ESCUELA DE AGRIMENSURA

Trabajo Final ANÁLISIS Y ESTUDIO DE UN ÁREA A URBANIZAR EN LA CIUDAD DE CARCARAÑÁ Alumnas:  Gritti Marina, G-3562/9  Guerini Ludmila María del Valle, G-3504/1 Director:  Agrim. Vicioso, Benito Miguel

AÑO 2012

ÍNDICE

Índice Introducción

2 6

CAPÍTULO I: Ferrocarril Central Argentino y la Colonización de sus Tierras

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1.1

Introducción 1.2 Historia del Ferrocarril Central Argentino 1.3 Inmigración 1.4 La Colonización del Ferrocarril Central Argentino

10 11

CAPÍTULO II: El paso del Ferrocarril y surgimiento y desarrollo de la Colonia Carcarañá

el

22

2.1 La Colonización, los inmigrantes y la formación del pueblo. 2.2 El Carcarañá a fines del Siglo XIX 2.3 Aspectos generales de la Ciudad de Carcarañá.

23

CAPÍTULO III: Ordenamiento territorial

34

3.1 3.2

Introducción Marco Histórico y Legislativo

3.2.1 Diferencias entre reguladores antiguos y actuales 3.2.2 Rango Normativo 3.2.3 Instrumentos

16 18

25 27

35 37 planes

42 42

3.3 El ordenamiento territorial como escenario de conflictos y herramienta para su resolución concertada. 3.4 Herramientas conceptuales, sociales y técnicas para el ordenamiento territorial. 3.5 Las nuevas formas de Urbanización y el Ordenamiento Territorial. 3.5.1 Delimitación territorial 3.5.2 Uso del suelo y factores

40

de

42 43 44 44 45

ocupación. 3.5.3 Intensidad de la ocupación de los asentamientos humanos (Densidad Poblacional).

3

47

ÍNDICE

3.5.4 La compatibilidad con los usos predominantes. CAPÍTULO IV: Urbanizaciones Especiales

48 49

4.1 4.2

Orígenes y consideraciones generales Ámbito jurídico. Figuras Legales.

4.4

Problemática actual en la Provincia de Santa Fe.

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CAPÍTULO V: Análisis de Normativa existente y estudio para llevar a cabo una Urbanización.

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5.1 Introducción. 5.2 Aspectos principales de la organización administrativa de la Ciudad de Carcarañá. 5.3 Carcarañá y su vinculación al Área Metropolitana de Rosario. 5.4 Objetivos y ventajas de la ampliación de la zona urbana propuesta. 5.5 Análisis de la Normativa existente y vigente en la Ciudad de Carcarañá. 5.6 Análisis del Impacto Ambiental 5.7 Ley de Fitosanitarios y alcances de la misma en relación al trabajo propuesto.

64 64

5.7.1 Antecedentes de Legislación sobre Productos Fitosanitarios en la Provincia de Santa Fe. 5.7.2 Ordenanzas.

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CAPÍTULO VI: Propuesta de Normativa para la zona a urbanizar

97

4.3

Situación Jurídica particular Urbanizaciones Especiales

de

las

50 55 57

66 69 75 89 91

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Conclusiones Agradecimientos Bibliografía

104 106 108

Anexos de Información Gráfica

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Anexo I: Plano de las Colonias Carcarañá y Roldán Anexo II: Plano del Pueblo y Colonia Carcarañá Anexo III: Plano del Pueblo Anexo IV: Ley Provincial N° 8937/81. Categoría de Municipio a la Localidad de Carcarañá

113 115 117 119

4

ÍNDICE

Anexo V: Artículo Periodístico Anexo VI: Zona Propuesta a Urbanizar Anexo VII Anexo VIII: Zonificación de la ciudad de Carcarañá Anexo IX Anexo X: Áreas afectadas a las Ordenanzas N° 1948/09 y N° 2017/11 Anexo XI

121 123 125 127 129 131

Anexos Normativa

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Anexo I: Ordenanza N° 271/98. Ciudad de Roldán Anexo II: Ordenanza N° 1570/96. Ciudad de Granadero Baigorria Anexo III: Ordenanza N° 144/98. Club de Campo Funes Anexo IV: Ordenanza N° 181/00 y N° 190/00. Barrios Cerrados Funes Anexo V: Ordenanza N° 24/00. Pueblo Esther Anexo VI: Decreto N° 1542/00. Rosario Anexo VII: Ordenanza N° 8725/10. Rosario Anexo VIII: Ordenanza Municipal N° 269/86 Anexo IX: Ordenanza Municipal N° 1948/09. Carcarañá Anexo X: Ordenanza Municipal N° 2017/11. Carcarañá

136 142

5

133

147 155 162 170 176 180 190 192

INTRODUCCIÓN

Se puede considerar que en los últimos años, se ha presentado un aumento considerable de familias que deciden radicar sus viviendas en espacios amplios priorizando el verde y el aire puro, sumados a la tranquilidad, seguridad y bienestar de su familia. La creciente integración de las localidades ubicadas en el Área Metropolitana de la ciudad de Rosario, favorecidas por obras de importancia entre las cuales se puede mencionar la Autopista Rosario – Córdoba y el mejoramiento de los accesos, han generado una conveniente infraestructura para el desarrollo de diversos emprendimientos, tales como Barrios Abiertos y Barrios Cerrados, los cuales cumplen con las expectativas mencionadas en el párrafo anterior. Actualmente para erigir un Barrio Abierto es necesario cumplir con ciertas normas que garantizan la viabilidad del emprendimiento para su adecuación a un régimen de vida digno. En los últimos años se han dictado una serie de normas que los regulan, tanto en el aspecto municipal como provincial, ya que las urbanizaciones que se han desarrollado en toda la provincia abrieron el debate sobre la necesidad de normar la planificación urbana para evitar el avasallamiento de los espacios públicos y la proliferación de barrios abiertos residenciales y barrios cerrados que no contemplen las elementales obras de infraestructura y usos de espacio común. Se podrían mencionar diversos ejemplos de localidades de la zona en las cuales se han asentado varios emprendimientos, y que constituyen un caso testigo a la hora de debatir la problemática. De aquí se desprende la necesidad de regular las nuevas urbanizaciones de tal manera que el desarrollo de las mismas no sea desordenado y tenga consecuencias negativas en el futuro desde el punto de vista social y del uso del suelo. A causa de la inexistencia de una normativa que los contemple, y el desconocimiento o falta de profesionales idóneos en el tema, municipios y comunas han incurrido en una falta de planificación a la hora de aprobar ampliaciones de la zona urbana y nuevas urbanizaciones. Al darle el visto bueno a nuevos emprendimientos, algunas localidades no previeron el surgimiento de problemas urbanísticos impensados. La falta de infraestructura básica y la prestación de servicios llevan la delantera y han provocado un serio problema a futuro. En el presente trabajo se plantea la necesidad de estudiar la normativa existente en la ciudad de Carcarañá, a fin de planificar el emplazamiento de un barrio abierto, de características residenciales en

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INTRODUCCIÓN

las periferias de la ciudad. Siempre es necesario tener en cuenta que para llevar a cabo tal emprendimiento es indispensable la planificación minuciosa y la consulta a un equipo interdisciplinario de trabajo, dentro del cual el Ingeniero Agrimensor ocupa un importante por su caudal de conocimientos relacionados al tema y fundamentalmente sus incumbencias. Para ello será necesario, en primer lugar, realizar un breve estudio de los inicios de la Ciudad de Carcarañá y de su crecimiento y desarrollo hasta la actualidad de manera de poder justificar la necesidad o beneficios de una nueva urbanización de este tipo para la localidad. Al final del trabajo se presentará un análisis de los beneficios y posibles consecuencias de una urbanización de este tipo y una propuesta de normativa que las afecte para continuar con un proceso de ordenamiento del territorio óptimo tanto para la localidad como para la sociedad toda y en armonía con el medio ambiente.

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CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

1.1 Introducción: En la segunda mitad del siglo XIX Argentina se encontraba en el punto medio entre la Organización Nacional y el inminente aluvión de inmigrantes. Los protagonistas de esta historia son: las Colonias fundadas por la Compañía de Tierras del Ferrocarril Central Argentino, en especial Carcarañá y sus primeros colonos. La localidad de Carcarañá, se sitúa en el corazón de la denominada “Pampa Húmeda”, la mayor zona productiva de Sudamérica y una de las más importantes del mundo en cuanto a calidad y cantidad de tierra cultivable, apta para todo tipo de especies vegetales y cría de ganado. Hasta el momento, dicha localidad no tiene una fecha precisa de fundación, pues sus orígenes oscilan entre 1870 y 1871. La imprecisión se debe a los datos contradictorios que suministraron el Inspector de Colonia Guillermo Wilcken y el registro de compras de tierras de la “Compañía de Tierras del Ferrocarril Central Argentino”. El pueblo Carcarañá fue fundado por la Compañía, quien realizó el trazado oficial del pueblo. Se comenzó con la venta de tierras que a dicha empresa le correspondía debido a la concesión que efectuó el gobierno. La mencionada concesión consistía en una legua de terreno hacia el norte y otra al sur de la vía férrea. Pero no fue ésta Compañía inglesa, quien habitó estas tierras por primera vez. Sus primitivos pobladores fueron indios Querandíes que por su bravura los llamaron “Cara-caraes”, vocablo proveniente del guaraní “Cara-cara-aña” que significa “Carancho Diablo”. Con la llegada de los españoles, estos indígenas fueron despojados poco a poco de sus tierras y los españoles posteriormente establecieron algunas haciendas en la región. Hacia 1870 comienza el crecimiento agrícola del Litoral argentino, debido al desarrollo que provoca la llegada y la posterior organización en colonias de los inmigrantes. De esta manera, en el siglo XIX se concreta el proyecto de colonización con inmigrantes europeos. La Compañía antes mencionada fue la que se ocupó de fundar las colonias en torno a cada estación ferroviaria. El sur santafesino comenzó a crecer considerablemente en el siglo XIX, cuando las mayores facilidades de transporte, permitieron la 10

CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

exportación de sus carnes y cereales. Este nuevo mercado hizo que la pampa adquiriera todo su valor como área de colonización. Gracias a ello se reconoció su fertilidad, lo reducido de los capitales y los brazos que exigía ponerla a producir, las facilidades que ofrecía y ofrece su superficie uniforme, para la expansión metódica de los cultivos.

IMAGEN I.1: ILUSTRACIÓN DE LA ESTACIÓN DEL FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO EN LA COLONIA CARCARAÑÁ. AÑO 1870 – 1871.

1.2 Historia del Ferrocarril Central Argentino En este punto se exponen las principales ideas de Scalabrini Ortiz, desde cuando la obra era sólo un plan, hasta su inauguración, pasando por todas aquellas vicisitudes. En 1854, el Ingeniero norteamericano Allan Campbell propuso al presidente de la Confederación Argentina, General Justo José de Urquiza, practicar el estudio completo de un camino de hierro entre Rosario y Córdoba. La proposición del Ingeniero Allan Campbell fue aceptada el mismo día en que fue formulada, el 5 de septiembre de 1854. También se contrató al Ing. Campell para estudiar el trazado del ferrocarril, lo cual en este terreno resultó sencillo, considerando la topografía uniforme de las tierras. Éste presentó los planos antes del año, junto con todo el material 11

CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

necesario para iniciar de inmediato la construcción. Todo esto fue plasmado en un informe, el 3 de noviembre de 1855. Campbell calculó todo, la calidad de las tierras linderas a la línea, las ventajas de los métodos de colonización y hasta sugirió procedimientos que facilitaran su población. Las dificultades eran insignificantes, entre ellas, nombró la falta de árboles. El costo de la construcción según el Ingeniero, en números redondos, sería de 5.000.000 de pesos fuertes, no dudó en dejar en claro el excelente negocio que era, e insinuó el rendimiento y la ganancia que produciría. Para financiar la línea sugirió reunir una parte del oro contante y sonante que aún corría por los pueblos del interior en esas épocas y que sería absorbido por los sistemas bancarios creados en Buenos Aires. En noviembre de 1855 el ingeniero norteamericano finaliza un preciso “informe sobre un ferro-carril entre Córdoba y el Río Paraná” y lo presenta al gobierno de la Confederación Argentina en Paraná con el cual se inició la historia del Central Argentino. Ni con Urquiza, ni con Derqui la obra se llevó a cabo. En 1862 el presidente Mitre fue facultado por el congreso para formalizar el contrato de construcción del citado ferrocarril. Wheelwright, que desde 1857 mantenía en su poder los planos originales de Campbell, obtuvo en 1863 un contrato “ad referendum” que superaba las franquicias y privilegios que otorgaba la ley a la empresa ferroviaria. En ese mismo año se firma el contrato y en 1870 la obra fue inaugurada. El ferrocarril se anhelaba, se necesitaba. Su construcción se llevó a cabo gradualmente debido a las dificultades que aparecieron producto de los cambios de gobierno, propuestas disímiles, leyes, desacuerdos, financiamiento, etc. Mejorar las vías de comunicación era un signo de progreso, contenía un valor político. Además de ser un punto estratégico serviría de unión a las provincias del interior. Urquiza decía que: “...Una de las más premiosas obligaciones del Gobierno Nacional es dotar a la Confederación de vías públicas que activen el comercio entre unas provincias con otras, den valor a la producción, faciliten la población del territorio y contribuyan a realizar la constitución política que se ha dado...”, “...y que entre las obras que sobre caminos pueden emprenderse, ninguna es más importante que la del ferrocarril entre la ciudad de Rosario y la de Córdoba...”.

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CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

IMAGEN I.2: CONSTRUCCIÓN DE LA 2° TROCHA DEL FERROCARRIL QUE LA CIUDAD DE ROSARIO CON CÓRDOBA.

Este contrato otorgó muchas ventajas a los constructores del Central. El autor de “La Rejión del Trigo”, Estanislao Zeballos, enumera las siguientes concesiones: 1. Donación por el Gobierno Nacional de los planos y estudios realizados en 1855 por el Ingeniero Allan Campbell. 2. Donación por el Gobierno de todos los terrenos nacionales, provinciales o de dominio privado necesarios para el camino, estaciones, muelles, depósitos, almacenes, talleres y demás dependencias del ferrocarril. 3. Introducción libre de derechos de los materiales, útiles y artículos importados para la construcción del ferrocarril, durante cuarenta años.

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CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

4. Exoneración de contribución o impuestos por el mismo término para las propiedades del ferrocarril y sus dependencias. 5. Derecho de cruzar todos los caminos con el ferrocarril sin impedir el tráfico público. 6. Uso de las corrientes de aguas en servicio del ferrocarril y de las maderas o bosques de propiedad pública para el servicio de construcción del tráfico: todo sin remuneración alguna. 7. Exención del Servicio Militar para los argentinos empleados en la línea. 8. Concesión para extender la línea hasta los Andes, usando la ruta que mejor parezca. 9. Derecho para llevar un ramal al puerto de las piedras. 10. Facilitar y proteger la introducción de inmigrantes traídos por la Central. 11. Derechos de construir escuelas e iglesias para el uso de los inmigrantes y empleados del ferrocarril. 12. El Gobierno concede a la Compañía en plena propiedad, una legua de terreno a cada lado del camino en toda su extensión, comenzando a distancia de cuatro leguas del Rosario y Córdoba de las Villas de San Gerónimo y Nueva, por donde pasa el camino. 13. El Gobierno Nacional se compromete a obtener cuatro leguas en la Provincia de Santa Fe y cuatro en la de Córdoba para cederlas a la Empresa. 14. Garantía en la explotación del 7% del capital empleado por cuarenta años. En 1865 se inaugura el trayecto de Rosario hasta las Tortugas. Como lo expresa el contrato, el Gobierno Nacional concedió tierras a la Compañía, sin importar que la mayor parte de las tierras cedidas a la empresa ferroviaria de capitales ingleses tuvieran dueño. Algunos de los propietarios afectados opusieron una firme resistencia a las expropiaciones que los obligaba a ceder sus tierras, por esta razón se reunieron en la ciudad de Rosario para designar un abogado en común para defender sus intereses. Hicieron cuanto estaba a su alcance para evitar ser despojados de sus bienes, es así que se

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CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

tuvo que dictar una ley especial de expropiación para desalojarlos. Ésta se promulgó el 7 de septiembre de 1866 bajo el número 189. Por eso pudo decir con acierto Scalabrini Ortiz que “la extirpación de los propietarios argentinos fue una operación dolorosa. Uno a uno se los extrajo de sus tierras, como quien limpia de parásitos una superficie”. Para expropiar esos terrenos el Gobierno Nacional designó dos delegados, uno en Córdoba y otro en Santa Fe, que fue J. B. Pedriel. Cada caso prácticamente requirió un trámite judicial, por lo que Pedriel hizo un informe con el detalle de las dificultades encontradas en el cumplimiento de su misión. Entre ellas fue la exagerada esperanza de los pobladores sobre el valor, que el paso del ferrocarril daría a sus estancias. Marcelino Freyre, jefe político de Rosario, pidió en 1864 a los propietarios que expresaran en que condiciones estaban dispuestos a entregar sus tierras, recibiendo de éstos la respuesta de que no renunciarían a sus derechos. Interesa, en el caso particular de Carcarañá, reproducir las contestaciones de dos de sus pobladores que pueden leerse en la obra de Scalabrini Ortiz. Pedro y Ramón Araya argumentaron que:“La expropiación de una lonja de su campo los privaría de la parte más importante de terreno y lo dejaría completamente inutilizado, perdiendo de ese modo las considerables sumas de dinero de su población y demás elementos que fue necesario invertir en él”; y Martín Santa Coloma explicó “no me es posible aceptar la proposición que se me hace, por no convenir bajo ningún concepto a mis intereses. Gobierno el pago de su justo valor” (sic).

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CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

IMAGEN I.3: CONSTRUCCIÓN DEL PUENTE DEL FERROCARRIL QUE CRUZA EL RÍO CARCARAÑÁ.

Pocos años después, todas las tierras de “La Legua”, al norte y al sur del Central Argentino, habían pasado a manos de su Compañía de Tierras por poco dinero, y gradualmente, debido a la resistencia de los propietarios, éstos finalmente fueron desposeídos. A pesar de las dificultades presentadas, la línea siguió su curso normalmente, hasta llegar el año 1867, cuando se estancó en Villa Nueva, por falta de fondos. Es así que en abril de 1868, el Gobierno Nacional entregó a la Compañía fondos públicos y pasó a ser el mayor accionista. Gracias a este aporte en agosto de 1869, el ferrocarril llegó a Oncativo y finalmente el 13 de marzo de 1870, durante la presidencia de Sarmiento, se inauguró la línea de Rosario a Córdoba.

1.3 Inmigración Colonización e inmigración eran la consecuencia de un mismo problema: el desierto, la falta de habitantes en nuestro país para desarrollarlo en todos sus aspectos. En ese entonces, la clase gobernante quería traer inmigrantes europeos al país; ésta era una propuesta fundamental, ya que la inmigración cumpliría con dos funciones principales. En primer lugar, solucionaría los problemas de escasez de habitantes y trabajadores en el territorio argentino, y la existencia de enormes espacios sin colonizar. 16

CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

En segundo lugar, dado que estaban influidos por las ideas europeas y sentían admiración por la cultura de ese continente, creían que la llegada de inmigrantes con una formación cultural que consideraban “superior” mejoraría el nivel de las clases populares. Por eso, esperaban con ansias el arribo de personas del norte de Europa, ya que consideraban que países como Gran Bretaña y Francia eran los más avanzados del continente. Aunque en la práctica, la mayor parte de los inmigrantes que llegó al país provino del sur. El objetivo de los gobernantes no se agotaba en poblar el desierto, perseguía nada menos que desarrollar la agricultura y fomentar la educación. El país ofrecía estímulos y privilegios para que el extranjero pudiera desarrollarse en la vida social como cualquier ciudadano común. El artículo 25 de la Constitución Nacional dice: “...Buscar y traer amorosamente la población extranjera es un deber constitucional de los gobiernos argentinos, y no puede el Congreso dictar leyes que alejen, limiten o restrinjan la inmigración sana y útil, ni gravar con impuesto alguno la entrada en el territorio argentino de los extranjeros que traigan por objeto labrar la tierra, mejorar las industrias e introducir y enseñar las ciencias y las artes...” Hasta la presidencia de Avellaneda, y aún después de ella, la característica general del ambiente en torno de los negocios de colonización e inmigración, estuvo señalada por incontables proyectos, decretos, leyes, aspiraciones oficiales y propuestas particulares, que no siempre produjeron resultados positivos. La iniciativa privada sobrepasó a la de la administración pública, cuya experiencia en la instalación y dirección de colonias raras veces consiguió los resultados previstos, porque no siguió los dictados de un estudio general y definitivo. La ley del 6 de octubre de 1876 instituyó el régimen a que quedaba sometida la inmigración y los organismos responsables de aplicarlo. Agregó la colonización de tierras cedidas a tal fin por los gobiernos provinciales, y el estímulo a los mismos, transportando gratuitamente hasta el punto de su destino a las familias agricultoras o industriales que llegaran al país y quisieran dirigirse a esas colonias. La ley se sancionó cuando el ministro del interior pudo decir con razón: “el principal negocio hoy en la provincia de Santa Fe para el que tiene un pedazo de tierra a propósito para la agricultura, es traer

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CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

colonos”. La ley logró su mejor estructura jurídica e institucional en la primera parte, referida a la inmigración. La segunda, dejaba más abiertas las puertas para el fracaso y aún para abusos, a pesar del bien que perseguía para el país. Pero pudo zozobrar bajo la presión de los factores de una época caracterizada por el despilfarro de los bienes territoriales del Estado, y por esa ambición hacia la fortuna fácil, hacia el negocio apresurado en procura de grandes concesiones, o de las compras a bajo precio sin ánimo de poblar, en la seguridad de eludir el precario contralor administrativo.

1.4 La colonización del Ferrocarril Central Argentino La colonización consistió en el establecimiento de inmigrantes europeos en terrenos provistos por el Estado o por particulares. En algunos casos, se otorgaba a los inmigrantes una parcela de tierra y, a menudo, también útiles de labranza y semillas. Trabajando con esos elementos, los colonos pagaban en cuotas de muy bajo monto los adelantos que les habían facilitado, y quedaban dueños de la tierra al cabo de cierto tiempo. Sin embargo, estos ideales que se perseguían, en escasas oportunidades se alcanzaron, de manera que la mayor parte de los inmigrantes no lograba ser propietario de las tierras que les habían sido concedidas para el trabajo. En esos años, los gobernantes pensaban que la introducción de agricultores europeos era muy ventajosa para enseñar a los criollos técnicas agrícolas más avanzadas que las que se practicaban en la Argentina. Además, se creía que los inmigrantes mostraban a los trabajadores criollos hábitos de trabajo y formas de vida mejores. En teoría, la ventaja de la colonización para los europeos era que lograban tierras propias en poco tiempo, lo que en sus países de origen resultaba muy difícil (o incluso imposible) a causa de los altos precios de la tierra y de los bajos salarios que cobraban. Si bien en las décadas anteriores hubo algunos intentos, las primeras colonias exitosas aparecieron entre 1850 y 1880, dado que sólo entonces hubo consenso entre los gobernantes acerca de las ventajas que podían esperase de ellas. También, las condiciones políticas eran mejores que en el período de la organización nacional previo a la Constitución, con sus marcados episodios de luchas civiles y guerras e invasiones de ejércitos extranjeros. Las colonias eran creadas bajo la forma de contratos entre los gobiernos provinciales y un empresario que se hacía cargo de la organización y adelantaba el dinero necesario para comenzar a trabajar.

