Caso práctico sobre el tratamiento contable de una prima percibida por una sociedad arrendadora en concepto de opción de compra. Dr. Gregorio Labatut Serer. Departamento de Contabilidad. Facultad de Economía. Universidad de Valencia. http://gregorio-labatut.blogspot.com/

El tratamiento contable de una prima percibida por una sociedad arrendadora en concepto de opción de compra, ha sido tratado por el ICAC en la consulta número 2 del BOICAC número 104/diciembre 2015. Vamos a desarrollar este tema, primer haciendo una descripción del problema, después estudiando la consulta realizada al ICAC, para posteriormente explicar la contestación del ICAC y la realización de un caso práctico explicativo.

1. Descripción del problema Según el ICAC, la sociedad que realiza la consulta (en adelante, la arrendadora) es una entidad de propósito especial constituida para la adquisición y arrendamiento a un tercero (en adelante, la arrendataria) de un determinado activo por un período de 17 años, junto con otros elementos necesarios para su explotación. Además del contenido del contrato de arrendamiento, la arrendadora suscribió un contrato de opción de compra del activo arrendado con otra entidad vinculada a la arrendataria (en adelante, la optante), en virtud del cual la arrendadora concede a la optante una opción de compra sobre el activo al final del período de arrendamiento previo pago de una prima por un importe aproximado al valor actualizado del 10 por 100 del coste. El importe de la prima debe ser invertido por la arrendadora en un producto financiero con un determinado rating y rentabilidad financiera. Se eligió un depósito con una rentabilidad fija y vencimiento a la finalización del contrato de arrendamiento. En caso de que la optante decidiera ejercer la opción de compra, la transmisión de la propiedad del activo se produciría al término del plazo de arrendamiento. En este supuesto, el precio de adquisición sería aproximadamente el 45 por 100 del coste de adquisición de dicho activo, descontando el importe de la prima de la opción de compra pagada y la rentabilidad obtenida por el depósito. En caso de que la optante decidiese no ejercer la opción de compra a la finalización del contrato de arrendamiento, la prima cobrada no sería reembolsable.

2. Consulta Se le pregunta al ICAC sobre el tratamiento contable de la prima cobrada por la arrendadora y de los intereses que genera su inversión en el depósito. Página 1

3. Contestación En primer lugar el ICAC hace referencia a la normativa a aplicar. Según la norma de registro y valoración (NRV) 8ª. “Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar” del Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, la diferencia entre arrendamiento financiero y arrendamiento operativo estriba, si en función del contrato se pueda deducir que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato o no. Si se produce esta transferencia, dicho acuerdo deberá calificarse como arrendamiento financiero. En particular, en un acuerdo de arrendamiento con opción de compra, se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción. El ICAC entiende que este hecho es fundamental para determinar el tipo de arrendamiento de que se trata, también el ICAC indica que a estos efectos, el acuerdo se calificará como un contrato con opción de compra cuando la optante y la arrendataria sean partes vinculadas. La transferencia de los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad resulta fundamental, de tal modo que la norma también indica que se presumirá, salvo prueba en contrario, que dicha transferencia se realiza, aunque no exista opción de compra, entre otros, en los siguientes casos: a) Cuando las especiales características de los activos objeto del arrendamiento hacen que su utilidad quede restringida al arrendatario. b) Cuando el arrendatario puede cancelar el contrato de arrendamiento y las pérdidas sufridas por el arrendador a causa de tal cancelación fueran asumidas por el arrendatario. c) Los resultados derivados de las fluctuaciones en el valor razonable del importe residual recaen sobre el arrendatario. De este modo, la contestación del ICAC, establece que sería preciso analizar estas circunstancias y concluir si el arrendamiento debe calificarse como financiero u operativo. Si una vez analizados todos los antecedentes y circunstancias relevantes de la operación en su conjunto el arrendamiento tuviera la calificación de financiero, en el momento inicial, el arrendador contabilizará un crédito por el valor actual de los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento más el valor residual del activo, aunque no esté garantizado, descontados al tipo de interés implícito del contrato. Asimismo, reconocerá el resultado de la operación en sintonía con lo dispuesto en el apartado 3 de la norma sobre inmovilizado material, salvo cuando sea el fabricante o distribuidor del bien, supuesto en el que se considerarán operaciones de tráfico comercial y deberá registrarse la correspondiente venta de existencias. Bajo esta hipótesis, la prima recibida formará parte de la contraprestación y el activo financiero adquirido se contabilizará siguiendo los criterios establecidos en la NRV 9ª. “Instrumentos financieros” del PGC. Ahora bien, en el caso de que no se den las circunstancias para considerar la operación como un arrendamiento financiero, sería de aplicación el apartado 2 de la NRV 8ª, en cuya virtud, los ingresos correspondientes al arrendador derivados del contrato de arrendamiento serán considerados un ingreso del ejercicio en el que los mismos se devenguen. Página 2

