Portafolio Morado Valuación 14 de junio 2012

Indice 1.

Introducción

2.

El Portafolio Morado

3.

Premisas y supuestos

4.

Ejercicio de valuación

5.

Resumen de valuación

6.

Conclusiones

7.

Anexos

2

Indice 1.

Introducción

2.

El Portafolio Morado

3.

Premisas y supuestos

4.

Ejercicio de valuación

5.

Resumen de valuación

6.

Conclusiones

7.

Anexos

3

Introducción 

Fibra Uno contrató los servicios de Evercore Partners México (“Evercore”) para realizar una valuación de un portafolio de activos inmobiliarios denominado “Portafolio Morado”.



El Portafolio Morado está compuesto por 16 inmuebles, en los segmentos de oficinas, industrial y comercial.



Metodologías de valuación utilizadas:  Discounted Cash Flows (DCF) antes de impuestos  Net asset value (NAV)  Múltiplos de mercado



Para este ejercicio, le fueron proporcionadas a Evercore las siguientes piezas de información:  Rent rolls a diciembre 2011  Histórico de ingresos y gastos operativos 2011  Proyección de ingresos, gastos operativos, NOI y Capex 2012  Tablas de amortización y principales términos de la deuda actual así como hoja de términos y condiciones preliminares de la deuda resultado de las negociaciones con el acreedor del Portafolio Morado.  Proyecciones de requerimientos de CAPEX de acuerdo con estudios de la condición física de las propiedades, realizados por ADTEC en 2008

4

Indice 1.

Introducción

2.

El Portafolio Morado

3.

Premisas y supuestos

4.

Ejercicio de valuación

5.

Resumen de valuación

6.

Conclusiones

7.

Anexos

5

El Portafolio Morado 

La siguiente tabla presenta un resumen de información general sobre los 16 inmuebles del Portafolio Morado a diciembre 2011: Propiedades

Propiedades Industriales Cabi Baz Tultitlan I Tultitlan II

Estado Municipio/Delegación

Año de Inicio de Operaciones

Edo. Mex, Tlalnepantla Edo. Mex, Tultitlán Edo. Mex, Tultitlán

2003 2000 2002

Sub Total Industriales Propiedades Comerciales La Isla Out Cancun Froum BTS Punta Langosta Centro Maya Forum Tepic Out Monterrey Out Guadalajara

Sub Total Oficinas

Total Cartera

% del Area

(1)

Rentable (2)

% de Ocupación

Numero de arrendatarios (3)

Renta Fija Anualizada (Ps. En 000s)

48,326 129,193 63,736

9% 24% 12%

96% 85% 97%

28 12 8

$ $ $

78,362 68,620 40,795

241,255

45%

90%

48

$

187,777

92% 91% 86% 80%

151 71 42 51

$ $ $ $

177,650 36,475 52,998 40,622

Quintana Roo, Benito Juarez Quintana Roo, Benito Juarez Quintana Roo, Benito Juarez Quintana Roo, Cozumel

1999 2006 1997 2001

40,606 22,822 12,125 8,973

8% 4% 2% 2%

Quintana Roo, Playa del Carmen

2006

17,070

3%

73%

68

$

21,091

Nayarit, Tepic Nuevo León, Gral. Escobedo Jalisco, Tlajomulco de Zuñiga

2008 2004 2005

41,889 42,975 33,259

8% 8% 6%

100% 70% 91%

121 103 149

$ $ $

71,449 39,769 64,121

219,718

41%

86%

756

$

504,176

5,642 40,437 6,086 15,760 5,336

1% 8% 1% 3% 1%

89% 96% 100% 11% 100%

8 21 8 1 3

$ $ $ $ $

12,278 152,989 20,214 4,114 20,611

73,260

14%

78%

41

$

210,205

534,234

100%

86.9%

845

$

902,157

Sub Total Comerciales Oficinas Interlomas Sta Fe Cabi Sur Corporativo Constitución Blas Pascal

Area Rentable (m2)

Edo. Mex, Huixquilucan DF, Alvaro Obregon Df, Benito Juarez Nuevo León, Monterrey DF, Miguel Hidalgo

2000 2002 2001 2006 1993

(1) Representa el área rentable total en las propiedades, en metros cuadrados al 31 de diciembre de 2011. (2) Porcentaje del área rentable al 31 de diciembre de 2011. (3) Si un mismo arrendatario arrienda más de un espacio en alguna determinada propiedad, se contabliza una sola vez en dicha propiedad. Si un mismo arrendatario arrienda espacios en diferentes propiedades, se contabiliza como un arrendatario diferente para cada propiedad.

6

El Portafolio Morado 

Propiedades Industriales: Las propiedades industriales del Portafolio Morado se encuentran ubicadas en el Estado de México. Las propiedades se distinguen de otras de su mismo tipo debido a sus amplias dimensiones y la flexibilidad de alojar arrendatarios de distintos tamaños.

 Tultitlán I es una propiedad industrial ubicada en el municipio de Tultitlán, en el Estado de México, cuyo principal uso es servir como centro logístico de almacenamiento y distribución. Esta propiedad, la cual inició operaciones en el año 2000, es una de las propiedades industriales mejor ubicadas en el Estado de México. Al 31 de diciembre 2011, se reportaron 12 arrendatarios con actividades en las industrias de auto servicio, logística y transportación, entre otros, incluyendo a una de las cadenas de autoservicio más grandes de México. Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones 2 Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios 2 Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2 Área de Terreno (m )

Tultitlán I Tultitlán, Estado de México Industrial 2000 129,193 85 12 52 204,899

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

7

El Portafolio Morado  Tultitlán II es una propiedad industrial ubicada en el municipio de Tultitlán, en el Estado de México, cuyo principal uso es servir como centro logístico de almacenamiento y distribución. Esta propiedad, la cual inició operaciones en 2002, es una de las propiedades industriales mejor ubicadas en el Estado de México y junto con Tultitlán I forma parte de un complejo de inmuebles industriales. Al 31 de diciembre 2011, se reportaron 8 arrendatarios con actividades en las industrias de auto servicio de conveniencia, servicios educativos, logística, iluminación, entre otros.

Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones 2 Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios 2 Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2 Área de Terreno (m ) Número de Andenes

Tultilán II Tultilán, Estado de México Industrial 2002 63,736 97 8 55 69,455 110

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

8

El Portafolio Morado  Cabi Baz es una propiedad industrial ubicada en el municipio de Tlalnepantla, Estado de México, sobre la Av. Gustavo Baz, una de las principales vías que conectan al estado de México con el norte de la ciudad de México, cuyo principal uso es de oficinas y bodegas. Al 31 de diciembre de 2011 se reportaron 28 arrendatarios con actividades en gobierno federal y en las industrias de logística y telecomunicación, entre otros. Al 31 de diciembre la propiedad Cabi Baz reportó una tasa de ocupación del 96%.

Información General Nombre de la Propiedad Cabi Baz Ubicación Tlalnepantla, Estado de México Tipo de Propiedad Industrial Año de Inicio de Operaciones 2003 2 Área Rentable (m ) 48,326 Ocupación (%) 96 Número de Arrendatarios 28 2 Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 141 2 Área de Terreno (m ) 68,257

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

9

El Portafolio Morado 

Propiedades comerciales: Se trata de centros comerciales reconocidos, que están ubicados en ciudades con un déficit previo de opciones de consumo y entretenimiento, en o cerca de poblaciones con alta capacidad de consumo.

