ESPAÑA OUTLOOK SECTOR INMOBILIARIO

CONTENIDO

Sumario

4

Economía

5

Mercado de Inversión

7

Sector Oficinas

11

Sector Retail

15

Sector Logístico

18

Sector Residencial

22

Sector Hotelero

25

RESUMEN EJ ECUTIV O Las previsiones sobre la economía y el sector inmobiliario en 2016 permiten ser optimistas respecto a su evolución En un entorno global de débil crecimiento, los países de la zona euro se encuentran bien posicionados frente a los países emergentes, más afectados por los efectos de la desaceleración en China y el descenso de los precios de las materias primas. En este contexto, las previsiones de crecimiento económico de España en 2016 siguen situándose entre las más altas de la zona euro, entre un 2,7 y un 2,8%, según las fuentes.

El sector logístico continúa en crecimiento, con Barcelona registrando cifras de contratación récord en 2015. La falta de producto adecuado a la demanda lastró por el contrario el take-up en Madrid. Aumenta el número de proyectos llave en mano, mientras se reactiva la promoción especulativa de naves de gran tamaño, de las que el mercado tanto adolece. Se espera que la tímida subida de rentas prime iniciada en 2015 en Barcelona se intensifique en 2016 mientras que las de Madrid, que no registraron cambios en 2015, empiecen a remontar en las localizaciones más cercanas a la capital.

La altísima actividad registrada en el mercado de inversión en los últimos dos años se suavizará en 2016, si bien seguirá siendo un año activo ( 8,59,5bn). Las previsiones se han ajustado teniendo en cuenta el aumento de la incertidumbre que planea sobre la economía global y, a nivel doméstico, por la actual inestabilidad política de España. Después de rápidas y fuertes correcciones en las yields, los inversores se centrarán ahora en conseguir los retornos esperados a través del crecimiento de rentas.

Según las previsiones de CBRE, el precio de la vivienda crecerá en torno al 6% en 2016, con las comunidades autónomas de Madrid, Barcelona, Comunidad Valenciana y Baleares a la cabeza. El stock de vivienda nueva se agota en las zonas de mayor demanda, ante el aumento de ésta. El fuerte aumento del número de visados apunta a un mayor dinamismo en inversión y construcción de viviendas. Como alternativa a la compra, el mercado de alquiler sigue aumentando su cuota, convergiendo lenta pero firmemente con la media de la zona Euro.

Después de varios años de débil contratación de espacio de oficinas, 2015 registró la cifra más elevada desde 2007. Las buenas previsiones de crecimiento de la economía y de empleo hacen presagiar un 2016 activo en el lado de la demanda, al tiempo que las rentas continúan su recuperación. La oferta de calidad es reducida tanto en Madrid como en Barcelona, lo que en un entorno favorable de mercado está animando la rehabilitación y la promoción.

España es el tercer país más visitado del mundo y su sector hotelero atraviesa una época dorada, batiendo año tras año récords de viajeros. El aumento de turistas extranjeros, pero también la recuperación del turismo nacional, están detrás del aumento de la rentabilidad hotelera. En los últimos años la oferta se ha mantenido sin apenas cambios pero el número de proyectos en el pipeline aumenta, especialmente en Madrid y en las islas Baleares y Canarias. En Barcelona, la moratoria turística está desincentivando, sin embargo, el estudio de nuevos proyectos. Tras un 2015 que registró volúmenes de inversión récord, se prevé que en 2016 el interés de los inversores continué muy alto.

Las perspectivas del sector retail son positivas en 2016, gracias a la fortaleza del consumo. Mientras, la cifra de turistas, que sigue batiendo records, contribuye sin duda al auge del sector en Barcelona, Madrid y otras ciudades costeras. Los retailers se encuentran en plena expansión y las rentas prime ya registraron sus primeras subidas en 2015, senda que prevemos continuará en 2016. La falta de producto prime en venta será uno de los retos a los que se enfrentará el sector en 2016.

© CBRE 2016

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CBRE RESEARCH

ÍA EECCOONNOOMMÍ A

ECO NO MÍA

PIB (+2.8 %)

Empleo (+2.4%)

Las favorables condiciones de financiación, la creación de empleo, el descenso del precio del petróleo y el adelanto de rebajas fiscales impulsaron el consumo de las familias, principal motor del crecimiento de la demanda en 2015, año en el que el PIB creció al 3,2%.

En cuanto al mercado de trabajo, 2015 cerró con una tasa de paro del 20,9% y más de 18 millones de ocupados, cifra medio millón superior a la de finales de 2014. En 2016, el efecto combinado de baja inflación y fuerte crecimiento del empleo seguirá favoreciendo la fortaleza del consumo de hogares y empresas.

En 2016 se espera un crecimiento del PIB del 2,8%*, con el debilitamiento de los emergentes como principal riesgo a la baja. A principios de 2016 el repunte de la inestabilidad a nivel global y en los mercados de renta variable se está reflejando en la huida de los inversores a valores seguros y ligero aumento de las primas de riesgo en los países periféricos de la eurozona.

En 2016 se espera bajar de la barrera del 20% de paro, aún con amplio margen de mejora en la creación de empleo. Consumo (+3.3%), ventas minoristas y confianza Según el INE, en el conjunto de 2015 las ventas minoristas aumentaron un 3,0%, dato que va en línea con el crecimiento de consumo. Dadas las perspectivas de crecimiento del consumo privado, se augura un 2016 de consolidación del crecimiento de las ventas.

