Historia de la Ley N° 19.932 Modifica la Ley general de Urbanismo y Construcciones, en Materia de Contrato de Promesa de Compraventa de determinados bienes raíces y Criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal

D. Oficial 03 de febrero, 2004

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INDICE

1. Primer Trámite Constitucional: Cámara de Diputados 1.1. Moción Parlamentaria 1.2. Primer Informe Comisión de Constitución 1.3. Discusión en Sala 1.4. Segundo Informe Comisión de Constitución 1.5. Discusión en Sala 1.6. Oficio de Cámara de Origen a Cámara Revisora

4 4 8 24 38 43 50

2. Segundo Trámite Constitucional: Senado 2.1. Primer Informe Comisión de Vivienda 2.2. Primer Informe Comisión de Constitución 2.3. Discusión en Sala 2.4. Boletín de Indicaciones 2.5. Segundo Informe Comisión de Vivienda 2.6. Discusión en Sala 2.7. Oficio de Cámara Revisora a Cámara de Origen

52 52 70 81 84 86 97 101

3. Tercer Trámite Constitucional: Cámara de Diputados 3.1. Discusión en Sala 3.2. Oficio de Cámara de Origen al Ejecutivo

103 103 112

4. Trámite Comisión Mixta: Senado- Cámara de Diputados 4.1. Informe Comisión Mixta 4.1. Discusión en Sala 4.3. Oficio de Cámara de Origen a Cámara Revisora 4.4. Discusión en Sala 4.5. Oficio de Cámara Revisora a Cámara de Origen

113 113 127 136 137 139

5. Trámite de Finalización: Cámara de Diputados 5.1. Oficio de Cámara de Origen al Ejecutivo

140 140

6. Publicación de Ley en Diario Oficial 6.1. Ley N° 19.932

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1. Primer Trámite Constitucional: Cámara de Diputados 1.1. Moción Parlamentaria Moción de los Diputados, Bustos Ramírez, Juan, Elgueta Barrientos, Sergio, Hales Dib, Patricio. Fecha 18 de abril de 2001. Cuenta en Sesión 55, Legislatura 343.

MOCIÓN DE LOS DIPUTADOS SEÑORES BUSTOS, ELGUETA Y HALES. PROYECTO DE LEY QUE AGREGA REQUISITOS A LOS ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 1554 DEL CÓDIGO CIVIL REFERIDO AL CONTRATO DE PROMESA Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTÍCULO 470 DEL CÓDIGO PENAL. (BOLETÍN Nº 2694-07) Desde hace algún tiempo, la ciudadanía ha podido constatar una serie de hechos en los cuales se han visto involucradas, por una parte, empresas constructoras e inmobiliarias, y por otra, humildes y esforzadas familias quienes, con el fin de obtener el anhelado sueño de la casa propia, han celebrado sendos contratos de promesa con las referidas empresas inmobiliarias y constructoras por montos que incluso llegan a la totalidad del valor de la compraventa prometida, sin que se establezca caución alguna ante el evento de insolvencia de la empresa. Esta última cuestión no obedece al infortunio en materia económica de las empresas inmobiliarias o constructoras; investigaciones realizadas por la justicia ordinaria han demostrado que los fondos recaudados en los proyectos inmobiliarios sobre la base de los contratos de promesa, son traspasados a otros proyectos inmobiliarios (una empresa distinta), para que luego la empresa recaudadora se declare insolvente, frustrando, de ese modo, las acciones de orden patrimonial de los perjudicados por los contratos incumplidos. Corresponde a Jürgen Habermas, la idea de que “el derecho” es el puente de comunicación entre el “mundo del sistema” y el “mundo de la vida”. Lo anterior es el punto de partida para la reflexión que sigue: el Código Civil chileno, que de tan merecido prestigio goza, fue magnífico para su época y sigue siéndolo todavía en varios de sus aspectos; pero, como con razón enseña el profesor Novoa Monreal, las exigencias de la “realidad de la vida”, “los hechos sociales” lo han desbordado totalmente, lo que puede ser paradójico, porque el propio Andrés Bello advertía en el primer párrafo del mensaje acerca de “la constante necesidad de armonizar la legislación poniéndola en relación con las formas vivientes del orden social”. Con todo, desde hace más de una década se puede observar una tendencia modernizadora del viejo Código Civil, que se ha traducido en profundos cambios que han incidido en diversas materias, sobre todo en ámbito del Derecho de Familia.

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En cuanto al Código Civil, el presente proyecto agrega un quinto requisito al artículo 1554 que tradicionalmente regula el contrato de promesa, exigiendo la constancia por quienes suscribieren o hicieren suscribir la referida promesa, de una “póliza de garantía” por un monto igual al pactado en la compraventa definitiva, en favor del promitente comprador, ante el evento de incumplimiento del contrato dentro del plazo pactado; de esta manera se busca asegurar la responsabilidad patrimonial de la empresa promitente vendedora. En lo que respecta al Código Penal, y teniendo presente el carácter de extrena ratio, y fragmentario del Derecho Penal, así como las necesidades del “mundo de la vida” y las “nuevas formas de criminalidad” el presente proyecto de ley tipifica como estafa la omisión del requisito exigido por el número cinco del artículo 1554 del Código Civil considerando autor a los que con o sin representación de la empresa suscriban, así como también a los que hicieren suscribir el contrato de promesa respectivo. Para los efectos de participación es autor ejecutor tanto el que suscribe u ordena suscribir omitiendo la exigencia legal. En cuanto a la punición el artículo 470, en su inciso primero se remite a las penas del artículo 467. En los delitos contra el patrimonio, la ratio legis del castigo no es fundamentalmente la lesión de intereses patrimoniales, aunque éstos sean el bien jurídico protegido, sino que los medios, estimados especialmente repudiables, que se emplean como la violencia y el fraude, ya sea en su forma de engaño o abuso de confianza. Ya se ha dicho que el patrimonio nunca se protege en sí, sino adjetivamente, de otro modo se produciría una confusión con el objeto de protección del derecho civil. El patrimonio puede recibir la protección penal, no ya como un derecho subjetivo, sino en cuanto la relación social que presupone la propiedad, tal realidad hace que una política criminal consecuente, necesariamente tenga que ir más allá que el mero derecho de propiedad. El legislador no puede estar de espaldas a la realidad, aquí radica la misión del legislador crítico y democrático, esto es, la constante revisión de por qué se ha seleccionado tal relación social y se la ha fijado desvalorativamente de una forma determinada. Es por eso, que sobre la base de estos antecedentes vengo en proponer a esta honorable Cámara el siguiente proyecto de ley: Artículo 1º.- Agréguese al artículo 1554 del Código Civil, el siguiente número cinco: Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1º Que la promesa conste por escrito; 2º Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3º Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4º Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

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5º “Que tratándose de empresas constructoras o inmobiliarias deberá dejarse constancia en el contrato de promesa el hecho de haberse tomado por la empresa promitente vendedora en favor del promitente comprador una póliza de garantía por un monto igual al precio pactado como valor de la compraventa definitiva, para el evento de que el contrato prometido no se cumpla dentro de plazo por parte de la empresa promitente vendedora. Lo anterior, es sin perjuicio de la responsabilidad penal de quien con o sin representación de la empresa promitente vendedora hubiere suscrito o hiciere suscribir el contrato de promesa sin haber cumplido con la obligación de tomar la póliza de garantía referida en el inciso precedente”. Concurriendo estas circunstancias, habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente. Artículo 2º.- Agréguese al artículo 470 del Código Penal, el siguiente número nueve: Art. 470. Las penas del artículo 467 se aplicarán también: 1º A los que en perjuicio de otro se apropiaren o distrajeren dinero, efectos o cualquiera otra cosa mueble que hubieren recibido en depósito, comisión o administración, o por otro título que produzca obligación de entregarla o devolverla. En cuanto a la prueba del depósito en el caso a que se refiere el artículo 2217 del Código Civil, se observará lo que en dicho artículo se dispone. 2º A los capitanes de buques que, fuera de los casos y sin las solemnidades prevenidas por la ley, vendieren dichos buques, tomaren dinero a la gruesa sobre su casco y quilla, giraren letras a cargo del naviero, enajenaren mercaderías o vituallas o tomaren provisiones pertenecientes a los pasajeros. 3º A los que cometieren alguna defraudación abusando de firma de otro en blanco y extendiendo con ella algún documento en perjuicio del mismo o de un tercero. 4º A los que defraudaren haciendo suscribir a otro con engaño algún documento. 5º A los que cometieren defraudaciones sustrayendo, ocultando, destruyendo o inutilizando en todo o en parte algún proceso, expediente, documento u otro papel de cualquiera clase. 6º A los que con datos falsos u ocultando antecedentes que les son conocidos celebraren dolosamente contratos aleatorios basados en dichos datos o antecedentes. 7º A los que en el juego se valieren de fraude para asegurar la suerte. 8º A los que fraudulentamente obtuvieren del Fisco, DL 3443 1980 de las municipalidades, de las Cajas de Previsión y de art. 3º las instituciones centralizadas o descentralizadas del Estado, prestaciones improcedentes, tales como remuneraciones, bonificaciones, subsidios, pensiones, jubilaciones, asignaciones, devoluciones o imputaciones indebidas. 9º “A los que con o sin representación de empresas constructoras o inmobiliarias suscribieran o hicieran suscribir contrato de promesa de

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inmuebles sin cumplir con la exigencia establecida en el artículo 1554 del número 5º del Código Civil”.

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN

1.2. Primer Informe Comisión de Constitución Cámara de Diputados. Fecha 30 de abril de 2003. Cuenta en Sesión 72, Legislatura 348

INFORME DE LA COMISIÓN DE CONSTITUCIÓN, LEGISLACIÓN Y JUSTICIA RECAÍDO EN EL PROYECTO DE LEY QUE AGREGA REQUISITOS A LOS ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 1554 DEL CÓDIGO CIVIL REFERIDO AL CONTRATO DE PROMESA Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTÍCULO 470 DEL CÓDIGO PENAL. Boletín N° 2694-07

HONORABLE CÁMARA:

La Comisión de Constitución, Legislación y Justicia viene en informar el proyecto de la referencia, originado en una moción de los Diputados señores Juan Bustos Ramírez y Patricio Hales Dib y del ex Diputado señor Sergio Elgueta Barrientos. El proyecto en análisis fue incluido en la convocatoria a Legislatura Extraordinaria por el oficio N° 1-348, de 1 de octubre de 2002. Durante el estudio del proyecto, la Comisión contó con la colaboración de las siguientes personas: Don Francisco Maldonado Fuentes, Jefe de la División Jurídica del Ministerio de Justicia. Don Pablo Gutiérrez Monroe, abogado de la Cámara Chilena de la Construcción. Don Pablo Ruiz-Tagle Vial, abogado, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile. Asimismo, recibió antecedentes escritos sobre el tema de parte de la Cámara Chilena de la Construcción, del Servicio Nacional del Consumidor y del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. OBJETO.

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN El proyecto tiene por finalidad cautelar los intereses de las personas que celebraren contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles, estableciendo la obligación de las empresas inmobiliarias o constructoras promitentes vendedoras, de tomar una póliza de garantía en favor de los promitentes compradores, por el total del precio pactado, para el evento de no cumplirse por los promitentes vendedores el contrato prometido dentro del plazo fijado.

ANTECEDENTES. 1.- Los autores de la iniciativa fundamentan la moción en el hecho que, desde hace algún tiempo, ha podido constatarse que esforzadas y humildes familias, movidas por el anhelo de la casa propia, suscriben contratos de promesa con empresas constructoras e inmobiliarias, anticipando sumas muchas veces equivalentes al total del valor de la compraventa prometida, sin resguardo o caución alguna ante el evento de la insolvencia de la empresa. Agregan que de acuerdo a investigaciones efectuadas por la justicia ordinaria, los casos de insolvencia que se han producido, no obedecen a causales de infortunio de las constructoras o inmobiliarias, sino que al traspaso de los fondos que han recibido a otros proyectos a cargo de empresas distintas, provocando con ello su propia insolvencia y burlando, por ende, las acciones patrimoniales intentadas por los perjudicados a raíz de los contratos incumplidos. Sostienen, asimismo, que esta situación se debe, en parte, a la antigüedad de nuestro Código Civil que, no obstante su excelencia para la época en que se lo dictó, la que aún persiste en ciertos aspectos, ha sido superado o desbordado por la realidad de la vida, observándose, no obstante, desde más de diez años a la fecha, una tendencia modernizadora que se ha traducido en la introducción de profundos cambios en sus disposiciones, especialmente en materia de Derecho de Familia. Para tratar de solucionar el problema planteado, el proyecto agrega un quinto requisito al artículo 1554 del citado Código, a fin de asegurar la responsabilidad patrimonial de la empresa promitente vendedora, exigiendo la constancia en el contrato de promesa respectivo, de haberse tomado por ésta una póliza de garantía a favor de la promitente compradora para caucionar el posible incumplimiento del contrato dentro del plazo pactado. En lo que respecta a la modificación que se introduce al Código Penal, los patrocinantes señalan que teniendo presente el carácter fragmentario y de razón última o extrema del Derecho Penal, como también las necesidades de la vida y las nuevas formas de criminalidad, se tipifica como estafa la omisión del nuevo requisito que se agrega al artículo 1554 del Código

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN Civil, penando como autores a los que con o sin representación de la empresa, suscriban o hicieren suscribir el contrato de promesa respectivo. Finalizan los autores la expresión de los fundamentos que han tenido en vista para proponer esta legislación, señalando que tratándose de delitos en contra del patrimonio, la razón legal del castigo no es la lesión patrimonial, la que es objeto de protección del derecho civil, sino que los medios empleados, los que se estiman especialmente repudiables, como son la violencia y el fraude, ya sea en su forma de engaño o de abuso de confianza. 2.- El Código Civil. a) Su artículo 1554 regula la promesa de celebrar un contrato, señalando que ésta no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1° que la promesa conste por escrito. 2° que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. 3° que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. 4° que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. Su inciso segundo agrega que concurriendo las circunstancias señaladas, habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente, es decir, el artículo 1553, norma que regla el efecto propio de las obligaciones de hacer cuando el deudor se constituye en mora. b) En efecto, dicho artículo 1553 dispone que si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas a elección suya: 1° que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido. 2° que se le autorice a él mismo ejecutar por un tercero a expensas del deudor.

para hacerlo

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN 3° que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato. 3.- El Código Penal. a) Su artículo 467, ubicado en el párrafo 8 del Título IX del Libro II, que trata de la estafa y otros engaños, dispone lo siguiente: “ El que defraudare a otro en la substancia, cantidad o calidad de las cosas que le entregare en virtud de un título obligatorio, será penado: 1° Con presidio menor en sus grados medio a máximo” ( 541 días a 5 años) “y multa de once a quince unidades tributarias mensuales, si la defraudación excediera de cuarenta unidades tributarias mensuales. 2° Con presidio menor en su grado medio” ( 541 días a 3 años)” y multa de seis a diez unidades tributarias mensuales, si excediere de cuatro unidades tributarias mensuales y no pasare de cuarenta unidades tributarias mensuales. 3° Con presidio menor en su grado mínimo” ( 61 a 540 días) “y multa de cinco unidades tributarias mensuales, si excediere de una unidad tributaria mensual y no pasare de cuatro unidades tributarias mensuales. Si el valor de la cosa defraudada excediere de cuatrocientas unidades tributarias mensuales, se aplicará la pena de presidio menor en su grado máximo” ( 3 años y un día a 5 años) “y multa de veintiuna a treinta unidades tributarias mensuales.”.

b) Su artículo 470, ubicado en el mismo párrafo anterior, hace aplicables las penas del artículo 467 a las ocho situaciones que a continuación se enumeran: 1° A los que en perjuicio de otro se apropiaren o distrajeren dinero, efectos o cualquiera otra cosa mueble que hubieren recibido en depósito, comisión o administración, o por otro título que produzca obligación de entregarla o devolverla . 2° A los capitanes de buques que, fuera de los casos y sin las solemnidades prevenidas por la ley, vendieren dichos buques, tomaren dinero a la gruesa sobre su casco y quilla, giraren letras a cargo del naviero, enajenaren mercaderías o vituallas o tomaren provisiones pertenecientes a los pasajeros.

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3° A los que cometieren alguna defraudación abusando de firma de otro en blanco y extendiendo con ella algún documento en perjuicio del mismo o de un tercero. 4° A los que defraudaren haciendo suscribir a otro con engaño algún documento. 5° A los que cometieren defraudaciones sustrayendo, ocultando, destruyendo o inutilizando en todo o en parte algún proceso, expediente, documento u otro papel de cualquier clase. 6° A los que con datos falsos u ocultando antecedentes que les son conocidos celebraren dolosamente contratos aleatorios basados en dicho datos o antecedentes. 7° A los que en el juego se valieren de fraude para asegurar la suerte. 8° A los que fraudulentamente obtuvieren del Fisco, de las Municipalidades, de las Cajas de Previsión y de las instituciones centralizadas o descentralizadas del Estado, prestaciones improcedentes, tales como remuneraciones, bonificaciones, subsidios, pensiones, jubilaciones, asignaciones, devoluciones o imputaciones indebidas. LEGISLACIÓN COMPARADA. Durante el estudio de la iniciativa, la Comisión tuvo a la vista la legislación aplicable en España, única que de acuerdo a las investigaciones efectuadas por la Biblioteca del Congreso Nacional, establece un seguro de caución por entrega de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Este sistema, establecido en la ley N° 57, de 1968, obliga al deudor de una obligación de ejecución de obra, a suscribir a favor de quien le anticipa sumas de dinero, un contrato de seguro de caución para el caso que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. La misma disposición establece que en los contratos que se suscriban como consecuencia de este tipo de operaciones, vale decir, promesas de compraventa, compraventas, etc., deberán constar las referencias al contrato de seguro contratado, con expresa indicación de la compañía de seguros.

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN Igualmente, las sumas anticipadas deberán depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos, cuyos estados permitirán probar las cantidades adelantadas. El plazo del seguro está dado por el día en que se entregan las viviendas. El comprador o promitente comprador tiene derecho a solicitar a los tribunales de justicia la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas, aumentadas en un porcentaje que la misma ley establece, pudiendo hacerse denuncia del seguro para el pago de la indemnización o conceder una prórroga al deudor. La mencionada ley N° 57, asimismo, permite a quienes vendan o prometan vender, es decir, al deudor, optar por garantizar la devolución de las cantidades que hubiere recibido mediante la constitución de un aval. Por último, cabe señalar que de acuerdo a los autores españoles, señores Ángel Carrasco, Encarna Cordero y Carmen González la ley N° 57 permite promover la adquisición de viviendas atendida la existencia de la garantía de recobro de las cantidades que se hubieren adelantado a cuenta del precio final, cuando el promotor no cumpla su obligación de entregar, al no finalizar la construcción.

IDEAS MATRICES O FUNDAMENTALES CONSTITUCIONALIDAD DE LAS MISMAS.

DEL

PROYECTO

Y

La idea central del proyecto se orienta a cautelar los intereses de las personas que celebraren contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles, estableciendo la obligación de las empresas inmobiliarias o constructoras promitentes vendedoras, de tomar una póliza de garantía en favor de los promitentes compradores, por el total del precio pactado, para el evento de no cumplirse por los promitentes vendedores el contrato prometido dentro del plazo fijado. Con tal objeto: - modifica el artículo 1554 del Código Civil para agregar un nuevo requisito al contrato de promesa de venta, consistente en la obligación de las empresas constructoras o inmobiliarias promitentes vendedoras de tomar una póliza de seguro por el total del precio pactado, a favor de los promitentes compradores, para el evento de no cumplir las primeras el contrato prometido dentro del plazo fijado. - agrega un nuevo número al artículo 470 del Código Penal, para sancionar con las penas del delito de estafa a los promitentes

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN vendedores que no hicieren constar en el contrato respectivo, el hecho de haber tomado la correspondiente póliza de garantía. Tales ideas, las que el proyecto concreta mediante dos artículos que introducen las correspondientes modificaciones, son propias de ley al tenor de lo establecido en el artículo 60 N° 3 de la Constitución Política. DISCUSIÓN DEL PROYECTO. a) Opinión de las personas invitadas a exponer. 1.- El señor Pablo Ruiz-Tagle Vial, abogado, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile. Empezó su intervención señalando que en la medida que la iniciativa no identificaba con total claridad la clase de personas naturales o jurídicas que se verían afectadas por la obligación de asegurar sus contratos, podría considerarse que la proposición incurría en una discriminación arbitraria, posibilidad que se salvaba de mejor forma en la versión actualizada del proyecto. Señaló, en seguida, que en el área de la construcción y de la adquisición de inmuebles, se consideraba por lo general y desde el punto de vista del consumidor, que se trataba de un negocio jurídico que requería mayor diligencia y cuidado en comparación a actos jurídicos referentes a otros productos o servicios, pero la fundamentación del proyecto descansaba en el interés de proteger a personas menos aventajadas que intervenían en el rubro inmobiliario y de la construcción. Sostuvo, luego, que las modificaciones introducidas al Código Civil en materia de familia se justificaban por cuanto sus normas obedecían a una realidad social contraria a la institucionalidad familiar tal como se la concibe actualmente, señalando como ejemplo de ello la desigualdad entre los hijos y la subordinación femenina, pero que en materia patrimonial no se daba tal circunstancia, sino sólo la necesidad de adaptar determinadas normas, lo que generalmente se habría hecho, tanto en nuestro derecho como en la legislación comparada, mediante la dictación de leyes complementarias que lograban una mejor adaptación a la realidad social. Refiriéndose específicamente al proyecto, sostuvo que desde que la iniciativa, de acuerdo a su versión actualizada, buscaba proteger al promitente comprador en los contratos de promesa de venta en verde de oficinas y viviendas, le parecía positivo, pero lo estimaba contradictorio con las disposiciones actuales del artículo 1554, las que establecen una serie de requisitos copulativos cuya concurrencia determina la validez de todo contrato

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN de promesa. En cambio, la nueva versión proponía dos incisos, redactados en forma imperativa, referidos a un tipo particular de contratos de promesa. Por todo lo anterior y en razón de que el proyecto contempla una norma de carácter especial, le parecía más apropiado enmarcarla dentro del ámbito de la Ley General de Construcción y Urbanismo por cuanto su contenido excepcional no justificaba modificar todos los contratos de promesa, ya que abarca sólo un tipo muy determinado de ellos. Finalmente, atendiendo a que la obligación de asegurarse podría resultar demasiado onerosa para las empresa constructoras e inmobiliarias y afectar, en consecuencia, la actividad de la construcción, propuso limitar la garantía al monto del valor promedio de una vivienda social. 2.- El señor Pablo Gutiérrez Monroe, abogado de la Cámara Chilena de la Construcción. Señaló que la Cámara que representa estaba de acuerdo con los fundamentos de la moción, especialmente en lo que decía relación con la actitud de algunas empresas constructoras que han causado perjuicios económicos como consecuencia del incumplimiento de los contratos de promesa, pero, en todo caso, tal práctica no sería algo habitual. En lo que se refiere al articulado del proyecto, estimó que la falta de definición de los términos empresa constructora e inmobiliaria podía inducir a confusión, toda vez que tales términos aparecían definidos en otras legislaciones tales como el Código de Comercio y la Ley de Urbanismo y Construcción, circunstancia que podría afectar los fines de protección perseguidos al dificultar la determinación de responsabilidades. Asimismo, el proyecto contemplaba la necesidad de dejar constancia de haberse tomado una póliza de garantía a favor del promitente comprador, sin aludir a la exigencia de que se rinda caución a favor de este último, sin perjuicio, además, de que lo anterior significaba la contratación de un seguro mercantil por parte de las empresas que encarecería la operación, por lo que se las obligaría a traspasar tales costos al valor final de venta de la propiedad. Igualmente, pensaba que si la póliza equivalía al valor total del precio pactado, se incurría en una exageración respecto de aquellos casos en que el promitente comprador hubiere cancelado sólo una parte del valor final, como también el hecho de hacer exigible la garantía por no cumplirse el contrato prometido dentro del plazo fijado, dejaba fuera la posibilidad de ser una condición la circunstancia de que pendiera la celebración del contrato definitivo.

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN En lo que respecta a la parte penal, señaló que se establecía un sistema de responsabilidad objetiva, toda vez que el delito se entendía consumado por el sólo hecho de celebrarse el contrato sin dejar constancia de haberse contratado la póliza de seguro, sin necesidad de que exista un incumplimiento efectivo del contrato de promesa o del contrato definitivo, como tampoco perjuicio para la parte promitente compradora. Terminó señalando que de acuerdo a los antecedentes que maneja la Cámara Chilena de la Construcción, las situaciones irregulares que se han producido son pocas y obedecerían a situaciones puntuales, sin que existiera un verdadero dolo por parte de las empresas. Se trataría, más bien, de situaciones excepcionales, razón por la que creía que modificar los Códigos Civil y Penal sería una exageración, mostrándose partidario, en cambio, de introducir modificaciones específicas en la Ley General de Urbanismo y Construcción, en términos similares a la regulación de las urbanizaciones en el caso de los llamados loteos brujos. b) Reseña de los oficios recibidos. 1.- El Servicio Nacional del Consumidor, por intermedio de su Director Nacional don Alberto Undurraga Vicuña, hizo presente en forma previa, que la obligación de contratar una póliza de garantía, llevaría a las empresas a recurrir al crédito bancario para la obtención del documento, circunstancia que implicaría un nuevo costo que debería reflejarse en el precio final de la construcción, como también que la actividad se financia mediante capitales propios, créditos bancarios y recursos que se obtienen de los contratos de promesa de venta celebrados con los interesados en adquirir los inmuebles. Toda esta situación relativa a mayores costos, unido al riesgo de incurrir en sanciones penales, podría constituir un desincentivo para la actividad de la construcción. En lo relativo al proyecto mismo, sostuvo que agregar un nuevo requisito como el propuesto al artículo 1554 del Código Civil, podía provocar un efecto distinto al buscado, toda vez que siendo los requisitos establecidos en esa disposición de carácter copulativo, todos deben concurrir para la validez del contrato. En esta situación, puede darse el caso de que, no obstante haberse dado plenamente cumplimiento por la empresa a su obligación de construir un inmueble, el sólo hecho de no haber tomado la póliza o no haber dejado constancia de ello en el contrato, acarrearía la invalidez de éste y la consiguiente imposibilidad del promitente comprador de exigir la celebración del contrato prometido, quedando, en consecuencia, el cumplimiento entregado a la voluntad del promitente vendedor.

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN Por la razón anterior, creía más lógico consagrar la disposición que se propone como inciso final del artículo 1554, sin alterar su estructura. Asimismo, pensaba que el monto de la póliza por el valor total del precio pactado no sería adecuado, debiendo, en cambio, exigirse su contratación por el monto que el promitente comprador hubiere efectivamente entregado. Lo contrario, sería encarecer el proyecto a límites difícilmente soportables para las empresas. 2) El Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, mediante oficio firmado por su titular don Jaime Ravinet de la Fuente, expresó su apoyo al proyecto por cuanto, tal como lo señalan sus fundamentos, “existen numerosos casos de familias que comprometen sus recursos y sus esperanzas para la adquisición de una vivienda y luego se ven defraudadas porque las empresas constructoras o inmobiliarias no cumplen los contratos de promesa celebrados.”. No obstante, señaló que la protección de los promitentes compradores no podría ir en desmedro de la actividad misma de la construcción, la que constituye una importante fuente de trabajo, razón por la que creía lógico resguardar el monto de lo efectivamente pagado por el futuro comprador, mediante la exigencia de la correspondiente póliza, pero sin obligar a la contratación de garantías que excedieran dicho monto. 3) Por último, la Cámara Chilena de la Construcción, además de su opinión expresada por escrito y que reflejara en su exposición, ya analizada, el abogado señor Gutiérrez, remitió una relación estadística de las quiebras registradas entre los años 1976 y 2000 por empresas constructoras e inmobiliarias. c) Discusión en general. Durante la discusión acerca de la idea de legislar, el Diputado señor Bustos fundamentó la iniciativa, señalando que ella buscaba dar una protección a personas humildes que con gran esfuerzo procuraban obtener una vivienda por la vía de celebrar contratos de promesa de compraventa con empresas inmobiliarias o constructoras, pero que al contratar quedaban sin resguardo frente al eventual incumplimiento de la empresa por cuanto no se pactaba caución alguna. Agregó que muchos de los casos de insolvencia que se conocen, se producen porque los fondos recaudados por medio de los contratos de promesa son trasladados a otros proyectos inmobiliarios que se ejecutan bajo razones sociales diferentes, circunstancia que torna infructuosa cualquier acción patrimonial que intenten los afectados.

