MEMORIA ANUAL 2015
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
CONTENIDO 01 02 03 04 05 06 Carta del presidente a los aportantes del fondo Página 04
Quienes Somos Página 06
Antecedentes legales de la sociedad administradora Página 08
Estructura y equipo ejecutivo Página 09
Dotación de personal Página 14
07 08 09 10 11 Antecedentes del fondo Página 18
2
Evolución del fondo Página 20
Política de Inversión del fondo Página 21
13
14 15
Clasificación de riesgo del fondo Página 28
Aportantes del fondo Página 30
Comité de vigilancia del fondo Página 31
Análisis de las inversiones del fondo Página 22
16 17 Política de dividendos del fondo Página 32
19 20 21
22
Estados Financieros Fondo de Inversión Santander Mixto Página 37
Declaración jurada de responsabilidades Página 100
Notas a los Estados Financieros Página 41
Informe de los auditores independientes Página 96
Proyectos inmobiliarios del fondo Página 24
Principales indicadores financieros Página 33
Estructura administrativa de los fondos de inversión Página 16
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Participación de mercado del fondo Página 27
18 Factores de riesgo Página 34
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01. CARTA DEL PRESIDENTE A LOS APORTANTES DEL FONDO
01 CARTA DEL PRESIDENTE A LOS APORTANTES DEL FONDO
A todos nuestros aportantes, Me complace dirigirme a ustedes, a fin de someter a vuestra consideración la Memoria y Estados Financieros del Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto, correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2015.
de desarrollo habitacional, permitió al Fondo, cerrar el año con cierra este año 2016 con un total de activos administrados por M$ 88.839.804., un patrimonio total de M$ 75.744.250.-, un resultado de M$ 8.255.134.- y una rentabilidad alcanzada en 12 meses equivalente al 8,36%.
El año 2015 fue un buen año para el Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto. En efecto, a pesar de la situación económica del país durante este ejercicio y de la situación en que se encuentra el mercado de oficinas local, el Fondo ha logrado cerrar importantes negocios durante este año, como la venta de la Sociedad Plaza Araucano y disminución de la vacancia del edificio Costanera Puente Suecia, llegando a un porcentaje de colocación superior al 70%.
Finalmente, comentar que a fines de diciembre la asamblea de Aportantes acordó la no renovacion del fondo y con ello iniciar un periodo de dos años para dar liquidez a los activos y en forma posterior, comenzar el periodo de liquidacion del mismo. Agradecemos a todos ustedes el particular interés y apoyo permanente que nos han depositado como aportantes de este Fondo.
En el ámbito de renta de oficinas, se sigue avanzando en la construcción del proyecto Isidora El Bosque, la que se espera finalice durante el primer semestre de este año y posteriormente sea formalizada la venta del grupo Angelini. En términos de resultados del año, las transacciones mencionadas, junto con las ventas de los Strip Centers y liquidación del último proyecto 4
ANDRÉS HEUSSER RISOPATRÓN PRESIDENTE SANTANDER ASSET MANAGEMENT S.A. ADMINISTRADORA GENERAL DE FONDOS 5
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02. QUIENES SOMOS
02 QUIENES SOMOS
UNA GESTORA GLOBAL CON FUERTES RAÍCES LOCALES PRESENCIA DE SANTANDER ASSET MANAGEMENT
14% UK
0,8% ALEMANIA 1,9% LUXEMURGO 1,9% POLONIA PORTUGAL 3,7%
38% ZONA LATAM 1,0% PUERTO RICO MÉXICO 7,6% 40,2% ESPAÑA
BRASIL 24,4%
Santander Asset Management es una gestora independiente y global de activos, con fuertes raíces locales en Europa y Latinoamérica. Tiene presencia en once países, y gestiona con un patrimonio de 162.000 millones de euros (datos a diciembre 2015) a través de clase de vehículos de inversión, como fondos mutuos, fondos de inversión, y gestión de carteras. Las soluciones de inversión de Santander Asset Management incluyen mandatos a medida especializados en renta fija y renta variable europea y latinoamericana. Santander Asset Management cuenta con más de 735 empleados en todo el mundo, de los que alrededor de 212 son profesionales de la inversión. Su proceso de inversión, la capacidad de análisis de los equipos locales y su estricto control del riesgo le permite contar con un conocimiento profundo de las oportunidades de mercado, así como de las diferentes necesidades de sus clientes, y son un elemento diferenciador de Santander Asset Management.
En Chile, Santander Asset Management es una de las gestoras líderes en la industria de fondos, total de 7.242 millones de dólares de activos bajo administración (datos a diciembre 2015). Una solidez basada en sus más de 20 años de vida y en un equipo de más de 70 profesionales. La gestión de activos se basa en procesos de inversión claramente definidos, con un enfoque fundamental y un amplio rango de activos subyacentes, unido a un estricto control de riesgo. Nos caracteriza nuestra permanente innovación en productos, cercanía al cliente y excelencia en la gestión, respondiendo en cada momento a las exigencias particulares de cada tipología de cliente. De esta forma somos líderes en la industria de fondos balanceados con una cuota de mercado del 29%.
0,7% ARGENTINA
DATOS RAZÓN SOCIAL DE LA ADMINISTRADORA Santander Asset Management S.A. Administradora General de Fondos
CORREO ELECTRÓNICO
[email protected]
RUT ADMINISTRADORA 96.667.040-1
NOMBRE DEL FONDO Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto
DIRECCIÓN Isidora Goyenechea 2800, piso 40. Edificio Titanium, Las Condes, Santiago de Chile.
DURACIÓN La duración del Fondo será hasta el 30 de diciembre de 2017.
TELÉFONO (56-2) 228 476 248
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62% ZONA EURO
CHILE 3,8%
AUDITORES EXTERNOS Deloitte
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04. ESTRUCTURA Y EQUIPO EJECUTIVO
03 ANTECEDENTES LEGALES DE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA
04 ESTRUCTURA Y EQUIPO EJECUTIVO
Santander Asset Management S.A. Administradora General de Fondos, antes Santander S.A. Administradora General de Fondos y primitivamente Santiago S.A. Administradora General de Fondos, se constituyó por escritura pública de fecha 15 de enero del año 1993, otorgada ante el Notario de Santiago don Raúl Undurraga Laso, bajo el nombre Santiago S.A. Administradora de Fondos Mutuos. Por Resolución número 043, de fecha 25 de febrero de1993, emitida por la Superintendencia de Valores y Seguros, se autorizó su existencia. El extracto contenido en la mencionada resolución de autorización de existencia se inscribió a fojas 5.031 Nº 4.113 en el Registro de Comercio de Santiago del año 1993 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago y se publicó en el Diario Oficial de fecha 4 de marzo de 1993.
La aprobación del Reglamento Interno del Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto consta en la Resolución Exenta Nº 205 del 27 de noviembre de 1991 de la Superintendencia de Valores y Seguros. Con posterioridad, el Reglamento es objeto de modificaciones, las cuales fueron aprobadas por las siguientes Resoluciones Exentas:
Santander Asset Management Chile está compuesto por un equipo con gran experiencia. Nuestro objetivo es ser una de las principales gestoras en Chile con altos estándares de productos y servicios.
La última modificación de la sociedad administradora y texto refundido de sus estatutos fue aprobado en Junta Extraordinaria de Accionistas de la sociedad celebrada el día 2 de marzo del 2015, cuya acta se redujo a escritura pública de fecha 4 de marzo de 2015, otorgada en la notaría de Santiago de doña Nancy de la Fuente, siendo aprobado 31 de diciembre del 2015 por la Superintendencia de Valores y Seguros.
Con fecha 28 de noviembre del 2014, luego con fecha 3 de diciembre del 2015 y finalmente el 29 de enero del 2016, se depositaron en la Superintendencia de Valores y Seguros nuevas versiones del Reglamento Interno aprobadas por la Asamblea de Aportantes, la última de las cuales se encuentra vigente desde el día 28 de febrero del 2016.
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Nº025 del 13/02/1992, Nº105 del 10/05/1993, Nº175 del 16/11/1994, Nº130 del 16/06/1995, Nº123 del 03/06/1996, Nº283 del 04/09/1997, Nº082 del 12/12/1997, Nº236 del 16/07/1998, N°265 del 11/09/1999, Nº211 del 25/07/2000, N°023 del 20/01/2004, N°227 del 29/05/2006, N° 342 del 26/07/2007, Nº 28 del 14/01/2011, Nº 139 del 25/02/2011, y Resolución Nº 365 del 14/09/2012.
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04. ESTRUCTURA Y EQUIPO EJECUTIVO
DIRECTORIO Santander Asset Management S.A. Administradora General de Fondos
PRESIDENTE Andres Óscar Heusser Risopatron Director independiente
DIRECTOR Puesto de Director vacante por renuncia de Luis Cervantes (con fecha 30 de julio del 2015), quien había sido propuesto por General Atlantic y había asumido el día 30 de abril del 2014. DIRECTOR Carlos Horacio Volante Neira Gerente División Clientes y Calidad Banco Santander Chile
DIRECTOR Cristián Florence Kauer Director Jurídico Corporativo Banco Santander Chile
DIRECTOR Sumit Malik, quien asumió el 3 de septiembre del 2015 en reemplazo de Issam Abedin quien renunció el día 27 de agosto del 2015, quien a su vez reemplazo a Alessandro Ceschia quien ejerció como director en los periodos 2014/2015 y del 30/04/15 al 23/06/15, fecha en que renunció. Propuesto por Warburg Pincus
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04. ESTRUCTURA Y EQUIPO EJECUTIVO
PRINCIPALES EJECUTIVOS GERENTE GENERAL María Paz Hidalgo Brito INSTITUTIONAL BUSINESS Max Pinto Flores COMERCIAL Vito Moles Scelsi María Paz Hidalgo
De izquierda a derecha: Arriba: Alexander Blomstrom, Felipe Vío y Cristián McIntosh Abajo: Luis Aliste y Pedro Vivanco
INVERSIONES Luis Aliste Esquivel REAL ESTATE Cristián McIntosh Herrera RIESGO Y COMPLIANCE Pedro Vivanco Puebla FINANZAS Pedro González Alegría
De izquierda a derecha: Max Pinto Flores y Jorge Ferrada Valdés
PRODUCTOS Alexander Blomstrom Bjuvman ITOP Jorge Ferrada Valdés ASESOR LEGAL Felipe Vio Lyon RECURSOS HUMANOS Pía Schiattino Cueto MARKETING Y COMUNICACIONES Silvia Flamarique Solera
De izquierda a derecha: Arriba: Jorge Ferrada, Silvia Flamarique, Pedro González Abajo: Vito Moles, Pía Schiattino 12
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05.DOTACIÓN DE PERSONAL
05 DOTACIÓN DE PERSONAL Al 31 de diciembre de 2015, la dotación del personal es la siguiente:
18 GERENTE Y EJECUTIVOS PRINCIPALES
40 PROFESIONALES Y TÉCNICOS
73
TOTAL
15
TRABAJADORES
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06. ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN
06 ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN De izquierda a derecha: Joaquín Alonso, Cristián Flores, Laura Mesina, Cristián McIntosh
La Sociedad Administradora posee una estructura administrativa destinada a la gestión y optimización de los recursos de los Fondos, la cual cuenta con profesionales que tienen vastos conocimientos y experiencia del sector inmobiliario, lo que determina la especialización en dicho sector de la economía. Es así como en esta estructura encontramos dos niveles o funciones específicas:
1. COMITÉ DE INVERSIONES
2. EQUIPO FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS
NOMBRE
CARGO
María Paz Hidalgo
Gerente General Santander Asset Management S.a Administradora General De Fondos
NOMBRE
CARGO
Gerardo Jofré M.
