CONCEPTO: La palabra registro significa anotación o inscripción que se realiza sobre una cosa, con ello se alude al libro o libros donde se llevan las anotaciones. El término registro hace referencia a la oficina encargada de realizar las anotaciones o asientos. El registro público de la propiedad tiene por objeto proporcionar publicidad a los actos jurídicos regulados por el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por la función notarial con el fin de facilitar el tráfico jurídico a través de un procedimiento legal, cuya consecuencia es, la seguridad jurídica. Es el Estado quien debe promover lo necesario para otorgar seguridad y defensa a los intereses legítimos que, en el orden privado, el tráfico jurídico de los inmuebles demanda; por ello, cuenta con un organismo encargado de esa función: El Registro Público, institución que por medio de la inscripción o de la anotación permite dar cuenta del estado que guarda la propiedad y otros derechos reales. PRINCIPIOS REGISTRALES: Los principios registrales explican el contenido y función del registro público de la propiedad, los cuales están relacionados unos de otros, de tal manera que no exista en forma independiente. TERMINOLOGÍA: Esta materia a sido calificada con distintas denominaciones: Derecho Hipotecario Derecho Inmobiliario Derecho Registral Es conveniente establecer qué nombre es el más indicado. Luis Carral y De Teresa, parece inclinarse por el calificativo Derecho Registral, argumentando entre otros aspectos, que lo integra un conjunto de normas, un ordenamiento sistemático y diferenciado del Derecho Civil. ANTECEDENTES HISTORICOS: El Registro Público, no es una institución jurídica contemporánea, sus orígenes se remontan al derecho Germánico; sin embargo, en la Roma antigua, aunque no existió publicidad registral, fueron creadas instituciones de gran importancia, como la mancipatio y la in jure cessio, en las cuales se a pretendido encontrar el antecedente remoto del Registro Público. a) La mancipatio era una forma contractual, caracterizada por un acentuado formalismo, complementado por solemnidades que permitían el perfeccionamiento de la operación, para que adquiriera los efectos legales deseados. Las partes intervinientes eran, el transferente (mansipio dans), el adquiriente mancipio accipiens), un agente público (libripens) y cinco testigos (testis classicis). La operación se realizaba estando presentes los sujetos, y quedaba a cargo del agente público la observación 1

del ritual acostumbrado (nuncupatio) de acuerdo con el tipo de cosa que era objeto de la enajenación. b) La in jure cessio, en cambio, era una especie de juicio reivindicatorio, en donde el actor (reindincante) comparecía, al igual que el demandado (in jure cedens), frente a un magistrado y como el vindicaus confesaba la demanda, el órgano jurisdiccional mencionado pronunciaba sentencia, declarando el derecho de propiedad para el demandado o reindicante. Años más tarde, superada la etapa de las legis actiones, cuya característica de formalidades acentuadas decreció considerablemente, la traditio superó y eclipsó a las instituciones a las que hicimos referencia. c) En Alemania se pretendió equiparar las formas adoptadas ante el thinx de la mancipatio, a las observadas ante el Auflassung en la in jure cessio, en donde para la transmisión de los inmuebles se observaban formalismos solemnes, en un principio orales y más tarde escritos. Primeramente los actos se inscribían en los archivos judiciales o en los municipales y después en libro especiales. La influencia del Derecho Romano debilito a las instituciones germánicas, siendo hasta el siglo XVII cuando el antiguo sitema entró nuevamente en vigor, para después alcanzar institucionalidad jurídica en el Código Civil Alemán de 1896. • En España, una forma de Publicidad Registral se ha pretendido algunas formalidades y solemnidades se transmitían los inmuebles utilizando un documento (carta o escritura). La Robración fue establecida por los distintos fueros que rigieron la vida jurídica española. La dominación romana se reflejo también en lo jurídico, y fueron, la traditio y la in jure cessio las instituciones adoptadas asta la creación de los oficios de hipotecas. Estos erán públicos, aunque restringidos a las transacciones sobre inmuebles, especialmente gravámenes e hipotecas, todo lo cual arrogaba como consecuencia un índice considerable de publicidad. Los historiadores del Derecho indican que, en los Oficios de Hipotecas, para el registro se utilizaba la primera copia del documento formulado por el escribano, misma que se anotaba al pie del testimonio con la referencia correspondiente al registro. Se afirma que la Ley Hipotecaria de 1861, es en realidad la que instituyo la publicidad Registral, con el fin de evitar la clandestinidad o el ocultamiento en materia de trafico inmobiliario y lo consiguientes perjuicios a terceros adquirientes de buena fe. Esa ley establece normas importantes en el orden registral y tuvo a la vez, como fuentes de inspiración hasta cierto punto el sistema del Acta Torrens, establecido en Australia, y algunos principios del Derecho Germánico. EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN MÉXICO: El Registro Público de la Propiedad en México es muy importante especialmente dentro del campo jurídico, especialmente por la seguridad que otorga a las transacciones, mismas que representan un número considerable de inversiónes. No es una institución reciente, se instituyo a fines del siglo pasado, transformándose con el tiempo y de acuerdo a las necesidades que se han ido presentando, hasta adquirir la organización y funcionamiento que tiene en la actualidad. EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: La publicidad es legalidad, la instituye la ley (artículo 3001, del Código Civil para el Distrito Federal y 2853, 2

