EL NEGOCIO INMOBILIARIO: VIVIENDAS Mivivienda arrastra recuperación del sector

! El mercado de viviendas en el Perú ha mostrado, en los últimos años, un escaso dinamismo, como resultado de la contracción de la demanda interna y de los ingresos de la población, así como por el exceso de oferta inmobiliaria en el segmento tradicional. Esta tendencia, sin embargo, ya se habría revertido en los últimos meses. ! Las empresas inmobiliarias se han visto afectadas por la competencia de la autoconstrucción, la informalidad y los sobrecostos existentes en las actividades de habilitación de terrenos y edificación; además, las dificultades financieras del sector restringen su acceso a las fuentes de financiamiento tradicionales. ! En consecuencia, durante los últimos años se ha ampliado el déficit habitacional (actualmente en alrededor de 1.2 millones de viviendas). Asimismo, los factores mencionados han ocasionado una sostenida disminución en los precios y alquileres. " Se observa una recuperación del sector construcción, y el negocio inmobiliario se beneficiaría de la reactivación y la progresiva recuperación de los ingresos de la población. En el 2003, sólo el efecto de las viviendas bajo los Programas Mivivienda y Techo Propio, aportarían tres puntos porcentuales al crecimiento del PBI del sector, que sería el más dinámico. " El principal atractivo del negocio inmobiliario es la incursión en el mercado de viviendas económicas, gracias al Programa Mivivienda, y al naciente Programa Techo Propio, dado su elevado potencial de crecimiento y rentabilidad. Los créditos de Mivivienda han experimentado un crecimiento considerable desde mediados del 2001, y la dinámica es cada vez mayor. A nivel de instituciones financieras, el Banco Wiese Sudameris lidera las colocaciones bajo Mivivienda. " De fortalecerse el sustento institucional de este Programa, se produciría en los próximos años un fuerte crecimiento en la

edificación de viviendas económicas, contribuyendo a reducir el déficit habitacional existente. No obstante, para ello deben impulsarse mecanismos integrales de apoyo tanto a la demanda como a la oferta. " Una vez consolidados los programas habitacionales, en el futuro sería recomendable la revisión de los subsidios existentes,

a fin de ordenarlos y asegurar un uso eficiente de los recursos públicos, que garantice la atención de los segmentos objetivos. La continuidad en el manejo técnico de Mivivienda y Techo Propio es una condición necesaria para ello.

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1. Situación actual del mercado A pesar de la reorientación que se viene produciendo en el negocio inmobiliario, impulsada por el dinamismo que empiezan a adquirir los programas habitacionales auspiciados por el Estado, siguen vigentes, en términos generales, los problemas expuestos en nuestro anterior reporte sectorial sobre este mercado. Así, el escaso crecimiento de la actividad edificadora en el 2002 no ha contribuido a resolver el enorme déficit habitacional existente en el país, de más de 1 millón de viviendas, según fuentes oficiales. De mantenerse el actual ritmo de edificación habitacional, dicho déficit se incrementaría sostenidamente, dado el crecimiento natural de la demanda de viviendas, derivado del crecimiento vegetativo de la población. Si consideramos que el crecimiento poblacional implica la formación de 97,000 nuevos hogares al año, para resolver el problema del déficit de viviendas, en un plazo de 20 años, sería necesario edificar 147,000 viviendas anuales. La solución a este grave problema necesariamente debe ser gradual. Para ello, es imprescindible el desarrollo de un plan estratégico nacional de largo plazo, para el cual los programas Mivivienda y Techo Propio constituyen un eje de inicio, sobre el cual armonizar los esfuerzos y las políticas del sector. Dicha solución necesariamente debe incorporar un profundo conocimiento de las características socioeconómicas de la población, que permita conocer los determinantes de la demanda por vivienda en el Perú, así como las dificultades de ciertos segmentos para acceder a fuentes de financiamiento que les permita “suavizar” su consumo en forma intertemporal, de modo que puedan adquirir una vivienda, como alternativa a la autoconstrucción. Estos factores explican, como se ha mencionado, el escaso aumento de la oferta de viviendas. Así, según información de CAPECO, entre julio del 2001 y julio del 2002 se construyeron 12,356 viviendas en Lima Metropolitana y el Callao, número similar a las edificadas en el período anterior. Considerando que las cifras de CAPECO no incluyen los lotes de terreno para la autoconstrucción, el déficit habitacional sigue siendo resuelto precariamente, a través de las invasiones y el hacinamiento. Ante la necesidad de reducir el déficit, y tomando en consideración los principales determinantes de la oferta y la demanda de terrenos y viviendas terminadas – en particular los bajos ingresos de los estratos socioeconómicos C y D y las restricciones al acceso a las fuentes de financiamiento hipotecario tradicionales – el Estado, en conjunto con el sector privado, iniciaron en 1998 programas habitacionales liderados por el Programa Mivivienda, orientados a la construcción de viviendas económicas con el objetivo de atender a un mercado antes no explorado y que contaba con un gran potencial de crecimiento. En la práctica, con el desarrollo gradual del Programa Mivivienda, y el reciente lanzamiento del Programa Techo Propio, ha surgido un nuevo mercado de viviendas, orientado a satisfacer las necesidades de un segmento de la población con ingresos menores al tradicionalmente atendido. En consecuencia, actualmente coexisten dos mercados de viviendas formales en el Perú: el mercado tradicional, al cual tienen acceso los estratos socioeconómicos A y B; y el mercado de viviendas económicas, impulsado por programas del Estado, con participación Departamento de Estudios Económicos

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del sector privado, que está en capacidad de atender a buena parte de los hogares de los estratos B2, C y D, el cual es más reciente y muestra una clara trayectoria expansiva. Pese a esto, un gran porcentaje de los estratos C y D y en forma integral el estrato E, todavía se abastecen significativamente mediante la autoconstrucción, dado que la oferta formal es insuficiente, en parte por no existir aún en el mercado local alternativas de construcción que hagan rentable la inversión inmobiliaria en estos segmentos.

2. El mercado inmobiliario formal 2.1. Caracterización del mercado Hasta fines de la década pasada, la demanda inmobiliaria atendida por el mercado formal provenía básicamente de los estratos A y B, siendo muy limitada en los estratos de menores ingresos. No obstante, el mercado para los dos estratos mencionados ha experimentado un exceso de oferta inmobiliaria, generado básicamente por el “boom” de la edificación urbana de mediados de los noventa, el cual saturó un segmento cuyo tamaño es relativamente reducido. Por su parte, los ingresos de este segmento se han visto afectados en los últimos años, reflejándose en una menor demanda por viviendas. Ello ha determinado que el exceso de oferta resultante se traduzca en un sostenido descenso en los precios y alquileres de viviendas orientadas a dichos estratos. Cabe mencionar que estos precios, en condiciones de equilibrio entre oferta y demanda, presentan una elevada sensibilidad ante el ciclo económico. Por su parte, el mercado de viviendas económicas es reciente en el país, originándose a partir de la adaptación de la oferta inmobiliaria formal a las características y condiciones de la demanda insatisfecha de los estratos de menores ingresos, e impulsado por iniciativas públicas.

2.2. Habilitación de terrenos Esta actividad es desarrollada por empresas promotoras, las cuales adquieren y acondicionan los terrenos para su posterior venta o edificación. Aunque la habilitación de terrenos adquiridos por usuarios finales para fines de autoconstrucción es parte del negocio de habilitación urbana, no se la considera en la cadena de generación de valor en el mercado inmobiliario. La demanda por terrenos está condicionada por los siguientes elementos: Tamaño y ritmo de crecimiento de la población. Este elemento determinará el crecimiento de las ciudades, incorporándose nuevas áreas al ámbito urbano. También influyen las diferentes tasas de crecimiento poblacional observadas en las distintas ciudades, localidades o regiones. Ubicación e infraestructura de los terrenos. Las preferencias de la demanda se orientan a lugares con vías de acceso rápidas, que se encuentren relativamente cerca de sus centros de trabajo y que cuenten con servicios públicos. Adicionalmente, los habilitadores orientados a los

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estratos de mayores ingresos (A y B) preferirán terrenos ubicados en zonas residenciales con determinadas características. Capacidad financiera del promotor y financiamiento. La compra y habilitación de terrenos es una actividad que tiene un carácter de largo plazo, dado que la construcción de infraestructura o la tramitación de licencia y cambio de zonificación toman tiempo. Así, durante los periodos de “inactividad”, el capital se encuentra inmovilizado, lo cual genera ciertas restricciones al promotor (sobre todo cuando tiene obligaciones financieras). De otro lado, la oferta de terrenos está determinada por los siguientes factores: Espacio disponible. La oferta de terrenos para habilitación se encuentra en los alrededores de las ciudades, generalmente zonas cuyo uso alternativo es la actividad agrícola. También se incluye la conversión de terrenos previamente utilizados en propiedad vertical, que se destinan gradualmente a la propiedad horizontal, y de terrenos dedicados a uso industrial o comercial. En la oferta de terrenos para el mercado de los estratos A y B influye principalmente su ubicación en zonas residenciales de determinadas características. Legislación referida a la adjudicación de terrenos y cambio de zonificación. Trámites muy engorrosos y largos para la adjudicación de extensiones de terreno de propiedad del Estado, así como para el cambio de zonificación, pueden restar atractivo a potenciales zonas de desarrollo urbano. Acceso a infraestructura básica. Un aspecto importante para determinar la posibilidad de habilitar y urbanizar una zona, es la disponibilidad de vías de comunicación con otras partes de la ciudad, así como la existencia de servicios públicos como agua, desagüe y energía.

2.3. Construcción y comercialización 2.3.1.

Situación y perspectivas de la demanda por viviendas

La demanda por viviendas terminadas está relacionada al nivel de ingreso. Mientras menores sean los ingresos, la competencia de productos sustitutos “inferiores” en términos cualitativos y fuera del mercado inmobiliario formal (autoconstrucción, hacinamiento, etc.) será más intensa. Adicionalmente, la demanda por viviendas está condicionada por los siguientes elementos: Expectativas de los compradores sobre la estabilidad política, económica y social del país en el largo plazo. Con excepción del nivel de ingresos, este es el principal determinante de la demanda en este mercado por parte de los estratos A y B. Por su parte, la demanda de los estratos de menores ingresos es menos sensible ante este factor. Ritmo de crecimiento de la población. Determina la mayor demanda derivada del crecimiento vegetativo de la población.