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CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

Para los empresarios se trataba de un negocio rentable, ya que con la creación de la colonia aumentaba el precio de la tierra, y ellos se reservaban parte del terreno para venderlo posteriormente. Sin embargo, los problemas, los gastos y los riesgos eran muy grandes, y muchos empresarios terminaron en la ruina. Además, dado que no se emprendieron estudios sobre las características de los suelos y la factibilidad práctica de los proyectos, se cometieron muchos errores, como por ejemplo: seleccionar tierras poco aptas para la agricultura u otorgar parcelas cuya extensión (que en Europa habría resultado enorme), era insuficiente para las condiciones productivas de la época en la zona pampeana. Asimismo, pronto quedó en evidencia que, para progresar, los colonos necesitaban vender su producción, y los mercados locales eran demasiado pequeños para absorber los productos de todas las colonias. Aunque tuvieron un comienzo difícil, debido a las amenazas de sequías, las plagas de langostas y los problemas con los indígenas, algunas colonias sobrevivieron y prosperaron. A continuación se expone la visión de un viajero sobre las colonias fundadas a la margen del Ferrocarril Central Argentino. En una carta dirigida al Jefe Político del Rosario en el año 1870, Guillermo Perkins – Superintendente de la Compañía de Tierras del Central Argentino -, describe la situación de las colonias hacia ese año, los problemas, las dificultades que vivían los colonos, además advierte de los conflictos que podrían ocasionar la falta de autoridad y leyes en la zona. “...Ellas comienzan a cuatro leguas del Rosario y se extienden hasta las Tortugas, con una zona de dos leguas de frente y cuatro de fondo para cada una, corriendo en este sentido y por el centro de ellas el ferrocarril (...). Los nombres de las colonias (…), son estos Bernstadt (vulgo Roldán), Carcarañá, Cañada de Gómez y las Tortugas. Su ejemplo edificante ha producido numerosas colonias adyacentes, de suerte que ellas son el centro de la colonización del departamento Rosario (…). Cinco años bastaron para que Bernstadt, Carcarañá, y Cañada de Gómez, se transformaran en villas preciosas. Bernstadt, es el Belgrano de Rosario, centro de veraneo de numerosas familias, y Carcarañá será muy pronto una ciudad y es ya un espléndido embrión, con buenos y espaciosos hoteles, baños, molinos y hermosas quintas de recreo. Cañada de Gómez era una simple estación hace cinco años. (…) Tres años después de mi primera visita todo se había transformado y multiplicado en la villa capital de la colonia. (…) es un pueblo levantado por el trigo, el maíz y el lino, (…). En la colonia Bernstadt predominaban los suizos, pues al principio eran 177 familias sobre 313. (…) En Carcarañá la base de la población fundadora era de suizos y franceses, sumando veintiocho familias de

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CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

cada nacionalidad, o sea 56 sobre 98 familias, que era el total; y la prosperidad de la colonia se debe a los recursos del río que la baña, a la calidad excelente de los campos altos y ondulados y a los agricultores suizos y franceses, que han revelado allí fortaleza y laboriosidad. La colonia Cañada de Gómez es una lección; es el fracaso de la colonización inglesa en el ramo de la labranza (…). Los ingleses prefieren la ganadería (…). No habiendo podido poblarla de ingleses, la Empresa del Central la reorganizó con 67 familias, de los cuales 30 eran argentinas, y mezclándose después en ella inmigrantes de todas las nacionalidades, la Cañada de Gómez ha dado resultados sorprendentes y tiene 4000 habitantes, mientras que las más cercanas al Rosario no llegan hasta esta cifra. Bernstadt cuenta, en efecto, 1535, Carcarañá 621, (…) y Tortugas 2500. Las Tortugas es la colonia italiana, formada por lombardos y piamonteses (…). De sus 34 familias fundadoras, 32 eran italianas, 1 francesa y 1 argentina (…). Las colonias del Central están bien organizadas, divididas, como todas las de la Provincia en concesiones de veinte cuadras, con agua corriente en Carcarañá y en pequeña escala en las cañadas y arroyos de Gómez y Tortugas, (…) Su población es buena, aunque se notaba al principio la falta de los agricultores de profesión entre los inmigrantes, que aprendieron en ellas las nuevas faenas, y por eso la Empresa del Central ha clasificado así las aptitudes de sus colonos: muy buenos 16, buenos 41, regulares 34 y malos 9 por 100. En 1882 las colonias del Central han sembrado más que otros años y es agradable anunciar que el año ha sido de pródiga bendición para ellas. Desde las Tortugas hasta el Rosario, en un trayecto de cuarenta leguas el ferrocarril rodaba entre inmensos sembrados de trigo, y recuerdo que mas tarde al regresar, el trigo estaba segado y hábilmente emparvado, aguardando la trilladora. (…) Desde las Tortugas imperan el desierto o la estancia alternativamente hasta Belle Ville...”.

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CAPÍTULO I: FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LA COLONIZACIÓN DE SUS TIERRAS.

IMAGEN I.4: PARROQUIA NUESTRA SEÑORA DEL PILAR. AÑO 1892.

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CAPÍTULO II: EL PASO DEL FERROCARRIL Y EL SURGIMIENTO Y DESARROLLO DE LA COLONIA CARCARAÑÁ.

2.1 La colonización, los inmigrantes y la formación del pueblo A partir de 1869 la Empresa del Central Argentino realizó gestiones para poblar las colonias agrícolas que habían proyectado a lo largo del ferrocarril, en las tierras cedidas por el Gobierno Nacional. Para ello envió a la ciudad de Berna a Guillermo Perkins con la misión de reclutar inmigrantes. Un grupo de colonos, en su mayoría suizos, llegó el 1 de marzo de 1870 a Bernstadt (Roldán), que fue la primera colonia del Central Argentino, y en el mismo año comenzó a instalarse la segunda, Carcarañá, con unas quince familias. La citada empresa formó una Compañía de Tierras encargada de dirigir la formación de colonias que estableció posteriormente Cañada de Gómez, Tortugas, San Jerónimo Sud, Armstrong y otras. Es prácticamente imposible pretender la determinación de la fecha fundacional de cada una de ellas, ya que no la hubo, y por eso a lo más que puede aspirarse es a fijar la fecha de “origen” del pueblo o colonia, lo que no siempre es factible, pues existen documentos o testimonios que se contradicen. Eso es lo que sucede precisamente en el caso de Carcarañá. Guillermo Perkins afirma que desde su regreso de Europa tenía establecida una gran colonia en Roldán, e iniciaba la formación de tres más en otros puntos que seguramente fueron Carcarañá, Cañada de Gómez y Tortugas. La Empresa del Central Argentino señala, que en 1870, “en la colonia de Carcarañá tenemos actualmente 14 familias con 63 almas” (sic). Por otro lado se cuenta con el relato de uno de los primeros maestros suizos del pueblo, Juan Meyer, que se radicó en él hacia 1888 y, puede leerse “… a once kilómetros de San Jerónimo, allí fue establecida la base de la colonia Carcarañá. Los primeros colonos, Juan Perdinando Niederer, Juan Schneider con su esposa y sus seis hijos, llegaron hacia fines de año 1870” (sic). Además existe documentación que prueba que José Pawosky efectuó en ese año la primera compra de tierras en zona rural, aunque el testimonio de Guillermo Wilcken dice que la colonia había sido fundada en 1871. En cuanto a la zona urbana, los primeros lotes vendidos datan del 3 de octubre de 1871. Los originales de estas anotaciones de la Compañía de Tierras del Central Argentino, se conservan en Córdoba. Puede observarse una imagen satelital en la cual se resaltó el tendido del Ferrocarril Central Argentino, entre las localidades de Rosario y Amstrong. En el Anexo 1 de Información Gráfica, se puede observar el Plano de las Colonias Carcarañá y Roldán.

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CAPÍTULO II: EL PASO DEL FERROCARRIL Y EL SURGIMIENTO Y DESARROLLO DE LA COLONIA CARCARAÑÁ.

IMAGEN II.1: IMAGEN SATELITAL DONDE SE REPRESENTA EL TENDIDO DEL FERROCARRIL CENTRAL ARGENTINO Y LAS LOCALIDADES QUE ATRAVIESA.

Si se intenta precisar una fecha del origen de la colonia Carcarañá, forzoso es remitirse a las referencias precedentemente indicadas, por lo que puede aceptarse como tal el año 1870. En lo que respecta a la zona urbana, debe considerarse también un informe sobre la evolución histórica de la ciudad de Carcarañá preparado por el Archivo General de la Provincia de Santa Fe, que en un párrafo expresa: “… se establece que el año de fundación de Carcarañá es 1870. Con respecto al día y mes, ante la existencia de pruebas objetivas para fijarlos, este Archivo General opina que debe tomarse para celebrarlo el día y mes del Santo Patrono de la localidad, correspondiéndose por lo tanto el 12 de Octubre en que se reverencia a Nuestra Señora del Pilar”. A poco de su fundación Carcarañá recibió la visita del inspector de colonia Guillermo Wilcken, quien en 1873 publicó “Las colonias”, un excelente y objetivo trabajo sobre el tema. En él puede leerse una interesante descripción del Carcarañá de ese entonces:

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CAPÍTULO II: EL PASO DEL FERROCARRIL Y EL SURGIMIENTO Y DESARROLLO DE LA COLONIA CARCARAÑÁ.

“Los terrenos de esta colonia son altos y ondulantes y los colonos les acuerdan preferencia sobre los de Bernstadt, con especialidad los franceses y suizos que son excelentes agricultores. Hay en esta colonia dos estaciones, una a cada lado del río, y apenas unas doce casas de material con azotea y dos hermosos edificios para la estación” Wilcken, que estuvo en Carcarañá el 7 de mayo de 1872, fue recibido por el administrador de las colonias, Alejandro Rufener, quien le dio los precisos datos que sobre ella contiene su informe. Según el mismo poblaban Carcarañá ciento dos familias, de las cuales ochenta y nueve habitaban la zona rural y el resto en el pequeño pueblo. Las familias que habitaban las tierras eran colonos o arrendaban a la Compañía de Tierras, según los casos, ciento sesenta y ocho concesiones “de 20 cuadras cada una”. También señala que en esta colonia se encontraba una “gran chacra de la Administración” que tenía una superficie de doscientas cuarenta cuadras, se encontraba al noroeste del pueblo y era atravesada por el arroyo Cañada de Gómez cuyas aguas, antes de desembocar en el Cacaraña, eran embalsadas mediante diques de material. Finalmente Guillermo Wilcken desliza un augurio optimista sobre su futuro que trasunta la buena impresión que la colonia le había causado: “El pueblo delineado en torno a la Estación Carcarañá ha empezado a tomar mayores dimensiones. Hay una docena de casas de material. Por la hermosa posición que ocupa esta colonia, el pueblo va sin duda a tomar una gran importancia, pues es el centro de una región muy poblada desde muchos años atrás”. Sin embargo los primeros tiempos en la colonia no fueron fáciles, “llegaron en el año 1872, como visitas indeseables, mangas de langostas que destruyeron las cosechas maíz, trigos y papas”.

2.2 El Carcarañá a fines del siglo XIX En 1872 el incipiente pueblo de Carcarañá contaba ya con tres casas de negocios y otras tantas fondas y billares, una carnicería, una herrería, contaba con una carpintería, un horno de ladrillos, una farmacia y dos albañiles, todos estos atendían las necesidades más indispensables de los pobladores. La administración de Justicia presentaba problemas prácticos, esto se observa por ejemplo, en una carta dirigida en 1872 al gobernador Simón de Iriondo, donde un funcionario del Central Argentino, Harry Woods, solicitaba que todos los terrenos cedidos a la empresa entre Carcarañá y Tortugas estuvieran bajo jurisdicción de

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Rosario. En ella se señala el problema de la colonia de Carcarañá que “ocupa los dos márgenes del río” y “por consiguiente la mitad está bajo la jurisdicción de las autoridades de Rosario y la otra mitad bajo la de Coronda”. Y otra nota de Guillermo Perkins, escrita en 1870, puntualizaba que “hasta ahora los colonos no habían visto ni conocido la sombra de una autoridad en el país desde su llegada”. Debido a ello el 19 de febrero de 1876 fue designado como Juez Damaso de las Casas. Sin embargo, la situación en la materia no mejoró mucho, ya que éste contaba con recursos limitados para ejercer sus funciones. Tampoco existía autoridad comunal y “las calles…estaban mayormente cubiertas con pastos y yuyos”, por lo que los inmigrantes formaron en la década del ‘80 una sociedad de “Ornato e Higiene” que la suplía. Fue por iniciativa de ella que en 1892 se constituyó la Comisión del Templo Católico-Carcarañá, que resolvió colocar su piedra fundamental el 12 de octubre de ese año, coincidentemente con los festejos del cuarto centenario del descubrimiento de América, ocasión en que se impuso a la plaza el nombre Colón. Esa Iglesia Nuestra Señora del Pilar fue inaugurada el 6 de enero de 1894. Unos años antes, el 10 de diciembre de 1890, se había nombrado la primera Comisión de Fomento integrada por José M. Fernández, Máximo Coria y José M. Videla. La proximidad del río impulsó también las actividades industriales. En noviembre de 1875 se terminó la instalación del importante Molino Hidráulico de Enrique Hill, Alanson Hall, Esteban Fuller y Thomas Thomas- todavía en funcionamiento-, cuya represa original fue construída en madera, según plano de los últimos nombrados. Poco después surgieron la conocida fábrica de quesos y cremería de los Sres. Bill y Thomas, el molino a vapor del Sr. Ott, que se transformó en una renombrada fábrica de jabón y la fábrica de aceite de los Sres. Franz y Moser, que ocupaban muchos obreros. En virtud de la creciente potenciabilidad agropecuaria e industrial, las dos últimas décadas del siglo XIX fueron muy progresistas para Carcarañá, a pesar de algunas penurias como las sufridas durante la epidemia del cólera de 1886. Gabriel Carrasco en ese año la describe así: “Carcarañá Este… es actualmente el pueblo de moda para veranear, tiene muchas casas bonitas, dos hoteles notables por su excelente servicio, dos grandes molinos, grandes almacenes para depósito de mercaderías, trigos y frutos del país. Y es uno de los pueblos que prospera con más rapidez. Los Sres. Paz y Saroli tienen casas de campos que son verdaderos palacios...” Este testimonio y el que se trascribe a continuación, permiten

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inferir que Carcarañá fue un atractivo lugar de veraneo, donde tradicionales familias de Rosario levantaron lujosas mansiones y desarrollaron una intensa vida social: “Carcarañá esta siendo el centro de reunión de las familias rosarinas que, dejando nuestra sociedad, se van en busca de aire más puro de Los pueblitos de campaña. El pintoresco Carcaraña se ha conquistado la fama de ser el mejor pueblo, el más apropiado para la estación veraniega. Tiene un río que riega sus orillas proporcionándoles sanos baños y reúne además otras circunstancias que lo hace acreedor del título que ha conquistado”. En esta época la población nativa había superado ya a la extranjera, pues el censo provincial de 1887 da a Carcarañá 1649 habitantes, de los cuales 980 eran mujeres y hombres argentinos. Para entonces la italiana se había convertido en la colectividad europea más numerosa, totalizando 277 personas; en orden decreciente seguían los suizos 167, franceses 108, alemanes 59, españoles 37 e ingleses 21. Solo el 63% de la población sabía leer y escribir, pues de un total de 381 varones nativos únicamente 161 habían recibido alguna instrucción. La mayoría de los hombres adultos y alfabetos eran extranjeros, en sus manos estaban gran parte de los comercios, industrias y explotaciones agropecuarias, como también las pocas instrucciones del pueblo. La colectividad más influyente del Carcarañá del siglo XIX fue la suizo-alemana, en especial, en el plano educativo y cultural. En la década de 1880 ella fundó la Sociedad de Canto “Armonía”. La institución más recordada fue la Sociedad Escolar Alemana, creada el 21 de junio de 1885, que al año siguiente se hizo cargo del local de la sociedad de Canto. Esa escuela, que desde 1907 pasó a llamarse Colegio Suizo-Argentino, desarrolló una meritoria labor entre 1889 y 1919 el prestigioso educador Juan Meyer.

2.3 Aspectos generales de la ciudad de Carcarañá Primera comisión de fomento: El 10 de diciembre de 1890 por decreto del Sr. Interventor Nacional, se constituyó la primer Comisión de Fomento. Con antelaciones a ésta, existía la Comisión de Salud y Ornato, no pudiéndose suministrar detalles de esta entidad por no existir archivos. Trazado oficial: El trazado del pueblo fue aprobado por el Superior Gobierno de la Provincia, por Decreto Nº 1911 del 7 de octubre de 1902, según consta en el libro de Actas de la Comisión de Fomento, cuya

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trascripción va a continuación: “Acta Nº 147 de 10 de Noviembre de 1902. Nº 1911.

Santa Fe,

Octubre 17 de 1902 Visto lo solicitado por la Comisión de Fomento de Carcarañá pidiendo aprobación oficial de los planos de la Colonia y pueblo del mismo nombre y resultando, que el expresado pueblo y colonia fue fundado y trazado con anterioridades a la ley de 28 de Octubre de 1884, por lo que las trazas respectivas no han podido ser hechas de acuerdo con las disposiciones de la referida ley y que el Departamento de Ingenieros y Sr. Fiscal de Gobierno y Tierras Públicas, manifiestan su conformidad en que sean aprobados los referidos planos se resuelve: Aprobar la delineación del pueblo y colonia Carcarañá, con sujeción a los planos presentados, debiendo el Departamento de Ingenieros expedir copia de los mismos, para ser remitidos a la Comisión de Fomento recurrente, a la que se le faculta la vigilancia estricta de la conservación de los trazados que se aprueben a fin de que no sean estrechados, desviados o clausurados los caminos demarcados y calles trazadas que figuran en los planos. Pasen al departamento de Ingenieros para que le remita la copia de los planos que se ordena en la presente Resolución y hecha vuelvan al Ministerio de rigen. Freyre J. V. Pera” En el Anexo 2 de Información Gráfica, se puede observar el Plano del Pueblo y Colonia Carcarañá del año 1903, al cual hace referencia el Decreto Nº 1911 del año 1902. Oficinas Públicas Provinciales: El Juzgado de Paz fue creado en el año 1870, siendo el primer Juez de Paz el Señor Silvano Lucero. En el año 1889 fue creado el Registro Civil. Creación del Distrito: El 10 de diciembre de 1890, Carcarañá dejó de ser Colonia y se convirtió en Comuna. En el Anexo 3 de Información Gráfica, se puede observar el Plano del Pueblo, Duplicado 6, extraído del archivo del Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe. Iglesia Parroquial: La piedra fundamental del templo de Carcarañá, fue colocada el 12 de Octubre del año 1892, y bendecida por el Párroco José M. Sánchez en representación de Mons. Gelebert, Obispo de Paraná. La Patrona de esta Parroquia es Nuestra Señora del Pilar. Tiro Federal Argentino: El Tiro Federal Argentino de esta localidad

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CAPÍTULO II: EL PASO DEL FERROCARRIL Y EL SURGIMIENTO Y DESARROLLO DE LA COLONIA CARCARAÑÁ.

fue fundado el 11 de enero de 1903 y obtuvo su personería jurídica el 17 de abril de 1904. Anterior a esta Institución existía la Sociedad de Tiros Suizo, de la que no se puede dar información alguna debido a que la entidad sucesora no posee archivo de la anterior. Categoría de Municipio: El 8 de enero de 1981, por Ley Provincial N° 8739 (Anexo 4 de Información Gráfica), el Gobernador de la Provincia declara ciudad a la localidad de Carcarañá, y se fijó como jurisdicción territorial municipal la que le correspondía a la comuna. En el Anexo 5 de Información Gráfica, se encuentra un artículo periodístico de fecha 24 de Marzo de 1981, que se titula “Carcarañá ascendió al rango de ciudad”. Del mismo puede destacarse: “…Un índice claro de pujanza y desarrollo lo indica que según el Censo Nacional de 1970, contaba con 8.790 habitantes, mientras que a sólo un decenio esa cifra se incrementó a más de 12.000, vale decir que tuvo un crecimiento de más del 50%, cifra que la ubica entre las de mayor desarrollo en nuestra provincia…” Datos censales: 1870: Primer dato censal de la colonia Carcarañá (Censo de dicha Compañía de Tierras. Resultado: 14 familias con 63 integrantes. 

1872: 500 hab. en 102 familias: suizas, francesas, alemanas e italianas, y en menor cantidad norteamericanas, inglesas, austríacas, polacas, suecas, chilenas y argentinas. 

1887: Censo Provincial: 1649 hab. (980 argentinos y 669 extranjeros) 

1890: El 10 de diciembre dejó de ser colonia y se convirtió en Comuna 

1930: Alcanzó los 6.000 hab. Poseía: Juzgado de paz, Registro Civil, Comisaría y Edificio de Correos y Telégrafos 

1970: 8.788 habitantes. En solo diez años la población se incrementó en 2.000 personas, como consecuencia del atractivo de Carcarañá como polo industrial y fuente de trabajo. 

1981: Tras ese constante crecimiento logró la categoría de Ciudad el 8 de enero de 1981, puesto que el censo arrojó una población de 11.526 hab. 



1991: 14.451 habitantes.



2001: 15.619 habitantes.

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CAPÍTULO II: EL PASO DEL FERROCARRIL Y EL SURGIMIENTO Y DESARROLLO DE LA COLONIA CARCARAÑÁ.

2010: A la fecha no se conocen los resultados oficiales del censo poblacional, llevado a cabo en el mencionado año. 

Situación Geográfica: Carcarañá es una ciudad del Departamento San Lorenzo, ubicada al sur de la Provincia de Santa Fe, sobre la Ruta Nacional N° 9 entre las localidades de San Jerónimo Sud y Correa. Dista a sólo 45 Km. de la ciudad de Rosario. El Departamento San Lorenzo, fue creado en el año 1883, con tierras del Departamento Rosario, y sus límites fueron modificados en el año 1890, los cuales se mantienen en la actualidad. El Departamento, encierra una superficie de 1867 Km2 y tiene 159.184 habitantes (de acuerdo al censo poblacional del año 2010). Se compone de 6 municipios de segunda categoría (entre ellos Carcarañá) y 9 comunas.

IMAGEN II.2: DIVISIÓN POLÍTICA DE LA PROVINCIA DE SANTA FE, DONDE SE RESALTA EL DEPARTAMENTO SAN LORENZO.

La localidad ocupa una superficie total de 145 Km2. y, como se mencionó en capítulos anteriores, tiene una población, de acuerdo a los 30

CAPÍTULO II: EL PASO DEL FERROCARRIL Y EL SURGIMIENTO Y DESARROLLO DE LA COLONIA CARCARAÑÁ.

datos del Censo Poblacional proporcionados por el INDEC en el año 2001, de 15.619 habitantes. Sus principales actividades económicas están vinculadas a la producción agrícola – ganadera e industrial. Con la finalidad de preservar el equilibrio ecológico, el control del medio ambiente, de la atmósfera, agua, suelos, etc., y al mismo tiempo controlar el crecimiento ordenado de las industrias de la ciudad, se creó el Área Industrial, ubicada en la intersección de la Ruta Nacional N° 9 y la Ruta Provincial S26, al Este de la ciudad. La misma encierra una superficie de 31 Hectáreas y está dotada de servicios, efluentes, electricidad y gas natural. La ciudad cuenta con seis Escuelas Primarias y cuatro Escuelas Secundarias una de ellas con orientación agro - técnica. En materia de salud, cuenta con el Hospital Carlos Goytía, el Sanatorio Carcaraña y la Nueva Clínica Nuestra Señora del Luján. Posee estructura turística y recreativa sobre las márgenes del Río Carcarañá, contando con numerosos clubes, entre ellos el Club Atlético Carcarañá y el Club Atlético y Biblioteca Campaña, y un camping de renombre en la zona, el Parque Sarmiento, el cual es un sitio municipal, a la vera del Río Carcarañá, el cual brinda numerosos servicios tales como, parrillas, piletas, restaurantes, canchas para diversas prácticas deportivas y albergue en cabañas o quinchos, además de un paisaje único rodeado de verde, ideal para estar en contacto con la naturaleza. Se puede mencionar también, al tener en cuenta ahora los aspectos culturales de la localidad, que la ciudad cuenta con dos Museos. Uno llamado Museo de la Ciudad, y otro llamado Museo Arqueológico Regional CARA – CARA – AÑÁ. Se sitúa en el corazón de la denominada “Pampa Húmeda”, la mayor zona cerealera de Sudamérica y una de las más importantes del mundo en cuanto a calidad y cantidad de producción. La zona es también una de las más importantes del mundo en cuanto a calidad y cantidad de tierra cultivable, apta para todo tipo de especies vegetales y para cría de ganado.

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CAPÍTULO II: EL PASO DEL FERROCARRIL Y EL SURGIMIENTO Y DESARROLLO DE LA COLONIA CARCARAÑÁ.

IMAGEN II.3: FOTO SATELITAL DE LA CIUDAD DE CARCARAÑÁ.

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CAPÍTULO II: EL PASO DEL FERROCARRIL Y EL SURGIMIENTO Y DESARROLLO DE LA COLONIA CARCARAÑÁ.

Rutas de acceso a la ciudad: Por Ruta Nacional N° 9, asfaltada en su totalidad, con circulación de doble mano y un carril por mano de un ancho aproximado de 10 metros. Otras opciones son la nueva Autopista Rosario Córdoba, la Ruta Provincial Nº 26 que unen a la ciudad de Casilda con Carcarañá y la Ruta de tierra N° S26 que une Lucio V. López (Ruta N° 34) con Carcarañá (Ruta N° 9).

IMAGEN II.4: IMAGEN SATELITAL DE LA CIUDAD DE CARCARAÑÁ DONDE PUEDEN OBSERVARSE LAS DISTINTAS RUTAS DE ACCESO A LA MISMA.