Asesor Externo
Cristián McIntosh.
CIO Real Estate
Felipe Soza D.
Asesor Externo - Socio Soza Hnos.
Joaquín Alonso
Senior Portfolio Manager
Juan Ignacio Ruiz de Alda
Presidente Santander Real Estate
Cristian Flores
Senior Analyst
Laura Mesina
Assistant Analyst
Felipe Vio Lyon
Legal
Este Comité está formado por profesionales relacionados con el negocio inmobiliario que cuentan con gran experiencia, y que mayoritariamente ocupan cargos ejecutivos en distintas áreas relacionadas al sector inmobiliario. Su principal función es la de establecer las directrices y estrategias para el desarrollo del Fondo, como asimismo aprobar cada uno de los nuevos negocios en los que se invierten los recursos administrados. El Comité de Inversiones está conformado de las siguientes personas:
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07. ANTECEDENTES DEL FONDO
07 ANTECEDENTES DEL FONDO MARCO REGULATORIO DE LA INDUSTRIA En enero de 2014, se publicó en el Diario Oficial la Ley Nº 20.712, sobre la administración de fondos de terceros y carteras individuales, la cual además deroga los cuerpos legales que indica, conocida como Ley Única de Fondos. La Ley Única de Fondos tiene una vinculación directa con el Reglamento sobre Administración de Fondos de Terceros y Carteras Individuales, el que se publica en marzo de 2014 mediante el Decreto 129 y donde se establecen una serie de regulaciones complementarias. Igual situación ocurre con toda la nueva normativa que la SVS ha dictado a fin de dar cumplimiento a las exigencias contempladas en la ley.
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09. POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO
08 EVOLUCIÓN DEL FONDO
09 POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO
El Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto, inició sus actividades el 7 de abril de 1992. Al cierre de 2015, el Fondo exhibe un patrimonio de MM$ 75.744.- Los principales aportantes con que cuenta el Fondo en la actualidad están constituidos en un 63% por Fondos de Pensión y un 37% por compañías de Seguros de Vida. A cierre de diciembre 2015 su cartera de negocios inmobiliarios se encuentra distribuida en un 48% en bienes raíces destinados a la renta, un 36% en proyectos inmobiliarios en desarrollo cuyo destino es la renta inmobiliaria y 16% en caja y otros activos.
El objetivo de inversión del Fondo será la participación en el negocio inmobiliario, esto es, aquel referido a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces. Estas operaciones serán realizadas por medio de la participación en el resultado de sociedades o en su financiamiento, a través de cualquiera de los instrumentos en que está autorizado a invertir. Se privilegiarán las inversiones que otorguen al Fondo flujos ciertos y periódicos en el tiempo. Particularmente, la política de inversión del Fondo comprenderá el desarrollo del negocio inmobiliario mediante la participación en el resultado o financiamiento de sociedades que realicen operaciones de renta, leasing y desarrollo, según la descripción siguiente:
La siguiente es la evolución de los aportes efectuados por los aportantes al fondo: N° DE EMISIÓN
FECHA DE INSCRIPCIÓN REGISTRO DE VALORES
N° DE CUOTAS EMITIDAS
N° DE CUOTAS COLOCADAS
MONTO COLOCADO EN UF
1
07/04/1992
5.000.000
1.317.821
134.591
2
07/07/1993
3.682.179
2.889.718
307.971
3
30/06/1995
3.199.269
3.199.269
369.332
4
11/06/1996
2.500.000
2.108.178
252.200
5
12/12/1997
4.055.150
780.617
94.411
6
03/08/2007
15.200.000
11.906.000
1.466.559
22.201.603
2.625.064
TOTAL
1.3 Desarrollo de proyectos inmobiliarios. Sin perjuicio de las inversiones señaladas, el Fondo participará en este tipo de inversiones que implican un mayor atractivo en su tasa de retorno. Sin embargo, éstas se realizarán sin afectar significativamente los resultados generales del Fondo. El Fondo incursionará en estas inversiones mediante la participación en sociedades con terceros que aporten la gestión del negocio o mediante la contratación de esos servicios. Se privilegiarán la diversificación, mercados masivos y participación en aquellos proyectos de rápida liquidez.
1.1 Renta. Serán consideradas operaciones de renta las operaciones ligadas a contrato de arriendo destinadas a obtener flujos ciertos y periódicos, siempre que presenten un potencial de plusvalía. 1.2 Leasing. Serán consideradas operaciones de leasing todas aquellas que usen esta figura legal para su implementación, en un sentido amplio y en ellas se privilegiará la calidad del bien raíz como garantía para el Fondo, sin perjuicio de tener en cuenta la capacidad de pago del respectivo deudor.
Estado de cuotas de participación al 31-12-2014
Durante el año 2015 el Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto repartió dividendos por un total de $ 31.637.144.984 Por otra parte, no hubo disminuciones de capital durante el año, aunque está considerada realizar una en enero 2016 por UF 407.000 20
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10. ANÁLISIS DE LAS INVERSIONES DEL FONDO
10 ANÁLISIS DE LAS INVERSIONES DEL FONDO En línea con lo realizado durante el año pasado, durante 2015 la política de crecimiento del Fondo ha seguido orientada principalmente al desarrollo de los proyectos de desarrollo de oficinas, así como en la colocación y renovación de arrendatarios en los inmuebles en los que participa el fondo solo o con socios, para incrementar los flujos ciertos y periódicos en el tiempo.
Breakdown por tipo de activo OFICINAS 19%
Breakdown inversiones 9% OTROS
36% OFICINAS EN DESARROLLO
7% CAJA
Estas inversiones se han materializado luego de pasar por un acabado proceso de análisis tanto de los activos como del mercado en el cual se inserta cada activo, mientras que para la elección de arrendatarios se considera un riguroso análisis financiero como parte integral de la política de diversificación de riesgos para el Fondo. A 31 de diciembre de 2015, la composición de las inversiones inmobiliarias del Fondo, que posee en forma indirecta, y ordenadas según el tipo de inversión y tipo de negocios, son las siguientes:
COMERCIAL 29%
SPA (FONDO) 67% 16% OTROS
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17% FIP (CON TERCEROS)
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11. PROYECTOS INMOBILIARIOS DEL FONDO
11 PROYECTOS INMOBILIARIOS DEL FONDO Desde sus inicios, el Fondo, ha mantenido una política de inversión orientada principalmente a la compra y desarrollo de bienes raíces para renta, activos que ayudan a la generación de flujos estables y permanentes en el tiempo. Adicionalmente, y de manera de complementar la oferta de valor del Fondo, se han materializado inversiones en proyectos habitacionales en forma selectiva, con retornos esperados mayores, permitiendo tener una cartera balanceada y rentable.
1.1. Proyectos de oficinas para renta Proyecto Isidora El Bosque Edificio se encuentra con su obra gruesa terminada. Actualmente se trabaja en la instalación del muro cortina y terminaciones del edificio. Se espera el término de la construcción y venta durante el segundo semestre de 2016.
1. RENTA INMOBILIARIA Proyecto Costanera Puente Suecia El Fondo cuenta con una variada cartera de activos destinados a la Renta Inmobiliaria, tales como oficinas, centros comerciales, centros industriales, etc. Esto le ha permitido tener una buena base de diversificación y segmentación con distintos tipos de clientes que están presentes en diferentes ámbitos de la economía nacional e internacional como Bancos, empresas de servicios, profesionales independientes, Pymes, entre otros. A continuación mostraremos algunos ejemplos de los activos que forman parte de la cartera del fondo.
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Este edificio de 15 pisos y cerca 8.500 m2 útiles destinados a la renta se encuentra ubicado sobre el eje Costanera Andrés Bello entre la calles Suecia y Bucarest. Durante este año, se lograron cerrar nuevos arriendos, lo que nos ha permitido llegar con una tasa de ocupación cercana al 70% y con un gran interés por parte del mercado.
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1.2 .Renta comercial 1.2.1 Malls Mall Paseo San Bernardo El Fondo mantiene en forma indirecta, el 50% de la propiedad de este mall de más de 30.000m2 ubicado en el corazón de San Bernardo, el que cuenta con tiendas comerciales, supermercado, patio de comidas y cines, entre otros atractivos. Centro Comercial Plaza De Maipú A cuatro años desde el inicio de la constricción del Centro Comercial Espacio Maipú, el mall recibe más del 70% del ingreso esperado para cuando se encuentre en un 100% arrendado, con sólo el 55% de los m2 arrendados.
12. PARTICIPACIÓN DE MERCADO DEL FONDO
12 PARTICIPACIÓN DE MERCADO DEL FONDO
1.3. Propiedades individuales para renta De un universo de 17 propiedades para renta, algunas a destacar, son: Av. El bosque Propiedad de 413 metros cuadrados, ubicada en plena Comuna de Las Condes, actualmente arrendada al CORPBANCA donde funciona una sucursal bancaria. Avda. Pajaritos Propiedad de 434 metros cuadrados, ubicada en Avenida Pajaritos, en la comuna de Maipú, actualmente se encuentra arrendada a CHILECTRA para la atención de clientes. Eyzaguirre 581 Propiedad ubicada en la calle Eyzaguirre, en el centro de la comuna de San Bernardo, está conformada por tres locales que en su conjunto alcanzan los 215 metros cuadrados. La propiedad se encuentra actualmente arrendada a la cadena de comida rápida SHOPDOG. Propiedades arrendadas a fasa El fondo cuenta con 6 propiedades a lo largo de Chile, que se encuentran arrendadas a largo plazo. Estos locales se encuentran ubicados en Arturo Prat 589, en Grecia esq. Exequiel Fernandez, y San Pablo esq. Ricardo Cummings, todas en Santiago, y en regiones, en Pedro Aguirre Cerda esq.18 de Septiembre (Arica), en Av. Dos (Iquique) y en Av. La Tirana 3691 (Iquique)
ACTIVOS POR TIPO DE FONDO DE INVERSIÓN (MILES DE UF DE CADA AÑO) 350.000
1,72% SURA
1,57% OTROS (1) BICE 3,86% INDEPENDENCIA 28,98%
4,43% BANCHILE
300.000
250.000
6,19% AURUS
200.000 7,45% ALCÁNTARA 150.000
100.000
7,86% SANTANDER
50.000
0
8,15% IM TRUST RENTA FIJA
ACCIONARIOS
RETORNO ABSOLUTO
BALANCEADOS
INMOBILIARIOS
CAPITAL PRIVADO
13,71% CIMENTA
16,08% BTG PACTUAL CHILE
OTROS FONDOS
Fuente: ACAFI, basado en información pública disponible (SVS).
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PARTICIPACIÓN POR TIPO DE FONDO
Fuente: ACAFI, basado en información pública disponible (SVS). (1) Otros incluye: Neorentas, BCI, Penta AGF, Asset, Moneda y Compass Group. Moneda incluye: Moneda, Chiletech y Toesca.