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN Para tratar de evitar la situación descrita, se modificaba el artículo 1554 del Código Civil a fin de agregarle un quinto número en que se establecía la exigencia de que quienes subscribieran o hicieren subscribir un contrato de promesa, deberán dejar constancia en ellos del hecho de haber tomado una póliza de garantía por un monto equivalente al precio pactado para el contrato definitivo, a favor del promitente comprador, asegurando así la responsabilidad patrimonial de la promitente vendedora, sin perjuicio, además, de tipificar y sancionar como estafa la omisión de este requisito. Cerrado el debate, se aprobó la idea de legislar por unanimidad. d) Discusión en particular. Durante la discusión Comisión llegó a los siguientes acuerdos:

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artículo,

la

Artículo 1°. Modifica el artículo 1554 del Código Civil para agregar un nuevo requisito al contrato de promesa de venta, consistente en la obligación de las empresas constructoras o inmobiliarias promitentes vendedoras de tomar una póliza de seguro por el total del precio pactado, a favor de los promitentes compradores, para el evento de no cumplir las primeras el contrato prometido dentro del plazo fijado. Ante diversas consultas, el Diputado señor Bustos precisó que para aplicar la sanción penal, bastaría con celebrar el contrato de promesa sin dejar constancia de haber tomado la póliza de garantía, graduándose la penalidad de acuerdo al monto de la póliza, el que debería ser igual al precio pactado como valor de la compraventa definitiva. Asimismo, ante la inquietud expresada por los Diputados señores Burgos y Ceroni en el sentido de que para tomar una póliza debería acreditarse un patrimonio suficiente, a juicio del asegurador, para acceder a otorgarla, lo que podría significar que solamente las grandes empresas podrían estar en condiciones de desarrollar proyectos inmobiliarios, como también que podría ser conveniente incorporar la norma al Código Civil, sin modificar el Código Penal, por cuanto igual se configuraría estafa por la vía residual, manifestó que la contratación de estas pólizas se hacía por medio de compañías de seguro, lo que permitía que no sólo accedieran a ellas las grandes empresas, como asimismo que creía mejor tipificar expresamente esta nueva forma de estafa, dada la dificultad de configurarla en forma residual. Posteriormente, el mismo Diputado señor Bustos, luego de analizar la posibilidad de substituir el artículo 1° para agregar la modificación

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN que contiene no como un número más del artículo 1554 sino como incisos finales del mismo, a fin de limitar sus alcances solamente al contrato de promesa de compraventa de inmuebles, optó por introducir la modificación, con las debidas adecuaciones, a la Ley General de Urbanismo y Construcción mediante la siguiente indicación substitutiva, la que contó, además, con el copatrocinio de los Diputados señora Soto y señor Ceroni: “ Agrégase el siguiente artículo 138 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcción: Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa sobre unidades que no cuentan aún con la recepción municipal definitiva, o bien con la resolución o certificado municipal en el caso de propiedades que corresponda acoger a la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, deberán tomar una póliza de garantía. Ésta, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien, con o sin representación de la persona natural o jurídica, hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa sin haber cumplido con la obligación de tomar la póliza de garantía establecida en el inciso precedente.”. Explicó el parlamentario el contenido de su indicación, señalando que con ello se satisfacían las observaciones planteadas por los profesores y representantes de las instituciones invitadas a exponer como asimismo de la Comisión, toda vez que se optaba por modificar una ley especial como era la de Urbanismo y Construcción y no el Código Civil, se precisaban los alcances de la norma remitiéndola únicamente a los contratos de promesa de compraventa de inmuebles, se limitaba el monto de la garantía a lo efectivamente pagado por el promitente comprador y se abría la posibilidad del incumplimiento no sólo ante el evento del vencimiento del plazo pactado sino también el cumplimiento de la condición acordada. La Diputada señora Soto coincidiendo con la proposición, objetó la letra “y” que figura después de la palabra “oficinas”por cuanto separa dos ideas que se complementan, razón que la Comisión acogió.

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN El Diputado señor Ceroni sugirió, por razones de mayor claridad y precisión, substituir la expresión “ entregado” que figura después de las palabras “bien raíz” por pagado, por cuanto lo que efectivamente se buscaba garantizar era la cantidad pagada por el promitente comprador, cuestión que la expresión “entregado” no reflejaba a plenitud. Finalmente el Diputado señor Monckeberg consideró que la redacción del artículo cerraba toda posibilidad de que se pudiera garantizar la cantidad pagada por el promitente comprador mediante una caución distinta a la póliza, por cuanto si así no fuera se incurriría en la sanción penal que establece el artículo 2° del proyecto. La Diputada señora Soto aclaró la situación recordando que el artículo 2° citado, de conformidad a la indicación substitutiva presentada a consideración de la Comisión, condicionaba la sanción penal a la existencia de perjuicio patrimonial, no bastando la sola omisión de la póliza de garantía. Cerrado finalmente el debate, se aprobó el artículo con las modificaciones señaladas, por mayoría de votos. ( 4 votos a favor y 1 abstención). Artículo 2°.Agrega un nuevo número al artículo 470 del Código Penal, para sancionar con las penas del delito de estafa a los promitentes vendedores que no hicieren constar en el contrato respectivo, el hecho de haber tomado la correspondiente póliza de garantía. El Diputado señor Bustos, con el copatrocinio de los Diputados señora Soto y señor Ceroni presentó una indicación para substituir este artículo por el siguiente: “ Agréguese en el artículo 470 del Código Penal el siguiente número 9: Al que, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con la exigencia establecida por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial.”. Siendo esta norma un complemento de la anterior, se aprobó sin debate, por mayoría de votos, en los mismos términos propuestos. ( 4 votos a favor y 1 abstención).

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Artículo nuevo. El Diputado señor Burgos presentó una indicación para agregar una nuevo artículo al proyecto del siguiente tenor: “Substitúyese el artículo 2480 del Código Civil por el siguiente: Artículo 2480.- Para los efectos de la prelación los censos y los contratos de promesa de compraventa de inmuebles, debidamente inscritos, serán considerados hipotecas. Concurrirán pues indistintamente entre si y con las hipotecas según las fechas de las respectivas inscripciones.”. Fundamentó el Diputado su indicación en la necesidad de dar un privilegio al crédito que tendría el promitente comprador ante el caso de insolvencia de la empresa promitente vendedora. Recordó que el fundamento del proyecto residía precisamente en la posibilidad de incumplimiento del contrato prometido como consecuencia de la insolvencia o la quiebra de la promitente vendedora. El Diputado señor Monckeberg sostuvo que, a su parecer, no era el contrato de promesa el que adquiría preferencia con esta indicación sino la póliza contratada en virtud de la promesa de venta. En todo caso, le parecía que la proposición no decía relación con el proyecto mismo, debiendo ser tratada en una iniciativa de ley distinta. La Comisión acogió el parecer del Diputado y acordó rechazar la indicación por unanimidad.

CONSTANCIA. Para los efectos de lo dispuesto en los números 2°, 4°, 5° y 7° del artículo 287 del Reglamento de la Corporación, la Comisión dejó constancia de lo siguiente: 1) Que ninguna de las normas del proyecto tiene rango de ley orgánica constitucional o que deba aprobarse con quórum calificado. 2) Que el proyecto no contiene disposiciones que sean de la competencia de la Comisión de Hacienda.

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN 3) Que el proyecto no fue aprobado en general por unanimidad. 4) Que la Comisión rechazó únicamente la indicación del Diputado señor Burgos para substituir el artículo 2480 del Código Civil por el siguiente: “ Para los efectos de la prelación los censos y los contratos de promesa de compraventa de inmuebles, debidamente inscritos, serán considerados hipotecas. Concurrirán pues indistintamente entre si y con las hipotecas según las fechas de las respectivas inscripciones.”.

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Por las razones señaladas y por las que expondrá oportunamente el señor Diputado Informante, la Comisión recomienda aprobar el proyecto, al que además de las modificaciones señaladas, se le han introducido otras de carácter formal, sin mayor importancia, de conformidad al siguiente texto: “ PROYECTO DE LEY: Artículo 1°.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcción: Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa sobre unidades que no cuentan aún con la recepción municipal definitiva, o bien con la resolución o certificado municipal en el caso de propiedades que corresponda acoger a la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, deberán tomar una póliza de garantía. Ësta, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz pagado por éste, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien con o sin representación de la persona natural o jurídica hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa sin

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PRIMER INFORME COMISION CONSTITUCIÓN haber cumplido con la obligación de tomar la póliza de garantía establecida en el inciso precedente.”. Artículo 2°.- Agrégase en el artículo 470 del Código Penal el siguiente número 9: Al que, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con la exigencia establecida por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcción, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial.”. ****

Sala de la Comisión, a 30 de abril de 2003.

Se designó Diputado Informante al señor Juan Bustos Ramírez.

Acordado en sesiones de fechas 16 de octubre de 2002, 4, 11 y 18 de marzo y 30 de abril de 2003 con asistencia de los Diputados señores Zarko Luksic Sandoval y Guillermo Ceroni Fuentes ( Presidentes), señoras Marcela Cubillos Sigall, María Pía Guzmán Mena y Laura Soto González y señores Gabriel Ascencio Mansilla, Juan Bustos Ramírez, Jorge Burgos Varela, Eduardo Díaz del Río, Marcelo Forni Lobos, Nicolás Monckeberg Díaz, Darío Paya Mira y Aníbal Pérez Lobos. EUGENIO FOSTER MORENO Secretario

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1.3. Discusión en Sala Cámara de Diputados. Legislatura 348. Sesión 74. Fecha 08 de mayo de 2003. Discusión general. Se aprueba en general

PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DEL PROMITENTE COMPRADOR DE UN INMUEBLE. Primer trámite constitucional. El señor SALAS (Vicepresidente).- Corresponde conocer, en primer trámite constitucional, el proyecto de ley que agrega requisitos a los establecidos en el artículo 1554 del Código Civil, referido al contrato de promesa, y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. Diputado informante de la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia es el señor Juan Bustos. Antecedentes: -Moción, boletín Nº 2694-07, sesión 55ª, en 18 de abril de 2001. Documentos de la Cuenta Nº 7. -Informe de la Comisión de Constitución, sesión 72ª, en 6 de mayo de 2003. Documentos de la Cuenta Nº 14. El señor SALAS informante.

(Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado

El señor BUSTOS.- Señor Presidente, el proyecto dice relación con un asunto que suele afectar especialmente a gente de escasos o medianos recursos. En efecto, hay personas que, con grandes sacrificios y esfuerzos celebran un contrato de promesa de compraventa sobre una casa habitación o un local comercial, las que a menudo se ven confrontadas a la situación de que la promitente vendedora abandona la construcción, cae en quiebra o que las condiciones establecidas en el contrato de promesa no corresponden a la realidad. Esta situación ha aumentado en el último tiempo, y en vista de los engaños en que incurren algunas empresas constructoras, ha cundido entre los consumidores y los ciudadanos de escasos o medianos recursos la desconfianza y la falta de credibilidad. Por eso, el proyecto tiene por objeto cautelar los intereses de las personas que celebren un contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles, es decir, lo que comúnmente se llama “compras en verde”. Con tal objeto, se propuso una modificación al artículo 1554 del Código Civil, sobre promesa de compraventa, disponiendo que cuando versara sobre inmuebles debería establecerse una cláusula o garantizarse una póliza de garantía en favor del promitente comprador por el posible incumplimiento del contrato dentro del plazo pactado, con el objeto de resguardar los dineros entregados.

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En caso contrario y ante un eventual incumplimiento, se configuraba la estafa, para lo cual se modificaba el artículo 470 del Código Penal, agregando un número 9. Durante su estudio, la Comisión tuvo a la vista la legislación aplicable en España, y sus integrantes pudimos verificar que en esta materia existe la cláusula de garantía, que surgió por la falta de confiabilidad en las promesas de compraventa, dada la gran cantidad de defraudaciones o engaños que se producían. La introducción de dicha cláusula permitió un impulso a la construcción en ese país. En la Comisión oficiaron o enviaron oficios sobre el tema entidades como el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el Servicio Nacional del Consumidor, la Cámara Chilena de la Construcción y el profesor de la Universidad de Chile, señor Pablo Ruiz-Tagle. En general, con mayores o menores matices, todos estuvieron de acuerdo con el establecimiento de esta cláusula de garantía, y sólo hicieron algunas sugerencias para la mejor concreción del proyecto. En virtud de ello, el entonces diputado Sergio Elgueta, el diputado Patricio Hales y quien habla presentaron una indicación sustitutiva, en virtud de la cual no se modifica el Código Civil, en atención a su tradición y a que la modificación de la normativa sobre promesa de compraventa podía provocar mayores perjuicios, sino que la ley general de Urbanismo y Construcción, mediante la introducción de un artículo 138 bis, que establece la obligatoriedad de esta cláusula de garantía. Esto parecía más adecuado, porque en esa ley se legisla sobre los llamados “loteos brujos”, que también significaron una defraudación a los ciudadanos. Es decir, la no entrega de las viviendas o locales comerciales correspondientes conforme con el contrato de promesa de compraventa aparecía vinculado, de alguna manera, con los loteos brujos. La sustitución consideró algunas sugerencias hechas, por la Cámara Chilena de la Construcción y por el Ministerio de Vivienda, entre otras, por ejemplo, respecto de que la póliza de garantía no cubriera el total del precio de la compraventa, sino sólo la parte del precio entregada por el promitente comprador. Esto parece lógico, ya que si la disposición penal sanciona el perjuicio sufrido por el promitente comprador, el seguro sólo debía cubrir la parte del precio entregada por éste. El proyecto fue aprobado con esta indicación sustitutiva sólo con una abstención. De manera que puedo decir que la iniciativa contó con la aprobación prácticamente unánime de la Comisión, por considerar que su fundamento, sus objetivos y la forma en que se modifica la ley general de Urbanismo y Construcción y el Código Penal solucionan las situaciones planteadas y resguardan los intereses de los promitentes compradores. He dicho. El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el honorable diputado Francisco Encina.

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El señor ENCINA.- Señor Presidente, en primer lugar, felicito a los autores de la iniciativa, el ex diputado Sergio Elgueta y los diputados Juan Bustos y Patricio Hales, porque creo que soluciona un problema muy grave. Quiero recordar los últimos casos. Por ejemplo, en la mañana de hoy, en la televisión se mostró el drama que viven las personas que compraron viviendas a través de Habitacoop, y que, no obstante vivir en ellas, no era de su propiedad. Esta situación afecta, en particular, a las personas más pobres del país, porque la política del Ministerio de Vivienda es avanzar en la construcción de viviendas dinámicas, sin deuda, y dejar las viviendas básicas que antes construía el Serviu al sector privado. Por lo tanto, debemos proteger a los chilenos afectados por situaciones como la que hemos visto en la televisión: que muchas veces los promitentes compradores pagan su casa de contado, pero debido a que no están escrituradas a su nombre, sencillamente son estafados. Considero que esta iniciativa va por el sentido correcto. En otros países existen legislaciones que protegen a los compradores de una vivienda, sobre todo cuando compran en verde. Como decía el diputado Bustos, existen experiencias relacionadas con este tipo de pólizas, que han permitido aumentar el número de viviendas vendidas por ese sistema; incluso han sido un elemento dinamizador de la construcción. Esto echa por tierra la prevención que nos han hecho algunas personas vinculadas fundamentalmente al gremio de la construcción, en cuanto a que ello encarecería el costo de las viviendas. No debemos olvidar que, cuando se compra en verde, se ofrece un descuento de 1, 2 ó 3 por ciento. Algunos estudios de compañías de seguros indican que, en la medida en que este seguro sea masivo, disminuirá su valor. He hecho algunas consultas y se me ha informado que alcanzaría a alrededor del 1 por ciento del monto que se entrega en forma anticipada, normalmente el 25 por ciento del valor total de la casa. Si consideramos una vivienda de 1.000 UF y se adelantan 250 UF, el valor del seguro sería del 1 por ciento de esas 250 UF, y protegería al prominente comprador de una eventual quiebra del promitente vendedor. Esto es así; conocemos el drama de gente que compra una vivienda y lo pierde todo. Es el caso, también, de muchos mineros del norte que han llegado a vivir a conjuntos habitacionales como Arcos de Miramar, en La Serena, o Cobresal, en Ovalle, y de todas esas personas que han comprado a través Habitacoop, cuya única aspiración es tener su casa propia. Muchos de ellos han adelantado dineros y, a veces, el valor total de la vivienda. Conocemos el drama de algunas personas que han pagado su casa de contado, pero como no se ha levantado la hipoteca que tiene el constructor con el banco que financió la obra, son despojadas del único bien que han aspirado a tener en su vida. Felicito a los autores de esta iniciativa y anuncio que la voy a apoyar. Sin embargo, tengo una inquietud que espero resolver mediante indicación. Creo que no basta con que la cobertura de la póliza sea hasta el momento de la recepción final de la vivienda por parte de la municipalidad. Lo ideal sería que cubriese hasta que no existiera ningún gravamen ni hipoteca, porque puede ocurrir que una vivienda cuente con la recepción final, pero que esté

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hipotecada por un banco o financiera, caso en el cual no se podría escriturar a nombre del promitente comprador. No tengo la certeza de que este aspecto quede resuelto en el actual texto. A pesar de que se avanza enormemente, considero importante dejar establecido que la vivienda esté absolutamente libre de todo gravamen para que pueda ser inscrita a nombre del promitente comprador. He dicho. El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el honorable diputado Jorge Burgos. El señor BURGOS.- Señor Presidente, cuando analizamos esta moción del diputado Juan Bustos en la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia, lo hicimos en el entendido de que recoge una situación que, desgraciadamente, ocurre en las transacciones comerciales de bienes inmuebles: debido a situaciones muchas veces dolosas o culposas, algunas personas ven perdidos sus ahorros destinados a la compra de una vivienda. Originalmente, esta moción pretendía modificar el artículo 1554 del Código Civil, que regula la promesa de compraventa. Luego de escuchar a algunos profesores de derecho civil, se llegó a la conclusión de que ése no era el mejor camino, puesto que, para los efectos de un solo tipo de promesa, que es la compraventa de inmuebles, se estaba modificando un artículo que dice relación con la promesa en general. En consecuencia, habríamos estado incorporando una norma general que habría hecho compleja su interpretación por los tribunales. Como resultado de esas reuniones se llegó a la conclusión de que era mejor modificar la ley general de Urbanismo y Construcción, incorporando una disposición que entregare una mayor garantía a los promitentes compradores. En esa oportunidad también se discutió algo que podría ser importante desde el punto de vista de la protección de los derechos: la modificación de una norma del Código Civil. Para tal efecto, junto con la diputada Pía Guzmán presentamos una indicación, que fue rechazada por unanimidad. Quiero aclarar que durante los tres minutos que demoró la discusión, los diputados que la presentamos no tuvimos oportunidad de defenderla porque no estábamos presentes. Por cierto, es responsabilidad nuestra y no de quienes la rechazaron. Pero, como ahora tengo una buena oportunidad, quiero explicarla brevemente. Se trata de modificar el artículo 2480 del Código Civil. Junto con la diputada Pía Guzmán y el diputado Ojeda presentamos una indicación para modificar la prelación, el derecho de prenda general. Todos los acreedores, frente a un deudor, tienen el derecho de prenda general. El haz de acreedores, como decía don Jacobo Schaulsohn, ex diputado y ex profesor de derecho civil de la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile, tiene un derecho igualitario al momento de cobrar sus deudas, a menos que la ley disponga privilegios o preferencias.

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Ése es el sistema de prelación que contiene nuestro Código Civil y que tiene aplicación muy importante cuando se trata de deudores comerciales o civiles insolventes, que se hayan declarado en quiebra, cualquiera que sea su naturaleza. En ese caso, se concurre de acuerdo con las preferencias o prelaciones establecidas. Primero están los trabajadores -hay muchos otros-, por la acreencia establecida en sus contratos de trabajo. Después están, con un crédito preferente, los acreedores que tienen garantías reales, como los acreedores hipotecarios, es decir, aquellas personas que han constituido prenda sobre un inmueble, a las cuales se les paga con preferencia respecto de la masa de acreedores. Si queremos proteger a los promitentes compradores que posean contratos debidamente inscritos, deberíamos considerarlos con esa prelación, junto con las hipotecas y los censos. Por eso, presentamos una indicación muy simple para sustituir el artículo 2480 del Código Civil por el siguiente: “Artículo 2480. Para los efectos de la prelación, los censos y los contratos de promesa de compraventa de inmuebles, debidamente inscritos, serán considerados hipotecas. “Concurrirán, pues, indistintamente entre sí y con las hipotecas según las fechas de las respectivas inscripciones”. Por lo tanto, quien tenga una promesa de compraventa sobre un inmueble, debidamente inscrita, concurrirá, frente a un deudor fallido o no fallido, con preferencia en su derecho de prenda general, para los efectos de que se le pague hasta la concurrencia de su acreencia, que no será, ni más ni menos, que lo que pagó de contado por un inmueble, transacción que fracasó por insolvencia o incumplimiento civil o penal del deudor. Con una modificación de esta naturaleza, más la modificación de la ley general de Urbanismo y Construcción y el establecimiento de un tipo penal específico en el artículo 470 del Código Penal, según lo establece la moción, a nuestro juicio quedaría mejor resguardada la situación de los deudores, materia que ha preocupado a los mocionantes, sin crear una condición de especial peso para las empresas inmobiliarias, en el sentido de que la norma que modifica el artículo 2480 del Código Civil no crea una contracarga económica para nadie; simplemente, otorga una prelación a un acreedor específico: el promitente comprador con promesa de compraventa inscrita. He dicho. El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado señor Nicolás Monckeberg. El señor MONCKEBERG.- Señor Presidente, primero, el proyecto modificaba una norma del Código Civil a fin de asegurar la responsabilidad patrimonial de la empresa promitente vendedora, pero, como ese no era el camino más apropiado para el objetivo que se persigue, se propuso una modificación a la ley general de Urbanismo y Construcción. El objetivo, que comparto, es proteger una supuesta debilidad por parte del promitente comprador ante el evento de que el promitente vendedor no le

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entregue aquello a lo cual se comprometió. Sin embargo, existen ciertos problemas que deberían ser corregidos en la Comisión. En primer lugar, el costo de la póliza de garantía tiene que ver con un elemento financiero. En la mayoría de los casos, significa la inamovilidad de ciertos recursos por parte de la empresa relativos al riesgo. Habitualmente, antes de otorgarse, se hace un examen exhaustivo de la peticionaria. Si no tiene mucha solvencia, la boleta resulta más cara. Entonces, el punto es quién la paga finalmente; porque no es la empresa ni el banco, sino el comprador. Así, sin conocimiento de lo que ocurre, puede verse expuesto a pagar mucho más de lo que vale la propiedad y correrá el riesgo de que, a la postre, el bien final que quiere comprar, el inmueble, no le sea entregado. De manera que no es indiferente el costo final de la boleta de garantía de este instrumento financiero. En segundo lugar, los grandes abusos que se producen en la compra “en verde” se deben a un factor distinto. Como la empresa requiere financiamiento, pide un préstamo a un banco, el cual le exige hipotecar el terreno donde va a construir. Si la empresa quiebra y no cumple su obligación, el promitente comprador de un departamento ya pagado, al pedir al banco el alzamiento de la hipoteca, constituida sobre el terreno y, por accesión sobre el edificio, contestaba que debía pagar, además de lo establecido en la promesa de compraventa, lo que la empresa adeudaba al banco, exigencia imposible de cumplir y que duplica el valor del inmueble. Al respecto, el inciso tercero del artículo 16 de la ley Nº 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, señala: “Se podrá constituir hipoteca sobre una unidad de un condominio en etapa de proyecto o en construcción, para lo cual se archivará provisionalmente un plano en el Conservador de Bienes Raíces, en el que estén singularizadas las respectivas unidades, de acuerdo con el permiso de construcción otorgado por la Dirección de Obras Municipales. Esta hipoteca gravará la cuota que corresponda a dicha unidad en el terreno...”. Dicho artículo establece el procedimiento que se ha seguido hasta ahora en los casos de las personas que compran un departamento “en verde” de un edificio construido en un terreno que se encuentra hipotecado al banco que financió la obra. Si la constructora, con posterioridad, quiebra o no cumple con sus obligaciones, se puede exigir al banco el alzamiento de la hipoteca del bien adquirido, con lo cual se puede disponer libremente de él, y el comprador no se hace responsable de la deuda de la empresa con el banco. Eso es muy importante. De hecho, cuando hoy se celebra una promesa de compraventa de un departamento “en verde”, habitualmente se hace comparecer al banco respectivo, el que se compromete a alzar la hipoteca del bien que se está comprando. Con ello se evita el abuso que se cometía con los promitentes compradores, quienes debían pagar hasta dos o tres veces su valor, y cuando no podían hacerlo, perdían toda la plata que habían entregado. Por lo tanto, el problema que pretende solucionar el proyecto se remite a casos prácticamente inexistentes. Asimismo, como tercera observación, no me parece apropiado elevar a la categoría de delito el incumpliento de la obligación señalada, porque siempre

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hemos sabido que el derecho penal es la última ratio, el último mecanismo que tiene la sociedad para normar conductas. Hay muchos otros caminos que sancionan el incumplimiento de dicha obligación. Además, es legítimo que el promitente comprador decida libremente qué garantía ofrece al promitente vendedor, la cual no tiene por qué ser una boleta o póliza de garantía. Puede ser una hipoteca sobre otro bien, un aval, un inmueble, etcétera. Por tanto, es legítimo que el promitente comprador decida cómo garantiza su obligación, ya que, probablemente, en ciertos eventos puede resultar más conveniente para el promitente vendedor, desde el punto de vista económico, que se le garantice el compromiso de compraventa con otro inmueble o con la hipoteca sobre otro bien, que exigir una póliza de garantía, en especial si la empresa tiene riesgo alto. De allí que me parece perjudicial imponer por ley el tipo de garantía que debe establecerse en la promesa de compraventa. Por lo tanto, si bien el proyecto persigue un objetivo loable, a mi juicio requiere mayor análisis. No me preocupa lo que se dispone respecto del crédito preferente, por cuanto el que responde de las boletas de garantía es el banco, aun en el evento de la quiebra de la empresa. El crédito preferente es del banco con la empresa constructora; el promitente comprador no requiere preferencia para ejecutar la boleta de garantía. No obstante, me gustaría que los tres primeros puntos se analizaran con mayor detención en la Comisión, porque, a mi juicio, se corre el riesgo de que un proyecto que tiene un objetivo loable resulte perjudicial en algunos casos. De igual modo, se debe regular el uso que finalmente se hará de la póliza de garantía, pues, a mi entender, el objetivo de los autores de la iniciativa es que sólo garantice la entrega del bien, y todos sabemos de la amplia jurisprudencia de juicios al respecto. Muchas veces, las pólizas de garantía terminan garantizando la entrega oportuna, la calidad y las condiciones técnicas, aspectos que no siempre son fáciles de determinar, por lo que habría que remitirse exclusivamente a la entrega del bien y determinar las condiciones en que debe hacerse. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado señor Marcelo Forni. El señor FORNI.- Señora Presidenta, comparto lo señalado por los colegas que me antecedieron en el uso de la palabra, en el sentido de que el objetivo del proyecto es loable y razonable. Felicito al diputado Bustos por ser uno de sus autores y por haberlo defendido permanentemente en la Comisión, pero con una actitud bastante flexible frente a las distintas inquietudes formuladas por los parlamentarios. Es un avance importante el hecho de que no se modifique el Código Civil y se vaya a la ley general de Urbanismo y Construcción, principalmente, así como también que el monto de la caución se reduzca a aquella parte del precio que ha pagado el promitente comprador. Estas modificaciones hacen viable el

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proyecto y posibilitan que más chilenos, especialmente trabajadores, puedan ser propietarios. En tal sentido, debe avanzarse en la flexibilización de los créditos hipotecarios, con tasas de interés más atractivas, y en otros aspectos que afectan a la clase media, la más golpeada por las medidas económicas o legales en relación con la adquisición de viviendas. Sin embargo, comparto la opinión del diputado Monckeberg y la de quienes se pronunciaron sobre la materia en la Comisión. Es importante evitar el impacto negativo que pudiera tener un proyecto de esta naturaleza, en particular en la clase media, ya que los sectores más desprotegidos no se van a ver afectados, toda vez que, en la práctica, no compran “en verde”. Por lo tanto, soy partidario de que la iniciativa vuelva a Comisión, con el objeto de estudiarla con calma y detalladamente. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado señor Juan Bustos. El señor BUSTOS.- Señora Presidenta, el texto aprobado por la Comisión responde bastante bien a lo que se necesita. Hay que recordar que la Sala reenvió el proyecto a la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia con el objeto de que se hicieran las modificaciones correspondientes, en relación con las que se plantearon en su momento por la Cámara Chilena de la Construcción, el Ministerio de Vivienda y el Departamento de Consumidores, todas bastante pertinentes y que permitieron su mejoramiento. Por ejemplo, la que señaló muy bien el diputado Forni, en cuanto a que la póliza de garantía fuera sólo para cubrir aquella parte del precio cancelada por el promitente comprador; la que insinuaron la Cámara Chilena de la Construcción y el Ministerio de Vivienda, en el sentido de que la póliza de garantía debe ser identificada dentro del contrato y ser extendida a favor del promitente comprador. El diputado Monckeberg expresó que debía precisarse lo que garantiza la póliza. Por eso, en el proyecto quedó claramente establecido que la póliza tiene tres objetivos: primero, el cumplimiento del plazo, es decir, que se entregue el bien dentro del plazo establecido en el contrato de promesa de compraventa; segundo, el cumplimiento también de alguna otra condición establecida en dicho contrato por parte del promitente vendedor, y, por último, que las obras se ciñan a las especificaciones convenidas. No hay duda de que está muy claro que este instrumento mercantil no es una póliza de garantía amplia o de números abiertos, sino que sólo contiene tres objetivos muy precisos, que dicen relación, justamente, con todos los casos en los que, según la experiencia habida, se producen problemas con las empresas constructoras irresponsables. Desde esa perspectiva, quedó bastante asegurado que no se trata simplemente de que el promitente comprador pueda obtener algún beneficio. A su vez, queda también explícito que la póliza de garantía sólo rige cuando

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existe un perjuicio para el promitente comprador, de manera que si dicho perjuicio no se comprueba, no hay posibilidad alguna de sanción penal. De modo que el promitente vendedor también queda suficientemente asegurado, porque conoce, en primer lugar, los casos específicos para los cuales se aplica dicha póliza de garantía, y, en segundo lugar, sabe que no podrá perseguírsele responsabilidad penal si no hay perjuicio. Entonces, no sólo hay garantía o protección para el promitente comprador, sino también para el promitente vendedor, más allá -es la experiencia española- de que una disposición de esta naturaleza, puesto que otorga mayor confianza al ciudadano y también a las empresas constructoras, implica un impulso a la construcción porque hay mayor número de personas de medianos o de escasos recursos dispuesto a firmar promesas de contratos de compraventa. Reitero que el paso del proyecto por la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia permitió hacer las modificaciones complementarias en el sentido de precisar que no sólo el promitente comprador va a quedar protegido respecto de engaños o fraudes, sino también el promitente vendedor, en cuanto a que no existe una cláusula abierta que permita que también promitentes compradores, a través de subterfugios, obtengan beneficios que no correspondan. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado Aníbal Pérez. El señor PÉREZ (don Aníbal).- Señora Presidenta, en primer lugar, felicito al diputado Juan Bustos por esta iniciativa, que se enmarca dentro de una legislación que pretende establecer ciertos grados de equilibrio en las relaciones entre empresas constructoras y quienes contratan sus servicios, es decir, los usuarios o consumidores. Generalmente, las personas que acceden a la posibilidad de adquirir viviendas, mediante una promesa de compraventa, son de escasos o de medianos recursos. Posteriormente, cuando empresas constructoras caen en falencia o por problemas económicos no pueden cumplir con los contratos, esa gente se ve afectada. Lo importante es que establecemos una legislación que dispone grados de equilibrio. Como legisladores, nos interesa contar con normas que permitan que tanto quienes prestan servicios -es el caso de las constructoras- como quienes los reciben, estén en igualdad de condiciones; que haya derechos y obligaciones equivalentes para ambas partes. A ese aspecto apunta la iniciativa del diputado Juan Bustos. En segundo lugar, comparto plenamente lo dicho por el diputado Bustos en relación con el tipo penal que estamos creando, por cuanto sólo se va a hacer efectiva la penalidad si el delito es consumado, es decir, si hay perjuicio patrimonial para el promitente comprador. Si no existiera ese perjuicio, aun cuando no se hubiere establecido la cláusula de garantía, no se estaría tipificando el delito. En consecuencia, en este caso también quedan