Inflación (+0.7 %) Durante 2015 el IPC estuvo condicionado por la evolución del precio del petróleo, arrastrándolo a terreno negativo. La deflación, a pesar de sus riesgos, produjo un efecto positivo en la renta real de hogares y empresas. Cabe destacar que el IPC no energético continúa su recuperación y cerró el año en el 1,1% interanual.

El indicador de confianza económica de Eurostat (ESI) alcanzó en España máximos a finales de 2015. Sin embargo, enero de 2016 registró una caída intermensual de 3,8%, muy similar al descenso sufrido en el resto de países europeos, reflejando la caída en las expectativas económicas de principios de año .

La evolución de la inflación en 2016 seguirá condicionada por la marcha del precio del petróleo y del tipo de cambio del euro, aunque se espera la consolidación del componente no energético. Gráfico 1: PIB y contribuciones al crecimiento trimestral

.

2,00%

% Anual

1,00% 0,00% (1,00)% (2,00)% (3,00)% (4,00)% 2007 Consumo

2008

2009 Gasto Público

2010

2011 Inversión

2012

2013 2014 Demanda Externa(Exp-Imp)

2015 Crecimiento PIB

Fuentes: INE, *Los datos entre paréntesis son proyecciones Banco de España © CBRE 2016

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CBRE RESEARCH

MERCADO DE INVERSIÓN

MERCA DO DE INV ERSIÓ N

España, entre los mercados líderes de inversión en Europa

segmento estrella, acaparando el 43% del total invertido en 2015. Todo apunta a que seguirá siendo el sector preferido en 2016, destacando el repunte de la inversión en el sector residencial.

El mercado de inversión en España resurgió con una fuerza extraordinaria en 2014, tras varios años de baja actividad. En el año 2015 el sector continuó canalizando la alta liquidez existente, alcanzando 13 bn al término del año, un 25% más que en 2014, y colocándose a la cabeza de los países europeos líderes en inversión. Con casi toda probabilidad, 2015 marcó el máximo en lo que a volumen se refiere en el ciclo actual, impulsado por la adquisición de Testa Inmobiliaria por parte de Merlin Properties ( 3,5bn). En 2016, se prevé que el volumen de inversión tenderá a la normalización, situándose aún en cifras elevadas, entre 8,5bn y 9,5bn, pero viéndose afectado por factores externos (impacto de la apreciación del dólar en empresas y economías emergentes, evolución del mercado de bonos estadounidense, enfriamiento de la economía china, tensiones geopolíticas, etc.) e internos, con la incertidumbre política generada por los resultados de las últimas elecciones como principal factor de riesgo.

Las socimis, en ascenso El perfil inversor en 2015 fue diverso, con las socimis cotizadas en el Mercado Continuo de la Bolsa española (Merlin Properties, Hispania, Axiare y Lar España) a la cabeza. En conjunto, las socimis invirtieron nada menos que el 42% del total anual. El ascenso del protagonismo de las socimis lo muestra el número de ellas cotizadas en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), pasando de tres en 2014 a 11 en 2015. A principios de febrero ya son 13 y su número, previsiblemente, irá en aumento. En 2016 el perfil inversor seguirá siendo variado, con las socimis de mayor tamaño en plena actividad y más enfocadas en estrategias value-add. Junto a ellas competirán adversarios muy agresivos a la hora de pujar por los mejores activos.

Todos los sectores sin excepción atrajeron el interés de los inversores en 2015, si bien fueron las oficinas el Gráfico 2: Evolución volúmenes de inversión por sector

14.000 12.000

Millones €

10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2003

Fuente: CBRE Research

© CBRE 2016

2004

2005

2006

2007 Oficinas

2008 Retail

2009 Logístico

2010 Hotel

2011

2012

2014

2015 2016 (p)

Otros

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2013

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MERCADO DE INVERSIÓN

No en balde, el mercado español de inversión ha evolucionado rápidamente de un mercado oportunista en 2013 a un mercado más core, con la decidida entrada en 2015 de compradores institucionales, aseguradoras e inversores privados con vocación patrimonialista.

cuanto al origen de los compradores, y excluyendo el capital invertido a través de las socimis, los inversores de origen europeo recuperaron en 2015 el protagonismo perdido en 2014 frente a los estadounidenses, al tiempo que los asiáticos aumentaron su porcentaje, gracias en gran parte a la compra por parte de Grupo Emperador de Torre Espacio. En este sentido, no se prevén cambios significativos de cara a 2016, ya que hay gran cantidad de inversores privados procedentes de Asia y Oriente Medio que buscan diversificar sus inversiones ante los vaivenes del precio del petróleo o el menor crecimiento de algunos países.

La falta de producto en los sectores más solicitados, oficinas y retail, será uno de los retos a los que se enfrentará el sector en 2016. Esta situación ya se observa en las primeras semanas del año, ya que la falta de alternativas en las que reinvertir es uno de los problemas a los que se enfrentan los potenciales vendedores.

Prime yields en mínimos, rentas en aumento Rehabilitación y promoción, al alza Los prime yields se sitúan en la mayor parte de los segmentos en niveles próximos a mínimos históricos, habiéndose registrado operaciones por debajo del 4% en oficinas y del 3,5% en locales prime high-street. Los inversores se centran ahora en el potencial de crecimiento de rentas para conseguir los retornos esperados. En este sentido, las previsiones más recientes de CBRE indican que en el sector oficinas España será el país europeo que mayor crecimiento registrará en los próximos cinco años, un 5,5% anual de media.