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13. CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL FONDO
13 CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL FONDO Las cuotas de participación del Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto han sido aprobadas por la Comisión Clasificadora de Riesgo del D.L. N°3.500, a objeto de que las Administradoras de Fondos de Pensiones puedan invertir en ellas. Con fecha 22 de abril de 1998, se realizó la 6ª Asamblea Ordinaria de Aportantes, donde se aprobó entre otras materias, eliminar la mantención de los contratos con las empresas clasificadoras de riesgo privadas. Con fecha 27 de abril de 1998, se informó a la Superintendencia de Valores y Seguros de tal decisión. Así mismo, con fecha 30 de abril de 1998 se publicó el respectivo aviso en el diario La Segunda, dando así cumplimiento a los requisitos que establece la Ley N°18.045. Al 31 de diciembre de 1997 estas cuotas habían sido clasificadas en Primera Clase Nivel 3 por los Clasificadores de Riesgo Econsult/ Duff & Phelps y Feller-Rate respectivamente. Posteriormente, en concordancia con el Acuerdo N°8 de la Comisión Clasificadora de Riesgo, modificado por los acuerdos N°s 20 y 21, publicados en el Diario Oficial de fecha 5 de diciembre de 2001 y 17 de mayo de 2002, las cuotas del Fondo nuevamente fueron clasificadas. La última clasificación de riesgo otorgada por los clasificadores de Riesgo Fitch Rating y Feller-Rate , ambos fechados en julio de 2015 fueron 1ra clase Nivel 2 con Outlook Estable y 1ra Clase Nivel 2, respectivamente.
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15. COMITÉ DE VIGILANCIA DEL FONDO
14 APORTANTES DEL FONDO
15 COMITÉ DE VIGILANCIA DEL FONDO
A 31 de diciembre de 2015, los principales aportantes del Fondo y su porcentaje sobre el patrimonio son los que siguen:
Con fecha 29 de abril de 2015, se celebró la Asamblea Ordinaria de Aportantes, donde, entre otras materias, se acordó designar como miembros del Comité de Vigilancia del Fondo a los siguientes señores:
NOMBRE APORTANTE
CANTIDAD CUOTAS
% PARTICIPACIÓN
6.406.320
28,86%
AFP Cuprum
4.176.764
18,81%
Pedro Arturo Vicente Molina
AFP Capital SS.A.
1.993.056
8,98%
Carlos Mina Simonetti
6.154.118-7
Met Life Chile Seguros De Vida S.A.
1.923.709
8,66%
Rodrigo Ravilet Llanos
10.620.242-7
Seguros De Vida Security Prevision S.A.
1.834.430
8,26%
Penta Vida Cia De Seg. De Vida S.A.
1.625.000
7,32%
1.313.242
5,92%
695.514
3,13%
Zurich Santander Seguros De Vida Chile
690.000
3,11%
Chilena Consolidada Seguros De Vida S.A.
675.000
3,04%
21.333.035
96,09%
868.568
3,91%
22.201.603
100,00%
AFP Provida S.A.
AFP Habitat S.A. Compa¹Ia De Seguros Corps
Subtotal Otros TOTAL
30
NOMBRE
RUT 6.265.640-9
El Comité de Vigilancia se reunió periódicamente con la Sociedad Administradora a objeto de conocer la marcha de los diversos negocios y actividades realizadas durante el ejercicio 2015.
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17. PRINCIPALES INDICADORES FINANCIEROS
16 POLÍTICA DE DIVIDENDOS DEL FONDO
17 PRINCIPALES INDICADORES FINANCIEROS
El Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto, de acuerdo a lo señalado en el Titulo IX, capítulo cinco, de su Reglamento Interno, distribuye anualmente como dividendo en dinero efectivo, a lo menos un 80% de los beneficios netos percibidos durante el ejercicio, en los términos contemplados en el artículo 31 de la Ley 18.815. El reparto de dichos beneficios se realiza durante el cuatrimestre siguiente al del cierre del ejercicio, pudiendo efectuarse pagos provisorios con cargo a esos resultados.
BALANCE Y ESTADO DE VARIACIÓN PATRIMONIAL DEL FONDO
N° DIVIDENDO
FECHA PAGO
MONTO NOMINAL POR CUOTA
INDICADOR N° Aportantes N° Cuotas En Circulación Total Patrimonio Valor Libro de la Cuota N° DIVIDENDO
FECHA PAGO
MONTO NOMINAL POR CUOTA
1
DEFINITIVO
25/03/1993
5,690
15
DEFINITIVO
31/03/2000
89,465
2
PROVISORIO
19/08/1993
11,000
16
DEFINITIVO
15/05/2001
124,310
3
DEFINITIVO
07/04/ 1994
29,218
17
DEFINITIVO
17/04/2002
99,275
4
PROVISORIO
22/08/1994
18,000
18
DEFINITIVO
28/05/2003
133,795
5
DEFINITIVO
20/04/1995
53,902
19
DEFINITIVO
27/05/2004
64,082
6
PROVISORIO
16/10/1995
18,000
20
DEFINITIVO
04/05/2005
137,000
7
DEFINITIVO
12/04/1996
49,431
21
DEFINITIVO
27/04/2006
166,537
8
PROVISORIO
19/12/1996
38,000
22
DEFINITIVO
08/05/2007
114,536
9
DEFINITIVO
11/04/1997
59,638
23
DEFINITIVO
15/05/2009
13,561
10
PROVISORIO
30/10/1997
76,000
24
DEFINITIVO
30/05/2013
149,504
11
DEFINITIVO
15/05/1998
32,929
25
DEFINITIVO
29/05/2014
7,725
12
PROVISORIO
17/12/1998
52,000
26
DEFINITIVO
29/05/2015
341,381
13
DEFINITIVO
14/04/1999
74,011
27
PROVISORIO
11/09/2015
284,159
14
PROVISORIO
16/09/1999
52,000
28
PROVISORIO
04/12/2015
799,453
2015 23 22.201.603 M$ 75.744.250 $ 3.411,6568
Utilidad del ejercicio
M$ 8.255.134
Monto Susceptible de distribuir
M$ (3.176.117)
El Fondo se encuentra actualmente en liquidación. 32
33
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
ESTADOS FINANCIEROS FONDO DE INVERSIÓN SANTANDER MIXTO
18 FACTORES DE RIESGO La industria de los Fondos de Inversión Inmobiliarios (en adelante los Fondos de Inversión) está sujeta a factores de riesgo relacionados tanto a variables micro, macroeconómicas locales (Chile) y también globales, las que pueden afectar el comportamiento de los activos subyacentes y por ende la rentabilidad del Fondo. En términos generales hay cuatro tipos de Fondos de Inversión, los que se clasifican de acuerdo a los activos tipo en los que estos invierten. Estas tipologías son: Renta, Desarrollo, Plusvalía y Mixtos. En los tres primeros, los mandatos de inversión tienden a ser mayormente indexados a los activos con destino relacionado a los mismos nombres de las categorías. Es decir, los Fondos de Rentas se orientan particularmente a invertir en activos que generen rentas estables en el tiempo. Los Fondos de Desarrollo invierten en tanto, en activos que se desarrollan para ser vendidos al ser terminados, sean estos de oficinas o habitacionales, mientras los Fondos de Plusvalía buscan precisamente eso, generar plusvalías en los activos que poseen. Debido a lo anterior, cada uno de estos Fondos están influenciados de distinta forma, por distintos factores. En ese sentido, los
34
ESTADOS FINANCIEROS PREPARADOS DE ACUERDO CON NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA AL 31 DE DICIEMBRE DE 2015 Y 2014
Fondos de Desarrollo son más de “corto plazo” que las otras tipologías. Ellos se han visto favorecidos por la escasez de oferta y la alta demanda, lo que se ha traducido en buenas rentabilidades para los proyectos en los que invierten. Respecto de los Fondos de Inversión orientados a Renta, estos han experimentado retornos adecuados y una volatilidad menor en sus retornos ya que en general esta clase de activos ha gozado de muy bajas tasas de vacancia en los últimos años, creándose condiciones muy favorables para el ingreso de nuevos actores al negocio de renta tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda. Por ejemplo, se puede mencionar la gran cantidad de proyectos de oficinas que se han desarrollado y transado en distintos sectores de Santiago, lo que ha implicando un aumento del inventario. Con una velocidad de absorcion más baja a la que veníamos viendo en años anteriores, las tasas de vacancia se han incrementado en forma importante, pero manteniendo aún en niveles que permiten catalogar al mercado de Santiago, como uno sano. Sin embargo, se debe seguir observando cómo el volátil y delicado entorno económico externo puede afectar variables internas del país, como el empleo e inflación entre otras, que pudieran afectar el normal comportamiento del mercado inmobiliario, tanto de desarrollo como de renta.