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resguardados los derechos del promitente comprador y de quien represente a la inmobiliaria o empresa constructora. Desde ese punto de vista, apoyamos el proyecto de ley, porque -insisto-, apunta fundamentalmente a establecer grados de equilibrio en las relaciones comerciales, que hoy están en un plano asimétrico, porque todas las garantías las tienen la empresa constructora, la inmobiliaria, y el usuario, muchas veces, se ve perjudicado por situaciones que ocurren frecuentemente en ese ámbito. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Cito a reunión de Comités. Tiene la palabra el diputado Monckeberg. El señor MONCKEBERG.- Señora Presidenta, el proyecto, tal cual está redactado, obliga a garantizar no sólo la entrega del bien, sino todas las especificaciones técnicas. Está bien. Me parece apropiado que el bien se entregue en las condiciones que se pactó; pero al obligar a garantizar las condiciones técnicas de un bien, so pena de que, si no se hace, se comete delito, estaríamos frente a una situación tremendamente compleja. La cantidad de contingencias que se producen, mayores y menores, respecto de las condiciones técnicas en que se entregan los bienes inmuebles, son altísimas, y, por tanto, un promitente comprador tiene el legítimo derecho de pedir garantías distintas a través de una boleta bancaria. En consecuencia, todas aquellas contingencias que puedan producirse entre la empresa constructora y el comprador respecto de la forma y el modo en que se entregan los bienes, constituirían delito si no se recurre a una boleta bancaria que las garantice. Eso, a mi juicio, no es conveniente, además de que no es el objetivo del proyecto, cuya finalidad es evitar el fraude, que se ha producido en algunas oportunidades con especial énfasis, consistente en que, finalmente, no se entrega la obra y el banco se queda con lo poco que había. En este caso -insisto-, se está transformando en delito el hecho de no garantizar con boleta o póliza de garantía, incluso las condiciones técnicas de esta entrega, lo que no creo que sea apropiado. He dicho. El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado Juan Bustos. El señor BUSTOS.- Señor Presidente, en relación con lo que planteaba el diputado Monckeberg, hay que señalar, en primer lugar, que esas especificaciones deben estar en el contrato. O sea, no se trata de cualquier especificación técnica, sino que sólo de aquellas que estén dentro del contrato y convenidas por ambas partes. En segundo lugar, no necesariamente habrá delito si no hay perjuicio. Por lo tanto, en modo alguno, una determinada especificación clara, que no produce ningún perjuicio, provocará delito. Pero hay casos en que es

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necesario. Por ejemplo, en la ciudad de Quilpué se construyó un edificio de departamentos, de valores bastante elevados -aproximadamente 2500 UF-, que adquirieron pequeños profesionales y comerciantes. Pero los servicios correspondientes y bomberos, encargados de fiscalizar el edificio en su área de competencia, le pusieron un sello rojo, porque toda su instalación de gas, convenida en el contrato, estaba mal hecha. Finalmente, los dueños de los departamentos tuvieron que rehacer completamente la red de gas de dicho edificio, con el consiguiente enorme perjuicio, porque no se cumplió con las especificaciones -reitero- establecidas en el contrato, y, además, porque de mantenerse esa situación podría haber provocado graves daños personales y materiales como consecuencia de una eventual explosión. Ése es un caso claro en que se provocó un perjuicio pecuniario. Es decir, al momento de recibir los adquirentes sus departamentos y al haber señalado que no estaban de acuerdo con la instalación de gas del edificio, necesariamente ésta debió ser reparada o cubierta por la póliza de garantía. A mi juicio, no se da el problema que plantea el diputado Monckeberg, porque se especifica claramente que debe haber un perjuicio de carácter económico determinado para que pueda considerarse el delito correspondiente. He dicho. El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado Forni. El señor FORNI.- Señor Presidente, como este proyecto debe volver a Comisión, como consecuencia de una serie de indicaciones presentadas por diversos colegas, pido el acuerdo de la Sala para que no sea votado en general a fin de que la Comisión pueda elaborar un nuevo informe. Existe el mejor ánimo respecto del proyecto. Hemos felicitado al diputado Bustos por todo lo que ha hecho por él, pero solicito ese acuerdo. He dicho. El señor SALAS (Vicepresidente).- Señor diputado, el proyecto será votado en general y, como se han presentado dos indicaciones, debe volver a la Comisión. El señor FORNI.- Señor Presidente, lo que estoy pidiendo es que el proyecto no sea votado en general y que la Comisión evacue un nuevo primer informe. Ahora, como igual debe volver a Comisión por las indicaciones presentadas, existe la posibilidad de que se pueda elaborar este nuevo informe. El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado Monckeberg. El señor MONCKEBERG.- Señor Presidente, apoyo la solicitud del diputado Forni en el entendido de que el proyecto sólo modifica dos artículos y, por tanto, hoy, el hecho de pronunciarse en general sobre dos artículos implicaría

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una manifestación de voluntad clara a favor o en contra de él, que sería difícil de modificar en la Comisión. Por eso, para que ésta pueda perfeccionarlo y pronunciarse definitivamente sobre el detalle, es preferible no votarlo en general. El señor SALAS (Vicepresidente).- Señores diputados, como para no votar en general el proyecto se requiere el acuerdo unánime de la Sala, y en estos momentos se está celebrando una reunión de Comités, voy a suspender la sesión por quince minutos en espera de que regresen los señores diputados participantes. Se suspende la sesión. -Transcurrido el tiempo de suspensión: El señor SALAS (Vicepresidente).- Se reanuda la sesión. Se suspende la sesión por 15 minutos más, en espera de la llegada de los señores diputados. -Transcurrido el tiempo de suspensión: La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Continúa la sesión. El señor Secretario va a dar a conocer los acuerdos de los Comités. El señor LOYOLA (Secretario).- Los Comités parlamentarios sugieren a la Sala votar, en un solo acto, la totalidad de las modificaciones del Senado relacionadas con el proyecto de ley que crea el Consejo Nacional de la Cultura y el Fondo Nacional de Desarrollo Cultural, con excepción de las siguientes: Artículo 5º, número 3; artículo 17, número 4, y los artículos 3º y 6º transitorios. Respecto de la sesión de la tarde, se iniciará a la 15.30, disponiendo los Comités parlamentarios, luego del informe del señor diputado respectivo, de dos horas, distribuidas proporcionalmente. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Corresponde votar el proyecto de ley, iniciado en moción, que agrega requisitos al contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles y criminaliza su incumplimiento como conducta constitutiva de estafa. Tal como se acordó, el proyecto se votará sólo en general, pues, dadas las indicaciones formuladas, debe volver a Comisión. Tiene la palabra el diputado señor Marcelo Forni. El señor FORNI.- Señora Presidenta, durante la discusión general, además de alabar la flexibilidad demostrada por el diputado señor Juan Bustos en relación con su tramitación, solicitamos que no se votara en general en esta oportunidad, con el objeto de que vuelva a la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia para que elabore un nuevo informe, toda vez que,

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basándonos en el Reglamento y en que se han presentado indicaciones, consideramos importante que la Comisión pueda debatirlo de nuevo y que la Sala lo vote en general con posterioridad. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Solicito el asentimiento unánime de la Sala para acceder a lo solicitado. Varios señores DIPUTADOS.- ¡No! La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- No hay acuerdo. Por lo tanto, corresponde votar el proyecto sólo en general, dado que, como dije, volverá a Comisión porque se le han formulado indicaciones. En votación. -Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 49 votos; por la negativa, 44 votos. Hubo 1 abstención. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Aprobado en general. -Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados: Aguiló, Allende (doña Isabel), Araya, Bertolino, Burgos, Bustos, Caraball (doña Eliana), Ceroni, Cornejo, Encina, Escalona, Espinoza, Galilea (don José Antonio), González (don Rodrigo), Hales, Jaramillo, Jarpa, Longton, Luksic, Mella (doña María Eugenia), Meza, Montes, Muñoz (don Pedro), Muñoz (doña Adriana), Navarro, Ojeda, Ortiz, Paredes, Pérez (don José), Pérez (don Aníbal), Quintana, Riveros, Robles, Saa (doña María Antonieta), Saffirio, Salas, Sánchez, Seguel, Sepúlveda (doña Alejandra), Silva, Soto (doña Laura), Tapia, Tarud, Tohá (doña Carolina), Tuma, Valenzuela, Venegas, Vidal (doña Ximena) y Villouta. -Votaron por la negativa los siguientes señores diputados: Álvarez-Salamanca, Álvarez, Barros, Bauer, Becker, Correa, Cristi (doña María Angélica), Cubillos (doña Marcela), Delmastro, Díaz, Dittborn, Egaña, Forni, Galilea (don Pablo), García (don René Manuel), García-Huidobro, González (doña Rosa), Guzmán (doña Pía), Hernández, Ibáñez (don Gonzalo), Ibáñez (doña Carmen), Kast, Kuschel, Leay, Longueira, Martínez, Masferrer, Melero, Molina, Monckeberg, Moreira, Norambuena, Palma, Pérez (don Ramón), Pérez (doña Lily), Pérez (don Víctor), Prieto, Rojas, Salaberry, Ulloa, Uriarte, Urrutia, Varela y Von Mühlenbrock. -Se abstuvo el diputado señor Vargas. -El proyecto fue objeto en la Sala de las siguientes indicaciones:

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Al artículo 1º 1. De la señora Muñoz y de los señores Encina, Aguiló, Bertolino y Vilches para agregar en el inciso primero del artículo 138 bis propuesto, como frase final, la siguiente: “Dicha póliza permanecerá vigente mientras éstas se encuentren sujetas a cualquier gravamen o prohibición emanada de obligaciones pendientes del promitente vendedor.”. -oArtículo nuevo 2. De los señores Burgos y Ojeda para consultar el siguiente artículo nuevo: “Artículo 3º.- Sustitúyese el artículo 2480 del Código Civil, por el siguiente: “Para los efectos de la prelación los censos y los contratos de promesa de compraventa de inmuebles, debidamente inscritos, serán considerados hipotecas. Concurrirán pues indistintamente entre sí y con las hipotecas según las fechas de las respectivas inscripciones.”.”.

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN

1.4. Segundo Informe Comisión de Constitución Cámara de Diputados. Fecha 03 de junio de 2003. Cuenta en Sesión 02, Legislatura 349

SEGUNDO INFORME DE LA COMISIÓN DE CONSTITUCIÓN, LEGISLACIÓN Y JUSTICIA RECAIDO EN EL PROYECTO DE LEY QUE AGREGA REQUISITOS A LOS ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 1554 DEL CÓDIGO CIVIL, REFERIDO AL CONTRATO DE PROMESA Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTÍCULO 470 DEL CÓDIGO PENAL. BOLETÍN N° 2694-07-1

HONORABLE CÁMARA:

La Comisión de Constitución, Legislación y Justicia viene en informar, en primer trámite constitucional y segundo reglamentario, el proyecto de la referencia, originado en una moción de los Diputados señores Juan Bustos Ramírez y Patricio Hales Dib y del ex Diputado señor Sergio Elgueta Barrientos. De conformidad a lo establecido en el artículo 130 del Reglamento de la Corporación, este informe recae sobre el proyecto aprobado en general por la Cámara en su sesión 74ª. , de 8 de mayo de 2003, con las dos indicaciones presentadas y admitidas a tramitación en la Sala, las que constan en la hoja de tramitación respectiva, elaborada por la Secretaría de la Corporación. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 288 del Reglamento, en este informe debe dejarse constancia de lo siguiente:

1.- De las disposiciones que no fueron objeto de indicaciones durante la discusión del primer informe en la Sala ni de modificaciones durante la elaboración del segundo en la Comisión. En esta situación se encuentra únicamente el artículo 2° del proyecto, el que de conformidad a lo dispuesto en el artículo 131 del Reglamento, debe entenderse aprobado por el solo ministerio de la ley.

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN 2.- De las disposiciones que tienen rango de ley orgánica constitucional o que deben aprobarse con quórum calificado. La Comisión reiteró su parecer acerca de que ninguna de las disposiciones del proyecto tiene el rango señalado o que deba aprobarse con el quórum indicado. 3.- De las disposiciones suprimidas. No hubo disposiciones suprimidas. 4.- De las disposiciones modificadas. 1°.- En tal situación se encuentra únicamente el artículo 1° cuyo primer inciso se substituyó por el siguiente: “Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador .”. El texto transcrito surgió como consecuencia de un acuerdo de la Comisión tomado sobre la siguiente base: a) las argumentaciones del Diputado señor Monckeberg en cuanto a que la garantía del cumplimiento de la promesa por parte del promitente vendedor, no tenía por qué ser obligatoriamente una póliza sino que cualquier otro tipo de caución que el promitente comprador aceptara. b) la conveniencia, planteada por el Diputado señor Forni, acerca de que constara en el contrato mismo el valor de la parte del precio pagado por el promitente comprador, para los efectos de establecer el

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN monto de la garantía, como también que la existencia de obligaciones pendientes por parte del promitente vendedor deberían serle imputables. c) la indicación presentada por los Diputados señora Muñoz y señores Aguiló, Bertolino, Encina y Vilches para agregar el siguiente párrafo final a este inciso: “ La póliza permanecerá vigente mientras dichas obras se encuentren sujetas a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes del promitente vendedor.”, la que fue acogida con modificaciones, y obedeció a la necesidad de mantener la garantía a favor del promitente comprador, en los casos en que pudiendo aún encontrarse finalizadas satisfactoriamente las obras, existieran gravámenes o interdicciones a su respecto que pudieran afectar el dominio del promitente comprador. Respecto de este último punto, el mismo Diputado señor Encina propuso extender la vigencia de la garantía hasta el perfeccionamiento de la inscripción de dominio en el conservador de bienes raíces, precisando que una práctica semejante se empleaba en países como España, sin que el costo alcanzara valores muy elevados, los que, en todo caso, con la masificación deberían tender a disminuir. 2°.- El inciso segundo, como consecuencia de la nueva redacción acordada para el primero, sufrió una modificación puramente adecuatoria, quedando como sigue: “Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien, con o sin representación de la persona natural o jurídica, hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa sin haber cumplido con la obligación de garantía establecida en el inciso precedente.”. Se aprobaron por mayoría de votos ( 8 votos a favor y 2 abstenciones).

5.- De los artículos nuevos introducidos. No se introdujo ningún nuevo artículo. 6.- De los artículos que deben ser conocidos por la Comisión de Hacienda. Ninguna disposición se encuentra en esta situación.

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN 7.- De las indicaciones rechazadas por la Comisión. No hubo indicaciones rechazadas.

8.- Texto o indicación de las disposiciones legales que el proyecto modifica o deroga. El proyecto modifica la Ley General de Urbanismo y Construcción al introducirle un nuevo artículo, el 138 bis, para reglar los contratos de promesa de compraventa de inmuebles. Modifica, asimismo, el Código Penal al agregar un número 9 al artículo 470. que describe diversos casos que constituyen el delito de estafa.

*** Por las razones expuestas y por las que dará a conocer oportunamente el señor Diputado Informante, esta Comisión recomienda aprobar el proyecto de conformidad al siguiente texto:

“PROYECTO DE LEY: Artículo 1°.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcción: Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador . Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien, con o sin representación de la persona natural o jurídica, hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa, sin haber cumplido con la obligación de garantía establecida en el inciso precedente. Artículo 2°.- Agrégase en el artículo 470 del Código Penal el siguiente número 9: Al que, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con la exigencia establecida por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcción, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial. *** Sala de la Comisión, a 3 de junio de 2003 Continúa

como

Diputado

Informante

el

señor Juan Bustos Ramírez.

Acordado en sesión de igual fecha con la asistencia de los Diputados señor Guillermo Ceroni Fuentes (Presidente), señoras Marcela Cubillos Sigall y Laura Soto González y señores Jorge Burgos Varela, Juan Bustos Ramírez, Marcelo Forni Lobos, Zarko Luksic Sandoval, Nicolás Monckeberg Díaz, Darío Paya Mira, Aníbal Pérez Lobos y Víctor Pérez Varela.. Asistió también a la sesión el Diputado señor Francisco Encina Moriamez.

EUGENIO FOSTER MORENO Secretario

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1.5. Discusión en Sala Cámara de Diputados. Legislatura 349. Sesión 03. Fecha 05 de junio de 2003. Discusión particular. Se aprueba.

PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DEL PROMITENTE COMPRADOR DE UN INMUEBLE. Primer trámite constitucional. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Corresponde ocuparse, en primer trámite constitucional y segundo reglamentario, del proyecto de ley que agrega requisitos a los establecidos en el artículo 1554 del Código Civil, referido al contrato de promesa de compraventa de inmuebles y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. Diputado informante de la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia es el señor Bustos. Antecedentes: Segundo informe de la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia, boletín Nº 2694-07-1, sesión 2ª, en 4 de junio de 2003. Documentos de la Cuenta Nº 4. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado señor Bustos. El señor BUSTOS.- Señora Presidenta, el proyecto fue aprobado en general por la Cámara, pero se presentaron indicaciones admitidas a tramitación en la Sala, por lo que volvió a la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia. Se modifica la ley general de Urbanismo y Construcción al establecer un nuevo artículo, el 138 bis, con el objeto de evitar una serie de fraudes que se producen en los contratos de promesa de compraventa de inmuebles, especialmente en la “venta en verde”, en la que el promitente comprador entrega determinada cantidad de dinero, pero posteriormente no recibe lo que corresponde porque la empresa ha caído en quiebra, o bien, lo que recibe no reúne las condiciones establecidas en el contrato. Por lo tanto, se ocasiona un grave perjuicio económico que afecta a sectores medios y de escasos recursos. En ese sentido, las indicaciones fueron aprobadas por amplia mayoría. En primer lugar, la presentada por el diputado Monckeberg permite una mayor flexibilidad en cuanto al tipo de garantías, situación que posibilita disminuir costos en relación con la que quedará incluida dentro del contrato de promesa de compraventa. En el mismo sentido, la indicación presentada por el diputado Forni, al artículo 138 bis, tiene por fin que la garantía cubra no sólo aquella parte del precio entregada al momento de la promesa del contrato de compraventa, sino

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también las diferentes entregas que se puedan hacer hasta el momento de la recepción de la obra. La última indicación, no por eso menos importante, fue presentada por el diputado Encina. Se refiere a que la garantía, cualquiera que ésta sea, dure hasta el momento de la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces a favor del promitente comprador, pues evidentemente podría ocurrir que la quiebra se produjera antes de la inscripción, como ha ocurrido en muchos casos, situación en la cual la persona queda completamente indefensa respecto de los dineros entregados. Reitero, las tres indicaciones fueron aprobadas por la Comisión. Por lo tanto, el proyecto quedó completamente afinado para su posterior envío a la Sala. Es todo cuanto puedo informar. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene palabra el diputado señor Ceroni. El señor CERONI.- Señora Presidenta, después de una larga discusión, se decidió modificar la ley general de Urbanismo y Construcción y no el Código Civil, ya que la finalidad del proyecto es defender al consumidor, al ciudadano común y corriente, frente a eventuales perjuicios económicos derivados de contratos de compraventa de inmuebles cuyas condiciones no se cumplen. Por eso, es extraordinariamente positivo que la póliza de garantía sea en relación con la cantidad de dinero que el promitente comprador ha entregado. Desde ese punto de vista, el PPD va a aprobar el proyecto, por cuanto será un gran aporte a la protección de los derechos de los consumidores. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado señor Francisco Encina. El señor ENCINA.- Señora Presidenta, en primer lugar, quiero felicitar a los autores del proyecto, los diputados Bustos y Hales, y el ex diputado Elgueta, por cuanto causará un impacto positivo en el mercado de la construcción, más después de haber sido enriquecido por parlamentarios de todos los partidos en la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia, en la que se alcanzó un consenso digno de destacarse. En Chile, actualmente, entre el 36 y el 45 por ciento de las ventas de propiedades inmobiliarias se hacen “en verde”, a través de la figura de la promesa de contrato de compraventa, que brinda beneficios evidentes para quienes compran una vivienda, un departamento, un local comercial, etcétera, y también para quienes venden, porque activa el mercado inmobiliario. Generalmente, dichos beneficios son los descuentos, la posibilidad de mayores opciones y, por supuesto, la de captar la plusvalía que significa pagar en forma adelantada parte del valor de una propiedad.

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Para el mercado inmobiliario -es decir, para quien vende estas propiedades-, también presenta varios beneficios, como el de reducir el riesgo en las ventas, bajar el costo del proyecto mediante su financiamiento en la etapa de desarrollo y otros adicionales, referidos al mercado laboral, que posibilitan la activación de un rubro que tiene un tremendo impacto en la actividad económica del país. Sin embargo, hay que destacar que este instrumento, positivo, también conlleva algunos riesgos, como el del incumplimiento del contrato, en el sentido de que se reciba algo distinto de lo que se ofreció originalmente; el de que la empresa inmobiliaria no termine el proyecto, como han sido muchos los casos, y, por otro lado, el de que una vez terminado el proyecto, el promitente comprador no pueda financiar el resto del pago del inmueble y, por lo tanto, pierda el pie o lo que adelantó por esta compra. A lo anterior hay que agregar aquellos riesgos posteriores a una venta que ha sido precedida de una promesa de compraventa, como son los gravámenes o hipotecas de los predios del promitente vendedor donde se construyeron las viviendas, que, en definitiva, impiden inscribirlos a nombre del promitente comprador en el conservador de bienes raíces. Una de las indicaciones apunta a ese aspecto. Esa circunstancia hace muy complejo, para los adquirentes de estas viviendas, emprender cualquier acción legal. Incluso, en muchos casos han perdido sus viviendas. Hay muchos ejemplos, como el de Habitacoop o el de la empresa Rivera Marín, de la Cuarta Región, en que fueron estafadas varias familias de La Serena y de Ovalle, tal como ha ocurrido en otros lugares del país. Por lo tanto, la póliza de garantía en favor del promitente comprador es una medida de amparo para todos quienes están interesados en adquirir una vivienda. Una de las críticas que podrían hacerse a esta garantía es que aumentaría el costo de la vivienda. Al respecto, quiero decir que donde ha funcionado esta póliza -por ejemplo, en España-, su valor no alcanza al 1 ó 2 por ciento del pie o de la suma que se entrega al promitente vendedor. Pero, en definitiva, todo indica que ese seguro, cuando opere en forma regular en el sistema inmobiliario, no va a ser superior al 1 por ciento. Por lo tanto, como lo dice la propia Cámara Chilena de la Construcción, va a significar elevar las “ventas en verde” e, incluso se proyecta para ese sector un aumento de 35 por ciento en seis años. Es decir, en lugar de ser un elemento que pudiese impedir el movimiento del mercado de la construcción, lo va a activar fuertemente, con todos los efectos asociados a otros rubros. Tanto la Comisión como los autores del proyecto han trabajado en forma muy seria, y quiero hacerles un reconocimiento, aquí, en la Sala. Ojalá que podamos aprobarlo, porque va a ser un aporte sustantivo para el mercado de la construcción y para el de la seguridad, y a fin de que en este país nunca más suceda lo de Habitacoop o lo de la empresa Rivera Marín, de La Serena, en que personas de la tercera edad, no obstante haber firmado una promesa de compraventa y pese a estar viviendo en la casa prometida, por no poder

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inscribirla a su nombre en el conservador de bienes raíces, perdieron todo su esfuerzo y ahorros. En el caso de familias de mi zona, minera, del norte, cuya aspiración fundamental es tener su casa, muchas veces se topan con gente inescrupulosa con la que firman una promesa de compraventa, pero la vivienda a que aspiran nunca la pueden inscribir a su nombre por las hipotecas aceptadas por el promitente vendedor. Insisto en que ojalá el proyecto sea aprobado. No hay que tener ningún temor, puesto que constituye un costo marginal para el sistema y será un elemento activador importantísimo en el futuro. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado Gonzalo Ibáñez. El señor IBÁÑEZ.- Señora Presidenta, acabo de conocer el texto del proyecto, y su lectura suscita algunas dudas que quiero hacer presente. Tal vez los colegas que lo han patrocinado puedan resolverlas. Se habla de una garantía equivalente al valor de lo que se entrega al momento de celebrar el contrato. Obviamente, estamos en presencia de promesas de compraventa “en verde” de bienes inmuebles, es decir, inmuebles cuya construcción se está iniciando. En ese caso, el promitente comprador entrega una cantidad de dinero para reservar el inmueble que le será entregado más adelante. ¿Qué sucede cuando los pagos del pie se hacen en forma paulatina, esto es, a plazos? ¿Va a aumentar la garantía de la misma forma o, simplemente, se mantendrá el valor de lo que se paga la primera vez? En ese caso, el objetivo del proyecto puede quedar desvirtuado. Si el pie es mínimo, la garantía va a ser, por lo tanto, mínima. Y las demás cuotas que pague el promitente comprador quedarán sin garantía. Digo esto para la debida comprensión de las consecuencias del proyecto. También me preocupa el aumento del costo del bien raíz para los compradores. Espero que esta situación haya sido bien estudiada, porque puede significar un precio mayor y, por lo tanto, un desincentivo a la construcción. Por último, quiero hacer presente, sobre todo al señor Secretario, que estudie la expresión “caucionarlos”, porque me da la impresión de que el verbo “caucionar” no existe en el Diccionario de la Lengua. Debería decirse: “deberán dotarlos de caución”. Dejo al arbitrio de la Mesa, de acuerdo con sus atribuciones reglamentarias, las modificaciones de estilo que correspondan. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado Juan Bustos. El señor BUSTOS.- En relación con la primera observación del señor Ibáñez, el diputado Forni presentó, en la Comisión,

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una indicación para que, dentro de la garantía, también quedaran comprendidas las posibles otras remesas que se fueran entregando. Por eso, a diferencia de la expresión anterior, “entregado por éste”, hoy se plantea la siguiente: “entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo,” porque de esa forma se establecen las diferentes cantidades o cuotas mensuales posteriores. Con ello se soluciona el problema señalado por el diputado Ibáñez y que ya había advertido -reitero- el diputado Forni en la Comisión. El segundo aspecto señalado por el diputado señor Ibáñez apunta a que la póliza u otra garantía similar encarecería los contratos de promesa de compraventa. Sin embargo, de acuerdo con los antecedentes conocidos y lo establecido en la Comisión, en España, donde el sistema se aplica desde hace tiempo, el costo aumenta sólo en 0,5 por ciento. En Chile, las empresas constructoras, inmobiliarias y de seguros han señalado que, de masificarse, el costo bajaría, y, por el contrario, como ocurrió en España, aumentaría ostensiblemente la cantidad de personas que celebrarían promesas de compraventa. En España, éstas aumentaron en alrededor de 40 por ciento, y en Chile se espera un incremento manifiesto al respecto. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado Hales. El señor HALES.- Señora Presidenta, se han levantado algunas voces críticas en relación con este proyecto por creer que se trata de un gravamen más para las actividades inmobiliarias y de la construcción. Al contrario, se trata de un proyecto destinado a dar un impulso a esas actividades, seguridad y tranquilidad para las empresas serias y para los compradores, sector, este último que ha sido estafado por empresas poco serias. La gran mayoría de las empresas desde donde han surgido voces de preocupación, si trabajan con seriedad, no tendrán problemas en otorgar cauciones a sus compradores. En Chile, cada vez que los ciclos de la construcción están en alza, las empresas tradicionales, serias, responsables se ven afectadas por una competencia de empresas que utilizan procedimientos desleales, por empresas que aparecen, florecen, entran en bonanza, pero mueren, caen en cualquier momento de crisis y no son capaces, por su pequeñez o, a veces, por mala intención, de responder ante sus compradores. El sistema de la llamada “compra en verde” funciona sobre la base de la buena fe, más allá de los compromisos que significa celebrar un contrato de promesa de compraventa. La fuerza jurídica de este tipo de contrato no es comparable con la de la securitización, es decir, con la de cualquiera de las fórmulas que se han señalado y que pueden alcanzar costos que no superan el 0,5 por ciento. Es decir, en consideración al monto del porcentaje, la tranquilidad para el comprador es menos onerosa que los honorarios de un calculista que diseña una edificación antisísmica. En otras palabras, la inversión hecha antes o durante la construcción del inmueble para obtener

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tranquilidad es menor a que si la empresa constructora hubiera contratado estudios antisísmicos para asegurar la solidez física y material del inmueble. Entonces, el sentido de una propuesta de este tipo es entregar tranquilidad plena a quien ha efectuado una inversión, además de constituir una señal seria de las empresas que históricamente han tenido buena disposición para cumplir con sus compromisos. Las estafas han sido cometidas por empresas que, como estrellas fugaces, aprovechan la buena fe del comprador que ha entregado su dinero. Reitero, el objetivo perseguido por quienes somos autores del proyecto es entregar tranquilidad al usuario y a las empresas responsables, de modo de dar un impulso a la actividad inmobiliaria. En el futuro, podría hacerse publicidad en el sentido de que esté asegurado el pago de la “compra en verde” del inmueble. Es una ventaja adicional, como cuando decíamos: “Aquí está certificada la estructura”; o en aquellos loteos donde realmente se hacen bien las evacuaciones de aguas lluvia, y que usted afirme: “Este loteo cuenta con evacuación de aguas lluvia”. El día de mañana, cuando se aplique esta ley, se podrá decir que la plata que se coloca está respaldada por una compañía de seguros o por una boleta de garantía, dineros que hoy no están asegurados. He dicho. -Posteriormente, la Sala se pronunció sobre esta materia en los siguientes términos: La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Corresponde pronunciarse sobre el proyecto de ley que agrega requisitos a los establecidos en el artículo 1554 del Código Civil, referido al contrato de promesa de compraventa de inmueble y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. Se declara aprobado el artículo 2º por no haber sido objeto de indicaciones. En votación el artículo 1º. -Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 51 votos; por la negativa, 0 voto. Hubo 1 abstención. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Aprobado. Despachado el proyecto. -Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados: Álvarez-Salamanca, Allende (doña Isabel), Araya, Ascencio, Bayo, Becker, Bertolino, Burgos, Bustos, Ceroni, Correa, Delmastro, Egaña, Encina, Espinoza, Forni, Galilea (don Pablo), García (don René Manuel), Guzmán (doña Pía), Hales, Hernández, Ibáñez (don Gonzalo), Jaramillo, Jarpa, Kuschel,

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Montes, Muñoz (doña Adriana), Norambuena, Ojeda, Ortiz, Palma, Pérez (don José), Pérez (don Ramón), Prieto, Riveros, Robles, Rojas, Saa (doña María Antonieta), Saffirio, Salas, Seguel, Sepúlveda (doña Alejandra), Silva, Soto (doña Laura), Tuma, Ulloa, Uriarte, Varela, Vidal (doña Ximena), Vilches y Von Mühlenbrock. -Se abstuvo el diputado señor Dittborn.