del Código Civil para el Estado de México) y por ello la función registral tiene ese carácter, que en general, obedece a una necesidad en orden a la propia Institución. La publicidad desde sus orígenes tenían por objeto dar a conocer el Derecho en cuanto a los bienes inmuebles, para que de ese modo pudiera ser respetado, ya que en general, advertimos que para ser obedecido, se da a conocer a todo el mundo. La publicidad tiene como finalidad impedir que los actos jurídicos, objeto de inscripción permanezcan ocultos, evitando de esa manera, que el contratante de buena fe sin conocimiento, cargas que pudiera soportar la propiedad. El llamado principio de publicidad se fundo en el supuesto de que todo titular potencial de derechos reales sobre un determinado bien, está en aptitud de conocer el status jurídico del mismo a través de los asientos registrales; lo cual a cubierto de vicio del conocimiento, todo posible trato. Este denominado principio registral, es una consecuencia o efecto del procedimiento, puesto que la publicidad sólo podrá darse en general, cuando el acto ya ha sido inscrito. Es el principio registral por excelencia, pues no se concibe sin el registro público de la propiedad. El registro revela la situación jurídica de los inmuebles da publicidad a la propiedad y posesión, a los gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan, y toda persona o interesado, tiene derecho de que se le muestren los asientos del registro y de obtener constancia relativas a los mismos. Existen varias formas de dar publicidad, respecto de la propiedad o de derecho que una persona tiene sobre un bien, el poseedor de una cosa mueble tiene la presunción de que es propietario, tratándose de la prenda, se desposesiona del bien al deudor, como forma de publicidad, pero cuando se trata de bienes inmuebles, la publicidad se da a través de la inscripción en el Registro Público, pues la simple posesión o celebración de un contrato, no otorgan seguridad jurídica frente a terceros. El principio de publicidad puede ser analizado desde los puntos de vista, material y forma. El punto de vista material se concibe como los derechos que otorga la inscripción, que son la presunción de su existencia o apariencia jurídica, y la oponibilidad frente a otra no inscrito en relación a esto, el Código Civil del Estado de Zacatecas, en su artículo 2477 menciona lo siguiente: La inscripción de un documento en el registro conforma a las prescripciones de este Código, la publicidad legal a los actos jurídicos en él consignados, para que surtan efectos contra terceros. Los documentos que siendo registrables, no se registren, sólo producirán efecto entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicio a terceros los cuales podrán aprovecharlos cuando les sean favorables. La publicidad formal, consiste en la posibilidad de obtener del registro publico de la propiedad, las constancias y certificaciones de los asientos y los folios. Lo anterior, se encuentra contemplado en el artículo 2471 del Código Civil del Estado de Zacatecas. El registro será publico; los cargos del mismo, tiene la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren, en presencia de un empleado de oficina, de los asientos que obran en los libros del registro y de los documentos relacionados con las inscripciones que estén archivadas; también tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros, así como certificaciones de inexistencia sobre bienes señalados o a nombre de ciertas personas. PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN: Este se traduce en la materialización del acto de registro en los libros correspondientes para que de ese modo, produzca efectos jurídicos. 3