 Outlet Guadalajara es una propiedad comercial ubicada en el municipio de Tlajomulco de Zúñiga en el Estado de Jalisco. El concepto bajo el cual fue desarrollado este inmueble, Outlet (tienda de descuento), ha tenido un alto impacto en la región y en especial en el consumidor tapatío. Atiende al mercado de ciudades como Guadalajara, León, Morelia, Aguascalientes, Colima e Irapuato, entre otras.

Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Outlet Guadalajara Tlajomulco de Zuñiga, Jalisco Comercial 2005

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios

33,259 91 149 2

177

Área de Terreno (m ) Número de Cajones de Estacionamiento

107,332 2,372

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

10

El Portafolio Morado  Outlet Monterrey es una propiedad comercial ubicada en el municipio de General Escobedo en Nuevo León. Este inmueble fue desarrollado bajo el concepto de Outlet. Ubicado en la zona de mayor desarrollo y crecimiento de vivienda de interés medio en Nuevo León, es la única plaza de su tipo en el noreste del país.

Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Outlet Monterrey y Expansión Gral. Escobedo, Nuevo León Comercial 2004

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios

42,975 70 103 2

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2

Área de Terreno (m )

111 139,937

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

11

El Portafolio Morado  Forum Tepic es una propiedad comercial ubicada en Tepic, Nayarit. Esta propiedad fue desarrollada en una zona céntrica de la ciudad de Tepic, de fácil acceso, con diversos atractivos, restaurantes y locales, una amplia zona de estacionamiento, y un hotel dentro del mismo Centro Comercial. Tepic revela un crecimiento constante de población de poder adquisitivo medio, que carecía de un centro comercial regional de estas características.

Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Forum Tepic Tepic, Nayarit Comercial 2008

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios

41,889 100 121 2

142

Área de Terreno (m ) Número de Cajones de Estacionamiento

250,000 3,031

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

12

El Portafolio Morado  La Isla es una propiedad comercial ubicada en la zona hotelera de Cancún, Quintana Roo. Este centro comercial cuenta con una óptima mezcla de giros en sus aproximadamente 162 locales: las principales marcas internacionales, nacionales y regionales, restaurantes y entretenimiento. El inmueble ha sido ganador del premio ICSC (International Council of Shopping Centers), y es el centro comercial más visitado de la zona hotelera de Cancún y el de mayor reconocimiento a nivel internacional. Cuenta con atributos únicos, como un acuario interactivo y centro de entretenimiento familiar que incluye paseos en lancha por sus canales.

Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

La Isla y Expansión Cancún, Quintana Roo Comercial 1999

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios

40,606 92 151 2

433

Área de Terreno (m ) Número de Cajones de Estacionamiento

71,851 856

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

13

El Portafolio Morado  Forum by the Sea es una propiedad ubicada en la zona hotelera de Cancún, Quintana Roo. Este centro de compras y entretenimiento brinda un espacio de esparcimiento para turistas tanto nacionales como extranjeros. Cuenta con una extraordinaria localización, y está rodeado de establecimientos de entretenimiento y hoteles. Es el único centro comercial en Cancún con acceso a la playa y 24 horas de estacionamiento.

Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Forum by the Sea Cancún, Quintana Roo Comercial 1997

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios

12,125 86 42 2

426

Área de Terreno (m ) Número de Cajones de Estacionamiento

20,000 132

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

14

El Portafolio Morado  Punta Langosta está ubicada en la isla de Cozumel en Quintana Roo. Único en su tipo en México, el centro comercial recibe a más de 2.5 millones de visitantes al año, principalmente turistas. Es el único centro comercial en Cozumel. Está ubicado en el corazón comercial de la isla: el Malecón Rafael Melgar. La isla Cozumel es el puerto de arribo de cruceros más importante del Caribe. Recibe más de 500 cruceros cada año. El conjunto comercial se encuentra al aire libre y conjuga una arquitectura tradicional caribeña con la moderna imagen de una terminal de cruceros.

Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Punta Langosta Cozumel, Quintana Roo Comercial 2001

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios

8,973 80 51 2

473

Área de Terreno (m ) Número de Cajones de Estacionamiento

25,046 246

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

15

El Portafolio Morado  Centro Maya es una propiedad comercial ubicada en Playa del Carmen, Quintana Roo. Este centro comercial regional da servicio y respuesta a las necesidades de los habitantes y visitantes de la Riviera Maya y Playa del Carmen, teniendo el respaldo de tiendas anclas importantes, convirtiéndose en uno de los destinos comerciales principales de los habitantes y visitantes de la Riviera. Su principal fortaleza radica en un sólido anclaje comercial, integrando estratégicamente tiendas, comida rápida, boutiques, restaurantes, bancos, entretenimiento y servicios, entre otros. Asimismo, cuenta con una privilegiada ubicación con excelente visibilidad y fácil acceso en la zona de mayor entretenimiento del Estado de Quintana Roo. Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Centro Maya Playa del Carmen, Quintana Roo Comercial 2006

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios

17,070 73 68 2

141

Área de Terreno (m ) Número de Cajones de Estacionamiento

150,692 1,694

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

16

El Portafolio Morado  Outlet Cancún es una propiedad comercial ubicada en el municipio de Benito Juárez en Quintana Roo. Único centro comercial en formato Outlet en Cancún y en el Sureste del país. Ubicado en el centro de la ciudad, con un amplio estacionamiento. Este centro comercial atiende las necesidades de la población residente de la zona.

Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Outlet Cancún Benito Juaréz, Quintana Roo Comercial 2006

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Número de Arrendatarios

22,822 91 71 2

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2

Área de Terreno (m )

147 87,349

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

17

El Portafolio Morado 

Propiedades de oficinas: Se trata de varios edificios de oficinas ubicados en los principales centros de negocios y corporativos del país, en las zonas metropolitanas de la Ciudad de México y Monterrey.

 Santa Fe es una propiedad de oficinas ubicada en la delegación Cuajimalpa en el Distrito Federal. Ubicada en una de las zonas con mayor dinamismo y crecimiento de la Ciudad de México, esta propiedad se caracteriza por la calidad de sus inquilinos, algunos de ellos reconocidos corporativos transnacionales. El desarrollo cuenta con un andador peatonal que lo conecta al Centro Comercial Santa Fe.

Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Santa Fe Alvaro Obregon, D.F. Oficinas 2002

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Numero de Arrendatarios

40,437 96 21 2

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m ) 2

Área de Terreno (m )

330 16,700

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

18

El Portafolio Morado  Cabi Sur es una propiedad de oficinas ubicada en la delegación Benito Juárez en el Distrito Federal. Esta propiedad se encuentra sobre una de las más transitadas avenidas de la Ciudad de México, Av. Insurgentes, en el corazón del centro de negocios de la zona sur de la ciudad. Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Cabi Sur Benito Juarez, D.F. Oficinas 2001

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Numero de Arrendatarios

6,086 100 8 2

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m )

277

2

953

Área de Terreno (m )

 Interlomas es una propiedad de oficinas ubicada en el municipio de Huixquilucan en el Estado de México. Su ubicación es privilegiada, dentro de la zona comercial de Interlomas. Cuenta con inquilinos de alta calidad. Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Interlomas Huxquilican, Estado de México Oficinas 2000

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Numero de Arrendatarios Renta Base Mensual Promedio (Ps/m 2

Área de Terreno (m )

5,642 89 8 2

)

204 1,563

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

19

El Portafolio Morado  Blas Pascal es una propiedad de oficinas ubicada en la Delegación Miguel Hidalgo en el Distrito Federal. Ubicado en la zona de Polanco, la propiedad cuenta con un área rentable de 5,336 m2 en 5 niveles. Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Blas Pascal Miguel Hidalgo, D.F. Oficinas 1993

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Numero de Arrendatarios

Renta Base Mensual Promedio (Ps/m

5,336 100 3 2

)

2

Área de Terreno (m )

322 1,526

 Corporativo Constitución es una propiedad de oficinas, con 5 años en operación, ubicada en Monterrey, Nuevo León. Específicamente, la propiedad se encuentra en los límites de Santa Catarina y Monterrey, en una avenida principal que lleva directo al centro de Monterrey y a 10 minutos de los principales corporativos de la ciudad. La propiedad cuenta con un área rentable de 15,760 m2 en 3 pisos. Información General Nombre de la Propiedad Ubicación Tipo de Propiedad Año de Inicio de Operaciones

Corporativo EdificioConstitución Monterrey Monterrey, Nuevo León Oficina 2006

2

Área Rentable (m ) Ocupación (%) Numero de Arrendatarios Renta Base Mensual Promedio (Ps/m

ND

15,760 11 1 2

)

200

Nota: La información sobre área rentable, tasa de ocupación, número de arrendatarios y renta base mensual promedio se obtiene con base en los rent-rolls a diciembre 2011. La información que se presenta en esta sección fue proporcionada por la propietaria de los inmuebles y Evercore no realizó ninguna auditoría sobre su veracidad o precisión.

20

Indice 1.

Introducción

2.

El Portafolio Morado

3.

Premisas y supuestos

4.

Ejercicio de valuación

5.

Resumen de valuación

6.

Conclusiones

7.

Anexos

21

Premisas y supuestos Variables macroeconómicas  La siguiente proyección de variables macroeconómicas fue utilizada en la valuación:

Crecimiento de la inflación en México Crecimiento real del PIB de México Crecimiento de la inflación en EEUU Tipo de cambio promedio (MXN/USD) $

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 3.65% 3.65% 3.63% 3.60% 3.60% 3.47% 3.47% 3.47% 3.47% 3.47% 3.72% 3.50% 3.50% 3.50% 3.50% 3.50% 3.50% 3.50% 3.50% 3.50% 2.30% 2.10% 2.35% 2.35% 2.35% 2.35% 2.35% 2.35% 2.35% 2.35% 13.59 $ 13.70 $ 13.89 $ 14.06 $ 14.23 $ 14.40 $ 14.55 $ 14.71 $ 14.87 $ 15.04



La proyección del crecimiento de la inflación en México para el período 2011-2020 proviene de la encuesta de Banco de México del mes de mayo 2012 sobre Expectativas Macroeconómicas; para 2021 se tomó el mismo valor que se proyectó en 2020.



La proyección del crecimiento del PIB de México para el período 2012-2013 proviene de la encuesta de Banco de México del mes de mayo 2012 sobre Expectativas Macroeconómicas; a partir de 2014 se asume que se mantiene el mismo nivel de crecimiento del año anterior.



La proyección del crecimiento de la inflación en EEUU de 2012 a 2014 proviene de un consenso de analistas de Bloomberg; a partir de 2015 se tomó el mismo valor que se proyectó en 2014.



Para el tipo de cambio se tomaron los valores históricos de enero a mayo 2012, y a partir de junio 2012 y hasta el resto del año, se asume un tipo de cambio de $14.00 pesos por dólar. A partir de enero 2013, se toma como base el promedio de tipo de cambio de 2012, y se proyecta con el diferencial de inflaciones entre México y EEUU. 22

Premisas y supuestos Proyecciones financieras Generales

→ La base de la proyección fue el rent roll diciembre 2011 y el histórico de gastos de 2011 → El horizonte de proyección es de 10 años, de 2012 a 2021 → Se proyectan rubros en pesos mexicanos y dólares americanos, cuando así corresponda, convirtiendo los flujos en dólares americanos a pesos mexicanos al tipo de cambio proyectado en cada periodo

→ Proyecciones antes de impuestos Ingresos

 

Las proyecciones se hicieron a nivel propiedad



Los ingresos por mantenimiento y publicidad fueron obtenidos del rent roll diciembre 2011 y proyectados en línea con las rentas



Los ingresos por renta variable se proyectaron con base en el presupuesto 2012, la inflación, el crecimiento real del PIB y las variaciones proyectadas en la tasa de ocupación.

Las rentas fijas se proyectaron con base en el rent roll diciembre 2011 y en la inflación a partir de 2012. Las cifras del rent roll, para el inicio de la proyección, son ajustadas con un descuento de 1.9% que es consistente con el histórico de gastos operativos 2011.

23

Premisas y supuestos Proyecciones financieras (cont…) Ingresos (cont…)



La ocupación económica del Portafolio Morado a diciembre 2011 fue de 86%. Seis propiedades reportaron una ocupación por debajo del 83%, incluyendo a Corporativo Constitución con una ocupación económica de 9%. Durante 2012 no se proyectaron cambios en la ocupación, y a partir de 2013 la ocupación se proyectó de la siguiente manera:

→ Para aquellas propiedades que reportaron ocupaciones económicas ≤ 83% a diciembre 2011 (con

excepción de Corporativo Constitución), se asume un incremento anual de 1,500bps durante 2013 y un incremento anual de 800bps durante 2014 y a partir de 2015 se proyectó una ocupación estabilizada en 95% para el resto del horizonte de proyección.

→ Para aquellas propiedades que reportaron ocupaciones económicas > 83% a diciembre 2011, durante 2013 llegan a una ocupación estabilizada de 95% y se mantienen en ese nivel durante el resto del horizonte de proyección

→ Para aquellas propiedades que reportaron ocupaciones económicas a diciembre 2011 ≥ 95% se asume a partir de 2013 que su ocupación es de 95%.

→ Para el caso especifico de Corporativo Constitución se asume un incremento de 3,500bps para 2013, un

incremento de 3,500bps durante 2014 y un incremento de 800bps en 2015. A partir de 2016 se proyectó una ocupación económica estabilizada de 95% que se mantiene durante el resto del horizonte de proyección

 

Los ingresos por estacionamiento fueron proyectados con base en el rent roll diciembre 2011, la inflación y las variaciones en la tasa de ocupación “Otros Ingresos” fueron proyectados con base en el rent roll diciembre 2011 e inflación. 24

Premisas y supuestos Proyecciones financieras (cont…) Gastos



Los gastos de mantenimiento fueron proyectados con base en los históricos de gasto 2011, la inflación y las variaciones en la tasa de ocupación.



Los fees de administración, de acuerdo con lo que se nos ha informado en caso de que se adquiera el portafolio bajo análisis, se proyectaron como un porcentaje fijo de 4.5% sobre los ingresos totales.



El predial se proyectó con base en el histórico de gastos 2011 y en la inflación. En el caso particular de Corporativo Constitución , se utilizó el monto presupuestado por la propietaria para 2012, proyectando con inflación a partir de 2013, dado que no se cuenta con una cifra para 2011.