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Financiamiento. El acceso al crédito determina las posibilidades del hogar para adquirir una vivienda, dado que constituye una inversión de largo plazo. Así, mientras que los estratos A y B no tienen mayores problemas para acceder al financiamiento tradicional, dicho acceso está restringido para los estratos de menores ingresos, por lo que su demanda inmobiliaria es muy sensible a las condiciones financieras ofrecidas por los Programas Habitacionales. Atributos propios de la vivienda, tales como ubicación geográfica, materiales utilizados y tipo de edificación (casa o departamento). Estos atributos están determinados por el segmento al cual se dirigen las viviendas. Así, la demanda de los estratos A y B se caracteriza por las particularidades tecnológicas y variedades estéticas requeridas por los compradores, lo que genera una mayor diferenciación en el producto final y reduce la intensidad de la competencia en la oferta. La demanda de los estratos de menores ingresos es menos sensible ante estos atributos, dado que tienen otras prioridades habitacionales, mencionadas anteriormente. Distribución de la población de Lima Metropolitana

NSE A B C D E Total

Julio 2001 Hogares Part. % (miles) 64.4 4.1% 260.7 16.6% 502.6 32.0% 551.3 35.1% 191.6 12.2% 1,570.6 100.0%

Julio 2002 Hogares Part. % (miles) 60.4 3.6% 283.2 17.1% 453.6 27.4% 508.2 30.7% 351.2 21.2% 1,656.6 100.0%

Fuente: Apoyo Opinión y Mercado Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris

Ingreso promedio (US$) Julio 2001

Julio 2002

3,018 871 347 180 126

3,254 816 322 192 143

Como se aprecia en el cuadro adjunto, los ingresos familiares brutos promedio en Lima Metropolitana se mantienen en niveles bajos, registrando un descenso en los estratos B y C, entre julio del 2001 y julio del 2002. Así, casi el 80% de los hogares tienen ingresos brutos mensuales inferiores a US$320, lo que condiciona su capacidad de adquirir vivienda a las de bajo costo únicamente.

De otro lado, con relación al tipo de vivienda con la que cuentan los hogares en Lima Metropolitana y el Callao, entre el 2001 y el 2002 el porcentaje de tenencia de vivienda propia (totalmente pagada o en proceso de compra a plazos) aumentó de 69% a 72%, reduciéndose en cambio la Tenencia de vivienda en Lima Metropolitana ocupación de hecho (En porcentajes) (invasión) o con 2001 2002 Por Nivel Socieconómico (2002) autorización de 20% a Total Total A B C D E 17% del total de 67 67 68 73 Propia, totalmente pagada 72 65 60 viviendas existentes. 13 8 1 3 Ocupada de hecho (invasión) 0 7 23 9 9 16 11 Alquilada 14 9 2 De continuar esta 7 9 9 9 Ocupada con autorización (sin pago) 4 8 9 tendencia en el futuro, 2 5 5 4 Propia, comprándola a plazos 10 8 5 marcaría una 2 2 1 0 Otras modalidades 0 3 1 saludable sustitución Fuente: Apoyo Opinión y Mercado Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris de la ocupación, como sustituto informal de la actividad constructora. De otro lado, el 26% constituido por invasiones, ocupaciones con autorización pero sin efectuar pago alguno y viviendas alquiladas, representa una medida potencial de los requerimientos de vivienda propia en Lima Metropolitana, llegando a cerca de 430,700 hogares. Esta cifra se elevaría al considerarse que puede existir un porcentaje de viviendas propias que no cuente con las condiciones básicas para residir en ellas, por lo que los hogares que las habitan estarían dispuestos a construir o adquirir una nueva, también teniendo en cuenta sus restricciones presupuestales.

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Demanda potencial, interés por adquirir y demanda efectiva por vivienda (a julio del 2002) Estrato Socioeconómico

Demanda potencial (hogares) (1)

Alto Medio alto Medio Medio bajo Bajo Total

102,905 198,684 237,891 439,320 703,733 1,682,533

Hogares interesados en comprar o construir una vivienda (2) 15,763 76,773 94,049 198,501 296,309 681,395

(2) / (1)

Demanda efectiva (hogares) (3)

(3) / (1)

15.3% 38.6% 39.5% 45.2% 42.1% 40.5%

10,452 47,066 46,104 47,701 60,359 211,682

10.2% 23.7% 19.4% 10.9% 8.6% 12.6%

Fuente: Capeco Elaboración: Banco Wiese Sudameris

50% 40% 30% 20% 10% 0%

Estos estimados son consistentes con las estadísticas de demanda de CAPECO. Así, a julio del 2002 la demanda potencial de viviendas en Lima Metropolitana y el Callao (totalidad de los hogares residentes en dicha zona urbana) alcanzaba 1’682,533 hogares. No obstante, la demanda efectiva de viviendas (proporción de hogares que desean adquirir una vivienda y cuentan Aumento en el interés por adquirir una vivienda (Hogares interesados como porcentaje de la demanda potencial) con capacidad de pago para ello o pueden acceder a 45.2% fuentes de financiamiento) representa solamente el 42.1% 40.5% 39.5% 38.6% 12.6% de dicha demanda potencial, equivalente a 33.2% 31.8% 211,682 hogares. Un factor muy importante a destacar 29.3% 25.6% 25.3% es el notable incremento en el número de hogares interesados en comprar una vivienda, el cual pasó de 15.3% 11.5% 482,104 el 2001, a 681,395 el 2002. Pese a que la demanda efectiva, controlando por capacidad adquisitiva, se incrementó sólo ligeramente, este Alto Medio alto Medio Medio bajo Bajo Total fuerte cambio de actitud por parte de la población es A julio 2001 A julio 2002 una muestra del impacto que los Programas Habitacionales están generando.

Demanda efectiva según tenencia de vivienda (En porcentajes)

Propia, totalmente pagada Alquilada Ocupada con autorización (sin pago) Ocupada de hecho (invasión) Propia, comprándola a plazos Otras modalidades Total demanda efectiva

Total 2002 % Hogares 36.8% 77,941 33.3% 70,469 28.8% 60,964 0.0% 1.1% 2,307 0.0% 100.0% 211,682

Otro elemento importante a considerar es que el 37.9% de los hogares que componen la demanda efectiva ya cuentan con una vivienda propia (sea propia o en proceso de compra a plazos). Esto indica que la cantidad de hogares que no cuentan con una vivienda propia y componen la demanda efectiva es de 131,433 hogares.

Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris

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Distribución de la demanda efectiva según precio de la vivienda y estrato (julio de 2002) Precio de la vivienda (US$) Hasta 10,000 10,001 - 15,000 15,001 - 20,000 20,001 - 30,000 30,001 - 40,000 40,001 - 60,000 60,001 - 80,000 80,001 - 100,000 100,001 - 200,000 200,001 - 300,000 300,001 - 500,000 TOTAL

Alto 886 709 1,771 2,125 1,594 1,772 886 0 709 0 0 10,452

Estrato (N° de hogares) Medio alto Medio Medio bajo 10,416 15,214 24,620 8,873 14,753 6,925 11,574 7,838 10,002 8,488 6,916 2,308 3,472 1,383 2,309 3,087 0 1,537 385 0 0 386 0 0 385 0 0 0 0 0 0 0 0 47,066 46,104 47,701

Bajo 39,782 13,718 0 4,115 0 2,744 0 0 0 0 0 60,359

TOTAL 90,918 44,978 31,185 23,952 8,758 9,140 1,271 386 1,094 0 0 211,682

Fuente: Capeco Elaboración: Banco Wiese Sudameris

Con relación a la demanda de vivienda de acuerdo al precio, entre el 2000 y el 2002 ha aumentado la preferencia de los hogares en todos los estratos por viviendas ubicadas por debajo de los US$40,000 (esta tendencia es sobre todo llamativa en los estratos alto y medio alto). Así, mientras que en el 2000 el 76.0% de la demanda efectiva se concentraba en este rango de precios, en el 2001 dicho porcentaje se incrementó a 94.5%, siendo equivalente a 94.4% a julio del 2002. Como Demanda efectiva por viviendas inferiores a US$40,000 mencionábamos, resalta el Estrato socioeconómico crecimiento por tal preferencia en Total Alto Medio alto Medio Medio bajo Bajo los estratos alto (de 31% a 68%) y medio alto (de 52% a 91%) entre Julio 2000 Hogares 2,710 16,458 31,054 40,377 56,260 146,859 el 2000 y el 2002, % de la demanda 30.8% 51.8% 75.3% 83.3% 89.6% 76.0% respectivamente. Este marcado efectiva del estrato cambio en las preferencias Julio 2001 responde al mayor Hogares 6,229 37,301 37,500 55,295 55,017 191,342 conocimiento que los hogares % de la demanda 62.0% 89.7% 94.3% 98.6% 100.0% 94.5% habrían adquirido sobre las efectiva del estrato opciones de vivienda más Julio 2002 económicas que ofrece el Hogares 7,085 42,823 46,104 46,164 57,615 199,791 % de la demanda En negocio inmobiliario. 67.8% 91.0% 100.0% 96.8% 95.5% 94.4% efectiva del estrato particular, la promoción de las Fuente: Capeco ventajas del Programa Mivivienda Elaboración: Banco Wiese Sudameris – por medio del cual precisamente se financian viviendas hasta un valor de US$31,500 – estarían incidiendo en una mayor demanda efectiva por estas viviendas. Así, en el mediano plazo – de impulsarse correctamente tales Programas – se podría acortar el déficit habitacional en los estratos socioeconómicos de menores ingresos. Finalmente, respecto a la aceptación de las viviendas prefabricadas, actualmente solo el 17.4% de la demanda efectiva manifiesta una preferencia por este tipo de inmuebles. No obstante, cabe resaltar que en los rangos de precios a los que va dirigido el Programa Mivivienda (inmuebles hasta US$31,500), el rechazo ha aumentado de alrededor de 50%

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en el 2001, a cerca de 64% en el presente año. Al respecto, es importante incrementar los niveles de aceptación por viviendas prefabricadas, dado que, por su bajo costo, permitirían servir adecuadamente las necesidades de los sectores con menores ingresos, como ocurre en otros países. 2.3.2.

Situación y perspectivas de la oferta

Teniendo en cuenta la amplia oferta de viviendas no colocadas en el mercado tradicional, la construcción de departamentos y viviendas orientadas a este mercado respondería en la actualidad a pedidos o requerimientos esporádicos y específicos por el lado de la demanda. Es decir, debido al escaso dinamismo del mercado, la oferta futura dirigida a los estratos A y B, iría a satisfacer únicamente demandas puntuales, mientras que se prevé una expansión significativa de la oferta para estratos más bajos. Entre los principales determinantes de la oferta de viviendas destacan: Perspectivas macroeconómicas de mediano y largo plazo. La oferta inmobiliaria responde a las expectativas de crecimiento y estabilidad macroeconómica, en tanto que éstas influyen en el grado de tolerancia al riesgo de las empresas del sector. Actualmente, este factor es más importante en el mercado de viviendas para los estratos A y B, dada la sobreoferta existente. Disponibilidad de lotes habilitados y listos para la edificación de viviendas. Debe recordarse que la oferta de lotes se destina a usos alternativos. Disponibilidad de fuentes de financiamiento estables con costos relativamente predecibles. Este es un aspecto fundamental dada la naturaleza de largo plazo de la inversión inmobiliaria. Una mayor predictabilidad en el costo del crédito mejora el grado de certidumbre sobre la rentabilidad del sector, incentivando una mayor actividad. Presencia de socios en la ejecución de proyectos. Esto permite compartir el riesgo de un proyecto. Asimismo, dado que se comparte también el financiamiento, el menor apalancamiento permite a las empresas inmobiliarias cubrir simultáneamente un mayor número de proyectos. Desarrollo de mecanismos financieros que permitan aislar riesgos en el sector inmobiliario: Los elevados niveles de endeudamiento de algunas empresas constructoras, y la frágil situación financiera en que se encuentran varias de ellas, generan una restricción de acceso a nuevo financiamiento, y por tanto a la oferta de viviendas. La constitución de fideicomisos inmobiliarios, entre otros, constituye un mecanismo que permitiría destrabar el flujo de crédito al sector. Fomentar la conciencia de preventa de viviendas. La necesidad de asegurar el mayor porcentaje de ventas por adelantado obedece tanto a los mayores requerimientos de liquidez de las empresas inmobiliarias y constructoras, como a la cobertura necesaria para iniciar la edificación. En la actual coyuntura, algunas empresas constructoras consideran recomendable una tasa de pre-venta entre 40% y 50%.