Ante la falta de producto de calidad asistimos a un creciente interés tanto por inmuebles en rehabilitación (en los sectores oficinas y residencial) como en suelo, tal como muestra el cada vez mayor número de inversores que estudian seriamente la promoción de proyectos especulativos, si bien sólo en un número limitado de localizaciones. Contando con que la ubicación es correcta, el camino para obtener financiación para estos proyectos va allanándose poco a poco, en función de la solvencia del promotor. En

falta de producto de calidad será uno de los retos a los que se enfrentará el sector en

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MERCADO DE INVERSIÓN

Respaldados por el aumento de la demanda y el consumo que, a su vez, se apoya en el crecimiento previsto de la economía española en los próximos años, todos los segmentos apuntan a crecimientos de rentas.

mostrándose algo más sensible a los riesgos que planean sobre la evolución de la economía mundial y la mayor aversión al riesgo de los inversores. No obstante, las previsiones para la economía europea son mejores que para otras áreas económicas, favorecida por un dólar fuerte y los bajos precios de la energía, entre otros factores.

Por otro lado, una amenaza para el crecimiento de rentas, el exceso de oferta, está por el momento descartado, puesto que en el sector oficinas y logístico, tanto de Madrid como de Barcelona, la larga crisis ha dejado como resultado un stock obsoleto y la inexistencia de proyectos especulativos de nueva planta. Aunque poco a poco se comienza a hablar de nuevos proyectos, por el momento estamos lejos de un escenario de sobreoferta que amenace la recuperación de las rentas.

En un contexto de muy bajos tipos de interés, el diferencial entre rentabilidades del bono español y alemán con la ofrecida por el sector inmobiliario debería seguir siendo amplio en los próximos dos años al menos, en el marco de la política monetaria del BCE. Aunque el año 2016 ha comenzado con un mayor pesimismo entre los inversores a nivel global y habrá que seguir de cerca la evolución de los acontecimientos, los fundamentales del sector inmobiliario español se mantienen fuertes y, por tanto, se espera que 2016 sea un buen año para el sector inmobiliario español.

Optimismo, a pesar de la incertidumbre La incertidumbre política en España no ha tenido impacto sobre el mercado de deuda español,

% Anual

Gráfico 3: Evolución Prime Yields 2006-2015

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2006

2007

2008

2009 Oficinas

2010

2011

Logístico

2012

Centros Comerciales

2013

2014

2015

High-Street

Fuente: CBRE Research

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SECTOR OFICINAS

SECTO R O FICINA S

La demanda de oficinas cobra dinamismo

Como consecuencia, la desocupación revierte la tendencia alcista de los últimos años. La tasa de desocupación desciende y también la disponibilidad, pues el pre-alquiler, tan poco frecuente en el mercado de oficinas español, es la opción escogida por un número creciente de grandes compañías para asegurarse espacio de la mejor calidad en un momento en el que las rentas prime hoy están un 33% en Madrid y un 25% en Barcelona por debajo de las alcanzadas hace una década.

En 2015 los mercados de oficinas, tanto de Madrid como de Barcelona, reflejaron en sus cifras de contratación o take-up, la mejora de la economía y el empleo que se venía registrando desde finales de 2013, alcanzando ambas ciudades las cifras más elevadas de contratación desde 2007. Las mejoras en los principales indicadores macroeconómicos y las expectativas de crecimiento de las empresas han aumentado la necesidad de contratar espacios en un momento en que las rentas se encuentran en el nivel más bajo del ciclo en prácticamente todos los submercados excepto en la zona prime.

Basándonos en las previsiones de crecimiento de la economía y el empleo, de cara a 2016 se espera que en Madrid la contratación aumente de forma moderada respecto al año 2015. En Barcelona, aunque en niveles saludables, la contratación se situaría algo por debajo del nivel récord alcanzado el pasado año, al ser improbable que operaciones de gran envergadura como el pre-alquiler de la Generalitat (46.000 m²) vuelvan a repetirse en 2016, sobre todo por la falta de producto disponible.

Las empresas, que durante los peores años de la crisis se concentraron en reducir espacio y costes, han invertido la tendencia y vemos que muchas de ellas, si es posible, crecen en el propio edificio donde ya se encuentran. Otras consideran que es un buen momento para realizar el cambio, aprovechando e incorporando las ventajas que ofrece la tecnología para mejorar la forma de trabajar.

1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2004

2005

2006

Madrid (take-up)

2007

2008

2009

2010

Barcelona (take-up)

2011

2012

Madrid (% desocupación)

2013

2014

2015

Tasa de desocupación

Take-up, miles m²

Gráfico 4: Evolución y previsión para 2016 de take-up y desocupación oficinas Madrid y Barcelona

2016

Barcelona (% desocupación)

Fuente: CBRE Research

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SECTOR OFICINAS

Escasez de oferta de calidad en las áreas más demandadas

se está produciendo un aumento sostenido de los edificios de oficinas sometidos a reforma integral. Si en 2014 apenas sumaban 50.000 m², en 2015 superaron los 100.000 y en 2016 se doblará de nuevo la cifra del año anterior, estando el 70% aproximadamente disponible. En cuanto a promoción especulativa, la recuperación todavía está en una fase muy incipiente y los inmuebles de nueva planta se reducen a sólo tres, sumando en total 34.000 m² de oficinas.

