CAMBIOS EN LA POLÍTICA DE REGULARIZACIÓN DEL SUELO Y EN LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL DEL GOBIERNO FEDERAL Y ESTATAL Y EFECTOS EN EL PROCESO DE EXPANSIÓN DE LA ZONA METROPOLITANA DE MONTERREY NUEVO LEÓN MÉXICO (1977-2009) Dra. Diana R. Villarreal Gonzáles Universidad Autónoma Metropolitana - México. Abstract. La Zona Metropolitana de Monterrey, N.L. ha tenido un acelerado proceso de expansión, lo cual se explica por los cambios en la política de financiamiento de la vivienda para los trabajadores inscritos en el Infonavit 1 y Fovissste desde el año 2000 y por las políticas de regularización del suelo seguidas desde 1975. Objetivos del trabajo En esta ponencia mostraremos que la política de regularización del suelo seguida por Fomerrey 2 y por Corett 3 han permitido el acceso al suelo para la población de menores recursos, fomentando la vivienda de autoconstrucción y al mismo tiempo ha sido una de las formas de controlar a los grupos sociales que participaron en los movimientos sociales urbanos en los años setenta y ochenta y evitar la radicalización de los mismos. También mostraremos cuáles han sido los cambios más importantes en la política del Gobierno Federal en cuanto a la construcción de vivienda de interés social, las cuales antes eran producidas y asignadas por las Instituciones dedicadas a la construcción de vivienda para los trabajadores (Infonavit y Fovissste) y se han convertido en Instituciones financieras ya que otorgan los créditos a los derechohabientes para adquirir las viviendas producidas por los promotores inmobiliarios, los cuáles además cuentan con el apoyo del Gobierno estatal que pone a su disposición sus reservas territoriales, lo cual ha contribuido a la expansión de la Zona Metropolitana de Monterrey hacia los municipios de la región periférica en donde se ubica la tierra “social” es decir los terrenos ejidales. Introducción En los últimos años, se han dado cambios importantes en la política del Gobierno estatal y federal en materia de construcción de vivienda y de regularización de la tenencia de la tierra. Entre los principales cambios encontramos que las Instituciones encargadas de producir la vivienda para los trabajadores, el Infonavit y el Fovissste (para los trabajadores al servicio del Estado), dejaron de producir vivienda, pero otorgan créditos a los derechohabientes los cuáles adquieren la vivienda de los promotores inmobiliarios. Estos a su vez, cuentan con el apoyo de los Gobiernos estatales que han constituido reservas de suelo barato y que ponen a disposición de los desarrolladores inmobiliarios para que construyan las viviendas en serie para los trabajadores inscritos en estas Instituciones y para todos los que accedan a un crédito bancario. En esta ponencia mostraremos las políticas del Gobierno del Estado de Nuevo León en materia de regularización del suelo y producción de vivienda y su relación con el proceso de 1

Infonavit: Instituto de Fomento a la Vivienda de los Trabajadores y Fovissste, es para los trabajadores al servicio del estado. Fomerrey Fomento Metropolitano de Monterrey 3 Corett- Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra .Secretaría de la Reforma Agraria. 2

expansión metropolitana. Además analizaremos algunos de los efectos de la política de regularización del suelo llevada a cabo por el Fideicomiso Fomento Metropolitano de Monterrey (Fomerrey) en 4 fraccionamientos que hemos estudiado desde 1977. 1. Antecedentes En el Área metropolitana de Monterrey, desde los años sesenta se conocía el problema de la falta de suelo accesible a la población de escasos recursos, ya que en 1967 4 se reconocía oficialmente que más del 65 % de las familias no podían acceder al suelo urbano debido a su precio y el bajo nivel de ingreso de la mayoría de las familias, ni podían acceder a los programas de vivienda del Fondo Operativo de la Vivienda (FOVI) dependiente del Banco de México y que contaba con financiamiento del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). El Plan Operativo de Vivienda Popular para el Área Metropolitana de Monterrey proponía construir 25,000 viviendas para los grupos de menores ingresos (entre 0.5 y 1 salario mínimo) que representaban al 33% de la población del AMM. Los empresarios regiomontanos construían viviendas para sus trabajadores, aprovechando el financiamiento del FOVI. Para mediados de los años setenta se construyeron 12,000 viviendas, en colonias que llevan el nombre de las empresas donde laboraban los trabajadores beneficiados, tales como la Cuauhtémoc, del Vidrio, Acero, etc. Para la población que no trabajaba en las grandes empresas, la alternativa era adquirir terrenos de manera irregular o bien posesionarse de terrenos en colonias “populares”, donde no contaban con servicios ni con infraestructura, se les conocía como “paracaidistas y/o posesionarios” También se alquilaban terrenos baldíos, algunos de los cuáles, hasta el día de hoy no pueden ser legalizados, ya que los propietarios se niegan a venderlos. Para los pobladores pobres la única solución era ocupar terrenos de la periferia urbana, algunos eran de propiedad ejidal, otros estaban en el lecho de los ríos y de los arroyos (casi siempre secos) así como en las laderas de cerros y montañas. Algunos de los terrenos tanto ejidales como privados se les vendieron de forma irregular generándose numerosos conflictos y se les denominaba posesionarios “de buena fe”. En los años setenta algunos de estos grupos invadieron terrenos de propiedad privada de manera organizada, algunos de los cuales estaban afiliados al Frente Popular Independiente Tierra y Libertad. En 1977, Fomerrey registraba 192 uniones de colonos y posesionarios, 162 de los cuales, estaban en el programa de regularización del suelo de Fomerrey y 30 Uniones formaban parte del Frente Popular Independiente Tierra y Libertad 5 , el cual no aceptaba la compra-venta de los terrenos ocupados, ya que consideraban que el suelo es un derecho de los pobladores. Para hacer accesible el suelo a los colonos y posesionarios y dar una alternativa a la población de menores ingresos el Gobierno del Estado creó las siguientes instituciones: a) En 1973 dio inicio el Fideicomiso Fomento Metropolitano de Monterrey; Fomerrey el cual se encarga de ofrecer lotes sin servicios en fraccionamientos de urbanización progresiva y de esa forma, regula la asignación de lotes a las personas de escasos recursos, permitiendo el acceso a la propiedad legal del suelo a precios reducidos los cuáles se les 4