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CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

3.1 Introducción A priori, se puede considerar al Ordenamiento Territorial como: "un proceso de organización del territorio en sus aspectos económicos, sociales y ambientales". Para poder arribar a una definición más acertada, y teniendo en cuenta la amplia gama de información referida al tema, se cita a continuación la definición extraída del “Anteproyecto de Ley Nacional de Ordenamiento Territorial”, el cual fue puesto a disposición del Poder Ejecutivo Nacional y de los Ejecutivos Provinciales el día 7 de Septiembre de 2010: 

"Ordenamiento Territorial: Es el entendido como un instrumento de política pública, destinado a orientar el proceso de producción social del espacio, mediante la aplicación de medidas que tienen por finalidad el mantenimiento y mejora de la calidad de vida de la población, su integración social en el territorio y el uso, y aprovechamiento ambientalmente sustentable y democrático de los recursos, económicos, sociales, naturales y culturales. Se considera una función pública indelegable que organiza el uso del territorio de acuerdo al interés general.”

Por lo tanto el Ordenamiento Territorial a través de una normativa, con fuerza de ley, tiene como objetivo regular el uso del territorio, definiendo los usos posibles para las diversas áreas en que se ha dividido éste. Los nuevos planes de ordenamiento territorial se plantean a nivel regional, en concordancia con el desarrollo local de sus intervenciones; surge de esta manera el concepto de ciudades-región. Se priorizan de esta manera:  En un medio no urbano en el que la ocupación y explotación del suelo sean acordes con su aptitud ecológica y que se preserve del asentamiento de actividades que desvirtúen su carácter y atenten contra su vocación productiva y paisajística.  En un medio urbano en que la ocupación del suelo sea eficiente, que cuente con las infraestructuras y los servicios que les son propios; que prevea espacios para dotar de vivienda adecuada a todos sus habitantes y en el que los usos se combinen de forma funcional y protegiendo el patrimonio histórico-cultural. Sin perjuicio de lo anterior, los principales componentes que estructuran al ordenamiento del territorio, y que le dan un contenido, siguen siendo los grandes temas esenciales de toda ciudad, como por 35

CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

ejemplo las redes de infraestructura, la clasificación y uso de los suelos, los asentamientos irregulares, la expansión urbana, las urbanizaciones especiales y los límites de la ciudad. El ordenamiento territorial orientado a un área urbanizada o en proceso de urbanización, se puede denominar también ordenamiento urbano. Es un proceso político, en la medida que involucra la toma de decisiones concertadas de los actores sociales, económicos, políticos y técnicos, para la ocupación ordenada y uso sostenible del territorio. Asimismo, es un proceso técnico administrativo que orienta la regulación y promoción de la localización y desarrollo de los asentamientos humanos, de las actividades económicas, sociales y el desarrollo físico espacial. Los principales fines del Ordenamiento Territorial son:  Reconocer las potencialidades, las restricciones, los desequilibrios y los riesgos del territorio.  Lograr la valoración del territorio y sus recursos por las poblaciones, como base de afirmación de su identidad territorial.  Detener, estabilizar y reorientar los procesos de intervención espontánea y crecimiento urbano descontrolado, ordenando las áreas actualmente ocupadas por las poblaciones.  Reducir los desequilibrios espaciales generados por el crecimiento económico.  Articular de manera sostenible las actividades practicadas por los grupos sociales, buscando el equilibrio entre utilización y conservación de los recursos naturales. 

Orientar los planes de inversión pública y privada en el territorio.



Orientar el uso patrimonial del territorio.



Mejorar la gestión de riegos ante desastres naturales.

 Desarrollar las capacidades de gestión descentralizada del territorio por quienes se encuentran más cerca de él (principio de subsidiaridad).

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CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

3.2 Marco Histórico y Legislativo Un antecedente en la Argentina es la Ley de Ordenamiento Territorial y uso del suelo de la provincia de Buenos Aires en el año 1977 (Ley N° 8912), la que es modificada por Decreto-Ley N° 10.128/83 y el Decreto N° 3.398/87 y atiende solamente a lo urbano y a la expansión del área urbana. Tanto esta ley como sus decretos, si bien son de carácter provincial para Buenos Aires, tienen incidencias conceptuales en otros territorios provinciales del país, como consecuencia de la ausencia de normativa en la materia en la mayoría de ellas. En la década de los ’80 pasa a tener relevancia el ambiente y el Ordenamiento Territorial se asocia a zonificaciones de usos del suelo ante la necesidad de preservar, conservar y/o recuperar el patrimonio natural e histórico-cultural, visión que aún actualmente está vigente. La elaboración de planes y regulaciones jurídicas involucraba elementos o aspectos de la planificación ambiental y urbano-regional pero no resolvían la necesidad de concurrencia o articulación de los planes ambientales, socioeconómicos y urbanísticos. Se pueden mencionar distintos planes, los cuales tenían por objetivo cumplir con las demandas citadas en el párrafo anterior: Plan Regulador: En la década del ‘60 surge el plan regulador, el cual tuvo los siguientes objetivos:  Que el territorio de la ciudad tenga una extensión adecuada y pueda delimitarse dentro de las distintas zonas: Urbana, Suburbana y Rural.  Organizar el uso de la tierra municipal, siguiendo normas y técnicas urbanísticas y agrarias con sentido social y económico.  Que la realización y renovación urbana se realice, progresiva y ordenadamente (edificación racional y equipamiento comunitario complementario).  Que el ensanche urbano se vaya operando de modo gradual conforme a las necesidades poblacionales.  Que las obras y servicios se realicen en forma coordinada entre los particulares y el Estado.  Que las nuevas fuentes de trabajo puedan radicarse y consolidarse, asegurando una base socio-económica a la

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CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

población.  Asegurar la preservación y mejoramiento del medio ambiente.  Preservar áreas de interés cultural, natural, etc. El plan regulador no tuvo en cuenta las exigencias de la gente ni los conflictos por resolver. Su esquema contaba con una relación directa entre las políticas de gobierno y las atribuciones que se les otorgan a las municipalidades y comunas. Sin embargo, este plan señalaba una lista de tareas desempeñar, pero no establecía quién las haría, ni cómo, ni cuándo.

a

Plan Director: Se inician a partir de 1930, pero se impone en la década de los ’80, es un plan global que tiene como objetivo a partir de los planes reguladores, detectar sus deficiencias y ajustarlos a la situación actual en forma particular. Tuvo mayor nivel de actuación que el plan regulador, ya que encaraba los problemas en forma particular, mientras que el anterior, actuaba como un bloque. En la actualidad, algunos promotores se han planteado otra forma de planificar, incorporando a los métodos tradicionales (planes reguladores y directores), la participación de todos los actores interesados y consolidando una cultura de colaboración entre ellos. Esta forma de planificar es la denominada planificación estratégica y el documento que expresa todo este proceso es el “plan estratégico”. El plan estratégico debe abarcar todos los aspectos de la ciudad: educativos, culturales, económicos, sociales y territoriales. Es un plan sistémico que afecta al ciudadano en todos sus aspectos y desde todos los puntos de vista. Resumiendo, el plan estratégico es un instrumento de planificación que, partiendo de la realidad inmediata, mediante la participación, la colaboración y el compromiso de todos los actores interesados, diseñe una visión integral de la ciudad que se quiere construir, que ejecutados en los plazos razonables, consigan alcanzar los niveles de calidad de vida deseados por los ciudadanos. Plan Estratégico: Surge a mediados de la década del ’90. Fue un proceso político y social que, para funcionar requería el compromiso de actores locales y regionales. Consensuado entre actores públicos y privados, no sustituye a los tradicionales, sino que los complementa y busca trascender más allá de una gestión de gobierno. 38

CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

La planificación estratégica es una forma moderna, participativa y democrática de pensar la ciudad, que permite articular la iniciativa de los ciudadanos y de los agentes económicos para potenciar el desarrollo de la ciudad. El primer plan estratégico Rosario (1995) logró superar intentos anteriores de coordinar y movilizar fuerzas hacia objetivos predeterminados, asumía la importancia de contar con un plan que buscaba completar el plan de gobierno y trascender en el tiempo más allá de una gestión. Como un dato interesante se puede mencionar que más de doscientas instituciones participaron en el plan y que, a ocho años de su formulación más del 80% de los proyectos se encontraban concretados. Las características de este plan son las siguientes:  No se llevaba a cabo ningún plan, sin la legislación de fondo correspondiente y el presupuesto que lo solvente.  Había un planeamiento concreto: Quién, cómo y con que fondos se realizarían los objetivos.  Empezaron a dinamismo.

cambiar

conceptos

económicos,

había

más

 Los territorios se consideraban importantes para el desarrollo.  Se logró una mayor descentralización en los planes  Mayor participación de la gente  Sentido de desarrollo local  Resultaba fundamental pensar que la planificación territorial tenía que analizarse en conjunto con la historia, el contexto político y las oportunidades Plan Estratégico Metropolitano Rosario: Este plan tiene como objetivo impulsar una gestión abierta y participativa, en la construcción de un proyecto de región. Es un proceso de construcción colectiva, que pretende dotar a la región de una estrategia de desarrollo.

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CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

En este proyecto se va de lo local a lo general, como una manera original, de proyectar el porvenir a partir de los propios recursos y potencialidades. Desde lo local, Rosario está construyendo un espacio interinstitucional. El plan trata de lograr, la coordinación y cooperación para canalizar fuerzas para el desarrollo de la comunidad regional. El mismo aborda los siguientes temas:  Transporte de carga de pasajeros  Tratamientos de residuos  Políticas medioambientales  Infraestructura y logística  Servicios básicos y avanzados  Marginalidad social 3.2.1 actuales

Diferencias entre planes reguladores antiguos y

Enfoque tradicional (antiguo) Imagen piramidal Centrado en planificadores (tareas de gabinete) Poder concentrado en el Estado Recursos escasos (por lo que había que priorizar) Esquema autoritario (se hacía sin la participación de la gente) Sabes vs poder Planificación como futurología Se concretaban en planes libres (no se sabía cómo había que hacerlos) Solo sirven para el sector publico Relación entre sujeto objeto

Enfoque estratégico (actual) Cambio de fuerzas: El poder no está centrado en el Estado Centrado en decisiones (lo importante es la acción) Poder fragmentado (descentralizados) Recursos críticos con aportes del Estado y de privados Esquena democráticoparticipativo Saber es poder Planificar como construcción Sistema de planificación permanente, dinámico. Se planifica a medida que surgen necesidades Sirven para lo público y lo privado Relación entre sujetos

Sin embargo, y sin perjuicio de lo antes expresado, los planes 40

CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

estratégicos son la punta de una gran pirámide. Una pirámide cuya base es un adecuado ordenamiento del territorio, tanto urbano como rural. Como se expresó, los principales componentes que estructuran al “ordenamiento del territorio” siguen siendo los grandes temas esenciales de toda ciudad, a saber: clasificación y uso de suelos, expansión urbana, límites de la ciudad, redes de infraestructura, etc. Entonces, para definir y organizar estas complejas variables de una manera adecuada, es necesario contar en una primera instancia con elementos de planificación más específicos. Estos son los denominados “planes reguladores” y “planes directores”. Los procesos de democratización política y las crecientes demandas de la ciudadanía obligan a construir un nuevo escenario para el diseño y la aplicación de las políticas sociales y urbanas. En este momento ya no basta, como en otros, con la racionalidad técnica para mejorar la calidad de vida de las ciudades, es necesario crear posibilidades reales de participación ciudadana democrática en la esfera de lo público. Estos planes, tienen instrumentos que los caracterizan (sobre todo el plan regulador) por ejemplo: “la zonificación de áreas de acuerdo al uso de la tierra”. Éste en realidad es el instrumento central, pero no el único, también poseen índices reguladores, tales como: FOT, FOS, superficies y dimensiones de parcelas, si es o no urbanizable, tipos de edificación, etc. Los planes mencionados se expresan a través de ordenanzas, mapas temáticos y códigos urbanos en donde se definen y enumeran los aspectos antes citados. Hay que tener en cuenta que la efectividad de estos planes depende de verificar que realmente se cumplan sus contenidos y regularizar, en la medida de los posibles, las zonas en que no se cumple, además siempre se los debe revisar y ajustar a la situación o realidad actual. Los planes reguladores son imprescindibles para el ordenamiento del territorio de una ciudad y/o distrito, con lo cual todos los municipios deben o deberían contar con normas y reglamentaciones para tales fines, además de velar por su cumplimiento. Luego, usarlos como herramientas y base para tender a planes estratégicos a niveles regionales, en concordancia con el desarrollo local de sus intervenciones, para lograr una correcta y eficiente integración del territorio; de esta forma se logrará mejorar la calidad de vida de los pobladores de nuestras ciudades. Al Ordenamiento Territorial sólo se lo vincula con la organización 41

CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

política administrativa y las políticas de descentralización, situación que genera confusión respecto a su naturaleza. Se desconoce o no se quiere reconocer que la Planificación Estratégica, la Planificación Ambiental y el Ordenamiento Territorial no son lo mismo pero sí deben implementarse en forma articulada y complementaria. 3.2.2

Rango normativo

El ordenamiento territorial es una función pública indelegable, que organiza el uso del territorio de acuerdo con el interés general, determinando facultades y deberes de la ocupación del suelo conforme al destino de éste. Se ejerce conforme lo establezca cada jurisdicción en base a las autonomías provinciales y municipales, en forma armónica con las disposiciones de las autoridades gubernamentales. 3.2.3

Instrumentos

Considérese instrumentos del Ordenamiento Territorial al conjunto de las normas, planes, programas, proyectos y acciones nacionales, provinciales y locales que estructuran el territorio del País.

3.3 El ordenamiento territorial como escenario de conflictos y herramienta para su resolución concertada El ordenamiento territorial es un proceso en el cual se ponen en juego las visiones, los intereses y las prioridades de los distintos actores y sectores sociales que conforman una sociedad. Es decir, en el cual se negocia el poder de cada uno sobre el territorio, por lo cual no es raro suponer que ese proceso es, por su esencia misma, un escenario de conflicto. Más aún cuando a los intereses de los actores actuales, se les suman los de las generaciones futuras, y a los de los seres humanos se les suman los de los ecosistemas y sus componentes naturales. Para lograrlo no basta la voluntad política de todos cuantos participan en ese proceso, y particularmente de los gobernantes, sino que además es necesaria la viabilidad política, que para este caso, incluye otros factores, como el cultural, el ético y el económico, y particularmente el factor gobernabilidad. De eso depende que la decisión y el compromiso de quienes impulsan el proceso, encuentren resonancia en el medio social y, en consecuencia, resulten aplicables. Puede considerarse que el mayor obstáculo para realizar un plan de ordenamiento territorial que en lo posible garantice la sostenibilidad de las relaciones entre la comunidad y su entorno, es que el proceso se desarrolla en un escenario físico, económico y social en el cual las actividades humanas ya se están llevando a cabo, adecuada o inadecuadamente, sobre el territorio. O sea que más que hablar de 42

CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Ordenamiento, sería más exacto hablar de “reordenamiento”, lo cual en muchos casos obligaría a traslados y transacciones que no siempre son posibles por una multiplicidad de factores. La sobrepoblación en los centros urbanos, incrementada día a día por la migración voluntaria y el desplazamiento forzado, la estructura de la propiedad y de la tenencia en el medio rural y urbano, las inequidades entre ricos y pobres y las presiones internas y externas del mercado, constituyen realidades que deben ser tenidas en cuenta como determinantes en los procesos de ordenamiento o reordenamiento territorial que debe reconocerse y practicarse como un proceso de resolución pacífica de conflictos cada vez más abundantes y complejos.

3.4 Herramientas conceptuales, sociales y técnicas para el ordenamiento territorial Los planes de ordenamiento territorial de cualquier nivel constituyen el resultado de procesos complejos de concertación entre los distintos actores y sectores sociales presentes en un territorio determinado, que deben llegar a acuerdos sobre la manera adecuada sobre cómo cada uno de esos actores y sectores, individualmente y como parte del conjunto social, puede hacer uso de cada porción del territorio, sin amenazar la integridad del mismo, de la cual depende la seguridad territorial. La sostenibilidad en el largo plazo de esos planes depende también de que la sociedad sea capaz de descubrir estrategias para que en el proceso de concertación del plan, estén presentes y sean escuchadas y tenidas en cuenta tanto la voz y los intereses de la naturaleza, como la voz y los intereses de las generaciones futuras. Lo primero hace referencia al componente ecológico de la sostenibilidad, y lo segundo a la responsabilidad intergeneracional, que también es pilar fundamental del desarrollo sostenible. Los análisis de riesgo, los estudios de impacto ambiental y, en general, todos los procesos y mecanismos de análisis y decisión que la sociedad ha desarrollado con el apoyo de las ciencias, de la tecnología y la técnica, con miras a establecer cuál es la vocación de un territorio, cuáles son los límites a los cuales se debe sujetar el uso del mismo o cómo se deben aprovechar y conservar los recursos y los servicios ambientales que éste ofrece, son otros de los medios a través de los cuales podemos reconocer y oír la voz de la naturaleza “humanizada”, no solamente para recuperar el pasado y entender y gestionar el presente, sino muy especialmente para mejorar nuestra capacidad futura para convivir de manera equilibrada con el territorio.

43

CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

3.5 Las nuevas formas Ordenamiento Territorial

de

urbanización

y

el

Entendemos por Barrio Abierto a todo el que está destinado a uso residencial predominantemente y considerando que el emplazamiento proyectado va a tener como objeto material unidades de aprovechamiento independiente concebidas para destinarlas a viviendas. Se encuentran emplazados en zonas urbanas y no conforman un nuevo núcleo urbano. Deben respetar las normas urbanísticas existentes y donar las calles al Dominio Público, municipal o comunal según corresponda y el porcentaje correspondiente destinado a espacios verdes y libres públicos. Esto tiene relación directa con el equipamiento (instalaciones necesarias para atender las necesidades del asentamiento humano en materia de salud, seguridad, educación, transporte, comunicaciones y recreación, etc.) e infraestructura de los servicios esenciales (agua corriente, pavimento, cloacas, energía eléctrica, etc.) que serán exigidos. De manera que la atribución de tal uso es una circunstancia objetiva integrada por distintos componentes (ajena a el destino final que cada propietario le de a su vivienda permanente o transitoria), que cada comuna deberá calificar de acuerdo a sus propios ordenadores cuando examine y decida si el proyecto de localizar un barrio en determinada zona, se adecúa a los indicadores urbanísticos de esta última. En el supuesto de que el lugar en el que se pretenda emplazar tenga asignado otro uso, cada comuna o municipio tiene la facultad de propiciar el cambio normativo (asignación de uso específico), previo examen puntual del caso a fin de dotar el predio de los referidos indicadores. Llegados a este punto, consideramos necesario examinar en forma secuencial cómo llega la comuna o municipio a efectuar ciertas determinaciones con respecto a su territorio. 3.5.1

Delimitación territorial

Se establece que los municipios o comunas delimitarán sus territorios en: 1. Áreas Rurales: Comprenderá las destinadas a emplazamientos de usos relacionados con la producción agropecuaria extensiva, forestal y otras. 2. Áreas Urbanas: Comprenderá dos subáreas: la urbana y la 44

CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

suburbana. 

Área Urbana: La destinada a Asentamientos Humanos intensivos, en la que se desarrollen usos vinculados con la residencia, las actividades terciarias y las de producción compatibles.



Área Suburbana: El o los sectores intermedios o periféricos del área urbana que constituyen de hecho una parte del centro de población por su utilización como tal, con parte de la infraestructura de servicio y del equipamiento necesario.

3. Áreas Complementarias: Comprenderán las zonas circundantes o adyacentes al área urbana o suburbana, relacionadas funcionalmente, en los que se delimiten zonas destinadas a reserva para ensanche o destinados a otros usos específicos. Las áreas urbanas y complementarias conforman los centros de población y son partes integrantes de la unidad territorial. 3.5.2

Uso del suelo y factores de ocupación

Se denomina uso del suelo al destino establecido para él en relación al conjunto de actividades humanas que se desarrollen o tengan las máximas posibilidades de desarrollarse en un área territorial. Se establece que, para su afectación actual o futura, a toda zona deberá asignarse uso o usos determinados. Al tiempo en que se produzca dicha afectación se deberán establecer (por la comuna respectiva) las restricciones y condicionantes a que quedará sujeto el ejercicio de dichos usos. Por caso en las zonas del área urbana, así como en las residenciales extraurbanas, industriales y de usos específicos del área complementaria y rural, las restricciones y condicionantes que se deberán fijar resultarán de ciertos aspectos que son interdependientes entre sí con la zona, con el todo urbano y con sus proyecciones externas. Se citan los siguientes condicionamientos urbanísticos: 1. Tipo de uso del Suelo. 2. Extensión de Ocupación del Suelo (FOS= Factor de Ocupación del Suelo).

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CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

3. Intensidad de Ocupación del Suelo (FOT= Factor de Ocupación Total) y, según el uso, densidad. 4. Subdivisión del suelo. 5. Infraestructura de servicios y equipamiento comunitario. En cada zona, cualquiera sea el área a la que pertenezca, se permitirán todos los usos que sean compatibles entre sí. Para los nocivos, molestos o peligrosos su localización será admitida en zonas especiales distanciadas según su grado de peligrosidad, molestia o capacidad de contaminación del ambiente. Cuando se establezcan los usos de las distintas zonas, se calificará la concentración de actividades afines en relación a su ubicación y la escala de servicios que presten. Las dimensiones de las parcelas de cada zona en las distintas áreas estarán condicionadas por el tipo, intensidad y forma de ejercicio de los distintos usos que aquella tenga asignada. Una vez atribuido el uso o usos a una zona del área urbana o a una zona residencial extraurbana se deberá establecer su densidad bruta promedio y la neta correspondiente a los espacios edificables. Así también se deberán establecer las superficies mínimas que tendrán, como destino: áreas verdes de uso público, los servicios esenciales y el equipamiento social necesario. Esto último a fin de que los usos asignados puedan ejercerse en el nivel permitido por los condicionantes de tipo urbanístico. Se denomina factor de ocupación total FOT al coeficiente que debe multiplicarse por la superficie cubierta máxima edificable en ella, y factor de ocupación del suelo FOS a la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela. Por ambos factores se determinan los volúmenes edificables. Cada municipio o comuna, en su respectivo plan de ordenamiento, establecerá para cada zona los máximos factores de ocupación total (FOT) y de ocupación del suelo (FOS) en función de usos permitidos de la población prevista, de una adecuada relación entre los espacios edificables y los verdes y libres públicos, del grado de prestación de los servicios esenciales y de la superficie cubierta por habitante que se establezca.

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CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

3.5.3 Intensidad de la ocupación de los asentamientos humanos (Densidad Poblacional) La intensidad de ocupación se medirá por la densidad poblacional por metro cuadrado o por hectárea. Se denomina densidad poblacional bruta a la relación entre la población y la superficie total de la misma. Se denomina densidad poblacional neta a la relación entre la población de un área o zona y la superficie de sus espacios edificables, es decir, libre de espacios circulatorios y verdes públicos. Las categorías que mencionamos son las siguientes: a) Áreas de población dispersa: Corresponderán al área rural y su densidad bruta promedio estará alrededor de los 5 habitantes por hectárea. b) Áreas de población semiagrupada: Corresponden a colonias rurales y a otras localizaciones de muy baja densidad y su densidad poblacional bruta podrá fluctuar entre 5 y 30 habitantes por hectárea. c) Áreas de población agrupada: Corresponde a las áreas urbanas y su edificación predominante es la vivienda individual o colectiva, con los edificios complementarios, servicios y equipamientos necesarios, que en conjunto conforman al alojamiento integral de la población. A cada zona integrante de un área urbana deberá asignársele densidad bruta y densidad neta. La densidad bruta promedio para toda el área urbana no podrá superar los 150 habitantes por hectárea. Para establecer la densidad neta y en función de que estén totalmente dotadas de servicios esenciales por el mismo artículo se admiten los siguientes valores máximos, según sea: a) b)

Residencial: 1.000 habitantes por hectárea. Residencial extraurbano: 150 habitantes por hectárea.

Agrega esta norma que, en áreas con cloacas, la densidad máxima estará limitada por la capacidad y la calidad de la fuente de agua potable. Finalmente, establece que la densidad neta para cada manzana se establecerá con independencia de la resultante de las edificaciones existentes, y será de aplicación para cada parcela motivo de nuevas 47

CAPÍTULO III: ORDENAMIENTO TERRITORIAL

construcciones. 3.5.4

La compatibilidad con los usos predominantes.