35
19. ESTADOS FINANCIEROS
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN
NOTA N0
AL 31-12-2015 M$
AL 31-12-2014 M$
Efectivo y equivalentes al efectivo
8
6.020.516
1.762.864
Activos financieros a valor razonable con efectos en resultados
9
-
-
Activos financieros a costo amortizado
10
-
-
Otros documentos y cuentas por cobrar
12
48.455.891
337.823
-
213
54.476.407
2.100.900
ACTIVO
NOTA N0
AL 31-12-15 M$
AL 31-12-14 M$
Intereses y reajustes
16
5.365.933
7.354.339
Resultado en inversiones valorizadas por el método de la participación
13
70.161
3.415.457
Enajenación de acciones de sociedades anónimas y cuotas FIP
13
4.005.795
-
Otros ingresos
28
14.788
37.817
9.556.677
10.807.613
ACTIVO CORRIENTE
Otros activos ACTIVO CORRIENTE TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE Otros documentos y cuentas por cobrar
12
13.589.614
67.161.762
Inversiones valorizadas por el método de la participación
13
20.773.783
34.747.989
Propiedades de inversión
14
-
-
ACTIVO NO CORRIENTE TOTAL
34.363.397
101.909.751
TOTAL ACTIVO
88.839.804
104.010.651
INGRESOS (PÉRDIDAS) DE LA OPERACIÓN
TOTAL INGRESO/ PÉRDIDA DE LA OPERACIÓN GASTOS Remuneración del comité de vigilancia
27
(9.226)
(11.193)
Comisión de administración
25
(946.709)
(1.012.083)
Otros gastos de operación
27
(43.018)
(39.829)
TOTAL GASTOS DE OPERACIÓN
(998.953)
(1.063.105)
UTILIDAD DE LA OPERACIÓN
8.557.724
9.744.508
(302.590)
(575.464)
-
(71.579)
8.255.134
9.097.465
-
-
8.255.134
9.097.465
Costos financieros Pérdida por deterioro
NOTA N0
AL 31-12-2015 M$
AL 31-12-2014 M$
Préstamos
15
11.746.630
4.604.307
Cuentas y documentos por pagar por operaciones
11
12.840
11.255
Remuneraciones sociedad administradora
25
15.479
187.898
Otros documentos y cuentas por pagar
12
1.320.605
6.174.917
13.095.554
10.978.377
Aportes
54.955.288
54.955.288
Resultados acumulados
12.533.828
28.979.521
8.255.134
9.097.465
75.744.250
93.032.274
88.839.804
104.010.651
PASIVO PASIVO CORRIENTE
PASIVO CORRIENTE TOTAL
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO Impuesto a las ganancias UTILIDAD DEL EJERCICIO
27
PATRIMONIO:
Resultado del período PATRIMONIO TOTAL
TOTAL PATRIMONIO Y PASIVO
Las notas adjuntas Nº 1 al 34 forman parte integral de estos estados financieros
36
17
Las notas adjuntas Nº 1 al 34 forman parte integral de estos estados financieros
37
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
19. ESTADOS FINANCIEROS
ESTADO DE CAMBIO EN EL PATRIMONIO POR LOS EJERCICIO TERMINADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2015 Y 2014
OTRAS RESERVAS
Saldo inicial 01-01-2015
NOTA
APORTES M$
COBERTURA DE FLUJO DE CAJA M$
CONVERSIÓN M$
INVERSIONES VALORIZADAS POR EL MÉTODO DE LA PARTICIPACIÓN M$
OTRAS M$
17
54.955.288
-
-
-
-
TOTAL M$
Traspaso
RESULTADOS ACUMULADAS M$
RESULTADO DEL EJERCICIO M$
TOTAL M$
28.979.521
9.097.465
93.032.274
9.097.465
(9.097.465)
-
Subtotal
54.955.288
-
-
-
-
-
38.076.986
-
93.032.274
Aportes
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Repartos de Patrimonio
-
-
-
-
-
-
-
-
Repartos de Dividendos
-
-
-
-
-
-
(25.573.774)
-
(25.573.774)
Resultados integrales del Ejercicio
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Resultado del ejercicio
-
-
-
-
-
-
-
-
8.255.134
Otros resultados Integrales
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
30.616
-
30.616
54.955.288
-
-
-
-
12.533.828
8.255.134
75.744.250
RESULTADOS ACUMULADAS M$
RESULTADO DEL EJERCICIO M$
TOTAL M$
18.730.095
17.229.601
90.914.984
17.229.601
(17.229.601)
-
Otros Movimientos TOTAL
OTRAS RESERVAS
Saldo inicial 01-01-2014
NOTA
APORTES M$
COBERTURA DE FLUJO DE CAJA M$
CONVERSIÓN M$
INVERSIONES VALORIZADAS POR EL MÉTODO DE LA PARTICIPACIÓN M$
OTRAS M$
17
54.955.288
-
-
-
-
TOTAL M$
Traspaso Subtotal
54.955.288
-
-
-
-
-
35.959.696
-
90.914.984
Aportes
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Repartos de Patrimonio
-
-
-
-
-
-
-
-
Repartos de Dividendos
-
-
-
-
-
-
(6.097.675)
-
(6.097.675)
Resultados integrales del Ejercicio
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Resultado del ejercicio
-
-
-
-
-
-
-
9.097.465
9.097.465
Otros resultados Integrales
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(882.500)
-
(882.500)
54.955.288
-
-
-
-
28.979.521
9.097.465
93.032.274
Otros Movimientos TOTAL
Las notas adjuntas Nº 1 al 34 forman parte integral de estos estados financieros
38
39
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO MÉTODO DIRECTO
NOTAS
ACUMULADO 01-01-15 31-12-15 M$
ACUMULADO 01-01-14 31-12-14 M$
Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos
16
-
77.727
Pago de cuentas y documentos por pagar
25
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de operación
(1.119.127)
(966.539)
Otros gastos de operación pagados
(56.890)
-
Dividendos recibidos
1.126.585
2.796.069
Otras entradas (salidas) de efectivo
284.728
(126)
FLUJOS DE EFECTIVO NETOS PROCEDENTES DE ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
235.296
1.907.131
Flujos de efectivo procedente de (Utilizados en) actividades de inversión Compra de activos financieros
13
Devolución de préstamos Pago de dividendo
18
Préstamos otorgados Otros ingresos de inversión percibidos Venta de activos financieros Otros gastos de inversión pagados FLUJOS DE EFECTIVO NETOS PROCEDENTES DE ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
(1.899)
(6.966.302)
21.534.743
-
(31.637.145)
(171.516)
(10.748.187)
-
-
9.961.107
18.219.262
5.021
-
(65)
(2.633.226)
2.828.245
6.723.694
2.489.997
(68.112)
(5.608.023)
6.655.582
(3.118.026)
20 NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS (EN MILES DE PESOS)
Flujos de efectivo procedente de (Utilizados en) actividades de financiamiento Obtención de préstamos Pago de préstamo FLUJOS DE EFECTIVO NETOS (UTILIZADOS) DE ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
INCREMENTO NETO EN EL EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO, ANTES DEL EFECTO DE LOS CAMBIOS EN LA TASA DE CAMBIO
4.257.652
1.617.350
Saldo inicial de efectivo y efectivo equivalente
8
1.762.864
145.514
SALDO FINAL DE EFECTIVO Y EFECTIVO EQUIVALENTE
8
6.020.516
1.762.864
1. INFORMACION GENERAL El Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto (el ‘Fondo’) es un Fondo domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección de su oficina registrada es Isidora Goyenechea 2800, Piso 40, Comuna de las Condes, Santiago de Chile. La duración del Fondo será hasta el 30 de diciembre de 2017. Su vigencia será prorrogable. Con una anticipación de 2 años al vencimiento del plazo de vigencia del Fondo, la Administradora citará a Asamblea Extraordinaria, para que esta se pronuncie sobre su renovación. En
caso de que la Asamblea no aprobara la renovación del plazo, en los términos que al afecto proponga la Administradora, esta contará con un plazo de 2 años para otorgarle liquidez a los activos del Fondo. MODIFICACIONES AL REGLAMENTO INTERNO: Los cambios referidos a continuación, son las principales modificaciones efectuadas al Reglamento Interno del Fondo, sin perjuicio de otras adecuaciones de redacción o cambios formales efectuadas al mismo, que no constituyen modificaciones de fondo de las disposiciones correspondientes.
Las notas adjuntas Nº 1 al 34 forman parte integral de estos estados financieros
40
41
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
El texto del Reglamento Interno entró en vigencia a partir del día 28 de diciembre de 2014, esto es 30 días corridos después de su depósito. 1) Título I Características Generales: Se clasifica al Fondo como un Fondo de Inversión No Rescatable y dirigido al público en general. 2) Título II Política de Inversión y Diversificación: a) Sección Objeto del Fondo: Se especifica que el negocio inmobiliario se refiere a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de los mismos. b) Sección Política de Inversiones: se adecúa al objeto del Fondo, estableciendo al efecto los criterios que seguirá la Administradora para invertir los recursos del mismo y diversificar sus inversiones, sus límites y políticas para ello. En razón de lo anterior: (i) Se estableció como límite general que el Fondo tenga invertido al menos el 70% de su activo en instrumentos que tengan por objeto participar indirectamente en el negocio inmobiliario o en el financiamiento del mismo; (ii) Se incluye el significado de inversión indirecta en la inversión de los subyacentes finales del Fondo; y (iii) Se incluye que la inversión en otros valores o instrumentos de oferta pública que pueda invertir el Fondo, se realizará en el mejor interés del mismo y siempre que resulte conveniente para administrar los Excedentes de Caja, según lo determine la Administradora.
42
20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
c) Sección Características y Diversificación de las Inversiones: (i) Se establece que para efectos de la inversión en cuotas de un Fondo de Inversión Privado deberá realizarse en aquéllos que tengan como objeto invertir indirectamente en el negocio inmobiliario, ya sea en un inmueble específico o en un conjunto inmobiliario; (ii) Se incluye como límite de inversión de los recursos del Fondo, que la inversión medida en forma directa o indirecta, en una entidad, grupo empresarial y sus personas relacionadas, bienes raíces, no podrá exceder del 25% del activo total de Fondo, señalando al efecto que para el porcentaje señalado no se consideran las inversiones directas en activos mobiliarios que correspondan a sociedades donde el Fondo participe en la gestión de los activos subyacentes, y que éstas a su vez cumplan con el límite de diversificación mencionado a nivel de sus activos subyacentes; (iii) Se establece que la inversión máxima que realice el Fondo en forma directa e indirecta, en una entidad, grupo empresarial y sus personas relacionadas, bienes raíces, conjunto o complejo inmobiliario, no podrá exceder del 45% de sus activos; (iv) Se establece que los excesos de inversión que superen el 5% del patrimonio del Fondo, deberán eliminarse en los plazos establecidos en el artículo 60° de la Ley; (v) y Se incluye que, para los efectos de determinar los valores máximos referidos en la Sección señalada, se estará a la información contenida en la contabilidad del Fondo, la cual se llevará conforme a los criterios que al efecto fije la Superin-
tendencia de Valores y Seguros, señalando que en relación a la valorización de las inversiones del Fondo, la compra y venta, de valores o bienes del Fondo se realizará directa o indirectamente en relación a las reglas señaladas en dicha Sección.
entre el activo afecto a gravamen o prohibición y la obligación garantizada.
(vi) Se establece como parámetro que para valorizar los activos del Fondo, las sociedades que sean 100% de propiedad de éste, tasarán o valorizarán anualmente cada uno de sus activos por medio de valorizaciones de 2 peritos expertos y usarán el menor valor de entre ambas valorizaciones. Asimismo, se indica que en el caso de las sociedades en el que el Fondo participa directa o indirectamente y con un porcentaje menor al 100%, la Administradora procurará hacer las gestiones necesarias y correspondientes para que los activos de dichas sociedades se valoricen anualmente, por al menos un perito experto y donde sea reconocido en sus estados financieros la menor valorización, en caso de que existan valorizaciones de dos peritos expertos.
6) Título VI Series, Remuneraciones, Comisiones y Gastos: se incorpora dentro del listado de gastos de cargo del fondo, todo impuesto, tasa, derecho, tributo, retención o encaje de cualquier clase y jurisdicción que grave o afecte los bienes o valores que integren o en que invierta el Fondo, o a los actos, instrumentos o convenciones que se celebren o ejecuten con ocasión de la inversiones, rescate, reinversión o transferencia de los recursos del Fondo, así como también de su intermediación o repatriación hacia o desde cualquier jurisdicción, estableciéndose que no existirá porcentaje máximo para los mismos.
d) Sección Operaciones que realizará el Fondo: se complementan las condiciones y directrices para que el Fondo realice operaciones de Retroventa y Retrocompra.
a) Se regula la moneda en que se recibirán los aportes, el valor para conversión de los mismos y los medios para efectuarlos, entre otros; y
3) Título III Política de Liquidez: Se señala que los títulos de fácil liquidación serán aquellos instrumentos señalados en el número 2.2 del Título II del Reglamento Interno.
b) Se establece que la moneda de contabilización del Fondo será el Peso chileno, que el valor contable del patrimonio del Fondo se calculará trimestralmente y se establecen los medios de difusión de valor contable y cuotas en circulación, entre otros.
4) Título IV Política de Endeudamiento: Se establece que los eventuales gravámenes y prohibiciones que afecten los activos del Fondo, en los términos del artículo 66 de la Ley, no podrán exceder del 50% del activo total del Fondo. Asimismo, se establece que cuando un activo esté sujeto a un gravamen o prohibición como garantía por una obligación del Fondo, se considerará el mayor valor de
5) Se agrega el Título V Política de Votación.
7) Título VII Aporte, Rescate y Valorización de Cuotas:
8) Título VIII Normas de Gobierno Corporativo: a) Sección Asamblea de Aportantes: se establece que dentro de los primeros 5 meses siguientes a la fecha de cierre de cada ejercicio deberá celebrarse la Asamblea Ordinaria de Aportantes con
43
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
la finalidad de someter a su aprobación las materias indicadas en el artículo 73° de la Ley. Asimismo, se indica que las Asambleas Extraordinarias de Aportantes podrán celebrarse en cualquier tiempo, cuando así lo exijan las necesidades del Fondo, para pronunciarse respecto de cualquier de las materias que el artículo 74 de la Ley o el Reglamento Interno del Fondo entregue al conocimiento de las mismas.
viii) Los demás asuntos que, por el Reglamento o por el Reglamento Interno del Fondo, corresponden a su conocimiento.