El gasto en seguros se proyectó con base en el histórico 2011 y la inflación.



El concepto de “Otros Gastos” se proyecto con base en el histórico 2011 y en la inflación.

CAPEX



Una reserva de CAPEX fue proyectada a nivel propiedad con base en un parámetro calculado a partir de evaluaciones de la condición física de las propiedades realizadas por la empresa ADTEC en 2008.

25

Premisas y supuestos Deuda del Portafolio



De acuerdo con las tablas de amortización de los créditos provistas por la propietaria, el Portafolio Morado cuenta con una deuda que al 31 de diciembre representaba un valor de ~$8,421 MM de pesos.



La deuda del portafolio está segmentada en 25 disposiciones que están asociadas con las propiedades del portafolio. Las disposiciones están divididas en tasas fijas y variables, así como pesos y dólares



Las proyecciones de deuda, que se realizaron a partir de junio de 2012, descansan en las siguientes premisas (se utilizan cifras históricas para los meses de enero a mayo de 2012):

• 25 disposiciones que se proyectan de manera independiente en un horizonte de 10 años.

• Se asume que a partir de julio 2012, las condiciones del term sheet preliminar provisto por Fibra Uno (ver anexo) entran en vigor.

• Asimismo, se asume que los préstamos vigentes a julio de 2018 se refinancian bajo las mismas condiciones a ese momento, pagando una comisión por refinanciamiento de 1.5% del saldo insoluto a esa fecha.

• Las amortizaciones se proyectan con base en las tablas de amortización originales provistas por la propietaria, asumiendo los siguientes ajustes, de acuerdo con el term sheet preliminar provisto por Fibra Uno:

– Se realizarán 4 amortizaciones de US$25 MM para un total de US$100 MM que se aplicarán únicamente a los créditos denominados en USD con tasas variables. El calendario para las amortizaciones es el siguiente: (1) al momento del cierre (se asume en julio de 2012), (2) julio 2013, (3) julio 2014, (4) julio 2015. 26

Premisas y supuestos Deuda del Portafolio (cont…)



Las tasas de interés fijas permanecen fijas y las tasas variables se proyectaron con base en SWAP TIIEs y SWAP LIBORs de diversos plazos (2 a 7 años) para incorporar posibles variaciones en el tiempo, asumiendo los siguientes ajustes: – De acuerdo con el term sheet preliminar previsto por Fibra Uno, en julio 2012 los spreads se incrementarán 30bps por año hasta llegar a 120 bps en julio 2015. – De acuerdo con el term sheet preliminar previsto por Fibra Uno, a partir de julio 2016 todas las tasas, tanto en pesos como en dólares, se vuelven variables y los spreads se ubican en 380 bps. – En el caso de las tasas variables en dólares, se utiliza la SWAP LIBOR a 2 años para proyectarla hasta 2016 (actualmente no existen SWAP LIBORs cotizadas a más de dos años). Para proyectarlas más adelante en el tiempo, hemos asumido que la tasa LIBOR llegará a un valor de más largo plazo de 2.28% a partir de julio 2016; esta tasa representa aproximadamente el 80% del nivel de la LIBOR previo a “Lehman Brothers” (~2.8%). Este nuevo nivel de más largo plazo de la tasa así como el tiempo que tarda en alcanzarse lo estimamos con base en el comportamiento histórico de la LIBOR posterior a la crisis del “dot-com”, asumiendo que el periodo para alcanzar el nivel de largo plazo se extiende 2 años más (8 años en nuestro ejercicio Vs. 6 años en la crisis del “dot-com”).



El costo promedio ponderado de la deuda, tomando en cuenta USD y pesos a lo largo del horizonte de proyección es de 5.95%; el costo promedio de la deuda en USD es de 4.8% y el costo promedio de la deuda en pesos es de 8.9%. La composición promedio de la deuda a lo largo del horizonte de proyección es de 72% en USD y 28% en pesos. 27

Indice 1.

Introducción

2.

El Portafolio Morado

3.

Premisas y supuestos

4.

Ejercicio de valuación

5.

Resumen de valuación

6.

Conclusiones

7.

Anexos

28

Ejercicio de valuación VALUACIÓN POR EL MÉTODO DE DCF Enfoques de valuación



Se estimó el valor del equity con base en la metodología de DCF, utilizando dos enfoques:

a) Enfoque 1: Se obtiene el valor presente de los flujos antes de deuda, y se sustrae el saldo insoluto de la deuda al 31 de diciembre 2011.

b) Enfoque 2: Se obtiene el valor presente de los flujos después de deuda. Tasa de descuento



Para el Enfoque 1, se estimó un costo promedio de equity y deuda (Weighted Average Cost of Capital o WACC) para descontar los flujos antes de deuda, mientras que para el Enfoque 2 se estimó un costo de equity para descontar los flujos después de deuda.



Asimismo, tanto el costo del equity como la WACC consideran que existen ingresos en pesos mexicanos y en dólares americanos, así como deuda en pesos mexicanos y en dólares americanos.

Cap rate de salida y valor terminal



Estimamos un valor terminal al final del horizonte de nuestras proyecciones financieras (2021) basado en un cap rate de salida de 8.0% y restando el saldo insoluto de la deuda en ese periodo. 29

Ejercicio de valuación Ke

% de los flujos a equity = en dólares americanos

Kd =

WACC=

Kfus$ + ß x riesgo mercado

*

% de la deuda en US$

% del capital total en deuda

*

+

Kdus$

*

Kd

% de los flujos a equity + en pesos mexicanos

% de la deuda en pesos

+

% del capital en equity

*

KfMXN$ + ß x riesgo mercado

KdMXN$

*

*

Ke

Donde Ke = costo del equity Kfus$ = tasa soberana mexicana en dólares americanos KfMXN$ = tasa soberana mexicana en pesos mexicanos Kd = costo promedio de la deuda WACC = Costo promedio de equity y deuda 30

Ejercicio de valuación Con base a estas fórmulas, se obtiene la siguiente tasa de descuento:

Ke = 9.42% =

29%

3.28% + 0.6 * 6.6%

Kd = 5.95% = 72% * 4.8%

WACC = 7.51% =

+

55% * 5.95%

+

71%

6.33% + 0.6 * 6.6%

28% * 8.9%

+

45% * 9.42%

Fuentes: Kfus$: UMS a 10 años – Bloomberg, promedio del 15 de febrero al 13 de junio 2012 KfMXN$: M10 – Bloomberg, promedio del 15 de febrero al 13 de junio 2012 Beta: Cálculo para Fibra Uno realizado por Santander, Febrero 2012 Riesgo mercado: Bloomberg, promedio del 15 de febrero al 13 de junio 2012 Ponderaciones – Evercore con base en proyecciones financieras

31

Ejercicio de valuación Valuación DCF

ENFOQUE 1

Cifras en millones de pesos 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

INGRESOS Renta Fija Renta Variable Estacionamientos Cuota de Mantenimiento Otros ingresos Total de Ingresos