Señalamos con anterioridad que se requiere como requisito para la implantación de un barrio abierto que su localización debe ser compatible con los usos predominantes. Así también señalamos que en cada zona, cualquiera sea el área a que pertenezca, se permitirán todos los usos que sean compatibles entre sí. De manera que, si en una zona determinada su uso predominante es la explotación agropecuaria o la actividad industrial, en principio no correspondería admitir el emplazamiento de un barrio abierto o cerrado. Se procura evitar la concentración en una misma zona de usos contrapuestos y la indebida utilización de una infraestructura prevista para un uso determinado, porque iría en desmedro tanto de los usuarios originarios de la zona como del asentamiento humano que se vaya a congregar en el barrio a implantar.

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CAPÍTULO VI: PROPUESTA DE NORMATIVA PARA LA ZONA A URBANIZAR

El objetivo es redactar una ordenanza que regule el espacio a urbanizar propuesto en lo referente a los aspectos urbanísticos, los cuales corresponden al poder de policía municipal de acuerdo a la Ley Orgánica de Municipios Nº 2.756/1936 de la Provincia de Santa Fe. Este proyecto de ordenanza podrá servir de base a otros municipios de la provincia y fundamentalmente de la zona, que deseen regular a este tipo de emprendimientos, teniendo en cuenta que no incluye a los Barrios Cerrados ni a los Clubes de Campo y que el emprendimiento constituye una ampliación de la localidad. ORDENANZA – MUNICIPALIDAD DE CARCARAÑÁ – SANTA FE VISTO: El constante aumento en nuestra zona de familias que deciden radicar sus viviendas en espacios amplios donde el verde y el aire puro sumados a la tranquilidad y la seguridad cobran un rol fundamental. Que la creciente integración de las localidades ubicadas en el Área Metropolitana de Rosario, favorecidas por obras de importancia tales como la Autopista Rosario - Córdoba, han generado una conveniente infraestructura. CONSIDERANDO: Que el Ordenamiento Territorial establecido en la Ordenanza de Urbanizaciones a través de la clasificación del suelo permite este tipo de emprendimientos sin generar conflictos urbanos en los sitios posibles de localización, respetando condiciones básicas de accesibilidad y de ordenamiento funcional. Que es una realidad la existencia y desarrollo de estas urbanizaciones como respuesta a una demanda social de nuevas formas de convivencia urbana, con la generación de emprendimientos de alta significación económica y de ocupación del suelo, que requieren de una adecuada reglamentación a los fines de no detener el desarrollo urbano de la ciudad y/o contemplar los requerimientos generales de la comunidad. Que estos potenciales propietarios serán también futuros contribuyentes que favorecerán con el cumplimiento de sus obligaciones tributarias al crecimiento del municipio.

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CAPÍTULO VI: PROPUESTA DE NORMATIVA PARA LA ZONA A URBANIZAR

Que es fundamental ofrecer, además de un habitat natural forestado y no contaminado, viviendas y espacio para la recreación y el esparcimiento, que cuenten con servicios esenciales, un buen acceso a los centros donde sus habitantes desarrollen sus actividades habituales y donde se garantice la seguridad del grupo familiar. Que la Municipalidad, por imperio legal, conserva la totalidad de sus potestades y atribuciones. Que, con carácter meramente enunciativo, quedan correspondidos dentro de tales potestades, las de legislación, de aplicación de las leyes, de fijación y percepción de tributos, de policía y de poder de policía, de satisfacción de servicios públicos. Que previo a elegir a esta zona como lugar de emplazamiento de futuros Barrios Residenciales Abiertos, se llevaron a cabo los estudios necesarios para justificar que no se encuentran ubicados en terrenos o zonas inundables. Que el lugar del emplazamiento se encuentra correctamente ubicado, con relación a las industrias, manteniendo con respecto a las mismas las distancias y demás especificaciones de seguridad y protección del medio ambiente. EL HONORABLE CONSEJO MUNICIPAL SANCIONA LA SIGUIENTE: ORDENANZA 1. Definición: Se considerará Barrio Abierto a todo amanzanamiento y loteo que esté destinado a uso residencial predominantemente y considerando que el emplazamiento proyectado va a tener como objeto material unidades de aprovechamiento independiente concebidas para destinarlas a viviendas. Se encuentran emplazados en zonas urbanas y no conforman un nuevo núcleo urbano. Deben respetar las normas urbanísticas existentes y donar las calles al Dominio Público, municipal y el porcentaje correspondiente destinado a espacios verdes y libres públicos. 2. Deberá urbanizarse en forma completa la fracción que constituya el objeto del programa, debiendo realizarse las obras complementarias que establezcan las normas en vigencia. 3. Los porcentajes de tierra a donar al municipio para uso de espacios verdes se establecen de acuerdo al Reglamento de Loteos, 99

CAPÍTULO VI: PROPUESTA DE NORMATIVA PARA LA ZONA A URBANIZAR

Subdivisiones y Urbanizaciones de la ciudad de Carcarañá, de acuerdo a la Ordenanza Municipal Nº 269/86. 4. Características de las Calles: En lo referente al diseño, ubicación y medidas de las calles deberá preverse y demostrarse su integración con el entorno urbano para garantizar la continuidad de la trama urbana y circulatoria. 5. La red de accesos al Barrio, así como las calles colectoras deberán respetar la traza de los ejes regionales. 6. Las Calles, así como también los Espacios Verdes, deberán ser donados al municipio, el cual sancionará la respectiva ordenanza de aceptación de Calles y de Espacios Verdes, los cuales pertenecerán al ámbito de los Bienes Públicos del Estado. 7. Para la materialización de los proyectos, los mismos deberán ajustarse a los siguientes indicadores urbanísticos:  Los lotes deberán tener una superficie mínima de ochocientos metros cuadrados (800 m2).  Se establecen veinte metros (20 m) de frente como mínimo.  Las construcciones pueden ocupar como máximo el 50% de la parcela (FOT = 0.5).  No están permitidas las construcciones que superen los 6 metros (6 m) de altura.  Retiro de edificación:  Servidumbre de jardín: cuatro metros (4 m).  Desde ejes medianeros: dos metros (2 m).  Tipología de lote exclusivamente frentista.  Densidad neta de unidades de vivienda por hectárea: 12.  Se prohíbe la instalación de industrias

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CAPÍTULO VI: PROPUESTA DE NORMATIVA PARA LA ZONA A URBANIZAR

8. Todo emprendimiento deberá contar con los siguientes requisitos básicos: 

Apertura, compactación y abovedamiento de calles.

 Proyecto y ejecución de red de alumbrado público (mínimo una lámpara incandescente cada 150 metros) y red de baja tensión domiciliaria con certificado de factibilidad técnica expedido por la Empresa Provincial de la Energía. Será obligatoria la realización de la infraestructura de tal proyecto (líneas de tensión, transformadores, etc.).  Provisión de agua (cualitativa y cuantitativa) por extensión de la red existente.  Sistema de evacuación de las aguas pluviales y de los líquidos cloacales, indicando el tratamiento que se le dará a los mismos.  Estudio y realización de desagües, alcantarillas y zanjeo (previa autorización municipal).  Autorización arbolado, según lo establezca la repartición municipal correspondiente. La Municipalidad proporcionará las indicaciones y especificaciones técnicas que correspondan. 9. EXIGENCIAS AL DESARROLLADOR: Se exigirá al desarrollador, promotor o propietario, en cada uno de los casos, lo siguiente:  Pedido de autorización: Se realizará por nota dirigida al Señor Intendente Municipal, firmada por el propietario o sus representantes legales. En la misma se declarará el uso o destino de la subdivisión según la clasificación del Artículo 3° del Reglamento de Loteos, Subdivisiones y Urbanizaciones de la Ciudad de Carcarañá. 

Documentación:  Título de propiedad de los terrenos o extracto extendido por Escribano Público. 

Previa del Plano de Mensura y Subdivisión.

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CAPÍTULO VI: PROPUESTA DE NORMATIVA PARA LA ZONA A URBANIZAR

 Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobadas por la Municipalidad.  Proyecto de obras de saneamiento hidráulico aprobado por la Dirección Provincial de Hidráulica.  Proyecto del sistema de agua potable y evacuación de líquidos cloacales, aprobados por la autoridad competente.  Proyecto de la red de energía eléctrica de distribución domiciliaria aprobado por la Empresa Provincial de la Energía.  Compromiso de forestación, establecido en el Artículo 8.

de

acuerdo

a

lo

 Certificado de aptitud del predio otorgado por la Dirección Provincial de Hidráulica.  Levantamiento planialtimétrico descartar zonas de inundabilidad.

para

analizar

y

10. TRÁMITE DE APROBACIÓN:  Una vez cumplimentada la presentación de la documentación establecida en el Art. 9 se otorgará la autorización para llevar a cabo el emprendimiento, la cual será extendida por la Municipalidad y adjuntada al expediente que se tramita. Desde ese momento comenzará a regir el plazo para cumplimentar las mejoras establecidas si las mismas no existieran en el lugar del loteo.  Finalizadas las obras de infraestructura y aprobadas por las distintas entidades prestadoras de servicios, la Municipalidad visará los aspectos urbanísticos que forman parte del poder de policía municipal.  El plano de Mensura y Subdivisión, visado por el Municipio, será enviado al Ministerio de la Producción, para autorizar la subdivisión.  Finalmente, se remitirá el expediente al Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe, para su aprobación definitiva.

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CAPÍTULO VI: PROPUESTA DE NORMATIVA PARA LA ZONA A URBANIZAR

 Otorgada la aprobación definitiva, el loteo se considerará habilitado y la Municipalidad se hará cargo de la prestación de los servicios públicos respectivos.

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

5.1 Introducción Considerando la necesidad de regular las “Urbanizaciones Especiales” y teniendo en cuenta la Ordenanza Municipal N° 269/86 en la cual queda establecido el Ordenamiento Territorial a través de la clasificación del suelo, se realizará un estudio de la misma a fin de determinar si permite el emplazamiento de este tipo de emprendimientos en la ciudad sin generar conflictos urbanos en los sitios posibles de localización y respetando condiciones básicas de accesibilidad y de ordenamiento funcional. Hay que tener en cuenta que es una realidad cada vez más frecuente, la existencia y desarrollo de tales urbanizaciones como respuesta a una demanda de la sociedad sobre nuevas formas de convivencia urbana, con la generación de emprendimientos de alta significación económica y de ocupación del suelo, que requieren de una adecuada reglamentación a los fines de compatibilizar los mismos con el sistema tradicional de inmuebles residenciales y/o de otros usos, a los efectos de no alterar el desarrollo urbano de la ciudad y/o contemplar los requerimientos generales de la comunidad. Este tipo de urbanizaciones es considerado como una tipología urbana diferenciada de los conjuntos habitacionales, y por ésta razón se deben contemplar en su reglamentación las distintas restricciones al dominio, sin avanzar sobre la forma de adquisición y/o disposición del dominio, materia del derecho de fondo, que ha dado origen, como se comentó en el Capítulo IV, a las distintas posiciones doctrinarias sin existir aún una normativa específica. Una vez realizado el análisis, hacia el final del Capítulo, se presentará una propuesta de normativa para la zona a Urbanizar, con el objeto de contar con una reglamentación acorde a los requerimientos demandados, por quienes proponen la construcción de este tipo de Urbanizaciones.

5.2 Aspectos principales de la organización administrativa de la Ciudad de Carcarañá La constitución de la Provincia de Santa Fe establece los lineamientos básicos del régimen municipal. En su sección 7ma, Art. 106, 107 y 108, define que todo núcleo de población constituido en forma de comunidad con vida propia, gobierna los intereses locales de acuerdo a la Constitución y a las leyes que se dictan. Con vida propia significa que pueden administrarse a si mismas con cierta independencia y autonomía, que las diferencia de las restantes comunidades. 64

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

Otro aspecto importante es el núcleo poblacional: para ser municipio debe contar con una cantidad mayor a 10.000 habitantes, y cuando la cantidad de población es menor a esa cantidad, pero superior a los 500 habitantes, el núcleo poblacional se denomina comuna. La institución de la jerarquía del municipio (ciudad) o comuna (pueblo) se da por ley de la provincia. Dentro de los municipios hay una diferenciación por categoría; así tenemos municipios de primera y segunda categoría. En la provincia de Santa Fe, de primera categoría hay dos, ellas son las ciudades de Rosario y Santa Fe. En cambio los municipios de segunda categoría son 48 y en este grupo encontramos, Villa Gobernador Gálvez, Venado Tuerto y Carcaraña entre otras. El gobierno municipal se integra por dos órganos, el Intendente que es el titular del poder ejecutivo y el concejo municipal o concejo deliberante. En el caso de la ciudad de Carcaraña el actual intendente es el Abogado Ramón Soques y tiene la facultad de dictar decretos y de nombrar a sus secretarios de área (de gobierno, de hacienda, de obras públicas, etc.). La cantidad de miembros del consejo deliberante está dada en función del número de habitantes de cada municipio. En el caso de la Ciudad de Carcarañá está compuesto por cinco miembros y ellos tienen la facultad de dictar ordenanzas. En la provincia de Santa Fe, los municipios y comunas son autárquicos y no autónomos, dado que no se dan su propia carta orgánica. La carta orgánica esta dada por Ley Provincial y corresponde según sea el caso, la Ley Orgánica de Municipalidades Nº 2.756/1936 o la Ley Orgánica de Comunas Nº 2.439/1935. El poder de policía se define como el ejercicio del poder público sobre las cosas y las personas, o sea que es una potestad jurídica del Estado, que se ejerce mediante limitaciones a las libertades individuales a fin de regular su ejercicio y promover el bien común, pero estas limitaciones no deben desnaturalizar los derechos y garantías constitucionales. Está consagrado implícitamente en el Art. 14 de la Constitución Nacional cuando dice: “…todos los habitantes…gozan de los siguientes derechos conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio…”. En otras

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

palabras, el Poder de Policía está dado por la reglamentación de los derechos individuales por parte del Estado. Con respecto a las atribuciones, las municipalidades desarrollan una amplia gama de actividades en función del poder de policía municipal, que comprende: salud, educación, vivienda, tránsito, urbanismo y política impositiva. Algunas de estas atribuciones son cooparticipables con la provincia. Según las leyes orgánicas, las municipalidades y comunas, no pueden cobrar impuestos, si no que solo pueden percibir ingresos por tasas y contribución de mejoras. El poder de policía urbanístico y de edificación es de carácter exclusivamente municipal o comunal. Se concreta a través de ordenanzas, decretos y reglamentos basados en las aplicaciones de las leyes orgánicas. Se materializa a través de:    

Planes reguladores y/o directores Códigos y reglamentos de edificación urbano Normas de uso y división del suelo Limitaciones y afectaciones jurídicas y materiales a la propiedad inmueble

5.3 Carcarañá y su vinculación al Área Metropolitana de Rosario La localidad constituye un inminente polo de desarrollo poblacional a corto plazo como consecuencia de formar parte del Área Metropolitana Rosario. Las Áreas Metropolitanas, están integradas por municipios y comunas de más de un departamento, tal es el caso del Área Metropolitana de Rosario, formada por centros del departamento Rosario y del Departamento San Lorenzo. El departamento Rosario está compuesto con 24 Municipios y Comunas y su ciudad cabecera es Rosario. Por otro lado, el departamento San Lorenzo, está conformado por 15 Municipios y Comunas y su cabecera es San Lorenzo. Rosario constituye el núcleo central de un conglomerado urbano (integrado por varios municipios y comunas) conocido como Área Metropolitana del Gran Rosario, cuya integración puede definirse siguiendo dos criterios distintos:

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

 Continuidad urbana: Desde este punto de vista, el Área comprende las ciudades de Capitán Bermúdez, Fray Luis Beltrán, Funes, Granadero Baigorria, Pérez, Puerto San Martín, Rosario, San Lorenzo y Villa Gobernador Gálvez, con una población asciende (según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) a 1.069.293 habitantes (317.122 hogares en 305.487 viviendas).  Integración geográfica y funcional: Siguiendo este criterio, incorpora los municipios y territorios que se encuentran en interacción desde el punto de vista económico, social o cultural. En este caso, la delimitación es más compleja ya que la propia dinámica del desarrollo regional puede ir variando los límites geográficos del conglomerado. En una primera aproximación, el área quedaría delimitada por 47 localidades existentes en un arco de aproximadamente 50 kilómetros alrededor de la ciudad de Rosario. Parte de la ciudad de Villa Constitución, pasa por las localidades de Acebal, Casilda, Carcarañá y finaliza en Puerto San Martín, limitando al Este con el Río Paraná. Por esta razón, puede considerarse que abarca parte de los departamentos Rosario, San Lorenzo, Constitución y Caseros, y la ciudad de Victoria, ubicada en la provincia de Entre Ríos. Rosario es el centro industrial, comercial y financiero de la región productiva agrícola-ganadera más importante del país conocido como Pampa Húmeda, se encuentra asentada en la región pampeana sobre la margen derecha del Río Paraná, 360 kilómetros al norte de la ciudad de Buenos Aires, Capital Federal de la República Argentina, y es el núcleo urbano central, excluyente por su tamaño, de un vasto territorio metropolitano que integran un conjunto de pueblos y ciudades menores. Rosario junto con su Área Metropolitana constituye una región de importante presencia industrial y comercial. La región forma parte del corredor productivo más importante del país que se extiende desde la ciudad de La Plata hasta Rosario. Es la región de mayor actividad industrial de la Provincia y una de las más importantes del país. La metrópoli o mejor dicho el fenómeno que la construye, se caracteriza por un fuerte proceso de urbanización del territorio, manifestado en el desarrollo de las periferias urbanas, la pérdida de valor de las centralidades históricas y el surgimiento de otras nuevas, la extensión de los pueblos y ciudades más allá de sus límites administrativos, la presencia de grandes infraestructuras, la conurbación de localidades vecinas y la permanente “anexión urbana” de tierras rústicas o rurales y paisajes naturales. Básicamente, existen dos criterios para delimitar el alcance del Área Metropolitana: uno considera la continuidad urbana como aspecto 67

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

principal y otro, que no sólo contempla la integración geográfica sino principalmente la funcionalidad, incorporando todos los municipios y comunas que mantienen algún tipo de interacción en términos económicos, sociales o culturales. La actual conformación del Territorio Metropolitano es consecuencia de varios elementos básicos. El primero de ellos, origen de las primeras urbanizaciones, es el elemento decisivo de su crecimiento y en el cual se basa la futura estrategia del desarrollo de la región: el río Paraná y su ribera fluvial. En función de esta vía de comunicación surge Rosario como ciudad puerto, a la cual se agregan otros puntos de embarque que generan procesos de urbanizaciones como centros de transferencias de cargas entre el ferrocarril y el medio fluvial. Otro factor básico en la conformación del Territorio, fue la instalación de la red ferroviaria que recorriendo la región, extendía su trazado en forma radiocéntrica convergiendo a la ciudad de Rosario, al gran puerto agroexportador de toda la pampa húmeda. En el Área Metropolitana de Rosario se han dado cambios muy rápidos en los últimos años que se han reflejado en el territorio, en muchas ocasiones de una forma irreversible. En general en la Argentina se ha producido en las últimas décadas un cambio en el modelo de ciudad, cada vez más extensiva. Esto implica una mayor ocupación de suelo, viviendas unifamiliares en lo que antes era el exterior de las ciudades, y un crecimiento de las infraestructuras de transporte, carreteras y autovías, con la consiguiente fragmentación del territorio. La periferia urbana de la ciudad de Rosario registra en los últimos años la existencia de ciertos procesos de ocupación del territorio que son de carácter novedoso. Vinculados con nuevas modalidades de la residencia semipermanente, espontánea o permanente y de las actividades comerciales, estos procesos resultan significativos en tanto están dando cuenta de un cambio consistente en las tendencias que, aún hasta el presente y más allá de las propuestas de distintos planes urbanos, han convertido a la periferia sólo en receptáculo de las tradicionales operaciones de loteo y de grandes emprendimientos de vivienda social. Sin embargo, los viejos modos de construcción de la periferia no han desaparecido y continúan coexistiendo con estas nuevas formas que aparecen.

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

5.4 Objetivos y ventajas de la ampliación de la zona urbana propuesta A raíz de los temas abordados anteriormente, en el presente trabajo se plantea la posibilidad de ampliar la zona urbana de la ciudad con el fin de proveer a la misma de un espacio con la infraestructura necesaria para el emplazamiento de algún tipo de Urbanización Especial, de características residenciales y con el objetivo fundamental de dotar a este espacio de la reglamentación municipal correspondiente para resguardar el bienestar, la salud y la seguridad de sus habitantes. Por esta razón, resulta lógico y necesario fijar lineamientos generales para estas obras y este crecimiento que impidan las posibles deficiencias urbanas, cuyos costos de corrección son siempre mayores que la oportuna inversión en la solución correcta a través de la planificación, y en comunión con los posibles planes de Ordenamiento Territorial existentes en la localidad. Las reglamentaciones establecen lugares y áreas en las que se pueda localizar el emprendimiento, las cuales deberán resolverse primariamente por el Municipio conforme los indicadores urbanísticos previstos en las normativas existentes. Para las urbanizaciones incluye: infraestructura de servicios esenciales; estudio de impacto ambiental, debe evitarse perjuicio a la trama urbana existente y no interferir futuros ejes de crecimiento. Prever integración con el entorno urbano en materias de redes, accesos viales, tamaño de las calles de circulación y servicios generales. Deberán construirse veredas perimetrales, asumir compromisos de forestación del emprendimiento, dotar al mismo del equipamiento comunitario necesario y ceder los espacios verdes y libres públicos. Cuando se decide realizar un emprendimiento de este tipo, cualquiera sea su dimensión, se debe tener en cuenta la ubicación del futuro complejo con relación a una metrópolis comercial, y las vías de comunicación que lo vinculan hacia la misma. Simultáneamente se debe observar su localización urbanística, conforme a los parámetros que rigen el uso del suelo para la zona del emplazamiento. Si el predio a urbanizar se encuentra ubicado en una zona comercial no apta, evidentemente se debe desistir de la operación. Pero en el caso de que éste sea comercialmente apto o muy apto, y su localización urbanística no sea la adecuada para la ejecución del emprendimiento, debe considerarse la posibilidad de promover, ante el municipio, un cambio de zonificación que permita la realización del proyecto.