En Madrid, el área interior de la M-30 ha atraído entre el 40 y el 50% del total anual contratado en los años de la crisis. Dado que gran parte de los proyectos actualmente en rehabilitación se encuentran dentro de esta área, es lógico suponer que esta tendencia se mantendrá al menos hasta bien entrado 2017. Por otro lado, es de esperar que la contratación vaya aumentando en las áreas empresariales más consolidadas de la A-1 y la A-2.

En Barcelona, en cambio, hay muy pocos edificios en rehabilitación, si bien está previsto que durante el 2016 se produzca la entrega de varios proyectos de nueva construcción, sumando en total casi 58.000 m² de oficinas, de los que 38.000 m² están disponibles. Además, saldrán al mercado 11.000 m² más procedentes de rehabilitaciones. También se iniciarán nuevos proyectos de nueva construcción cuya entrega está prevista para el año 2018.

En Barcelona se prevé que la contratación continué desplazándose a zonas con una oferta más amplia, como es el caso de Plaça Europa y Zona Franca, en el submercado de las Nuevas Áreas de Negocio. El 22@, que va dejando atrás su condición de distrito tecnológico convirtiéndose en una zona prime del mercado barcelonés con interés para todo tipo de empresas, también seguirá siendo un mercado con mucho movimiento a pesar de la escasez de espacios en la zona de Plaça de les Glories. Y es que la falta de espacios de calidad es evidente en las mejores zonas, tanto en Madrid como en Barcelona. Si bien la tasa de desocupación son relativamente elevadas en ambas ciudades (15,9% y 14% respectivamente), esta se reduce a menos del 8% en el Paseo de la Castellana de Madrid y al 4% en zonas como Plaça de les Glories o el tramo del ACN que transcurre por la Avinguda Diagonal entre Plaça de Pius XII y Avinguda Sarrià en Barcelona, siendo en todo caso tarea difícil encontrar grandes espacios disponibles y/o de calidad.

Damos la bienvenida a un número creciente de edificios en rehabilitación y/o construcción de los que el mercado está muy necesitado

Aumentará el número de grúas en el horizonte Después de largos años de sequía constructora, y teniendo en cuenta la situación actual y previsiones del sector, es lógico suponer que veremos en los próximos meses un resurgir de proyectos de nueva planta. Como paso previo, en Madrid y desde el 2014,

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SECTOR OFICINAS

Por otro lado, observamos la decidida apuesta por parte de los propietarios y promotores para poner en el mercado edificios sostenibles y eficientes energéticamente. El hecho de que la inmensa mayoría de los edificios recientemente rehabilitados o en rehabilitación hayan obtenido u opten a obtener algún tipo de certificado Leed o Bream, así lo demuestra.

siguiente, la subida de rentas. Dado que no hay peligro de sobreoferta y se espera que la demanda continúe activa, las rentas continuarán en aumento en 2016. En Madrid, continuará la subida en los mejores edificios del ACN y veremos los primeros repuntes en los mejores inmuebles de la periferia cercana. Así pues, para el mercado del ACN, se espera que la renta prime ascienda hasta los 28,5-29 /m²/mes en Madrid y los 21-21,50 /m²/mes en Barcelona a finales de 2016, llegando a ver operaciones puntuales por encima de esos niveles en los edificios de más calidad. Destaca en Barcelona el crecimiento previsto en las Nuevas Áreas de Negocio, en torno al 12%, el mayor de todos los submercados, lo que situaría la renta en 19,00 /m²/mes. Para el resto de submercados también se espera crecimiento, aunque más moderado.

Con unos niveles bajos de oferta futura y la contratación en ascenso, es de esperar que la oferta disponible seguirá reduciéndose, siendo la previsión un descenso de la tasa de desocupación general de entre 1,5 y 2 puntos sobre las tasas actuales en ambas ciudades. Las rentas subirán en la mayoría de sub-mercados La normalización de los incentivos ofrecidos a los nuevos arrendatarios que se produjo en 2015 en la mayoría de submercados era el paso previo al

Gráfico 5: Evolución y previsión para 2016 de la Renta Prime para Madrid y Barcelona

Madrid

45

Barcelona

40

€/m²/mes

35 30 25 20 15 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Fuente: CBRE Research

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SECTOR RETAIL

SECTO R RETA IL

Consumo, empleo y turismo mantendrán su evolución positiva en 2016

consiguiente aumento del número de ellos en búsqueda activa de locales. No sólo estuvieron activos los comerciantes ya establecidos, sino que también el interés de operadores extranjeros por entrar en España se intensificó. De hecho, a lo largo del 2015 una veintena de retailers internacionales aterrizaron en el mercado español, haciéndolo la gran mayoría de ellos en el mercado de high street de Madrid o Barcelona. La estrategia parece ser consolidar posiciones en high street antes de dar el salto a los centros comerciales, lo que está reflejándose en cierto estancamiento en el tenant-mix de los centros.

