MUTUO HIPOTECARIO

Dra. Adriana Abella

La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor. El crédito hipotecario es una entidad compuesta de dos elementos, • el derecho personal y • el derecho real.

Crédito Sujetos: acreedor y deudor Objeto: Prestación Causa Fuente: mutuo, etc. Hipoteca Sujeto: acreedor hipotecario Objeto: Inmueble determinado Causa Fuente. Convención hipotecaria Gravamen. Monto

No debemos confundir •el contrato fuente de la obligación principal, •con el contrato o convención hipotecaria que da nacimiento al derecho real.

Mutuo Civil y Comercial el art. 2240 del Cód. Civil: “Habrá contrato de mutuo o empréstito de consumo, cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta última está autorizada a consumir, devolviéndole en el tiempo convenido igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad” El negocio jurídico de mutuo o préstamo de consumo, es un contrato típico.

Mutuo civil Los caracteres esenciales: 1. Sujeto que da la cosa o cosas (llamado mutante o prestamista) y el sujeto que las recibe (llamado mutuario o prestatario). 2. La cosa o cosas que han de transferirse deben ser consumibles o fungibles. 3. La entrega debe consistir en la tradición de la propiedad de la cosa o cosas objeto del contrato. 4. El mutuario reciba las cosas en propiedad (art. 2241, las fungibles aunque no sean consumibles y del art. 2245 al disponer que las cosas dadas por el mutuante pasan a ser de la propiedad del mutuario y para él perece de cualquier manera que se pierdan).

Mutuo civil Condiciones de validez Capacidad de las partes: Objeto lícito: son cosas consumibles o fungibles aunque estas no sean consumibles. Forma El artículo 2246, dice que el contrato puede ser celebrado verbalmente, el art. 2246 dice: “Pero no podrá probarse sino por instrumento público o por instrumento privado de fecha cierta si el empréstito pasa del valor de dos mil pesos”. De manera que si el valor de las cosas pasa la tasa de la ley debe probarse por instrumento público o instrumento privado de fecha cierta (remisión a los títulos III, IV y V de la Secc. II del Libro II del C.C.)

El mutuo civil puede ser gratuito u oneroso, según sea que el usuario deba devolver la misma cantidad de cosas, de la misma especie y calidad, o Deba devolver con ésta otro tanto más que constituye lo que se denomina intereses. Los intereses compensatorios pueden consistir en dinero o en cosas de la misma especie y calidad de las prestadas. Interés usuario.

Clasificación de los intereses Por su origen: 1) Convencionales: aquellos acordados por expresa convención entre acreedor y deudor. 2) Legales: aquellos impuestos por la ley, independientemente de la voluntad de las partes. 3) Judiciales: aquellos impuestos por el juez.

Clasificación de los intereses Por su finalidad 1) Compensatorios: son aquellos correspondientes al acuerdo arribado por las partes, y fijados como un importe pactado, con el efecto de compensar el uso del dinero, durante un plazo previamente establecido o por todo el tiempo del uso del capital. 2) Moratorios: derivados del incumplimiento de la obligación, por el deudor. En este caso, los intereses tienen un claro sentido de indemnización o resarcimiento derivados de la mora incurrida. 3) Punitorios: son aquellos pactados por los contratantes, en oportunidad de celebrar el contrato, o en forma imperativa por la ley, con un efecto sancionatorio adicional sobre el incumplimiento, y los cuales se encuentran estrechamente relacionados, con el monto de la obligación y la tasa aplicada a los intereses moratorios. Algunos autores sostienen que los intereses punitorios son una mera cláusula penal (art. 652 C.C.) que consiste en una evaluación anticipada de los daños y perjuicios, sustituyendo la indemnización correspondiente (art. 655 del C.C.) 4) Sancionatorios impuestos por el juez

Clasificación de los intereses Por la mutabilidad de la tasa 1) Intereses a tasa fija. se mantienen a una misma tasa, por todo el período hasta el efectivo cumplimiento de la obligación. 2) Intereses a tasa variable. La tasa de interés podrá variar, en diferentes períodos, conforme las modificaciones que se operen sobre la misma, en el mercado, o bien en la tomada como referencia o testigo.