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

Al llevarlo a cabo deben estar garantizadas las condiciones de habitabilidad en dos aspectos:  En lo que respecta al medio físico natural, y  En cuanto a la provisión de infraestructura de servicios esenciales. Respecto del primero se deberá tener en cuenta que los elementos naturales o la naturaleza misma del espacio a ocuparse deben conservar su equilibrio original; esto es, no haber sufrido alteraciones por la mano del hombre o por algún otro tipo de factor. Es necesario ubicar espacialmente la posible zona para llevar a cabo el proyecto planteado. Puede observarse en el Anexo de Información Gráfica VI que la misma queda comprendida al Sur de la Ruta Nacional N° 9 entre las calles Abrate y 9 de Julio y ocuparía una superficie de aproximadamente 62 Hectáreas. Se escogió esta zona para llevar a cabo la urbanización, luego de haber analizado diversos aspectos, tales como: 1. La evidente demanda por parte de los particulares de habitar en Urbanizaciones Especiales en la zona de la ciudad de Rosario y su Área Metropolitana; 2. Los cambios en el estilo de vida de sectores de la población de ingresos medios y altos (con demandas específicas de seguridad y de nuevos modelos de núcleos residenciales); 3. Su proximidad y buena accesibilidad con las arterias de tráfico más importantes, en éste caso la autopista que une Rosario con Córdoba y que permite a los residentes del Barrio llegar por ejemplo, al centro de la ciudad de Rosario, en 40 minutos. 4. Se puede observar también en diversas localidades del Área Metropolitana de Rosario, que es notable la migración de habitantes, sobre todo de población joven, que se trasladan a éstas por diferentes motivos: posibilidad de acceso a la propiedad de suelo urbano, calidad ambiental, menor densidad de población. 5. Alta probabilidad de desarrollo de estas urbanizaciones en la zona de la ciudad de Carcarañá, como consecuencia del permanente aumento del parque automotor, búsqueda de mejoras en las condiciones de vida de las personas y las características paisajísticas que ofrece la ciudad; 6. La necesidad creciente de personas que elijen un barrio en las 70

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

afueras de la gran ciudad, para vivir cotidianamente y criar a sus hijos, con mayor seguridad y rodeados de naturaleza; 7. Que el predio y la zona, a priori, son aptos para llevar a cabo el proyecto, por sus buenas condiciones hidráulicas, accesibilidad física y de servicios. Es necesario informarse sobre distintas situaciones que hacen al medio ambiente y a la zona dentro de la que está ubicado el emprendimiento, a saber: si hay colegios cerca de la urbanización o, aunque no estén muy cerca, de fácil, seguro y rápido acceso; debe saber si existen cerca del barrio centros hospitalarios y farmacias. Es importante saber si cerca de la urbanización existen –o son de fácil acceso- centros de compras o aéreas comerciales. Es importante, prestar especial atención a la ubicación del loteo propuesto en las distintas láminas expuestas en el trabajo. La zona elegida para realizar la urbanización, resulta óptima desde muchos puntos de vista. En primer lugar el área a urbanizar, limita al Norte con Zona Urbana, lo cual puede verse en el Anexo de Información Gráfica VII, de manera que no resultaría un problema, en principio, dotar a todo el emprendimiento de la infraestructura de servicios necesaria y obligatoria de acuerdo al Reglamento de Urbanizaciones, Loteos y Subdivisiones de la ciudad de Carcarañá. De esta manera, puede suponerse que, a priori, se puede continuar con la trama urbana de la ciudad, y que la ubicación del emplazamiento respondería a criterios relacionados a la expansión de la zona urbana y a sus posibles planes de ordenamiento territorial. Estas potenciales zonas estarían alejadas de emplazamientos industriales existentes y del río Carcarañá, no afectaría a la morfología urbana de la ciudad y son además, zonas de fácil y rápido acceso por estar sobre una ruta en buen estado y a pocos metros de la nueva Autopista Rosario - Córdoba que lo vincula rápida y seguramente con una Metrópolis como la Ciudad de Rosario. Al llevar a cabo la planificación del proyecto, se debe tener en cuenta a que segmento social va a estar dirigido el emprendimiento urbanístico y es en éste punto, cuando debemos definir el régimen de subdivisión que será la base jurídica de ese régimen de convivencia. En este punto es cuando al redactar los compromisos de venta se deberán tener en cuenta distintos aspectos técnicos-jurídicos, que el Agrimensor y otros profesionales lograrán plasmar, teniendo en cuenta 71

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

no solamente la etapa de construcción del emprendimiento, sino también su futuro, cuando ya se encuentre el complejo urbanístico funcionando a pleno. Si se analiza un barrio de cualquier ciudad, se va a encontrar que el mismo está compuesto por manzanas con parcelas, calles que rodean a las manzanas y también espacios verdes o plazas. Desde un punto de vista jurídico tenemos que las calles, espacios verdes y plazas son Bienes del Dominio Público de uso Público, las parcelas son Bienes Privados, y entre ellas, las ocupadas por hospitales, policía, escuelas, etc., son Bienes Privados del Estado. Los demás son Bienes Privados de los particulares. Los servicios que se prestan están a cargo del Municipio, recuperando su costo a través de las tasas municipales. Este es el caso que se aplicaría a los Barrios Abiertos. Para el caso de los Barrios Cerrados o los Clubes de Campo, la característica común en las urbanizaciones especiales es que las calles y espacios verdes o recreativos permanecen en la órbita de los Bienes Privados, es decir, no se transfieren al Estado. Si esto se hace, el uso permanece privado. De allí, el cerramiento y la circulación restringida a favor de los titulares de lotes o unidades. En éstas urbanizaciones, los servicios son auto-prestados por los mismos copropietarios y su recupero es a través de expensas. Las relaciones de convivencia se dan a través de reglamentaciones a las cuales deben adherir sus habitantes. Para la localidad que se analiza, resulta conveniente optar por un Barrio Abierto por diversas cuestiones: la primera está relacionada al régimen de subdivisión a aplicar. En este caso, resulta apropiado optar por la Ley de Tierras, de manera que con la subdivisión se originan parcelas. Estamos hablando de un terreno ubicado en un área urbana o suburbana, con buena ubicación por tener fácil acceso para ir y/o volver rápidamente de la ciudad. La idea es que el terreno se subdivida en lotes para la construcción de fincas con destino exclusivamente residencial. Los posibles compradores tendrán el Dominio pleno de cada lote y sus derechos estarán amparados por el Código Civil, pudiendo disponer libremente de ella, lo cual implica venderla, prestarla, alquilarla, hipotecarla, etc. Para cumplir el objetivo se debe lograr que las parcelas una vez edificadas se encuentren en situación de poder proporcionar establemente a sus moradores condiciones de comodidad, bienestar, 72

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

confortabilidad, agrado y amenidad gracias a la categoría de la construcción de las fincas resultantes, mediante asegurar placidez de la vista, goce de un agradable panorama, el ambiente de tranquilidad y reposo, el verdor de los contornos, el buen aspecto de las construcciones y la buena disposición en cuanto al sol, luz y aire. El encuadre o estatuto de tales limitaciones, constituye estipulaciones fundamentalmente urbanísticas. Por ejemplo: 

Que las viviendas a construirse ocupen solamente el espacio máximo que se determine, guardando las distancias establecidas en relación a los confines de cada lote y los espacios respecto a las edificaciones vecinas.



Que las casas se construyan hasta una altura máxima prefijada y/o que sean similares o iguales en cuanto a la altura y al aspecto general exterior.



Que tales edificaciones no sean susceptibles de sobreelevación, ni de ampliación, ni de subdivisión.



Que respondan a un tipo determinado de construcción, el empleo de determinados materiales, (por ejemplo, no se aceptan casas prefabricadas, y/o construcciones precarias de chapas con ladrillo hueco) y todas las limitaciones urbanísticas necesarias para garantizar que el estilo arquitectónico general del emprendimiento.

En cuanto al dominio de las calles, conforme el Código Civil, pertenecen al Dominio Público del Estado. De esta manera se realiza un loteo convencional con cesión de calles, que luego resultan libradas al uso público, lo cual exige tratativas con los municipios y comunas que correspondan. Deben tenerse en cuenta, al momento de llevar a cabo la planificación de un emplazamiento urbanístico de las características planteadas, distintas consecuencias a largo plazo que pueden producirse. Para evitarlas, es necesario:  Analizar la disponibilidad de establecimientos educativos, centros de salud, comisarías y personal policial disponible, medios de transporte públicos de media y larga distancia existentes, necesarios para satisfacer las necesidades derivadas de un aumento considerable de la población permanente en la ciudad.  Construcción y/o ampliación de la red de distribución de agua

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

potable hasta la conexión a núcleo sanitario, incluyendo, cuando resulte necesario, potabilización y habilitación de fuentes de captación, impulsión y almacenamiento.  Construcción y/o ampliación de redes de distribución cloacal, hasta su conexión a la red general o planta de tratamiento o, en su defecto, obras hasta cámara séptica y pozo absorbente, filtros biológicos u otros.  Construcción y/o ampliación de las obras de alcantarillado y drenaje de aguas de lluvias y la conexión a la red principal o su conducción hacia la fuente de agua receptora.  Construcción y/o ampliación de redes de distribución de energía eléctrica incluyendo, en los casos que corresponda, la subestación transformadora y la red de media tensión, y acometidas hasta el pilar de cada lote, incluyendo el pilar.  Ampliación y/o construcción de la red de alumbrado público, de la red vial interna de las nuevas urbanizaciones.  Construcción y/o ampliación de la red de distribución de gas y red de gas intradomiciliaria hasta conexión a la vivienda.  Arbolado: Provisión de un árbol para cada uno de los lotes frentistas.  Veredas: Construcción de veredas perimetrales.  Provisión de un paquetero cada dos viviendas y de cestos para espacios públicos.  Medidas de mitigación ambiental: Las medidas de mitigación son acciones orientadas a atenuar, evitar o compensar los impactos negativos o acentuar los positivos. Incluyen obras de ingeniería; sistemas de manejo ambiental compatibles; programas de divulgación, educación o capacitación ambiental. Finalmente no se produce una segregación social con consecuencias negativas a largo plazo, como pudo observarse en el caso de algunos Barrios Cerrados donde al constituirse enclaves exclusivos que se aíslan de la ciudad, transformaban barreras físicas en barreras sociales y establecían la división entre "los de adentro" y "los de afuera". Este es el efecto más importante en el tejido social.

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

5.5 Análisis de la Normativa existente en la Ciudad de Carcarañá En el marco de las ideas expuestas en el presente trabajo, se procede a realizar a continuación un análisis de las normativas existentes en la Ciudad de Carcarañá. Esto se llevará a cabo a fin de determinar si es factible o no encarar un proyecto de una Urbanización Abierta Residencial en dicha localidad, sin generar conflictos urbanos en los sitios posibles de localización y respetando condiciones básicas de accesibilidad y de ordenamiento funcional. En el año 1986, se aprobó en la ciudad de Carcarañá la Ordenanza N° 269/86, (ANEXO VIII) donde se adjunta el Reglamento de Loteos, Subdivisiones y Urbanizaciones, el cual está vigente a la fecha para el distrito. Este Reglamento está basado en el Reglamento de Loteo y Urbanizaciones para Comunas y Municipios de la Provincia de Santa Fe, de acuerdo al Decreto Provincial N° 7317/67 y su Decreto Reglamentario N° 0552/97. La Ordenanza, fue necesaria en ese momento, debido a que no estaban reglamentados los criterios para la aprobación de loteos, subdivisiones y urbanizaciones en la ciudad, y su objetivo fue regular estos aspectos con el fin de lograr un crecimiento sostenido y equilibrado de la ciudad. La situación mencionada en el párrafo anterior, generaba conflictos con los propietarios y los profesionales actuantes en el rubro y la falta de una legislación adecuada podía acarrear serios inconvenientes en el uso del suelo. Vale la pena transcribir y prestar especial atención a los siguientes Artículos del Reglamento de Loteos, Subdivisiones y Urbanizaciones de la ciudad de Carcarañá, en los cuales y con respecto al Decreto al cual estamos haciendo referencia, difieren en aspectos tales como medidas de frente y superficies mínimas permitidas. En el Artículo 1, se aborda el tema de la LIMITACIÓN DE LOTEOS Y SUBDIVISIONES, el cual, como reviste importancia para el presente trabajo, es transcripto a continuación: “ART.1: LIMITACIÓN DE LOTEOS Y SUBDIVISIONES: Quedan prohibidos los loteos y/o subdivisiones que impliquen ampliación de la superficie urbanizada; definiéndose como tal a la suma de las zonas urbana y suburbana determinadas por la Ordenanza referida al tema. Cuando la

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

necesidad de suelo urbano así lo requiera, se deberá ampliar el área urbana y/o suburbana para permitir el o los loteos que se propongan, debiéndose modificar entonces la ordenanza que determina las áreas urbanas y suburbanas. ” La zonificación de la ciudad de Carcarañá es la que se describe a continuación, y su representación gráfica puede apreciarse en el Anexo de Información Gráfica VIII. 1. ÁREA URBANA: Es la comprendida dentro de los siguientes límites: a)

TRAMO 1:

 Límite Sur: Lado Norte de la Ruta Nacional N° 9 desde Avenida Argentina hasta la Calle Antártida Argentina.  Límite Este: Desde la intersección de la Ruta Nacional N° 9 y la Calle Antártida Argentina hacia el Norte hasta el límite con las vías del Ferrocarril Central Argentino. Desde este punto y en dirección al Oeste hasta Calle 25 de Mayo. Finalmente, partiendo de este último punto y nuevamente hacia el Norte hasta Calle Río Colorado.  Límite Norte: Hacia el Sur de la Calle Río Colorado, desde Calle 25 de Mayo hasta Avenida Argentina.  Límites Oeste: Desde la intersección de la Calle Río Colorado y Avenida Argentina, hacia el Sur, hasta llegar a la Ruta Nacional N° 9. b)

TRAMO 2:

 Límite Oeste: Desde la intersección de la Ruta Nacional N° 9 y Calle Libertad, hoy Abrate, 290 metros hacia el Sur.  Límite Sur: Desde el punto especificado en el ítem anterior, 155 metros hacia el Este.  Límite Este: Desde el punto especificado en el ítem anterior, hacia el Norte, hasta la Ruta Nacional N° 9.  Límites Norte: Costado Sur de la Ruta Nacional N° 9, desde el punto especificado en el ítem anterior, que sería la prolongación de la vereda Este de la Calle 1° de Mayo, hasta Calle Libertad, hoy Abrate. 2. ÁREA SUBURBANA: Es la comprendida dentro de los siguientes límites: a)

TRAMO 1:

 Límite Sur: Lado Norte de la Ruta Nacional N° 9 desde la Calle Antártida Argentina hasta 515 metros hacia el Este de dicha

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

intersección.  Límite Este: Se compone de 3 tramos. Desde el último punto especificado en el ítem anterior, 248 metros hacia el Norte, luego 390 metros hacia el Oeste y finalmente a partir de éste punto 366 metros nuevamente hacia el Norte, por donde limita con el Ferrocarril Central Argentino.  Límite Norte: Desde el último punto especificado en el ítem anterior, 130 metros hacia el Oeste, hasta llegar a Calle Antártida Argentina.  Límites Oeste: Desde la intersección de Calle Antártida Argentina y el Ferrocarril, hacia el Sur hasta la Ruta Nacional N° 9. b)

TRAMO 2:

 Límite Sur: Calle Río Colorado desde Avenida Argentina hasta Calle Libertad, hoy Abrate.  Límite Este: Calle Libertad, hoy Abrate, desde Calle Río Colorado hasta Avenida Argentina.  Límite Noroeste: Línea inclinada que abarca a la Avenida Argentina desde Calle Libertad, hoy Abrate, hasta Calle Río Colorado. c)

TRAMO 3:

 Comprende toda la región comprendida entre el Río Carcarañá y la Avenida Argentina, desde el límite del Frigorífico Friar al Sur, hasta el Camino que linda al Cementerio Municipal. d)

TRAMO 4:

 Límite Oeste: Lado Sur de la Ruta Nacional N° 9 desde la intersección con Avenida Argentina hasta 121 metros hacia el Sur de dicha intersección.  Límite Sur: Se compone de 3 tramos. Desde el último punto especificado en el ítem anterior, hasta Calle Malvinas Argentinas, luego 518 metros hacia el Sur y finalmente a partir de éste punto hasta Calle Libertad, hoy Abrate.  Límite Este: Desde el último punto especificado en el ítem anterior, hacia el Norte hasta la Ruta Nacional N° 9.  Límites Norte: Costado Sur de la Ruta Nacional N° 9, desde Calle Libertad, hoy Abrate, hasta Avenida Argentina. e)

TRAMO 5:

 Límite Oeste: Desde la intersección de la Ruta Nacional N° 9 y Calle 1° de mayo, 147 metros hacia el Sur.  Límite Sur: Se compone de 7 tramos. Desde el último punto 77

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

especificado en el ítem anterior, hasta la prolongación de Calle Rivadavia, luego 493 metros hacia el Sur. Sigue otro tramo de 109 metros hacia el Este. A partir de este punto, parte otro tramo de 125 metros hacia el Norte, luego 47 metros hacia el Este. Sigue un tramo de 117 metros hacia el Norte y finalmente a partir de éste punto hasta la vereda Oeste de la Calle 9 de Julio.  Límite Este: Desde el último punto especificado en el ítem anterior, hacia el Norte hasta la Ruta Nacional N° 9.  Límites Norte: Costado Sur de la Ruta Nacional N° 9, desde Calle 9 de Julio, hasta Calle 1° de Mayo. f)

TRAMO 6:

 Límite Oeste: Desde la intersección de la Ruta Nacional N° 9 y Calle 9 de Julio, 200 metros hacia el Sur.  Límite Sur: Desde Calle 9 de Julio, 300 metros hacia el Este.  Límite Este: Desde el último punto especificado en el ítem anterior, hacia el Norte hasta la Ruta Nacional N° 9.  Límites Norte: Costado Sur de la Ruta Nacional N° 9, desde el punto especificado en el ítem anterior, hasta Calle 9 de Julio. El área a urbanizar propuesta forma parte de la zona Rural de la ciudad; pero, como dice el Art. 1: “…Cuando la necesidad de suelo urbano así lo requiera, se deberá ampliar el área urbana y/o suburbana para permitir el o los loteos que se propongan, debiéndose modificar entonces la ordenanza que determina las áreas urbanas y suburbanas.” El Art. 2 del Reglamento dice: “PRIORIDADES DE AMPLIACIÓN DEL ÁREA URBANA: Determínese como prioridad de ampliación del área suburbana a la conformación de las áreas de servicio delimitadas en el Anexo 2 de este reglamento, las que se incorporarán cuando exista la intención de lotear la zona, dado que en la actualidad las zonas no incluidas en la zona suburbana, son de uso rural, no correspondiendo anticipar su cambio de catalogación.” Sin embargo, estas zonas con prioridades para la ampliación, no resultan óptimas desde el punto de vista de su localización para este tipo de emprendimiento. La finalidad del mismo es tener un barrio con características residenciales y paisajísticas distintas a cualquier otro barrio de la ciudad, donde se distinguen las fachadas de las edificaciones, un arbolado abundante y restricciones al dominio que otorgan características urbanísticas de mayor nivel.

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

Por otra parte, en el Anexo de Información Gráfica IX, puede verse la misma en comparación con las zonas con prioridad de ampliación de la zona urbanizada. Éstas son descriptas en el Art. 4 del Anexo 2 correspondiente al Reglamento, y pueden consultarse en el ANEXO VII de presente trabajo. Es importante destacar también el Artículo 4 del Anexo 1 del Reglamento que dice: “Art. 4: LOTEOS NO CONTEMPLADOS EN EL REGLAMENTO: Todo loteo o subdivisión que no esté contemplado en el Reglamento que antecede y siempre y cuando atienda al bienestar de la población y la mejoría de la calidad urbana, podrá solicitar una autorización especial al Honorable Consejo Deliberante, sin que este artículo autorice en modo alguno tramitaciones de subdivisión, venta o traspaso basado en el mismo.” En sus Artículos 3° y 4° realiza una clasificación de los loteos y/o lotes de acuerdo a su tamaño, destino y ubicación. De acuerdo al Reglamento, la ciudad de Carcarañá considera: “Art. 3: LOTEOS, SUBDIVISIONES, URBANIZACIONES Y LOTES NUEVOS: A los efectos de la aplicación del presente Reglamento se considerará: 1. LOTEO: Es toda subdivisión del suelo urbano que parta de una parcela original de 2.500 m2 o más y/o implique la apertura de nuevas calles no contempladas en el plano oficial. 2. SUBDIVISIÓN: Es toda partición del suelo urbano cuya base sea una parcela existente menor de 2.500 m2. 3. URBANIZACIÓN: Es todo loteo que pueda conformar un nuevo asentamiento urbano, es, asimismo, toda incorporación de suelo rural al área urbana o suburbana. 4. LOTES NUEVOS: Son aquellos generados por loteos.” Y en su artículo 4: “Art. 4: CLASIFICACIÓN DE LOS LOTEOS Y/O LOTES: De acuerdo a su ubicación dentro del municipio, los lotes se clasificarán en: 1. Loteo Residencial Urbano: Será aquel que se destine a uso preponderantemente residencial de carácter permanente y/o usos compatibles con éste (comercios, talleres, pequeñas industrias no polutivas ni peligrosas, con bajo volumen de tránsito, etc.), que se encuentren dentro de la zona urbana y/o suburbana. 79

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

2. Loteo Residencial de Fin de Semana: Serán los destinados a uso residencial de uso esporádico y/o recreativo, ubicados en las zonas determinadas a tal fin. 3. Loteo en Área de Servicios: Serán aquellos ubicados en zonas destinadas a actividades de servicios, talleres, depósitos, industrias livianas no polutivas ni molestas, que puedan mixturarse con uso residencial no intensivo. 4. Loteo para Quintas: Serán los destinados a la producción frutihortícola, apicultura y floricultura, con uso intensivo del suelo. Se ubicarán en zona rural, previa conformidad del Ministerio de la Producción de la Provincia de Santa Fe. 5. Loteo para Industrias: Serán los destinados a Industrias de una magnitud tal que requieran una magnitud específica dentro del municipio. Deberán respetar las condiciones higiénicas y de seguridad para con las áreas residenciales y serán determinados por el Plan Director o por ordenanza especial. Queda prohibido todo loteo que pueda llegar a constituir un nuevo núcleo urbano dentro de la jurisdicción de este Municipio.” Cabe resaltar que el Art. 4 dice: “…Queda prohibido todo loteo que pueda llegar a constituir un nuevo núcleo urbano dentro de la jurisdicción de este Municipio.” En este punto se destaca, que la urbanización propuesta, de carácter residencial, no constituiría un nuevo núcleo urbano dentro de la jurisdicción del Municipio, sino que generaría una ampliación de la planta urbana, la cual está contemplada en los artículos 1 y 2 del Reglamento. El Artículo 5 establece las medidas y superficies mínimas permitidos para lotes nuevos y para subdivisiones y/o anexiones de lotes existentes, haciendo una distinción de cuando se trata de lotes residenciales, residenciales de fin de semana, lotes en áreas de servicios, lotes para quintas y lotes para industrias. “Art. 5: DIMENSIONES: 1. Dimensiones de Lotes Residenciales Urbanos: a) Para los LOTES NUEVOS de esta clasificación se establece un frente mínimo de 10 metros y una superficie mínima de 200 metros cuadrados. Cuando se trate de viviendas de interés social, se aceptarán modificaciones, siempre que se justifiquen técnicamente y suplan las diferencias de medidas con espacios destinados a recreación y/o infraestructura. b) Para las SUBDIVISIONES Y/O ANEXIONES de lotes existentes se aceptará una disminución del orden del diez por ciento de 80

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

las dimensiones establecidas en el ítem anterior. c) Cuando se trate de LOTES EXISTENTES, ANTERIORES A ESTE REGLAMENTO, y menores de 1.000 m2 de superficie, con una profundidad mayor o igual a 45 metros, se permitirá un frente mínimo de 7.95 metros, en el único caso que se obtenga un lote interno al que se accederá por un pasillo mínimo de 1.30 metros de ancho. En todos los casos los lotes deberán respetar la superficie estipulada en el primer ítem, con una tolerancia del 10%. La cantidad de lotes internos quedará limitada a uno por frente. En el caso de lotes contiguos se permitirá un mínimo de 7.75 metros de frente a fin de posibilitar la creación de un acceso vehicular. 2. Dimensiones de los lotes Residenciales de Fin de Semana: Establécese un frente mínimo de 18 metros y una superficie de 600 metros cuadrados. 3. Dimensiones de lotes en áreas de servicios: Establécese un frente mínimo de 20 metros y una superficie de 1.000 metros cuadrados. 4. Dimensiones de lotes para quintas: Se establecerán de acuerdo a la unidad económica determinada por los organismos provinciales pertinentes. 5. Dimensiones de lotes para industrias: Serán determinados por el Plan Director y/o estudios específicos de las autoridades Municipales.” En el Artículo 6 se redactan las consideraciones respecto a las condiciones del terreno a urbanizar, para lo cual es necesario, por parte del Ingeniero Agrimensor interviniente realizar un estudio topográfico del cual se desprenda un informe de las zonas inundables y las cotas de altitud de toda el área a urbanizar. “Art. 6: CONDICIONES DEL TERRENO 1. Para loteo residencial urbano y/o fin de semana: No podrán estar en terrenos o zonas inundables y deberá tener un nivel o aptitud que permita considerar los terrenos libres de inundaciones o anegamientos. Deberá contar con provisión de agua potable, por red o con napas de demostrada potabilidad y profundidad accesible. Asimismo deberá estar correctamente ubicado con respecto a las industrias, manteniendo con respecto a las mismas, las distancias y demás especificaciones de seguridad y protección de los medio ambientes fijados por los organismos pertinentes. 2. Para loteos para quintas: Deberán ser terrenos cuya constitución y/o ubicación se consideren aptos para la tarea específica y libre de 81

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posibles contaminaciones de los productos que en él se desarrollen. 3. Loteos para industrias: Deberán cumplir los mismos requisitos que el ítem a), en lo relativo a inundación o anegamiento y en cuanto a la provisión de agua potable. Asimismo deberán estar ubicados de manera de no entorpecer el crecimiento del ejido urbano ni dificultar las condiciones de tránsito. En el caso de suponerse que las industrias a asentarse en ellos puedan ser polutivas, nocivas o peligrosas, deberán guardar correctas relaciones de ubicación con respecto a la zona urbana a fin de evitar inconvenientes a ésta o al medio ambiente.” En el Artículo 7 se describen las especificaciones para el caso donde el loteo y/o urbanización se encuentre en zonas adyacentes a rutas, ferrocarriles, canales y ríos, arroyos y lagunas, pero como no se trata del caso que se presenta en el trabajo, no se profundizará al respecto. De acuerdo a el Art. 8: “ESPACIOS VERDES: Todo proyecto de loteo o subdivisión que posea una superficie mayor o igual a 10.000 m2, deberá afectar como mínimo un 10% de la superficie del total que se subdivide, para espacios verdes de uso público, sin perjuicio de los espacios que ésta Municipalidad establezca como destinados a equipamientos comunitarios, calles, avenidas o pasajes de uso público. En caso de que el terreno se fraccione sólo una parte del mismo y siempre que el predio en su dominio tenga o exceda los 10.000 m2 deberá ceder la superficie establecida.” Y el Artículo 9: “APTITUD DE LOS ESPACIOS VERDES: No se dará aprobación a los fraccionamientos o loteos que proyecten la ubicación, forma y/o dimensiones de los espacios verdes, de forma que no sean aptos para la recreación o no reúnan los requisitos mínimos de saneamiento.” Por esta norma se obliga a los propietarios de los predios involucrados, a ceder gratuitamente al Estado municipal las superficies destinadas a espacios circulatorios, verdes y libres públicos y a reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público. Los espacios verdes y libres públicos son sectores públicos (en los que predomine la vegetación y el paisaje), cuya función principal es servir a la recreación de la comunidad y contribuir a la depuración del medio ambiente. De acuerdo al Art. 10: “CONTINUIDAD DE LAS CALLES: Las calles de los nuevos loteos deberán respetar la continuidad de las existentes, prolongándose con sus mismas características o con las que establezca el Plan Regulador1 y contemplando lo establecido en el presente 82