Sin excepción, los indicadores económicos relevantes para el sector retail registraron cifras positivas en 2015. El consumo privado creció un 3,6%, la tasa de paro cayó del 24,2% al 22,2%, el turismo marcó nuevos récords de visitantes, y el Índice de Confianza del Consumidor alcanzó niveles históricamente altos en el mes de diciembre. Para el año 2016 se prevé que todos estos componentes mantengan su tendencia positiva, si bien el crecimiento será más moderado. No se puede obviar que existen hoy más riesgos e incertidumbre a nivel global y nacional que hace un año. No obstante, por ahora se mantienen las previsiones de crecimiento realizadas para España por la mayoría de organismos nacionales e internacionales, por lo que por el momento las perspectivas del sector siguen siendo buenas.

Para el 2016 se prevé la misma intensidad en el ritmo de expansión de los operadores y en la llegada de nuevos comerciantes. Operadores como Five Guys y Terranova ya han confirmado su presencia en la calle Gran Vía (Madrid) y en la calle Boters (Barcelona), respectivamente. Después de algún retraso, la japonesa Uniqlo finalmente desembarcará en el exclusivo Passeig de Gràcia de Barcelona. No obstante, el interés no se limita a estas dos ciudades, y los comerciantes apuestan decididamente por otras localizaciones como Valencia, Málaga, Bilbao o Palma de Mallorca. Después de la reciente apertura en Madrid, Primark, por ejemplo, ha elegido la torre BBVA de Bilbao para abrir su próxima flagship store en España.

Continúa la expansión de comerciantes Las ventas de los comerciantes crecieron de forma notable en 2015 y, en su conjunto, el comercio minorista registró una mejora en facturación del 3,0%. Como consecuencia, la expansión de los retailers experimentó un fuerte auge, con el Gráfico 6: Evolución de las ventas del comercio minorista

6,0%

% Vay Promedio anual

4,0% 2,0% 0% (2,0)% (4,0)% (6,0)% (8,0)% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Fuente: INE. Índice sin estaciones de servicio. Corregido de efectos de calendario. Precios constantes (Base 2010)

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SECTOR RETAIL

Algunos comerciantes tienen ambiciosos planes de expansión para 2016, previo análisis de la rentabilidad y ubicación, tanto en calle como en centros comerciales. De hecho, la competencia por hacerse con buenos locales ya provocó una subida de entre el 5 y el 10% de las rentas prime en el año 2015 y se espera que en el 2016 la presión sobre ellas continúe. Esto debería resultar en crecimientos adicionales a medio plazo.

en Alcorcón (Madrid), la zona comercial donde se reubicará la tienda de IKEA de Parque Oeste. Gracias a la mejora de la economía, se observa un renovado interés por nuevos desarrollos. En los últimos meses han salido a la luz nuevos proyectos como el de Finestrelles (Esplugues de Llobregat), Open Sky (Torrejón de Ardoz) y la ampliación de Bonaire (Aldaia), cuya construcción aún no ha comenzado.

Reactivación de la promoción de centros comerciales

Áreas comerciales en transformación: Gran Vía y Las Ramblas

La construcción de nuevos centros comerciales ha estado bajo mínimos en los últimos años y en 2015 se inauguraron sólo cinco centros comerciales, con una SBA total de 115.000 m². El año 2016 será un año más activo en aperturas que los dos años anteriores, con la adición de entre 300.000 y 400.000 m² de SBA, sumando inauguraciones y ampliaciones. Las aperturas más importantes de centros comerciales serán el complejo Nevada en Armilla (Granada) y el centro comercial Fan en Coll Rabassa (Mallorca). Se inaugurarán asimismo varios parques comerciales, entre los que destacamos Alfafar Parc (Valencia), Cruce de Caminos en Sagunto (Valencia) y El Lucero

La Gran Vía en Madrid y Las Ramblas en Barcelona son calles en profunda transformación a nivel comercial. La elevada afluencia de turistas en estas zonas es uno de los factores, pero no el único, que sin duda está detrás de su éxito. El interés de los operadores por posicionarse en estas calles es máximo. En Gran Vía, la lista de nuevos rótulos es larga, destacando Primark, Parfois, Tous y Adidas; mientras que en Las Ramblas, hay un número creciente de operadores interesados en unirse a los ya establecidos H&M, Desigual, Mango y Nike, entre otros.

prevé que el consumo mantenga su pujanza, mientras que los retailers continuarán su expansión en un contexto de crecimiento de ventas

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SECTOR RETAIL

Mercado de inversión activo pero afectado por la falta de producto

Auge de la inversión en high street

La inversión en retail en el año 2015, con 3.6 bn, marcó un record histórico. Dentro del sector retail, los centros y parques comerciales registraron una inversión de 2.65 bn (1) una cifra también récord. Tanto 2014 como 2015 han sido años de actividad febril en el sector después de seis años de letargo, ya que a la recuperación de la economía española se sumó el gran apetito inversor, el alto nivel de liquidez y la gran acumulación de producto disponible, después de varios años de baja actividad.

El mercado de inversión en locales high street, tradicionalmente muy concentrado en inversores privados y family offices, ha visto en 2015 entrar en escena, y con fuerza, a fondos institucionales interesados en locales comerciales estratégicamente situados, registrándose varias operaciones de más de 20m en los mejores ejes. El producto inmobiliario en high street está cambiando debido al auge de los flagship stores de los grandes operadores, aumentando así el número de activos de mayor tamaño. No obstante, el sector mantiene su habitual escasez de producto y sigue existiendo más demanda que oferta en el mercado.