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Costo de la tecnología empleada. Dada la elevada sensibilidad de la demanda por viviendas en el mercado peruano ante cambios en los precios, es prioritario el uso de nuevas tecnologías que permitan reducir los costos de construcción. De esta forma, la innovación tecnológica influirá en la variedad de la oferta inmobiliaria, y el acceso de segmentos hasta ahora excluidos. Regulaciones y permisos de construcción. Las edificaciones están sujetas a ciertas normas y regulaciones. En la medida que el marco legal sea complicado y demore el proceso de construcción, los mayores costos de transacción generan un desincentivo para los constructores. Actividad edificadora de viviendas (Unidades) 2000 / 1999 1/

2001 / 2000 2/

Total

Total

Casas

Departamentos

Total

1. Edificación en oferta Oferta inmediata Oferta futura

5,266 4,278 988

5,138 3,961 1,177

895 386 509

5,573 4,574 999

6,468 4,960 1,508

2. Edificaciones vendidas En construcción Terminadas

1,605 619 986

1,870 600 1,270

383 360 23

2,770 1,579 1,191

3,153 1,939 1,214

2002 - 2001 3/

3. Edificaciones no comercializables

4,320

5,368

1,348

1,387

2,735

Total

11,191

12,376

2,626

9,730

12,356

1/ Actividad edificadora entre julio 1999 y julio 2000, 2/ Actividad edificadora entre julio 2000 y julio 2001 3/ Actividad edificadora entre julio 2001 y julio 2002 Fuente: Capeco Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris

Competencia informal y de la autoconstrucción. El elevado grado de informalidad en el mercado de viviendas, así como las opciones informales existentes (invasión de terrenos, hacinamiento, entre otras) reducen los incentivos de las empresas inmobiliarias y constructoras para ingresar en segmentos de mercado que pueden tener un elevado potencial de crecimiento, limitando severamente la oferta.

En cuanto a la evolución de la oferta de viviendas, pese a que se ha incrementado en los dos últimos años, el aumento es insuficiente dada la demanda efectiva y el déficit habitacional existentes. Así, según CAPECO, entre julio del 2001 y julio del 2002 se construyeron 12,356 viviendas, de las cuales el 52.3% (6,468 unidades) pasaron a integrar la oferta disponible, mientras que el 25.5% se vendieron en el período. Cabe resaltar que el Oferta total de viviendas en Lima Metropolitana y Callao restante 22.2% de las viviendas edificadas (2,735 unidades) fue 2000 / 1999 1/ 2001 - 2000 2/ 2002 - 2001 3/ construido con fines distintos al de Precio en US$ Número Part. % Número Part. % Número Part. % la comercialización (es decir, para Hasta 15,000 14 0.3% 405 7.9% 556 8.6% uso propio o para arriendo), lo que 15,001 - 20,000 174 3.3% 172 3.3% 615 9.5% indica el reducido tamaño del 20,001 - 30,000 720 13.7% 1,217 23.7% 1,565 24.2% 30,001 - 40,000 669 12.7% 612 11.9% 1,066 16.5% negocio inmobiliario. 40,001 - 50,000 50,000 - 70,000 70,001 - 100,000 100,001 - 150,000 150,001 - 200,000 más de 200,000 Total

626 972 817 643 324 307 5,266

11.9% 18.5% 15.5% 12.2% 6.2% 5.8% 100.0%

512 721 670 419 261 149 5,138

10.0% 14.0% 13.0% 8.2% 5.1% 2.9% 100.0%

643 919 399 322 256 127 6,468

1/ Actividad edificadora entre julio 1999 y julio 2000; 2/ Actividad edificadora entre julio 2000 y julio 2001 3/ Actividad edificadora entre julio 2001y julio 2002 Fuente: Capeco Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris

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9.9% 14.2% 6.2% 5.0% 4.0% 2.0% 100.0%

No obstante, a pesar de que el número de viviendas edificadas entre el 2001 y el 2002 fue similar, hay dos factores importantes que habría que destacar, ambos relacionados al impacto que el Programa Mivivienda estaría teniendo en el mercado inmobiliario. Primero, el número de

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edificaciones en oferta y edificaciones vendidas ha aumentado de 7,008 entre julio del 2000 y julio del 2001, a 9,621 entre julio del 2001 y julio del 2002, lo que representa un crecimiento de 37.3%. Segundo, entre el 2000 y el 2002, se ha producido una recomposición en la oferta de viviendas, en línea con lo advertido por el lado de la demanda. Mientras que en el 2000 las viviendas de precios inferiores a los US$40,000 no llegaban al 30% del total ofertado, en el 2001 ascendían casi al 47% y en el 2002 a 58.8%. De esta forma, el negocio inmobiliario habría reaccionado de manera relativamente rápida al cambio en las preferencias de la población, vinculadas al menor costo de las viviendas económicas, de modo que el incremento en la demanda de éstas, ha generado una recomposición de la oferta. La tendencia hacia una mayor oferta de este tipo de viviendas también es evidente en el tamaño de las mismas, habiendo aumentado la disponibilidad de viviendas de dimensiones reducidas (hasta 80 m2) de 31% en el 2000 a 54% en el 2002.

2.3.3. Perspectivas del mercado de viviendas Relacionando la información entre la demanda y la oferta de viviendas, se concluye que se mantiene una amplia brecha entre la disponibilidad de viviendas y las necesidades de la población, lo cual contribuye al aumento del déficit habitacional en el país. Así, la demanda efectiva sigue concentrándose en los estratos de menores ingresos, mientras que la oferta presenta una distribución bastante más uniforme en la escala de rangos de precio de vivienda. Por consiguiente, la oferta total de viviendas apenas cubre el 3.1% de la demanda efectiva, mientras que el 91.7% de la demanda insatisfecha se orienta a inmuebles menores a US$30,000. El traslado de la oferta hacia viviendas de menor costo se ha producido a un ritmo más lento que la demanda. En consecuencia, en la medida que se amplia la demanda en los segmentos de menores ingresos, el impulso que vienen adquiriendo programas como Mivivienda y Techo Propio, de habilitación y construcción masiva de viviendas económicas, permitiría un crecimiento más acelerado de la Demanda efectiva y oferta total de vivienda en Lima y Callao correspondiente oferta en el corto (a julio de 2002) plazo, reduciéndose gradualmente la % de la brecha. En contrapartida, el mercado Demanda Oferta total Diferencia diferencia (2) / (1) Precio en US$ de viviendas en los segmentos efectiva (1) (2) total socioeconómicos altos no debería Hasta 15,000 135,896 556 135,340 66.0% 0.4% crecer significativamente, dado que la 15,001 - 20,000 31,185 615 30,570 14.9% 2.0% demanda efectiva está razonablemente 20,001 - 30,000 23,952 1,565 22,387 10.9% 6.5% atendida. 30,001 - 40,000 8,758 1,066 7,692 3.7% 12.2% 40,001 - 50,000 50,000 - 70,000 70,001 - 100,000 100,001 - 150,000 150,001 - 200,000 más de 200,000 Total

6,650 2,668 1,479 385 709 0 211,682

643 919 399 322 256 127 6,468

Fuente: Capeco

6,007 1,749 1,080 63 453 -127 205,214

2.9% 0.9% 0.5% 0.0% 0.2% -0.1% 100.0%

9.7% 34.4% 27.0% 83.6% 36.1% 3.1%

De otro lado, como ya lo comentamos, el mayor potencial de crecimiento reside en el segmento de viviendas económicas (de precios inferiores a los US$31,500). La evolución de la oferta inmobiliaria estaría respondiendo a esta

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conclusión. Sin embargo, el que la demanda efectiva pueda canalizarse a la adquisición de vivienda depende del acceso de los estratos de más bajos ingresos a fuentes de financiamiento. Esto, a su vez, depende de que tales segmentos de la población demuestren regularidad en sus ingresos. Las formas más efectivas de lograrlo son: i) desarrollando métodos de evaluación crediticia adecuados a la idiosincracia de estos segmentos; y ii) otorgando un subsidio directo a tales sectores. Estos temas los analizamos a continuación.

3. Mercado de viviendas económicas 3.1. El Plan Nacional “Vivienda para Todos” El Plan Nacional “Vivienda para Todos” es el nombre con que el actual gobierno resume sus iniciativas vinculadas al apoyo a la construcción de viviendas, especialmente para los sectores medios bajos y bajos. Este Plan incorpora el Programa Mivivienda, el Programa Techo Propio, los créditos del Banco de Materiales y otros programas subsidiarios. Estos dos últimos constituyen programas de asistencia básica para los NSE D y E, mientras que los Programas Mivivienda y Techo Propio, en cambio, incorporan una creciente participación de instituciones financieras y empresas inmobiliarias privadas.

3.2. El Programa Mivivienda 3.2.1.

Evolución reciente y situación actual del Programa

Luego que entre enero de 1998 (mes en que se creó el Fondo Mivivienda) y junio del 2001 el Programa mostrara un bajo dinamismo, a partir de dicha fecha ha mostrado un crecimiento importante y sostenido en la frecuencia de asignación de créditos, registrando durante el 2001 un crecimiento de casi Evolución de los créditos Mivivienda (Expresados en S/. Miles) 260% en el número de créditos otorgados, mientras que el Mensual Acumulado monto total acumulado de tales préstamos se incrementó 40000 400000 de S/.35.5 millones a diciembre del 2000 a S/.124.6 35000 350000 millones hacia fines del año pasado. Asimismo, cabe 30000 300000 resaltar que en los primeros once meses del presente año 25000 250000 se ha incrementado el dinamismo del Programa, de modo 20000 200000 que el número de créditos otorgados ha crecido de 1,970 15000 150000 acumulados a diciembre del 2001 a 4,974 registrados a 10000 100000 fines de noviembre del 2002. Sin embargo, hasta 5000 50000 noviembre se han prestado alrededor de S/.334 millones 0 0 Ene-01 Abr-01 Jul-01 Oct-01 Ene-02 Abr-02 Jul-02 Oct-02 (US$95 millones), monto aún bajo comparado con los Crédito mensual Créditos acumulados recursos actuales del Fondo (aprox. US$ 611 millones). La evolución de los créditos Mivivienda también puede diferenciarse respecto a la moneda en que se otorga el préstamo. En este sentido, si bien inicialmente y hasta mediados del 2001 los beneficiarios mayoritariamente preferían los créditos en moneda nacional a una tasa variable VAC + un componente fijo, a partir de julio del año pasado empieza a registrarse una mayor preferencia por los créditos denominados en dólares. De otro lado, Departamento de Estudios Económicos

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también puede observarse el crecimiento del Programa de acuerdo a la participación de las instituciones financieras en el otorgamiento de los créditos. En este ámbito destaca el papel desempeñado por el Banco Wiese Sudameris, que se ubica como la entidad financiera líder en el otorgamiento de este tipo de créditos hipotecarios.