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1.6. Oficio de Cámara de Origen a Cámara Revisora Oficio de ley a Cámara Revisora. Comunica texto aprobado. Fecha 05 de junio, 2003. Cuenta en Sesión 03, Legislatura 349, Senado.

Oficio Nº 4340 VALPARAISO, 5 de junio de 2003 A S.E. EL PRESIDENTE DEL H. SENADO

Con motivo de la Moción, Informes y demás antecedentes que tengo a honra pasar a manos de V.E., la Cámara de Diputados ha tenido a bien prestar su aprobación al siguiente mlp/meg S.3ª

PROYECTO DE LEY:

"Artículo 1°.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones: "Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador .

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Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien, con o sin representación de la persona natural o jurídica, hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa, sin haber cumplido con la obligación de garantía establecida en el inciso precedente.". Artículo 2°.- Agrégase en el artículo 470 del Código Penal el siguiente número 9.°: " 9.° Al que, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con la exigencia establecida por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial.".".

Dios guarde a V.E.

ISABEL ALLENDE BUSSI Presidenta de la Cámara de Diputados

CARLOS LOYOLA OPAZO Secretario de la Cámara de Diputados

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA

2. Segundo Trámite Constitucional: Senado 2.1. Primer Informe Comisión de Vivienda Senado. Fecha 07 de julio de 2003. Cuenta en Sesión 30, Legislatura 349

INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO recaído en el proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de inmuebles y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. BOLETÍN Nº 2.694-07 _____________________________________

HONORABLE SENADO: Vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de informaros el proyecto de ley de la referencia, en segundo trámite constitucional, iniciado en una Moción de los Diputados señores Juan Bustos Ramírez y Patricio Hales Dib, y del ex Diputado señor Sergio Elgueta Barrientos. Se deja constancia de que el proyecto sólo se discutió en general, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 36 del Reglamento del Senado. A la sesión en que vuestra Comisión se abocó al estudio de esta iniciativa, concurrieron los Diputados señores Juan Bustos, autor de la moción, y Francisco Encina; en representación del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la abogado asesora de esa Secretaría de Estado, señora Jeannette Tapia; el Presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOPCNSI), señor Sergio Bunster; de la Asociación de Corredores de Propiedades (COPROCH), su Presidente, señor Carlos Avilés, y de la Cámara Chilena de la Construcción, el Secretario Ejecutivo de los Comités de Vivienda, señor Cristóbal Prado. ------

ANTECEDENTES Para una adecuada comprensión de la iniciativa, deben tenerse presentes los siguientes antecedentes:

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A.- ANTECEDENTES JURÍDICOS 1. El Decreto con Fuerza de Ley Nº 458, Ley General de Urbanismo y Construcciones. El artículo 138 de dicho cuerpo legal sanciona al propietario, loteador o urbanizador que realice cualquiera clase de actos o contratos tendientes a transferir el dominio, tales como, venta, promesas de venta y otras, en contravención a lo dispuesto en ese cuerpo legal. 2.- El Código Civil. a) Su artículo 1554 regula la promesa de celebrar un contrato, señalando que ésta no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1° que la promesa conste por escrito, 2° que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, 3° que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato, 4° que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. Su inciso segundo agrega que concurriendo las circunstancias señaladas, habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente, refiriéndose al artículo 1553, que norma aquellos casos en que tratándose de una obligación de hacer, el deudor se constituye en mora. b) En efecto, dicho artículo 1553 dispone que si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas a elección suya: 1° que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido; 2° que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor;

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA 3º que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

3.- El Código Penal. a) Su artículo 467, ubicado en el párrafo 8 del Título IX del Libro II, que trata de la estafa y otros engaños, dispone lo siguiente: “El que defraudare a otro en la substancia, cantidad o calidad de las cosas que le entregare en virtud de un título obligatorio, será penado: 1° Con presidio menor en sus grados medio a máximo” (541 días a 5 años) “y multa de once a quince unidades tributarias mensuales, si la defraudación excediera de cuarenta unidades tributarias mensuales. 2° Con presidio menor en su grado medio” (541 días a 3 años) “y multa de seis a diez unidades tributarias mensuales, si excediere de cuatro unidades tributarias mensuales y no pasare de cuarenta unidades tributarias mensuales. 3° Con presidio menor en su grado mínimo” (61 a 540 días) “y multa de cinco unidades tributarias mensuales, si excediere de una unidad tributaria mensual y no pasare de cuatro unidades tributarias mensuales. Si el valor de la cosa defraudada excediere de cuatrocientas unidades tributarias mensuales, se aplicará la pena de presidio menor en su grado máximo” (3 años y un día a 5 años) “y multa de veintiuna a treinta unidades tributarias mensuales.”. b) Su artículo 470, ubicado en el mismo párrafo anterior, hace aplicables las penas del artículo 467 a las ocho situaciones que a continuación se enumeran: 1° A los que en perjuicio de otro se apropiaren o distrajeren dinero, efectos o cualquiera otra cosa mueble que hubieren recibido en depósito, comisión o administración, o por otro título que produzca obligación de entregarla o devolverla . 2° A los capitanes de buques que, fuera de los casos y sin las solemnidades prevenidas por la ley, vendieren dichos buques, tomaren dinero a la gruesa sobre su casco y quilla, giraren letras a cargo del

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA naviero, enajenaren mercaderías pertenecientes a los pasajeros.

o

vituallas

o

tomaren

provisiones

3° A los que cometieren alguna defraudación abusando de firma de otro en blanco y extendiendo con ella algún documento en perjuicio del mismo o de un tercero. 4° A los que defraudaren haciendo suscribir a otro con engaño algún documento. 5° A los que cometieren defraudaciones sustrayendo, ocultando, destruyendo o inutilizando en todo o en parte algún proceso, expediente, documento u otro papel de cualquier clase. 6° A los que con datos falsos u ocultando antecedentes que les son conocidos celebraren dolosamente contratos aleatorios basados en dicho datos o antecedentes. 7° A los que en el juego se valieren de fraude para asegurar la suerte. 8° A los que fraudulentamente obtuvieren del Fisco, de las Municipalidades, de las Cajas de Previsión y de las instituciones centralizadas o descentralizadas del Estado, prestaciones improcedentes, tales como remuneraciones, bonificaciones, subsidios, pensiones, jubilaciones, asignaciones, devoluciones o imputaciones indebidas. 4. Legislación Comparada. Durante el estudio de la iniciativa, la Comisión tuvo a la vista antecedentes de fórmulas utilizadas en los Estados Unidos de Norteamérica similares a la propuesta en la moción en estudio. Asimismo, revisó la legislación aplicable en España, que establece un seguro de caución por entrega de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Este sistema, establecido en la ley N° 57, de 1968, obliga al deudor de una obligación de ejecución de obra, a suscribir, a favor de quien le anticipa sumas de dinero, un contrato de seguro de caución para el caso en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, por cualquier causa, en el plazo convenido. La misma disposición establece que en los contratos que se suscriban como consecuencia de este tipo de operaciones, vale decir, promesas de compraventa, compraventas, etc., deberán constar las referencias al contrato de seguro contratado, con expresa indicación de la compañía de seguros.

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Igualmente, las sumas anticipadas deberán depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos, cuyos estados permitirán probar las cantidades adelantadas. El plazo del seguro está dado por el día en que se entregan las viviendas. El comprador o promitente comprador tiene derecho a solicitar, a los tribunales de justicia, la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas, aumentadas en un porcentaje que la misma ley establece, pudiendo hacerse denuncia del seguro para el pago de la indemnización o conceder una prórroga al deudor. La mencionada ley N° 57, asimismo, permite a quienes vendan o prometan vender, es decir, al deudor, optar por garantizar la devolución de las cantidades que hubiere recibido mediante la constitución de un aval. Por último, cabe señalar que de acuerdo a los autores españoles, señores Ángel Carrasco, Encarna Cordero y Carmen González, la ley N° 57 permite promover la adquisición de viviendas atendida la existencia de la garantía de recobro de las cantidades que se hubieren adelantado a cuenta del precio final, cuando el promotor no cumpla su obligación de entregar al no finalizar la construcción.

B.- ANTECEDENTES DE HECHO 1. Moción Los autores de la iniciativa fundamentan la Moción en el hecho de que, desde hace algún tiempo, ha podido constatarse que esforzadas y humildes familias, movidas por el anhelo de la casa propia, suscriben contratos de promesa con empresas constructoras e inmobiliarias, anticipando sumas muchas veces equivalentes al total del valor de la compraventa prometida, sin resguardo o caución alguna ante el evento de la insolvencia de la empresa. Agrega que, de acuerdo a investigaciones efectuadas por la justicia ordinaria, los casos de insolvencia que se han producido no obedecen a causales de infortunio de las constructoras o inmobiliarias, sino que al traspaso de los fondos que han recibido a otros proyectos a cargo de empresas distintas, provocando con ello su propia insolvencia y burlando, por ende, las acciones patrimoniales intentadas por los perjudicados a raíz de los contratos incumplidos. Sostienen, asimismo, que esta situación se debe, en parte, a la antigüedad de nuestro Código Civil que, no obstante su excelencia

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA para la época en que se dictó, la que aún persiste en ciertos aspectos, ha sido superado o desbordado por la realidad actual. Para tratar de solucionar el problema planteado, el proyecto agrega un quinto requisito al artículo 1554 del citado Código, a fin de asegurar la responsabilidad patrimonial de la empresa promitente vendedora, exigiendo la constancia, en el contrato de promesa respectivo, de haberse tomado, por ésta, una póliza de garantía a favor de la promitente compradora para caucionar el posible incumplimiento del contrato dentro del plazo pactado. En lo que respecta a la modificación que se introduce al Código Penal, la Moción señala que teniendo presente el carácter fragmentario y de razón última o extrema del Derecho Penal, como también las necesidades de la vida y las nuevas formas de criminalidad, se tipifica como estafa la omisión del nuevo requisito que se agrega al artículo 1554 del Código Civil, penando como autores a los que, con o sin representación de la empresa, suscriban o hicieren suscribir el contrato de promesa respectivo. Finalmente, sus autores señalan los fundamentos que ha tenido en vista para proponer esta legislación, señalando que al tratarse de delitos en contra del patrimonio, la razón legal del castigo no es la lesión patrimonial, la que es objeto de protección del derecho civil, sino que los medios empleados, los que se estiman especialmente repudiables, como son la violencia y el fraude, ya sea en su forma de engaño o de abuso de confianza.

2. Proyecto aprobado por la Honorable Cámara de Diputados La Honorable Cámara de Diputados aprobó esta iniciativa modificando dos cuerpos legales: el Código Penal y la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Agregó un artículo 138 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, mediante el cual se obliga a las inmobiliarias a caucionar, mediante póliza u otra garantía similar, el cumplimiento de los contratos de promesa de compraventa. Añadió, además, en el artículo 470 del Código Penal precepto que, como se ha indicado, tipifica las distintas hipótesis de estafa-, una nueva que consiste, precisamente, en omitir la caución anteriormente enunciada. No modificó los preceptos relativos al contrato de promesa de compraventa contenido en el artículo 1554 del Código Civil, como lo proponía originalmente la Moción presentada.

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA DISCUSIÓN EN GENERAL Para ilustrar el debate, la Comisión escuchó las opiniones que a continuación se consignan. El Honorable Diputado señor Juan Bustos, uno de los autores de la moción, señaló que a lo largo del país se han producido problemas de estafas y quiebras de empresas, las que no responden frente a los compradores que han pagado, a veces la totalidad de la vivienda que luego no se les entrega y tampoco recuperan su dinero. Mencionó casos que se han producido tanto en la IV Región como en la de Valparaíso. Por esta razón, dijo, es importante establecer una cláusula de garantía o un seguro, semejante a lo que se ha establecido en España, agregando que la experiencia de ese país indica que esta medida tuvo como efecto un incremento de la demanda de vivienda. El Honorable Diputado señor Francisco Encina a su vez, señaló que este proyecto de ley se originó precisamente por la cantidad de personas que se han visto afectadas por las denominadas "ventas en verde", ya que entregan parte del precio y luego no reciben la vivienda ni recuperan el dinero que entregaron en parte de pago. Añadió que actualmente entre un 36% y un 45% de las viviendas se venden "en verde" y que, según las proyecciones de la propia Cámara Chilena de la Construcción, en los próximos años estos porcentajes aumentarán. Indicó que en términos económicos la póliza de seguro es un desembolso ínfimo en relación con los beneficios que conlleva y no implica para el promitente comprador un aumento excesivo de los gastos que debe hacer para adquirir una propiedad. Señaló que consultadas empresas de seguro sobre el instrumento que propone crear esta inicitiva, estas explicaron, a título de ejemplo, que si se tratara de un seguro masivo de viviendas de 1.500 U.F., con un valor anticipado de 20%, es decir 300 U.F., por una vigencia de doce meses y a una tasa del 1%, esa póliza tendría un valor de 3 U.F., esto es, un 0,2% del valor de la vivienda. Luego se refirió al caso español, en el cual esta póliza tiene un valor del 1 al 0,5% de lo asegurado. Afirmó que en Chile actualmente existe este seguro, cuyos valores van entre el 1% y el 2,5% pero no se trata de un seguro masivo sino voluntario que toman las personas cuando compran una casa. Agregó que consideraba que este proyecto de ley podría incentivar la compra "en verde" y que el seguro que se propone tendría

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA un costo bajísimo, al ser masivo. Concluyó resaltando la circunstancia de que en caso de aprobarse la iniciativa, se abriría una buena perspectiva al mundo de los seguros y al mercado de capitales. A continuación, expuso el Presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP-C.N.S.I.), señor Sergio Bunster Álvarez. En primer lugar, señaló que este proyecto de ley, en su opinión, apuntaba en la dirección correcta, en el sentido de proteger a los promitentes compradores de inmuebles en construcción, a los cuales se les ofrecían interesantes descuentos en el precio de compra de los inmuebles, en la medida en que adelantaran el pago de dicho precio, no obstante esto, los promitentes compradores, al pagar en forma anticipada el precio de la compraventa prometida, asumían el riesgo de que la empresa inmobiliaria no terminara el proyecto, ya fuera en razón del incumplimiento del contrato o de la quiebra de la inmobiliaria, con lo cual el adquirente quedaba en una posición muy desmejorada para recuperar el precio por el ya pagado. Estimaba que una fórmula adecuada era que la inmobiliaria promitente vendedora garantizara el cumplimiento de su obligación suscribiendo oportunamente la escritura definitiva de compraventa. Sostuvo que este perfeccionarse en los siguientes aspectos:

proyecto

de

ley

podría

En relación con los inmuebles a los cuales se les aplicará una nueva exigencia de caución, señaló que no consideraba conveniente que la caución se exigiera tanto para viviendas, locales comerciales u oficinas, ya que se trataba de salvaguardar a los adquirentes de viviendas o inmuebles con destino habitacional. Indicó que no se justificaba proteger a los adquirentes de locales comerciales u oficinas, ya que ordinariamente corresponden a un segmento del mercado inmobiliario informado y que voluntariamente podría requerir dichas cauciones en el evento que lo estimase conveniente o necesario. Igualmente, consideró que el segmento de las viviendas que debiera protegerse era aquel cuyo precio o valor de venta era igual o inferior a 2.000 unidades de fomento, ya que los inmuebles habitacionales con un valor superior a dicha suma correspondían a un segmento del mercado inmobiliario informado, que podía exigir a las inmobiliarias vendedoras los adecuados resguardos o garantías. En cuanto a los tipos de caución, reflexionando acerca de la frase del proyecto: “deberán caucionarlos mediante póliza u otra

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA garantía similar, aceptada por el promitente comprador”, estimó que no resultaba conveniente dejar en la indefinición cuál o cuáles serían las garantías que se podrían constituir al señalarse “otra garantía similar”. Consideró que las obligaciones en cuestión pueden caucionarse mediante boleta de garantía bancaria, póliza de seguros, hipoteca o fianza solidaria, de modo que se precise cuál es el tipo de garantía que se puede constituir. En cuanto a los presupuestos para hacer exigible el otorgamiento de la caución, señaló que la obligación de otorgar la indicada garantía o caución debiera ser exigible siempre que el promitente comprador pagara, al menos, el 20% del precio prometido. Agregó que no le parecía conveniente que se exigiera la caución frente al pago de cualquier suma de dinero por ínfima que fuera, ya que era de ordinaria ocurrencia que en el mercado inmobiliario se adelantasen, durante el desarrollo de la construcción, partes menores del precio de la compraventa prometida, que en todo caso no superaban el 20% del precio. En relación con las obligaciones caucionadas, dijo que consideraba que la caución que se constituyera debería tener por objeto únicamente garantizar el cumplimiento de la obligación de suscribir oportunamente la escritura definitiva por parte de la inmobiliaria vendedora, y que no estimaba conveniente que se incluyera, dentro de dicha caución, la circunstancia de que las obras ejecutadas se ciñeran a las especificaciones convenidas, dado que esto era un asunto de difícil determinación y que podría terminar en un juicio posterior donde sería difícil probar si la obra ejecutada cumplió o no, con las especificaciones técnicas convenidas. En el caso de inmuebles con destino habitacional, de valor superior a 2.000 unidades de fomento, locales comerciales u oficinas, estimó que la caución debía ser voluntaria, atendida la circunstancia que los adquirentes de estos inmuebles forman parte de un segmento del mercado informado y que, en la realidad, siempre toman los resguardos adecuados cuando van a adquirir un bien raíz. Por último, en cuanto al artículo 2º propuesto, que agrega el artículo 470 del Código Penal un Nº 9, estimó que debiera precisarse el tipo penal, sustituyéndose la frase “siempre que se produzca un perjuicio patrimonial”, por la siguiente. “siempre que no se suscriba oportunamente por la promitente vendedora la escritura definitiva de compraventa y se produzca un perjuicio patrimonial al promitente comprador”, ya que en la forma en que estaba redactada la norma resultaba poco precisa.

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA A continuación, hizo uso de la palabra el Presidente de la Asociación de Corredores de Propiedades (COPROCH), señor Carlos Avilés Álvarez. Indicó que, en líneas generales, estaba de acuerdo con lo expresado por don Sergio Bunster y que consideraba loable la idea de proteger al promitente comprador de un bien inmueble que compra en verde con una promesa de compraventa, a fin de que no cayera en la indefensión en el caso de quiebra de la inmobiliaria. Estimó que el proyecto requería de un mayor estudio para analizar cuanto afectaría la venta de inmuebles al subir el costo de éstos al agregar una póliza de garantía. Luego, intervino el señor Cristóbal Prado Secretario Ejecutivo de los Comités de Vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción. Se refirió a la importancia que representaba para el sector inmobiliario la iniciativa legal propuesta, destinada a asegurar el cumplimiento de los contratos de promesa de venta de viviendas, locales comerciales y oficinas, celebrados por empresas constructoras o inmobiliarias, cuando han recibido de parte de los promitentes compradores, el pago de todo o una parte del valor del inmueble prometido. Señaló que la Cámara Chilena de la Construcción ha prestado toda su colaboración para que esta Moción se adecúe a las necesidades de esta actividad y a la normativa que la regula. Señaló que el proyecto aprobado por la Cámara de Diputados significaba un importante avance en comparación con el texto original, pero que no obstante esto, contenía una serie de elementos que, a su juicio, debían estudiarse con mayor detenimiento. Refiriéndose al inciso primero del artículo 1º del proyecto de ley, que agrega un artículo 138 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, precisó que el establecimiento de una póliza u otra garantía para caucionar el cumplimiento del contrato de promesa, aparece muy limitado, por cuanto pueden existir otros mecanismos que permitan asegurarle al promitente comprador que el pago que efectúa en este contrato de promesa no se verá afectado frente al incumplimiento del promitente vendedor. En este mismo sentido, pensaba que debían contemplarse otras posibilidades, como son las boletas de garantía, o bien la creación de una cuenta bancaria especial donde los fondos pudieran permanecer a resguardo y que sólo fuera posible girar de ellos en el momento de la inscripción de la propiedad a nombre del comprador. En suma, señaló que estimaba que la ley debía señalar las alternativas de cauciones aceptadas para este tipo de contratos preparatorios,

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA de modo que pudiera asegurar cabalmente el cumplimiento del contrato, de manera proporcional al costo que había tenido para el promitente comprador. En segundo lugar, manifestó que parecía engorroso que la disposición entregara al promitente comprador la aceptación de la caución ofrecida por el promitente vendedor, ya que, de esta forma, los trámites inmobiliarios se transformarían en una constante componenda que, en definitiva, afectaría el precio, perjudicando finalmente a los consumidores. En síntesis, consideró que correspondía a la ley señalar, en forma taxativa las alternativas de garantías que podía elegir el promitente vendedor a fin de asegurar los valores pagados por el promitente comprador. Respecto a los alcances de esta garantía, manifestó que ella debía cubrir el incumplimiento de la entrega dentro del plazo estipulado o el incumplimiento de la condición, pero que no se extendiera a que las obras se hubieran realizado conforme a las especificaciones técnicas, por cuanto éstas eran más bien disposiciones contenidas en la Ley de Calidad de la Vivienda, normativa técnica que regula especialmente esta materia, al contener normas que protegen efectivamente al comprador de un inmueble frente a los defectos que pudiera presentar la construcción. En cuanto a la permanencia o duración de la garantía, señaló que era importante que existiera hasta la inscripción del dominio en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador. Sin embargo, agregó que no resultaba del todo entendible el pretender que permaneciera vigente mientras el inmueble estuviera sujeto a algún gravamen o prohibición, ya que en este sentido se incluían gravámenes que, en ciertos casos, debían existir, como ciertas servidumbres activas y pasivas y el reglamento de comunidad. Estimó importante mantener la obligación de que la garantía permaneciera sólo hasta la inscripción del dominio a nombre del promitente comprador. En cuanto al artículo 2º del proyecto que modifica el artículo 470 del Código Penal, señaló que esta disposición le parecía un tanto severa, toda vez que no se graduaba la magnitud del perjuicio patrimonial ocasionado por la suscripción del contrato de promesa sin la correspondiente caución, sino que inmediatamente se configuraba el ilícito penal. Señaló que en nuestra normativa existen mecanismos suficientes para lograr el cumplimiento de los contratos preparatorios (como la promesa de compraventa de un bien inmueble), por lo que pensaba que era innecesario incorporar la creación de un nuevo ilícito penal.

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA Enseguida, hizo uso de la palabra la señora Jeannette Tapia, abogada asesora del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Señaló que, en primer lugar, este proyecto de ley aborda una materia de especial preocupación para el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, por cuanto han podido apreciar que existen muchos casos en los cuales los sueños de una familia se quedan sólo en eso, porque no se da cumplimiento a las promesas de compraventa celebradas e incluso no se les devuelve el dinero pagado. El proyecto representa un claro avance en esta materia. Sin perjuicio de lo anterior, considerando que muchas veces los compradores no se hacen asesorar adecuadamente para la adquisición de su vivienda, convendría establecer en forma expresa las cauciones que pueden otorgarse, de manera tal que no se produzca incertidumbre en este aspecto. Se sugiere considerar Póliza de Seguro y Boleta de Garantía, como fue la idea original del proyecto. Asimismo, sugirió que convendría eliminar en el artículo 1º del proyecto, la frase “que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas.”, por cuanto dicha materia está referida a la construcción propiamente tal y es parte de la Ley de Calidad. Por otra parte, estimó que la garantía, en el caso de oficinas y locales, debería ser voluntaria. 5° En cuanto a la redacción del inciso primero del artículo 1º, propuso la siguiente redacción: “Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán garantizar el cumplimiento del contrato prometido, mediante póliza de seguro o boleta de garantía, por un monto igual al pagado por el promitente comprador. La garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato de promesa de compraventa y podrá hacerse efectiva si el contrato prometido no se celebra en el plazo o condiciones establecidas en la promesa de compraventa. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces a nombre del promitente comprador.”. El Honorable Senador señor Gazmuri señaló que le parecía que el proyecto era útil y que respondía a un problema real.

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA Consideró que se trataba de una gran contribución de los Diputados y anunció que votaría a favor de la idea de legislar respecto del mismo. Solamente para la reflexión posterior de algunos de los temas que se han planteado acá indicó que coincidía con lo expresado por la representante del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el sentido de no poner límites al valor de las viviendas. Indicó que tenía la impresión de que estos problemas no se presentaban sólo con viviendas populares y que los compradores de viviendas más caras no eran necesariamente especialistas en este tipo de comercio y que muchas veces también eran estafados. En cuanto a las garantías, dijo no estar de acuerdo con que estos instrumentos se fijaran por ley, porque incluso podían rigidizar la evolución del mercado. Señaló que el problema social fundamental estaba efectivamente en el sector habitacional y no tanto en las ventas de oficinas o locales comerciales y que, en todo caso, éstas serían objeto de la discusión en particular. A continuación, hizo uso de la palabra el Honorable Senador señor Cordero, quien manifestó que le parecía muy bueno el proyecto, ya que protegía a los compradores y añadió que estaba completamente de acuerdo con lo expresado por el Senador Gazmuri en el sentido de que no deberían bajarse los montos, porque pensaba que la gente más afectada no era la de vivienda básica, sino que más bien la clase media. Asimismo, señaló que no estaba de acuerdo con hacer diferencias entre viviendas, oficinas y locales comerciales para establecer una caución. Añadió que podría ser inconstitucional esa diferenciación por el hecho de que producía una desigualdad en los derechos que el comprador tiene y pensaba que no afectaría en nada el que se incluyera. El Honorable Senador señor Sabag se manifestó muy de acuerdo con la idea planteada en este proyecto en cuanto a proteger al más débil. Recordó el caso de HABITACOP, en que la gente con gran esfuerzo pagó al contado su vivienda y luego lo perdieron todo. Por lo que señaló que sería un resguardo positivo y anticipó su aprobación. Consideró que no podía hacerse extensivo a las especificaciones técnicas, porque eso llevaría a una infinidad de juicios. Finalmente, señaló que la caución también debía incluirse en la compra de oficinas, locales comerciales, departamentos, viviendas pequeñas y, en general, en la compra de todo inmueble. A continuación hizo uso de la palabra el Presidente de la Comisión, Honorable Senador señor Prokurica, señalando

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA que, en general, compartía la idea del proyecto de los señores Diputados, no obstante deseaba plantear algunas dudas. En primer lugar, manifestó que no estaba muy convencido de que fuera necesario dejar abiertos varios sistemas para garantizar el cumplimiento de la obligación, ya que cuando se colocaban muchas alternativas, a su juicio la garantía se debilitaba, por lo que consideraba como mejor opción un seguro y preguntó si hoy en día existía algún seguro de este tipo y que si lo había, qué era lo que garantizaba. Agregó que la boleta de garantía la consideraba poco viable, porque una empresa que construía hacía el negocio "en verde" precisamente porque no contaba con todo el dinero para construir, por lo que se inclinaba más bien por la idea del seguro, semejante al seguro obligatorio de los vehículos, que, al ser extensivo, bajaba el monto de la prima ostensiblemente y constituiría una garantía al monto de lo que la persona adelantó. Dijo no ser partidario de garantizar las especificaciones técnicas porque su determinación es compleja. Consideró que el hecho de que el seguro fuera amplio era positivo por cuanto rebajaría la prima y habría competencia entre las Compañías de Seguros por establecer un sistema lo más barato posible. Se mostró partidario de excluir a las oficinas y a los locales comerciales, así como también a las viviendas subsidiadas, reservándolo para las viviendas que compra el sector medio de la población. Luego, se manifestó partidario de votar el proyecto a favor. El Honorable Senador señor Sabag señaló que para la discusión en particular de este proyecto sería muy importante invitar a las Compañías de Seguros y también a la Superintendencia de Seguros, a fin de conocer su opinión sobre la materia. Finalizado el debate, sin perjuicio de introducir los ajustes que se estimen necesarios durante la discusión en particular, vuestra Comisión, por la unanimidad de sus miembros presentes, Honorables Senadores señores Baldo Prokurica (Presidente), Jorge Arancibia, Fernando Cordero, Jaime Gazmuri y Hosaing Sabag, aprobó en general la iniciativa legal en estudio.