$ $ $ $ $ $

894 29 17 141 66 1,146

$ $ $ $ $ $

971 34 18 151 68 1,243

$ $ $ $ $ $

1,039 38 19 159 71 1,326

$ $ $ $ $ $

1,090 42 20 166 73 1,392

$ $ $ $ $ $

1,133 46 21 172 76 1,447

$ $ $ $ $ $

1,173 49 21 179 78 1,500

$ $ $ $ $ $

1,214 52 22 185 81 1,554

$ $ $ $ $ $

1,256 56 23 191 84 1,610

$ $ $ $ $ $

1,299 60 24 198 87 1,668

$ $ $ $ $ $

1,345 64 25 205 90 1,728

GASTOS Gastos de Mantenimiento Fees de Administración Predial Seguros Gastos Extra Total de Gastos

$ $ $ $ $ $

161 52 19 13 17 263

$ $ $ $ $ $

177 56 20 14 18 285

$ $ $ $ $ $

189 60 21 14 18 302

$ $ $ $ $ $

199 63 22 15 19 317

$ $ $ $ $ $

206 65 22 15 20 329

$ $ $ $ $ $

214 68 23 16 20 341

$ $ $ $ $ $

221 70 24 16 21 353

$ $ $ $ $ $

229 72 25 17 22 365

$ $ $ $ $ $

237 75 26 18 23 378

$ $ $ $ $ $

245 78 27 18 23 391

NOI

$

883 $

958 $

1,024 $

1,074 $

1,118 $

1,159 $

1,201 $

1,245 $

1,290 $

1,337

Capex Valor terminal Flujo a descontar

$ $ $

9 $ - $ 874 $

9 $ - $ 948 $

10 $ - $ 1,014 $

10 $ - $ 1,064 $

11 $ - $ 1,108 $

11 $ - $ 1,148 $

11 $ - $ 1,190 $

12 $ - $ 1,233 $

12 $ - $ 1,278 $

13 16,552 17,877

Valor @ fin 2011 Saldo deuda al 31-dic-2011 Valor equity

$ $ $

15,465 (caso base) 8,421 7,045

32

Ejercicio de valuación Valuación DCF

ENFOQUE 1

La siguiente tabla muestra las estimaciones de valor del equity a través del valor presente de los flujos antes de deuda, y sustrayendo el saldo insoluto de la deuda al 31 de diciembre 2011. Cifras en millones de pesos Valor Presente Total (Valor Activos) Tasa de salida 7.5% 8.0% 8.5%

Tasa de descuento 7.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5%

$ $ $ $ $

15,386 15,972 16,584 17,224 17,894

$ $ $ $ $

14,846 15,404 15,987 16,597 17,235

$ $ $ $ $

14,374 14,907 15,465 16,049 16,659

$ $ $ $ $

9.0% 13,957 14,469 15,005 15,565 16,150

$ $ $ $ $

13,586 14,080 14,596 15,135 15,698

- Saldo de la deuda al 31 dic 2011 = $ 8,421 millones de pesos Valor Presente Total (Valor Equity) Tasa de salida 7.5% 8.0% 8.5%

Tasa de descuento 7.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5%

$ $ $ $ $

6,965 7,551 8,163 8,803 9,473

$ $ $ $ $

6,425 6,983 7,567 8,177 8,815

$ $ $ $ $

5,953 6,487 7,045 7,628 8,238

$ $ $ $ $

9.0% 5,536 6,049 6,584 7,144 7,730

$ $ $ $ $

5,165 5,659 6,175 6,714 7,278

33

Ejercicio de valuación Valuación DCF

ENFOQUE 1

La siguiente tabla muestra las estimaciones de cap rate implícito por esta metodología. Cap rate implícito = Valor de Activos

NOI = $883 millones

Cap rate implícito = Valor Equity

Valor de Activos

Tasa de descuento

8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5%

7.0%

7.5%

5.7% 5.5% 5.3% 5.1% 4.9%

6.0% 5.7% 5.5% 5.3% 5.1%

Tasa de descuento

8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5%

7.0%

7.5%

12.7% 11.7% 10.8% 10.0% 9.3%

9.2% 8.5% 7.8% 7.2% 6.7%

NOI - Costo de deuda = $590 millones

Cap rate implícito (NOI 2012*) Valor de Activos Tasa de salida 8.0% 8.5% 6.1% 5.9% 5.7% 5.5% 5.3%

6.3% 6.1% 5.9% 5.7% 5.5%

Cap rate implícito (NOI 2012*) Valor Equity Tasa de salida 8.0% 8.5% 9.9% 9.1% 8.4% 7.7% 7.2%

10.7% 9.8% 9.0% 8.3% 7.6%

* El NOI 2012 asume una ocupación económica del portafolio de 86%

Valor Equity

9.0% 6.5% 6.3% 6.1% 5.8% 5.6%

9.0% 11.4% 10.4% 9.6% 8.8% 8.1%

34

Ejercicio de valuación Valuación DCF

ENFOQUE 2

Cifras en millones de pesos 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

INGRESOS Renta Fija Renta Variable Estacionamientos Cuota de Mantenimiento Otros ingresos Total de Ingresos

$ $ $ $ $ $

894 29 17 141 66 1,146

$ $ $ $ $ $

971 34 18 151 68 1,243

$ $ $ $ $ $

1,039 38 19 159 71 1,326

$ $ $ $ $ $

1,090 42 20 166 73 1,392

$ $ $ $ $ $

1,133 46 21 172 76 1,447

$ $ $ $ $ $

1,173 49 21 179 78 1,500

$ $ $ $ $ $

1,214 52 22 185 81 1,554

$ $ $ $ $ $

1,256 56 23 191 84 1,610

$ $ $ $ $ $

1,299 60 24 198 87 1,668

$ $ $ $ $ $

1,345 64 25 205 90 1,728

GASTOS Gastos de Mantenimiento Fees de Administración Predial Seguros Gastos Extra Total de Gastos

$ $ $ $ $ $

161 52 19 13 17 263

$ $ $ $ $ $

177 56 20 14 18 285

$ $ $ $ $ $

189 60 21 14 18 302

$ $ $ $ $ $

199 63 22 15 19 317

$ $ $ $ $ $

206 65 22 15 20 329

$ $ $ $ $ $

214 68 23 16 20 341

$ $ $ $ $ $

221 70 24 16 21 353

$ $ $ $ $ $

229 72 25 17 22 365

$ $ $ $ $ $

237 75 26 18 23 378

$ $ $ $ $ $

245 78 27 18 23 391

$

883 $

1,290 $

1,337

NOI Capex Valor terminal Servicio de la deuda Flujo a descontar Valor @ fin 2011

$ $ $ -$ $

9 1,030 156

$ $ $ -$

958 $ 9 1,034 85

$ $ $ $

1,024 $ 10 954 61

$ $ $ $

1,074 $ 10 927 137

$ $ $ $

1,118 $ 11 656 452

$ $ $ $

1,159 $ 11 715 433

$ $ $ $

1,201 $ 11 700 490

$ $ $ $

1,245 $ 12 684 549

$ $ $ $

12 668 610

$ $ $ $

13 16,552 5,393 12,483

6,189 (caso base)

35

Ejercicio de valuación Valuación DCF

ENFOQUE 2

La siguiente tabla muestra las estimaciones de valor del equity calculado con el valor presente de los flujos después de servicio de deuda, bajo diferentes escenarios de tasa de descuento y cap rates de salida. Asimismo, más abajo se presentan las estimaciones de cap rate implícito por esta metodología : Cap rate implícito = Valor Equity