Evolución de los créditos Mivivienda por moneda (monto otorgado mes a mes, equivalente a S/. Miles) 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Ene-01

Abr-01

Jul-01

Oct-01

Ene-02

Préstamos en ME

Abr-02

Jul-02

Oct-02

Préstamos en MN

Participación de entidades financieras en Mivivienda (Al 31 de octubre del 2002) Entidad financiera Banco Wiese Sudameris BBVA Banco Continental Banco del Trabajo Banco de Crédito Banco Financiero Caja Metropolitana de Lima Banco Sudamericano BIF Mibanco Caja Rural Señor de Luren Interbank Otros Total

Número de Préstamos 1,161 810 687 402 263 143 148 124 94 151 98 375 4,456

Equivalente en US$ mill. 18.2 17.8 11.9 8.3 5.9 3.2 3.0 2.9 2.1 1.9 1.9 7.5 84.4

Fuente: Fondo Mivivienda Elaboración: Estudios Económicos-BWS

3.2.2.

Part. % mercado 21.51 21.06 14.04 9.86 6.93 3.77 3.57 3.41 2.54 2.25 2.20 8.87 100.00

El mayor potencial de crecimiento se encuentra en los segmentos socioeconómicos medio y bajo, a los cuales va dirigido el Programa Mivivienda. Se espera que en lo que resta del año, así como en el 2003, los créditos hipotecarios mantengan el fuerte ritmo de crecimiento observado desde mediados del 2001. Adicionalmente, de los créditos otorgados, el 78% han correspondido a familias de Lima Metropolitana y el Callao, mientras que apenas el 22% se han asignado a provincias, por lo que el potencial de crecimiento es aún mayor fuera de Lima. El mayor impulso cobrado por el Programa Mivivienda desde mediados del 2001 responde básicamente a los cambios introducidos, que buscaban su reorientación a un segmento de viviendas aún más económicas, al alcance de sectores más amplios de la población. De otro lado, también ha contribuido una actitud más proactiva por parte de las instituciones financieras, aunque falta un mayor impulso en provincias.

Condiciones de acceso y modificaciones realizadas

El 09 de enero del 2002 se publicó el Reglamento modificado del Fondo Mivivienda, el cual recogió los cambios normativos realizados desde enero de 1999, fecha en que se había aprobado el primer Reglamento. Entre las modificaciones que han contribuido a dinamizar este Programa, destacan: • • • •

El Premio al Buen Pagador. La exclusión del valor del terreno y el IGV del concepto “valor de la vivienda”, de modo que éste quedó definido únicamente como el valor de construcción de la fábrica o casco habitable de la vivienda. La cobertura de riesgo crediticio otorgada por el Fondo Mivivienda a los créditos canalizados a través de las instituciones financieras, por hasta un tercio subordinado del monto del crédito o dos tercios proporcionales. La supresión, en junio del 2001, del requisito de aportación al FONAVI o al IES, lo cual incrementó de manera importante el número de hogares que calificarían para un préstamo Mivivienda.

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3.2.3.

Mercado potencial y características de la demanda

El Programa Mivivienda está orientado a satisfacer las necesidades habitacionales de los estratos socioeconómicos B2 y C, mientras que Techo Propio alcanza al estrato D. Dentro de este mercado objetivo pueden distinguirse tres niveles de demandantes potenciales de vivienda, de acuerdo al precio del inmueble a ser financiado: 1. 2. 3.

Viviendas entre US$20,001 y US$30,000 Viviendas entre US$15,001 y US$20,000 Viviendas entre US$4,001 y US$15,000

Como se verá a continuación, la mayor demanda potencial se concentra en el tercer nivel, es decir, en viviendas con un precio inferior a los US$15,000 (eventualmente existiría una demanda % vivienda Hogares NSE Hogares insatisfecha proveniente del estrato socioeconómico D, la cual se no propia beneficiarios orientaría hacia viviendas por debajo de los US$8,000). Aunque las 76.5 B 283.2 27% características iniciales del Programa lo hacían más accesible para los 104.3 C 453.6 23% dos primeros niveles, las últimas modificaciones e incentivos han 137.2 D 508.2 27% 318.0 Total 1,245.0 26% incrementado la accesibilidad y el atractivo para el estrato Fuente: Apoyo Opinión y Mercado socioeconómico C. Sin embargo, el principal obstáculo para que el Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris Programa adquiera un impulso definitivo es la dificultad de dicho estrato para demostrar ingresos suficientes y con la regularidad necesaria para acceder al financiamiento bancario. Mercado potencial de Programas Habitacionales (Miles de hogares)

Así, la situación actual del mercado objetivo, de acuerdo al precio del inmueble y el perfil del demandante típico, puede ser presentada de la siguiente manera: • • •

Entre US$20,000 y US$30,000: tiene ingresos y califica al crédito Entre US$15,000 y US$20,000: tiene ingresos (con los nuevos incentivos establecidos) y califica al crédito Entre US$4,000 y US$15,000: puede tener ingresos, pero no califica según criterios tradicionales de evaluación crediticia

Nueva demanda efectiva por Mivivienda (Miles de hogares) Estrato socioeconómico Alto Medio alto Medio Medio bajo Bajo Total

Demanda efectiva 7.1 42.8 46.1 46.2 57.6 199.8

Hogares que no poseen vivienda 18.0% 27.0% 23.0% 27.0% 35.0% 28.1%

Hogares que calificarían 1.3 11.6 10.6 12.5 20.2 56.1

Fuente: Capeco, El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao, VI Estudio Elaboración: Estudios Económicos - Banco Wiese Sudameris

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Tales modificaciones e incentivos han hecho que se amplíe sustancialmente el mercado potencial de los Programas Habitacionales, de 74,100 hogares a mediados del año pasado hasta 318,000 hogares actualmente. Este crecimiento se encuentra explicado, por un lado, por la eliminación del requisito de ser o haber sido aportante al FONAVI o al IES; y, por otro lado, por el Premio al Buen Pagador, que permite el acceso de sectores de más bajos ingresos. Sin embargo, si incorporamos la capacidad de pago de los hogares como un criterio básico de selección, el número de hogares que calificaría al Programa se habría incrementado solamente a 56,100 (en nuestro reporte anterior dicho estimado era de 17,000 hogares).

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3.2.4.

Características de la oferta: sistema bancario y empresas constructoras

Las empresas inmobiliarias y constructoras han mostrado un creciente interés por participar en el Programa Mivivienda, dada la alta rentabilidad del esquema actual y la baja morosidad en estos préstamos. En este sentido, si bien inicialmente dichas empresas se enfocaron primero en el estrato B, cuya demanda se orienta a viviendas entre US$20,000 y US$30,000, actualmente la incursión en proyectos habitacionales destinados a hogares de menores ingresos presenta una oportunidad interesante. En estos casos, las preferencias de las empresas constructoras se orientan al desarrollo de grandes megaproyectos habitacionales. En ciertos casos, los terrenos necesarios estaban destinados a casas y departamentos para el segmento socioeconómico A; sin embargo, el exceso de oferta disponible para dicho segmento, así como el fuerte impulso que ha cobrado Mivivienda, ha hecho que acondicionen su oferta a las posibilidades del NSE C. Sin embargo, los problemas financieros de varias empresas inmobiliarias, derivados del endeudamiento de años anteriores, con el cual se financió la expansión del mercado, frena su mayor participación en proyectos habitacionales. Para asegurar el financiamiento bancario necesario para emprender nuevos proyectos, las inmobiliarias han optado, además de la vía de INDECOPI (reestructuración de pasivos en acuerdos con los acreedores), por la conformación de fideicomisos. Fideicomiso Inmobiliario - Constitución En términos generales, la constitución de un Fideicomiso IF Is Inmobiliario involucra el aporte de B EN EFICIA RIO S C réd ito Firm an Pre Co ntrato H ipotecario los principales partícipes de un de C rédito H ipotec ario proyecto inmobiliario. Así, dicho A p o rt a: R ecib e : • C uota Inic ial C ertificado d e Fideicomiso se conforma mediante: Participa ció n A p o rt a:

A p o rt a:

•

El terreno en el que se edificará el proyecto inmobiliario, IF I C onstruc tora y/o aportado por su propietario. • T e rren o Finan ciac ión del P rom oto ra • P ro y ect o R ecib e : • La concepción del proyecto y P royecto R ecib e : • P rev en t as en u n a • C ertificado d e par tic ipa ció n • C ertificado d e E sc ro w A cco u n t las preventas y “ventas futuras”, pa rtic ipac ión • Fin anc iam ie nto Adm inistra do pa ra e l Proy eto de log rar se un proveídas por la empresa m ínim o d e pre-ven ta A p o rt a: R ecib e : constructora y/o promotora; • Te rreno • C ertificado d e pa rtic ipac ión asimismo, esta empresa presenta D E NO L OGR A RSE PREV EN TAS EN PL A Z O E STAB L ECID O: una garantía que cumplirá con la • Búsq ueda de nuevo constru ctor / P RO PIE TA RIO DE L ejecución del proyecto una vez que promo tor. TE RR EN O disponga de fuentes de • Término del Fideicomiso y reversió n de activos a todos los participantes. financiamiento. • El financiamiento del proyecto Fuente: F ondo M ivivienda. apenas se registre un mínimo de preventas; estos recursos son aportados por la institución financiera. • Pro ye cto

• Pre ve ntas y “v en ta s futur as ”

FIDE ICO MIS O IN MO BIL IAR IO

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• Fin anc ia proy ec to ap ena s ex ista u n m ínim o d e preven ta

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•

Finalmente, la cuota inicial por parte del beneficiario de la vivienda y el monto restante del precio del proyecto inmobiliario (el cual proviene de un crédito Mivivienda canalizado por el Fondo a través de una institución financiera).