Es difícil que en 2016 se registren los volúmenes de inversión de los dos años anteriores, principalmente por la falta de producto. A pesar de ello, los inversores seguirán activos y se espera un volumen de inversión de 750 m en el primer semestre de 2016. Extrapolando esa cifra, el sector de centros comerciales podría registrar un volumen de inversión alrededor de 1.5 bn en 2016, niveles similares a los de 2007.

Siguiendo la estela de 2015, esperamos que la actividad en el mercado de inversión de high street en 2016 continúe siendo intensa. Las remodelaciones y/o ampliaciones de locales podrían provocar, al igual que en 2015, algunas de las operaciones más importantes de inversión del año.

(1) incluye los centros comerciales dentro del perímetro de la adquisición corporativa de Testa por parte de MERLIN Properties.

Gráfico 7: Evolución de nueva SBA (centros y parques comerciales)

Gráfico 8: Evolución volumen de inversión (centros y parques comerciales) 3.000

“…INSERT QUOTE HERE. 2.500 ARNHEM PRO NOR. 20 2.000 POINTS. CHARACTER SPACING EXPANDED BY 1.500 1PT…” 1.000

1.200.000 1.000.000

€ Millones

m² SBA

800.000 600.000 400.000 200.000

500

0

0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Fuente: CBRE/AECC.

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Fuente: CBRE.

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SECTOR LOGÍSTICO

SECTO R L O GÍSTICO

Continúa la recuperación en Madrid y Barcelona

incremento de la demanda en las zonas más alejadas, como la provincia de Guadalajara (A-2 de Madrid) y Tarragona y Gerona (tercera corona de Barcelona).

El mercado logístico español ha mostrado una clara mejoría en 2015, registrando una cifra total de contratación cercana al millón de metros cuadrados entre los dos principales centros logísticos del país, Madrid y Barcelona. Las mejores expectativas económicas, junto con la recuperación del consumo, han sido los principales detonantes en esta recuperación, si bien cada uno de los dos mercados ha tenido un comportamiento diferente.

Asimismo, la falta de oferta de naves mayores de 25.000 m² está contribuyendo a un incremento en la construcción de proyectos logísticos a riesgo, cuyos protagonistas serán promotores y fondos de inversión principalmente, consolidando el crecimiento del sector en 2016. Entre estos nuevos desarrollos cabe destacar una gran plataforma logística de 150.000 m² que Inversiones Montepino está desarrollando en Cabanillas del Campo (Guadalajara), cuya entrega está prevista para noviembre de 2016.

Barcelona, con un total de 532.000 m² contratados ha superado en un considerable 56% la cifra registrada en 2014, pareciendo difícil que pueda alcanzar los mismos niveles de contratación en 2016. Sin embargo, Madrid ha mantenido los niveles de 2014, con una cifra de 378.000 m², ya que la ausencia de producto de calidad ha llevado a los operadores logísticos a demandar más proyectos llave en mano. Por este motivo prevemos que en 2016 se pueda superar fácilmente los volúmenes del año anterior.

Aumento moderado de las rentas Tanto en Madrid como en Barcelona las rentas prime cayeron un 33% desde el inicio de la crisis. En la capital se han mantenido estables en torno a los 5,00 /m²/mes desde 2012, mientras que en Barcelona ya en 2015 se registraron tímidas subidas, situándose en 6,25 /m²/mes, un 4% más que en 2014. Para 2016, se espera que esa tendencia continúe y se produzcan incrementos de rentas en ambas ciudades y especialmente en las zonas más próximas a Madrid, así como un descenso en la tasa de disponibilidad tanto en la capital como en Barcelona.

Esta mejoría en la actividad ha repercutido directamente en un descenso de la disponibilidad, principalmente en las zonas más cercanas a las ciudades. Como consecuencia, en 2016 veremos un

Miles de m²

Gráfico 9: Evolución take-up 2008 – 2016(p) sector logístico

1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2008

Fuente: CBRE Research

© CBRE 2016

2009

2010

2011

2012

Madrid

2013

2014

2015

2016(p)

Barcelona

OUTLOOK SECTOR INMOBILIARIO 2016-ESPAÑA 20

CBRE RESEARCH

SECTOR LOGÍSTICO

El e-commerce adquirirá gran protagonismo en la demanda logística

Se mantendrá la alta actividad inversora en 2016

Hasta el momento el desarrollo del comercio electrónico no ha tenido el impacto que en un principio se esperaba, ya que no se ha percibido un incremento claro en la contratación de espacios logísticos. La falta de stock existente que cumpla con los estándares de calidad requeridos por este tipo de operadores está impulsando la demanda de proyectos llave en mano.

La inversión en industrial y logística en el año 2015 marcó un récord histórico, alcanzando un total de 740 m repartiéndose la inversión de manera equitativa entre inversores nacionales e internacionales. Las socimis y los fondos de inversión han sido los principales protagonistas, con un 78% de cuota de mercado. El aumento de liquidez, de la actividad compradora y la escasez de producto existente en el mercado han dado como resultado una compresión de las rentabilidades prime, situándose en el 6,5% tanto para Madrid como para Barcelona.

Algunas marcas de comercio on-line ya tienen pensados nuevos desarrollos e implantaciones de distribución, como es el caso de Amazon que está ampliando su almacén de San Fernando de Henares en 35.000 m² y cuya entrega está prevista para 2016. Igualmente se espera que otras compañías como Alibaba y Zalando realicen operaciones inmobiliarias de envergadura en un futuro próximo.