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En mérito de los antecedentes expuestos, vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de proponeros la aprobación en general del proyecto de ley de la Honorable Cámara de Diputados, cuyo texto es el siguiente:

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PROYECTO DE LEY: "Artículo 1°.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones: "Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador. Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien, con o sin representación de la persona natural o jurídica, hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa, sin haber cumplido con la obligación de garantía establecida en el inciso precedente.". Artículo 2°.- Agrégase en el artículo 470 del Código Penal el siguiente número 9.º: "9.° Al que, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con la exigencia establecida por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial.".".

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA Acordado en sesión celebrada el día 1º de julio de 2003, con asistencia de sus integrantes Honorables Senadores señores Baldo Prokurica Prokurica (Presidente), Jorge Arancibia Reyes, Fernando Cordero Rusque, Jaime Gazmuri Mujica y Hosain Sabag Castillo. Sala de la Comisión, a 7 de julio de 2003.

MARÍA ISABEL DAMILANO PADILLA Secretario Accidental

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA RESUMEN EJECUTIVO

INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO RECAÍDO EN EL PROYECTO DE LEY, EN SEGUNDO TRÁMITE CONSTITUCIONAL, QUE MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN, EN LO RELATIVO AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTÍCULO 470 DEL CÓDIGO PENAL (Boletín Nº 2.694-07)

I.- PRINCIPALES OBJETIVOS DEL PROYECTO: El proyecto tiene por finalidad cautelar los intereses de las personas que celebren contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles, estableciendo la obligación de las empresas inmobiliarias o constructoras promitentes vendedoras, de tomar una póliza de garantía en favor de los promitentes compradores, para el evento de no cumplirse por los promitentes vendedores el contrato prometido dentro del plazo fijado. II.- ACUERDOS: Se aprobó en general. (5x0). III.- ESTRUCTURA DEL PROYECTO: Consta de dos artículos permanentes: el artículo 1º agrega un artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones; el artículo 2º agrega un número 9 en el artículo 470 del Código Penal. IV.- NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL: No hay. V.- URGENCIA: No tiene. VI.- ORIGEN DE LA INICIATIVA: Moción iniciada en la Honorable Cámara de Diputados. VII.- TRÁMITE CONSTITUCIONAL: Segundo trámite. VIII.- TRÁMITE REGLAMENTARIO: Primer informe, pasa a la Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento. IX.- LEYES QUE SE MODIFICAN O QUE SE RELACIONAN CON LA MATERIA: 1.- D.F.L. Nº 458, Ley General de Urbanismo y Construcciones.

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PRIMER INFORME COMISIÓN VIVIENDA 2.- Código Penal -------------------------------------------------------------------------------------------------Valparaíso, 7 de julio de 2003.

MARÍA ISABEL DAMILANO PADILLA Secretario Accidental

ÍNDICE

Página Constancias Reglamentarias ............................................................... Antecedentes 1 Discusión 7

en

1

.......................................................................................

general

...........................................................................

Texto del proyecto de ley ..................................................................... 15 Resumen 17

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ejecutivo

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2.2. Primer Informe Comisión de Constitución Senado. Fecha 02 de septiembre de 2003. Cuenta en Sesión 30, Legislatura 349

INFORME DE LA COMISIÓN DE CONSTITUCIÓN, LEGISLACIÓN, JUSTICIA Y REGLAMENTO recaído en el proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de inmuebles y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal.

BOLETÍN N°2.694-07 ________________________________

HONORABLE SENADO: Vuestra Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento tiene el honor de informaros, en general, acerca del proyecto de ley de la referencia, que tuvo su origen en una moción de los Honorables Diputados señores Juan Bustos Ramírez y Patricio Hales Dib y del ex Diputado señor Sergio Elgueta Barrientos. Para el estudio de esta iniciativa legal, la Comisión contó con la colaboración del Jefe de la División Jurídica del Ministerio de Justicia, don Francisco Maldonado.

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El proyecto de ley, que ha sido informado favorablemente por la Honorable Comisión de Vivienda y Urbanismo de esta Corporación, consta de dos artículos.

El artículo 1º agrega un artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en virtud del cual se establece la obligación de las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, de caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía,

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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador . Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien, con o sin representación de la persona natural o jurídica, hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa, sin haber cumplido con la obligación de garantía establecida en el inciso precedente.". El artículo 2° agrega en el artículo 470 del Código Penal un número 9.°, que sanciona con las penas del artículo 467 -fijadas de acuerdo al valor de la defraudación- al que, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con la exigencia establecida por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial.

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ANTECEDENTES Con el objeto de ilustrarse adecuadamente sobre el alcance de esta iniciativa, la Comisión tuvo a la vista los siguientes antecedentes: 1.- Moción parlamentaria Los autores de la moción sostienen que, desde hace algún tiempo, se ha podido constatar una serie de hechos en los cuales se han visto involucradas, por una parte, empresas constructoras e inmobiliarias y por otra, esforzadas y humildes familias que, movidas por el anhelo de la casa propia, han celebrado contratos de promesa con dichas empresas por montos que en muchas oportunidades llegan al total del valor de la compraventa prometida, sin caución alguna ante el evento de la insolvencia de la empresa.

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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN Advierten que, de acuerdo a investigaciones efectuadas por la justicia ordinaria, los casos de insolvencia que se han producido no obedecen a causales de infortunio económico de las empresas constructoras o inmobiliarias, sino que al traspaso de los fondos recaudados sobre la base de los contratos de promesa a otros proyectos inmobiliarios a cargo de empresas distintas, luego de lo cual la empresa recaudadora se declara insolvente, frustrando las acciones de orden patrimonial intentadas por los perjudicados a raíz de los contratos incumplidos. Por ello, proponen asegurar la responsabilidad patrimonial de la empresa promitente vendedora, agregando un quinto requisito al artículo 1554 del Código Civil, que regula el contrato de promesa, a fin de exigir la constancia, por quienes suscribieren o hicieren suscribir la referida promesa, de una póliza de garantía por un monto igual al pactado en la compraventa definitiva, en favor del promitente comprador, para caucionar el cumplimiento del contrato dentro del plazo pactado. Al mismo tiempo, sugieren modificar el Código Penal, para tipificar como estafa la omisión del nuevo requisito que se agrega al artículo 1554 del Código Civil, considerando autor a los que, con o sin representación de la empresa, suscriban o hagan suscribir el contrato de promesa respectivo. Observan que, tratándose de un delito en contra del patrimonio, la razón legal del castigo no es fundamentalmente la lesión patrimonial, sino que los medios empleados, que se estiman especialmente repudiables, como son la violencia y el fraude, ya sea en su forma de engaño o de abuso de confianza.

2.- Modificaciones introducidas en la Cámara de Diputados Durante el primer trámite constitucional, se abandonó la idea de modificar el artículo 1554 del Código Civil, que tiene alcances generales, y se prefirió, en cambio, enmendar la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Asimismo, se prefirió utilizar la expresión "personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas", ya que la falta de definición de los conceptos de empresa constructora o inmobiliaria para estos efectos, podía inducir a confusión, toda vez que aparecen también en otras disposiciones legales.

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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN En esa virtud, se introdujo un artículo 138 bis al señalado cuerpo legal y se modificó el artículo 470 del Código Penal.

3.- Informe Vivienda y Urbanismo del Senado

de

la

Honorable

Comisión

de

La mencionada Comisión escuchó a los Honorables Diputados señores Bustos y Encina, y a representantes del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP-CNSI), de la Asociación de Corredores de Propiedades (COPROCH) y de la Cámara Chilena de la Construcción. Luego de conocer las sugerencias y observaciones que se formularon y del intercambio de ideas entre sus señores integrantes, resolvió aprobar en general, por unanimidad, el proyecto de ley, sin perjuicio de introducir los ajustes que se estimen necesarios durante la discusión en particular.

4.- Opinión del Ministerio de Justicia Recabado su parecer por esta Comisión, el señor Ministro de Justicia, don Luis Bates Hidalgo, mediante oficio Nº 3250, de 8 de agosto de 2003, destacó que el sentido de fondo que inspira la idea de aseguramiento para futuros compradores parece del todo compartido, debiendo en todo caso tenerse presente que sus costos probablemente serán traspasados a estos mismos, en una escala que de seguro resultará razonable en aras del fin perseguido. Por lo mismo, consideró que el peso de la responsabilidad que se instituye con el requisito de la caución no necesariamente afecta, en los hechos, a la entidad obligada a ejecutarlo. En otras palabras, no se ve traba alguna para que se proceda a su establecimiento de parte de ninguno de los involucrados en el contrato de promesa. En primer lugar, estimó necesario aclarar algunos aspectos referidos a la responsabilidad civil derivada del contrato, teniendo presente, por una parte, que la caución protegería aquella parte del precio de la compraventa futura que se adelanta en razón de la suscripción del acto de promesa y, por otro lado, que los eventos caucionados serían la no suscripción del contrato de compraventa en el plazo o cumplida la condición que se han estipulado o, en su caso, el incumplimiento de las especificaciones convenidas para la materialización de la obra. Ambos eventos se fundan en presupuestos que necesariamente deben ser distinguidos.

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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN Por un lado, se debe especificar que se cauciona el incumplimiento imputable al promitente vendedor, en tanto beneficiario de la caución, y no los incumplimientos del promitente comprador. Por otra parte, está ausente el evento de no entrega material del inmueble y el caso en que no se haga tradición del mismo, que deberían ser incorporados al texto, aunque sean obligaciones propias de un título diverso de aquél en el cual se consagra, como lo es el propio contrato de compraventa en relación con la promesa de suscribirlo. Ello, teniendo en vista que el objeto que se pretende caucionar es precisamente la inversión del promitente comprador, la que puede verse afectada por incumplimiento de la promitente vendedora, en los hechos, en las hipótesis mencionadas. Sostuvo que lo que se “avala” o “asegura” es la eventual responsabilidad civil del promitente vendedor, la que en todo caso opera y existe conforme a las reglas generales sin necesidad de reforma legal alguna, incluso en una extensión mayor que aquella que se ampara en el proyecto. El texto acota el margen de la responsabilidad caucionada a la parte del precio de venta entregada en razón de la promesa, sin extenderse a los demás perjuicios que se pudieren ocasionar con el incumplimiento. Por ello, debe abrirse la posibilidad de que, ante el incumplimiento de la promesa, el promitente comprador pueda rechazar la materialización de la venta, fundado en dicho incumplimiento y solicitar la devolución de la parte adelantada del precio o, en defecto de la restitución, accionar haciendo efectiva la caución. Naturalmente, queda al arbitrio de éste la facultad de recurrir a la vía civil ordinaria, para extender la indemnización a los demás perjuicios que sufriere, o hacer uso del mecanismo dispuesto en el proyecto. En segundo lugar, el señor Ministro hizo presente, en lo relativo a la introducción de un nuevo tipo penal de fraude en el artículo 470 del Código Penal, consistente en la suscripción de un contrato de promesa de compraventa omitiendo la obligación referida en el acápite precedente, que el incumplimiento de la obligación de caución, por sí misma, no genera ninguna responsabilidad adicional a la que se propone, toda vez que la responsabilidad civil que pudiere vinculársele emana directamente del incumplimiento del contrato de promesa y no de la omisión del requisito obligatorio que el proyecto establece. Dicha responsabilidad tampoco debiera manifestarse en la nulidad del contrato de promesa, toda vez que con ello, si bien se obtiene la ilegitimidad del título de la entrega, no se resguardan adecuadamente las posibilidades de recuperarlo, que es el objetivo de la iniciativa. Afirmó que, no obstante, la vía de recurrir al ámbito de lo penal no es la manera acertada de asegurar el cumplimiento de la obligación antedicha, porque viene a reforzar la prohibición de conductas dañosas presentes en la sociedad, seleccionando a aquellas que de manera

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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN más gravosa afectan a las personas. En este caso, se crea un ilícito fundado directamente en un incumplimiento civil, sin que siquiera este irrogue, por sí mismo, responsabilidad alguna. Además, la protección del patrimonio se justifica en aquellos casos en que se ocupe una modalidad de afectación que restrinja las posibilidades naturales de la persona humana para amparar su dominio, esto es, en los casos en que opera el engaño o el abuso de confianza. De ahí que el concepto de fraude se construya precisamente por alguna de dichas modalidades de conducta que generan un perjuicio patrimonial, a diferencia de las afectaciones patrimoniales derivadas de un mero incumplimiento contractual. En el caso de la propuesta, el fundamento de la punición radica en el mero incumplimiento de la obligación impuesta, sumado a una condición objetiva de punibilidad en la que se satisface el perjuicio patrimonial. De esta forma, bastaría con el mero incumplimiento formal de la obligación y la producción de un perjuicio patrimonial, aun no imputable, pretendido o querido, para que se disponga la sanción. Si lo que se pretende es fortalecer la seriedad de la obligación de contratar la caución, con miras a dar una efectiva protección a quienes se encuentran en condiciones de suscribir un contrato de promesa de venta para la adquisición de un inmueble en lo relativo a los anticipos del pago del precio que efectúen, dicho objetivo se logra sólo en forma parcial y poco efectiva mediante la amenaza de una sanción penal como la reseñada, toda vez que el supuesto daño (materializado en la falta de concesión de la caución que se impone en el proyecto) ya ha ocurrido. El señor Ministro de Justicia creyó conveniente explorar alternativas que tiendan a ser más efectivas en el logro final de dicho objetivo. Bastaría establecer la prohibición de otorgamiento de las escrituras públicas en que consten las promesas de compraventa a que se refiere el texto sin que se contenga en ellas, o sin que se haga constar, la extensión de la caución exigida. Con ello se asegura el ciento por ciento de las garantías de manera mucho más efectiva, puesto que todos los contratos de promesa aludidos requieren materializarse a través de una escritura pública y que las hipótesis imaginables de fraude por engaño que se puedan llevar a cabo quedan cubiertas por la tipología penal general. ---

DISCUSIÓN GENERAL La Comisión tuvo en cuenta que el objetivo fundamental de esta iniciativa, cual establecer una garantía para las personas que prometan comprar una vivienda, local comercial u oficina y entregan parte

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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN del precio de la compraventa que se promete celebrar, se justifica a la luz de los problemas de insolvencia o quiebra que pueden experimentar las empresas inmobiliarias o constructoras que prometen vender tales inmuebles. En ese sentido se han manifestado, durante la tramitación legislativa, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la Cámara Chilena de la Construcción, la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios y la Asociación de Corredores de Propiedades. Ello es sin perjuicio de las observaciones que los mismos organismos han formulado, con vistas a mejorar el texto, particularmente ante la Honorable Comisión de Vivienda y Urbanismo de esta Corporación, y a las cuales se añaden las sugerencias del señor Ministro de Justicia. Algunos de los señores integrantes de la Comisión estimaron conveniente precisar la incidencia económica de la caución que en definitiva se establezca, a fin de cerciorarse de que no afecte el normal desarrollo de la actividad constructora e inmobiliaria, teniendo en cuenta que en muchas ocasiones son efectuadas por empresas familiares para las cuales puede ser gravoso garantizar estos contratos, sobre todo cuando se trata de grupos reducidos de inmuebles. Esta prevención ya fue planteada, durante el primer trámite constitucional, por el Servicio Nacional del Consumidor y la ha reiterado la Asociación de Corredores de Propiedades. Otro aspecto que no resulta suficientemente aclarado es la aplicabilidad de este mecanismo a las viviendas sociales. Si bien es dable inferir que no sería aplicable a las que se construyen por encargo de los SERVIU, en razón de que no se celebran promesas de compraventa, convendría esclarecer este punto. En lo que concierne específicamente al artículo 2º, la Comisión, parece razonable sustituirlo por una fórmula como la que sugiere el señor Ministro de Justicia, que sería más eficaz, al impedir el otorgamiento de las escrituras públicas en que conste la promesa sin mediar la constitución de la garantía. La Comisión aprobó en general el proyecto de ley, por unanimidad, con los votos de los Honorables Senadores señores Chadwick, Espina, Moreno y Viera-Gallo. ---

TEXTO DEL PROYECTO DE LEY

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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN En consecuencia, vuestra Comisión Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento hace suya propuesta de la Honorable Comisión de Vivienda y Urbanismo, cuanto a recomendar la aprobación, en general, del proyecto de ley la Honorable Cámara de Diputados, cuyo tenor es el que sigue.

de la en de

PROYECTO DE LEY: "Artículo 1°.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones: "Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador . Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien, con o sin representación de la persona natural o jurídica, hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa, sin haber cumplido con la obligación de garantía establecida en el inciso precedente.". Artículo 2°.- Agrégase en el artículo 470 del Código Penal el siguiente número 9.°: “9.° Al que, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con la exigencia establecida por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial.".".

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Acordado en sesión de fecha 11 de agosto de 2003, con asistencia de los Honorables Senadores señores Andrés Chadwick Piñera (Presidente), Alberto Espina Otero, Rafael Moreno Rojas y José Antonio VieraGallo Quesney.

Sala de la Comisión , a 2 de septiembre de 2003.

JOSÉ LUIS ALLIENDE LEIVA Secretario

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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN RESUMEN EJECUTIVO INFORME DE LA COMISIÓN DE CONSTITUCIÓN, LEGISLACIÓN, JUSTICIA Y REGLAMENTO RECAÍDO EN EL PROYECTO DE LEY, EN SEGUNDO TRÁMITE CONSTITUCIONAL, QUE MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN, EN LO RELATIVO AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTÍCULO 470 DEL CÓDIGO PENAL.

(Boletín N° 2.694 -07) I.PRINCIPAL OBJETIVO DEL PROYECTO PROPUESTO POR LA COMISIÓN: obligar a las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, que los caucionen en favor de los promitentes compradores, por un valor igual a la parte del precio bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo. II.ACUERDOS: el proyecto de ley fue aprobado en general por unanimidad (4x0). III.ESTRUCTURA DEL PROYECTO PROPUESTO: el proyecto consta de dos artículos permanentes. IV.

NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL: no tiene.

V.

URGENCIA: no tiene.

VI. ORIGEN E INICIATIVA: el proyecto se originó en una Moción de los Honorables Diputados señores Juan Bustos Ramírez y Patricio Hales Dib y del ex Diputado señor Sergio Elgueta Barrientos. VII.

TRAMITE CONSTITUCIONAL: segundo trámite.

VIII. APROBACIÓN POR LA CÁMARA DE DIPUTADOS: se aprobó en general por 49 votos a favor, 44 en contra y una abstención. IX. junio de 2003.

INICIO TRAMITACIÓN EN EL SENADO: 10 de

X.

TRÁMITE REGLAMENTARIO: primer informe.

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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN XI. LEYES QUE SE MODIFICAN O QUE SE RELACIONAN CON LA MATERIA: La Ley General de Urbanismo y Construcciones y el Código Penal. _____________________________________________________________

José Luis Alliende Leiva Secretario

Valparaíso, 2 de septiembre de 2003.

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2.3. Discusión en Sala Senado. Legislatura 350. Sesión 01. Fecha 07 de octubre de 2003. Discusión general. Se aprueba en general.

GARANTÍAS PARA CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Proyecto, en segundo trámite constitucional, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de inmuebles y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal, con informes de las Comisiones de Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento, y de Vivienda y Urbanismo. --Los antecedentes sobre el proyecto (2694-07) figuran en los Diarios de Sesiones que se indican: Proyecto de ley: En segundo trámite, sesión 3ª, en 10 de junio de 2003. Informes de Comisión: Constitución, sesión 30ª, en 2 de septiembre de 2003. Vivienda, sesión 30ª, en 2 de septiembre de 2003. Discusión: Sesión 35ª, en 16 de septiembre de 2003 (queda para segunda discusión). El señor HOFFMANN (Secretario).- La relación de esta iniciativa se realizó el 16 de septiembre del año en curso. El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- En la discusión general, tiene la palabra el Honorable señor Prokurica. El señor PROKURICA.- Señor Presidente, el proyecto que nos ocupa tiene por objeto obligar a las empresas inmobiliarias o constructoras que edifiquen bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, que los caucionen a favor de los promitentes compradores, por un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y que se encuentre previamente determinado en el respectivo contrato de promesa de compraventa. El propósito de la moción es solucionar la situación que ha afectado a muchas personas que, por ver cumplido su anhelo de la casa propia, han celebrado contratos de promesa de compraventa -que en varias oportunidades ascienden al total del valor de la compraventa prometida- y no cuentan con una caución que los respalde si la empresa cae en insolvencia.

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De acuerdo con investigaciones practicadas por la justicia ordinaria, se han producido casos de insolvencia artificial, por traspaso de fondos recaudados por esas promesas de compraventa a otros proyectos a cargo de inmobiliarias distintas, todo lo cual perjudica a los promitentes compradores ante tales situaciones. Vale decir, se persigue proteger a quienes compran bienes raíces “en verde” -como se denomina habitualmente-, estableciéndose una garantía a su favor, de manera que no pierdan sus ahorros. Para tal efecto, se agrega un artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, donde se incorpora la obligación de caucionar los contratos de promesa de compraventa, mediante póliza u otro instrumento similar, aceptado por el comprador. Esta garantía quedará incorporada al correspondiente contrato. La falta de cumplimiento de dicha obligación importará la comisión del delito de estafa que prevé el artículo 470 y sanciona el artículo 467, ambos del Código Penal. Si bien el proyecto en análisis tiene que perfeccionarse durante su discusión en particular, consideramos que se debe aprobar la idea de legislar, dado el objetivo que pretende, esto es, proteger a los ahorrantes que desean adquirir viviendas propias, locales comerciales u oficinas, confiando plenamente sus recursos a empresas inmobiliarias o constructoras, sin una contraprestación que establezca un equilibrio entre las partes contratantes. Por ello, pido a los señores Senadores que aprobemos en general esta iniciativa. El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Tiene la palabra el Honorable señor Sabag. El señor SABAG.- Señor Presidente, el proyecto en debate fue aprobado por unanimidad tanto en la Comisión de Vivienda y Urbanismo como en la de Constitución, Legislación y Justicia. La iniciativa, que acogió la Cámara de Diputados, corresponde a una moción que, como se señaló, tiene por objeto caucionar las ventas en verde de las casas o departamentos, donde, muchas veces, los compradores pierden todo el pie, porque no existe una medida que los resguarde. Sin embargo, hicimos todas las consultas del caso a los organismos pertinentes, partiendo por el Ministerio de Vivienda, cuyo representante manifestó estar de acuerdo con la idea planteada por el proyecto; después invitamos al Presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios; al Presidente de la Asociación de Corredores de Propiedades, don Carlos Avilés; a don Cristóbal Prado, Secretario Ejecutivo de los Comités de Vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción, y al señor Ministro de Justicia, todos los cuales expresaron su conformidad con la iniciativa, la que ha sido considerada en diversas instancias, sin ningún tipo de problemas. Sé que algunos señores Parlamentarios tienen cierto grado de aprensión en el sentido de que esta medida podría dificultar la venta

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de viviendas, pero en la Comisión no lo estimamos así. De todas formas, como ahora corresponde pronunciarse sobre la idea de legislar, si algún señor Senador tuviera dudas al respecto, puede presentar las indicaciones del caso o formular las precisiones correspondientes para que sean analizadas oportunamente. Todos hemos sido testigos de que miles de personas que habían estado ahorrando para postular a la compra de una vivienda algunas incluso la pagaron al contado, como ocurrió en el caso de HABITACOOP- perdieron toda su plata. Se trata, en consecuencia, de brindar un resguardo a gente que nunca ha estado comprometida en negocios y que ha logrado juntar uno o dos millones de pesos para entregarlos como pie para la adquisición de una vivienda. Y resulta que hay inescrupulosos, a quienes por sus numerosas deudas les embargan sus pertenencias, que no tienen cómo responder a familias que, peso a peso han juntado un monto y que lo han perdido a manos de quienes muchas veces no han llevado bien sus finanzas. Como dije, todos hemos encontrado bueno el proyecto, pero si existieren dudas, como ahora sólo se aprobará en general, disponemos del plazo suficiente para hacer llegar las indicaciones correspondientes o para invitar a expertos que las aclaren. En todo caso, pido que la iniciativa se apruebe en general, tal como lo hicieron ambas Comisiones. El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Ofrezco la palabra. Ofrezco la palabra. Cerrado el debate. --Se aprueba en abstención del Senador señor Orpis.

general

el

proyecto,

con

la

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2.4. Boletín de Indicaciones Senado, 10 de noviembre de 2003, Indicaciones de Parlamentarios

BOLETíN Nº 2694-07 Indicaciones 10.11.03 INDICACIONES FORMULADAS DURANTE LA DISCUSIÓN GENERAL DEL PROYECTO DE LEY RELATIVO AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTÍCULO 470 DEL CÓDIGO PENAL. Del Honorable Senador señor Novoa: ARTÍCULO 1º 1.-

Para reemplazarlo por el siguiente:

“Artículo 1º.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General del Urbanismo y Construcciones: “Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquéllas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa sobre bienes inmuebles, deberán otorgar estos contratos por escritura pública siempre que en ellos exista, bajo cualquier forma o modalidad, el pago anticipado de sumas de dinero, como adelanto de precio o a cualquier otro título. La escritura pública que se otorgue conforme a lo dispuesto en el inciso anterior, deberá contener, además de las menciones generales y de las propias del contrato de promesa, las siguientes: a) Monto de dinero pagado por el promitente comprador al promitente vendedor. b) Individualización de la garantía otorgada por el promitente vendedor para responder por el monto anticipado en caso de no hacerse efectivo el contrato prometido, si la hubiere. c) Individualización de los gravámenes y prohibiciones constituidos sobre el bien inmueble objeto del contrato prometido a la fecha de la promesa.

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En caso de no otorgarse la escritura señalada en el inciso primero, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador.”.”. ARTÍCULO 2º

1.

2.- Para suprimirlo.

ºººº

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN VIVIENDA

2.5. Segundo Informe Comisión de Vivienda Senado. Fecha 19 de noviembre de 2003. Cuenta en Sesión 14, Legislatura 350

SEGUNDO INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO recaído en el proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de inmuebles y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. BOLETÍN Nº 2.694-07. _____________________________________

HONORABLE SENADO:

Vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de presentaros su segundo informe sobre el proyecto de ley de la referencia, en segundo trámite constitucional, iniciado en Moción de los Honorables Diputados señores Juan Bustos Ramírez y Patricio Hales Dib y del ex Diputado señor Sergio Elgueta Barrientos. A las sesiones que vuestra Comisión dedicó a este asunto concurrió el Ministro de Vivienda y Urbanismo, señor Jaime Ravinet, y la abogada asesora de esa Secretaría de Estado, señora Jeannette Tapia. Cabe hacer presente que, en su primer trámite reglamentario, este asunto contó, también, con informe de la Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento. Una vez aprobado en general por el Senado, se abrió plazo para la presentación de indicaciones, recibiéndose, en definitiva, dos. -------

Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 124 del Reglamento del Senado, se deja constancia de lo siguiente:

1.- Artículos que indicaciones ni de modificaciones: no hay.

no

fueron

objeto

de

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN VIVIENDA

2.- Indicaciones aprobadas sin modificaciones: la número 2.

3.-Indicaciones aprobadas con modificaciones: la número 1.

4.- Indicaciones rechazadas: no hubo. 5.- Indicaciones retiradas: no hubo.

6.- Indicaciones declaradas inadmisibles: no hubo. Cabe hacer presente que, en forma unánime, la Comisión acordó introducir algunas enmiendas meramente formales, en virtud de lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 121 del Reglamento del Senado.

-------

DISCUSIÓN EN PARTICULAR A continuación, se consignan los preceptos aprobados en general, las indicaciones presentadas a su respecto, el debate de la Comisión y los acuerdos adoptados.

Artículo 1º El texto aprobado en general es el siguiente: "Artículo 1°.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones: "Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa,

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN VIVIENDA deberán caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador. Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien, con o sin representación de la persona natural o jurídica, hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa, sin haber cumplido con la obligación de garantía establecida en el inciso precedente.". En relación a esta disposición, se presentó la indicación número 1, del Honorable Senador señor Novoa, que propone reemplazarla por la siguiente: “Artículo 1º.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General del Urbanismo y Construcciones: “Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquéllas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa sobre bienes inmuebles, deberán otorgar estos contratos por escritura pública siempre que en ellos exista, bajo cualquier forma o modalidad, el pago anticipado de sumas de dinero, como adelanto de precio o a cualquier otro título. La escritura pública que se otorgue conforme a lo dispuesto en el inciso anterior, deberá contener, además de las menciones generales y de las propias del contrato de promesa, las siguientes: a) Monto comprador al promitente vendedor.

de

dinero

pagado

por

el promitente

b) Individualización de la garantía otorgada por el promitente vendedor para responder por el monto anticipado en caso de no hacerse efectivo el contrato prometido, si la hubiere.

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN VIVIENDA c) Individualización de los gravámenes y prohibiciones constituidos sobre el bien inmueble objeto del contrato prometido a la fecha de la promesa. En caso de no otorgarse la escritura señalada en el inciso primero, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador.”.”. El Presidente de la Comisión, Honorable Senador señor Prokurica, puso en discusión esta indicación. La abogada asesora del señor Ministro de Vivienda y Urbanismo, señora Jeannette Tapia, expresó, en primer término, que si bien nuestro ordenamiento jurídico no dispone en forma expresa que los contratos de promesa de compraventa requieren celebrarse mediante escritura pública, la jurisprudencia se ha pronunciado invariablemente a favor de que dicha convención revista las solemnidades propias del contrato prometido. En el caso en análisis, dijo, si se trata de recoger dicho criterio jurisprudencial y de otorgar mayores seguridades al promitente comprador, resultaría especialmente conveniente y justificado exigir que dicho contrato se celebre por medio de un instrumento de carácter público. En relación a la indicación del Honorable Senador señor Novoa, hizo notar que, en los términos en que está redactada, ella relativiza la exigencia de la escritura pública y de la garantía, lo que debilita severamente la idea matriz de la iniciativa. En cuanto a la responsabilidad penal, expresó que es una materia que, se aborde o no en esta iniciativa en forma explícita, queda igualmente cautelada por las normas penales generales, razón por la cual podría prescindirse de estas normas. Desde otro punto de vista, señaló que en esta materia también interesa avanzar en cuanto a la información que se brinda a los ciudadanos sobre sus derechos como consumidores. En este aspecto, agregó, la idea es entregar atribuciones al SERNAC en relación a la compraventa de inmuebles, complementando las disposiciones de la ley sobre calidad de la construcción que se refieren a esta materia. Esto, naturalmente reforzará la posición de los promitentes compradores. Destacó que también forma parte de este conjunto de normas protectoras del consumidor, el artículo 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que contempla un sistema de multas aplicable a toda suerte de infracciones a esta misma ley, a su ordenanza general y a los instrumentos de planificación territorial que se apliquen en las diferentes comunas.