A cambio de dichos aportes, estos partícipes reciben certificados de participación, los cuales garantizan que, a la culminación del proyecto, cada uno recibirá un retorno estipulado previamente. De esta forma, el propietario del terreno recibirá el valor por la venta del mismo, la empresa constructora obtendrá las utilidades generadas por el proyecto luego que la institución financiera reciba los intereses que rinde el crédito otorgado al constructor / promotor a través del Fideicomiso y, finalmente, el beneficiario obtiene el inmueble independizado en propiedad. Asimismo, el beneficiario recibe un Título de Crédito Hipotecario Negociable, el cual entrega a la institución financiera que le otorgó el crédito para completar su aporte al Fideicomiso. De esta manera, el Fideicomiso ha cumplido su función, y la única relación que se mantiene es el crédito hipotecario otorgado por la institución financiera al beneficiario con recursos del Fondo Mivivienda. En consecuencia, esta modalidad de financiamiento de proyectos permite un mejor control del avance del proyecto con los recursos proveídos por la institución financiera al Fideicomiso, además de aislar el riesgo corporativo de la empresa constructora, lo cual le permite obtener el financiamiento requerido para iniciar nuevos proyectos. En conclusión, algunas empresas inmobiliarias y constructoras con problemas financieros, previa adopción de ciertos mecanismos que les permitan acceder al financiamiento del sistema bancario, se encontrarían en condiciones de atender la demanda potencial en el segmento de viviendas económicas. 3.2.5.

Subsidios a la oferta y demanda

Algunas de las modificaciones realizadas desde la publicación de nuestro último reporte buscan resolver el limitado acceso al crédito hipotecario, para una parte importante del mercado objetivo del Programa. Adjudicación de terrenos del Estado Se ha establecido un subsidio a la oferta mediante la adjudicación de terrenos del Estado a través de subastas entre los constructores y /o promotores inmobiliarios. Por medio de éstas, un terreno es adjudicado a la inmobiliaria que Terrenos del Estado para subasta, Programa Mivivienda presente el proyecto habitacional más conveniente en términos de calidad de las viviendas y menor costo para los Precio por Vivienda Ubicación Area (m2) N° viviendas compradores finales. El objetivo es que los postores se (US$) enfoquen en el proyecto inmobiliario que ofrecen, en lugar El Trébol, Los Olivos 4155.2 180 14499 de competir por el precio del terreno, siendo éste adjudicado al valor arancelario (aproximadamente 25% de su valor San Lorenzo, Chorrillos 1882.1 23 14899 comercial). Inclusive, el esquema final de adjudicación de Alameda Sur, Chorrillos 13640.7 165 13999 terrenos contemplaría la posibilidad que los promotores inmobiliarios se comprometan a realizar obras de Fuente: Fondo Mivivienda. infraestructura en tales terrenos, como parte de pago. Departamento de Estudios Económicos

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De esta forma, el proyecto a ser ejecutado en el terreno del Estado se adjudica al postor que cumpla con los criterios técnicos mencionados y cuya propuesta implique el menor costo en la ejecución de la obra. Previamente, los postores deben entregar al Fondo Mivivienda, que actúa como administrador del proceso de adjudicación de estos terrenos, una Garantía de Seriedad de Oferta (la cual consta de una garantía por el cumplimiento en la ejecución del proyecto) y, de ser necesario, una pre – aprobación del crédito bancario para su financiamiento. Finalmente, en caso de incumplimiento de la empresa constructora / promotora, el terreno y el avance de la obra retornarán al Estado, ejecutándose la garantía ante la institución financiera e iniciándose un nuevo proceso de adjudicación. Viviendas construidas o por iniciarse su construcción, de acuerdo a la propiedad del terreno (como porcentaje del total de viviendas, a noviembre del 2002)

En terrenos del Estado 1/ 6.9%

En terrenos de agentes privados 2/ 93.1% 1/ Terrenos estatales subastados a los constructores privados 2/ Créditos otorgados para la construcción o adquisición de viviendas edificadas en terrenos privados

En cuanto al avance de este proceso, actualmente acaban de ser subastados tres terrenos en Lima, que involucran un total de 368 viviendas y un precio promedio de US$14,300 por vivienda. De esta forma, considerando los créditos Mivivienda otorgados hasta el 30 de noviembre del 2002, destinados a la edificación o compra de viviendas construidas en terrenos privados, podemos apreciar que las viviendas que se edificarían en ellos representan un bajo porcentaje del mercado total, limitando inicialmente el efecto que tendría este subsidio en la oferta.

Como puede verse, los precios de las viviendas edificadas en estos proyectos habitacionales son menores a los construidos en terrenos privados, dado que el costo del terreno no entraría en la estructura de costos del constructor / promotor. Ello podría hacer que este subsidio a la oferta sea discriminatorio, pues las empresas inmobiliarias que se adjudican los terrenos, ofrecen las viviendas a precios menores que su competencia, limitando el acceso de ésta al mercado. La magnitud del impacto de este subsidio es limitada, debido al escaso número de terrenos públicos disponibles actualmente, y se justifica en la coyuntura actual de reorientar la oferta hacia segmentos de viviendas más económicas. Sin embargo, por su efecto distorsionante en el mercado inmobiliario (reducción artificial de los precios de terrenos privados y de las viviendas que en ellos se construyan), debería eliminarse en el futuro cercano, habida cuenta del despegue del Programa y de los subsidios directos a la demanda, que se verán más adelante. Premio al Buen Pagador El Programa considera un subsidio a la demanda condicional al cumplimiento de las cuotas por parte del beneficiario, consistente en el Premio al Buen Pagador. Este mecanismo consiste en que el monto total financiado al beneficiario es dividido en dos tramos: i) el Tramo Concesional, que comprende el 20% del préstamo y genera un cronograma de pagos con cuotas semestrales, y ii) el Tramo No Concesional, por el 80% restante, que genera un cronograma de pagos con cuotas mensuales. De este modo, en caso que el beneficiario cumpla puntualmente los pagos mensuales del Tramo No Concesional en un semestre determinado, estará exonerado del pago del Tramo Concesional correspondiente a dicho

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semestre. Por el contrario, en caso de incumplir el pago de una de las cuotas mensuales o exceder el plazo límite permitido, deberá pagar la cuota semestral del Tramo Concesional. De esta forma, los beneficiarios que demuestren ser buenos pagadores estarán recibiendo un subsidio equivalente al 20% del precio de la vivienda. Simulación del efecto de un cambio en el Premio al Buen Pagador (PBP) (Montos en US$) Sin variación bajo PBP propuesto Ejemplo 1 Valor de la vivienda Cuota inicial (10% del valor de la vivienda) Monto a financiar:

Ejemplo 2

Esquema actual 1/ Ejemplo 3

Esquema propuesto 2/

Ejemplo 4

Ejemplo 3

Ejemplo 4

8000 800 7200

13333 1333 12000

20000 2000 18000

30000 3000 27000

20000 2000 18000

30000 3000 27000

Cuota mensual (sin PBP):

76.3

127.2

190.8

286.2

190.8

286.2

Premio al Buen Pagador

1440

2400

3600

5400

2400

2400

Cuota efectiva (con PBP):

61.0

101.8

152.6

229

165.4

260.8

8.47%

8.47%

8.47%

8.47%

9.68%

10.46%

Supuestos: Plazo: 20 años Número de cuotas (mensuales): 240 Tasa anual en dólares: 12.00%

Tasa de interés efectiva (con PBP): 1/ PBP de 20% del monto a financiar 2/ PBP con tope en US$ 2,400

Un efecto positivo de este mecanismo de subsidio a la demanda es que reduce sustancialmente el riesgo crediticio del tomador del préstamo, dado que disminuye el servicio de la deuda, configurándose, en la práctica, una reducción de la tasa de interés. Sin embargo, al ser un subsidio regresivo – que beneficia más a aquellos con mayores montos de préstamo – favorece la demanda de viviendas de mayor valor, contrario al objetivo del Programa. Sería adecuado, por lo tanto, que el monto del Premio al Buen Pagador tenga un límite máximo, como se propone en el cuadro adjunto, consistente con la política de vivienda que se intenta implementar. Por ejemplo, el PBP máximo podría fijarse en US$ 2,400, que correspondería al 20% del monto a financiar (US$ 12,000) de una vivienda de US$ 13,333. Como se ve, en el esquema propuesto, para viviendas hasta el valor mencionado, el PBP y su impacto sobre la tasa de interés efectivamente pagada es el mismo que en el esquema actual. A partir de ese valor de vivienda, a mayor valor de la misma, correspondería un menor subsidio relativo, tornándose en un mecanismo más progresivo. Garantías otorgadas por el Fondo Mivivienda El Fondo Mivivienda ofrece a las instituciones financieras una garantía en caso de incumplimiento por parte del deudor. La institución financiera puede escoger entre dos tipos de garantía alternativas:

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•

•

Un tercio subordinado: la institución financiera sólo es responsable por dos tercios del préstamo otorgado, siendo cubierto el resto por el Fondo Mivivienda. Así, una vez que se ejecuta la garantía, el Fondo se subordina a que la institución financiera cobre gastos incurridos, intereses y dos tercios del crédito. Dos tercios proporcional: la institución financiera es responsable por un tercio del préstamo. Al ejecutarse la garantía dicha institución cobra los gastos en que ha incurrido, sus intereses y finalmente el resto se reparte proporcionalmente a sus partes asumidas entre el Fondo y la institución financiera hasta alcanzar el íntegro del préstamo.

Esta garantía reduciría el riesgo crediticio percibido por las instituciones financieras para los NSE C y D. Sin embargo, dado que la garantía cubre sólo parcialmente el crédito otorgado, no elimina el riesgo de las instituciones financieras de incurrir en pérdidas por el monto restante, manteniéndose la necesidad de mejorar los criterios de calificación empleados para estos grupos de la población. En este sentido, se evita el problema de riesgo moral en el otorgamiento de créditos Mivivienda, el cual surgiría si el porcentaje cubierto por la garantía fuese tal, que incentivara a las instituciones financieras a otorgar préstamos sin adecuar sus métodos de evaluación crediticia (en caso de default del beneficiario, la institución financiera tendría garantizada la recuperación del crédito, con lo cual no incurriría en riesgo alguno). Para evitar dicho escenario, el porcentaje garantizado por el Fondo Mivivienda no debería incrementarse en el futuro. Un elemento que podría generar distorsiones es la regresividad de la garantía otorgada por el Fondo Mivivienda. Así, el Fondo estaría otorgando, en términos absolutos, una mayor garantía a la adquisición de viviendas en los rangos de precios más altos (que involucran préstamos de mayores montos), lo cual generaría un sesgo de las instituciones financieras y empresas constructoras hacia la construcción de este tipo de viviendas, reduciendo el atractivo del financiamiento de viviendas de precios bajos. En consecuencia, los mayores beneficios podrían concentrarse, dentro del mercado objetivo del Programa, en los segmentos de ingresos más altos, reduciendo la capacidad del Programa de reducir sustancialmente el déficit habitacional. Al igual que en el caso del PBP, debería limitarse el monto máximo de la garantía, de manera que se fomente la oferta de viviendas con precios por debajo de un determinado valor.