Cifras en millones de pesos 7.0% $ $ $ $ $

6,478 6,789 7,114 7,456 7,814

$ $ $ $ $

6,031 6,319 6,621 6,937 7,269

Tasa de descuento

10.4% 9.9% 9.4% 8.9% 8.4%

Valor Equity

Valor Presente Total (Valor Equity) Tasa de salida 7.5% 8.0% 8.5%

Tasa de descuento

10.4% 9.9% 9.4% 8.9% 8.4%

NOI - Costo de deuda = $590 millones

7.0%

7.5%

9.1% 8.7% 8.3% 7.9% 7.6%

9.8% 9.3% 8.9% 8.5% 8.1%

$ $ $ $ $

5,640 5,908 6,189 6,483 6,792

$ $ $ $ $

9.0% 5,295 5,545 5,808 6,083 6,371

Cap rate implícito (NOI 2012*) Valor Equity Tasa de salida 8.0% 8.5% 10.5% 10.0% 9.5% 9.1% 8.7%

11.2% 10.6% 10.2% 9.7% 9.3%

* El NOI 2012 = $883 millones asume una ocupación económica del portafolio de 86%

$ $ $ $ $

4,988 5,223 5,469 5,727 5,997

9.0% 11.8% 11.3% 10.8% 10.3% 9.8%

36

Ejercicio de valuación VALUACIÓN POR EL MÉTODO DE MÚLTIPLOS DE MERCADO Cap rates de entrada (inverso de los múlt. EV/EBITDA) Para determinar los cap rates de entrada, a partir de múltplos Enterprise Value/EBITDA que se utilizan en esta metodología, hemos utilizado el promedio de los múltiplos de una muestra de los REITS públicos diversificados por tipo de propiedad en EEUU (que cuentan con desarrollos industriales, comerciales, y de oficinas) a lo largo de un año (2Q-11 a 1Q-12), con un market cap mayor o igual a US$300 millones, ajustándolos por riesgo país y descuento cambiario.

REIT Washington Real Estate Trust Vornado Realty Trust Rayonier Inc. Plum Creek Timbre Co. Potlatch Corp. Lexington Realty Corp. Liberty Propertie Trust HMG Courtland Properties Etretainment Properties Inc. Ducke Realty Corp Dupont Fabros Technology Inc. Promedio Mediana Min Max Cap rates implícitos Promedio Mediana Max Min

TICKER WRE US Equity VNO US Equity RYN US Equity PCL US Equity PCH US Equity LXP US Equity LRY US Equity HMG US Equity EPR US Equity DRE US Equity DFT US Equity

REITs Diversificados EV/EBITDA Promedio 1 año 17.45x 19.31x 12.25x 23.59x 14.95x 13.36x 14.98x 20.72x 14.47x 14.90x 15.96x 16.54x 14.98x 12.25x 23.59x

Ajuste por riesgo país 2.89% 16.95x 18.75x 11.90x 22.91x 14.52x 12.98x 14.55x 20.12x 14.05x 14.47x 15.50x 16.06x 14.55x 11.90x 22.91x

6.0% 6.7% 8.2% 4.2%

6.2% 6.9% 8.4% 4.4%

Descuento cambiario 17.92% 13.91x 15.39x 9.77x 18.80x 11.92x 10.65x 11.94x 16.52x 11.53x 11.87x 12.72x 13.18x 11.94x 9.77x 18.80x 7.6% 8.4% 10.2% 5.3% Fuente: Bloomberg

37

Ejercicio de valuación Cap rates de entrada (inverso de los múlt. EV/EBITDA) (cont…)



La muestra de REITS arroja un múltiplo promedio de 16.5x que equivale a un cap rate de 6.0% para EEUU. Después de ajustar por el riesgo país de México obtenemos un múltiplo en dólares ajustado para México promedio de 16.1x equivalente a un cap rate de 6.2% (“Ajuste A”). Posteriormente, al considerar el descuento cambiario obtenemos un múltiplo en pesos promedio de 13.2x equivalente a un cap rate de 7.6% (“Ajuste B”) (ver anexo para los cálculos de la estimación de riesgo país y descuento cambiario).

Múltiplo Cap rate equivalente



Múltiplo Múltiplo Mx MX Ajuste ajuste 1A

Múltiplo MúltiploMx MXAjuste ajuste 2B

Ajuste por riesgo país 2.89%

Descuento cambiario 17.92%

16.54x 6.0%

16.06x 6.2%

13.18x 7.6%

Dado que la utilidad operativa del Portafolio Morado se genera tanto en pesos mexicanos como en dólares americanos en una proporción 51% / 49% respectivamente, realizamos un promedio ponderado con: (a) el ‘Múltiplo Mx Ajuste A’ y la proporción de flujos en dólares antes de deuda, y (b) el ‘Múltiplo Mx Ajuste B’ y la proporción de flujos en pesos antes de deuda. Múltiplo EV/EBITDA Ajuste por riesgo país Descuento cambiario Promedio Mediana % Flujos USD antes de deuda % Flujos MXN antes de deuda Promedio Múltiplos Morado Mediana Múltiplos Morado



Múltiplo muestra REITs EV/EBITDA Promedio 1 año

Promedio 1 año 16.54x 14.98x

2.89% 16.06x 14.55x

17.92% 13.18x 11.94x

49% 51% 14.60x = 49% * 16.06x + 51% * 13.18x 13.22x = 49% * 14.55x + 51% * 11.94x

El múltiplo de 14.6x es equivalente a un cap rate de entrada de 6.8% que se utiliza como caso base. 38

Ejercicio de valuación 

Adicionalmente, se utilizaron los siguientes supuestos: → Una deuda por Ps$ 8,421 millones y un costo de deuda (intereses) por $293.2 millones. → 3 escenarios de NOI con diferentes niveles de ocupación económica: 86%, 90% y 95%. Valor de Activos Mediana 13.22x 7.6%

Múltiplos EV / EBITDA Cap rate implícito

Ocupación @ Ocupación @ Ocupación @

86.0% $ 90.0% $ 95.0% $

Cap rate implícito = Valor de Activos

NOI 883 919 969

$ $ $

NOI = $883 millones Valor de Activos

Cap rate implícito Valor de Activos Ocupación @

86.0% $

NOI 883

-

Deuda

Valor Equity

=

Promedio 14.60x 6.8%

11,682 $ 12,148 $ 12,814 $

12,900 13,415 14,150

Mediana 13.22x 7.6%

$ $ $

8,421 8,421 8,421

Cap rate implícito = Valor Equity

$ $ $

Promedio 14.60x 6.8%

3,261 $ 3,727 $ 4,393 $

4,479 4,994 5,729

NOI - Costo de deuda = $590 millones Valor Equity

Cap rate implícito Valor Equity Cap rate implícito 7.6% 6.8% 7.3% 6.6% 6.9% 6.2%

Ocupación @

NOI - Costo deuda 590

86.0% $

Cap rate implícito 18.1% 13.2% 15.8% 11.8% 13.4% 10.3%

39

Indice 1.

Introducción

2.

El Portafolio Morado

3.

Premisas y supuestos

4.

Ejercicio de valuación

5.

Resumen de valuación

6.

Conclusiones

7.