En realidad, en buena técnica jurídica, tampoco es un principio registral, porque corresponde a una forma procedimental señalada por la ley, utilizada para patentizar concretamente el acto, cuando éste ha reunido los requisitos legales necesarios Se traduce en la materialización del acto de registro, en los libros correspondientes, para que de ese modo produzca efectos jurídicos. Los derechos nacidos extraregistralmente, al inscribirse, adquieren mayor firmeza y protección, por un lado da la presunción de exactitud de que son investidos u por la fuerza probatoria que el registro les otorga. Las inscripciones constituyen la finalidad propia del registro, en ello se establece los datos de la finca de que se trata, los titulares y el derecho que se adquiere o se pierde. El reglamento interno del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, vigente en nuestro Estado, en su capitulo V, denominado de los Libros de Registro, señala cuales serán y las secciones que se determinarán en cada Oficialía de los distritos judiciales en los cuales estarán las mismas para la inscripción de los diferentes actos. En seguridad señalaremos las secciones de que nos habla dicho reglamento: 1° SECCIÓN.− Correspondiente al registro de bienes inmuebles en general. 2° SECCIÓN.− Al registro de bienes muebles. 3° SECCIÓN.− Al registro de personas morales 4° SECCIÓN.− Al registro de créditos agrícolas 5° SECCIÓN.− Al registro de del patrimonio del Estado, Municipios y organismos descentralizados 6° SECCIÓN.− Al registro de comercio En el mismo reglamento, nos determina la forma de cómo habrá de realizarse cada inscripción, sus requisitos lo más importante, la calificación de las mismas para determinar si son inscribibles o negar su inscripción. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Esta se hace consistir en la precisión, determinación o individualización del bien objeto de los derechos, del titular de las mismas, etc.. En este caso, se trata no de un principio, propiamente dicho, sino de requisitos indispensables para la inscripción del acto jurídico; PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO: Este es traducido en lo siguiente: Para que el registro se realice, debe basarse la inscripción, en el consentimiento de la parte perjudicada en su derecho; es decir, debe basarse en un acuerdo de voluntades entre el transferente (perjudicado) y el adquiriente; y como sólo puede consentir el que puede disponer, sólo puede consentir el verdadero titular. En México, basta el consentimiento para transmitir la propiedad. En relación a la modificación de los asientos del Registro Público de la Propiedad, es necesaria la voluntad del titular registral o de quien lo substituya. En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja del registro sin su 4

consentimiento tácito o expreso, de igual manera en caso de rectificación de algún asiento. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO: Se caracteriza por la protección en cuanto a cualquier cambio del estado jurídico del derecho o derechos inscritos, los cuales no pueden darse sin que medie la voluntad del titular. Su eficacia se pretende justificar atribuyéndole que logra la coincidencia del mundo real con el mundo registral, en virtud de que se logra que no sea interrumpida la cadena de inscripción, y que el registro nos cuente las historias completas de las fincas, sin saltar es decir, sin perder un solo eslabón. La inscripción de propiedades inmuebles en el registro público de la propiedad, se efectúan dentro de una secuencia o concatenación entre adquisiciones y transmisiones, sin que haya ruptura de continuidad. Este principio, sigue al aforismo que dentro del registro se encuentra sólo puede transmitirse o gravarse lo que se encuentra previamente inscrito. Para inscribir o anotar cualquier titulo deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona, que otorgó aquél o de la que vaya a resultar perjudicada por la inscripción, o a no ser de que se trate de una inscripción de inmatriculación. Inscrito o anotado un titulo, ni podrá inscribirse o anotarse otro de igual o anterior fecha que refiriéndose al mismo mueble o derecho real, se le oponga o sea incompatible. Si sólo se hubiere extendido el asiento de presentación, tampoco podrá inscribirse o anotarse otro titulo de la clase antes expresada, mientras el asiento esté vigente. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN: Es uno de los principios más importantes de la actividad registral, dado que en este se otorga certeza y seguridad jurídica, sobre la titularidad de los bienes y su transmisión. Lo legitimo es lo que esta conforme a las leyes, lo que es genuino y verdadero es legitimado, lo que a sido completado o beneficiado con una presunción de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor eficacia jurídica. Algunas veces, la legitimación se asimila a la apariencia jurídica, es al causa de la legitimación, por que, si se tiene suficientes elementos para resumir la titularidad de un derecho, éste llega a ser válido. Se dan dos tipos de legitimación y son: ORDINARIA: Se da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad jurídica. EXTRAORDINARIA: Es cuando un acto eficaz se ejecuta por un actor que no goza de la titularidad del derecho de que se trata, ni respetar la esfera jurídica ajena. La ley legitimar ese acto basado en la apariencia jurídica. La presunción de validez que otorga el registro a los actos inscritos, no obstante su falta de coincidencia con la realidad, permite la eficacia de las rensacciones realizadas con el titular registral. La legislación nace con el asiento o anotación en el registro, de tal manera que mientras no se apruebe la inexactitud de lo inscrito frente a lo real prevalece lo que se encuentre asentado. 5