Se espera un 2016 muy activo con un incremento del número de operaciones, una mayor y mejor financiación, y una continua pero sostenida contracción de las rentabilidades debido a la escasez de producto.

incremento del e-commerce dinamizará el sector en

Gráfico 11: Evolución volumen de inversión 2003 – 2016(p)

© CBRE 2016

2016(p)

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

Barcelona

Fuente: CBRE Research

2008

2016(p)

2007

Madrid

2014

2006

2012

2005

2010

2003

2008

800 700 600 500 400 300 200 100 0 2004

9,50 9,00 8,50 8,00 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50

millones €

€/m²/mes

Gráfico 10: Evolución renta prime 2008 – 2016(p)

Fuente: CBRE Research

OUTLOOK SECTOR INMOBILIARIO 2016 -ESPAÑA 21

CBRE RESEARCH

SECTOR RESIDENCIAL

SECTO R RESIDENCIA L

Precios de vivienda al alza

2016: La absorción del stock de vivienda nueva impulsará la promoción

Según las previsiones de CBRE, el precio de la vivienda crecerá un 5,9% interanual durante 2016. En el tercer trimestre se alcanzaría el máximo crecimiento del año, con una estimación de 6,3%.

Según datos del INE, la compraventa de viviendas experimentó un incremento del 11% en 2015, suponiendo la demanda extranjera ya un 22% del total. Las hipotecas crecieron un 21% en el mismo periodo, con Madrid y Barcelona anotándose un 21 y 25%, respectivamente. Estos incrementos provienen del fuerte repunte de las transacciones de vivienda usada (40%), ya que las transacciones de vivienda nueva experimentaron un retroceso del 35%.

El Índice de Precios de la Vivienda (IPV), elaborado por el INE, creció, en términos interanuales, un 4.5% en el tercer trimestre de 2015. Destacan las Comunidades Autónomas de Madrid (6.9 %), Cataluña (6.1 %), C. Valenciana (6.1 %) y Baleares (8.4 %), zonas donde la demanda presenta más dinamismo.

Esto señala el agotamiento del stock de vivienda nueva y la necesidad de construcción en 2016 en determinadas zonas, entre las que destaca Madrid, donde la demanda efectiva de vivienda nueva continúa creciendo si se observa el número de visados de obra nueva concedidos en 2015 (2.051 en los diez primeros meses de 2015, un 63% más que el mismo período del año anterior).

En 2016 se espera un aumento en el precio de la vivienda en torno

Gráfico 12: Evolución del precio de la vivienda y previsiones 2016

10%

Previsión 5% 0% -5% -10% -15% -20% 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Fuentes: INE, CBRE

© CBRE 2016

OUTLOOK SECTOR INMOBILIARIO 2016-ESPAÑA 23

CBRE RESEARCH

SECTOR RESIDENCIAL

Inversión Residencial y Construcción: consolidando la recuperación

El alquiler se aproxima a la zona euro La bajada del precio del alquiler (-0,5 %, según el componente de alquileres del IPC) junto a las ventajas y mejoras fiscales, para arrendatarios, y legales, para arrendadores, siguen haciendo esta opción cada vez más atractiva. Adicionalmente, existen factores que siguen dificultando el acceso a la vivienda en propiedad especialmente a los jóvenes-, como pueden ser la inestabilidad laboral o la creciente movilidad geográfica.

Para 2016 se espera que tanto la inversión residencial como el número de viviendas iniciadas continúen consolidando la fase expansiva, observando la fuerte recuperación de los visados de obra nueva en 2015 (18% interanual, a falta del dato de diciembre). Los visados son un indicador adelantado de estas dos variables, debido al retraso que existe entre la autorización de una obra y su inicio y registro. La inversión en construcción experimentó en 2015 un crecimiento interanual de 5,7%. La recuperación ha sido facilitada por los bajos tipos de interés, que abaratan los costes de financiación y hacen más atractivas inversiones alternativas como la vivienda. El desapalancamiento privado y las mejores perspectivas de renta, riqueza y empleo han sido los otros factores que han impulsado la inversión residencial en 2015.

Por todo esto, en 2016 se espera que el mercado de alquiler continúe su expansión, y que el ratio de viviendas en alquiler (14,9% en 2014) siga convergiendo con la media de los países de la Eurozona.

aumento de visados apunta a un 2016 de mayor dinamismo en inversión e iniciación de viviendas

Gráfico 13: Indicadores de Construcción

25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30%

“…INSERT QUOTE HERE. ARNHEM PRO NOR. 20 POINTS. CHARACTER SPACING EXPANDED BY 1PT…” 2011

2012

2013 Visados de Obra Nueva

2014

2015

Inversión en Construcción Residencial

Fuente: CBRE/AECC.

© CBRE 2016

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SECTOR HOTELERO

SECTO R HO TEL ERO

Récord de turistas en el mercado español

años, se han llevado a cabo operaciones de compraventa de carteras hoteleras como la cartera de Meliá adquirida por Starwood o los hoteles de Barceló adquiridos por Hispania para la creación de la socimi hotelera Bay.

El sector hotelero cerró el año 2015 con cifras récord, confirmando el cambio de ciclo que ya se pudo ver durante el año anterior. En total, algo más de 68 millones de turistas extranjeros visitaron el país, lo que representa un 5% más que en el año 2014. El sector hotelero español se beneficia de la inestabilidad geopolítica que viven algunos destinos turísticos tradicionales en el Mediterráneo y Norte de África, de la bajada del precio del petróleo así como del fortalecimiento del dólar y la libra esterlina frente al euro. El comportamiento ha sido positivo tanto en segmento vacacional como urbano, donde cabe destacar el crecimiento del turismo de la ciudad de Madrid.