Anexos

40

Resumen de la valuación Valor del Portafolio Morado (Activos) Cifras en Millones de Pesos $18,000

$16,597

$16,000 $14,000 $12,000 $10,000

$14,150

Promedio Ps$14,225

$11,682

Precio pret. FibraUno Ps$11,400

$14,469 Promedio: Ps$15,533 Tasa de descuento: 7.0% - 8.0% Cap rate salida: 7.5% - 8.5% Deuda: $8,421

Promedio: Ps$12,916 Múltiplo: 13.22x – 14.60x Ocupación eco.: 86% - 95% Deuda: Ps$8,421

$8,000 $6,000 $4,000 $2,000 $DCF1

Múltiplos

41

Resumen de la valuación Valor del Portafolio Morado (Equity) Cifras en Millones de Pesos $9,000

$8,177 $8,000 $6,937

$7,000 $6,000 $5,000

$5,729

Promedio Ps$5,950

$3,261 $3,261

Precio pret. FibraUno Ps$3,000

$6,049 Promedio: Ps$7,113 Tasa de descuento: 7.0% - 8.0% Cap rate salida: 7.5% - 8.5%

$4,000

$5,545 Promedio: Ps$6,241 Tasa de descuento: 8.9% - 9.9% Cap rate salida: 7.5% - 8.5%

$3,000

Promedio: Ps$4,495 Múltiplo: 13.22x – 14.60x Ocupación eco.: 86% - 95%

$2,000 $1,000 $DCF1

DCF2

Múltiplos

42

Resumen de la valuación 8.0%

Cap rates implícitos del Portafolio Morado (Valor Activos) 7.6%

Cap rate pret. FibraUno 7.7%

7.5%

7.0%

6.5%

Promedio 6.3%

6.1% 6.2%

6.0%

Promedio: 6.9% Múltiplos: 13.22x – 14.60x NOI: Ps$883

5.5%

5.3% 5.0%

4.5%

Promedio: 5.7% Tasa de descuento: 7.0% - 8.0% Cap rate salida: 7.5% - 8.5% NOI: Ps$883

4.0% DCF1

Cifras en millones de pesos

Múltiplos

43

Resumen de la valuación Cap rates implícitos del Portafolio Morado (Valor Equity)

20.0%

18.1%

18.0%

Cap rate pret. FibraUno 19.6%

16.0% 14.0%

12.0% 10.0%

9.8%

8.0% 6.0% 4.0% 2.0%

10.3% 8.5%

7.2% Promedio: 8.5% Tasa de descuento: 7.0% - 8.0% Cap rate salida: 7.5% - 8.5% NOI: Ps$883 Costo deuda: Ps$293

Promedio 10.8%

10.6%

Promedio: 9.6% Tasa de descuento: 8.9% - 9.9% Cap rate salida: 7.5% - 8.5% NOI: Ps$883 Costo deuda: Ps$293

Promedio: 14.2% Múltiplos: 13.22x – 14.60x NOI: Ps$883 Costo deuda: Ps$293

0.0% DCF1

Cifras en millones de pesos

DCF2

Múltiplos

44

Indice 1.

Introducción

2.

El Portafolio Morado

3.

Premisas y supuestos

4.

Ejercicio de valuación

5.

Resumen de valuación

6.

Conclusiones

7.

Anexos

45

Conclusiones 1. Ambas metodologías de valuación arrojan resultados que no convergen en un mismo valor debido principalmente a una diferenciación en el análisis estático y dinámico del portafolio. Mientras que el análisis dinámico del portafolio considera (i) los términos y condiciones de la deuda, así como (ii) el crecimiento de los flujos en el tiempo, el análisis estático no considera ninguno de dichos factores.

2. La metodología de Múltiplos de Mercado, que realiza un análisis estático, nos da un valor de activos promedio de $12,916 millones, el cap-rate implícito promedio se ubica en 6.9%. Si consideramos que Fibra Uno pretende pagar por los activos $11,400 millones de pesos (con una combinación de asunción de deuda y certificados), el estudio señala que Fibra Uno estaría pagando un precio adecuado, de acuerdo a la metodología y supuestos presentados en el documento.

3. Sin embargo, considerando ambos enfoques de DCF (i.e. descontando flujos a capital o a capital y deuda) los resultados arrojan conclusiones interesantes. Fundamentalmente, si se considera que Fibra Uno no está únicamente adquiriendo activos inmobiliarios sino también una deuda en condiciones favorables, se concluye que este atributo financiero de la transacción le agrega un valor importante a los activos. El portafolio valuado de acuerdo con la metodología DCF y asumiendo los supuestos explicados en este documento, arroja un valor presente promedio de los activos de $15,533 millones de pesos, lo que implica un cap-rate promedio de entrada de 5.7%. Considerando el precio que Fibra Uno pretende pagar por los activos, estaría pagando un valor sin reconocer un premio por el valor financiero de las condiciones de deuda; este atributo justificaría un precio de activos mayor al pretendido por Fibra Uno, de acuerdo con nuestro análisis por medio de la metodología de DCF. Si el precio de cierre de la transacción se establece en la vecindad de $11,400 millones, anticipamos una generación de valor importante para Fibra Uno y sus accionistas, de cumplirse ciertas condiciones y supuestos.

46

Indice 1.

Introducción

2.

El Portafolio Morado

3.

Premisas y supuestos

4.

Ejercicio de valuación

5.

Resumen de valuación

6.

Conclusiones

7.

Anexos

47

Riesgo País Estimación del riesgo país Se utilizaron datos para los siguientes bonos: 1) US TBOND 30Y (T 5 1/4 11/15/28) 2) MEXICAN UTD STS (MEX 11 1/2 05/15/26) Junio 12, 2012 INSTRUMENTO US T BOND MEX UTD STS BONO X

MADUREZ 15-nov-28 15-may-26

CUPÓN 5.25% 11.50% 5.25%

PLAZO 30 years 30 years 30 years

RENDIMIENTO PROM. YTD 2.857% 3.663% 3.66%

PRECIO PROM. YTD 132.42 187.75 128.60

X ES UN BONO CON LA MISMA INFORMACIÓN QUE EL US T BOND EXCEPTO POR SU RENDIMIENTO EL CUAL ES IGUAL AL DEL BONO MEXICANO. LA DIFERENCIA ENTRE LOS DOS PRECIOS REPRESENTA EL RIESGO PAÍS: RIESGO PAÍS

PUS

TB

 PX

P US TB BONO X Valor nominal Tasa cupón Cupón Periodos Rendimiento Precio

$



2.89%

100 5.25% 5.250 30 3.66% 128.60

Px = Valor presente del cupon del Bono US y el valor nominal del bono, descontado a la tasa igual al yield del Bono Mexicano. 48

Descuento cambiario

Descuento cambiario USA Inflación implícita para EU MÉXICO Inflación implícita para MEX Diferencia Perpetuidad Fuente: Bloomberg & Casa de Bolsa Evercore, junio 12, 2012

2.167% 3.998% 1.79% 17.92%

49

Termsheet preliminar con GE

50

Termsheet preliminar con GE

51

Termsheet preliminar con GE

52

Proyecciones por Inmueble Cifras en millones de pesos Ingresos Totales Outlet Guadalajara Outlet Monterrey Forum Tepic La Isla Cancun Forum by the Sea Punta Langosta Centro Maya Las Plazas Outlet Cancun Corporativo Santa Fe A Corporativo Insurgentes Corporativo Interlomas Corporativo Constitución Corporativo Blas Pascal Cab Baz Tultitlan 1 Tultitlan 2 TOTAL