Por lo tanto, son materias de Asamblea Extraordinaria de Aportantes, las siguientes:
(ii) Se establece el deber de dicho Comité de requerir de la Administradora la información respecto de la gestión de emisores en los cuales el Fondo tiene el control, señalando al efecto que la Administradora informará de tal situación al Comité de Vigilancia de manera trimestral.
i) Aprobar las modificaciones que proponga la Administradora al Reglamento Interno del Fondo. ii) Acordar la sustitución de la Administradora. iii) Tomar conocimiento de cualquiera situación que pueda afectar los intereses de los Aportantes. iv) Acordar los aumentos y disminuciones de capital. v) Acordar la división, transformación o fusión con otros fondos o series. vi) Acordar la disolución anticipada del fondo y designar al liquidador, fijándole sus atribuciones, deberes y remuneraciones, y aprobar la cuenta final al término de la liquidación. vii) Aprobar la creación de series de cuotas así como las modificaciones a las características de las ya existentes.
44
b) Sección Comité de Vigilancia: (i) Se estableció que el Comité de Vigilancia estará investido de las atribuciones que establece la Ley y el Reglamento Interno.
b) Política de reparto de beneficios del Fondo: (i) Se modifica en el sentido que ésta se efectuará dentro de los 180 días siguientes al cierre del respectivo ejercicio anual y se informará a cada Aportantes con a lo menos 5 días de anticipación a la fecha de pago; y (ii) Se señala que en caso que el monto de los dividendos provisorios repartidos exceda el monto de los beneficios netos susceptibles de ser distribuidos ese ejercicio, tales dividendos podrán imputarse a los beneficios netos percibidos de ejercicios anteriores o a utilidades que puedan no ser consideradas dentro de la definición de beneficios netos percibidos.
(iii) Se establece que el Comité de Vigilancia deberá presentar a la Asamblea Ordinaria de Aportantes, anualmente y por escrito, un informe en el cual efectuará una rendición de cuentas de su gestión debidamente documentada. En este informe, el Comité de Vigilancia deberá pronunciarse al menos sobre el cumplimiento por parte de la Administradora de lo establecido en los literales a), b) y
(iii) Indemnizaciones: se especifica el mecanismo, forma y plazo por medio del cual, las indemnizaciones que perciba la Administradora deberán ser enteradas al Fondo o traspasadas a los partícipes.
c) del artículo 70° de la Ley, señalando también que dicho Comité deberá mantener a disposición de la Superintendencia de Valores y Seguros una copia del referido informe.
10) Título XI Normas sobre Conflictos de Interés: Se incluye el concepto de personas relacionadas a la Administradora y que el Manual para tratar dichas materias se encuentra aprobado por el Directorio de la misma.
9) Título IX Otra Información Relevante, se incluyen y/o modifican las siguientes Secciones: a) Procedimiento De Liquidación del Fondo: se señala el mecanismo y efectos del mismo.
(iv) Resolución de Controversias: se especifican los mecanismos de resolución de controversias que se emplearán ante conflictos que pudieren surgir entre el Aportante y la Administradora.
Las actividades de inversión del Fondo son administradas por Santander Asset Management S.A. (en adelante la ‘Administradora’). La Administradora pertenece a SAM Investment Holdings Limited y fue autorizada mediante Resolución Exenta N° 043 de fecha 23 de febrero de 1993.
Las cuotas del Fondo cotizan en bolsa, bajo el nemotécnico CFINSANTIA. La clasificación de riesgo de las cuotas es 1° Clase Nivel 2 emitida por Fitch Ratings con fecha 31 de julio de 2015. Con fecha 26 de febrero de 2016, el directorio de la Administradora, facultó al gerente general para realizar la publicación de estos estados financieros y posteriormente, con fecha 12 de abril de 2016, respecto de las modificaciones que se señalan en Notas 13, 16 y 25. Las cuotas del Fondo de inversión fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el N° 197 de fecha 3 de agosto de 2007, fecha de su última emisión. POLÍTICAS DESTINADAS A CUMPLIR LOS OBJETIVOS DE INVERSIÓN DEL FONDO La política de inversión del Fondo será la explotación de bienes raíces ubicados en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación como negocio inmobiliario, a través de operaciones de renta, leasing, y, desarrollo, según la descripción siguiente: Renta. Serán consideradas operaciones de renta las operaciones ligadas a contrato de arriendo destinadas a obtener flujos ciertos y periódicos, siempre que presenten un potencial de plusvalía. Leasing: Serán consideradas operaciones de leasing todas aquellas que usen esta figura legal para su implementación, en un sentido amplio, y en ellas se privilegiará la calidad del bien raíz como garantía para el Fondo, sin perjuicio de tener en cuenta la capacidad de pago del respectivo deudor
45
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
Desarrollo de proyectos inmobiliarios: Sin perjuicio de las inversiones señaladas en los números anteriores, el Fondo participará en este tipo de inversiones que implican un mayor atractivo en su tasa de retorno. Sin embargo, éstas se realizarán sin afectar significativamente los resultados generales del Fondo. El Fondo incursionará en estas inversiones mediante la participación en sociedades con terceros que aporten la gestión del negocio o mediante la contratación de esos servicios. Se privilegiarán la diversificación, mercados masivos y participación en aquellos proyectos de rápida liquidez. Las políticas de inversión a través de las cuales el Fondo alcanzará sus objetivos, deberán considerar la inversión de a lo menos 70% de sus activos en instrumentos objeto de inversión. OBJETIVOS DE INVERSIÓN DEL FONDO Los objetivos de inversión del Fondo serán invertir sus recursos en bienes raíces ubicados en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación como negocio inmobiliario, a través de operaciones de compraventa para renta, arrendamiento, leasing, renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces, ya sea mediante operaciones realizadas directamente por el Fondo, o por medio de la participación de sociedades con terceros. Se privilegiarán las inversiones que otorguen al Fondo flujos ciertos y periódicos en el tiempo. 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos estados financieros se exponen a continuación. Estos principios han sido aplicados sistemáticamente al 31 de diciembre de 2015 y 2014, a menos que se indique lo contrario.
46
20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
2.1 BASES DE PREPARACIÓN
c) Declaración de cumplimiento con las Normas Internacionales de Información Financiera
a) Estados financieros Los presentes estados financieros por el período terminado al 31 de diciembre de 2015, han sido preparados de acuerdo con normas Internacionales de Información Financiera (en adelante “NIIF”) y sus interpretaciones, emitidas por el International Accounting Standards Board (en adelante “IASB”) y representan la adopción integral, explicita y sin reservas de las referidas normas internacionales, excepto cuando se manifiesta la aplicación de normas en la SVS. Los estados financieros del Fondo al 31 de diciembre de 2015 fueron aprobados en sesión de Directorio de la Administradora del Fondo con fecha 26 de febrero de 2016 y posteriormente, con fecha 12 de abril de 2016, respecto de las modificaciones que se señalan en Notas 13, 16 y 25. La información contenida en estos estados financieros es responsabilidad de la Administradora del Fondo, que manifiesta expresamente que se han aplicado los principios y criterios señalados en esta nota. b) Comparación de la información Los estados de situación financiera, de resultados integrales, de cambios en el activo neto atribuible a los aportantes y de flujos de efectivo por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2015 y 2014 que se incluyen para efectos comparativos, también han sido preparados de acuerdo a NIIF, siendo los principios y criterios contables aplicados consistentes con los utilizados durante el ejercicio 2015.
Estos estados financieros reflejan fielmente la situación financiera del Fondo al 31 de diciembre de 2015 y 2014, y los resultados de sus operaciones, los cambios en el activo neto atribuible a los aportantes y los flujos de efectivo por el ejercicio terminado en esa fecha. La información contenida en estos estados financieros es de responsabilidad de la Administradora del Fondo, que manifiesta expresamente que se han aplicado en su totalidad los principios y criterios incluidos en las NIIF, con las siguientes excepciones: • Aplicación del Oficio Circular N°592 de la SVS, respecto de las inversiones en subsidiarias, las cuales se presentan valorizadas mediante el método de la participación (nota 3.3). • Aplicación Oficio Circular N°856 de la SVS, respecto del cual no se registran efectos por ser no significativos. Las notas a los estados financieros contienen información adicional a la presentada en el estado de situación financiera, estado de resultados integrales, estado de cambios en el activo neto atribuible a los aportantes y el estado de flujos de efectivo. En ella se suministran descripciones, narrativas o desagregación de los estados de forma clara, relevante, fiable y comparable.
• Estado de situación financiera al 31 de diciembre de 2015 y 2014. • Estado de cambios en el patrimonio, estado de resultados integrales y estado de flujos de efectivo por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2015 y 2014. e) Moneda funcional y de presentación Los aportantes del Fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del Fondo es invertir en valores y ofrecer a los inversionistas del mercado local una alta rentabilidad comparada con otros productos disponibles en mercado local. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La Administradora considera el peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo. 2.2 APLICACIÓN DE NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA NUEVAS O MODIFICADAS EMITIDAS POR EL INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARD BOARD (IASB)
d) Período cubierto
a) Las siguientes nuevas Normas e Interpretaciones están vigentes y han sido aplicadas, en el caso que correspondan a los fondos mutuos:
Los presentes informes financieros (en adelante, “estados financieros”) cubren los siguientes períodos:
La aplicación de las correspondientes normas no ha tenido un impacto significativo en los montos reportados en estos estados financieros.
ENMIENDAS A NIIF
FECHA DE APLICACIÓN OBLIGATORIA
NIC 19, Beneficios a los empleados – Planes de beneficio definido: Contribuciones de Empleados
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de julio de 2014
Mejoras Anuales Ciclo 2010 – 2012 mejoras a seis NIIF
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de julio de 2014
Mejoras Anuales Ciclo 2011 – 2013 mejoras a cuatro NIIF
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de julio de 2014
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FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
b) Normas e Interpretaciones que han sido emitidas pero su fecha de aplicación aún no está vigente:
NUEVAS NIIF
FECHA DE APLICACIÓN OBLIGATORIA
NIIF 15, Ingresos procedentes de contratos con clients
Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2018
NIIF 16, Arrendamientos
Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2019
ENMIENDAS A NIIF
FECHA DE APLICACIÓN OBLIGATORIA
Contabilización de las adquisiciones por participaciones en operaciones conjuntas (enmiendas a NIIF 11)
Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2016
Aclaración de los métodos aceptables de Depreciación y Amortización (enmiendas a la NIC 16 y NIC 38)
Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2016
Agricultura: Plantas productivas (enmiendas a la NIC 16 y NIC 41)
Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2016
Método de la participación en los estados financieros separados (enmiendas a la NIC 27)
Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2016
Venta o Aportación de activos entre un Inversionista y su Asociada o Negocio Conjunto (enmiendas a NIIF 10 y NIC 28)
Fecha de vigencia aplazada indefinidamente
Iniciativa de Revelación (enmiendas a NIC 1)
Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2016
Entidades de Inversión: Aplicación de la excepción de Consolidación (enmiendas a NIIF 10, NIIF Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2016 12 y NIC 28) Mejoras Anuales Ciclo 2012 – 2014 mejoras a cuatro NIIF
Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2016
La Administradora determinara la oportunidad y el alcance del impacto de la adopción de las nuevas normas. c) Las siguientes nuevas Normas e Interpretaciones han sido aplicadas anticipadamente, aunque su fecha de aplicación aún no está vigente:
La Administración de la Sociedad de acuerdo a lo instruido en Circular N°592 por la Superintendencia de Valores y Seguros para la Administradora y sus fondos, anticipó en el año 2010 (año de transición a las NIIF), la aplicación de NIIF 9 en sus estados financieros, con respecto a los criterios de clasificación y valorización de instrumentos financieros. Los cambios posteriores a esta norma que tendrán fecha de aplicación obligatoria a contar de enero de 2018 (Fase 2, Metodología de deterioro y Fase 3, Contabilidad de Cobertura), no han sido adoptados a la fecha de estos estados financieros. La Administración se encuentra evaluando el efecto que estas modificaciones posteriores a NIIF 9 tendrán al momento de su aplicación efectiva, al igual que la aplicación de NIIF 16, sin embargo, no es posible proporcionar una estimación razonable de los efectos que éstas tendrán hasta que la Administración realice una revisión detallada.
negociación (venta o recompra en el corto plazo) o es parte de una cartera de inversiones financieras identificables que son administradas en conjunto y para las cuales existe evidencia de un escenario real reciente de realización de beneficios de corto plazo. Los derivados también son clasificados a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo adoptó la política de no utilizar contabilidad de cobertura.
