INSTITUTO NACIONAL DE ECOLOGIA Dirección General de Investigación en Política y Economía Ambiental

Valor Catastral y Comercial de la Tierra

Universidad de Guanajuato 2002

Valor Comercial y Catastral de la Tierra

ASESORÍA SOBRE EL VALOR CATASTRAL Y COMERCIAL DE LA TIERRA . Para:

INSTITUTO NACIONAL DE ECOLOGIA

Fecha: Diciembre del 2002

INTRODUCCIÓN El Instituto Nacional de Ecología a través de la Dirección General de Investigación en Política y Economía Ambiental está evaluando la factibilidad de cobrar por el uso y aprovechamiento que se hace de la zona federal ribereña de los lagos y lagunas, este cobro ya está previsto, pero a la fecha no se ha aplicado debido a problemas operativos. Este trabajo tiene como objetivo proporcionar a la Dirección General de Investigación en Política y Economía Ambiental la información relativa los valores catastrales y comerciales de los predios colindantes con lagos y lagunas, así como también sus características principales. Esta información permitirá diseñar un instrumento para el cobro por el uso, goce o aprovechamiento de la zona federal ribereña, obteniendo recursos que serán dirigidos a la preservación, restauración, conservación y mejoramiento de los mismos cuerpos acuíferos. Dentro del diseño del estudio, este documento corresponde a la tercera etapa en la que se comprende la elaboración y análisis de un cuadro comparativo incluyendo: Determinación de la ubicación y las características de los predios, especificando: o o o o

Uso de suelo. La determinación del valor catastral El total del impuesto predial El valor comercial del predio

PRESENTACIÓN DEL REPORTE Este estudio está dirigido a determinar el valor de los predios colindantes con lagos y lagunas en la República Mexicana, y el impacto en este valor de la circunstancia de la colindancia con el cuerpo de agua. Este documento está organizado en 8 secciones y dos anexos:

I Introducción II Metodología, Fuentes y Glosario III Análisis de la Muestra III.1Laguna de Bustillos, Chihuahua III.2Laguna de Cuyutlán, Colima III.3Laguna de Mar Muerto, Chiapas y Oaxaca III.4Lago de Yuriria, Guanajuato III.5Lago de Zirahuen, Michoacán IV Análisis Comparativo del Valor Catastral y el Valor Comercial. V.1 Correlación de los aspectos físicos con el valor de la tierra. V Cálculo de impuesto predial VI Determinación del valor de predios colindantes con lagos y lagunas por Valor Comercial. VII Determinación del valor de predios colindantes con lagos y lagunas por Valor Residual. VIII Conclusiones Anexos A Fotográfico B Reporte SIEMPA por municipio C Bibliografía

METODOLOGÍA VISITA DE CAMPO A 5 LAGOS Y LAGUNAS: BUSTILLOS, CUYUTLÁN, MAR MUERTO, YURIRIA Y ZIRAHUEN

ANÁLISIS DE INFORMACIÓN

VALOR COMERCIAL

ANÁLISIS DE PRODUCTIVIDAD

CONCLUSIONES

METODOLOGÍA DE INFERENCIA DE VALORES Área Urbana Base de Datos de corredores inmobiliarios y oferta publicada

ANÁLISIS DE INFORMACIÓN Área Rural Base de Datos del sistema de Información Estadística de Mercado de Propiedades Agropecuarias, Siempa

VALOR COMERCIAL

Razones de Valor Conforme al análisis de la base de datos del SIEMPA, las relaciones entre los valores de los distintos usos de la tierra, en usos no urbanos son:

Clasificación Agostadero Natural Cerril Marisma Riego Riego de auxilio Temporal Habitacional Industrial Servicios Turístico

Norte 0.08 0.02 0.06 1 0.45 0.44 4.92 4.74 2.52 4.35

Centro 0.15 0.04 1 0.77 0.48 3.01 2.59 2.03 2.07

Sur 0.19 0.08 1 0.88 0.43 4.07 9.46 3.09 4.55

Estos factores se utilizaron en los casos en los que existía información para una clasificación y no para otra (s).

