recibir de haberse respetado el plazo. La Superintendencia aclara que lo contenido en el artículo 2229 del Código Civil, sobre la prohibición del cobro anticipado de la obligación por parte del acreedor y la imposibilidad del deudor de pagar anticipadamente la obligación; no aplica para los créditos destinados a la financiación de vivienda, puesto que según el numeral 8 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999 y la Sentencia C-252 de 1998, dichos créditos pueden prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin que por esta causa el beneficiario del crédito deba incurrir en una sanción.

ÁREA JURÍDICA CAMACOL VALLE