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Finalmente, informó que la legislación española contempla un contrato especial denominado de “construcción garantizada”, en virtud del cual el promitente comprador deposita su dinero en un banco, el cual va liberando los fondos al vendedor en la medida en que la respectiva obra avanza. El Presidente de la Comisión, Honorable Senador señor Prokurica, puso de relieve que en este proyecto el aspecto primordial radica en prevenir perjuicios para quien ha hecho un pago anticipado y en contemplar sanciones contundentes en el ámbito civil para los casos de incumplimiento por parte del promitente vendedor. En este sentido, señaló que, de partida, la idea del Honorable Senador señor Novoa y del Ejecutivo en orden a exigir que los contratos de promesa de compraventa se celebren mediante escritura pública es del todo justificada. También compartió la idea del recién mencionado señor Senador en cuanto a que, de no otorgarse escritura, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son aquellas que señale el promitente comprador. Recordó que este mecanismo es utilizado en otras ramas del Derecho y constituye una verdadera sanción al contratante negligente o que actúa de mala fe. Además, acotó, los resguardos antes mencionados deberían establecerse copulativamente, con lo cual se logra una fórmula satisfactoria, que colaborará de una manera más efectiva y ágil a la solución de las dificultades que en la actualidad se detectan. Prosiguió opinando que el establecimiento de una figura penal en el artículo 2º del proyecto no representa un avance sustantivo, pues en estos casos, desde el punto de vista jurídico, lo que existe es un negocio civil, que, por tanto, debe sancionarse con medidas de igual naturaleza. Puede afirmarse, agregó, que al promitente comprador lo que verdaderamente le interesa en estos casos es no perder su dinero, siendo secundario para él que la parte vendedora que ha incurrido en un incumplimiento sea castigada con la privación de su libertad. En estas circunstancias, indicó que el artículo 2º bien podría eliminarse, pues de todas formas será aplicable la normativa penal general que sanciona las distintas formas de defraudación. La abogada del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, señora Tapia, expresó que, de acogerse las exigencias esbozadas por el

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN VIVIENDA Honorable Senador señor Prokurica en el artículo 1º, el artículo 2º de la iniciativa resulta inoficioso. El Honorable Senador señor Sabag compartió este criterio, resaltando que tanto la responsabilidad penal contemplada en el inciso segundo del artículo 138 bis cuanto el artículo 2º del proyecto en estudio, se tornan innecesarios. Al efecto, presentó una redacción específica, proponiendo suprimir tanto el inciso segundo del artículo 138 bis contenido en el artículo 1º del proyecto, cuanto el artículo 2º del mismo. Complementando las ideas expuestas, el Honorable Senador señor Arancibia propuso consignar en forma expresa que si en la escritura pública de promesa no se ha establecido la garantía a favor del promitente comprador, el notario no podrá autorizarla. Los Honorables Senadores señores Cordero y Gazmuri manifestaron su concordancia con todos estos razonamientos. El señor Ministro de Vivienda y Urbanismo dio a conocer su coincidencia con la totalidad de las observaciones hechas presentes anteriormente, las que, dijo, mejorarán notoriamente el proyecto. Resumiendo dichos planteamientos, los agrupó en la siguiente forma: a) Incluir en la primera oración del inciso primero del artículo 138 bis, a continuación de la forma verbal “deberán”, la frase “otorgar estos contratos mediante escritura pública y”, y b) Reemplazar el inciso segundo del artículo 138 bis, por el siguiente: “Los notarios públicos no autorizarán las escrituras públicas de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. En caso de no otorgarse la escritura pública, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador.”. Revisados los términos de estas proposiciones, hubo coincidencia entre los miembros de la Comisión en cuanto a que éstos reflejan con exactitud los criterios antes enunciados y satisfacen en la debida forma las necesidades que dieron origen al proyecto de ley en trámite. Por ello, hubo consenso en torno a la conveniencia de acogerlos.

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN VIVIENDA Para estos efectos, unánimemente se acordó aprobar la indicación número 1, con enmiendas, con el objeto de incorporar las ideas precedentemente consignadas. Votaron en este sentido los Honorables Senadores señores Arancibia, Cordero, Gazmuri, Prokurica y Sabag.

Artículo 2º Su texto aprobado en general es el siguiente: “Artículo 2°.- Agrégase en el artículo 470 del Código Penal el siguiente número 9.º: "9.° Al que, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con la exigencia establecida por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial.".". A este precepto, se presentó la indicación número 2, del Honorable Senador señor Novoa, que propone suprimirlo. Por las razones antes consignadas, la Comisión, por la unanimidad de sus miembros aprobó esta indicación. Votaron a favor los Honorables Senadores señores Arancibia, Cordero, Gazmuri, Prokurica y Sabag. ------

Cabe recordar que, sin perjuicio de lo anterior, se introdujeron, por la misma unanimidad, algunas correcciones meramente formales que se indicarán. Ello, en virtud de lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 121 del Reglamento de la Corporación. -----MODIFICACIONES PROPUESTAS Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de proponeros la aprobación del proyecto de ley aprobado en general por el Senado, con las

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN VIVIENDA siguientes modificaciones: Artículo 1º Introducirle las siguientes enmiendas: a) Reemplazar la denominación inicial “Artículo 1º.-“ por “Artículo único.-“; (Artículo 121, inciso segundo, del Reglamento del Senado, unanimidad, 5 X 0). b) Incluir en la primera oración del inciso primero del artículo 138 bis, contenido en esta disposición, a continuación de la forma verbal “deberán”, la frase “otorgar estos contratos mediante escritura pública y”, y (Indicación número 1, unanimidad, 5 X 0). c) Intercalar, en su segunda oración, la preposición “de” entre las expresiones “para el evento” y “que el contrato”. (Artículo 121, inciso segundo, del Reglamento del Senado, unanimidad, 5 X 0). d) Reemplazar el inciso segundo del señalado artículo 138 bis, por el siguiente: “Los notarios públicos no autorizarán las escrituras públicas de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. En caso de no otorgarse la escritura pública, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador.”. (Indicación número 1, unanimidad, 5 X 0).

Artículo 2º Suprimirlo. (Indicación número 2, unanimidad, 5 X 0). -------

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SEGUNDO INFORME COMISIÓN VIVIENDA Como consecuencia de las modificaciones propuestas, el texto del proyecto queda como sigue:

PROYECTO DE LEY: "Artículo único.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones: "Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgar estos contratos mediante escritura pública y caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento de que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador. Los notarios públicos no autorizarán las escrituras públicas de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. En caso de no otorgarse la escritura pública, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador.”.”. -------Acordado en sesiones celebradas los días 11 y 18 de noviembre de 2003, con asistencia de sus integrantes Honorables Senadores señores Baldo Prokurica Prokurica (Presidente), Jorge Arancibia Reyes, Fernando Cordero Rusque, Jaime Gazmuri Mujica y Hosain Sabag Castillo. Sala de la Comisión, a 19 de noviembre de 2003.

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NORA VILLAVICENCIO GONZÁLEZ Abogado Secretario

RESUMEN EJECUTIVO SEGUNDO INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO RECAÍDO EN EL PROYECTO DE LEY, EN SEGUNDO TRÁMITE CONSTITUCIONAL, QUE MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES EN LO RELATIVO AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTÍCULO 470 DEL CÓDIGO PENAL. (Boletín Nº 2.694-07) I.- PRINCIPALES OBJETIVOS DEL PROYECTO: a) Establecer que los contratos de promesa de compraventa de bienes raíces deberán otorgarse mediante escritura pública y caucionarse mediante póliza u otra garantía similar. b) Prescribir que tal garantía se incorporará al contrato de promesa a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste, para el evento de que el contrato no se cumpla o que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. c) Impedir que los notarios públicos autoricen las correspondientes escrituras públicas de promesa de compraventa si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. d) Establecer que, en caso de no otorgarse la referida escritura pública, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador. II.- ACUERDOS: Indicación 1: aprobada con modificaciones, 5 X 0. Indicación 2: aprobada en sus mismos términos, 5 X 0. III.- ESTRUCTURA DEL PROYECTO: consta de un artículo único. IV.- NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL: no hay.

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V.- URGENCIA: no tiene. -------------------------------------------------------------------------------------------------VI.- ORIGEN DE LA INICIATIVA: Moción. VII.- TRÁMITE CONSTITUCIONAL: segundo trámite. VIII.- TRÁMITE REGLAMENTARIO: segundo informe. IX.- LEYES QUE SE MODIFICAN O QUE SE RELACIONAN CON LA MATERIA: - D.F.L. Nº 458, Ley General de Urbanismo y Construcciones. -------------------------------------------------------------------------------------------------Valparaíso, 19 de noviembre de 2003.

NORA VILLAVICENCIO GONZÁLEZ Abogado Secretario

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2.6. Discusión en Sala Senado. Legislatura 350. Sesión 16. Fecha 03 de diciembre de 2003. Discusión particular. Se aprueba con modificaciones.

GARANTÍAS PARA CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Proyecto, en segundo trámite constitucional, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de inmuebles y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal, con segundo informe de la Comisión de Vivienda y Urbanismo, y con urgencia calificada de “simple”. --Los antecedentes sobre el proyecto (2694-07) figuran en los Diarios de Sesiones que se indican: Proyecto de ley: En segundo trámite, sesión 3ª, en 10 de junio de 2003. Informes de Comisión: Constitución, sesión 30ª, en 2 de septiembre de 2003. Vivienda, sesión 30ª, en 2 de septiembre de 2003. Vivienda (segundo), sesión 14ª, en 2 de diciembre de 2003. Discusión: Sesiones 35ª, en 16 de septiembre de 2003 (queda para segunda discusión); 1ª, en 7 de octubre de 2003 (se aprueba en general). El señor HOFFMANN (Secretario).- El proyecto fue aprobado en general en la sesión de 7 de octubre de este año. En su informe, la Comisión de Vivienda y Urbanismo deja constancia, para los efectos reglamentarios, de que los dos artículos de la iniciativa fueron objeto de indicaciones y de modificaciones, y de que se aprobaron las indicaciones números 1 y 2. Las enmiendas efectuadas por la Comisión al proyecto despachado en general se consignan en el informe pertinente, todas las cuales fueron acordadas por la unanimidad de sus miembros (Senadores señores Arancibia, Cordero, Gazmuri, Prokurica y Sabag). Las modificaciones consisten en suprimir el artículo 2º de la iniciativa, referido al artículo 470 del Código Penal, con lo que el proyecto pasa a ser de artículo único, tendiente a agregar un artículo 138 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Esta última norma dispone que

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los agentes inmobiliarios y las personas naturales o jurídicas que construyan o encarguen construir bienes raíces y que celebren contratos de promesa de compraventa deberán cumplir con el otorgamiento de una escritura pública. Por su parte, los notarios no autorizarán el instrumento si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. Además, se preceptúa que en caso de no otorgarse la escritura se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador. Cabe señalar que la Comisión aprobó por unanimidad las modificaciones, las que deben ser votadas por la Sala sin debate, de conformidad a lo dispuesto en el inciso sexto del artículo 133 del Reglamento, salvo que algún señor Senador, antes del inicio de la discusión particular, solicite debatir lo propuesto por el órgano técnico. Sus Señorías tienen a la vista un boletín comparado dividido en tres columnas, en las cuales se consignan el proyecto aprobado en general, las modificaciones efectuadas en el segundo informe y el texto final que se propone a la Sala. El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- En la discusión particular, tiene la palabra el Senador señor Prokurica. El señor PROKURICA.- Señor Presidente, la iniciativa tuvo su origen en una moción de los Diputados señores Juan Bustos y Patricio Hales, y del entonces Diputado señor Sergio Elgueta. Con ella, sus autores atendían a los daños que a menudo sufren los promitentes compradores de las llamadas “obras en verde” cuando, habiendo adelantado parte del precio, la empresa constructora no entrega el inmueble a tiempo, construye una obra con condiciones diferentes a las pactadas o, simplemente, quiebra, perdiéndose de este modo la posibilidad de recuperar el dinero pagado. Sobre esa base, se estableció al promitente vendedor la obligación de tomar una póliza u otra garantía similar en favor del promitente comprador, para el evento de que no se cumpla dentro del plazo acordado el contrato prometido o de que la obra no reúna las especificaciones técnicas convenidas. Adicionalmente, se modificó el artículo 470 del Código Penal, con el objeto de tipificar y sancionar como estafa la omisión de la caución mencionada. En el segundo trámite constitucional, el proyecto fue informado en nuestra Corporación por las Comisiones de Vivienda y Urbanismo y de Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento. Una vez aprobado en general, se abrió el correspondiente plazo para presentar indicaciones. Revisadas éstas por la Comisión de Vivienda y Urbanismo, se adoptaron acuerdos con los que coincidió el Ministro señor Ravinet. En virtud de ello, la iniciativa experimentó algunas modificaciones. En consecuencia, el proyecto que se somete a consideración de la Sala en este segundo informe tiene los siguientes objetivos centrales: Primero, establecer que los contratos de promesa de compraventa de bienes raíces deberán otorgarse mediante escritura pública.

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Segundo, mantener la obligación del promitente vendedor de caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar a favor del promitente comprador. Tercero, prescribir que tal garantía se incorporará al contrato de promesa, en favor del promitente comprador, y en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste, para el evento de que el contrato no se cumpla o de que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. Cuarto, impedir que los notarios públicos autoricen las correspondientes escrituras públicas de promesa de compraventa si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. Y, finalmente, disponer que, en caso de no otorgarse la escritura pública, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador. Como se podrá apreciar, las modificaciones introducidas por la Comisión consisten, fundamentalmente, en incorporar la exigencia de una escritura de carácter público para este tipo de contratos, estableciéndose que, de no tener el instrumento ese carácter, valdrán las estipulaciones que el promitente comprador señale. Por otra parte, la Comisión estimó innecesario incorporar una modificación al Código Penal, teniendo en consideración que dicho ordenamiento es igualmente aplicable en estos casos y que si se pretende reforzar la posición del promitente comprador en riesgo de perder el dinero adelantado las modificaciones recién mencionadas resultan más útiles y efectivas. Sobre el particular, se hizo notar que el establecimiento de una figura penal específica, como propuso la Cámara de Diputados, no representa un avance sustantivo, pues en estos casos, desde el punto de vista jurídico, lo que existe es un negocio civil, que, por lo tanto, debe sancionarse con medidas de igual naturaleza. Se tuvo en cuenta que en estas situaciones lo que verdaderamente interesa al promitente comprador es no perder su dinero, de modo que le es secundario que la parte vendedora que haya incurrido en el incumplimiento sea castigada con privación de libertad. En consecuencia, la Comisión aprobó, por la unanimidad de sus miembros, las modificaciones ya señaladas. He dicho. El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Si le parece a la Sala, daremos por aprobado el proyecto. El señor MORENO.- ¿Me permite, señor Presidente? El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Tiene la palabra, señor Senador. El señor MORENO.- Señor Presidente, deseo dejar constancia en la Versión Taquigráfica de que, aunque comparto el criterio del proyecto, me inhabilito para votar, debido a que un familiar cercano podría estar afectado por la situación a que se ha hecho referencia.

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El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Si le parece a la Sala, se aprobará la iniciativa, sin perjuicio de consignarse la inhabilitación declarada por el Senador señor Moreno, de acuerdo con el artículo 8º del Reglamento. --Se aprueba en particular el proyecto, y queda despachado en este trámite. El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Tiene la palabra el señor Ministro. El señor RAVINET (Ministro de Vivienda y Urbanismo).- Señor Presidente, por su intermedio agradezco al Senado la aprobación del proyecto de ley, que tuvo su origen en una moción parlamentaria acogida por el Ejecutivo, ya que tiene enorme importancia para dar garantía a quienes usan la promesa de compraventa para adquirir sus viviendas, especialmente en el ámbito social. Asimismo, debo agradecer a la Comisión de Vivienda y Urbanismo, muy especialmente a su Presidente y a los señores Senadores que la integran, por el rápido despacho de la iniciativa, como también a los integrantes de la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia.

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OFICIO CON MODIFICACIONES

2.7. Oficio de Cámara Revisora a Cámara de Origen Oficio de aprobación de Proyecto con modificaciones Fecha 03 de diciembre, 2003. Cuenta en Sesión 27, Legislatura 350. Cámara de Diputados

Nº 23.198 Valparaíso, 3 de diciembre de 2003. A S. E. la Presidente de la H. Cámara de Diputados

Tengo a honra comunicar a Vuestra Excelencia que el Senado ha dado su aprobación al proyecto que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcción en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de inmuebles, y el artículo 470 del Código Penal, correspondiente al Boletín Nº 2.694-07, con las siguientes modificaciones: Artículo 1º Ha sustituido su denominación “Artículo 1º.-” por “Artículo único.-”. En el artículo siguientes enmiendas:

138 bis, propuesto, ha efectuado las

a) En la primera oración, de su inciso primero, ha intercalado la frase “otorgar estos contratos mediante escritura pública y” entre la forma verbal “deberán” y la palabra “caucionarlos”. b) En la segunda oración, del mismo inciso, ha intercalado la preposición “de” entre las expresiones “para el evento” y “que el contrato”, y c) ha reemplazado su inciso segundo, por el siguiente: “Los notarios públicos no autorizarán las escrituras públicas de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. En caso de no otorgarse la escritura pública, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador.”.

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OFICIO CON MODIFICACIONES Artículo 2º Lo ha suprimido. --Lo que comunico a Vuestra Excelencia en respuesta a su oficio Nº 4340, de 5 de junio de 2.003. Acompaño la totalidad de los antecedentes. Dios guarde a Vuestra Excelencia.

ANDRES ZALDIVAR LARRAIN Presidente del Senado

CARLOS HOFFMANN CONTRERAS Secretario General del Senado

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3. Tercer Trámite Constitucional: Cámara de Diputados. 3.1. Discusión en Sala Cámara de Diputados, Legislatura 350. Sesión 31, Fecha 10 de diciembre de 2003. Discusión única, se rechazan las modificaciones.

PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DEL PROMITENTE COMPRADOR DE UN INMUEBLE. Tercer trámite constitucional. Integración de comisión mixta. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Corresponde conocer las modificaciones introducidas por el honorable Senado al proyecto de ley que agrega requisitos a los establecidos en el artículo 1554 del Código Civil, referido al contrato de promesa, y regula la conducta constitutiva de estafa, prevista en el artículo 470 del Código Penal. Antecedentes: -Modificaciones del Senado, Boletín N° 2694-07, sesión 27ª, en 4 de diciembre de 2003. Documentos de la Cuenta Nº 4. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado Juan Bustos. El señor BUSTOS.- Señora Presidenta, en su primer trámite constitucional, el proyecto tuvo un extenso debate en la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia de la Cámara de Diputados, en virtud de hechos que ocurrieron en todo el país y que, además, han sido reproducidos por los medios de comunicación, que dan cuenta de graves estafas a personas de escasos recursos y de clase media que invirtieron todos sus ahorros en la compra de inmuebles “en verde” -según la jerga de la construcción-, los cuales, posteriormente, no les fueron entregados debido a la bancarrota de las empresas o porque éstas se quedaron sin fondos, lo que redundó en que a sus clientes quedaran en la completa inopia y sin la casa que habían soñado. En otros casos, las personas han sido afectadas por las condiciones en que les han sido entregados los inmuebles, situación que las ha obligado a realizar nuevas inversiones para hacerlos habitables. En virtud de estos hechos, respecto de los cuales conocemos múltiples casos, tales como el de Habitacoop y el de la empresa Puyaral, en nuestra región, la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia, por unanimidad, introdujo un artículo 138 bis a la ley general de Urbanismo y Construcciones para establecer una garantía que caucione todos los dineros entregados, de modo que, ante la quiebra o insolvencia total de una empresa, el adquirente no

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pierda sus ahorros y el consiguiente sacrificio y esfuerzo de toda una vida, y pueda recuperar su inversión para aspirar nuevamente al hogar tan ansiado por toda su familia. Asimismo, con el objeto de que esta iniciativa se concrete y la entrega de la vivienda prometida no se transforme en letra muerta o, simplemente, en una ilusión para las personas, se dispone una figura penal en el número 9º del artículo 470 del Código Penal, en caso de omitirse la cláusula de caución en el contrato de promesa de compraventa. Pero, además, se resguarda a la empresa constructora, en el sentido de que este delito tenga una condición objetiva de punibilidad cuando se produzca perjuicio patrimonial. Es decir, la no inclusión de la cláusula será estimada un engaño para el cliente, siempre que exista un perjuicio de carácter patrimonial. Sin embargo, el Senado, si bien estableció algunas reglas de mejor carácter, como que la promesa de compraventa se realice mediante escritura pública, en definitiva, deja sin sanciones, al derogar el delito consignado en el número 9º del artículo 470, propuesto por la Cámara de Diputados. Esto es tan claro, que en el inciso final que propone señala expresamente: “En caso de no otorgarse la escritura pública, se presumirá que las estipulaciones de promesa son las que señale el promitente comprador”. Es decir, deja al promitente comprador a merced de la empresa vendedora -que siempre cuenta con excelentes abogados- y sometido a un largo juicio, de quince o veinte años, al cabo de los cuales, ciertamente, habrá perdido toda esperanza de tener su casa tan deseada. Por eso, la modificación del Senado convierte este proyecto en algo totalmente ineficaz, y con él engañaríamos a todos los promitentes compradores que por largo tiempo han esperado un proyecto que les asegure su dinero y los proteja de los engaños de que pueden ser objeto. Las modificaciones introducidas por el Senado deben rechazarse, y el proyecto remitirse a comisión mixta, con el objeto de volver al criterio señalado por la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia de la Cámara de Diputados, que aprobó su texto por unanimidad. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado Víctor Pérez. El señor PÉREZ (don Víctor).- Señora Presidenta, el tratamiento que la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia de la Cámara dio a este proyecto nos parece mucho más pertinente para defender los intereses de quienes realicen la adquisición de su futura vivienda a través de la denominada compra “en verde”. Las evidencias proporcionadas por personas que han sufrido daño en su patrimonio o se han sentido engañadas por la adquisición de una vivienda que, al final, no pudieron habitar, o por todos los hechos que hemos conocido por la prensa, hacen necesario establecer garantías eficientes para que nadie pueda quedar sujeto, a través de esta clase de contratos, a un perjuicio patrimonial.

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No encuentro acertado que el Senado haya suprimido, en el artículo 2º, la referencia al Código Penal. Si hay un daño de carácter patrimonial, las personas tienen el legítimo derecho a buscar responsabilidades penales. Tampoco es acertado que se incorpore, en el artículo 138 bis, la escritura pública. En la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia sostuvimos un debate en orden a que es necesario garantizar; pero no incorporar, a través de los resguardos, barreras de entrada para adquirir una vivienda “en verde”. Ese mecanismo permite, particularmente a personas de sectores medios, comprar una vivienda cuyo valor, comúnmente, es menor del de una similar ya construida. Por lo tanto, debemos cuidar muy bien los equilibrios. Por eso, la fórmula que se establece en el texto despachado por la Cámara es más atingente y no incorpora el requisito de la escritura pública, que claramente está de más. A lo mejor, en la comisión mixta se permitirá establecer, por ejemplo, otro tipo de garantías. Cuando en la oportunidad discutimos esta materia, hablamos de pólizas u otras garantías similares. A lo mejor, debe incorporarse derechamente la boleta de garantía para que el interesado en obtener una vivienda la haga efectiva en el momento oportuno y no pierda su dinero. Ése es un elemento central. Reitero que encuentro inadecuado que el Senado haya suprimido el artículo 2º, como también que haya incorporado el hecho de que los contratos de promesa de compraventa se efectúen por medio de escrituras públicas, puesto que ello generará una barrera de entrada a muchas familias o personas que desean adquirir una vivienda. Por eso, llamo a rechazar las modificaciones del Senado para que el proyecto pueda ser estudiado en comisión mixta. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado Patricio Hales. El señor HALES.- Señora Presidenta, este proyecto fue elaborado de acuerdo con lo señalado por los diputados Juan Bustos y Víctor Pérez, es decir, en atención a la necesidad de proteger a la gente que compra generalmente, el inmueble de su vida. En la historia del desarrollo inmobiliario, las empresas grandes, serias y con trayectoria, responden. En la llamada compra “en verde”, la familia ilusionada invierte su plata cuando sólo existe el terreno y la caseta de ventas; es decir, cuando todo es simplemente una promesa. Además, la venta “en verde” no la consideramos fraudulenta, ni siquiera inconveniente; por el contrario, es adecuada, buena y necesaria. No queremos impedirla, sino promoverla, pero con seguridad y tranquilidad para el que compra, porque quien vende tiene todas las seguridades. El que compra, en cambio, corre un riesgo, porque lo hace “en verde”, cuando todavía no existe el inmueble, pero hace fe de que quien vende efectivamente se lo va a entregar.

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Entonces, se trata de gente que tiene una doble esperanza: la mayoría, de comprar, por primera vez, la vivienda de su vida; la otra parte, de comprar la vivienda que no ve, porque sólo hay un terreno, un dibujo, una propaganda, una perspectiva, un plano y, a veces, una maqueta. Por eso, muchos creen comprar un posible engaño, lo que ha sucedido con empresas irresponsables, poco serias, que han desprestigiado el sistema de venta “en verde”. Cuando, en cambio, lo han ejercido empresas formales, con tradición, han respondido como corresponde. El proyecto tiene por finalidad proteger al comprador. Por eso, suscribo plenamente lo señalado por el diputado Víctor Pérez, en el sentido de rechazar las modificaciones del Senado para que en la comisión mixta se perfeccionen las materias que estamos discutiendo. Por ejemplo, podría establecerse en la comisión mixta que, además de la póliza de seguro, se utilice una boleta bancaria. De lo contrario, podríamos encontrarnos con que una o dos compañías de seguros entreguen este tipo de póliza, lo que constituiría una situación monopólica que encarecería de manera exagerada el valor del inmueble que queremos proteger. Es decir, la idea es que cuando la gente compre “en verde”, tenga la seguridad de que su inversión quedará protegida, aun cuando la inmobiliaria desaparezca, cambie de razón social, abandone el negocio, quiebre, o, incluso, estafe a sus clientes, como ha ocurrido en más de una ocasión. Pero, además, queremos que, al existir seguridad en la venta “en verde”, el posible comprador se entusiasme con ese tipo de compra. En muchas oportunidades he señalado que ojalá los letreros publicitarios, además de anunciar piscina, gimnasio o portero electrónico, y de indicar que el loteo tiene resuelto el problema de las aguas lluvia y que no hay posibilidad de inundaciones, señalen que si el cliente compra “en verde”, su dinero estará asegurado por póliza o boleta de garantía bancaria. Algunos ejecutivos o directores de empresas inmobiliarias dicen que estamos agregando una traba más, un trámite burocrático más y un nuevo gasto al proceso de compraventa. No, esto implica un costo muy pequeño, realmente insignificante, en proporción al valor de una vivienda que se compra para toda una vida. Es pagar un poquito por apenas una pequeña póliza de seguros, sobre todo porque se asegura una cuestión tan sencilla. No se está asegurando un evento como un terremoto o un fenómeno natural que dependa de las leyes de la física, sino algo que depende de la buena voluntad de quien está vendiendo. Por lo tanto, se está asegurando algo en que se presume muy buena fe y respecto de un negocio que, se supone, se hizo para cumplir. De esa manera, el riesgo de pagar la póliza es prácticamente inexistente si existe la voluntad seria de construir por parte de la inmobiliaria. Entonces, en esto saldrán perjudicados sólo los que tienen malas intenciones. Por tanto, el espíritu con que ya partió la discusión en este tercer trámite constitucional -me pareció entenderlo así de las intervenciones de los diputados Bustos y Víctor Pérez- va en la misma línea que señalo: enviar el proyecto a comisión mixta. Como autores del proyecto, queremos perfeccionarlo sobre la base de nuestras observaciones.