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Reglamento. Las mismas deberán ser donadas por nota firmada por el propietario. A tal efecto, no podrán abrirse ni proyectarse calles que no estén contempladas en el plano oficial salvo por modificación obrada por ordenanza en caso de grupos habitacionales que cuenten con su proyecto respectivo.” El emplazamiento de un barrio no podrá perjudicar a terceros respecto de la trama urbana existente. Sin perjuicio de ello, se deberá prever la integración del barrio con el entorno urbano en materia de redes y accesos viales (entre otros componentes), con carácter actual o futuro. Por otro lado, su localización no podrá interferir futuros ejes de crecimiento, de manera que si así ocurriera sería imposible su emplazamiento. Los ejes de crecimiento son el resultado de una planificación que contempla el desarrollo, con una determinada o distintas direcciones, de urbanizaciones continuas, por lo que, obviamente, no se debe permitir su interrupción. Se describen a continuación, las exigencias establecidas por la Municipalidad de Carcarañá al propietario o promotor del loteo y/o subdivisión. Los cuales, y considerando su importancia en el presente trabajo, se transcriben a continuación: “Art. 11: DECLARACIÓN DE USO O DESTINO: El propietario o promotor del loteo y/o subdivisión, al solicitar la aprobación del mismo, deberá manifestar el uso o destino de la subdivisión proyectada, conforme a la clasificación establecida en el Artículo 3° de este Reglamento.” “Art. 12: EXIGENCIAS AL LOTEADOR: Se exigirá al loteador, promotor o propietario, en cada uno de los casos, lo siguiente: 1. PARA LOTEO RESIDENCIAL URBANO: a) Apertura, compactación y abovedamiento de calles. b) Alumbrado público (mínimo una lámpara incandescente cada 100 metros) y red de baja tensión domiciliaria. c) Red de distribución de agua corriente en zona servida por la misma. En su defecto deberá presentar certificado de factibilidad técnica y económica expedido por el organismo prestador del servicio, en zonas Nota de los autores: La Ciudad de Carcarañá no cuenta con Planes Reguladores ni otros relacionados al ordenamiento Territorial. 1

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que se encuentran fuera del área proyectada de la red de agua corriente, se exigirá estudio de potabilidad de la napa. d) Estudio y realización de desagües, alcantarillas y zanjeo (previa autorización municipal). e) Arbolado, según lo establezca la repartición Municipal correspondiente. 2. PARA LOTEOS RESIDENCIALES DE FIN DE SEMANA, LOTEOS PARA INDUSTRIAS Y LOTEOS EN ZONA DE SERVICIOS: a) Apertura, compactación y abovedamiento de calles. b) Proyecto de alumbrado público (mínimo una lámpara incandescente cada 150 metros) y red de baja tensión domiciliaria con certificado de factibilidad técnica expedido por la Dirección Provincial de Energía. Será obligatoria la realización de la infraestructura de tal proyecto (línea de alta tensión, transformadores, etc.). En el boleto de compra venta y/o escritura se dejará constancia que el adquirente deberá completar el servicio de acuerdo al proyecto y la infraestructura provistas por el loteador. c) Estudio de potabilidad de napa. d) Estudio y realización de desagües, alcantarillas y zanjeo (previa autorización municipal). e) Autorización arbolado, según lo establezca la repartición municipal correspondiente. 3. PARA LOTEOS PARA QUINTAS: a) Apertura, compactación y abovedamiento de calles. b) Estudio y realización de desagües, alcantarillas y zanjeo (previa aprobación Municipal).” “Art. 13: PLAZO PARA EJECUTAR LAS MEJORAS: Las obras que se hacen referencia en el Art. 12, deberán ser ejecutadas en un plazo máximo de seis meses, contando desde la fecha de aprobación provisoria del loteo, salvo demostración fehaciente de demoras no imputables al loteador. Tales mejoras correrán por cargo del loteador, de acuerdo a las exigencias, planos y detalles que al efecto determine la oficina de Edificación y Catastro de esta Municipalidad. La realización de los mismos no libera a los adquirentes de otras obligaciones en otros niveles de la Administración Pública.” “Art. 14: EXIGENCIAS PARA LA PRESENTACIÓN DE PROYECTOS DE LOTEOS Y SUBDIVISIONES Y CESIÓN DE ESPACIOS VERDES Y CALLES: 1. Pedido de autorización: Se realizará por nota dirigida al Señor Intendente Municipal, firmada por el propietario o sus representantes legales. En la misma se declarará el uso o destino de la subdivisión 84

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

según la clasificación del Artículo 3°. 2. Documentación:  Título de propiedad de los terrenos o extracto extendido por Escribano Público.  Plano, memorias, constancias y certificados de los requerimientos del Artículo 11°, si tales servicios existen, bastará con la conformidad Municipal.  Planos firmados por el profesional habilitado, inscripto en el Consejo de Ingenieros de la Provincia de Santa Fe2 : Planos en tela transparente (o film de polietileno), y tres copias, con trazado de vías públicas, conteniendo balance de superficies, discriminando: áreas útiles a dividir, áreas para espacios verdes públicos y si correspondiese áreas para equipamiento comunitario. Planos con cotas de nivel del terreno y su relación con desagües existentes, en caso de existir problemas con los mismos. Dichos planos se ajustarán en formato y tamaño, a los establecido por el Departamento Topográfico de la Dirección General de Catastro de la Provincia de Santa Fe3.” “Art. 15: TRÁMITE DE APROBACIÓN: 1. Para Loteos: a) Aprobación provisoria: Una vez cumplimentada la presentación de la documentación establecida en el Art. 14 se otorgará la “APROBACIÓN PROVISORIA”, la cual será extendida por la Municipalidad y adjuntada al expediente que se tramita. Desde ese momento comenzará a regir el plazo para cumplimentar las mejoras establecidas en el Artículo 12°, si las mismas no existieran en el lugar del loteo. Con esta aprobación provisoria, el propietario estará en condiciones de solicitar la inscripción de mensura en la Dirección General de Catastro de la Provincia. b) Aprobación definitiva: Cuando las obras de mejoras estén concluidas a juicio de la Inspección Municipal, se podrá solicitar la aprobación definitiva, adjuntando una copia del plano de mensura con la constancia de inscripción en la Dirección General de Catastro de la Provincia de Santa Fe. Otorgada la aprobación definitiva por Ordenanza Municipal, el loteo se considerará habilitado y la Municipalidad se hará cargo de la prestación de los servicios públicos respectivos. 2. Para Subdivisiones: a) Cuando se realice en zona provista de servicios mínimos, se obviará el trámite de la aprobación provisoria, dándole la aprobación definitiva para su inscripción en la Dirección General de Catastro.” 85

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

Finalmente en los Artículos 16, 17 y 18 se describen los aspectos relacionados a la venta de los lotes. Para la aplicación de sus artículos esta ordenanza elabora los Anexos I y II del Reglamento. En el Anexo I se describen los aspectos particulares del Reglamento, a saber: "ANEXO I: ASPECTOS PARTICULARES DEL REGLAMENTO Art. 1: NUEVA LÍNEA DE EDIFICACIÓN: Según inciso a) del artículo 7º del reglamento de referencia, se establece para las parcelas linderas a la Ruta Nacional Nº 9 una nueva línea de edificación fijada a dieciocho metros con cincuenta centímetros (18,50 metros) del eje de dicha Ruta, a cada lado de la misma, y en todo su recorrido en el distrito Carcarañá, a fin de implementar en el futuro una calle auxiliar. Art. 2: El espacio determinado se utilizará en la zona y momento que fuese posible, de la siguiente manera: tres metros con cincuenta centímetros (3,50 metros) del eje de la Ruta al borde de la Ruta Nº 9, tres metros (3 metros) de banquina de la misma, dos metros con cincuenta centímetros (2,50 metros) de espacio divisorio, seis metros con cincuenta centímetros (6,50 metros) de calle auxiliar, tres metros (3 metros) de vereda. Art. 3: DE SU APLICACIÓN: Todo nuevo loteo y/o subdivisión y/o construcción y/o ampliación de edificio y/o estructuras permanentes, deberá respetar la línea de edificación precisada en el artículo anterior, debiendo constar la misma en todo plano de mensura y subdivisión y/o construcción, refacción y/o ampliación. En los casos de edificación existente, toda reforma que implique la demolición de y/o reconstrucción de un veinticinco por ciento (25%) de la superficie construida o más, deberá retirarse hasta la nueva línea de edificación fijada.

Nota de los autores: En adelante, donde se nombre al Consejo de Ingenieros de la Provincia de Santa Fe, corresponde en la actualidad al Colegio de Profesionales de la Agrimensura de la Provincia de Santa Fe. 2

Nota de los autores: En adelante, donde se nombre a la Dirección General de Catastro de la Provincia de Santa Fe, corresponde en la actualidad al Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe. 3

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

Art. 4: LOTEOS NO CONTEMPLADOS EN EL REGLAMENTO: Todo loteo o subdivisión que no esté contemplado en el Reglamento que antecede y siempre y cuando atienda al bienestar de la población y la mejoría de la calidad urbana, podrá solicitar una autorización especial al Honorable Consejo Deliberante, sin que este artículo autorice en modo alguno tramitaciones de subdivisión, venta o traspaso basado en el mismo. Art. 5: RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: En todos los casos contemplados en el Reglamento que antecede, podrán obtener la subdivisión de lotes menores a los fijados, únicamente bajo el régimen de propiedad horizontal y con fehaciente demostración de la utilidad de las unidades funcionales resultantes y una correcta utilización de la totalidad del inmueble, atendiendo razones urbanísticas, sanitarias y funcionales. Art. 6: A los efectos de la aplicación del Artículo 3º del Reglamento, se considerará que las subdivisiones que involucran parcelas de dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 m2) o más, son loteos, aún cuando la sundivisión se realice sólo en una parte de la parcela." En el Anexo II quedan determinadas las áreas, a los fines de la aplicación del Reglamento al cual estamos haciendo referencia y con el objeto de definir algunos usos, a saber: "ANEXO II: DETERMINACIÓN DE LAS ÁREAS Art. 1: ÁREA URBANA: Es la determinada por la Ordenanza específica del tema para la clasificación de los lotes, se considerarán lotes residenciales urbanos todos los que se encuentren incluidos en las zonas urbanas y suburbanas, siempre y cuando no se incluyan dentro de las clasificaciones subsiguientes. Art. 2: ÁREAS RESIDENCIALES DE FIN DE SEMANA: 1. Área residencial de fin de semana Nº 1 (A.R.F. 1): Defínese como tal a la comprendida dentro de los siguientes límites: a) Límite Sur: Ruta Nacional Nº 9 entre Boulevard Americano y Avenida Argentina. b) Límite Este: Avenida Argentina (excluida vereda este) entre Ruta Nº 9 y Prolongación Ruta Provincial Nº 26 (acceso puente carretero). c) Límite Norte: Prolongación Ruta Provincial Nº 26 (excluida acera norte). d) Límite Oeste: Margen derecha del Río Carcarañá entre Prolongación de Ruta Provincial Nº 26 y vías del F.F.C.C.; vías del F.F.C.C. entre la margen del Río Carcarañá y Boulevard Americano; 87

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Boulevard Americano excluida vereda oeste hasta Ruta Nacional Nº 9. 2. Área residencial de fin de semana Nº 2 (A.R.F. 2): Defínese como tal a la comprendida dentro de los siguientes límites: a) Límite Oeste: Calle ubicada al norte de Avenida Argentina e inmediata posterior al este de la calle Libertad, entre Avenida Argentina y margen del Río Carcarañá. b) Límite Sur: Avenida Argentina entre la calle que marca el límite oeste y la calle lindera al Cementerio Municipal. c) Límite Norte: Margen del Río Carcarañá entre calle límite oeste y Cementerio Municipal. d) Límite Este: Calle lindera al Cementerio Municipal. La presente zona no se encuentra dentro de la zona urbana ni suburbana, pero podría autorizarse el loteo dentro de lo establecido en el reglamento de loteos de fin de semana, puesto que es una de las pocas áreas del Río Carcarañá disponible a tal efecto. Art. 3°: USOS PERMITIDOS EN LAS ÁREAS RESIDENCIALES DE FIN DE SEMANA: En las presentes áreas se podrán implantar viviendas de uso esporádico no precarias, instalaciones recreativas y/o deportivas, clubes de campo, etc. En las realizaciones de clubes de campo se podrán solicitar reducciones de tamaño de las parcelas o unidades individuales, en tanto y en cuanto la existencia de una infraestructura de uso común así lo justifique. Podrán también implantarse bares, buffettes, restaurantes, hoteles, posadas y comercios minoristas del tipo de abastecimientos cotidianos (despensas, almacenes, supermercados que no superen los 150 m2 de superficie cubierta, carnicerías, panaderías, etc.). Queda prohibida la implantación de industrias, talleres, depósitos, comercios mayoristas, comercios no destinados a la alimentación, corralones y en general toda actividad que pueda degradar la calidad ambiental y paisajística de la zona. Art. 4: ÁREAS DE SERVICIOS 1. Área de servicio N° 1: (A.S. 1): Defínese como tal la comprendida dentro de los siguientes límites: a) Límite Norte: Lado norte de la Ruta Nacional N° 9 hasta un ancho de 50 metros hacia el norte, contados a partir de la línea de edificación, entre calle San Lorenzo y Avenida Argentina. b) Límite Oeste: Avenida Argentina y su prolongación al sur de la Ruta Nacional N° 9. c) Límite Sur: Lado sur de la Ruta Nacional N° 9 hasta un ancho de 100 metros al sur, contados desde la línea de edificación, entre Avenida Argentina y calle Tala. 88

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d)

Límite Este: Prolongación sur de la calle Tala.

2. Área de servicio N° 2: (A.S. 2): Defínese como tal a la comprendida dentro de los siguientes límites: a) Límite Oeste: Calle Salta y su prolongación al sur de la Ruta Nacional N° 9. b) Límite Norte: Lado norte de la Ruta Nacional N° 9, hasta un ancho de 50 metros hacia el norte contados a partir de la línea de edificación. c) Límite Este: Manzanas “H” y “D” al este de Villa Chaumet y la prolongación al sur de la calle al este de las mismas. d) Límite Sur: Lado sur de la Ruta Nacional N° 9 hasta un ancho de 100 metros contados de la línea de edificación. Parte de estas áreas no se encuentran dentro de la zona urbana ni suburbana, pero podría autorizarse su parcelamiento según criterio establecido en el Art. 2° del Reglamento y cumpliendo lo establecido para lotes en áreas de servicios. Art. 5°: USOS PERMITIDOS EN LAS ÁREAS DE SERVICIOS: Se permitirá la implantación de viviendas de uso no intensivo (densidad menor a 100 habitantes por hectárea), talleres, depósitos, grandes comercios, pequeñas industrias no polutivas ni molestas y actividades relacionadas a la agro industria. Queda prohibida la implantación de: industrias polutivas y/o peligrosas, vivienda en uso intensivo, depósitos de material explosivo, almacenamiento de grandes cantidades de elementos altamente combustible. Se permitirá almacenamiento de maderas y sus derivados dejando un espacio sin ocupar de seis metros hacia cada medianera y hacia la línea de edificación. Para el depósito de pequeñas cantidades de combustible se deberá solicitar autorización especial. Art. 7°: Cada área queda sujeta a la clasificación establecida en el artículo 4° del Reglamento y a los requisitos inherentes de su clasificación."

5.6 Análisis del Impacto Ambiental La creciente presión sobre la tierra y sus recursos ha producido una mayor comprensión de los principales impactos ambientales graves, generados por la urbanización a gran escala. Las urbanizaciones mal diseñadas aún en sitios esencialmente apropiados, pueden ser dañinas para el medio ambiente, y poner en peligro la salud y bienestar de sus habitantes.

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Los impactos ambientales directos de la urbanización se dan a nivel regional, local y del sitio. Los mayores efectos regionales ocurren por la pérdida de tierra; a menudo la tierra agrícola de primera calidad es el principal recurso perdido a causa de urbanización. Por lo tanto, se debe tener cuidado de asegurar que el valor a largo plazo de tales recursos perdidos o alterados sea identificado y equilibrado con la necesidad de vivienda. La urbanización residencial contribuye a la contaminación de aire y agua debido al uso de combustibles de calefacción, cocina, aguas servidas, entre otros. También se puede anticipar la presencia de tránsito y desechos sólidos. La alteración de los sistemas naturales existentes, debido a los proyectos mal diseñados, acelera la erosión y sedimentación, afectando la calidad del agua superficial y subterránea. Es posible que disminuya la cantidad de agua subterránea a razón de la mayor área impermeable (por ejemplo: el pavimento y los techos) y la eliminación de la vegetación y alteración de los patrones naturales de drenaje. Los ríos existentes experimentan ciclos más extremos de inundación o sequia. El drenaje de las aguas de lluvias y los sistemas de desperdicios sanitarios, sobrecarga la capacidad de absorción y tratamiento de los suelos locales y redes de drenaje, de esta manera se contamina el agua subterránea. La eliminación de la vegetación puede afectar las condiciones climáticas locales, ocasionando fluctuaciones extremas de temperatura y mayor contacto con el viento y radiación solar. Durante la construcción, los sitios se encuentran particularmente vulnerables a la alteración ambiental. A menudo la construcción es un proceso rápido y desordenado, con gran énfasis en completar el proyecto y no en proteger el medio ambiente. Por lo tanto, pueden darse impactos ambientales innecesarios y gravemente dañinos. La vegetación es eliminada, exponiendo al suelo a lluvia, el viento y otros elementos. La excavación y nivelación empeoran aun más esta situación. Como consecuencia aumenta el escurrimiento, resultando erosión y sedimentación. Las maquinarias pesadas y el almacenaje de materiales, compactan el suelo, haciéndolo menos permeable y destruyendo su estructura. La vegetación no eliminada puede ser dañada por el equipo de construcción. La actividad de construcción afecta además a las cercanías inmediatas del sitio, por ejemplo, por la congestión de los caminos y puntos de acceso existentes y el mayor ruido y suciedad.

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

La evaluación ambiental de los proyectos de viviendas a gran escala requiere una compresión del estilo de vida y preferencias locales, a fin de lograr y mantener la sostenibilidad. Una nueva urbanización puede dañar el tejido cultural existente en una región o vecindad, ya que una comunidad deriva su carácter de muchas generaciones de interacción entre gente y su entorno, y la urbanización a gran escala, introduce cambios, no solo en el ambiente natural, sino además en estas configuraciones vivientes, en la relación entre gente y tierra; y sus efectos sobre la gente pueden ser significativos. En las sociedades tradicionales, una relación duradera entre comunidad y la tierra que ésta ocupa, normalmente indica un equilibrio ecológico relativamente estable. La relación puede no ser tan productiva y simbólica como un ecosistema natural, pero es estable en una escala temporal humana. Por lo tanto, se debe evaluar el grado en que un proyecto grande altera las relaciones tradicionales con la tierra.

5.7 Ley de Fitosanitarios y alcances de la misma en relación al trabajo propuesto La agricultura y en especial las producciones intensivas se desarrollan en un marco donde surge la necesidad de proveer alimentos seguros y de calidad a los consumidores y, simultáneamente, asegurar la mayor protección de las personas y el medio ambiente. Esto obliga a minimizar el empleo de productos fitosanitarios y extremar las medidas preventivas en todo lo relativo a su manejo y aplicación, así como vincular dichas problemáticas con la compatibilidad con los usos urbanos. Mucho se ha avanzado en Argentina en el proceso de mejora tecnológica y sistematización de los procedimientos de aplicación de fitosanitarios. Actualmente, resulta necesario generar una conciencia en la sociedad consistente en respetar estrictamente los plazos de seguridad legalmente establecidos, utilizar los medios de aplicación adecuados a las condiciones del cultivo, someter a los equipos de tratamientos a operaciones de mantenimiento e inspección periódicas. El desarrollo creciente que están teniendo algunos cultivos y los pueblos y/o ciudades han hecho que los habitantes perciban la aplicación de fitosanitarios como un riesgo para su salud y el ambiente en personas de todas las edades. Los fitosanitarios presentan variado impacto sobre la salud humana y el ambiente de acuerdo con su grado de toxicidad y formulación. El riesgo asociado depende de las dosis utilizadas, las condiciones climáticas, del modo de aplicación y del tipo y grado de

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

exposición. Por lo tanto, su uso responsable es indispensable para prevenir los posibles daños derivados. Estos productos generan preocupación en la opinión pública, pero esto se debe en gran medida a la desinformación que existe sobre ellos y sus características, como así también al manejo inapropiado de los mismos. En términos de legislación y reglamentación 21 de las 23 provincias poseen Leyes de Agroquímicos que en gran medida abordan temas vinculados al uso, aplicación y capacitación. Sin embargo, en muchos casos el control de estas disposiciones es escaso o nulo. Los objetivos que tienen todas estas legislaciones provinciales son la protección de la salud humana, de los recursos naturales y de la producción agrícola, a través de la correcta y racional utilización de productos fitosanitarios, como así también evitar la contaminación de los alimentos y del medio ambiente, promoviendo su correcto uso mediante la educación e información planificada. Para efectivizar un verdadero sistema que abarque todas las cuestiones relativas a las “Buenas Prácticas de Aplicación de Agroquímicos”, hace falta un gran esfuerzo adicional en hacer cumplir estas normativas mediante la capacitación y la educación. 5.7.1 Antecedentes de Legislación Fitosanitarios en la Provincia de Santa Fe

sobre

Productos

La provincia de Santa Fe tiene historia en Legislación de Productos Fitosanitarios. La primera legislación sobre estos productos fue en el año 1977 mediante el Decreto Ley Nº 7.461 de Biocidas y el Decreto Nº 2.591, donde se resaltaba la participación de un profesional Ingeniero Agrónomo en la autorización y asistencia técnica de la venta y aplicación de los fitosanitarios. El tiempo fue pasando y las condiciones políticas, económicas, sociales y profesionales hicieron que se tuviese la necesidad de reveer y actualizar dicha ley. Así fue como en el año 1995, se sanciona la Ley Nº 11.273 y luego la Nº 11.354, modificatoria de la primera, conocida esta última como Ley Productos Fitosanitarios. En el año 1997 entra en vigencia la mencionada ley con la aprobación del Decreto reglamentario de la Ley de Productos Fitosanitarios N° 0552/97. En ese mismo año se firma el primer convenio entre la Secretaría de Agricultura, Ganadería y Recursos Naturales del Ministerio de Agricultura, Ganadería, Industria y Comercio de la Provincia de Santa Fe, y el Colegio de Ingenieros Agrónomos de la Provincia de Santa Fe, con el objeto de coordinar y ejecutar las tareas emergentes de la aplicación de las leyes 11.273 y 92

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

11.354 y normas complementarias. Este hecho fue un logro muy importante teniendo en cuenta que pasaron veinte años desde la primera normativa referente a los fitosanitarios. Superando varias etapas y con la necesidad de dar más y mejor respuesta a la sociedad que se encuentra preocupada por el Uso y la aplicación de los Fitosanitarios, se siguió avanzando en el tiempo y se llegó hasta el año 2011, fecha donde se amplía y se firma un nuevo convenio con el Ministerio de la Producción cuyo objetivo es establecer vínculos de asistencia técnica y colaboración institucional que posibiliten optimizar las acciones de prevención, capacitación, difusión, apoyo técnico en todo el territorio de la Provincia de Santa Fe con el Programa “Buenas Prácticas para el Uso Responsable de los Productos Fitosanitarios dentro del marco de las leyes 11.273 y 11.354 de Productos Fitosanitarios de la Provincia de Santa Fe”. Los destinatarios son: Autoridades Comunales y Municipales, productores agropecuarios, aplicadores de productos fitosanitarios terrestres y aéreos; operarios de máquinas, transportistas, acopiadores, Ingenieros Agrónomos que se desempeñan como regentes o asesores técnicos, profesionales de la salud, docentes y alumnos de Institutos Agrotécnicos y establecimientos rurales y comunidad en general. Promoverá: 1. La participación de profesionales Ingenieros Agrónomos en la organización del sistema de control de las aplicaciones suburbanas o linderas a las zonas protegidas. 2. La identificación del ejido urbano a través de carteles indicadores (esta tarea en la actualidad, fue delegada por las Comunas y Municipios de la Provincia al Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe). 3. La instalación de centrales meteorológicas que permitan detectar la dirección e intensidad del viento en las cercanías de la planta urbana. 4. La plantación de cortinas forestales para la protección del casco urbano. No será la última acción que se realice sino que se seguirá en pos de lograr que todas las comunidades tanto rural como urbana puedan vivir en un equilibrio armónico entre la producción y el ambiente.