Para el 2016 se espera que la demanda siga fuerte y que incluso supere la cifra de 93 millones de viajeros alcanzada en 2015. Las buenas expectativas de la economía española, con casi todos los indicadores macroeconómicos en terreno positivo, harán que la demanda nacional consolide la senda alcista registrada en 2014 y 2015. Del lado de la demanda internacional, se prevé que se mantenga la tendencia al alza de años anteriores, condicionada por los factores geopolíticos que afectan a mercados tradicionalmente competidores del mercado español. España se presenta en este sentido como un destino seguro, consolidado y con infraestructuras de primer nivel.

El sector hotelero también batió récord en volumen de inversión, con casi 2.300 millones de euros invertidos durante el 2015. Además, por primera vez en muchos

Gráfico 14: Evolución viajeros y pernoctaciones en el sector hotelero español

350 300 -6,5%

250 Millones de unidades

6,4%

1,9%

-2,1%

7,3%

4,4%

3,2%

0,1 0,1 0,1 0,0

200

0,0

150

0,0

100

-7,1%

6,2%

4,2%

-2,8%

1,0%

4,8%

6,0%

0,0 0,0

50

-0,1

0

-0,1 2009

2010

2011

2012 Viajeros

2013

2014

2015

Pernoctaciones

Fuente: INE

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SECTOR HOTELERO

Durante los últimos años la oferta hotelera ha sido muy estable, mostrando un crecimiento escaso en los últimos años y ayudando a registrar incrementos en las rentabilidades. La previsión en este sentido varía en función del mercado. Así como en Madrid existen varios proyectos en el segmento del lujo, la moratoria turística en Barcelona está desincentivando el estudio de nuevos proyectos. A nivel vacacional, los archipiélagos balear y canario lideran los destinos con mayor número de proyectos en el pipeline.

fundamentales de la industria son excelentes y las previsiones a medio plazo siguen siendo muy positivas: la situación del euro, los bajos niveles de precio del petróleo y los tipos de interés en mínimos seguirán estimulando el turismo global y España, como destino turístico de referencia a nivel mundial, ́beneficiándose de esta coyuntura favorable. A modo de resumen, la mejora de la situación macroeconómica de la economía española y la inestabilidad geopolítica en los mercados tradicionalmente competencia del mercado español, hacen que la demanda nacional e internacional, así como el interés inversor, sigan creciendo. Además, los grupos hoteleros iniciarán procesos de renovación de sus activos mejorando la calidad de estos para ser más atractivos de cara a un futuro en el que los mercados competidores tradicionales vuelvan a la normalidad.

También se espera una mejora en la planta hotelera, no solo a través de nuevos establecimientos, sino a través de la reforma de hoteles existentes. A diferencia del anterior ciclo expansivo, donde los grupos hoteleros apostaron por comprar activos y expandir sus marcas, se espera que el buen momento sirva para renovar la planta hotelera actual y ofrecer un producto de mejor calidad. Con ello, lo que se pretende es, por un lado, aumentar el precio, muy bajo en comparación con otros países europeos, y por otro, fidelizar a aquellos que eligen España como destino turístico, pensando que en un futuro los mercados competidores tradicionales vuelvan a ser opciones vacacionales. Existen ya grupos en la actualidad como RIU, H10 Hoteles y NH, entre otros, que están llevando a cabo importantes renovaciones de sus carteras. Sin embargo, será necesaria la ayuda de la administración pública para que compañías de menor tamaño puedan llevar a cabo iniciativas de este tipo.

espera una mejora en la planta hotelera a través de nuevos establecimientos y reformas de hoteles existentes

Durante el año 2015, los precios hoteleros crecieron por encima del 4% a nivel nacional, siendo la costa mediterránea y la Comunidad de Madrid donde más crecieron. Para el año 2016, y principalmente como consecuencia del aumento en la demanda y el limitado crecimiento de nueva oferta, se espera que sigan creciendo confirmando el cambio de tendencia experimentado durante el año pasado. En relación a la inversión hotelera, el contexto seguirá siendo muy positivo y 2016 debería continuar siendo un buen año para la inversión hotelera en España. Los

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Para más información acerca de este informe, por favor contacte con : RESEARCH Lola Martínez Brioso Directora Research +34 915143941 [email protected]

Erik Jan Buikema Analista Senior Retail + 34915143817 [email protected]

Concepción Mínguez Analista Senior Industrial & Logística +34 915143855 [email protected]

Alberto Román Analista Senior +34 93 444 77 00 [email protected]

Andrés López Analista +34 646986190 [email protected]

Francisco José Ortega Analista +34 646882394 [email protected]

Para más información del sector inmobiliario en otros países, por favor contacte con: Nick Axford, Ph.D. Global Head of Research +44 20 7182 2876 [email protected]

Richard Barkham, Ph.D., MRICS Global Chief Economist +44 20 7182 2665 [email protected]

Henry Chin, Ph.D Head of Research, Asia Pacific +852 2820 8160 [email protected]

Neil Blake, Ph.D. Head of Research, EMEA +44 20 7182 2133 [email protected] Follow Neil on Twitter: @neilblake123

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