Bajo esta segunda hipótesis, la prima recibida se tratará como un cobro anticipado por el acuerdo de cesión que se imputará a resultados a lo largo del período del contrato, a medida que se reciban los beneficios económicos del activo arrendado, y para cuyo registro, dado que la operación es a largo plazo, podrá emplear la cuenta 181. Anticipos recibidos por ventas o prestaciones de servicios a largo plazo. El depósito en la entidad financiera se contabilizará siguiendo los criterios establecidos en la NRV 9ª. “Instrumentos financieros” del PGC.

4. Caso práctico.

Una entidad con propósito especial (Entidad A) se constituyó para la adquisición y arrendamiento a un tercero (en adelante, sociedad B) de un determinado activo por un período de 5 años, junto con otros elementos necesarios para su explotación. El coste de los citados activos es de 500.000 euros. Mientras que el posible precio de venta ascendería a 600.000 euros. Según el contrato, la Sociedad B pagará por el arrendamiento de los activos a la Entidad A la cantidad anual de 76.221,68 euros. Adicionalmente al contrato de arrendamiento la arrendadora (Entidad A) suscribió un contrato de opción de compra del activo arrendado con otra entidad vinculada a la sociedad B (en adelante Sociedad C), en virtud del cual la Entidad A concede a la Sociedad C una opción de compra sobre el activo al final del período de arrendamiento previo pago de una prima por un importe aproximado al valor actualizado del 10 por 100 del coste. En concreto 39.176,31 euros. Tipo de interés 5 % El importe de la prima debe ser invertido por la arrendadora en un producto financiero con un determinado rating y rentabilidad financiera. Se eligió un depósito con una rentabilidad fija (3 %) y vencimiento a la finalización del contrato de arrendamiento (5 años) y con pago de intereses acumulados al final. En caso de que la optante decidiera ejercer la opción de compra, la transmisión de la propiedad del activo se produciría al término del plazo de arrendamiento. En este supuesto, el precio de adquisición sería aproximadamente el 45 por 100 del coste de adquisición de dicho activo, descontando el importe de la prima de la opción de compra pagada y la rentabilidad obtenida por el depósito. En concreto 182.000 euros. En caso de que la optante decidiese no ejercer la opción de compra a la finalización del contrato de arrendamiento, la prima cobrada no sería reembolsable. Se pide: Registrar la operación indicada por parte de la Entidad A, en los dos supuestos siguientes: 1. No existe duda sobre el ejercicio de la opción de compra. 2. Existen dudas razonables sobre el ejercicio de la opción de compra. SOLUCIÓN: Caso 1. No existe duda sobre el ejercicio de la opción de compra.