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Por un lado -como señalé-, está la póliza de garantía. No se trata solamente de una póliza de seguro, sino de una boleta bancaria, ya que esto significa que se tiene la garantía de un banco. ¿Por qué no? ¡Enhorabuena! Si yo tuviera que comprar un inmueble y me dijeran que la plata que puse cuando compré sólo una promesa que estaba en un dibujo, me la va a garantizar un banco, mediante boleta -discúlpenme, no quiero ofender a las compañías de seguros-, estaría más tranquilo. Entonces, me gustaría agregar eso. ¿Pero cómo lo hago si estamos en el tercer trámite constitucional? Lamentablemente, debo hacerlo en conformidad con la fórmula, un tanto agresiva, de votar negativamente las modificaciones del Senado, sólo con el ánimo de que pase a comisión mixta. Creo que en esta Cámara hay un buen espíritu para ello. En relación con la escritura debemos tener cuidado porque el Senado agrega una letra c), a fin de reemplazar el inciso segundo del artículo 138 bis, por el siguiente: “Los notarios públicos no autorizarán las escrituras públicas de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. En caso de no otorgarse la escritura pública, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador”. Sí, pero las que señale ¿dónde? ¿En un juicio?, ¿en un tribunal?, ¿en las estipulaciones que tenga que comprobar? También me gustaría discutir ese punto. Entonces, no es que quiera tener una actitud de rechazo respecto de las modificaciones planteadas por el Senado, pero me gustaría discutirlas. Y bien sabemos que en este trámite de la generación de la ley no nos queda otra alternativa que invitar a esta Cámara a votar negativamente dichas modificaciones, sólo con el ánimo de perfeccionar el proyecto en comisión mixta. Cada vez que queremos introducir mejoras como éstas, algunos creen que lo único que nos anima es un espíritu sobrerregulador. En los próximos días, iniciaremos en la Comisión de la Vivienda y Desarrollo Urbano la discusión del proyecto de ley sobre calidad de la vivienda. Nuevamente debatiremos ahí otra mejoría de la normativa, por cuanto lo que se ha hecho es un tanto burdo, con la idea de decir: “se responde por tantos años”. Queremos realizar esa discusión para responder más finamente. Esas también son cosas de ajuste de leyes que a veces han salido de manera reactiva, cuando se ha visto que la gente se siente estafada. Quizás, no existe para nuestras familias algo que tenga una carga simbólica tan grande en materia de adquisición de bienes, como lo que significa la vivienda. Es, quizás, el bien más preciado. Sin embargo, hay países donde eso no es así; incluso en algunos no se compra el suelo. En Holanda, por ejemplo, específicamente en Amsterdam, se compra la propiedad física y no el suelo, que pertenece al Estado. En nuestro país, la gente adquiere el suelo, y sueña con el inmueble una vez hecho el proyecto; y cuando la compra “en verde”, lo hace confiada en que será propietaria. Contrariamente a lo que pensaban algunas personas ligadas al rubro inmobiliario, el proyecto no dificultará la venta “en verde”, sino que la estimulará. De este modo, la ciudadanía dirá que los parlamentarios

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elaboraron una ley que asegurará la tranquilidad total en este tipo de compras. Eso fue lo que sucedió en España y otros países de Europa. Cuando se legisló para dar seguridad al comprador “en verde”, la curva de compra subió. Hoy, en Chile, el comprador debe actuar por olfato o tincadas y preguntarse si la inmobiliaria responderá como es debido. Permanentemente aconsejo a la gente que debe revisar el historial de la empresa para ver si ha cumplido con sus obligaciones y si entrega plenas garantías respecto de la transacción. Señora Presidenta, cuando este proyecto se convierta en ley, la gente terminará dándoles las gracias a los parlamentarios, pues tendrá la garantía de que cuando compre “en verde”, la ley velará por los dineros invertidos en la esperanza del inmueble propio. Por lo anterior, llamo a votar en contra, de modo que el proyecto pase a comisión mixta para perfeccionarlo en la línea señalada por los diputados que han hecho uso de la palabra. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado señor Francisco Encina. El señor ENCINA.- Señora Presidenta, el proyecto en debate será revolucionario desde el punto de vista del mercado de la construcción. Así, por lo demás, lo señalan los indicadores internacionales. Por otra parte, se ha producido consenso entre los actores fundamentales del mercado de la construcción -la Cámara Chilena de la Construcción, las compañías de seguros y el sistema financiero-, a fin de encontrar la forma de que quienes compren su vivienda “en verde” o de contado, a través de una promesa de compraventa, cuenten con una protección. Desgraciadamente, faltó mayor interlocución entre el Senado y la Cámara de Diputados. La responsabilidad es nuestra, pues no pudimos asistir a las sesiones a que fuimos invitados. En tal sentido, tanto el Senado como el Ministerio de Vivienda y Urbanismo realizaron un esfuerzo interesante para mejorar el proyecto. Sin embargo, lo óptimo sería introducir, sobre la base de acuerdos, algunas modificaciones en la comisión mixta, de modo de contar con un mejor instrumento. Quizás nos demoremos treinta días más en despachar la iniciativa, pero ella incorporará los elementos señalados por algunos colegas que me precedieron en el uso de la palabra, con quienes estoy completamente de acuerdo. Por ejemplo, sería positivo aumentar el monto de la boleta de garantía, pues se trata de un instrumento tan valioso como la póliza. Además, la ley general de Urbanismo y Construcciones contempla sanciones. El proyecto debería especificarlas o hacer alusión a ellas. Los temores del sector de la construcción respecto de las especificaciones técnicas no se relacionan con la calidad de la vivienda, sino con las características fundamentales del bien que se compra, como la cantidad de metros cuadrados. En la comisión mixta se podrán aclarar estos temas. El despacho del proyecto demorará un poco más, pero diseñaremos un mejor instrumento. Sin lugar a dudas, el Ministerio de Vivienda y las comisiones de Vivienda del

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Senado y de la Cámara de Diputados tienen la mejor disposición para actuar en ese sentido, de modo de no volver a lamentar que una familia, a pesar de haber dado un pie, una garantía o pagado el valor total de un inmueble, pierda ese bien, quizá el único importante que adquiere en su vida. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado señor Enrique Jaramillo. El señor JARAMILLO.- Señora Presidenta, me llama profundamente la atención el entusiasmo de nuestro colega Patricio Hales, autor de proyectos vinculados con el sector inmobiliario, como el que se encuentra en debate, que se relaciona con la compra “en verde”. No podría dejar de estar de acuerdo con la petición del autor de la iniciativa, y se prevé, por todos los comentarios aquí anunciados, que será la comisión mixta la que dilucide de una vez por todas las diferencias existentes en las modificaciones introducidas por el Senado. Es sabida la acción de terceros inescrupulosos en las compraventas, quienes, aprovechándose de la necesidad de las familias, en la firma de los contratos exigen adelantos con cargo al precio de la futura compraventa; pero finalmente no se les responde, perdiendo dinero los adquirentes y, lo que es peor, transformándose en meramente ilusorio el deseo de obtener la casa propia, como decía muy bien el diputado Juan Bustos. Hago esta referencia porque es el argumento que esgrimí en su oportunidad para apoyar el proyecto, y lo reitero una vez más para rechazar estas modificaciones del Senado. En el primer trámite constitucional, se establecían dos resguardos para los promitentes compradores, o sea, los particulares que buscan adquirir una casa con esta modalidad. El primero era un resguardo de carácter civil, que se obtenía mediante una modificación a la ley general de Urbanismo y Construcciones, en virtud del cual en las escrituras a que diera lugar el contrato de promesa de compraventa, se debía estipular la existencia de una cláusula de garantía. Hoy señala el diputado Hales que el resguardo podría consistir en una boleta de garantía bancaria por el valor pagado por el promitente comprador. En segundo lugar, el proyecto establecía un resguardo penal cuando se daba la figura de estafa residual, con la finalidad de sancionar al propietario de una empresa constructora o inmobiliaria que no cumpliere con su obligación de garantizar, en la escritura de la promesa, la devolución de los dineros pagados por el promitente comprador. A mi modo de ver, es inaceptable que esto se haya suprimido. En el Senado se han introducido cambios muy drásticos, con lo cual se ha dado lugar, la verdad sea dicha, a un proyecto que en caso alguno se condice con el estudio de la iniciativa primaria, nacida en la idea del diputado y colega Patricio Hales. En la cámara alta ha primado un criterio que, en los hechos, no da seguridad a la gente más modesta y más débil en cuanto a este

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tipo de relaciones comerciales y jurídicas, y, por lo mismo, merece nuestro rechazo más tajante. Sé que así va a ser. De partida, se deroga la figura penal; pero lo más grave es que la solución buscada va por el camino de la obligación de escrituración, cuestión absurda, pues nuestra jurisprudencia, desde hace décadas -me corregirán los colegas si no es así-, ha establecido que la promesa debe constar por escrito y el contrato definitivo debe ser otorgado por escritura pública. Sobre esta materia, por supuesto, he pedido a mis colegas abogados que estudien el punto que estoy señalando. Por lo tanto, esta recomendación me trae un triste recuerdo del caso de Habitacoop en mi zona, en la Décima Región de Los Lagos, donde hubo muchas situaciones irregulares con motivo del incumplimiento de dicha empresa. Recuerdo que en el tratamiento de esta materia en el Senado, una abogada experta del Ministerio de Vivienda dijo, respecto de este proyecto, que la indicación del senador Novoa en nada corresponde con la idea matriz de la iniciativa -no sé si me corregirá el diputado Hales-, de buscar una protección de los vecinos que, de buena fe, ven en el contrato de promesa una vía a la soñada casa propia. Por lo expuesto, y confiado en que va a comisión mixta, que deberá formarse para el efecto, espero que se busque una solución acorde con las necesidades de la población y, por qué no decirlo, también con la realidad del sector inmobiliario y de la construcción, que hoy experimentan un auge en el país. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Ofrezco la palabra. Ofrezco la palabra. Cerrado el debate. -Con posterioridad, la Sala se pronunció sobre este proyecto en los siguientes términos: La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Corresponde votar las modificaciones del Senado al proyecto que agrega requisitos a los establecidos en el artículo 1554 del Código Civil, referido al contrato de promesa, y regula la conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. -Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 1 voto; por la negativa, 86 votos. No hubo abstenciones. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Rechazada las modificaciones del Senado. Si le parece a la Sala, la Comisión Mixta encargada de resolver las discrepancias suscitadas entre el Senado y la Cámara respecto del proyecto

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recién despachado, quedaría integrada por los diputados señores Juan Bustos, Nicolás Monckeberg, Patricio Hales, Víctor Pérez y Jorge Burgos. ¿Habría acuerdo? Acordado. -Votaron por la negativa los siguientes señores diputados: Accorsi, Aguiló, Alvarado, Álvarez-Salamanca, Araya, Ascencio, Barros, Bauer, Bayo, Becker, Bertolino, Burgos, Bustos, Cardemil, Cornejo, Correa, Delmastro, Díaz, Dittborn, Egaña, Encina, Escalona, Espinoza, Forni, Galilea (don Pablo), García (don René Manuel), García-Huidobro, González (don Rodrigo), Guzmán (doña Pía), Hales, Hernández, Hidalgo, Ibáñez (don Gonzalo), Ibáñez (doña Carmen), Jaramillo, Jarpa, Kast, Leal, Leay, Letelier (don Juan Pablo), Letelier (don Felipe), Longton, Lorenzini, Martínez, Masferrer, Mella (doña María Eugenia), Meza, Monckeberg, Montes, Moreira, Muñoz (don Pedro), Muñoz (doña Adriana), Norambuena, Ojeda, Olivares, Ortiz, Palma, Paredes, Pérez (don José), Pérez (don Aníbal), Pérez (doña Lily), Prieto, Quintana, Riveros, Robles, Rojas, Saffirio, Salaberry, Salas, Sánchez, Seguel, Sepúlveda (doña Alejandra), Silva, Tapia, Tarud, Tohá (doña Carolina), Tuma, Ulloa, Uriarte, Urrutia, Valenzuela, Varela, Vargas, Venegas, Vidal (doña Ximena) y Von Mühlenbrock.

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OFICIO RECHAZO MODIFICACIONES

3.2. Oficio de Cámara de Origen a Cámara Revisora Comunica rechazo de modificaciones. Fecha 10 de diciembre de 2003. Cuenta en Sesión 19, Legislatura 350. Senado.

Oficio Nº4699 VALPARAISO,10 de diciembre de 2003 A S. E. EL PRESIDENTE DEL H. SENADO La Cámara de Diputados, en sesión de esta fecha, ha desechado las enmiendas introducidas al proyecto que agrega requisitos a los establecidos en el artículo 1554 del Código Civil, referido al contrato de promesa y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal, (boletín N°2694-07). De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 68 de la Constitución Política de la República, esta Corporación acordó designar a los señores Diputados que se señalan, para que la representen en la Comisión Mixta que debe formarse: -JORGE BURGOS VARELA -JUAN BUSTOS RAMÍREZ -PATRICIO HALES DIB -NICOLÁS MONCKEBERG DÍAZ -VÍCTOR PÉREZ VARELA Lo que tengo a honra decir a V.E., en respuesta a vuestro oficio Nº23.198, de 3 de diciembre de 2003. Acompaño la totalidad de los antecedentes. Dios guarde a V.E. ISABEL ALLENDE BUSSI Presidenta de la Cámara de Diputados

CARLOS LOYOLA OPAZO Secretario de la Cámara de Diputados

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Página 113 de 143 INFORME COMISIÓN MIXTA

4. Trámite Comisión Mixta: Senado- Cámara de Diputados. 4.1. Informe Comisión Mixta Senado-Cámara de Diputados, Fecha 14 de enero de 2004. Cuenta en Sesión 45, Legislatura 350. Cámara de Diputados

INFORME DE LA COMISIÓN MIXTA encargada de proponer la forma y modo de resolver las divergencias suscitadas entre ambas Cámaras durante la tramitación del proyecto de ley que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de determinados bienes raíces y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. BOLETÍN N° 2.694-07. _________________________________

HONORABLE CÁMARA DE DIPUTADOS, HONORABLE SENADO:

Vuestra Comisión Mixta, constituida en conformidad con el artículo 68 de la Constitución Política, tiene el honor de proponeros la forma y modo de resolver las divergencias suscitadas entre ambas Cámaras durante la tramitación del proyecto de ley de la referencia. La Honorable Cámara de Diputados, en sesión celebrada el día 10 de diciembre de 2003, designó como integrantes de esta Comisión a los Honorables Diputados señores Jorge Burgos Varela, Juan Bustos Ramírez, Patricio Hales Dib, Nicolás Monckeberg Díaz y Víctor Pérez Varela. El Senado, por su parte, en sesión de fecha 16 de diciembre de 2003, nombró para este efecto a los miembros de su Comisión de Vivienda y Urbanismo, Honorables Senadores señores Jorge Arancibia Reyes, Fernando Cordero Rusque, Jaime Gazmuri Mujica, Baldo Prokurica Prokurica y Hosain Sabag Castillo. Previa citación del señor Presidente del Senado, la Comisión Mixta se constituyó el día 14 de enero de 2004, eligiendo por unanimidad como Presidente al Honorable Senador señor Hosain Sabag Castillo. Hecho lo anterior, se abocó al cumplimiento de su cometido.

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Página 114 de 143 INFORME COMISIÓN MIXTA

Cabe señalar que, en esa oportunidad, el Honorable Senador señor Jorge Arancibia Reyes fue reemplazado por el Honorable Senador señor Marco Cariola Barroilhet. A la mencionada sesión, asistieron el señor Ministro de Vivienda y Urbanismo, don Jaime Ravinet, y sus asesores, señora Jeannette Tapia y Jaime Silva. Participaron, asimismo, los señores Fernando Londoño y Fernando Dazarola, abogados del Ministerio de Justicia. Concurrieron, además, los Honorables Diputados señora María Angélica Cristi Marfil y señor Francisco Encina Moriamez.

OBJETIVOS DEL PROYECTO

Como objetivo central, el proyecto de ley en estudio establece la obligación de caucionar los contratos de promesa de compraventa de bienes raíces ofrecidos por personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria. Cabe recordar que esta iniciativa tuvo origen en una Moción de los Honorables Diputados señores Juan Bustos y Patricio Hales y del ex Diputado señor Sergio Elgueta. Con ella, sus autores atendían los daños que a menudo sufren los promitentes compradores de las llamadas “obras en verde”, cuando, habiendo adelantado parte del precio, la empresa constructora no entrega el inmueble a tiempo, construye una obra con condiciones diferentes a las pactadas o, simplemente, quiebra, perdiéndose, de este modo, la posibilidad de recuperar el dinero pagado. El proyecto aprobado en primer trámite estableció, en consecuencia, que, al momento de celebrarse la promesa de compraventa, la empresa constructora o inmobiliaria debía constituir una garantía que asegurara al promitente comprador la recuperación del dinero pagado por concepto de precio de la vivienda en caso de que la promesa de compraventa no pudiera cumplirse. Para este efecto, se agregó un artículo 138 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, mediante el cual se obligaba a las inmobiliarias a caucionar, mediante póliza u otra garantía similar, el cumplimiento de los contratos de promesa de compraventa. Por otra parte, el proyecto consagraba en el Código Penal, como una nueva hipótesis de estafa, la circunstancia de no constituirse la referida garantía cuando se celebrara un contrato de promesa de compraventa.

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En este punto, se proponía enmendar el artículo 470 del Código Penal. Durante el segundo trámite, el Senado introdujo a la iniciativa diversas modificaciones. En lo sustancial, dichas enmiendas dijeron relación con: e) Disponer que los contratos de promesa de compraventa de bienes raíces deberían otorgarse mediante escritura pública. f) Impedir que los notarios autorizaran las correspondientes escrituras públicas de promesa de compraventa si no se había constituido la garantía a favor del promitente comprador. g) Establecer que, en caso de no otorgarse la referida escritura pública, se presumiría que las estipulaciones de la promesa serían las que señalara el promitente comprador. Por otra parte, el Senado estimó innecesario incorporar una modificación al Código Penal, teniendo en consideración que dicho ordenamiento sería igualmente aplicable en estos casos y que si lo que se pretende es reforzar la posición del promitente comprador que se encuentra en riesgo de perder el dinero adelantado, las modificaciones recién mencionadas resultarían más útiles y efectivas. En consecuencia, las modificaciones introducidas por el Senado consistieron, fundamentalmente, en incorporar la exigencia de una escritura de carácter público para este tipo de contratos, prescribiéndose que, de no tener este instrumento ese carácter, valdrían las estipulaciones que el promitente comprador señalara, y en suprimir la figura penal propuesta en primer trámite.

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DISCREPANCIAS SOMETIDAS A LA CONSIDERACIÓN DE LA COMISIÓN MIXTA

Las divergencias suscitadas entre ambas Corporaciones derivan del rechazo por parte de la Honorable Cámara de Diputados, en tercer trámite constitucional, de las modificaciones introducidas por el Senado en segundo trámite.

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A continuación, se consignan las disposiciones que originaron las mencionadas discrepancias, se deja constancia del debate que estas divergencias produjeron en el seno de vuestra Comisión Mixta y de los acuerdos adoptados a su respecto. Enseguida, se formula la proposición mediante la cual vuestra Comisión Mixta estima que pueden solucionarse las discrepancias en estudio.

ARTÍCULO 1º DEL PROYECTO DE LA CÁMARA DE DIPUTADOS Y DEL SENADO

Esta disposición es del siguiente tenor: "Artículo 1°.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones: "Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán caucionarlos mediante póliza u otra garantía similar, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento que el contrato no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición, establecidos por la promitente vendedora, o bien, que las obras realizadas no se ciñan a las especificaciones convenidas. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador. Lo anterior es sin perjuicio de la responsabilidad penal, de quien, con o sin representación de la persona natural o jurídica, hubiere suscrito o hiciese suscribir el contrato de promesa de compraventa, sin haber cumplido con la obligación de garantía establecida en el inciso precedente.".

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En segundo trámite constitucional, el Senado introdujo, en el inciso primero de esta norma, la exigencia de otorgar los referidos contratos mediante escritura pública. El inciso segundo lo reemplazó por otro, cuyo texto es el siguiente: “Los notarios públicos no autorizarán las escrituras públicas de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. En caso de no otorgarse la escritura pública, se presumirá que las estipulaciones de la promesa son las que señale el promitente comprador.”.

DEBATE

En relación a la exigencia del Senado de establecer este contrato mediante escritura pública, el Honorable Diputado señor Monckeberg señaló que, si bien esta fórmula permite al promitente comprador disponer de un título ejecutivo, en la práctica ello no se traduce en una mayor utilidad por cuanto, tratándose de una obligación de hacer, esta parte podría reclamar la entrega de la propiedad o encargar a un tercero la construcción de la obra por cuenta del deudor. Sin embargo, indicó que si éste no ha cumplido directamente, será porque se encuentra en imposibilidad de hacerlo, de manera que tampoco podrá responder por las vías que el título ejecutivo ofrece. Adicionalmente, dijo, la escritura pública implica mayores costos y severas restricciones al ejercicio de la autonomía de la voluntad. En otro orden de consideraciones, connotó que la vigencia de la garantía debía vincularse a la existencia de gravámenes o prohibiciones emanadas directamente de obligaciones pendientes imputables al promitente vendedor. Afirmó que pueden existir diversas limitaciones al derecho de dominio que derivan de la ley, como es el caso de ciertas servidumbres, o de la existencia de una comunidad, como serían los reglamentos de copropiedad. Por esto, propuso intercalar el adverbio “directamente” en la última oración del inciso primero. El Honorable Diputado señor Bustos recalcó que las personas de menores ingresos resentirán la mayor carga que significa extender una escritura pública, instrumento que no agrega efectividad práctica para alcanzar la prestación que se le adeuda.

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Por su parte, el Honorable Diputado señor Burgos indicó que, desde el punto de vista del Derecho Civil, el artículo 1554 del Código del ramo no vincula la existencia del contrato de promesa al otorgamiento de una escritura pública, sino que enumera los requisitos de validez de ese contrato y manda, simplemente, que él conste por escrito. Consideró que dichos requisitos son suficientes y, por lo tanto, le parece inconveniente alterar esta norma general. El Honorable Diputado señor Hales expresó que, en este aspecto, prefería la redacción de la Cámara de Diputados que deja abierta la posibilidad de otorgar instrumentos públicos o privados. Si lo que interesa, argumentó, es evitar los abusos de algunas empresas, lo esencial es contemplar una garantía a favor del promitente comprador. El señor Ministro de Vivienda y Urbanismo advirtió que el proyecto en análisis se refiere a un universo acotado de transacciones: aquéllas en que el promitente vendedor es una empresa constructora o inmobiliaria. Hizo presente que, en muchos casos, éstas, virtualmente, imponen a los interesados -a menudo personas de bajo nivel socioeconómico- verdaderos contratos de adhesión. No se trata, precisó, de alterar la regla general del Código Civil, sino de regular un segmento muy preciso de promesas de compraventas en base a las razones ya explicadas. Propuso, sin embargo, que si la escritura pública se estima una exigencia desproporcionada, al menos se exija un instrumento privado autorizado ante notario, funcionario que deberá constatar, en ese momento, la existencia de la correspondiente garantía. En caso de procederse de esta forma, agregó, cabría modificar el inciso segundo, eliminando la referencia a las escrituras públicas y la segunda oración. Sostuvo que, en su opinión, lo fundamental y lo que asegura el objetivo de esta iniciativa, radica en que se cautele la existencia de la garantía. En este sentido, la intervención del notario previene los abusos en que las empresas pueden incurrir ante compradores que, de otro modo, a menudo quedan en la indefensión. En cuanto al tipo de garantía, planteó que los instrumentos más adecuados, efectivos y menos onerosos son la póliza de seguro y la boleta bancaria, proponiendo establecer estas dos fórmulas de manera taxativa. Finalmente, sugirió la supresión en el texto de este artículo de la mención a las especificaciones técnicas convenidas, toda vez que

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esta materia se encuentra regulada en la denominada Ley de Calidad de la Construcción. El Honorable Diputado señor Pérez, don Víctor, coincidió en que la finalidad principal del proyecto es proteger al promitente comprador de las diversas vicisitudes que pueden afectar al vendedor. En este sentido, acotó, lo que interesa es consagrar garantías que puedan hacerse efectivas en forma expedita, adhiriendo a las fórmulas propuestas por el señor Secretario de Estado. El Honorable Senador señor Cariola advirtió que en el texto aprobado por el Senado en segundo trámite, confluyen dos figuras contractuales distintas: la promesa, que se otorgaría mediante escritura pública, y la caución, que le accedería. Ello, dijo, podría generar cierta confusión frente al objetivo de asegurar al promitente comprador que, ante un incumplimiento del promitente vendedor, recuperará las sumas que le haya adelantado. En estas circunstancias, concluyó, lo primordial es consagrar garantías sencillas y eficaces, concordando en que las ya mencionadas son las más idóneas. Finalizado el debate en relación al artículo 1º, aprobaron las siguientes modificaciones: a) Establecer que la promesa de compraventa se otorgará por instrumento privado autorizado ante notario, el cual deberá verificar que se ha otorgado la correspondiente garantía; b) Prescribir que la garantía podrá consistir en una póliza de seguro o en una boleta bancaria; c) Eliminar la referencia técnicas como causal para hacer efectiva la garantía;

a

las

especificaciones

d) Intercalar el adverbio “directamente” en la última oración del inciso primero, y e) Suprimir la presunción contenida en la frase final del inciso segundo del texto aprobado por el Senado.

Votaron a favor de estas propuestas los Honorables Senadores señores Cariola, Cordero, Gazmuri y Sabag y los Honorables Diputados señores Bustos, Hales, Monckeberg y Pérez, don Víctor. El Honorable Diputado señor Burgos votó en contra de las proposiciones contenidas en las letras a), c) y e), se abstuvo en relación a la de la letra b) y aprobó la contenida en la letra d).

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ARTÍCULO 2º DEL PROYECTO DE LA CÁMARA DE DIPUTADOS (Suprimido por el Senado)

En esta disposición, la Cámara de Diputados agregó al artículo 470 del Código Penal el siguiente número 9.º: "9.° Al que, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con la exigencia establecida por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial.". El Senado, como ya se señaló, suprimió este artículo 2º.

DEBATE

El Honorable Diputado señor Bustos insistió en la conveniencia de reincorporar esta norma al proyecto. Fundó su planteamiento en la utilidad e importancia del precepto por cuanto precave los riesgos que puede sufrir el promitente comprador, por una parte, y, por otro lado, la interposición de acciones penales injustificadas. En efecto, explicó, en la redacción de la disposición se contiene una condición objetiva de punibilidad, que es la existencia de un perjuicio patrimonial. El señor Ministro de Vivienda y Urbanismo, en cambio, apoyó la supresión acordada por el Senado. Sostuvo que en este caso se trata de un negocio de orden civil, en el cual los intereses del consumidor o promitente comprador se encontrarían suficientemente asegurados mediante la garantía consagrada en el artículo 1º. Complementando al señor Secretario de Estado, el abogado del Ministerio de Justicia, don Fernando Londoño, afirmó que en la norma aprobada por la Cámara de Diputados el fundamento de la punición radica en el mero incumplimiento de la obligación de constituir una caución. A ello se suma una condición objetiva de punibilidad que consiste en el daño patrimonial que sufre el consumidor. Agregó que, en consecuencia, bastaría

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con el mero incumplimiento formal de no otorgar la garantía y la producción del perjuicio para que tenga lugar la sanción penal. Sin embargo, aclaró, si lo que se pretende es alcanzar seriedad y dar efectiva protección a los promitentes compradores mediante la obligación de otorgar garantía, la norma penal no es enteramente satisfactoria por cuanto no precave la ocurrencia del daño. Por último, expresó que las hipótesis imaginables de fraude por engaño que se pueden llevar a cabo mediante la celebración de promesas de compraventa quedan cubiertas por la tipología penal actualmente en vigor. El Honorable Diputado señor Burgos advirtió que los términos del artículo 2º aprobado en primer trámite muestran una excesiva amplitud, de manera que si se pretendiera reincorporar dicho precepto al texto de la iniciativa, sería conveniente fijar un concepto de dolo más preciso o directo. El Honorable Diputado señor Bustos coincidió con esta apreciación y propuso, entonces, incluir una mención al ánimo de defraudar por parte del promitente vendedor que suscribe una promesa de compraventa sin otorgar la garantía que se establece en el artículo anterior. El Honorable Diputado señor Monckeberg sugirió especificar que el daño patrimonial exigido por la norma afectará al promitente comprador. Finalizado el debate, la Comisión adoptó respecto de este precepto los siguientes acuerdos: a) Reincorporar el artículo 2º aprobado por la Cámara de Diputados; b) Incorporar el ánimo de defraudar como elemento de intencionalidad en el tipo penal que se crea, y c) Precisar que el daño patrimonial a que se refiere la disposición es el que sufre el promitente comprador. Estos acuerdos fueron adoptados por la unanimidad de los miembros de la Comisión Mixta, Honorables Senadores señores Cariola, Cordero, Gazmuri y Sabag y los Honorables Diputados señores Burgos, Bustos, Hales, Monckeberg y Pérez, don Víctor.

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PROPOSICIÓN DE LA COMISIÓN MIXTA

En mérito de los acuerdos consignados precedentemente, para salvar las divergencias suscitadas entre ambas ramas del Congreso Nacional, vuestra Comisión Mixta os propone aprobar la totalidad del proyecto de ley en los términos que se consignan a continuación. No obstante que algunas partes de sus disposiciones no dieron lugar a discrepancias, la proposición se presenta en esta forma, es decir, como texto completo y acabado, con el objetivo de darle la necesaria organicidad y facilitar su comprensión.

PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES EN LO RELATIVO AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE DETERMINADOS BIENES RAÍCES Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTÍCULO 470 DEL CÓDIGO PENAL.

"Artículo 1º.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones: “Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición establecidos por el promitente vendedor. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador. Los notarios públicos no autorizarán los contratos de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador.”.

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Artículo 2°.- Agrégase, en el artículo 470 del Código Penal, el siguiente número 9.º: "9.° Al que, con ánimo de defraudar, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con las exigencias establecidas por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial para el promitente comprador.".".

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Acordado en sesión celebrada el día 13 de enero de 2004, con asistencia de los Honorables Senadores señores Hosain Sabag Castillo (Presidente), Fernando Cordero Rusque, Jaime Gazmuri Mujica y Marco Cariola Borroilhet, y de los Honorables Diputados señores Jorge Burgos Varela, Juan Bustos Ramírez, Patricio Hales Dib, Nicolás Monckeberg Díaz y Víctor Pérez Varela.

Sala de la Comisión Mixta, a 14 de enero de 2004.

NORA VILLAVICENCIO GONZÁLEZ Abogado Secretario de la Comisión

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RESUMEN EJECUTIVO INFORME DE LA COMISIÓN MIXTA ENCARGADA DE PROPONER LA FORMA Y MODO DE RESOLVER LAS DIVERGENCIAS SUSCITADAS ENTRE AMBAS CÁMARAS DURANTE LA TRAMITACIÓN DEL PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES EN LO RELATIVO AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE DETERMINADOS BIENES RAÍCES Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTÍCULO 470 DEL CÓDIGO PENAL. BOLETÍN N° 2.694-07. I.- PRINCIPALES OBJETIVOS DEL PROYECTO: El proyecto tiene por finalidad cautelar los intereses de las personas que celebren contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles, estableciendo la obligación de las empresas inmobiliarias o constructoras promitentes vendedoras, de tomar una póliza de seguro o boleta bancaria de garantía en favor de los promitentes compradores, para el evento de no cumplirse por los promitentes vendedores el contrato prometido dentro del plazo o condición fijados. Asimismo, se sanciona como estafa la omisión de la garantía antes referida.