Clasificación de los intereses d) Por su referencia con la depreciación de la moneda En consideración al cotejo de los intereses respecto de la desvalorización o depreciación monetaria del capital comprometido en la obligación: 1) Intereses a tasa positiva: son aquellos cuyo rendimiento se encuentra por encima del nivel de la depreciación monetaria operada en el período en que se encuentra pendiente el cumplimiento de la obligación o los períodos convenidos. 2) Intereses a tasa negativa: son aquellos que se encuentran por debajo del nivel de la depreciación monetaria operada en el capital comprometido, durante el período en que se encuentra pendiente de cumplimiento la obligación, o convenio.

Clasificación de los intereses Por comprender o no expectativas inflacionarias.

1) Intereses a tasa real: se considera tasa real de interés aquella que es pura y que no incorpora en ella expectativas inflacionarias. 2) Intereses a tasa nominal: son aquellos que tienen incluido, dentro de su tasa, las tasas esperadas de inflación. En otras palabras, los intereses a tasa nominal son la suma de los intereses a tasa real y de las tasas esperadas de inflación

Clasificación de los intereses Por la forma de capitalización.

1) Intereses a tasa nominal pura: es decir, aquellos intereses que operarán, en forma accesoria, exclusivamente sobre el capital original 2) Intereses a tasa efectiva: los intereses, al término de cada período prefijado, se sumarán al capital, generando un nuevo capital que, a su vez, dará lugar a intereses, emulando el rendimiento que el capital pudiera brindar en un proceso de reinversión sistemático, por parte del titular. La tasa efectiva se obtiene a través del proceso de capitalización de los intereses calculados a tasa nominal en un régimen de reinversión en el período referido por la operatoria a la cual se vincula la tasa nominal.

Clasificación de los intereses Por el papel activo o pasivo en la operación. El acreedor sea quien asume normalmente intervención en la intermediación para el suministro de capital en el mercado, y actúe como tal, o bien recurra al mercado en busca de fondos asumiendo el rol de deudor, los intereses pueden clasificarse: 1) Intereses a tasa activa: son los intereses estipulados en la tasa correspondiente a las operaciones en las cuales los intermediarios del crédito suministran capital al mercado. 2) Intereses a tasa pasiva: son los intereses pactados en la tasa correspondiente a las operaciones en que los intermediarios del crédito reciben y captan capital del mercado para volver a suministrarlo a éste. Como puede advertirse, la tasa pasiva resultará inferior naturalmente- a la activa.

Clasificación de los intereses El cómputo temporal de los intereses

a) Los intereses compensatorios son, necesariamente, contractuales y corren conforme lo hubieran pactado las partes. b) Los intereses punitorios origen contractual, corren conforme las normas estipuladas.

c) Los intereses sancionatorios sólo corren a partir del momento en que el juez los aplica.

El interés puede convenirse de diferente forma, por ejemplo: pagaderos por adelantado, todo o en cuotas, pagaderos a vencimientos fijos, calculándose de anticipado y pagaderos en cuotas de amortización con el capital, etc., etc. El sistema matemático denominado sistema francés es un cálculo por el que se determina igual monto en todas las cuotas. Cada cuota contiene un mínimo de capital y mayor proporción de interés sobre saldo. En el sistema alemán la cuota se compone por capital e interés pero el monto de capital es siempre el mismo y el interés sobre saldo va disminuyendo por el pago del capital razón por la cual la cuota es siempre distinta pues disminuye el monto a medida que avanza el número de cuotas. El impuesto al IVA se cobra sobre el interés y será de distinto según la actividad del sujeto.

La ley 23.928 reforma el art. 623 dice: “No se deben intereses de los intereses sino por convención expresa que autorice su acumulación al capital con la periodicidad que acuerden las partes. O cuando liquidadas las deudas con los intereses, el juez mandare a pagar la suma que resultare y el deudor fuese moroso en hacerla.. Serán válidos los acuerdos de capitalizaciones de intereses que se hagan en la evolución periódica de la tasa de interés de plaza”.

Derecho Real de hipoteca Caracteres •La especialidad en cuanto al crédito y en cuanto al objeto •La accesoriedad •La convecionalidad Carácter natural La indivisibilidad Formalidad- Escritura Pública. Hipoteca constituida en país extranjero (art. 3129) Promesa de hipoteca

CONVENCIONALIDAD En el art. 3115 y su nota, el carácter de convencionalidad desterrando, especialmente, las hipotecas legales o judiciales donde existía indeterminación en el crédito y en el inmueble.