3.3. El Programa Techo Propio 3.3.1.

El Bono Familiar Habitacional

El Programa Techo Propio consiste en el otorgamiento de un subsidio directo a la demanda de vivienda, mediante la entrega de un Bono Familiar Habitacional (BFH) a aquellos hogares que cumplan una serie de requisitos y cuyos requerimientos de vivienda, determinados por sus niveles de ingresos y estrato socioeconómico, se orienten a unidades de precios menores a US$12,000. De esta forma, el Estado subsidiará la adquisición o edificación de viviendas, otorgándose un BFH que puede alcanzar dos montos:

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• •

US$3,600, para el financiamiento de viviendas con precios entre US$4,000 y US$8,000, y US$1,800, para viviendas desde US$8,001 hasta US$12,000.

Cabe señalar que la primera convocatoria al BFH es para postulación individual para adquisición de vivienda nueva, pero en el futuro se harán también convocatorias para postulación colectiva (asociaciones de vivienda fundamentalmente) y se apuntará no sólo a adquisición de vivienda nueva, sino también a la construcción en sitio propio (ya sea en terreno propio o en aires) y al mejoramiento de vivienda. Al respecto, el Fondo Mivivienda estima otorgar un subsidio de US$ 3,000 para la construcción en sitio propio (menor a los US$ 3,600 pues se descuenta el valor aproximado del terreno) y de US$ 1,200 para el mejoramiento de vivienda. Los subsidios que otorgará el Programa Techo Propio provendrían de un préstamo del Banco Interamericano de Desarrollo por US$ 250 millones, distribuido en dos tramos de 3 años cada uno, desembolsándose US$ 100 millones en el primero (desembolso por US$ 80 millones y contrapartida del Estado por US$ 20 millones) a un plazo de 20 años con 3 años de gracia y US$ 150 millones en el segundo (US$ 120 millones con contrapartida de US$ 30 millones). Sin embargo, en tanto se hace efectivo el desembolso de dicho crédito, durante los primeros 12 meses de operación del Programa se utilizarían recursos del Fondo Mivivienda, los cuales habrán de ser devueltos posteriormente por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. 3.3.2.

Condiciones de acceso y mercado potencial

Como se deduce del nivel de ingresos requeridos, este Programa está enfocado básicamente a satisfacer las necesidades habitacionales del NSE D. Como se mostró antes, el mercado potencial para las viviendas económicas es muy amplio en dichos estratos, dado el gran déficit habitacional existente en ellos. Así, el Programa Techo Propio ofrece una “alternativa formal” a las opciones de invasión de terrenos y hacinamiento. Respecto al mercado objetivo del Programa Techo Propio, éste se encuentra dirigido a: • • •

•

Padres y madres solos, personas casadas o que vivan en pareja, Aquellos que no posean vivienda en el territorio nacional; tampoco pueden tener vivienda su cónyuge, conviviente ni sus hijos menores de 18 años, Aquellos que como grupo familiar perciban como máximo ingresos netos mensuales de S/.1,000; así, por niveles de ingresos, calificarían al Programa los hogares pertenecientes a los NSE C2 y D, mientras que solo algunos hogares del NSE C1 podrían calificar, Personas que no hayan recibido apoyo del Estado para la adquisición de una vivienda.

De esta forma, la mayor dificultad de un hogar perteneciente al mercado objetivo sería justificar sus ingresos, en caso que el Estado no ha desarrollado criterios de calificación adecuados. 3.3.3.

Mecanismo operativo del Programa

Por su parte, los requisitos exigidos a los beneficiarios potenciales para calificar al BFH son:

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• • • •

Firma de un compromiso de compra – venta de la vivienda elegida por el beneficiario Apertura de una Libreta Hipotecaria en una institución financiera (mecanismo de ahorro previo) Completar la cuota inicial mínima para la adquisición de la vivienda, equivalente al 10% del valor de la misma Dependiendo del valor de la vivienda a la que se aplica, conseguir el financiamiento necesario para completar el saldo no cubierto por el BFH

El esquema de este subsidio implica que el Estado asume parte del costo de adquisición de la vivienda, de modo que el monto restante se cubriría mediante: • •

La cuota inicial del beneficiario (como mínimo el 10% del valor de la vivienda), consistente en el monto ahorrado en una libreta de ahorro hipotecario, y Un préstamo hipotecario Mivivienda, el cual ya no incluirá el Premio al Buen Pagador, aunque sí una garantía otorgada por el Fondo Mivivienda para los créditos que canaliza a través de las instituciones financieras

En cuanto a la forma en que se organiza la oferta de este tipo de unidades habitacionales, los mecanismos de financiamiento de las empresas constructoras y/o promotoras son los mismos que los desarrollados para los créditos Mivivienda, dado que, como se ha mencionado, el BFH es un subsidio del Estado, mientras que el monto restante que demanda la adquisición de la vivienda se financia a través de un crédito Mivivienda. 3.3.4.

Efectos del subsidio e incentivos para el incumplimiento del esquema

En la implementación del BFH subsisten dos problemas: i) aún con subsidio, los bajos niveles de ingresos no permiten el acceso de un segmento de la población, y ii) un gran número de hogares no califican al financiamiento del saldo del precio de la vivienda, al ser excluidos por Convocatorias para los BFH tecnologías crediticias tradicionales. En este último punto hay Programa Techo Propio mucho trabajo por hacerse. Convocatoria

Número de BFH

Primera Segunda Tercera Cuarta Quinta Sexta Fuente: Fondo Mivivienda.

Fecha límite

Con relación al primer problema, y dadas las restricciones fiscales del gobierno central, la alternativa más adecuada sería el perfeccionamiento del mecanismo bajo el cual se otorga el subsidio directo a la demanda, con el fin de que se mejore la eficiencia en la redistribución del ingreso y sea posible atender a grupos de la población que se encuentren en extrema pobreza. En este sentido, actualmente los dos rangos de precios que definen el monto del subsidio (US$3,600 o US$1,800) podrían generar un sesgo entre los potenciales beneficiarios a favor de viviendas ubicadas en el rango entre US$4,000 y US$8,000, con el fin de hacerse acreedores al BFH de US$3,600. En consecuencia, se estaría generando un problema de selección adversa, en la medida en que el Fondo Mivivienda no podría diferenciar entre beneficiarios que realmente sólo puedan acceder a viviendas en dicho rango de precios, y aquellos que estén buscando maximizar el subsidio ofrecido. Ello tendría como consecuencia 2,000 4,000 4,000 5,000 5,000 5,000

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que no se estaría atendiendo al segmento objetivo, además de que se consumirían más rápidamente los recursos asignados al Programa (al buscarse el mayor monto de subsidio). Finalmente, es necesario desarrollar tecnologías de construcción usando materiales prefabricados, que permitan construir viviendas en el rango inferior considerado, de manera que se facilite el acceso masivo de hogares de segmentos bajos (NSE D e inclusive el NSE E) al Programa. Por el lado de la oferta, el Programa Techo Propio también contempla la subasta de terrenos del Estado, que se destinarían a la edificación de viviendas en el rango de precios que establece el Programa. Por el momento, el único terreno que está en preparación para subasta está ubicado en Huachipa, el cual sería subastado el próximo año e implicaría la construcción de alrededor de 600 – 650 viviendas. Finalmente, el Programa Techo Propio resulta atractivo tanto para las instituciones financieras, que financian la ejecución de los proyectos habitacionales, como para las empresas constructoras y/o habilitadoras, en la medida en que el BFH permite cancelar una parte importante del valor de la vivienda y, además, el beneficiario cuenta con la garantía del Fondo Mivivienda por el saldo a financiar. De esta manera, las tasas de interés para los créditos generados por este Programa podrían ser tan bajas como las que actualmente se registran en el caso de los créditos Mivivienda que contemplan el Premio al Buen Pagador. No obstante, estas tasas de interés estarán influenciadas sobre todo por la calificación de riesgo que obtengan los beneficiarios.

3.4. Situación del Banco de Materiales (BM) y argumentos económicos para su liquidación Las características del Programa Techo Propio, así como el mercado objetivo al que se enfoca, hacen que se presente una superposición de funciones con aquellas que conciernen al Banco de Materiales, dado que ambas instituciones se orientan al financiamiento de las necesidades habitacionales de los grupos de la población de menores ingresos. No obstante, conviene resaltar que el desempeño de esta última ha sido negativo, registrando una elevada morosidad. Peor aún, la falta de sanciones al incumplimiento, y los anuncios recurrentes de refinanciaciones y condonaciones, han erosionado la cultura de cumplimiento de obligaciones entre los deudores, lo cual puede contagiar al segmento objetivo del Programa Techo Propio. Adicionalmente, el BM constituye una fuente de dilapidación de los escasos recursos públicos, que bajo criterios de eficiencia deberían redireccionarse hacia el Programa Techo Propio (recordemos que este Programa requiere tanto de una contrapartida del Estado como del eventual repago del préstamo del BID). En su defecto, una alternativa sería destinar estos recursos a la provisión de servicios básicos y obras de infraestructura pública. En cualquier caso, no se justifica la existencia del Banco de Materiales frente a alternativas con un mayor retorno social a la inversión, que además contribuyen a la formalización de los sujetos de crédito.

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3.5. Experiencias internacionales Los programas de desarrollo urbano y habitacional llevados a cabo en Chile y Colombia, dado el mayor tiempo que se encuentran vigentes y la gran importancia que han logrado dentro del mercado de viviendas, pueden servir como referencia sobre la orientación futura de los programas públicos de vivienda, tomando en cuenta que en estos países tales programas están contribuyendo a reducir el déficit habitacional existente. En estos países, la construcción de viviendas sociales se ha constituido en el rubro más dinámico del negocio inmobiliario. Esto ha sido posible precisamente porque se ha logrado compatibilizar adecuadamente la oferta y la demanda, gracias al establecimiento de ciertos mecanismos, algunos de los cuales ya se aprecian en los esquemas de los Programas Habitacionales impulsados por el Estado Peruano. En el caso de la política habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile destaca la existencia de un esquema institucionalizado que ha ido formándose desde fines de la década de los ochenta, ampliándose progresivamente para cubrir diversas necesidades habitacionales. En consecuencia, actualmente dicha política habitacional contempla diversos programas, tales como los Programas de Vivienda Básica, el Sistema General Unificado de Subsidio Habitacional, el Programa Chile Barrio, Subsidios Habitacionales Rurales y los Subsidios para Zonas de Renovación Urbana. Estos Programas se han instrumentado sobre la base de subsidios a la demanda, la cual ha sido clasificada mediante un exhaustivo análisis de las características demográficas de los estratos de la población. Ello, a su vez, ha permitido incrementar la variedad en la oferta de viviendas económicas, con lo que se ha buscado atender las necesidades específicas de tales estratos. Asimismo, se han incorporado diversos mecanismos para incrementar el alcance de los Programas, tales como mecanismos de ahorro previo, leasing habitacional, constitución de fideicomisos inmobiliarios, entre otros. De esta forma, en cuanto al desempeño de estas políticas habitacionales, en Chile se viene logrando un importante progreso en la reducción del déficit de viviendas. Sin embargo, a pesar del grado de expansión alcanzado por los Programas (entre 1990 y el 2001 se otorgó, en el marco del conjunto de Programas Habitacionales, un promedio anual de 67,400 subsidios), este país aún se encuentra relativamente lejos de cerrar su déficit de viviendas, lo cual nos da una idea del impulso que debe mantener el Estado Peruano en su política habitacional, de manera permanente. La necesidad que los Programas Habitacionales sean sostenibles en el tiempo, de modo que logre reducirse paulatinamente el déficit de viviendas, implica que se instrumenten mecanismos para asegurar la viabilidad y sostenibilidad financiera de los mismos. En este sentido, resalta la importancia de mecanismos que permitan recircular los recursos intermediados – en los casos en que las instituciones financieras participen en estos Programas – tales como la titulización de créditos hipotecarios, y de que el Estado disponga de los recursos fiscales necesarios, en los casos en que se otorguen subsidios a la demanda. De esta forma, una limitante significativa para la expansión de estos Programas serían las restricciones fiscales y la

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capacidad de endeudamiento de los gobiernos, dada la importancia de mantener una estricta disciplina fiscal en el largo plazo. Finalmente, aunque en principio el BFH otorgado bajo el Programa Techo Propio parecería elevado, algunos subsidios directos otorgados en Chile y Colombia implican montos similares, dependiendo del tipo de vivienda y Programa específico del que se trate. En estos países, al igual que en el caso peruano, los subsidios otorgados tienen un carácter progresivo, implicando un mayor subsidio efectivo para la demanda orientada a viviendas de menor precio (dentro del mercado objetivo).