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En este caso, según la NRV 8ª del PGC el contrato se registrará como un contrato de arrendamiento financiero. Para ello tendremos que determinar el tipo de interés implícito en la operación. Prestación: 600.000 – 39.176,31. Contraprestación: Renta anual de 76.221,68 euros durante cinco años + 182.000 euros. Ecuación de equivalencia:

Calculamos el tipo de interés de la operación (i) mediante la hoja de cálculo EXCEL función financiera TIR, por lo que i = 11,16 % Por lo tanto, el cuadro de amortización será: AÑO

PRINCIPAL

0 1 2 3 4 5 opción de compra

560.823,69 485.227,87 409.547,68 333.783,03 257.933,84 182.000,00 0,00

TOTAL

INTERÉS

AMORTIZACIÓN

CUOTA

625,86 541,50 457,04 372,49 287,84

75.595,83 75.680,19 75.764,64 75.849,19 75.933,84 182.000,00

76.221,68 € 76.221,68 € 76.221,68 € 76.221,68 € 76.221,68 € 182.000,00

2.284,73

560.823,69

563.108,42

Contabilización. Año 0. Formalización del contrato de arrendamiento. 39.176,31 75.595,83 485.227,86

Tesorería. Créditos a corto plazo Créditos a largo plazo

Activos Beneficio procedente de enajenación del activo

500.000 100.000

NOTA: No hemos tenido en cuenta el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en toda la operación. Formalización del plazo fijo. 39.176,31

Imposiciones a plazo fijo

Tesorería

39.176,31 Página 4

Año 1. Cobro del contrato de arrendamiento. 76.221,68

Tesorería

Ingresos financieros Créditos a corto plazo

625,86 75.595,83

Devengo de intereses del plazo fijo: 3 % sobre 39.176,31 = 1.175,28 1.175,28

Imposiciones a plazo fijo

Ingresos financieros de 1.175,28 imposiciones a plazo fijo Y así sucesivamente hasta el año 5, en el que también se cobrará la opción de compra. Periodificación de los créditos de largo plazo a corto plazo. 75.680,19

Créditos a corto plazo

Créditos a largo plazo.

75.680,19

Caso 2. Existen dudas razonables sobre el ejercicio de la opción de compra. Se registrará como un arrendamiento operativo. Año 0. La Entidad A no dará de baja el activo, lo mantendrá en su patrimonio y lo amortizará durante su vida útil. Cobro de la opción de compra. 39.176,31

Imposiciones a plazo fijo

(181) Anticipos recibidos por ventas o prestaciones de servicios a largo plazo.

39.176,31

NOTA: No hemos tenido en cuenta el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en toda la operación. Formalización del plazo fijo. 39.176,31

Imposiciones a plazo fijo

Tesorería

39.176,31

Según el ICAC: “la prima recibida se tratará como un cobro anticipado por el acuerdo de cesión que se imputará a resultados a lo largo del período del contrato, a medida que se reciban los beneficios económicos del activo arrendado, y para cuyo registro, dado que la operación es a largo plazo, podrá emplear la cuenta 181. Anticipos recibidos por ventas o prestaciones de servicios a largo plazo”. En este caso, los beneficios económicos recibidos del activo arrendado según el contrato de arrendamiento serán 76.221,68 euros anuales de forma constante, por lo que interpretamos que Página 5

el reconocimiento de los ingresos debidos al anticipo se registrará en resultados siguiendo el mismo criterio (de forma constante) De este modo, durante el año 1 se registrará: Cobro del contrato de arrendamiento. 76.221,68

Tesorería

Ingresos por arrendamientos

76.221,68

Imputación de los anticipos a ingresos del ejercicio.39.176,31/5 = 7.835,26 euros. 7.835,26

Ingresos financieros por la

(181) Anticipos recibidos imputación de la prima opción por ventas o prestaciones de de compra. servicios a largo plazo.

7.835,26

NOTA: No hemos realizado la periodificación de los anticipos a corto plazo a largo plazo. Devengo de intereses del plazo fijo: 3 % sobre 39.176,31 = 1.175,28 1.175,28

Imposiciones a plazo fijo

Ingresos financieros de imposiciones a plazo fijo

1.175,28

Y así sucesivamente hasta el año 5. Un saludo afectuoso para todos. Gregorio Labatut Serer

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