II.- ACUERDOS: En relación al artículo 1º, se adoptaron los siguientes acuerdos: a) Establecer que la promesa de compraventa se otorgará por instrumento privado autorizado ante notario, el cual deberá verificar que se ha otorgado la correspondiente garantía. Este acuerdo se aprobó por 8 votos a favor y 1 voto en contra. b) Prescribir que la garantía podrá consistir en una póliza de seguro o en una boleta bancaria. Este acuerdo se aprobó por 8 votos a favor y 1 abstención. c) Eliminar la referencia a las especificaciones técnicas como causal para hacer efectiva la garantía. Este acuerdo se aprobó por 8 votos a favor y 1 voto en contra. d) Intercalar el adverbio “directamente” en la última oración del inciso primero. Este acuerdo se aprobó por unanimidad. e) Suprimir la presunción contenida en la frase final del inciso segundo del texto aprobado por el Senado. Este acuerdo se aprobó por 8 votos a favor y 1 voto en contra.

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Las enmiendas introducidas al artículo 2º fueron aprobadas por unanimidad (9 X 0). III.- ESTRUCTURA DEL PROYECTO: Consta de dos artículos permanentes. IV.- NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL: No hay. V.- URGENCIA: A la fecha de este informe, no tiene. -----------------------------------------------------------------------------------------------------VI.- ORIGEN INICIATIVA: Moción. VII.- TRÁMITE CONSTITUCIONAL: Comisión Mixta. VIII.- APROBACIÓN POR LA CÁMARA DE DIPUTADOS EN PRIMER TRÁMITE: 5 de junio de 2003. IX.- APROBACIÓN POR EL SENADO EN SEGUNDO TRÁMITE: 3 de diciembre de 2003. X.- RECHAZO POR LA CÁMARA DE DIPUTADOS, EN TERCER TRÁMITE, DE LAS ENMIENDAS INTRODUCIDAS POR EL SENADO: 10 de diciembre de 2003. XI.- TRÁMITE REGLAMENTARIO: el informe de la Comisión Mixta debe pasar a la Cámara de Diputados y, posteriormente, al Senado. XII.- LEYES QUE SE MODIFICAN O QUE SE RELACIONAN CON LA MATERIA: 1.- D.F.L. Nº 458, Ley General de Urbanismo y Construcciones. 2.- Artículos 1554 y siguientes del Código Civil. 3.- Artículo 467 y siguientes del Código Penal. -----------------------------------------------------------------------------------------------------Valparaíso, 14 de enero de 2004.

NORA VILLAVICENCIO GONZÁLEZ Abogado Secretario de la Comisión

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ÍNDICE

Página

Constancias reglamentarias

1

Discrepancias sometidas a conocimiento de la Comisión Mixta

3

Proposición de la Comisión Mixta

10

Resumen ejecutivo

12

Índice

14

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4.2. Discusión en Sala Cámara de Diputados, Sesión 46, Legislatura 350. Fecha 20 de enero de 2004. Discusión informe Comisión Mixta. Se aprueba.

PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DEL PROMITENTE COMPRADOR DE UN INMUEBLE. Proposición de comisión mixta. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Corresponde ocuparse de la proposición de comisión mixta en relación con el proyecto que modifica la ley general de Urbanismo y Construcciones en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de determinados bienes raíces y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. Antecedentes: -Informe de la Comisión Mixta, boletín Nº 2694-07, sesión 45ª, en 15 de enero de 2004. Documentos de la Cuenta Nº 3. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado señor Bustos. EL señor BUSTOS.- Señora Presidenta, el proyecto, que tuvo una larga tramitación en la Cámara y, posteriormente, en las Comisiones de Vivienda y de Constitución, Legislación y Justicia del Senado, ha llegado a feliz término en comisión mixta, donde hubo pleno consenso sobre lo importante que es dar protección a todas las personas, de medianos y escasos recursos comúnmente, que compran su vivienda cuando todavía no está construida, lo que generalmente se llama compra “en verde”. Así, se establecen garantías en favor del promitente comprador. A menudo, muchas personas pierden todos sus ahorros al ser estafadas por empresas constructoras irresponsables, lo que ha sido ampliamente expuesto por senadores y diputados de las diferentes bancadas. Por eso, la promesa de compraventa -ya que, como se trata de una compra “en verde”, necesariamente tiene que ser sólo una promesa de compraventa- deberá ser firmada ante notario -lo que ya es una garantía para el promitente comprador-, quien deberá certificar que dentro de ella va una segunda garantía, cual es el establecimiento de una póliza de seguro o una boleta bancaria en favor del promitente comprador, que le asegurará a éste la recuperación del dinero pagado por concepto de precio de la vivienda en caso de que la promesa de compraventa no pudiera cumplirse en los términos pactados por parte de la empresa constructora. Ahora, con el objeto de asegurar más aún al promitente comprador, se establece, además, una sanción de carácter penal para aquellos casos en que no se cumpla con estas exigencias. Para ello, se agrega un numeral 9º al artículo 470 del Código Penal.

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En segundo término, el artículo 138 bis, nuevo, que se agrega a la ley general de Urbanismo y Construcciones, establece una protección muy eficaz para los promitentes compradores, sobre todo si se trata de personas de escasos y medianos recursos, porque les evitará pérdida de dineros. Por otra parte, como quedó establecido en la discusión habida en la Comisión Mixta, esta nueva disposición implica un mínimo aumento de los costos -no más de un 0,3 por ciento-, de acuerdo con la información entregada por las diferentes empresas de seguros. Más aun, tal como ocurrió en España, en vez de provocar un problema a las empresas constructoras, el establecimiento de esta garantía genera un aumento en la venta de bienes inmuebles, por el hecho de que los promitentes compradores se sienten más seguros en cuanto al cumplimiento de la promesa de compraventa, de que no perderán sus ahorros y de que recibirán el inmueble que pretenden adquirir para vivir allí, muchos de hasta el fin de sus vidas. Por lo tanto, estamos plenamente de acuerdo y votaremos a favor de esta solución de consenso alcanzada en comisión mixta. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado señor Víctor Pérez. El señor PÉREZ (don Víctor).- Señora Presidenta, la comisión mixta logró superar las divergencias producidas entre la Cámara de Diputados y el Senado en relación con este proyecto. Básicamente, el Senado había incorporado algunas modificaciones que representaban una suerte de barrera de entrada para un negocio que es absolutamente legítimo, lícito y necesario que exista en nuestra sociedad, como es el de adelantar, a través de contratos de promesa de compraventa, la venta de una vivienda, local comercial u oficina que se construirá después. El objetivo de la iniciativa, que nació en nuestra Corporación, es proteger a quien compra un bien raíz. En distintas regiones se conocen ejemplos de personas que destinaron parte importante de sus ahorros a la adquisición de una casa, oficina o local comercial, mediante un contrato de promesa de compraventa, pero que los perdieron por razones no imputables a ellas, sino, muchas veces, al promitente vendedor. De manera que, reitero, el objetivo fundamental de la iniciativa es proteger a quien compra un bien inmueble a través de dicho mecanismo, para lo cual se establece que los respectivos contratos deben ser caucionados mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador. Cuando una persona quiere comprar una casa que se construirá en unos meses más y firma un contrato de promesa de compraventa y paga una determinada suma de dinero, la obligación del promitente vendedor es constituir una garantía, ya sea a través de una póliza de seguro o de una boleta bancaria, que garantice al promitente comprador la recuperación de su dinero en caso de que el contrato no se cumpla. Esto genera tranquilidad y protección para quien

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compra. Pese a que esta figura podría encarecer la operación -de hecho, lo hará, porque el costo de la póliza de seguro o de la boleta bancaria se traspasará al precio que en definitiva pagará el promitente comprador-, dará tranquilidad y permitirá llevar adelante una negociación que hasta hoy sólo se basaba en la confianza existente entre el promitente comprador y el promitente vendedor, que, por desgracia, sólo a veces se respetaba. Por ende, a mi juicio, la garantía es un elemento central. También se incorporaron otros elementos para dar mayor seguridad al comprador como, por ejemplo, que el vendedor deberá otorgar el bien raíz a través de instrumentos privados autorizados ante notario. Puede que ello le dé mayor seguridad, pero para mí no tiene mayor relevancia, porque la actual legislación era bastante eficaz. Por eso, se consideró necesario establecer esta figura, atendido el objetivo principal de dar cada día más seguridad a las personas de clase media y de bajos ingresos que compran mediante este mecanismo. Por último, la comisión mixta mejoró sustancialmente el artículo 470 del Código Penal, al agregar, en virtud del artículo 2º, un numeral 9º, que establece específicamente la figura delictual de quien, con ánimo de defraudar, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble destinado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con las exigencias señaladas. De manera que el objetivo de la Cámara y de la comisión mixta ha sido garantizar a quien compra a través de este mecanismo -sin duda, es más barato que el utilizado para adquirir una casa ya construida- que el respectivo contrato llegará a buen término y que sus derechos estarán debidamente garantizados. Por lo tanto, votaremos favorablemente la proposición de la comisión mixta. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado Patricio Hales. El señor HALES.- Señora Presidenta, proyectos como éste son los que dicta el Congreso Nacional en directa defensa de la ciudadanía y para asegurar el buen funcionamiento de la sociedad. En este caso concreto, se trata de proteger el esfuerzo que hace una familia o un individuo para comprar un inmueble. Éste es un muy buen ejemplo del trabajo colectivo de las bancadas, y, como autor del proyecto junto al diputado Juan Bustos, me siento orgulloso de su resultado. Durante su tramitación, la iniciativa fue objeto de una serie de modificaciones que, como bien dijo en una oportunidad el diputado Víctor Pérez en medio de las discusiones finales de la comisión mixta, terminaron rescatando su espíritu inicial. Y lo hicimos en un trabajo colectivo que concluyó en dicha Comisión, integrada para resolver las discrepancias surgidas entre ambas ramas del Congreso. Hubo gran preocupación de todos los

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parlamentarios, de manera que el esfuerzo inicial de los autores de la iniciativa se puede extender perfectamente a la Cámara y al Senado. Tal vez, los efectos de la iniciativa no se perciban hoy, pero, a partir de la promulgación de la ley y de su puesta en práctica, en el futuro, la gente verá claramente que cambiaron las condiciones para comprar un inmueble. Hoy, cuando alguien quiere comprar un bien raíz cuya construcción se está iniciando, existe la posibilidad de hacerlo “en verde”, lo que significa pagar por una casa o un departamento que aún no están construidos. Pero esto se hace sobre la base de la confianza, de creer en la empresa que vende. Por su parte, quien vende está dando una oportunidad que la persona puede aprovechar, porque comprar “en verde” es mucho más barato que cuando la obra está terminada. Por otra parte, quien vende tiene la posibilidad de trabajar con el dinero del comprador “en verde” y, por lo tanto, de solicitar menos créditos. Pero esto sólo funciona a la perfección cuando existe confianza y honradez entre las partes. Sin embargo, la historia ha demostrado que, si bien la gran mayoría de las empresas no se dedican a estafar, cuando el negocio inmobiliario se pone bueno, el ciclo sube y las ventas están en alza, aparecen estas constructoras de último minuto, las que, si no les va más o menos bien porque no conocen el negocio, estafan a la gente y se quedan con la plata de la llamada venta “en verde”. Miles de ciudadanos de todo el país han vivido la desgracia de comprar “en verde” y perder su dinero. Pues bien, este proyecto lo hemos elaborado y será promulgado para que la gente no pierda la plata que invierte en su propiedad. Así de simple. Señora Presidenta, el diputado Burgos me pide una interrupción. ¿Tengo que dársela con cargo a mi tiempo? La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Sí, señor diputado. El señor HALES.- ¿No puede ser con cargo al de la bancada de la Democracia Cristiana? La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- No, señor diputado. Ya señalé que, reglamentariamente, cuando se trata de un informe de comisión mixta, sólo se pueden efectuar tres intervenciones, y la suya es la tercera. Por esa razón, la única posibilidad de que intervenga el diputado Burgos es por la vía de la interrupción. El señor HALES.- Señora Presidenta, con su venia, se la daré al final. Entonces, el objetivo del proyecto es que la gente recupere su inversión, para lo cual acordamos, en primer lugar, establecer claramente que cuando una persona compre “en verde”, como no existe la posibilidad de escritura pública definitiva, sino sólo una promesa de compraventa, la operación se caucione mediante una póliza de seguro o una boleta bancaria cuya presentación signifique la devolución del dinero si la obra no se realiza.

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En segundo lugar, se establecen sanciones para quien estafe. Quiero aclarar a quienes creen que lo que se pretende es andar buscando delitos en las inmobiliarias, que ello no es así. El numeral 9º que se agrega al artículo 470 del Código Penal establece claramente: “Al que, con ánimo de defraudar, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con las exigencias establecidas por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial para el promitente comprador”. En tercer lugar, el proyecto original sólo hablaba de póliza de seguro, pero las propias inmobiliarias que asistieron a la audiencia pública nos sugirieron agregar la boleta de garantía bancaria, que es un instrumento rápido y directo. Pues bien, ahí está incorporado. En cuarto lugar, no hubo acuerdo para que el contrato de promesa de compraventa fuera otorgado mediante escritura pública. Tanto el ministerio como el Senado insistieron bastante en esta cuestión, pero, finalmente, se despachó en los términos aprobados por la Cámara, es decir, que sea estrictamente la promesa; incluso, llegué a aceptar que fuera autorizado ante notario, a pesar de que estimaba que ello no era necesario si se tenía la promesa, se había entregado el dinero para comprar la casa o el departamento y, en caso de incumplimiento por parte de la empresa, se sancionaba el contrato con póliza de garantía o boleta bancaria. Ello se encarece y constituye un trámite más. Sin embargo, hubo una larga discusión y tuvimos que ceder. Por lo demás, en la vida no todo se puede hacer conforme a lo que uno quiere, menos en un debate democrático. Incluso, se planteó algo mayor: que el contrato se otorgara mediante escritura pública. En ese caso, algunas empresas inmobiliarias habrían tenido razón al decir que con este proyecto se encarecerían las viviendas. Ahora bien, evidentemente la compra “en verde” se encarecerá un poco, porque habrá que pagar la póliza de seguros o la boleta de garantía, o la suscripción ante notario. Pero es un porcentaje muy bajo, en comparación con la tranquilidad que implica para la persona, para quien, a lo mejor, será la única compra grande de su vida, como es la casa. El dinero entregado quedará completamente garantizado. ¡Enhorabuena que hayamos aprobado eso! Las inmobiliarias van a descubrir que este proyecto constituye una tremenda ventaja. Desde ahora en adelante, el vendedor podrá poner en el aviso que anuncia la venta de la casa o departamento no sólo que tiene portero eléctrico, sistemas de seguridad, balcones, vista a no sé dónde, árboles, sino que, además, se vende con la póliza de seguro del dinero que se entregue cuando se compre “en verde”. Por lo tanto, ello va a producir más confianza, más ventas “en verde”, más inversiones y más trabajo, y más compradores quedarán tranquilos. Sin duda, despacharemos un buen proyecto. Señora Presidenta, el resto del tiempo se lo cedo al diputado señor Burgos.

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La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Tiene la palabra el diputado señor Burgos. El señor BURGOS.- Señora Presidenta, es lamentable que en un proyecto de esta naturaleza se limiten las intervenciones a tal extremo, en particular a quienes fuimos designados por la Cámara para participar en la comisión mixta. Al leer el informe, se podrán dar cuenta de que voté en contra de uno de los artículos del proyecto por la forma y modo en que quedó redactado, debido a algunas de las razones mencionadas por el diputado Víctor Pérez, especialmente por el encarecimiento que va a producir el otorgamiento de este tipo de contratos mediante instrumentos privados autorizados ante notario. Sin embargo, a pesar de ello -como lo señaló el diputado Bustos y todos quienes me han antecedido en el uso de la palabra-, se trata de un muy buen proyecto desde el punto de vista de la protección de derechos. A mi juicio, pudo quedar mejor. Creo que la discusión que se fue dando, particularmente en el Senado tendió a complicar las cosas. La comisión mixta salvó algunas situaciones, pero no todas. Sin duda, lo positivo del proyecto es la constitución de garantías. En todo caso, establecer que sólo se considerarán las pólizas de garantías bancarias es demasiado limitativo, por cuanto se podría haber abierto la posibilidad a garantías reales o de cualquier otra naturaleza. A mi juicio, aparte de otorgar un nuevo nicho de negocios bancarios, esta limitación encarece todo. ¿Por qué no se consideró la posibilidad de un vale vista? A lo mejor, hay una inmobiliaria que tiene dinero disponible y puede garantizar con ese instrumento. Según el texto acordado, ello quedaría afuera. Pero sigue siendo mejor que lo que tenemos. Antes de anunciar mi voto favorable al proyecto, no obstante mis dudas respecto de lo que he señalado, aunque el texto me parece claro, deseo reiterar -como lo hablamos con el diputado señor Monckeberg- el sentido preciso de que esto se aplica a las promesas de compraventa de inmuebles de sociedades del giro inmobiliario. No vaya a creer alguien que a partir de la aprobación de esta iniciativa... La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Señor diputado, deberá redondear su idea, ya se cumplió el iempo de la interrupción que le fue concedida. El señor BURGOS.- Señora Presidenta, es muy difícil discutir un proyecto con esta limitación de tiempo. Protesto por ello, pues no tiene sentido legislar de esta manera. He dicho. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Señor diputado, el Reglamento señala que cuando se trata de proposiciones de comisión mixta, el debate se reducirá a tres discursos. En este caso, intervinieron los diputados señores Juan Bustos, Víctor Pérez y Patricio Hales. Este último le concedió una

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interrupción a su señoría, y usted ha ocupado más minutos de los asignados. El Reglamento no contempla que cada bancada haga uso de la palabra. El señor BURGOS.- Señora Presidenta, tengo claro lo que dice el Reglamento, pero es malo. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Señor diputado, tiene la posibilidad de solicitar una modificación reglamentaria. El señor MONTES.- Señora Presidenta, cuando existe unanimidad, puede intervenir un diputado. El señor MONCKEBERG.- Señora Presidenta, cuestión de Reglamento. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- ¿Habría unanimidad para conceder el uso de la palabra a los diputados señores Burgos y Monckeberg? Acordado. Puede continuar, diputado señor Burgos. El señor BURGOS.- Señora Presidenta, agradezco a su señoría y a los señores diputados la posibilidad de terminar mi intervención y que el diputado señor Monckeberg pueda hacer uso de la palabra. A pesar de todo lo señalado, el proyecto es bueno. Sin embargo, es importante dejar absolutamente claro que se trata de una modificación al modo de celebrar promesas de compraventa, limitado a las sociedades dedicadas al giro inmobiliario, como lo señala el artículo 1º de esta iniciativa. A mi juicio, sería grave que se interpretara que toda promesa de venta de un inmueble debe constar en un instrumento privado autorizado ante notario y que el promitente vendedor deba garantizar el cumplimiento del contrato prometido con póliza de seguro o boleta bancaria. Reitero, sería un grave error interpretarlo así. El proyecto se limita a aquellos que se dedican al giro inmobiliario. De tal manera que si celebrara un contrato de promesa de venta de un inmueble con mi colega Luksic, no tendría la obligación de concurrir a una notaría a firmar el instrumento correspondiente, ni menos garantizar el cumplimiento de lo prometido a través de una póliza de seguro o de una boleta de garantía bancaria. Ello debe quedar prístinamente establecido en la historia fidedigna del establecimiento de la ley. De lo contrario, estaríamos generando una ultraactividad respecto de un proyecto relacionado con el negocio inmobiliario. He dicho. El señor HALES (Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado Nicolás Monckeberg. El señor MONCKEBERG.- Señor Presidente, quiero realizar un comentario de forma. Todos sabemos que la discusión legislativa muchas veces sirve de elemento esencial para la interpretación de la ley. Por lo tanto,

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restringir el uso de la palabra, aunque no se digan cosas atingentes al tema, de alguna forma deja el proceso posterior, de interpretación, bastante desprovisto de argumentaciones. Quiero recalcar el último punto señalado por el diputado Burgos. El proyecto tiene como finalidad evitar que se repita el mal uso que se hizo especialmente en la modalidad de compras “en verde”, es decir, cuando se adquirían inmuebles que no estaban debidamente recepcionados y la empresa que prometía realizar la venta no la hacía y se quedaba con parte de los recursos que el promitente comprador entregaba. Por eso se proponen los artículos a que se ha hecho referencia. Ellos se refieren a las personas naturales o jurídicas que tienen como giro comercial la actividad inmobiliaria o a aquellas que en forma habitual se encarguen de la construcción de estos bienes raíces destinados a vivienda u otros objetivos. Descarto absolutamente que esta norma intente regular el contrato de promesa como institución jurídica; lo que busca es regular una actividad económica, que es la establecida. El proyecto delimitó bastante el uso de la garantía que entrega el promitente vendedor, que asegura la entrega final del bien raíz al promitente comprador. Además, se eliminó la referencia a las especificaciones técnicas como causal para hacer efectiva la garantía. He dicho. El señor HALES (Vicepresidente).- Cerrado el debate. -Con posterioridad, la Sala se pronunció sobre este proyecto en los siguientes términos: La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Corresponde votar el informe de comisión mixta, recaído en el proyecto que modifica la ley General de Urbanismo y Construcciones, en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de determinados bienes raíces y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. En votación. -Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 100 votos. No hubo votos por la negativa ni abstenciones. La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).- Aprobado. Despachado el proyecto. -Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados: Accorsi, Aguiló, Alvarado, Álvarez, Álvarez-Salamanca, Araya, Ascencio, Barros, Bauer, Bayo, Becker, Burgos, Bustos, Ceroni, Cornejo, Correa, Cristi (doña María Angélica), Cubillos (doña Marcela), Delmastro, Dittborn, Egaña, Escalona, Espinoza, Forni, Galilea (don Pablo), Galilea (don José Antonio),

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García (don René Manuel), García-Huidobro, González (don Rodrigo), Guzmán (doña Pía), Girardi, Hales, Hernández, Ibáñez (don Gonzalo), Ibáñez (doña Carmen), Jaramillo, Jarpa, Jeame Barrueto, Kast, Kuschel, Leal, Leay, Letelier (don Felipe), Longton, Longueira, Lorenzini, Luksic, Martínez, Melero, Mella (doña María Eugenia), Meza, Molina, Monckeberg, Montes, Mora, Moreira, Mulet, Muñoz (don Pedro), Muñoz (doña Adriana), Navarro, Norambuena, Ojeda, Olivares, Ortiz, Palma, Paredes, Paya, Pérez (don Aníbal), Pérez (don Ramón), Pérez (doña Lily), Pérez (don Víctor), Prieto, Quintana, Recondo, Riveros, Robles, Rojas, Rossi, Saa (doña María Antonieta), Saffirio, Salaberry, Salas, Sánchez, Seguel, Sepúlveda (doña Alejandra), Silva, Soto (doña Laura), Tapia, Tarud, Tuma, Ulloa, Uriarte, Urrutia, Valenzuela, Venegas, Vidal (doña Ximena), Vilches, Villouta, Von Mühlenbrock y Walker.

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OFICIO APROBACIÓN INFORME COMISIÓN MIXTA

4.3. Oficio de Cámara de Origen a Cámara Revisora Oficio de aprobación Informe Comisión Mixta. Fecha 20 de enero de 2004. Cuenta en Sesión 32, Legislatura 350, Senado.

Oficio Nº 4764 VALPARAISO, 20 de enero de 2004 A S. E. EL PRESIDENTE DEL H. SENADO

La Cámara de Diputados, en sesión de esta fecha, ha dado su aprobación al informe de la Comisión Mixta constituida para resolver las divergencias suscitadas durante la tramitación del proyecto de ley que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de determinados bienes raíces y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. (Boletín N° 2.69407). Lo que tengo a honra comunicar a V.E. Acompaño la totalidad de los antecedentes. Dios guarde a V.E.

ISABEL ALLENDE BUSSI Presidenta de la Cámara de Diputados

CARLOS LOYOLA OPAZO Secretario General de la Cámara de Diputados

hac/mlp S.46ª

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4.4. Discusión en Sala Senado. Legislatura 350, Sesión 33. Fecha 21 de enero, 2004. Discusión Informe de Comisión Mixta. Se aprueba.

GARANTÍAS PARA CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES. INFORME DE COMISIÓN MIXTA El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Corresponde tratar el informe de la Comisión Mixta formada en virtud de lo dispuesto en el artículo 68 de la Constitución Política, aprobado por la Honorable Cámara de Diputados, recaído en el proyecto que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de determinados bienes raíces y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal. --Los antecedentes sobre el proyecto (2694-07) figuran en los Diarios de Sesiones que se indican: Proyecto de ley: En segundo trámite, sesión 3ª, en 10 de junio de 2003. En trámite de Comisión Mixta, sesión 19ª, en 16 de diciembre de 2003. Informes de Comisión: Constitución, sesión 30ª, en 2 de septiembre de 2003. Vivienda, sesión 30ª, en 2 de septiembre de 2003. Vivienda (segundo), sesión 14ª, en 2 de diciembre de 2003. Mixta, sesión 33ª, en 21 de enero de 2004. Discusión: Sesiones 35ª, en 16 de septiembre de 2003 (queda para segunda discusión); 1ª, en 7 de octubre de 2003 (se aprueba en general); 16ª, en 3 de diciembre de 2003 (se aprueba en particular). El señor HOFFMANN (Secretario).- Las divergencias suscitadas entre ambas Corporaciones derivan del rechazo que hizo la Cámara, en el tercer trámite constitucional, de las modificaciones que introdujo el Senado en el segundo trámite. El informe de la Comisión Mixta contiene la proposición destinada a resolver la divergencia entre ambas ramas del Congreso, consistente en aprobar la totalidad del proyecto en los términos que allí se consignan.

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La Secretaría ha elaborado un boletín comparado dividido en tres columnas. La primera transcribe el texto aprobado por la Cámara de Diputados en primer trámite constitucional; la segunda, el aprobado por el Senado en segundo trámite y que fue rechazado por la Cámara, y la tercera, la proposición de la Comisión Mixta. El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- En discusión el informe de la Comisión Mixta. Tiene la palabra el Honorable señor Sabag. El señor SABAG.- Señor Presidente, el texto fue aprobado por unanimidad en la Cámara de Diputados y espero que aquí también sea acogido. El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Si le parece a la Sala, se aprobará el informe de la Comisión Mixta. --Se aprueba.

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OFICIO APROBACIÓN INFORME COMISIÓN MIXTA

4.5. Oficio de Cámara Revisora a Cámara de Origen Oficio de aprobación Informe Comisión Mixta. Fecha 21 de enero de 2004. Cuenta en Sesión 50, Legislatura 350. Cámara de Diputados

Nº 23.376 Valparaíso, 21 de enero de 2004. A S. E. la Presidente de la H. Cámara de Diputados Tengo a honra comunicar a Vuestra Excelencia que el Senado ha dado su aprobación a la proposición formulada por la Comisión Mixta, constituida para resolver las divergencias suscitadas con ocasión de la tramitación del proyecto que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de determinados bienes raíces y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal, correspondiente al Boletín Nº 2694-07. Lo que comunico a Vuestra Excelencia en respuesta a su oficio Nº 4764, de 20 de enero de 2.004. Devuelvo los antecedentes respectivos.

Dios guarde a Vuestra Excelencia.

ANDRES ZALDIVAR LARRAIN Presidente del Senado

CARLOS HOFFMANN CONTRERAS Secretario General del Senado

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5. Trámite de Finalización: Cámara de Diputados 5.1. Oficio de Cámara de Origen al Ejecutivo. Oficio de Ley a S. E el Presidente de la República. Comunica texto aprobado por el Congreso Nacional. Fecha 22 de enero de 2004

Oficio Nº 4772 VALPARAISO, 22 de enero de 2004 A S. E. EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

Tengo a honra comunicar a V.E., que el Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente

PROYECTO DE LEY:

mlp/mes S.50ª

"Artículo 1º.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones:

“Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición establecidos por el promitente vendedor. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador.

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Los notarios públicos no autorizarán los contratos de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador.”. Artículo 2°.- Agrégase, en el artículo 470 del Código Penal, el siguiente número 9.º: "9.° Al que, con ánimo de defraudar, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con las exigencias establecidas por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial para el promitente comprador.".". ****** Dios guarde a V.E.

ISABEL ALLENDE BUSSI Presidenta de la Cámara de Diputados

CARLOS LOYOLA OPAZO Secretario General de la Cámara de Diputados

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6. Publicación de Ley en Diario Oficial 6.1. Ley Nº 19.932 Tipo Norma Fecha Publicación Fecha Promulgación Organismo Título

: : : : :

Ley 19932 03-02-2004 26-01-2004 MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, EN MATERIA DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE DETERMINADOS BIENES RAICES Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTICULO 470 DEL CODIGO PENAL Tipo Versión : Única De : 03-02-2004 URL : http://www.leychile.cl/Navegar/?idNorma=220817&idVersion=2004 -02-03&idParte LEY NUM. 19.932 MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, EN MATERIA DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE DETERMINADOS BIENES RAICES Y CRIMINALIZA CONDUCTA CONSTITUTIVA DE ESTAFA EN EL ARTICULO 470 DEL CODIGO PENAL Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente Proyecto de ley:

"Artículo 1º.- Agrégase el siguiente artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcciones: "Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía,

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debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición establecidos por el promitente vendedor. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador. Los notarios públicos no autorizarán los contratos de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador.".

Artículo 2°.- Agrégase, en el artículo 470 del Código Penal, el siguiente número 9º: "9° Al que, con ánimo de defraudar, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con las exigencias establecidas por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial para el promitente comprador.".". Habiéndose cumplido con lo establecido en el Nº 1º del Artículo 82 de la Constitución Política de la República y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo; por tanto promúlguese y llévese a efecto como Ley de la República. Santiago, 26 de enero de 2004.- JOSE MIGUEL INSULZA SALINAS, Vicepresidente de la República.- Jaime Ravinet de la Fuente, Ministro de Vivienda y Urbanismo.- Luis Bates Hidalgo, Ministro de Justicia. Lo que transcribo para su conocimiento.- Luis Ordenes Toro, Subsecretario de Vivienda y Urbanismo Subrogante.