Municipios Comparables Los Municipios Comparables se determinan analizando los 20 municipios mas cercanos al municipio. Los paramteros de analisis son distancia, clima, precipitacion pluvial, orografia y estructura economica

DISTANCIA

CLIMA

MUNICIPIOS COMPARABLES ESTRUCTURA ECONOMICA

PRECIPITACION PLUVIAL

OROGRAFIA

FUENTES DE INFORMACIÓN INFORMACIÓN

FUENTE UTILIZADA

Región Hidrológica

Regiones Hidrológicas Prioritarias, CONABIO

Polígono del Área Hidrológica

Regiones Hidrológicas Prioritarias, CONABIO

Superficies:

INEGI

Usos de Suelo

INEGI

Tipo de Propiedad

INEGI, PROCEDE

Costos de Construcción

Varela L, “Costos por metro cuadrado de construcción”, BIMSA CMDG, Junio 2000

Valor Comercial de Tierras

•Sandoval C., “Sistema de Información de Mercado de Propiedades Agropecuarias” •Investigación de mercado directa •Consulta de bases de datos de inmobiliarias

LAGUNA DE BUSTILLOS Localización

Municipio de Cuauhtemoc, Chihuahua

Polígono del área hidrológica

28 º 58 ‘ 12 ‘’ - 28 º 15 ‘ 00 ‘’ N 107 º 09 ‘ 36 ‘’ – 106 º 15 ‘ 00 ‘’ W

Región Hidrológica

VI.2 Conchos

Extensión área hidrológica (km2)

3.302

Perímetro Estimado (km)

33

Comentarios

Se estima que la laguna se ha retirado alrededor de un 30%

CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO Aproximadamente el 95 % de la superficie reporta uso agropecuario: 20% agrícola, 75 % pecuario.

Bosque Agrícola de temporal

Pastizal

LAGUNA DE CUYUTLÁN Localización

Municipios de Armería y Manzanillo, Colima

Polígono del área hidrológica

20°15'00"- 18°50'24" N 104°58'12"- 103°55'12" W

Región Hidrológica

VIII.6 Ameca-Armería

Extensión área hidrológica (km2)

7,620

Perímetro Estimado (km)

105

Zona Federal Marítimo Terrestre

•Armería: III •Manzanillo: VIII

CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO Se reportan usos de suelo habitacional, comercial, turístico, industrial, servicios y agropecuarios, siendo el uso agrícola el más importante en todos los predios colindantes

Agrícola de riego Agrícola de temporal Manglar

Vegetación Halofila Selva

LAGUNA DE MAR MUERTO Localización

Municipios de Arriaga y Tonalá, Chiapas Municipios de San Francisco del Mar, San Pedro Tapantepec, Oaxaca

Polígono del Área Hidrológica

16°18'36"- 15°55'48" N 94°28'48"- 93°48'00" W

Región Hidrológica

XI.8 Costa Chiapas

Extensión Área Hidrológica

1,119.00

Perímetro Estimado (km)

210

Zona Federal Marítimo Terrestre

•Arriaga: I •Tonalá: III •San Francisco del Mar: I •San Pedro Tapantepec: II

CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO • •

Predominan usos agropecuarios en la zona, sin embargo los terrenos colindantes con la laguna no muestran uso por ser inundables. En la zona colindante predomina el establecimiento de pesquerías enfocadas, principalmente a la pesca de camarón

A g r íc o la d e tem p o ral M a n g la r

S e lv a

V e g e t a c ió n H a ló fila

P a stiz a l

D u n a c o st e r a

P a stiz a l

S e lv a

S e lv a

LAGO DE YURIRIA Localización

Municipios de Yuriria y Valle de Santiago, Guanajuato

Polígono del área hidrológica

20°20'24"- 19°04'48" N 101°55'48"- 100°48'36" W

Región Hidrológica

IV.2 Medio Balsas

Extensión área hidrológica (km2)

7,100

Perímetro Estimado (km)

47

CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO •

Más del 95 % de la superficie reporta uso agropecuario, siendo la de temporal la más encontrada en los predios colindantes con la laguna.