2012 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

78 55 106 235 71 49 33 47 174 23 15 4 25 104 80 47 1,146

2013 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

84 70 104 250 77 61 42 53 177 23 17 20 24 105 87 47 1,243

2014 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

88 80 108 260 80 70 48 58 183 24 19 38 25 108 90 49 1,326

2015 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

91 89 112 270 83 74 54 60 190 25 19 43 26 112 93 50 1,392

2016 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

95 93 116 280 85 77 56 62 197 25 20 49 27 116 96 52 1,447

2017 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

98 97 120 290 89 79 59 64 204 26 21 51 28 120 100 54 1,500

2018 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

102 100 125 301 92 82 61 67 211 27 22 52 29 125 103 56 1,554

2019 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

106 104 129 312 95 85 63 69 218 28 22 54 30 129 107 58 1,610

2020 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

110 109 134 323 98 89 65 72 226 29 23 56 31 133 110 60 1,668

2021 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

114 113 138 335 102 92 68 75 234 30 24 58 32 138 114 62 1,728

53

Proyecciones por Inmueble Cifras en millones de pesos Gastos Totales Outlet Guadalajara Outlet Monterrey Forum Tepic La Isla Cancun Forum by the Sea Punta Langosta Centro Maya Las Plazas Outlet Cancun Corporativo Santa Fe A Corporativo Insurgentes Corporativo Interlomas Corporativo Constitución Corporativo Blas Pascal Cab Baz Tultitlan 1 Tultitlan 2 TOTAL

2012 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

18 16 24 45 21 12 17 17 32 5 3 1 5 25 12 9 263

2013 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

19 20 23 48 23 14 21 19 33 5 4 2 5 25 13 9 285

2014 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

20 23 24 50 23 16 23 21 34 6 4 3 5 26 14 10 302

2015 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

21 25 25 52 24 17 26 21 35 6 4 4 6 27 14 10 317

2016 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

22 26 26 54 25 18 27 22 37 6 4 4 6 27 15 10 329

2017 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

22 27 27 56 26 18 28 23 38 6 5 5 6 28 15 11 341

2018 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

23 28 28 58 27 19 29 24 39 7 5 5 6 29 16 11 353

2019 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

24 29 29 60 28 19 30 25 40 7 5 5 6 30 17 11 365

2020 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

25 30 30 62 29 20 31 26 42 7 5 5 7 32 17 12 378

2021 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

26 31 31 64 30 21 32 26 43 7 5 5 7 33 18 12 391

54

Proyecciones por Inmueble Cifras en millones de pesos NOI Outlet Guadalajara Outlet Monterrey Forum Tepic La Isla Cancun Forum by the Sea Punta Langosta Centro Maya Las Plazas Outlet Cancun Corporativo Santa Fe A Corporativo Insurgentes Corporativo Interlomas Corporativo Constitución Corporativo Blas Pascal Cab Baz Tultitlan 1 Tultitlan 2 TOTAL

2012 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

60 39 82 189 50 38 17 30 142 18 12 3 19 79 67 38 883

2013 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

65 50 81 202 54 47 21 34 144 17 14 18 19 80 73 38 958

2014 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

68 57 84 210 56 54 25 37 149 18 15 34 20 83 76 39 1,024

2015 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

70 64 87 218 58 57 28 38 155 19 15 39 20 86 78 40 1,074

2016 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

73 67 90 226 60 59 29 40 160 19 16 45 21 89 81 42 1,118

2017 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

76 70 93 234 63 61 30 41 166 20 16 46 22 92 84 43 1,159

2018 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

79 73 97 243 65 64 32 43 172 21 17 48 23 95 87 45 1,201

2019 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

82 76 100 252 67 66 33 45 178 21 17 49 23 98 90 46 1,245

2020 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

85 79 104 261 69 68 34 46 184 22 18 51 24 102 93 48 1,290

2021 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

88 82 107 271 72 71 35 48 190 23 19 53 25 105 96 50 1,337

55

Proyecciones por Inmueble Cifras en millones de pesos CAPEX Outlet Guadalajara Outlet Monterrey Forum Tepic La Isla Cancun Forum by the Sea Punta Langosta Centro Maya Las Plazas Outlet Cancun Corporativo Santa Fe A Corporativo Insurgentes Corporativo Interlomas Corporativo Constitución Corporativo Blas Pascal Cab Baz Tultitlan 1 Tultitlan 2 TOTAL

2012 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

2013 1.1 1.0 1.1 0.6 0.4 0.3 0.5 0.6 0.5 0.1 0.1 0.2 0.1 1.2 0.9 0.8 9.1

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.1 1.0 1.1 0.7 0.4 0.3 0.5 0.6 0.5 0.1 0.1 0.2 0.1 1.3 0.9 0.8 9.5

2014 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.1 1.1 1.1 0.7 0.4 0.3 0.5 0.6 0.5 0.1 0.1 0.2 0.1 1.3 0.9 0.8 9.8

2015 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.2 1.1 1.2 0.7 0.4 0.3 0.5 0.6 0.5 0.1 0.1 0.2 0.1 1.4 1.0 0.8 10.2

2016 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.2 1.2 1.2 0.7 0.4 0.3 0.5 0.7 0.5 0.1 0.1 0.2 0.1 1.4 1.0 0.9 10.6

2017 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.3 1.2 1.3 0.8 0.4 0.3 0.5 0.7 0.6 0.1 0.1 0.2 0.1 1.5 1.0 0.9 10.9

2018 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.3 1.2 1.3 0.8 0.4 0.3 0.6 0.7 0.6 0.1 0.1 0.2 0.1 1.5 1.1 0.9 11.3

2019 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.4 1.3 1.4 0.8 0.5 0.3 0.6 0.7 0.6 0.1 0.1 0.2 0.1 1.6 1.1 1.0 11.7

2020 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.4 1.3 1.4 0.8 0.5 0.3 0.6 0.8 0.6 0.1 0.1 0.3 0.1 1.6 1.1 1.0 12.1

2021 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.5 1.4 1.5 0.9 0.5 0.4 0.6 0.8 0.6 0.1 0.1 0.3 0.1 1.7 1.2 1.0 12.5

56

Proyecciones de Deuda Cifras en millones de pesos

Servicio de deuda Saldo inicial Disposiciones Amortizaciones Saldo final Intereses Servicio de deuda Comisiones Saldo de la Reserva Flujo de la Reserva

2012 $ $ $ $ $ $ $ $ $

8,421 737 8,182 293 1,030 -

2013 $ $ $ $ $ $ $ $ $

8,182 740 7,348 293 1,034 -

2014 $ $ $ $ $ $ $ $ $

7,348 659 6,755 295 954 -

2015 $ $ $ $ $ $ $ $ $

6,755 620 6,193 307 927 -

2016 $ $ $ $ $ $ $ $ $

6,193 277 5,968 379 656 -

2017 $ $ $ $ $ $ $ $ $

5,968 280 5,733 435 715 -

2018 $ $ $ $ $ $ $ $ $

5,733 283 5,493 417 700 84 -

2019 $ $ $ $ $ $ $ $ $

5,493 286 5,248 398 684 -

2020 $ $ $ $ $ $ $ $ $

5,248 289 4,998 379 668 -

2021 $ $ $ $ $ $ $ $ $

4,998 5,034 360 5,393 -

57