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CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

5.7.2

Ordenanzas

Las leyes provinciales dan un marco general con los presupuestos mínimos que se debe cumplir con respecto al uso de los fitosanitarios en toda la provincia. Resultan de vital importancia las ordenanzas comunales o municipales porque ellas tienen en cuenta las situaciones particulares del tipo de producción de su comuna o municipio y pueden ser más estrictas que la ley. Dichas ordenanzas deberían ser consensuadas por los principales actores involucrados en el manejo de fitosanitarios y así lograr un equilibrio social entre la población rural y urbana. Para fijar el límite de aplicación de los productos fitosanitarios por las comunas y/o municipios, es necesario que primero exista una planificación urbana, sin que afecte a la población y a la localización de otras actividades. Por este motivo, a través de la Ley Provincial N° 11.273 se desprende que los objetivos de la Ley son la protección de la salud humana, de los recursos naturales y de la producción agrícola, a través de la correcta y racional utilización de productos fitosanitarios, como así también evitar la contaminación de los alimentos y del medio ambiente. El organismo de aplicación de la Ley es el Ministerio de Agricultura, Ganadería, Industria y Comercio. De acuerdo al Art. 7: “El Ministerio de Agricultura, Ganadería, Industria y Comercio a través de la Dirección General de Sanidad Vegetal formalizará convenios con los Municipios y Comunas provinciales a fin de implementar en sus respectivas jurisdicciones, el registro y la matriculación de equipos terrestres y la Habilitación de los locales destinados a la comercialización de productos fitosanitarios. Los aranceles respectivos, conforme a lo dispuesto por el organismo de aplicación serán percibidos en su totalidad por los Municipios y Comunas.”. “Art. 14°: Se entenderá a los fines de esta ley, que constituyen producciones vegetales intensivas las actividades destinadas a la producción comercial de especies hortícolas, frutícolas y florales con el objeto de satisfacer el consumo masivo, sea en forma directa o indirecta.” “Art. 15°: En las explotaciones mencionadas en el artículo precedente queda prohibida la tenencia y/o aplicación de productos fitosanitarios cuyo uso no esté recomendado por el Instituto Argentino de Sanidad y Calidad Vegetal (IASCAV), o el organismo que lo sustituya, para las especies hortícolas, frutícolas o florales, según corresponda.” 94

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

“Art. 19°: Cuando los establecimientos dedicados a alguna de las actividades que señala el artículo 13 se encuentren ubicados en las proximidades de núcleos poblacionales deberán, además de dar cumplimiento a los artículos 33 y 34, ajustar su funcionamiento a la reglamentación que a tal efecto dictará el organismo de aplicación.” “Art. 33: Prohíbese la aplicación aérea de productos fitosanitarios de clase toxicológica A y B dentro del radio de 3.000 metros de las plantas urbanas. Excepcionalmente podrán aplicarse productos de clase toxicológicos C y D dentro del radio de 500 metros, cuando en la jurisdicción exista ordenanza municipal o comunal que lo autorice, y en los casos que taxativamente establecerá la reglamentación de la presente. Idéntica excepción y con iguales requisitos podrán establecerse con los productos de clase toxicológica B para ser aplicados en el sector comprendido entre los 500 y 3.000 metros.” “Art- 34: Prohíbese la aplicación terrestre de productos fitosanitarios de clase toxicológica A y B dentro del radio de 500 metros de plantas urbanas. La aplicación por este medio de productos de clase toxicológica C y D se podrá realizar dentro del radio de 500 metros y conforme a la reglamentación.” Y de acuerdo a la normativa municipal existente en la Municipalidad de Carcarañá, a través de la Ordenanza N° 1948/09 (ANEXO IX), vista la Ley Provincial N° 11.273 y su Decreto Reglamentario 0552/97, y considerando que la aplicación de productos fitosanitarios significan un riesgo de daño a la salud de la población, a los animales y vegetación del área urbana y al medio ambiente en general, el 22 de Octubre de 2009, se sancionó la mencionada ordenanza cuyos artículos son compartidos a continuación: “Art. 2: Se abre un registro de aplicaciones en el cual se deberán denunciar todas las aplicaciones terrestres que se realicen en los 500 metros alrededor del límite establecido y las aplicaciones aéreas entre los 500 y 3.000 metros de dicho límite, de acuerdo a los artículos 33; 34 y 35 de la Ley 11.273. El productor agropecuario deberá comunicar sobre la aplicación, con la debida antelación y presentando una copia de la autorización de aplicación expedida por un Ingeniero Agrónomo; como así también será obligación inscribir en la Municipalidad de Carcarañá, los equipos que serán utilizados a tal fin.” “Art. 3: El productor agropecuario que no cumpliera con el Artículo 2 será sancionado con multas equivalentes al valor de 300 (trescientos) litros de gas oil.” Sin embargo, en el año 2011, fue necesario modificar el artículo 1°, ya que, como consecuencia de la subdivisión parcelaria, los lotes 95

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE NORMATIVA EXISTENTE Y ESTUDIO PARA LLEVAR A CABO UNA URBANIZACIÓN

destinados a usos residenciales quedaban ubicados a una distancia reducida respecto de las parcelas cuyo uso estaba vinculado a la explotación agrícola. Por ésta razón se modificó la Ordenanza N° 1948/09 mediante la cual se establecía el límite de la planta urbana del distrito Carcarañá, a los fines de la aplicación de la Ley N° 11.273. Por todo ello, el Consejo Municipal de la Ciudad de Carcarañá sancionó el 30 de Diciembre de 2010 la Ordenanza N° 2017 (ANEXO X), que en su Art. 1 dice: “Modifíquese el Art. 1 de la Ordenanza N° 1948/09, el que quedará redactado de la siguiente manera: “Artículo 1: Queda establecido como límite de la planta urbana del distrito Carcarañá, 100 metros desde la zona urbana hacia la zona suburbana y/o rural, a los fines de la aplicación de la Ley Provincial N° 11.273, en todos sus artículos, el obrante en el plano que, como Anexo A, completando un total de 600 metros y copia de la Ley como Anexo B, forman parte de esta ordenanza.” Se puede ver gráficamente cual es la zona afectada por esta ordenanza en el Anexo de Información Gráfica X. Por otra parte, en el Anexo de Información Gráfica XI puede apreciarse la ubicación de la urbanización propuesta y se refleja de la misma que el emprendimiento no generaría mayores inconvenientes en cuanto a la actual aplicación de esta Ordenanza Municipal y de la respectiva Ley Provincial, quedando graficada la superficie que se vería afectada en cuanto a aplicación de productos fitosanitarios. Resulta necesario realizar esta aclaración, teniendo en cuenta que la ciudad de Carcarañá forma parte de una zona altamente productiva, y no debe invadirse la misma con urbanizaciones innecesarias, en detrimento de zonas económicamente productivas para la ciudad y la zona.

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CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

4.1 Orígenes y consideraciones generales Las formas de agrupamiento urbano, se transforman conforme a las necesidades de toda la Sociedad. La tendencia actual, se identifica con el deseo de habitar en las afueras de la ciudad, alimentado en la esperanza de alejarse de los “avatares” que ésta padece: inseguridad, falta de espacios verdes, recreación, etc. Ésta situación se ha visto ampliamente favorecida por la construcción de autopistas y vías directas de acceso a los centros urbanos. Es decir, que las urbanizaciones “especiales” nacieron para satisfacer primeramente la aspiración familiar de una vida en contacto con la naturaleza y, poco después, la necesidad de protegerse frente a la inseguridad creciente. La acción de "urbanizar", implica "acondicionar una porción de terreno y prepararlo para su uso urbano, abriendo calles y dotándolos de luz, pavimento y demás servicios", de acuerdo al Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, 22ª Edición, con las modificaciones aprobadas por la Corporación hasta el 26/03/2003. Las urbanizaciones especiales se caracterizan por ser áreas de extensión territorial limitada, de uso predominantemente residencial, que no conforman un núcleo urbano, sometidos a un plan urbanístico especial. La primera de estas agrupaciones, se remonta al año 1.930 encabezada por Arturo Maura, en zonas cercanas a la localidad de Pilar, provincia de Buenos Aires, con la finalidad de reunión y organización de actividades deportivas (Polo, Golf, Natación, tiro al pichón, etc.). Evolucionando hasta dar origen al que en la actualidad se denomina Tortugas Country Club, que hacia 1.940 contaba con no más de 30 construcciones. Las urbanizaciones posteriores, también encuentran su origen en la zona norte de la provincia de Buenos Aires, no obstante, actualmente se hallan en la mayoría del territorio argentino, con legislación provincial especifica en las siguientes provincias: Santa Fe (Dcto. 1717/1983), Mendoza (Ley 4341), San Juan (Parcelamiento de Propiedad Individual-Dirección General de Geodesia y Catastro), Córdoba (Resolución 31/98 que remite a la ley 13.512), Salta (Ley 5602) y Corrientes (Ley 5405/1999). Las primitivas urbanizaciones cerradas se encontraban emplazadas en las afueras de la ciudad y si bien tenían lugares de estar 50

CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

o confiterías, eran para uso de aquellos que practicaban el o los deportes, pero no tenían el carácter de públicos. No se gestaron como emprendimientos inmobiliarios sino como clubes para la práctica de diversos deportes, entre ellos y como principal actividad el Golf, implantándose sobre grandes extensiones de terreno. Cuando los clubes se reglamentan en la Provincia de Buenos Aires, en su aspecto edilicio se les requiere tener un mínimo de espacio verde recreativo destinado a la práctica deportiva, poniendo especial énfasis en que se trataba de viviendas de uso transitorio. La situación socio-económica de la población fue generando un uso distinto a los Clubes de Campo y se empezaban a originar emprendimientos urbanísticos para ser utilizados como vivienda permanente. Las autopistas coadyuvaron en ésta situación. Ante este caso y debido a la misma situación socio-económica, fue que se generaron o transformaron, los emprendimientos, del esquema de Club de Campo al esquema de Barrios Cerrados. Estas urbanizaciones, difieren en su denominación, conforme el objeto social y/o finalidad a las cuales se hallen confinados: Clubes de Campo (predominante actividad deportiva), Barrios Cerrados (mayor cantidad de residentes permanentes), Clubes de Chacras (situados a distancias mucho mayores respecto de las ciudades, lotes de aún más importantes dimensiones. Ej. Lujan, San Miguel del Monte, Areco, etc.), Clubes Náuticos, Ciudades Cerradas o Mega Emprendimientos (Ej.: Nordelta S.A, Km 25 Autopista Panamericana, con capacidad para alojar entre 80.000 y 100.000 personas). El “Club Náutico” representó una variante de los Clubes de Campo donde se incorporó la actividad relacionada con el deporte acuático, a orillas de un río o lago importante. A partir de privilegiar un cambio de vida en mayor contacto con lo natural y dando un valor importante a los aspectos inherentes a la seguridad, aparecen los “Barrios Cerrados”. Están ubicados en zonas suburbanas, las superficies destinadas a la actividad deportiva son menores que en los Clubes de Campo, los lotes y unidades suelen ser también más pequeños y están destinados a viviendas permanentes. El “Housing” es una variante comercial de los Barrios Cerrados, donde el emprendedor transfiere el lote o unidad junto con la edificación.

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CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

Dentro de las urbanizaciones especiales encontramos el actual nacimiento de las “Chacras”. Desarrolladas en zonas rurales más alejadas de los centros urbanos, los lotes tienen dimensiones importantes los cuales superan en general la hectárea. La actividad relacionada con la granja, la huerta, la equitación resultan ser los atractivos de este tipo de emprendimiento. También hoy se incluye a los “Parques Industriales” y a los “Centros de Compra” dentro de las nuevas formas de urbanización. Esto es así dado que sus características relacionadas en la coparticipación de la propiedad responden al patrón indicado. En provincia de Buenos Aires ya han nacido mega proyectos denominados “Ciudad Satélite”. Estos emprendimientos abarcan extensiones de tierra muy grande y se los considera verdaderos pueblos privados. Los Barrios Cerrados, Clubes de Campo, etc., son parte de un conjunto mayor a los que es frecuente denominar Urbanizaciones Especiales, o Conjuntos Inmobiliarios, o Nuevas Formas Coparticipativas de Propiedad. Actualmente, nos encontramos frente a la situación de que, para llevar a cabo esta clase de emprendimientos, es necesario cumplir con ciertas normas que garantizan la viabilidad del proyecto para su uso adecuado a un régimen de vida digno. Surge de lo expuesto una primera clasificación de las urbanizaciones en Públicas y Privadas. Las primeras son ejecutadas con intervención directa de los organismos del Estado, nacional, provincial o municipal. Al contrario, las urbanizaciones privadas, son ejecutadas por un desarrollista privado, tomando a su cargo los gastos necesarios para dotar al emprendimiento de todas las obras de infraestructura comunes que sean necesarias para su funcionamiento. Dentro de las urbanizaciones privadas que han ido surgiendo hay dos tipos diferentes. Las “urbanizaciones privadas abiertas” por un lado, y por el otro las “urbanizaciones privadas cerradas”. Como ejemplo de “urbanizaciones privadas abiertas”, pueden mencionarse los Barrios Abiertos Residenciales y los loteos particulares. Y como ejemplos de “urbanizaciones privadas cerradas”, pueden mencionarse los Barrios Cerrados, Clubes de Campo, Clubes Náuticos, entre otros. Las diferencias fundamentales entre los Clubes de Campo, los Barrios Cerrados, y los Barrios Abiertos son: En el caso del Club de Campo: el mismo es un espacio destinado 52

CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

al esparcimiento y práctica deportiva entre 30% y 40% de la superficie total del emprendimiento (incluidas las calles o vías de circulación). Existen instalaciones deportivas tales como Golf, Polo, Tenis, Equitación, etc. El “Club House” es de dimensiones considerables para albergar a los habitantes del complejo urbanístico, como así también a los eventuales usuarios que practican deportes. En cuanto a los gastos de mantenimiento de los espacios comunes, son más altos en proporción a la infraestructura de uso común. Se encuentran ubicados en zonas rurales o suburbanas y deben tener una superficie superior a las 10 Ha. (Resulta necesario aclarar que esta superficie depende de las disposiciones locales vigentes). No conforman un núcleo urbano. La densidad de parcelas es baja y por lo general los tamaños de las mismas son mayores a los 600 m2. En el caso del Barrio Cerrado: Se encuentran emplazados en zonas urbanas y suburbanas, no existe requerimiento mínimo de espacio para el esparcimiento, ni tiene porqué ser deportivo específico. Los gastos de mantenimiento de espacios comunes se reducen, la densidad ocupacional es mayor, por consiguiente los gastos comunes, también se reducen notablemente respecto de un Club de Campo. Predominan de esta manera, el uso residencial permanente. Pueden o no constituir un nuevo núcleo urbano. En ambos casos deben ser previstas en el proyecto las calles perimetrales (las cuales deberán donarse al municipio que corresponda), de tal manera de no perjudicar a terceros respecto de la trama urbana existente y con el objetivo de integrar al Barrio Cerrado o Club de Campo con el entorno urbano en materia de redes y accesos viales, con carácter actual o futuro. También deben preverse como mínimo dos accesos-egresos con salidas a diferentes calles públicas. Por otro lado, se restringe el uso y goce de las calles internas a los particulares ajenos al Barrio, conservando los poderes públicos todas las potestades establecidas por la legislación nacional, provincial y municipal vigente. De manera que, en todos los casos se deberá garantizar a los organismos del Estado, en ejercicio de su poder de policía, el libre acceso a la urbanización y a la utilización de las vías de circulación internas y áreas de uso común. En cuanto al control de los accesos la responsabilidad recae sobre los propietarios de los lotes y/o del administrador del Barrio, no pudiendo restringir por ninguna razón el ingreso de las autoridades públicas quienes deberán ejercer el poder de policía. En el caso de un Barrio Abierto: se define como tal a todo 53

CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

amanzanamiento y loteo que está destinado a uso residencial predominantemente y considerando que el emplazamiento proyectado va a tener como objeto material unidades de aprovechamiento independiente concebidas para destinarlas a viviendas. Se encuentran emplazados en zonas urbanas y no conforman un nuevo núcleo urbano. Deben respetar las normas urbanísticas existentes y donar las calles al Dominio Público, municipal o comunal según corresponda y el porcentaje correspondiente destinado a espacios verdes y libres públicos. Esto tiene relación directa con el equipamiento (instalaciones necesarias para atender las necesidades del asentamiento humano en materia de salud, seguridad, educación, transporte, comunicaciones y recreación, etc.) e infraestructura de los servicios esenciales (agua corriente, pavimento, cloacas, energía eléctrica, etc.) que serán exigidos. Si se analiza un barrio de cualquier ciudad, se va a encontrar que el mismo está compuesto por manzanas con parcelas, calles que rodean a las manzanas y también espacios verdes o plazas. Desde un punto de vista jurídico tenemos que las calles, espacios verdes y plazas son Bienes Públicos, las parcelas son Bienes Privados, y entre ellas, las ocupadas por hospitales, policía, escuelas, etc., son Bienes Privados del Estado. Los demás son Bienes Privados de los particulares. Los servicios que se prestan en los Bienes públicos, están a cargo del Estado, recuperando su costo a través de las tasas municipales. Este es el caso que se aplicaría a los Barrios Abiertos. La característica común en las urbanizaciones especiales es que las calles y espacios verdes o recreativos permanecen en la órbita de los Bienes Privados, es decir, no se transfieren al Estado. Y si se lo hace, el uso permanece privado. De allí, el cerramiento y la circulación restringida a favor de los titulares de lotes o unidades. En comparación, en las “urbanizaciones privadas abiertas” las calles que rodean las manzanas pertenecen al dominio público y a su vez se encuentran libradas al uso público. En cambio, en las “urbanizaciones privadas cerradas”, las calles, no están libradas al uso público. Vistos los orígenes y las diferencias, al momento de efectuar la elección, se va a optar por un régimen de vida, teniendo en cuenta que en algunas oportunidades se encuentra limitada la elección por el factor de posibilidad o disponibilidad económica y los beneficios que pueden traer a la localidad el emplazamiento de este tipo de urbanizaciones para su crecimiento económico, turístico y urbanístico.

54

CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

4.2 Ámbito jurídico. Figuras legales El Código Civil establece una relación especial entre los bienes y la persona a través de los derechos reales. La estructura de estos derechos es de orden público, es decir que no pueden existir leyes, ni decretos, ni ordenanzas, ni convenio entre partes que puedan alterar su esencia. Por otro lado, el Código Civil establece un número cerrado de Derechos Reales. No puede existir convenio de partes, ni legislación local que pueda crear una relación jurídica diferente entre la persona y el inmueble que la establecida por los derechos reales existentes. No existe norma administrativa local que posibilite la modificación de la relación jurídica entre la persona y el objeto inmueble dada por los derechos reales. Lo que sí reglan las normas locales son aquellos aspectos que hacen a la registración y publicidad de esos derechos reales. Para los Barrios Cerrados y Clubes de Campo, no existe un derecho real específico. Como consecuencia de ello, distintos emprendimientos que se han realizado en el país han tratado de resolver el problema aplicando alguno de los derechos existentes o a una combinación de ellos. Para abordar el tema, es necesario definir los siguientes conceptos: 1. Derechos Reales: Es el que crea entre las personas y las cosas una relación o vínculo directo e inmediato, de tal manera que existen dos elementos principales: la persona como sujeto de derecho, y la cosa u objeto, relacionadas por un vínculo lo suficientemente fuerte como para excluir cualquier otra persona de la relación con el objeto. Ellos son: Dominio: Es el derecho real por naturaleza, es decir, que es el más amplio derecho que puede tenerse sobre una cosa de manera que le otorga a su titular las más amplias facultades sobre el objeto. El Art. 2506 del Código Civil lo define de la siguiente manera: “Es el Derecho Real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”, o sea que la relación sujeto-objeto está dada por una sola persona física o jurídica. Cuando la propiedad sobre la cosa es compartida por dos o más personas se trata de Condominio. Condominio: Está regido por el Código Civil desde el Art. 2673 hasta el Art. 2755. Es el Derecho Real de propiedad que pertenece a varias 55

CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

personas por una parte indivisa sobre el total de la cosa. En un condominio siempre intervienen dos o más personas y se establece con los mismos requisitos que el Dominio. Servidumbre: Es un Derecho Real de carácter Público o Privado. Si es de carácter Público, entonces el que la impone es el Estado. Si es de carácter Privado está regido por el Código Civil entre los Art. 2970 y 3107 inclusive. Se define la Servidumbre como el Derecho Real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él o bien impedir que el propietario goce plenamente de su propiedad. Usufructo: Se define en el Código Civil desde el Art. 2807 al 2947. El Usufructo es el Derecho Real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otra, con tal que no se altere su sustancia. Se constituye por contrato gratuito u oneroso, por actos de última voluntad o por ley, y excepcionalmente por prescripción. Uso y Habitación: Es un Derecho Real más restringido que el Usufructo y está legislado por el Código Civil desde el Art. 2948 hasta el Art. 2969. Se constituye del mismo modo que el Usufructo y valen los mismos requisitos. El Derecho Real de Uso consiste en la facultad de servirse de la cosa del otro pero tomando de ella sólo lo necesario o preciso para satisfacer las necesidades básicas del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa y la utilidad de poder vivir en ella, se llama Derecho de Habitación. Anticresis: Es el Derecho Real concedido por el deudor al acreedor, poniéndolo en posesión de un inmueble de su propiedad para que el acreedor perciba los frutos y los impute al cobro de la deuda, es decir, que el acreedor se cobra la deuda usufructuando del inmueble del deudor mediante su explotación o aprovechamiento. Propiedad Horizontal: Fue creado por la Ley Nacional 13.512 y se define de la siguiente manera: “Es el Derecho Real de propiedad de dos o más personas sobre un inmueble edificado por el cual cada uno tiene un derecho exclusivo sobre determinados sectores independientes y un derecho común sobre otros sectores de carácter accesorio, o sea, que sirve para la existencia y utilización de los sectores principales que son los definidos como independientes.” Hipoteca: Está reglado por el Código Civil desde el Art. 3108 al 3203. Se define como “El Derecho Real en garantía de un crédito en dinero por el acreedor sobre los bienes inmuebles del deudor”. Es un derecho de garantía como la Anticresis y la Prenda. La prenda se aplica a bienes Muebles. La Hipoteca se aplica exclusivamente a los Bienes Inmuebles.

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CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

Superficie forestal: Es el derecho de forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo plantado o de adquirir la forestación ya existente separada de su emplazamiento. 2. Derechos Personales: Son aquellos que otorgan a una persona diversas facultades, tales como: prestar servicios, contraer obligaciones, comprar y vender, entre otras. En los Derechos personales, existen dos sujetos relacionados por una obligación o por un compromiso de tipo contractual, como por ejemplo: un contrato de compra-venta. Para entender y acercar soluciones apropiadas, para brindar seguridad jurídica para los casos tratados (urbanizaciones especiales), es muy importante tener claro el significado y alcance de los derechos personales y de los derechos reales. La forma de adquirir los derechos personales está prevista en la legislación civil y simplemente cumplimentando las modalidades, tipo y modelos previstos y/o similares, nacen las obligaciones que están normadas por la ley. Los derechos personales, pueden ser ilimitados y mientras no contravengan la moral, las buenas costumbres y las leyes dependen de la creatividad del hombre. En cambio, los derechos reales solamente pueden ser autorizados y establecidos por la ley y en nuestra legislación además son acotadas en número reducido “numerus clausus”. Los derechos reales son oponibles a todas las personas sin excepción, es decir “erga omnes”. Mientras que los derechos personales tienen una publicidad relativa, son conocidos por los que suscriben los respectivos documentos y por quienes fehacientemente son notificados. Finalmente, los derechos reales pueden ser temporales o perpetuos, en cambio los derechos personales tienen un límite máximo de tiempo, conforme a las convenciones y porque así lo prescribe la ley y nunca puede hablarse de derechos personales perpetuos. Los derechos reales pueden continuar para beneficio de los sucesores por cualquier título y siempre serán oponibles a terceros.

4.3 Situación Jurídica particular de las Urbanizaciones Especiales Ante la falta de un derecho real específico, se plantean a continuación las diversas alternativas que los emprendedores de urbanizaciones especiales pueden optar con el objetivo de dar seguridad jurídica al sistema y a sus futuros miembros. También se analiza la intervención provincial y municipal en cada caso.