3. RESUMEN DE POLITICAS CONTABLES SIGNIFICATIVAS
3.1.1.3 Pasivos financieros
3.1 Activos y pasivos financieros
Los pasivos financieros a costo amortizado serán clasificados como otros pasivos.
FECHA DE APLICACIÓN OBLIGATORIA
NIIF 9, Instrumentos Financieros
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2018
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Los activos financieros a costo amortizado son activos financieros no derivados con pagos fijos o determinables y vencimiento fijo, sobre los cuales la administración tiene la intención de percibir los flujos de intereses, reajustes y diferencias de cambio de acuerdo con los términos contractuales del instrumento.
3.1.1 Clasificación 3.1.2 Reconocimiento, baja y medición El Fondo clasifica sus inversiones en instrumentos de deuda y de capitalización, e instrumentos financieros derivados, como activos financieros a valor razonable con efecto en resultados y ciertas inversiones en instrumentos de deuda son clasificadas como activos financieros a costo amortizado. 3.1.1.1 Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados
ENMIENDAS A NIIF
3.1.1.2 Activos financieros a costo amortizado
Un activo financiero es clasificado a valor razonable con efecto en resultados si es adquirido principalmente con el propósito de su
Las compras y ventas de inversiones en forma regular se reconocen en la fecha de la transacción, la fecha en la cual el Fondo se compromete a comprar o vender la inversión. Los activos financieros y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable. Los costos de transacción se imputan a gasto en el estado de resultados cuando se incurre en ellos en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros pasivos.
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FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación pagados a agentes, asesores, corredores y operadores.
Los activos financieros a costo amortizado y otros pasivos se valorizan, después de su reconocimiento inicial, a base del método de interés efectivo. Los intereses y reajustes devengados se registran en la cuenta “Intereses y reajustes” del estado de resultados integrales.
Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujos de efectivo a partir de las inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios asociados a su propiedad.
El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un activo financiero o pasivo financiero y para asignar los ingresos financieros o gastos financieros a través del ejercicio pertinente. El tipo de interés efectivo es la tasa que descuenta exactamente pagos o recaudaciones de efectivo futuros estimados durante toda la vigencia del instrumento financiero, o bien, cuando sea apropiado, un periodo más breve, respecto del valor contable del activo financiero o pasivo financiero. Al calcular el tipo de interés efectivo, el Fondo estima los flujos de efectivo considerando todos los términos contractuales del instrumento financiero, pero no considera las pérdidas por crédito futuras. El cálculo incluye todos los honorarios y puntos porcentuales pagados o recibidos entre las partes contratantes que son parte integral del tipo de interés efectivo, costos de transacción y todas las otras primas o descuentos.
Con posterioridad al reconocimiento inicial, todos los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultado son medidos al valor razonable. Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de la categoría “Activos financieros o pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados” son presentadas en el estado de resultados integrales dentro del rubro “Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados” en el periodo en el cual surgen. Los ingresos por dividendos procedentes de activos financieros a valor razonable con efecto en resultados se reconocen en el estado de resultados integrales dentro de “Ingresos por dividendos” cuando se establece el derecho del Fondo a recibir su pago. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en el estado de resultados integrales dentro de “Intereses y reajustes” en base a la tasa de interés efectiva. Los dividendos por acciones sujetas a ventas cortas son considerados dentro de “Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados”.
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compensar las posiciones de riesgo y aplica este precio de compra o venta a la posición neta abierta, según sea apropiado. El valor razonable de activos y pasivos financieros que no son transados en un mercado activo (por ejemplo, derivados extrabursátiles) se determina utilizando técnicas de valoración. El Fondo utiliza una variedad de métodos y formula supuestos que están basados en condiciones de mercado existentes a cada fecha del estado de situación financiera. Las técnicas de valoración empleadas incluyen el uso de transacciones entre partes independientes comparables recientes, la referencia a otros instrumentos que son sustancialmente similares, el análisis de flujos de efectivo descontados, los modelos de precios de opciones y otras técnicas de valoración comúnmente utilizadas por participantes de mercado, que aprovechan al máximo los “inputs” (aportes de datos) del mercado y dependen lo menos posible de los “inputs” de entidades específicas. Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no posee instrumentos derivados. 3.2 Deudores por operaciones de leasing
3.1.3 Estimación del valor razonable
a) Cuando el Fondo es el arrendatario – arrendamiento financiero:
El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados e inversiones para negociar) se basa en precios de mercado cotizados en la fecha del estado de situación financiera. El precio de mercado cotizado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio de mercado cotizado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta (en caso de existir precios de compra y venta diferentes). Cuando el Fondo mantiene instrumentos financieros derivados que se pagan por compensación utiliza precios de mercado intermedios como una base para establecer valores razonables para
Las Subsidiarias del Fondo arrienda determinados activos fijos o bienes. Los arrendamientos cuando el Fondo tiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad se clasifican como arrendamientos financieros. Los arrendamientos financieros se capitalizan al inicio del arrendamiento al valor razonable de la propiedad o activo arrendado o al valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, el menor de los dos. Cada pago por arrendamiento se distribuye entre el pasivo y las cargas financieras para obtener una tasa de interés constante so-
bre el saldo pendiente de la deuda. Las correspondientes obligaciones por arrendamiento, netas de cargas financieras, se incluyen en “Otros pasivos financieros”. El elemento de interés del costo financiero se carga en el estado de resultados durante el período de arrendamiento de forma que se obtenga una tasa periódica constante de interés sobre el saldo restante del pasivo para cada ejercicio. El activo adquirido en régimen de arrendamiento financiero se deprecia durante su vida útil o la duración del contrato, el menor de los dos. b) Cuando el Fondo es el arrendador – arrendamiento financiero: Cuando los activos son arrendados bajo arrendamiento financiero, el valor actual de los pagos por arrendamiento se reconoce como una cuenta financiera por cobrar. La diferencia entre el importe bruto a cobrar y el valor actual de dicho importe se reconoce como rendimiento financiero del capital. Los ingresos por arrendamiento se reconocen durante el período del arrendamiento de acuerdo con el método de la inversión neta, que refleja un tipo de rendimiento periódico constante. Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no posee operaciones de leasing. 3.3 Inversiones valorizadas por el método de la participación Asociadas o coligadas son todas las entidades sobre las cuales el Fondo ejerce influencia significativa pero no tiene control, lo cual generalmente está acompañado por una participación de entre un 20% y un 50% de los derechos de voto. Las inversiones en asociadas o coligadas se contabilizan por el método de la participación e
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20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
inicialmente se reconocen por su costo. La inversión del Fondo en asociadas o coligadas incluye el menor valor (goodwill o plusvalía comprada) identificada en la adquisición, neto de cualquier pérdida por deterioro acumulada. El mismo tratamiento es utilizado para las Subsidiarias, de acuerdo a Oficio Circular N°592 de la SVS.
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no posee propiedades de inversión.
Cuando la participación del Fondo en las pérdidas de una coligada, asociada, o subsidiaria es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el fondo no reconoce pérdidas adicionales, a no ser que haya incurrido en obligaciones o realizado pagos en nombre de la coligada, asociada o subsidiaria.
Los activos y pasivos financieros son compensados y el monto neto es así informado en el estado de situación financiera cuando existe un derecho legal para compensar los importes reconocidos y existe la intención de liquidar sobre una base neta, o realizar el activo y liquidar el pasivo simultáneamente.
3.5 Presentación neta o compensada de instrumentos financieros
iii) Cuentas por cobrar devengos
3.9 Aportes (Capital pagado)
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no mantiene cuentas por cobrar correspondiente a utilidades devengadas.
Las cuotas emitidas se clasifican como patrimonio. El valor cuota de fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas.
3.7 Deterioro de valor de activos financieros a costo amortizado
3.6 Cuentas y documentos por cobrar por operaciones Las ganancias no realizadas por transacciones entre el Fondo y sus coligadas, asociadas o subsidiarias, se eliminan en función del porcentaje de participación de la sociedad en éstas. También se eliminan las pérdidas no realizadas, excepto si la transacción proporciona evidencia de pérdida por deterioro del activo que se transfiere. Cuando es necesario para asegurar su uniformidad con las políticas adoptadas por la sociedad, se modifican las políticas contables de las coligadas, asociadas o subsidiarias.
Incluye las siguientes partidas:
Se establece una provisión por deterioro del valor de montos correspondientes a activos financieros a costo amortizado, cuando hay evidencia objetiva de que el Fondo no será capaz de recaudar todos los montos adeudados por el instrumento. Las dificultades financieras significativas del emisor o deudor, la probabilidad de que el mismo entre en quiebra o sea objeto de reorganización financiera, y el incumplimiento en los pagos son considerados como indicadores de que el instrumento o monto adeudado ha sufrido deterioro del valor.
i) Cuentas por cobrar y pagar a intermediarios Los montos por cobrar y pagar a intermediarios representan deudores por valores vendidos y acreedores por valores comprados que han sido contratado pero aún no saldados o entregados en la fecha de estado de situación financiera, respectivamente.
Una vez que un activo financiero o un grupo de activos financieros similares haya sido deteriorado, los ingresos financieros se reconocen utilizando el tipo de interés empleado para descontar los flujos de efectivo futuros con el fin de medir el deterioro del valor mediante la tasa efectiva original.
3.4 Propiedades de inversión Las propiedades de inversión de las Subsidiarias son activos mantenidos para generar ingresos por arrendamientos y se valorizan inicialmente al costo de adquisición. La Administradora del Fondo ha elegido como política contable para las valorizaciones subsecuentes de estos activos el modelo del valor razonable, por medio de la metodología de tasaciones realizadas por peritos independientes.
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Estos montos se reconocen inicialmente a valor razonable y posteriormente se miden al costo amortizado empleando el método de interés efectivo, menos la provisión por deterioro de valor para montos correspondientes a cuentas por cobrar a intermediarios.