Legitimado para la constitución de hipoteca Titular dominial Condómino Titular del derecho de superficie forestal Dueño fiduciario

El art. 3131 prescribe: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener...; 1° Nombre apellido y domicilio del deudor y del acreedor, de las personas jurídicas su denominación legal y el lugar de su establecimiento; 2º la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3° Situación de la finca y sus linderos... 4º la cantidad cierta de la deuda”.

ACCESORIEDAD La hipoteca es accesoria de una obligación principal, • es indispensable una obligación válida-civil o natural (arts. 518, 3122); •la extinción de la deuda o derecho personal determina en principio la extinción del derecho hipotecario (art. 3187, excepción 803), y •la transmisión del principal o crédito, lleva consigo la hipoteca (derecho real accesorio).

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO Y EN CUANTO AL CRÉDITO: En los arts. 3109, 3131, 3132, 3148, 3153 y concordantes Cód. Civil.

La especialidad en cuanto al inmueble Los inmuebles deben estar especial y expresamente determinados. La hipoteca puede comprender varios inmuebles. Art. 3131,3132 y 3133.

Art. 3110. extensión en cuanto al objeto.

La adquisición hecha por el propietario de un inmueble contiguo para reunirlo al inmueble hipotecado no está sujeta a la hipoteca (art.3110).

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CREDITO

El artículo 3109 del C.C. dice que: “no puede constituirse hipoteca sino... por una suma de dinero también cierta y determinada”, el artículo 3131: “el acto constitutivo de la hipoteca debe contener (...) 4º la cantidad cierta de la deuda.

El artículo 3109 permite garantizar obligaciones dinerarias y obligaciones no dinerarias, debiéndose en estas últimas declarar el valor estimativo en dinero o suma cierta en el acto constitutivo. La suma establecida es el tope o límite máximo del gravamen.

La hipoteca garantiza  los créditos a término,  condicionales o  eventuales, La hipoteca es especial porque debe constituirse en garantía de un crédito determinado . Se requiere la individualización de la causa del crédito que se garantiza .

El monto del gravamen puede establecerse en moneda extranjera, Ley 23928 al articulo 617 se establece: “si por el acto que se ha constituido la obligación se hubiera estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República , la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero”.

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No hay obligación sin causa, es decir, sin que sea derivada de uno de los hechos, o de uno de los actos lícitos o ilícitos, de las relaciones de familia, o de las relaciones civiles. En la nota al art. 3129 Vélez habla de causa lícita de la obligación. Individualizar la causa.

INDIVISIBILIDAD

Se completan los caracteres con la indivisibilidad, en los términos del artículo 3112 -y su nota que no es de su esencia- por consiguiente, se puede modificar por el contrato los efectos de la misma. (ART. 3112 agreg. ley 11725 y 3113 . Ref. 17711, 3114,682 y 3188)

El marco de esta convencionalidad está dado por el

pacto hipotecario

prestado por el deudor en el acto notarial de constitución (arts. 3128, 1184, inc. 1º) , más el consentimiento prestado por el acreedor que acepta. Puede ser aceptada por acto posterior eventualmente.

CLÁUSULAS OBLIGATORIAS: Art. 3131 C.C. • Datos: deudor y acreedor; • Fecha, naturaleza del contrato al que accede el archivo en que se encuentra; • Individualización de la finca; • Cantidad cierta de la deuda.

Cláusulas irrenunciables: • Intimación de pago; • Citación para oponer excepciones; • Sentencia Cláusulas de estilo: •Caducidad de los plazos por falta de pago •Imposibilidad de arrendar el inmueble •Constitución de domicilio especial •Sumisión de tribunales ordinarios. Ejecución extrajudicial •Designación de martillero •Seguro

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Retención del título del deudor hipotecario por el acreedor

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Naturaleza del título Posesión del título Falta del título Autorización expresamente pactada

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HIPOTECA DE PARTE INDIVISA (Art. 2682/3) ES CONVENIENTE EN LA CONVENCIÓN HIPOTECARIA

•Manifestar el constituyente su oposición a que se parta en forma privada de disolverse el condominio durante la vigencia del crédito

PUBLICIDAD La especialidad de la hipoteca se presenta como complemento ineludible de la publicidad y sustento necesario del principio de prioridad. Art.3135 Cód. Civil

Registro de hipoteca El registro inmobiliario argentino es un registro de títulos.  Sistema declarativo no convalidante  Efectos del registro de la hipoteca  No se registran cláusulas La publicidad del asiento se complementa mediante el acceso a la respectiva escritura de hipoteca.