Temporal Riego Riego suspendido

Pastizal Inducido Tular Mezquital

LAGO DE ZIRAHUEN Localización

Municipio de Salvador Escalante, Michoacán de Ocampo

Polígono del área hidrológica

20°20'24"- 19°04'48" N 101°55'48"- 100°48'36" W

Región

IV.2 Medio Balsas

Extensión área hidrológica (km2)

7,100

Perímetro Estimado (km)

15

CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO • •

Más del 90 % de la superficie reporta uso agropecuario Los terrenos agrícolas de temporal se benefician con el agua del lago Zirahuen, lo que los ubica en una clasificación superior (terrenos de humedad).

Bosque

Bosque

Temporal

Pastizal

ANÁLISIS COMPARATIVO CATASTRAL VS COMERCIAL: RESUMEN Las siguientes tablas resumen la relación del valor catastral y el valor comercial. Área Urbana Con excepción de las áreas urbanas correspondientes al municipio de Manzanillo en los usos no habitacionales no existe una relación aceptable entre los valores catastrales y los comerciales, siendo los catastrales, en prácticamente todos los casos, menores a los encontrados en el mercado.

CLASIFICACIÓN

BUSTILLOS

CUYUTLAN

MAR MUERTO

YURIRIA

ZIRAHUEN

0.05

-

−

-

0.14

Habitacional Rural

-

0.3 / 0.4

−

0.7

0.14

Habitacional Medio

0.27

-

−

1.4

0.14

Industrial

-

1.3

−

-

0.34

Servicios

0.08

1.0

−

-

-

Turístico

-

0.8

−

0.9

0.1

Uso Comercia

Área Rural En el área rural la situación es muy parecida a la encontrada en la urbana, siendo solamente los municipios de Chiapas los que muestra un mayor apego de los valores catastrales a los de mercado.

CLASIFICACIÓN

Agostadero natural

BUSTI LLOS

CUYU TLÁN

0.17

Cerril

Riego de auxilio / Humedad Temporal

0.1 – 0.6

YURIRIA

ZIRAHUEN

2.0

0.23

0.10

0.46

8.0

0.34

0.07 / 0.25

-

-

18.2

-

1.03 0.90

1.30 0.96

1.43

0.13

-

-

-

2.0

0.20

ARRIAGA

TONALÁ

OAXACA

2.0

0.63 1.08

0.72 1.08

0.5

0.46

Erial Riego

MAR MUERTO

0.5

0.08 – 0.11

0.7

1.00 0.72

1.08 0.54

0.16 / 0.22

0.19/ 0.13 / 0.08

CONCLUSIONES DEL ANALISIS COMPARATIVO CATASTRAL VS COMERCIAL •

Revisando la situación anterior y analizando la situación catastral prevaleciente en el país, podemos atribuir la diferencia encontrada entre los valores catastrales y comerciales al manejo político que se dio a este rubro a raíz de las distintas crisis económicas por las que se ha pasado de manera recurrente.

•

El uso de los valores catastrales de los distintos municipios para inferir el posible pago de los beneficios derivados de la localización de los predios colindantes con cuerpos de agua, requeriría una análisis caso a caso, municipio a municipio ya que no existe, en la mayor parte de los casos, una base de datos actualizada y confiable.

•

Es importante hacer notar que en ninguno de los municipios analizados existe alguna categoría definida específicamente por su ubicación colindando con un cuerpo de agua. Sin embargo en algunos casos existe la categoría de “humedad”, misma que hemos considerado equivalente a “riego de auxilio”, situación que en algunos casos es reconocida por el mercado a pesar que la clasificación oficial del predio sea ”temporal”.

•

Otra situación encontrada fue la falta de actualización de los usos de los predios, especialmente en las zonas en donde se ha venido desarrollando el uso turístico / campestre y los predios mantienen su clasificación original como agrícolas de temporal.

•

Como conclusión de este análisis podemos decir que la determinación de los valores de los predios colindantes deberá realizarse a partir de los valores de mercado y sin considerar en este la situación catastral de cada municipio.

•

Consideramos que es muy importante la actualización catastral de manera integral empleando técnicas de valuación y de investigación de mercado que permitan establecer y mantener bases de datos que reflejen el valor real de los predios y sus condiciones específicas.