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, no se han realizado provisiones por este concepto.
ii) Anticipos por promesas de compra
El efectivo y efectivo equivalente incluye caja, depósitos a la vista y otras inversiones de corto plazo de alta liquidez utilizados para administrar su caja con vencimientos originales iguales o inferiores a 90 días desde la fecha de adquisición, de gran liquidez, fácilmente convertibles en importes determinados de efectivo y sin riesgo de pérdida de valor.
Corresponde a promesas de compraventa firmadas por el Fondo, por las cuales se ha girado un anticipo del precio prometido comprar y se presentan valorizadas a costo de adquisición en UF a la fecha de cierre del ejercicio.
3.8 Efectivo y efectivo equivalente
El Fondo podrá efectuar disminuciones voluntarias y parciales de su capital, correspondientes a aportes, previo acuerdo adoptado en Asamblea Extraordinaria de Aportantes, en la forma, condiciones y para los fines que se indican en los párrafos siguientes. La Asamblea Extraordinaria de Aportantes, con el voto favorable de los dos tercios de las cuotas pagadas del Fondo, podrá acordar disminuciones de capital para restituir a los aportantes, durante la vigencia del Fondo, la parte proporcional de la inversión que corresponda a cada uno de ellos en razón de las cuotas que posean o para restituirles capital de cualquier otra forma que autorice la Ley o su Reglamento, en los términos, condiciones y plazos que a continuación se indican: a) Se podrá efectuar anualmente una o más disminuciones de capital del Fondo, que acuerde la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, a proposición de la Administradora, cuando el Fondo tenga recursos provenientes de la liquidación de inversiones efectuadas con anterioridad, que no sean susceptibles de ser distribuidas como dividendos y que, a criterio de la Administradora, no sean necesarias para el normal funcionamiento de futuras operaciones del Fondo. b) El pago a los aportantes del valor al cual tengan derecho en la disminución de capital, según lo indicado anteriormente, deberá efectuarse en dinero efectivo o mediante cheque nominativo, y corresponderá a los aportantes inscritos en el Registro de Aportantes con cinco días hábiles de anticipación a la fecha fijada para el reparto.
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FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
c) La restitución proporcional a los Aportantes se efectuará dentro del plazo de 30 días contados desde la celebración de dicha Asamblea, según el valor de la disminución
20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
de diciembre de 2014, el Fondo efectuó una provisión de dividendos por un valor de M$6.063.371. 3.12 Tributación
3.10 Ingresos financieros e ingresos por dividendos Los ingresos financieros se reconocen a prorrata del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye ingresos financieros procedentes de efectivo y efectivo equivalente, títulos de deuda y otras actividades que generen ingresos financieros para el Fondo. Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago. 3.11 Dividendos por pagar De acuerdo con el Título IX, capítulo 5 de su Reglamento Interno, el Fondo distribuirá por concepto de dividendos al menos el 80% de los Beneficios Netos Percibidos durante el ejercicio. Para estos efectos se entenderá por beneficios percibidos, la cantidad que resulte de restar a la suma de utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital efectivamente percibidas, el total de pérdidas y gastos devengados en el período. No obstante, si el Fondo tuviere pérdidas acumuladas, los beneficios se destinarán a absorberlas, de conformidad a las normas que dice la Superintendencia. Por otra parte, en caso que hubiere pérdidas en un ejercicio, éstas serán absorbidas con utilidades retenidas de haberlas. Al 31 de diciembre de 2015, el Fondo no presenta un monto susceptible de distribuir, por lo que no ha provisionado dividendos. Al 31
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El Fondo está domiciliado en Chile. Bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo. Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no mantiene inversiones en el extranjero, por lo que no le aplica tributación internacional alguna. 3.13 Garantías Garantías en efectivo provistas por el Fondo se incluyen en la cuenta de margen dentro de “Otros activos” del estado de situación financiera y no se incluye dentro del efectivo y efectivo equivalente
peño de los segmentos operacionales, ha sido identificado como el comité de inversiones que toma las decisiones estratégicas. Las operaciones no se han clasificado en segmentos ya que toda la línea del negocio es inmobiliaria y se desarrolla en sus filiales. 3.15 Cambios contables Al 31 de diciembre de 2015, no han ocurrido cambios contables con respecto al año anterior. 4. POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO La política de inversión vigente se encuentra definida en el Reglamento Interno del Fondo, aprobado por la Superintendencia de Valores y Seguros, de fecha 28 de noviembre de 2014, el que se encuentra disponible en nuestras oficinas ubicadas en Isidora Goyenechea 2800 Piso 40, Comuna de las Condes, Santiago de Chile y en nuestro sitio Web www.santander.cl/fondos.
Para garantías otorgadas distintas de efectivo, si la contraparte posee el derecho contractual de vender o entregar nuevamente en garantía el instrumento, el Fondo clasifica los activos en garantía en el estado de situación financiero de manera separada del resto de los activos, identificando su afectación en garantía. Cuando la contraparte no posee dicho derecho, sólo se revela la afectación del instrumento en garantía en nota a los estados financieros.
a) Para el cumplimiento de su objetivo de inversión, el Fondo invertirá al menos un 70% de sus recursos, sea directa o indirectamente, en los valores e instrumentos que se indican a continuación y que tienen por objeto participar indirectamente en el negocio inmobiliario o en el financiamiento del mismo:
3.14 Segmentos
a.2) Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia;
Los segmentos operacionales son informados de una manera compatible con la presentación de información interna proporcionada por el responsable de la toma de decisiones operacionales. Este último, quien es responsable de asignar recursos y evaluar el desem-
a.1) Cuotas de fondos de inversión privado;
a.3) Carteras de crédito o de cobranzas, de aquellas a que se refiere el artículo 135 de la Ley Nº 18.045, de Mercado de Valores.
Para efectos del presente Reglamento Interno, se entenderá por inversión indirecta a la inversión en los subyacentes finales del Fondo.
b) Sin perjuicio de lo establecido en el artículo precedente, el Fondo invertirá, sólo con el objeto de administrar adecuadamente sus Excedentes de Caja, según se define a continuación, en los siguientes activos mobiliarios: b.1) Títulos emitidos por la Tesorería General de La República, por el Banco Central de Chile, o que cuenten con garantía estatal por el 100% de su valor hasta su total extinción; b.2) Depósitos a plazo y otros instrumentos representativos de captaciones de instituciones financieras o garantizados por éstas, diversificados por emisor; b.3) Letras de crédito emitidas por bancos e instituciones financieras, diversificados por emisor; b.4) Bonos y títulos de deuda de corto plazo de empresas públicas y privadas cuya emisión haya sido registrada por la Superintendencia, diversificados por emisor; b.5) Cuotas de Fondos Mutuos de Inversión en Instrumentos de Deuda de Corto Plazo con Duración menor o igual a 90 días; y b.6) Otros valores o instrumentos de oferta pública que, en el mejor interés del Fondo, resulten conveniente para administrar los Excedentes de Caja, según lo determine la Administradora.
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FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
El Fondo podrá realizar operaciones de venta con compromiso de compra y operaciones de compra con compromiso de venta sobre los activos señalados en apartado b)1 anterior, según lo dispuesto en el número Cuatro siguiente del presente Reglamento Interno.
c) Para efectos del presente Reglamento Interno, serán considerados “Excedentes de Caja” todas aquellas sumas de dinero que la Administradora mantenga en su poder por cuenta del Fondo y que no se encuentren invertidas en negocios inmobiliarios. Sin perjuicio de lo dispuesto en la letra b anterior y en el Título III de este Reglamento Interno, los Excedentes de Caja serán preferentemente invertidos con sujeción a lo siguiente: c.1) Por normal general, los Excedentes de Caja serán invertidos en “Pactos” representativos de instrumentos emitidos por el Banco Central de Chile, contratos que sólo serán celebrados con instituciones bancarias o del mercado de valores que tengan una clasificación de riesgo igual o superior a “A”, con el compromiso de revenderlos. Se entiende por “Pacto” el contrato de Compra de instrumentos financieros con compromiso de venta que ha sido reglado por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y la Superintendencia; y c.2) La Administradora invertirá los mencionados excedentes de caja en los instrumentos de inversión que se señala a continuación, cuando se verifican las circunstancias que se indican: • La Administradora mantendrá en cuenta corriente los Excedentes de Caja cuando así es aconsejable por los montos involucrados o por las necesidades inmediatas de caja;
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20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
• La Administradora invertirá en Cuotas de Fondos Mutuos de Inversión en Instrumentos de Deuda de Corto Plazo con Duración menor o igual a 90 días, cuando es aconsejable para necesidades inmediatas de caja; y • La Administradora tomará y recibirá depósitos bancarios a plazo y depósitos bancarios a la vista, cuando estas operaciones son producto o necesarias para el cumplimiento del objeto del fondo. d) Como política, el Fondo no hará diferenciaciones entre valores emitidos por sociedades anónimas que no cuenten con el mecanismo de Gobierno Corporativo descrito en el artículo 50° Bis de la Ley N°18.046, esto es, Comité de Directores. CARACTERÍSTICAS Y DIVERSIFICACIÓN DE LAS INVERSIONES a) La política de diversificación de las inversiones del Fondo tendrá por objeto reducir los riesgos del negocio inmobiliario, producidos principalmente por la inversión en el resultado o financiamiento de sociedades con una alta concentración geográfica de los bienes, concentración en un solo proyecto y por concentración por tamaño de los proyectos.
Para la inversión en títulos de aquellos mencionados anteriormente, cuyo emisor invierta principalmente en bienes raíces, se priorizará la inversión en aquellos inmuebles que sean utilizables por el mayor y diverso número de agentes económicos, provenientes de distintas áreas de la economía. La Administradora velará porque el Fondo haga sus inversiones en activos debidamente diversificados por segmentos de mercado.
b) En todo caso, la Administradora del Fondo deberá sujetarse a las siguientes limitaciones específicas: b.1) La inversión en cuotas de un fondo de inversión privado cuyo objeto sea invertir indirectamente en el negocio inmobiliario, no podrá representar más del 45% del activo del Fondo, sea que este FIP invierta tanto en un inmueble específico o en un conjunto inmobiliario; b.2) La inversión en acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la superintendencia; no podrá exceder de un 100% del activo del Fondo. b.3) La Inversión de Carteras de crédito o de cobranzas, de aquellas a que se refiere el artículo 135 de la Ley N° 18.045, de Mercado de Valores, no podrá exceder de un 100% del activo del Fondo. b.4) La inversión máxima, medida en forma directa o indirecta, en una entidad, grupo empresarial y sus personas relacionadas, bienes raíces, no podrá exceder del 25% del activo total de Fondo;
No se considerarán para los efectos del porcentaje indicado en este apartado, las inversiones directas en activos mobiliarios que correspondan a sociedades donde el Fondo participe en la gestión de los activos subyacentes, y que éstas a su vez cumplan con el mencionado límite de diversificación a nivel de sus activos subyacentes.
b.5) La inversión de los “Excedentes de Caja” en los instrumentos autorizados por el presente Reglamento Interno, conforme se ha establecido en las letras b) y c) anteriores, no podrá exceder en su conjunto más del 30% del activo total del Fondo. b.6) La concentración en un deudor, y sus personas relacionadas, incluido su arrendatario, no podrá ser superior al equivalente al 45% del activo total del Fondo. b.7) Con todo, la inversión máxima que realice el Fondo en forma directa e indirecta, en una entidad, grupo empresarial y sus personas relacionadas, bienes raíces, conjunto o complejo inmobiliario, no podrá exceder del 45% de sus activos. c) Las restricciones señaladas en los números precedentes no tendrán aplicación durante los 2 primeros años de operaciones del Fondo. d) Los excesos de inversión que se produzcan respecto de los límites establecidos en el Reglamento Interno, y que en conjunto no superen el 5% del patrimonio del Fondo, podrán mantenerse hasta que la Administradora obtenga la máxima recuperación de los recursos invertidos.