RANGO DE AVANCE NEGOCIO SOBRE RANGO

Privilegio del acreedor hipotecario Art. 3936 C.Civ.; arts. 241 inc. 4º, 242 inc. 2º, 243 inc. 1º, 245 L.C

Hipotecas con emisión de  

Letras ley 24441 Letras y pagarés hipotecarios

Las consecuencias económicas 

HIPOTECA ORDINARIA (NOMINAL)

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HIPOTECA AJUSTABLE

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HIPOTECA EN MONEDA EXTRANJERA

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HIPOTECA DE MÁXIMO

Crisis económica  

HIPOTECA PESIFICADA HIPOTECA REFINANCIADA

Emergencia económica PESIFICACIÓN de las deudas en moneda extranjera: leyes 25.561, 25.563. Dec. 214/02, leyes 25.713, 25.737, 25.796, 25.798, 25.820, 26.167. 26.313. 26.262.  HIPOTECAS ANTERIORES al 6/1/2002, pesificación e índices de corrección (CER o CVS según los casos).  HIPOTECAS POSTERIORES al 6/1/2002 factibilidad de la moneda extranjera y prohibición de las cláusulas de ajuste

La ley distingue 

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créditos tomados en el sector financiero obligaciones originadas en los contratos entre particulares, no vinculadas al sistema financiero: Monto del crédito Se mantiene la prohibición de toda cláusula de actualización, Se establecen CER y el CVS, coeficientes de actualización para los depósitos y los créditos pesificados. - contraídos en moneda extranjera con anterioridad al 6 de enero del año 2002-. Se prohíbe la indexación de deudas en pesos, antes y después de la ley de emergencia

Modificación de mutuos con hipoteca y su inscripción   

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Casos comunes Plazo del mutuo Forma de pago, cambio de intereses Refuerzos de garantías NOVACIÓN 803, cambio de causa.

HIPOTECA ABIERTA Necesidad de que el crédito garantizado este determinado. Elementos esenciales de la obligación : el sujeto , el objeto, y la causa eficiente o fuente de la obligación.

HIPOTECA de la cuenta corriente mercantil     

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Art.771 Cod. Com. Contrato bilateral conmutativo consensual oneroso de ejecución continuada Las partes deben hacerse remesas recíprocas Para compensarse las remesas entre sí con efecto novatorio Con intereses Las operaciones deben liquidarse en épocas convenidas Hacerse los pagos del saldo resultante El saldo es título ejecutivo

CUENTA DE GESTIÓN

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Se ordenan los créditos y deudas en dos columnas

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Los créditos ingresados conservan su individualidad No se opera novación No pierden su exigibilidad No devengan intereses si no se contratan

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CUENTA CORRIENTE BANCARIA     

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No existe reciprocidad de las remesas El cliente se limita a controlar y extraer fondos Los valores remitidos carecen de un destino especial No se produce de pleno derecho la compensación y la novación La situación del deudor se produce en cualquier momento Apertura de crédito en cuenta corriente

VENTA DEL INMUEBLE HIPOTECADO EL TERCER ADQUIRENTE:

•Asume la deuda. •Responde con todo su patrimonio TERCER POSEEDOR: •Responde sólo con el inmueble. •No asume la deuda

EN CASO DE EJECUCIÓN. FACULTADES DEL TERCER POSEEDOR: • Pagar la deuda • Abandonar el inmueble (art. 3169/73/74 el abandono no autoriza al acreedor a apropiarse del inmueble, su derecho se reduce a hacerlo vender. • Soportar la ejecución. NO PUEDE: Pedir que se ejecuten ante otros bienes Ejercer el derecho de retención

Ejecución especial  

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Ámbito de aplicación Diligencia previas Presentación judicial Nombramiento de escribano. Intervención notarial. Competencia Subasta extrajudicial. Facultades del acreedor Acta de subasta. Perfeccionamiento de la Venta. Protocolización de actuaciones. Inscripción

EXTINCIÓN El Derecho real de hipoteca se extingue conforme los legislado en el art. 3187 y sigtes. del Cod. Civil ) Por consecuencia de la extinción de la obligación principal en su totalidad. Pago, novación, compensación, dación en pago, prescripción, transacción. Por causas propias, renuncia , resolución del derecho del constituyente, confusión, remate judicial.

EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL

Excepciones El art. 3189 aclara: “ El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca”.

El art. 3192 nos dice. “La consignación de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago”

El Art. 3190 establece: “Si el acreedor , novando la primera obligación con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su crédito, la hipoteca continúa garantizando la nueva obligación”

Según el art. 3191:

“La hipoteca dada por el fiador subsiste aún cuando la fianza se extinga por la confusión”

Causas propias: El Código establece distintas causas de extinción de la propia hipoteca, las cuales, a pesar de producir el aniquilamiento de la garantía, dejan subsistente el crédito al cual ésta accede

Renuncia a la hipoteca El art. 3193: “La renuncia que debe ser expresa y constante en escritura pública”. Resolución en los derechos del propietario. El Art. 3194: “La extinción de la hipoteca tiene lugar cuando el que la ha concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble o condicional, y la condición no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió se encuentra resuelto

REMATE JUDICIAL: El art. 3196 la hipoteca se extingue respecto del comprador del inmueble en remate judicial, quien lo adquiere libre de hipotecas Debe notificarse a los acreedores el auto de venta en remate público. La extinción de la hipoteca se producirá desde que el comprador consigne el precio a la orden del juez

La intervención es a los efectos de la base y condiciones de venta, regulaciones de . honorarios, liquidación de intereses, la distribución final del precio, todo ello se relaciona con la percepción de su crédito Se permite vigilar la operación de remate

Plazo de la Inscripción: El art. 3197 una causal ipso iure de cancelación de la hipoteca, afectando sólo su inscripción en el registro, pero no al derecho, que continúa viviendo mientras no se opere alguna de las causales de extinción

Confusión El art. 3198 : es la reunión en una misma persona, de las cualidades de propietario irrevocable del inmueble y acreedor hipotecario. La nota al art. 3198 afirma: “ cuando la obligación se extingue por la dación en pago y con ella la hipoteca, ésta debe revivir si el acreedor es vencido en el dominio de la cosa recibida”.

“ La dación en pago...no extingue el crédito antiguo y sus accesorios, sino cuando hay una traslación irrevocable del dominio” Conforme el art. 783 dispone: “Si el acreedor fuese vencido en juicio sobre la propiedad de la cosa dada en pago, tendrá derecho para ser indemnizado como comprador, pero no podrá hacer revivir la obligación primitiva”

CANCELACION

Mediante la cancelación se deja sin efecto la toma de razón de la hipoteca en el registro. •Cancelación voluntaria (art. 3199 y 3201 CC.), •Judicial (art. 3200 y 3201 CC.) . • De pleno derecho art. 3151 y 3197.

Es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del gravamen en el Registro de la Propiedad. La cancelación voluntaria tiene lugar cuando, ya se por acuerdo entre constituyente y acreedor hipotecario, o por acto voluntario y unilateral de este último en escritura pública-, el Registro procede a dejar sin efecto la inscripción

Cancelación judicial: El juicio de cancelación, según el CPC tramita por vía sumaria, debe proseguirse contra el acreedor hipotecario.

Una vez que la sentencia ordena la cancelación, el Registro procede, ante su presentación a la cancelación de la hipoteca.

De pleno derecho: Según los arts. 3151 y 3197, los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados 20 años desde el registro

Por el 3202 si se emitieron pagarés hipotecarios o letras hipotecarias se cancela la hipoteca por la presentación de las mismas .

En el caso de emisión de letras hipotecarias de la ley 24441, la cancelación de la inscripción de la emisión de las letras y por ende de la hipoteca se podrá hacer a pedido del deudor mediante la presentación de las letras y cupones con constancia de haberse efectuado los pagos de capital e intereses o por certificado expedido por el juez que tendrá el mismo valor que las letras y los cupones a los efectos de la cancelación.

Tratándose de letras escriturales se efectuará sobre la base de la comunicación del agente de registro de la cual resulte la extinción de la letra acompañada de la respectiva solicitud, en documento auténtico debe surgir la legitimación

MUCHAS GRACIAS