Los actos o contratos que se otorguen o celebran por persona que en el Registro aparezcan con derecho a ello, no se invalidarán en cuanto al tercero de buena fe, una vez inscritos, aun que después se anule o se resuelva el derecho del otorgante en virtud de titulo anterior no inscrito o de causa que no resulten claramente del mismo registro. Esto no se aplicara en los contratos gratuitos. El derecho registrado, se presume que existe y que pertenece al titular de una inscripción, de dominio o de posesión del inmueble inscrito. No podrá ejercitarse la acción contradictoria del dominio de inmuebles, de derechos reales sobre los mismo u otros derechos inscritos o anotados a favor de persona o entidad determinada, sin que previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción, en que conste dicho dominio o derechos. En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio, contra bienes o derechos reales, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto a los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica de Registro de la Propiedad, dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción, como causahabiente del que aparece dueño en el registro. LA FORMA DE LLEVAR REGISTROS: En Alemania rige el sistema de folio real, o sea que cada finca posee su propia hoja. La hoja, es un cuaderno donde se inscriben las relaciones reales (no las obligaciones personales); la hoja o folio tiene tres secciones, destinadas: la primera, a ñas relaciones de propiedad; la segunda, a las cargas y a las limitaciones; y la tercera, a las hipotecas, gravámenes, etc. LA NEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN: • Cuando el título presentado no sea de los que deben inscribirse o anotarse. • Cuando el documento no revista las formas extrínsecas que establezca la ley. • Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o ratificado el documento, no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o cuando sea notoria la incapacidad de estos. • Cuando el contenido del documento sea contrario a las leyes prohibitivas o de interés público. • Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos del registro. • Cuando no se individualicen los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real, o cuando no se fije la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la última parte del artículo 3011, cuando se den las bases para determinar el monto de la obligación garantizada. • Cuando falta algún otro requisito que deba llenar el documento de acuerdo con el Código u otras leyes aplicables. INSCRIPCIONES PRINCIPALES Y PREVENTIVAS: El servicio registral se inicia ante el Registro Público de la Propiedad con la presentación de la solicitud por escrito y documentos anexos, conforme al formato que establezca la dirección general debiendo enumerarla y sellarla. Los documentos a que se refieren las fracciones II y III del artículo 3005 del Código Civil, cumplidos los requisitos fiscales se presentaran por duplicado. El duplicado se encuadernara y se archivara. Las anotaciones de avisos preventivos a que se refiere el artículo 3016 del Código Civil se practicaran de inmediato en la parte que corresponda al folio de la finca afectada. Si durante la vigencia de los avisos preventivos y en relación con la misma finca o derechos se presentara otro documento contradictorio para su registro o anotación preventiva a fin de que adquiera caducidad de alguna 6

anotación anterior, en caso contrario las anotaciones preventivas de dichos documentos quedaran sin efecto. RECTIFICACIÓN ANTE EL REGISTRO: Turnado un documento ante el registrador procederá a su calificación integral, en un plazo de cinco días hábiles, para determinar si es asentable de acuerdo con las disposiciones legales y reglamentarias vigentes. Si de la calificación fundada y motivada, el registrador determina suspender o denegar el asiento solicitado, de conformidad con el artículo 3021 del Código Civil y demás ordenamientos aplicables, turnara el documento y anexos al área jurídica, a fin de que a partir de su publicación en la Gaceta, el interesado cunente con 10 días hábiles para subsanar las irregularidades señaladas o recurra a la determinación efectuada. Procederá la suspención en los casos de omisiones o defectos subsanables y la denegación por causas insubsanables. Si en el término mencionado el interesado no cumpliere con los requisitos exigidos, ni se interpone el recurso a que se refiere el artículo 114 del presente reglamento, se pondrá a su disposición el documento y previo el pago de los derechos correspondientes podrá retirarlo quedando sin efecto ni valor alguno tanto el asiento como la nota de presentación respectiva. Los documentos que no sean retirados en un término de treinta días naturales siguientes a la notificación en la Gaceta se remitirán al Archivo General del Departamento. RECTIFICACIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES: El artículo 39 del RRPP señala: en los folios se practicarán los siguientes asientos: • Notas de presentación; • Anotaciones preventivas • Inscripciones • Cancelaciones Las notas de representación se practicarán en la tercera parte del folio y contendrán: la fecha y número de ingreso de los avisos notariales a que se refiere el artículo 3016 del Código Civil y de los diversos documentos relacionados con un mismo bien, derecho o persona moral. Las notas deberán constar en los folios dentro de un plazo no mayor de 24 horas a partir de aquellas en que los documentos hayan sido presentados, y deberán estar rubricados por el registrador que los practique. La rectificación de asientos por acusa de error material o de concepto, solo procede cuando exista discrepancia entre el título y la inscripción. DIVISIÓN DE REGISTROS O SU CLASIFICACIÓN: Las inscripciones constituyen la finalidad propia del registro, en ello se establece los datos de la finca de que se trata, los titulares y el derecho que se adquiere o se pierde. El reglamento interno del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, vigente en nuestro Estado, en su capitulo V, denominado de los Libros de Registro, señala cuales serán y las secciones que se determinarán en cada Oficialía de los distritos judiciales en los cuales estarán las mismas para la inscripción de los diferentes actos. En seguridad señalaremos las secciones de que nos habla dicho reglamento:

7

1° SECCIÓN.− Correspondiente al registro de bienes inmuebles en general. 2° SECCIÓN.− Al registro de bienes muebles. 3° SECCIÓN.− Al registro de personas morales 4° SECCIÓN.− Al registro de créditos agrícolas 5° SECCIÓN.− Al registro de del patrimonio del Estado, Municipios y organismos descentralizados 6° SECCIÓN.− Al registro de comercio En el mismo reglamento, nos determina la forma de cómo habrá de realizarse cada inscripción, sus requisitos lo más importante, la calificación de las mismas para determinar si son inscribibles o negar su inscripción. CONCLUSIONES Este denominado principio registral, es una consecuencia o efecto del procedimiento, puesto que la publicidad sólo podrá darse en general, cuando el acto ya ha sido inscrito. Es el principio registral por excelencia, pues no se concibe sin el registro público de la propiedad. El registro revela la situación jurídica de los inmuebles da publicidad a la propiedad y posesión, a los gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan, y toda persona o interesado, tiene derecho de que se le muestren los asientos del registro y de obtener constancia relativas a los mismos. El registro público de la propiedad tiene por objeto proporcionar publicidad a los actos jurídicos regulados por el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por la función notarial con el fin de facilitar el tráfico jurídico a través de un procedimiento legal, cuya consecuencia es, la seguridad jurídica. Es el Estado quien debe promover lo necesario para otorgar seguridad y defensa a los intereses legítimos que, en el orden privado, el tráfico jurídico de los inmuebles demanda; por ello, cuenta con un organismo encargado de esa función: El Registro Público, institución que por medio de la inscripción o de la anotación permite dar cuenta del estado que guarda la propiedad y otros derechos reales. El Registro Público, no es una institución jurídica contemporánea, sus orígenes se remontan al derecho Germánico; sin embargo, en la Roma antigua, aunque no existió publicidad registral, fueron creadas instituciones de gran importancia, como la mancipatio y la in jure cessio, en las cuales se a pretendido encontrar el antecedente remoto del Registro Público. a) La mancipatio era una forma contractual, caracterizada por un acentuado formalismo, complementado por solemnidades que permitían el perfeccionamiento de la operación, para que adquiriera los efectos legales deseados. Las partes intervinientes eran, el transferente (mansipio dans), el adquiriente mancipio accipiens), un agente público (libripens) y cinco testigos (testis classicis). La operación se realizaba estando presentes los sujetos, y quedaba a cargo del agente público la observación del ritual acostumbrado La dominación romana se reflejo también en lo jurídico, y fueron, la traditio y la in jure cessio las instituciones adoptadas asta la creación de los oficios de hipotecas. Estos erán públicos, aunque restringidos a las transacciones sobre inmuebles, especialmente gravámenes e hipotecas, todo lo cual arrogaba como 8

consecuencia un índice considerable de publicidad. Los historiadores del Derecho indican que, en los Oficios de Hipotecas, para el registro se utilizaba la primera copia del documento formulado por el escribano, misma que se anotaba al pie del testimonio con la referencia correspondiente al registro. Se afirma que la Ley Hipotecaria de 1861, es en realidad la que instituyo la publicidad Registral, con el fin de evitar la clandestinidad o el ocultamiento en materia de trafico inmobiliario y lo consiguientes perjuicios a terceros adquirientes de buena fe.

9