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CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

En el caso de Urbanizaciones Especiales en Zonas Urbanas y Suburbanas, se pueden observar las siguientes alternativas jurídicas: NACIÓN

PROVINCIA DE SANTA FE CATASTRAL REGISTRAL Escrituras de porcentajes de Condominio.

CONDOMINIO TOTAL

MUNICIPAL Aprobación según normas de edificación a medida que se vaya construyendo.

Plano de Mensura y Subdivisión en lotes con actas de donación de calles al municipio y ordenanza de aceptación.

Aprobación según normas de loteos. Ordenanza Escritura de cada lote especial dando uso privado en Dominio pleno de calles y espacios públicos.

DOMINIO de lotes y CONDOMINIO sobre calles y espacios recreativos.

Plano de Mensura y Subdivisión en lotes.

Escritura de cada lote Aprobación según normas en Dominio pleno y de loteos. Ordenanza porcentaje de especial autorizando la Condominio sobre permanencia en el Dominio calles y espacios privado de calles y recreativos. espacios recreativos.

DOMINIO de lotes y DOMINIO de calles y espacios recreativos en cabeza de una SOCIEDAD conformada por los titulares del Dominio de los lotes, con servidumbres recíprocas entre los dos Dominios.

Plano de Mensura y Subdivisión en lotes. El plano debe indicar que la salida de los lotes se debe realizar por servidumbre de paso a través del "lote calle".

DOMINIO con calles y espacios recreativos en el Dominio Público pero uso privado

PROPIEDAD HORIZONTAL

Inscripción de la Sociedad. Escritura de cada lote y establecimiento de las servidumbres recíprocas entre los lotes y las calles y espacios recreativos.

Aprobación según normas de loteos. Ordenanza especial autorizando la permanencia en el Dominio Privado de calles y espacios recreativos.

Inscripción de Escritura de afectación con Mensura de proyecto de Prehorizontalidad. reglamento según Mensura de Propiedad Ley de Horizontal Parcial a Prehorizontalidad medida de la obtención (19.724). de Finales de Obra de Registración de edificaciones. Mensuras contratos de de modificación de adquisición (boletos). unidades cuando se Reglamento de modifiquen las Propiedad Horizontal edificaciones. según Ley 13.512. Escritura de unidades.

Aprobación según normas de edificación.

Nota de los autores: Cuadro extraído del artículo “Urbanizaciones Especiales. Formas aplicables en la Provincia de Santa Fe”. Autor: Ing. Geógrafo Norberto Frickx.

En el caso de Barrios Cerrados o Clubes de Campo en Zonas Rurales, las soluciones jurídicas son similares a la tabla anterior, con dos consideraciones especiales para la provincia de Santa Fe: 1. ORDENANZA URBANÍSTICA propuesta de urbanización.

58

MUNICIPAL

que

apruebe

la

CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

2. INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO DE AGRICULTURA, GANADERÍA E INDUSTRIA de la Provincia de Santa Fe por aplicación de la legislación sobre Unidades Económicas. Mientras no exista norma de fondo específica, la forma más adecuada a usar queda a criterio de cada profesional. No obstante la conclusión evidente es que lo correcto estaría dado por la existencia de un Derecho Real específico incorporado al Código Civil. A partir de contar con una norma de fondo, las provincias podrán dictar una Normativa Catastral y Registral específica y los municipios Ordenanzas Urbanísticas particulares para esta nueva realidad inmobiliaria. Para la localidad que se analiza en el presente trabajo, y teniendo en cuenta que en el mismo se optó por el realizar el emplazamiento de un Barrio Abierto, resulta conveniente resaltar dos cuestiones: la primera relacionada a las calles que, conforme el Código Civil, pertenecen al Dominio Público del Estado. De esta manera se realiza un loteo convencional con cesión de calles, que luego resultan libradas al uso público, la cual exige tratativas con los municipios y comunas que correspondan. Los requisitos serán revisados mas adelante. Y por otro lado, relacionado a la propiedad de los lotes, ya que los futuros propietarios tendrán el dominio pleno de los mismos luego de que e lleve a cabo la correspondiente escrituración.

4.4 Problemática actual en la Provincia de Santa Fe Las urbanizaciones que se han desarrollado en toda la provincia abrieron el debate sobre la necesidad de la planificación urbana para evitar el avasallamiento de los espacios públicos y la proliferación de barrios cerrados en detrimento de las zonas de uso común. De aquí se desprende la necesidad de regular las nuevas urbanizaciones de tal manera que el desarrollo de las ciudades no sea caótico, desordenado y no tenga consecuencias negativas en el futuro desde el punto de vista social y de uso del suelo. Por esta razón, a continuación se expone un cuadro comparativo con las ordenanzas respectivas de diversas localidades de la zona:

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CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

LOCALIDAD

ROLDÁN

GRANADERO BAIGORRIA

FUNES

FUNES

ORDENANZA

MODALIDAD DEL EMPRENDIMIENTO

ASPECTOS GENERALES

271/1998 (ANEXO I)

Barrio Cerrado: “Loteos destinados predominantemente a uso residencial, con calles públicas de uso restringido, cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento. Puede contar con lotes específicamente destinados a deportes y esparcimiento.”

Ubicados en zonas suburbanas Superficie mínima del emprendimiento: 3 Ha. 2 Superficie mínima de lotes: 800 m Ancho de calles internas: 20 m Ancho de calles perimetrales: 10 m Frente mínimo: 20 m FOS: 0.50 Retiros medianeros: 3 m Retiro de línea de edificación: 6 m

1570/1996 (ANEXO II)

Complejos Urbanísticos Privados: “Área territorial de extensión limitada que deberá reunir diversas características” (Ver ANEXO II)

Ubicados en todo el distrito Superficie mínima del emprendimiento: 6 Ha Ancho de calles perimetrales: 20 m No especifica otros indicadores urbanísticos

Club de Campo: “Área territorial de extensión limitada que no conforme núcleo urbano y reúna diversas características básicas””

Ubicados en áreas no urbanas Ancho de calles principales: 20 m Ancho de calles secundarias: 15 m Calles sin salida 25 m de diámetro Acceso de calles a viviendas: 10 m Ancho de calles perimetrales: 10 m FOS: 0.80 Superficie mínima edificable por 2 parcela: 100 m Demás indicadores urbanísticos pueden consultarse en el ANEXO III de la Ordenanza N° 144/1998

Barrio Cerrado: “Se define como un emprendimiento urbanístico donde predomina el uso residencial, con equipamiento comunitario, cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento.”

Ubicados en áreas urbanas y/o urbanizables Superficie mínima del emprendimiento : 2 Ha Superficie máxima del emprendimiento: 35 Ha Ancho de calles internas: 10 m Calles sin salida 20 m de diámetro FOS máximo: 0.30 FOS mínimo: 0.10 FOT máximo: 0.50 FOT mínimo: 0.10 Altura de edificación 9 m máximo Retiro de edificación de las áreas de circulación: 4 m Retiro de edificación de ejes medianeros: 2 m Superficie mínima de las parcelas: 2 1000 m con una tolerancia del 20%

144/1998 (ANEXO III)

181/2000 y 190/2000 (ANEXO IV)

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CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

PUEBLO ESTHER

24/2000 (ANEXO V)

Barrio Cerrado: “Los emprendimientos urbanísticos regidos por un plan especial de urbanización, destinados a uso residencial con perímetro restringido al paso público general, cómputo de unidades parcelarias independientes y áreas de uso común, unidas en forma indisoluble por su destino funcional y jurídico, que cuenten en el plan de urbanización con servicios generales y bajo un régimen jurídico de organización que establece responsabilidades o mantenimiento, organización y prestaciones esenciales, ya sean desde titulares actuales y/o futuros de las parcelas y/o de una entidad jurídica constituida como objeto ”

Ubicados de acuerdo a la Ordenanza N° 1 Superficie mínima del emprendimiento : 5 Ha Superficie máxima del emprendimiento: 50 Ha Ancho de calles perimetrales: 10 m Ancho de calles internas: 16 m FOS: 0.33 FOT: 0.60 Retiro de edificación de las áreas de circulación: 5 m Retiro de edificación de ejes medianeros: 3 m Superficie mínima de las parcelas: 2 600 m Lotes exclusivamente frentistas Densidad neta máxima de unidades de vivienda por Ha: 12

Estas normativas, pueden ser tomadas como modelo al momento de redactar las ordenanzas respectivas en las localidades que carezcan de reglamentación referida al tema, analizando objetivamente las ventajas y desventajas para no incurrir en los mismos errores de planificación. Esto es necesario, debido a que, a causa de la inexistencia de una normativa que los contemple, diversos municipios y comunas, no previeron en su oportunidad el surgimiento de problemas impensados. La falta de infraestructura básica y la prestación de servicios son los más recurrentes y han provocado un problema serio a futuro. Las autoridades locales tendrían que hacer llegar los servicios, transporte, educación. Una caso que merece un párrafo aparte es el de la Ciudad de Rosario, en el cual 26 de Julio del año 2000, mediante el Decreto Nº1542 (ANEXO VI), se reglamentó el artículo 3º Punto 4.2.4 de la Ordenanza Nº6492/97 referido a convenios urbanísticos en suelo urbanizable. Sin embargo, mediante Ordenanza Nº8725 (ANEXO VII) registrada el 28 de Diciembre del año 2010 se suprimió la figura de Barrio Privado o Barrio Cerrado, como así también la figura de Club de Campo para la totalidad de la tierra comprendida en el ejido municipal de la Ciudad de Rosario, dispuesta en la Ordenanza mencionada en el párrafo anterior y su respectivo Decreto Reglamentario. 61

CAPÍTULO IV: URBANIZACIONES ESPECIALES

Fundamentaron esta decisión, con el objetivo de lograr un desarrollo equilibrado y socialmente integrado de la ciudad, por lo cual el municipio considera que es importante alentar aquellas urbanizaciones que no fomenten la concentración masiva y excluyente en un mismo sector, de población de un mismo componente socioeconómico, ya sea de altos o de bajos recursos. Por otra parte no se considera apropiado alentar a futuro modalidades de urbanización que provoquen una fractura de la planta urbana, aparejada por la interrupción del sistema vial jerárquico y /o colectoras locales o por falta de integración del emprendimiento al resto de la ciudad. Se considera también, que las urbanizaciones cerradas en sus distintas modalidades, configuran por su escala, una tipología incompatible con una adecuada planificación de las áreas urbanas de las ciudades, quedando circunscripta su eventual localización a sectores sub-urbanos o de nuevos desarrollos residenciales planificados. Un fenómeno de estas características, pero de mayor dimensión y en condiciones más preocupante, se registra en el Área Metropolitana de la Ciudad de Rosario, ya que se verifica un proceso de urbanización de gran escala, tanto en modalidad abierta como cerrada, sin una conveniente planificación urbana y carentes en muchos casos de las infraestructuras y servicios adecuados, lo cual tendrá repercusiones importantes para la Ciudad de Rosario, al incrementar sustancialmente la movilidad ocasionada por traslado de esta población en forma constante a la ciudad central. Por esta razón, resulta indispensable y urgente acordar una política de suelo para toda la región que permita compatibilizar los procesos de urbanización a fin de evitar las consecuencias negativas de los desarrollos urbanos no planificados (ANEXO VII). Es importante tener presente que que estructuran al “ordenamiento del grandes temas esenciales de toda ciudad, suelos, expansión urbana, límites infraestructura, etc.

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los principales componentes territorio” siguen siendo los a saber: clasificación y uso de de la ciudad, redes de

CONCLUSIONES

Se considera óptima el área escogida a urbanizar en la ciudad de Carcarañá por sus condiciones de accesibilidad y posibilidad de dotar al predio de la infraestructura de servicios necesaria. Entre los beneficios que trae a la ciudad se pueden mencionar el aumento de habitantes permanentes y aumento de la demanda laboral en la ciudad, generando nuevas fuentes de trabajo y crecimiento urbano y económico a toda la localidad. En cuanto a la aplicación de la ley de fitosanitarios resulta de fundamental importancia tenerla en cuenta de manera de resguardar el bienestar y la salud de los habitantes de la localidad y al mismo tiempo buscar soluciones adecuadas para que no se vean perjudicados los productores agropecuarios aledaños a la nueva urbanización. Por otra parte, la ciudad debe prepararse para recibir a un caudal importante de personas en carácter de población permanente y debe poder proveer a las familias de establecimientos educativos, centros de salud y seguridad de manera que los servicios que se les ofrecen a la población no se vean colapsados por una falta de planificación. Resulta conveniente resaltar el hecho de que la ciudad de Carcarañá no cuenta con un Plan Regulador u otro plan de Ordenamiento Territorial, lo cual puede traer consecuencias negativas a largo plazo, tales como urbanizaciones sin una conveniente planificación urbana y carentes de infraestructura y de servicios adecuados. Efectuado el análisis de la normativa existente en la ciudad, se considera que si bien la Ordenanza Municipal N° 269/86 y el Reglamento de Loteos, Subdivisiones y Urbanizaciones de la ciudad de Carcarañá está vigente a la fecha para todo el distrito, los gobiernos locales deberían promover un ordenamiento del territorio que garantice tanto el desarrollo de las actividades productivas y de servicios que sirven de sustento al crecimiento de la ciudad y que contemple además el emplazamiento de Urbanizaciones Especiales y las regule. Por esta razón en este trabajo se incluyó una propuesta de normativa. Se destaca la participación del Ingeniero Agrimensor para llevar a cabo la planificación de un emprendimiento como el planteado por su caudal de conocimientos relacionados al tema y sus incumbencias.

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AGRADECIMIENTOS

Efectuamos nuestro sincero agradecimiento al personal del Museo de la Ciudad de Carcarañá y al Archivo de Investigaciones de la Facultad de Humanidades de la Ciudad de Rosario por su colaboración y excelente predisposición a suministrar la información requerida. Al personal de la Municipalidad de Carcarañá, quienes nos brindaron información de valiosísima importancia para nuestro trabajo. Al profesor y Agrimensor, Benito Vicioso, quien fue nuestro Director del Trabajo final. Un lugar muy importante ocupan nuestras familias, amigos y compañeros de estudio y de trabajo que nos apoyaron en nuestros mejores y peores momentos y nos alentaron par no bajar los brazos en los momentos más difíciles. A cada uno de los profesores, que nos trasmitieron sus conocimientos y nos formaron para ser los profesionales que somos hoy. Por último, nos resta agradecer a todas las instituciones y su personal, que nos atendieron y pusieron todo su material a nuestra disposición.

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

Ordenanza Municipal N° 2017, Año 2011, Ciudad de Carcarañá, Provincia de Santa Fe.

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Concejo Muslicipal de Rosario

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Direcc~onGeneral de Despi;cho

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LA MLTNICIPALIDAD

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ORDENANZA (N0 8.725) Concejo Municipal: VISTO La Ordenanza l\JO6.492 sancionada en el año 1997 que regula los procesos de división y urbanización de la tierra con diferentes modalidades de actuación; El Decreto del Ejecutivo Municipal No 1.542 de julio de 2000, que reglamenta el Artículo 4.2.4. de la Sección 4 de la Ordenanza 6.492197 "Programas Por Convenio Urbanístico en Suelo Urbanizable ", en lo referente a la figura de Barrios Privados; las condiciones básicas a ser exigidas para su aprobación, los indicadores urbanísticos, dimensiones mínimas y máximas del emprendimiento, las características de funcionamiento y el circuito del trámite para su aprobación; El Anteproyecto de Ordenanza del Plan Urbano Rosario 2007 - 2017 que se encuentra en estudio en el Concejo Municipal, con la finalidad de definir los elementos claves de la estructura urbana; establecer las directrices y orientaciones generales referidas a la estructuración de la ciudad y al ordenamiento urbanístico del territorio; identificar los proyectos estructurales a partir de los cuales se promueve la transformación de la ciudad; clasificar el suelo, como medida previa a la ejecución de las acciones propuestas para su ordenamiento urbanístico; e integrar y controlar acciones, que involucren definiciones territoriales impulsadas por diferentes agentes públicos, institucionales y10 privados; La expansión de urbanizaciones cerradas, también conocidas como "Barrios Privados o Countries", ha crecido de manera exponencial durante la década del noventa en las principales ciudades de Latinoamérica, ocupando grandes porcentajes del ejido urbano fundamentalmente en aquellas tramas urbanas habitadas por los sectores de más bajos ingresos, en las periferias de las ciudades. La escasez de tierra y programas de viviendas para garantizar el acceso de los sectores de medios y bajos ingresos, produce un déficit habitacional que afecta a cincuenta mil familias. La presencia en la ciudad de determinados sectores, considerados piezas claves para el desarrollo de nuestra ciudad, en los que se considera oportuno impulsar intervenciones de reconversión o renovación urbana, mediante la utilización de instrumentos normativos específicos, que promuevan procesos de integración, y CONSIDERANDO Que la ciudad de Rosario cuenta con una superficie total de 17.869 has., de las cuales 15.121 has. están calificadas como "Suelo Urbanizable". Que la superficie ya urbanizada es de 13.738 has. y que aún existen disponibles 1.383 has. de superficie urbanizable aún vacante, de la cual 720 has. están calificadas por la norma vigente, como aptas para el desarrollo del uso residencial y 663 has. para uso industrial y productivo; Que no obstante esta importante disponibilidad de suelo aún vacante, se considera que el patrón de crecimiento urbano extendido y disperso no contribuye al uso eficiente de los recursos urbanos, por lo que es necesario cuidar especialmente esas áreas aún no urbanizadas, mediante el desarrollo de una planificación integral acorde a los desafios que la ciudad enfrenta implementando políticas activas de desarrollo urbano tendientes a orientar y encauzar los procesos en curso, para satisfacer las demandas de distintos sectores sociales; Que la Ordenanza No 6.492 sancionada en el año 1997 - que regula los procesos de división y urbanización de la tierra con diferentes modalidades de actuación- admite entre otras, la figura del barrio privado, operatoria que fue oportunamente reglamentada mediante Decreto No 1542100, limitando su radicación a las "zonas de borde y potencial expansión" (zonas 111, 112 sólo frentistas al Arroyo Ludueña y 113) y "zonas de integración urbano - rural" (zonas 1111 y 1112). Que para lograr un desarrollo equilibrado y socialmente integrado de la ciudad es importante alentar aquellas urbanizaciones que no fomenten la concentración masiva y excluyente en un mismo sector, de población de un mismo componente socio-económico, ya sea de altos o de bajos recursos;

Olreccián General de D@s&iac$zo

Que si bien en la ciudad de Rosario -en virtud de la política de restricción del crecimiento de la planta urbana que impulsó la Ordenanza No 6.492 de Urbanizaciones y División de la Tierra desde su sanción en el año 1997- sólo se han aprobado bajo la modalidad de barrios cerrados 242 has., es decir el 1,7 % de la superficie urbanizada del municipio, no se considera apropiado alentar a futuro modalidades de urbanización que provoquen una fractura de la planta urbana, aparejada por la interrupción del sistema vial jerárquico y10 colectoras locales o por falta de integración del emprendimiento al resto de la ciudad; Que no obstante ello, a las actuaciones existentes, que se encuadraron para su aprobación en tamaño y características, a lo que establecía la normativa vigente -tales como Barrio Carlos Pellegrini (aprobado mediante Decreto 3.520179 con anterioridad a la vigencia de la normativa vigente); Barrio Aldea Tenis (Expediente No 25.972-A-99); Barrio Aldea Golf (Expediente No 29.387-S-99); Barrio Aldea Lago (Expediente No 25.260-A-99); el Decreto Municipal NO2603106 y un sector de Parque Habitacional Ludueña (Ordenanza No 7932105)- les asiste el pleno derecho de continuar el proceso iniciado hasta su finalización y de obtener los permisos de edificación correspondientes; Que las urbanizaciones cerradas, en sus distintas modalidades, configuran, por su escala, una tipología incompatible con una adecuada planificación de las áreas urbanas de las ciudades, quedando circunscripta su eventual localización a sectores sub-urbanos o de nuevos desarrollos residenciales planificados. Que un fenómeno de estas características pero de mayor dimensión y en condiciones más preocupantes se registra en el área metropolitana de la ciudad de Rosario, ya que se verifica un proceso de urbanización de gran escala, tanto en modalidad abierta como cerrada, sin una conveniente planificación urbana y carentes en muchos casos de las infraestructuras y servicios adecuados; lo cual tendrá repercusiones importantes en nuestra ciudad, al incrementar sustancialmente la movilidad ocasionada por traslados de esta población en forma constante a la ciudad central y al producir efectos significativos en la impermeabilización de suelo, por dificultar el libre escurrimiento de agua en las cuencas de los dos arroyos; Que esta situación demanda en forma urgente un tratamiento del tema a nivel metropolitano y regional, ya que no basta con sólo aplicar una política de suelo en la ciudad de Rosario, es indispensable y urgente acordar una política de suelo para toda la región que permita compatibilizar los procesos de urbanización a fin de evitar las consecuencias negativas de los desarrollos urbanos no planificados y garantizar además una oferta residencial homogénea en el área que permita a los rosarinos que prefieran alternativas de vida mas ligadas a la naturaleza, relativamente alejadas del conglomerado urbano central, elegir seguir viviendo en su ciudad. Es por todo lo expuesto que se propone para su tratamiento y ~osterior aprobación, el siguiente proyecto de: ORDENANZA

Artículo lo.-Suprímase la figura de barrio privado o cerrados para la totalidad de la tierra comprendida en el ejido municipal de la ciudad de Rosario, dispuesta en la Ordenanza NO6492197 art. 3 punto 4.2.4 y su decreto reglamentario.

1.1. Entiéndase en los términos del primer párrafo por barrio privado o cerrado a los emprendimientos urbanísticos regidos por un plan especial de urbanización destinados a uso residencial con perímetro restringido al paso público general, compuesto de unidades parcelarias independientes y áreas de uso común, unidas en forma indisoluble por su destino funcional y jurídico, que cuenten en el plan de urbanización con servicios generales comunes y bajo un régimen jurídico de organización que establezca la responsabilidad de su mantenimiento, organización y prestaciones esenciales, ya sea de los titulares actuales y10 futuros de las parcelas y10 de una entidad jurídica constituida con tal objeto. Art. 2 O . - Prohíbase la figura de club de campo para la totalidad de la tierra comprendida dentro del ejido municipal de la ciudad de Rosario.

Concejo Municipal de Rosario Bfecciin Gene%: de Desgacho

2.1. Entiéndase por club de campo a un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión territorial limitada con perímetro restringido al paso público general, compuesto por unidades parcelarias independientes entre sí que cuenta con una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas, convirtiéndose las actividades deportivas en el eje esencial de la vida del barrio. Las viviendas son de uso transitorio o permanente debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva una relación funcional y jurídica que convierta al club de campo en un todo inescindible. Art. 3O.- El Departamento Ejecutivo remitirá dentro de los noventa (90) días de sancionada la presente, la adecuación de la Ordenanza No 6492197 proponiendo al Concejo Municipal las modificaciones que correspondan a la supresión de esa operatoria explicitando los procedimientos a seguir para la finalización de los proyectos ya aprobados y10 que hayan iniciado trámites ante el municipio de Rosario, debiendo asimismo proponer programas de urbanización alternativos que contengan modalidades residenciales heterogéneas e integradoras que permitan dar una respuesta conjunta a la problemática habitacional de distintos sectores sociales de la ciudad que aseguren la inclusión de unos y evite la expulsión de otros. Art. 4O.- El Departamento Ejecutivo deberá dejar sin efecto el Decreto Reglamentario no 1542 del 26 de julio de 2000, que reglamenta el inciso 4.2.4 de la Ordenanza no 6492197 que establece programas por Convenios Urbanísticos en suelo urbanizable, que regula el permiso de construcción de este tipo de emprendimientos (barrios privados o cerrados). Aquellos que hubiesen presentado a la fecha de la sanción de la presente Ordenanza "permisos de construcción de barrios privados o cerrados de la zonas urbanizables con tales emprendimientos" tendrán un plazo de 120 días para concluir los trámites de aprobación de los mismos, en caso de que por razones forzadas fuera necesario ampliar el plazo de 120 días, esta ampliación podrá ser concedida sólo por el Concejo Municipal. Art. 5O.- Queda derogada toda norma que se oponga a la presente. Art. 6O.- Comuníquese a la Intendencia con sus considerandos, publíquese y agréguese al D.M. Sala de Sesiones, 16 de diciembre de 2010.-

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Secretaria Gral. Parl e n e C ~ n c e Municipal j~ de Rosario

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uese, publíquese en el Boletín Oficial Gobierno.& ! ing, ROBERTO MIGUEL I i n t e 6

Municipalidad de Rosario