Los excesos que superen el 5%, deberán eliminarse en los plazos establecidos en el artículo 60° de la Ley.
En todo caso, el Fondo no estará obligado a enajenar los excesos que superen los límites de inversión en acciones de sociedades anónimas inmobiliarias, si el exceso fuere el resultado de la apertura de dicha sociedad, en la cual hubiere invertido el Fondo con, al menos, un año de anterioridad.
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FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO MEMORIA ANUAL 2015
Los excesos de inversión deberán ser regularizados, mediante la venta de los instrumentos o valores excedidos o mediante el aumento del patrimonio del Fondo en los casos que esto sea posible.
e) Para los efectos de determinar los valores máximos referidos en este apartado, se estará a la información contenida en la contabilidad del Fondo, la cual se llevará conforme a los criterios que al efecto fije la Superintendencia. Sin perjuicio de lo anterior y en relación a la valorización de las inversiones del Fondo, la compra y venta, directa o indirecta, de valores o bienes del Fondo estará sujeta a las reglas siguientes: e.1) Tratándose de valores de cotización o transacción bursátil, ellas deberán efectuarse en una Bolsa de Valores a los precios que resulten de la negociación respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, se podrá proceder de manera distinta a la señalada, en el caso de tratarse de licitaciones públicas, remates, ofertas públicas de compras y de aquellos casos previstos en la letra c) del artículo 23 de la Ley Nº18.045 y en los demás que determine la Superintendencia. e.2) Las transacciones de los demás valores y bienes del Fondo deberán ajustarse a precios similares a los que habitualmente prevalecen en el mercado, en caso de existir una referencia, cuidando de no exceder los máximos y mínimos según se trate de adquisiciones o enajenaciones, respectivamente. e.3) Las operaciones sobre títulos de aquellos mencionados en la letra a.2) de la Política de Inversión del Fondo del presente Reglamento Interno, cuyo emisor invierta principalmente en bienes raíces, deberán contar previamente con una tasación comercial del inmueble, la que deberá realizarse por Auditores Externos inscritos en el Registro de Auditores que mantiene
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20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
la Superintendencia, que al momento de hacerla tenga como clientes a sociedades anónimas abiertas, y que sean distintos de los que auditan los estados financieros del Fondo y de la Administradora. e.4) No obstante lo anterior, las adquisiciones o enajenaciones sobre títulos de aquellos mencionados la letra a.2) de la Política de Inversión del Fondo del presente Reglamento Interno, cuyo emisor invierta principalmente en bienes raíces, por un monto igual o inferior al menor valor entre el 5% del activo total del Fondo y 10.000 Unidades de Fomento a la fecha de la operación, deberán estar sustentadas con, a lo menos, dos tasaciones de Peritos independientes no relacionados con la sociedad administradora, quienes deberán firmar sus informes.. de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 135 del Reglamento de Sociedades Anónimas. e.5) En todo caso, para valorizar los activos del Fondo, las sociedades que sean 100% de propiedad de éste, tasarán o valorizarán anualmente cada uno de sus activos por medio de valorizaciones de 2 peritos expertos y usarán el menor valor de entre ambas valorizaciones. En el caso de las sociedades en el que el Fondo participa directa o indirectamente y con un porcentaje menor al 100%, la Administradora procurará hacer las gestiones necesarias y correspondientes para que los activos de dichas sociedades se valoricen anualmente, por al menos un perito experto y donde sea reconocido en sus estados financieros la menor valorización, en caso de que existan valorizaciones de dos peritos expertos. f) Sin perjuicio de las disposiciones establecidas en las Características y Diversificación de las Inversiones, las inversiones del Fondo estarán sujetas a las siguientes:
f.1) El Fondo no efectuará adquisiciones o enajenaciones sobre títulos de aquellos mencionados en el número 2.1 del Título II del presente Reglamento Interno, cuyo emisor invierta principalmente en bienes raíces, con personas o entidades que tengan, respecto de la Administradora, el carácter de accionista, matriz o filial. Lo mismo se extenderá a las personas que tengan a su cargo la administración (Directores y Gerente) de la Administradora y de las personas que tengan a su cargo la administración de alguna sociedad accionista de ella (Directores y Gerente). f.2) El Fondo no celebrará contratos de arriendo de inmuebles con personas o entidades que tengan, respecto de la Administradora el carácter de accionista, matriz o filial. Lo mismo se extenderá a las personas que tengan a su cargo la administración de la Administradora y de las personas más arriba indicadas que tengan a su cargo la administración de alguna sociedad accionista de ella. f.3) El Fondo no celebrará operaciones sobre títulos de aquellos mencionados en el número 2.1 del Título II del presente Reglamento Interno, cuyo emisor invierta principalmente en bienes raíces, cuyo anterior propietario hubiere sido una persona relacionada a la Administradora, en los términos definidos precedentemente, salvo que transcurran cinco años desde su última enajenación, o que dicha operación se informe previamente al Comité de Vigilancia del Fondo y éste no la hubiese rechazado. f.4) El Fondo no adquirirá títulos de aquellos mencionados en el número 2.1 del Título II del presente Reglamento Interno, cuyo emisor invierta principalmente en bienes raíces, de personas naturales o jurídicas, que se encuentren en convenio de repac-
tación judicial o extrajudicial de sus pasivos con alguna de las sociedades accionistas de la Administradora. f.5) El Fondo no podrá adquirir valores o títulos de aquellos mencionados en el número 2.1 del Título II del presente Reglamento Interno, cuyo emisor invierta principalmente en bienes raíces, cuya colocación haya sido encargada a personas o sociedades relacionadas. Lo anterior, no obsta para que el Fondo pueda adquirir otro tipo de activos de la sociedad que haya encargado la gestión antes señalada, y siempre que no se encuentren incluidos en la colocación encargada. f.6) El Fondo no podrá adquirir valores o títulos de aquellos mencionados en el número 2.1 del Título II del presente Reglamento Interno, cuyo emisor invierta principalmente en bienes raíces que pertenezcan a sociedades en las que personas o sociedades relacionadas a la Administradora hayan realizado asesorías o consultorías en los últimos doce meses, salvo que esta asesoría se haya referido única y exclusivamente a la colocación de valores o activos, caso en el cual sólo regirán las limitantes señaladas en el párrafo anterior. Igual prohibición regirá para los 12 meses siguientes a la enajenación de dichos valores o activos, respecto a las sociedades compradoras. g) Queda prohibida la inversión conjunta o coinversión de un fondo y su administradora o de un fondo y personas relacionadas a la administradora en un emisor, ya sea al momento de su constitución o con posterioridad, cuando el emisor es, o pase a ser, persona relacionada a la administradora, producto de la inversión de esta última o la de sus personas relacionadas, conforme a lo estipulado en el artículo 100 de la Ley Nº18.045. Por el contrario, si con la inversión del co-inversionista del Fondo, el emisor no
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adquiere el carácter de persona relacionada a la sociedad administradora, dicha inversión conjunta no está prohibida. h) Si un emisor en el que el Fondo mantiene inversiones, por razones ajenas a la administradora, pasa a ser persona relacionada a la misma, la administradora deberá informar al Comité de Vigilancia y a la Superintendencia al día hábil siguiente de ocurrido el hecho y la regulación de la situación deberá efectuarse dentro del plazo de 24 meses, contado desde que ésta se produjo. OPERACIONES QUE REALIZARÁ EL FONDO Operaciones de Retroventa y Retrocompra: a) Sobre los valores de oferta pública referidos en letra b.1) de la Política de Inversión, el Fondo podrá realizar operaciones de venta con compromiso de compra y operaciones de compra con compromiso de venta las cuales deberán ajustarse a precios similares a los que habitualmente prevalecen en el mercado, en caso de existir una referencia, cuidando de no exceder los máximos y mínimos según se trate de adquisiciones o enajenaciones, respectivamente.
Estas operaciones deberán celebrarse en mercados con instituciones bancarias o del mercado de valores que tengan una clasificación de riesgo igual o superior a “A”, con el compromiso de revenderlos.
b) Respecto de los pactos referidos en la letra c.1) de la Política de Inversión, el Fondo podrá realizar operaciones de venta con compromiso de compra y operaciones de compra con compromiso de venta las cuales deberán ajustarse a precios similares a los que habitualmente prevalecen en el mercado, en caso de existir una referencia, cuidando de no exceder los máximos y mínimos según se trate de adquisiciones o enajenaciones, respectivamente.
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20. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
Estas operaciones serán celebradas con instituciones bancarias o del mercado de valores que tengan una clasificación de riesgo igual o superior a “A”, con el compromiso de revenderlos. Los plazos máximos establecidos en ellas para ejercer el compromiso no podrán ser superiores a 180 días y se podrá invertir en estas operaciones hasta un 30% del activo total del Fondo.
Los límites de riesgo tolerables, las métricas para la medición del riesgo y la periodicidad de los análisis de riesgo son políticas establecidas por el Directorio de la Administradora, en el marco de las normas vigentes en particular de la Circular 1869 del año 2008. La función de control de riesgos está centralizada en la Dirección de Riesgos y Compliance de la Administradora. 5.1 FACTORES DE RIESGO FINANCIERO
Sin perjuicio de lo anterior, las operaciones de venta con compromiso de compra y operaciones de compra con compromiso de venta que el Fondo realice sobre los instrumentos mencionados en la letra c.1) de la Política de Inversión, sólo podrán realizarse con las personas que señala la misma letra, con los límites que establece la letra b.5) del mismo, y, por un plazo que no excederá de 180 días. 5. GESTION DEL RIESGO FINANCIERO La estrategia de Gestión del Riesgo Financiero que lleva a cabo la Administradora está orientada al establecimiento de políticas y métricas de medición de los principales riesgos financieros y a controlar la exposición a los mismos. Debido a las actividades desarrolladas en el mercado nacional, el Fondo podría verse expuesto a diversos riesgos financieros incluyendo: riesgo de crédito, riesgo de liquidez y riesgo de mercado (principalmente riesgo de tasa de interés de los flujos de efectivo y del valor razonable, riesgo de reajustabilidad de la UF y riesgo de tipo de cambio). Adicionalmente el Fondo se encuentra expuesto a riesgos inmobiliarios (este riesgo incluye principalmente el riesgo asociado a la competencia del sector y a la selección de operadores inmobiliarios contratados o vinculados al desarrollo u operación de activos inmobiliarios del Fondo).
Los principales factores de riesgo que enfrenta el Fondo son los siguientes: 5.1.1 Riesgo de liquidez Este riesgo se vincula con las distintas necesidades de recursos para hacer frente a los compromisos de inversiones y gastos del negocio que enfrente el fondo, vencimientos de deuda, etc.
a. Saldo(s) en Cuenta(s) Corriente(s) Bancaria(s) de cada Fondo (Caja). b. Instrumentos emitidos por el Banco Central de Chile, la Tesorería General de la República. c. Instrumentos emitidos por Bancos domiciliados en Chile con clasificación de riesgo AAA y con vencimiento