VALOR COMERCIAL DE PREDIOS COLINDANTES CON LAGOS Y LAGUNAS EN LA REPÚBLICA MEXICANA

Paztcuaro Chapala

Mitla Santiaguillo

Grande de Mexcatitan

Tequesquitengo Cuitzeo Sayula

La Joya La Joya

Bacalar Tecomate

Catemaco Chairel y Pueblo Viejo

PRODUCTIVIDAD Este análisis nos permite determinar el impacto que resulta de la disponibilidad de agua, en el valor de un predio con aprovechamiento agropecuario. Analizamos dos situaciones distintas: –

Un predio de uso agostadero natural analizado parcialmente como pradera inducida, como resultado de la disponibilidad de agua y del uso de la Zona Federal.

–

Un predio con uso agrícola de temporal analizado parcialmente como riego de auxilio, como resultado de la disponibilidad de agua y del uso de la Zona Federal.

Para cada una de las situaciones anteriores se analizan distintos casos de manera que se ilustre el impacto de la disponibilidad de agua.

PRODUCTIVIDAD: METODOLOGIA Determinación de Perímetro de Contacto

Aplicación de parámetros de mejora

Determinación de Uso

Cuantificación de mejora y aplicación a la totalidad del predio

Parámetros de rendimiento bajo condiciones de mejora

Determinación de impacto en el valor del predio

PERIMETRO DE CONTACTO Los siguientes diagramas establecen las condiciones del análisis. La cara marcada con color representa la superficie de contacto con el cuerpo de agua.

1 000 m

10:00:00 ha 10:00:00 ha

100 m

500 m

500 m

200

5:00:00 ha 5:00:00 ha

100 m

200 m

250 m

PRODUCTIVIDAD: RESULTADOS Al analizar los valores obtenidos en los ejemplos es evidente que el caso en el que se tiene el mayor perímetro de contacto, en la menor superficie el impacto unitario es mayor: Uso Pecuario COEFICIENTE DE AGOSTADERO SIN BENEFICIO (Ha/UA) SUPERFICIE TOTAL / SUPERFICIE DE CONTACTO

1

2

3

4

5

5 Ha/ 100m

0.00%

1.96%

4.07%

5.91%

8.11%

5 Ha/ 200m

0.00%

3.91%

8.13%

11.83%

16.22%

10 Ha/ 100m

0.00%

2.03%

2.96%

4.06%

10 Ha/ 200m

0.00%

4.07%

5.91%

8.11%

0.98 1.96

PRODUCTIVIDAD: RESULTADOS (cont) Uso Agrícola

RENDIMIENTO ORIGINAL (Ton Maíz/ Ha) 6.0

5.0

4.5

4.0

3.5

5 ha/ 100 m

2.0%

2.6%

3.1%

3.9%

5.1%

5ha/ 200 m

4.0%

5.3%

6.3%

7.8%

10.1%

10 ha/ 100 m

1.0%

1.3%

1.6%

1.9%

2.5%

10 ha/ 200 m

2.0%

2.6%

3.1%

3.9%

5.1%

CONCLUSIONES La Información desarrollada en los capítulos anteriores nos permite obtener los resultados siguientes:

Actualmente los municipios no reconocen incremento alguno por colindar con los cuerpos de agua. El mercado inmobiliario de propiedades urbanas tampoco reconoce incremento alguno en propiedades colindantes con los cuerpos de agua. Las propiedades rústicas represetan al menos el 95% de la superficie colindante con los cuerpos de agua, de ésta, entre el 50 y el 60% resulta ser de condición ejidal o comunal, lo que podría representar un problema para la recaudación de recursos económicos

Se pudo observar un beneficio para las propiedades rústicas que colindan con los cuerpos de agua en función de su productividad: Esta se eleva al contar con agua suplementaria, ya sea para riego (Temporal-Humedad-Riego de Auxilio) o como disminución en el coeficiente de agostadero. Mayor superfiice de aprovecahmiento debido a que el NAMO se ha retraído de su nivel original.

CONCLUSIONES La Información desarrollada en los capítulos anteriores nos permite obtener los resultados siguientes:

Usos diferentes a los primarios (agrícolas o pecuarios) en una gran cantidad de predios colindantes a los cuerpos de agua los cuales se clasifican como Campestres o Turísticos.

Finalmente, se observó un gran rezago entre los valores Catastrales y los Comerciales, en medida que se pueda lograr la actualización de éstos (Catastrales) será en la medida en que se puedan obtener mayores recursos para el beneficio de los cuerpos de agua.