3.6. Análisis global de los Programas Habitacionales Los Programas Mivivienda y Techo Propio generarán una dinámica importante en el sector inmobiliario de viviendas, constituyéndose en la principal fuente de crecimiento del sector. El diseño de ambos esquemas parte del principio de respetar la necesaria alianza entre el sector público y el privado, de manera que cada agente involucrado en el proceso se ocupe de su ámbito de especialización. De esta manera, considerando que en el 2003 se edifiquen 10,000 viviendas bajo el Programa Techo Propio, así como las 8,000 unidades habitacionales anunciadas oficialmente dentro del Programa Mivivienda, estos Programas aportarían cerca de tres puntos porcentuales al crecimiento del PBI Construcción en el 2003. El desarrollo del Programa Techo Propio – y en menor medida el de Mivivienda – reduciría la autoconstrucción, dado que una mayor proporción de hogares en los segmentos de menores ingresos participarían en este Programa en lugar de autoconstruir. Este dinamismo intensificaría la competencia entre las empresas habilitadoras y constructoras, dado que estos Programas estarían atrayendo a un creciente número de empresas tradicionalmente enfocadas a los estratos de mayores ingresos. Asimismo, las barreras a la entrada son escasas, facilitando el ingreso de nuevos participantes. Quedaría por verse las exigencias que el Estado impondría a las empresas interesadas en estos programas habitacionales, dado que esto podría, en cierta medida, limitar la competencia. Como se ha expuesto hasta ahora, el Programa Techo Propio complementa al Programa Mivivienda y, en términos generales, ambos contribuirían a reducir el déficit habitacional en los segmentos socioeconómicos objetivo. De otro lado, también incentivarían la formalización de los hogares pertenecientes a los segmentos socioeconómicos de bajos ingresos, debido a que entre los requisitos para acceder a ellos se encuentra la justificación de los ingresos percibidos. A ello también contribuiría el requerimiento de abrir una Libreta Hipotecaria (en el caso de los solicitantes del BFH) para alcanzar un ahorro equivalente al 10% del valor de la vivienda. Sin embargo, las edificaciones bajo el Programa Mivivienda en áreas tradicionalmente destinadas a estratos de ingresos mayores a los que contempla el Programa, podría generar externalidades negativas para los propietarios de inmuebles ubicados en ellas. Así, la cercanía de inmuebles de menor valor económico podría traducirse en una caída en los precios de las viviendas circundantes. Los efectos negativos de este escenario serían mayores al no existir una clara reglamentación de edificación que tenga en cuenta aspectos urbanísticos

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o de vecindario. En este sentido, las modificaciones recientes en la Reglamentación para la construcción urbana solamente han incorporado criterios para la edificación de viviendas económicas, con el fin de adecuarla a ambos Programas, pero aparentemente no se atiende el aspecto del vecindario y externalidades que puedan generarse. Un elemento central para la expansión de estos Programas es que las instituciones financieras desarrollen nuevas metodologías de calificación crediticia para evaluar el riesgo del sector no tradicional de la PEA, de modo que sea posible calificar a trabajadores informales o independientes que no pueden documentar sus ingresos. Esto se vuelve particularmente importante en el caso de la economía peruana, en la cual alrededor del 74.4% de las horas hombre trabajadas se ocupan en el sector informal. Adicionalmente, la aplicación de tecnologías crediticias existentes en otros países, como es el caso del leasing habitacional, para aquellas personas que no disponen de ahorro previo pero pueden aportar una cuota mensual que cubra el alquiler y un adicional que vaya constituyendo el precio de compra final, son alternativas que vale la pena explorar, y donde las instituciones financieras tienen también un papel importante por desempeñar. Con el fin de contribuir a un mayor crecimiento de la demanda de viviendas económicas, debe también impulsarse la organización de la demanda. Es decir, mediante un mejor conocimiento de los diferentes grupos de la población que conforman esta demanda, es conveniente organizarla para atender con mayor eficiencia las necesidades particulares de cada grupo (por ejemplo, trabajadores del Estado, Derrama Magisterial, asociaciones de vivienda, entre otros). La expansión del mercado de viviendas económicas y su penetración al segmento de ingresos bajos de la población, dependerá también de la difusión de tecnologías de construcción que permitan masificar las viviendas en el rango inferior considerado. Asimismo, debe mencionarse el Proyecto de Reconversión del Centro Histórico como una oportunidad para impulsar la actividad edificadora de viviendas de carácter social, pues permitiría reestructurar el mercado inmobiliario en dicha área urbana e incrementar notablemente la oferta de viviendas en una zona atractiva. Sin embargo, como ha sido expuesto en el presente reporte, no es solamente la demanda que requiere financiamiento, sino que en este caso también es necesario evaluar mecanismos que permitan mejorar el financiamiento otorgado a la oferta, reduciendo el riesgo que representan algunas empresas promotoras y constructoras. En esta línea, algunas opciones para la oferta inmobiliaria son el financiamiento de proyectos (“project finance”), la conformación de fideicomisos y el sistema de preventa de las unidades habitacionales. Esto, a su vez, puede aplicarse para el caso de instituciones financieras con las cuales el Fondo Mivivienda mantenga acreencias considerables con relación a su patrimonio efectivo, para garantizar una administración adecuada del riesgo que asume el Fondo, y así evitar un potencial “cuello de botella” en la asignación del crédito (fideicomisos de garantía). Otro aspecto importante será mejorar el trabajo con las municipalidades con el fin de agilizar los trámites requeridos para la habilitación de terrenos y para las actividades de edificación o remodelación. También en lo concerniente a la disminución de costos administrativos se debería promover una estandarización de los trámites bancarios y de aspectos de orden técnico

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– operativo (formatos crediticios, entre otros) con el fin que las instituciones financieras compitan entre sí básicamente en términos de tasa de interés. De otro lado, sería recomendable tomar medidas para reducir el costo de constitución de hipotecas y ejecución de garantías, fomentando la ejecución extrajudicial (procedimiento menos costoso y más rápido). En cuanto a la viabilidad financiera de estos Programas en el mediano y largo plazo, ésta estaría asegurada, de implementarse mecanismos que faciliten una regeneración rápida de los recursos prestados. Ello será cada vez más necesario, en la medida en que se acelere el crecimiento de las colocaciones hipotecarias, siendo el mecanismo más adecuado la titulización de créditos hipotecarios. Para ello, el Fondo Mivivienda está realizando los estudios necesarios a fin de determinar las modificaciones normativas y operativas, así como los procedimientos y las modalidades adecuados para realizar estas operaciones. No obstante, para que la titulización de créditos hipotecarios sea exitosa, la tasa de interés que rindan los títulos estructurados debe ser lo suficientemente atractiva para los inversionistas, de modo que se genere una demanda por ellos y se forme un mercado secundario. Por ello, en un futuro será necesario ordenar los subsidios otorgados a la oferta y a la demanda, de manera que se eviten duplicidades innecesarias, así como para balancear los objetivos de lograr una tasa de interés lo suficientemente baja para permitir la fluidez en la asignación de los créditos hipotecarios; y a su vez, lo suficientemente alta de modo que sea una tasa atractiva para los tenedores de los bonos. Esta evaluación detallada de los esquemas de subsidios vigentes, que permita su simplificación y ordenamiento, es además necesaria para alcanzar una mayor eficiencia en la asignación de los recursos públicos, que permita evitar distorsiones no deseadas, arbitraje entre esquemas, mayor llegada a los segmentos objetivo y minimizar contingencias imprevistas al Estado. Otro factor a analizar, es la disponibilidad de recursos fiscales para continuar otorgando subsidios directos a la demanda (BHF). La pregunta natural que surge es, ¿qué monto está en capacidad de asignar el Estado anualmente a este fin, de manera que se garantice la vigencia de Programas Habitacionales de esta naturaleza?. Finalmente, es importante conservar la independencia que vienen mostrando los Programas Habitacionales respecto al factor político, continuando bajo un manejo técnico. En este sentido, es un acierto que se le haya delegado en administración el Programa Techo Propio al Fondo Mivivienda.

4. Análisis competitivo Considerando que la interacción entre las fuerzas competitivas que intervienen en la habilitación de terrenos no ha cambiado significativamente desde su discusión en nuestro anterior reporte sectorial, a continuación presentamos el análisis DAFO de la actividad de la construcción y comercialización en el mercado inmobiliario formal de viviendas.

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Fortalezas Apoyo del gobierno a los programas de edificación de viviendas populares. Por lo observado en los Programas Mivivienda y Techo Propio, el gobierno tiene la firme intención de impulsar el segmento de viviendas económicas. De esta forma, las empresas del sector construcción e inmobiliario se encuentran frente a un mercado potencial de gran importancia. Dependencia del ciclo económico. La actividad inmobiliaria responde directamente a la fase del ciclo económico. A menos que se produzcan giros desafortunados en la política económica interna o circunstancias externas extraordinariamente negativas, en los próximos meses, debería continuar la expansión económica, mejorando las expectativas de consumo e inversión en el sector privado. De acuerdo a nuestras proyecciones, compartidas por el mercado, el sector construcción sería el más dinámico durante el 2003. Reducción del costo del crédito bancario. La lenta recuperación de la economía mundial, así como las consecuentes respuestas de política monetaria en los bloques desarrollados, indica que las tasas de interés internacionales podrían mantenerse en niveles relativamente bajos durante el resto del año y comienzos del 2003. Ello, junto con las moderadas expectativas devaluatorias, determinaría la estabilidad de las tasas de interés en soles y dólares. Baja morosidad de cartera hipotecaria. Los créditos hipotecarios tradicionalmente muestran una baja morosidad. Pese a ser relativamente reciente, la cartera de Mivivienda confirma este hecho, al mostrar una tasa inferior al 0.5%. El buen desempeño de la cartera contribuye a inducir a otros agentes a participar en la actividad hipotecaria. Debilidades Incierta evolución de la inversión. Las fuertes tasa s de crecimiento observadas recientemente han descansado en impulsos fiscales, monetarios y shocks de oferta (sectores primarios). Pese a que ya se observa una reactivación de la demanda agregada, para que ésta sea sostenida, se requiere de una recuperación de la inversión privada. Para que esta última se consolide, debe reducirse el ruido derivado del ámbito político, que permita generar confianza en los inversionistas privados. Bajos ingresos promedio de la población. El bajo ingreso per cápita de la población constituye una limitante seria para la adquisición de un bien duradero como la vivienda. Sobrecostos administrativos y regulatorios. El exceso de requisitos para el inicio de proyectos inmobiliarios implica sobrecostos que terminan reduciendo la rentabilidad del negocio. Por ejemplo, las fianzas bancarias que deben mostrar las constructoras son emitidas por proyecto, lo que aumenta los costos de transacción. Por el lado de las regulaciones existentes para la habilitación de terrenos y la edificación de viviendas, en algunos casos se presenta una superposición de medidas por parte de las municipalidades y del gobierno central, lo cual frena el crecimiento del mercado. Infraestructura de la banca comercial para atender a los Programas Habitacionales. El crecimiento del mercado de viviendas económicas dependería, en parte, de la velocidad con

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que las instituciones financieras participantes implementen técnicas de evaluación de riesgo crediticio que permitan evaluar correctamente a los segmentos objetivo. Informalidad en el mercado. Alternativas como la autoconstrucción, la invasión de terrenos y la adaptación de inmuebles para distintos usos afectan el crecimiento del negocio inmobiliario, al mismo tiempo que implican una solución sub-óptima desde el punto de vista de la demanda (hacinamiento, deficiente provisión de servicios básicos, etc.). Estas opciones involucran una competencia que desincentiva el ingreso de los participantes del negocio inmobiliario, pues los márgenes se reducen significativamente. Fragilidad financiera de las empresas promotoras. Las dificultades financieras de las empresas promotoras y constructoras podrían retrasar tanto la reactivación del mercado de viviendas tradicionales como el desarrollo del mercado de viviendas económicas, por lo que es necesario que se implementen nuevos mecanismos de financiamiento de proyectos que puedan resultar rentables y aislar el riesgo de los participantes. Oportunidades Crecimiento del área urbana. Durante la presente década se prevé un acelerado crecimiento del área que abarca Lima Metropolitana, tanto hacia el norte y el sur como hacia el este. Una de las ventajas reside en que grandes extensiones de terrenos se encuentran actualmente en proceso de habilitación y, en el caso del mercado de viviendas, en algunas zonas se ha aprobado el cambio de zonificación para la construcción de viviendas multifamiliares. En particular, la zona sur se presenta como la de mayor potencial de crecimiento en lo que a viviendas se refiere, tanto para los estratos A y B como para el C (mercado objetivo del Programa Mivivienda). Interés de inversionistas por bienes inmuebles. En la medida en que las tasas de interés se mantengan en niveles bajos, aumentaría el atractivo de invertir en la construcción de bienes inmuebles (por ejemplo, departamentos para el estrato A) con fines de arrendamiento, actividad en la cual se podrían obtener rendimientos superiores a las alternativas que el mercado financiero ofrece en instrumentos de renta fija. De esta forma, dicha estrategia de diversificación de fuentes de ingresos impulsaría la actividad constructora. Demanda potencial insatisfecha muy amplia. Los requerimientos de vivienda adecuada son tan elevados en el país, que en la medida que se organice la oferta (constructores, instituciones financieras) con productos adecuados, el mercado potencial a atender es inmenso. Consolidación del concepto de un nuevo esquema de construcción. La expansión del Programa Mivivienda crea la oportunidad de difundir en el mercado el concepto de “vivienda social”, como una alternativa habitacional al alcance de los estratos de menores recursos y que dará solución al problema habitacional en el país. La consolidación de este nuevo concepto hará económicamente factible utilizar tecnología y materiales alternativos, menos costosos que el “material noble”. Desarrollo de un mercado secundario. La expansión del Programa Mivivienda permitirá la titulización de los créditos hipotecarios, incrementando la liquidez de las instituciones

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financieras y la posibilidad de otorgar nuevos créditos a los usuarios finales y financiamiento a los constructores, dado que se reduce el apalancamiento del sistema bancario. Fortalecimiento institucional de la actividad inmobiliaria. La creación del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, manejada con criterios técnicos, debería ser la oportunidad para concentrar a todos los organismos públicos que tengan intereses en Mivivienda en un solo ente. Esto influiría positivamente en la reducción de sobrecostos en el mercado inmobiliario, facilitaría la coordinación de políticas y agilizaría la implementación de éstas para el desarrollo del sector. Impulso a la vivienda descentralizada. Hasta el momento, la mayor parte de los créditos otorgados por el Programa Mivivienda ha sido en Lima Metropolitana. La disponibilidad de terrenos en zonas urbanas (y rurales) fuera de Lima representa una oportunidad de desarrollo descentralizado que debe aprovecharse. Amenazas Contexto fiscal incierto en el 2003. El tema del financiamiento público durante el 2003 es clave. Las dificultades para financiar la brecha fiscal podrían incidir negativamente en el monto de los subsidios proyectados, dado que, a pesar de que éstos se financiarían vía organismos multilaterales (temporalmente con recursos del Fondo Mivivienda), la urgencia de recursos para cubrir el déficit podría obligar al gobierno a desviar dichos fondos hacia otros fines. Depreciación cambiaria. Dado el grado de dolarización de los créditos hipotecarios, y en particular de los créditos Mivivienda, una depreciación sostenida y acelerada del nuevo sol podría incrementar la morosidad en los Programas Habitacionales, afectando el financiamiento de nuevos proyectos. Politización de los Programas Habitacionales. Hasta el momento, los Programas Habitacionales se han administrado con criterios técnicos, aún en un contexto electoral. Sin embargo, la gran cantidad de recursos disponibles del Fondo Mivivienda, así como del Programa Techo Propio (una vez llegados los recursos del préstamo con el BID), podría generar incentivos a la utilización política de estos programas. Cambios inesperados e innecesarios al Programa Mivivienda. Consideramos que no deberían realizarse modificaciones significativas, y más bien se deben corregir los aspectos fundamentales del mercado de viviendas en el Perú tratados en el presente reporte, particularmente en lo referido a ordenar los subsidios contenidos en Mivivienda y Techo Propio, a fin de evitar duplicidades. En este sentido, nuevos cambios, en caso de no estar acompañados de una adecuada difusión informativa, introducirían mayor incertidumbre entre las empresas inmobiliarias, constructoras y en el sistema bancario. Relajamiento de las exigencias para la construcción de viviendas populares. De no alcanzar el Programa una adecuada fortaleza institucional, aumentaría la probabilidad de que se relajen las exigencias sobre las empresas inmobiliarias y constructoras, lo que, en última instancia, agravaría el problema del hacinamiento urbano, incentivaría la competencia desleal de constructores informales y, por consiguiente, reduciría la rentabilidad del mercado de viviendas.

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Dificultades a la creación de un mercado secundario de títulos hipotecarios. Los diversos incentivos directos e indirectos con los que cuentan ambos programas habitacionales podrían hacer que las tasas de interés tanto de los créditos hipotecarios como de títulos estructurados con base en éstos sean lo suficientemente bajas como para desalentar la formación de un mercado secundario de tales títulos. La estandarización de procesos y documentos es necesaria para la viabilidad y la reducción de costos en la estructuración de estas operaciones. Poca disponibilidad de áreas para proyectos de envergadura. Particularmente en Lima, son muy escasos los terrenos disponibles en zonas con acceso y servicios adecuados, para la edificación de grandes proyectos habitacionales que permitan la reducción de costos por economías de escala. Limitada participación futura de instituciones financieras. Gradualmente se ha incrementado el interés por participar en el Programa Mivivienda, y se anticipa que en el caso de Techo Propio la participación sea inmediata. Sin embargo, si por alguna razón la participación de las instituciones financieras fuese limitada en el futuro, esto constituiría una severa traba a la expansión de los programas de vivienda disponibles para la población.

5. Conclusiones El desarrollo del negocio inmobiliario residencial ha experimentado un estancamiento en los últimos años por la contracción de la demanda interna y el excesivo crecimiento de la oferta inmobiliaria. En esta coyuntura, las actividades de habilitación y edificación de viviendas orientadas a los estratos socioeconómicos de mayores ingresos muestran una baja rentabilidad en la mayoría de los casos. Sin embargo, el reciente impulso que se viene dando a la construcción de viviendas económicas hace que este mercado adquiera un atractivo especial y una rentabilidad potencial significativa. No obstante, un obstáculo importante para que esto se materialice es el elevado riesgo percibido por las instituciones financieras respecto a la población de los estratos socioeconómicos C y D. Ante ello, dichas instituciones están trabajando para implementar nuevos criterios de calificación crediticia que permitan evaluar la capacidad de pago de tales estratos. Fortalezas tales como el agresivo impulso a los Programas Habitacionales Mivivienda y recientemente Techo Propio, permitirían aprovechar las oportunidades existentes. Esto dinamizaría la actividad del sector, reduciendo los costos del financiamiento, dado el contexto de disminución de tasas de interés y la posibilidad de creación de un mercado secundario de financiamiento hipotecario. La promoción de estos programas ya está generando un cambio en la actitud de la población, incrementando el interés por la adquisición de vivienda, frente a la opción ineficiente de la autoconstrucción por partes. Sin embargo, la evolución de la actividad económica y la recuperación de los ingresos de la población, son factores determinantes de la trayectoria futura de la demanda por vivienda. Otros factores como la disponibilidad de terrenos y de financiamiento, los trámites engorrosos, la inseguridad jurídica, entre otros, constituyen barreras al desarrollo de la actividad.

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De otro lado, para alcanzar una mayor eficiencia en la asignación de los recursos públicos, en el futuro sería recomendable hacer una revisión de los esquemas de subsidios paralelos que existen actualmente. Finalmente, es importante conservar la independencia técnica que vienen mostrando los Programas Habitacionales, que en otros países han sido la piedra angular del desarrollo de la actividad inmobiliaria residencial, orientada, al igual que en el caso peruano, al segmento de viviendas económicas.

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Nota: Este reporte se basa en información de fuentes que se consideran confiables, habiéndose hecho todos los esfuerzos posibles y razonables para confirmar su exactitud, a pesar de lo cual el autor no se hace responsable por la misma. Las opiniones vertidas en este reporte se han hecho en función al criterio del autor, pudiendo estar erradas. En tal sentido, cualquier decisión de gestión empresarial o inversión que pueda tomar el lector de este reporte deberá basarse en su propio criterio y será de su exclusiva responsabilidad. Finalmente, este reporte no es, ni debe ser tomado, como una cotización o solicitud para realizar operaciones.