Gobierno del Estado de Nuevo León. Dirección General de Planificación. (1967) El Plan Director de la Subregión Monterrey. Monterrey N. L.

5

Villarreal González Diana R. (1992) La Política de Vivienda del Gobierno del Estado de Nuevo León 1970-1990.Ed. UANL, Fac. de Economía y Centro de Investigaciones Económicas. UAM-X, Departamento de Producción Económica. Monterrey N.L.

vendían a plazos. Con esta política se buscaba contrarrestar la influencia y los efectos de las invasiones organizadas por los grupos de colonos del Frente Popular Independiente “Tierra y Libertad”. Los fraccionamientos de urbanización progresiva, eran poco a poco dotados de infraestructura por el Gobierno del Estado y los mismos colonos los cuales participaron en los programas denominados “mitad y mitad”, que implicaba que los colonos ponían el trabajo y las Instituciones ponían los materiales para la introducción de los servicios. Los colonos construían las viviendas, la mayoría de ellos con sus propios recursos económicos ya que las familias no accedían al crédito ni a los programas de vivienda del Infonavit. Una de las funciones de Fomerrey es realizar convenios con los propietarios de los terrenos llegando a un acuerdo en los precios de compra-venta de los terrenos ocupados, estableciendo un diálogo entre los propietarios y los colonos. Dado que los precios de los terrenos se reducen al ser ocupados de manera irregular, muchos de los propietarios se negaban a llegar a un acuerdo y debido a esto, los terrenos debían ser desalojados y los colonos eran trasladados a otros terrenos de los fraccionamientos de Fomerrey. Sin embargo algunos propietarios, especialmente los de la periferia, permitían la invasión a sus terrenos porque así el Gobierno del Estado debería intervenir en la compra –venta de los mismos. b) En 1983, el Gobernador Martínez Domínguez creó el Programa “Tierra Propia” para regularizar los terrenos ocupados de forma irregular, ya sea por ocupación o por venta ilegal. Este programa realizaba la función de Fomerrey de mediar entre los propietarios de los predios y los colonos o posesionarios de los mismos. El programa incluía la introducción de servicios públicos, por medio de los organismos creados con ese fin, tales como el programa “Agua para todos”, Sisteleón (agua y drenaje), Infragas, (introducción del gas domiciliario) además de tiendas Conasupo, despensas y materiales de construcción a crédito. . El Programa “Tierra Propia” contó con un fraccionamiento de urbanización progresiva del mismo nombre, que pasó posteriormente a ser administrado por Fomerrey. c) Provileón: organismo Promotor de la Vivienda de Nuevo León. Se fundó en 1983, para sustituir las funciones del INDECO, asumiendo la producción de viviendas para los trabajadores no asalariados. El Gobierno del Estado a través de la Secretaría de Vivienda proporcionaba los terrenos para construir las viviendas. Intervenían también el FOVI, Fonhapo y la Banca comercial otorgando los créditos y asignando los recursos a los distintos proyectos de vivienda. Provileón, además de ejecutar los proyectos de vivienda, realizó acciones de mejoramiento y ampliación de viviendas y también organizó fraccionamientos de urbanización progresiva, en el Municipio de Escobedo en el AM de Monterrey. (Villarreal González D.R.1992) d) Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT), Secretaría de la Reforma Agraria. Desde 1976, dieron inicio las labores de la Comisión para la Regulación de la Tenencia de la Tierra CORETT, de la Secretaría de la Reforma Agraria, la cual se encarga de expropiar

los terrenos ejidales ocupados de forma irregular y posteriormente venderlos a sus ocupantes. En el AM de Monterrey hubo pocos ejidos y la mayor parte de los mismos se vendieron ilegalmente a los colonos por los ejidatarios y posteriormente fueron expropiados y vendidos a sus ocupantes. (Anexos Cuadros 1 y 2). e) En 1992, se constituyó el Fideicomiso Ciudad Solidaridad, para construir 20,000 viviendas en terrenos del ejido San Bernabé el cuál fue expropiado por Corett en 1991. f) En 1993, el Gobernador Martínez Domínguez expropió los terrenos ocupados por el Frente Popular Independiente Tierra y Libertad y posteriormente se los vendió para regularizarlos. A mediados de 1996, se integraron todas las instituciones encargadas de la vivienda quedando Fomerrey a cargo de las funciones de Provileón y del programa Tierra Propia. Se acordó que Fomerrey funcionaría por 30 años más. En el período 1974-2009, Fomerrey contaba con 360 fraccionamientos regularizados y/o de urbanización progresiva, con un total de 165,242 lotes vendibles y 135,499 lotes asignados en el AM de Monterrey, y en otros municipios del estado de Nuevo León. En el período 1983-1990, Provileón produjo 8,162 viviendas y ofreció 2036 lotes y el Infonavit de 1972 a 1990, produjo 63,280 viviendas y de 1990 a 1999, otorgó 192,092 créditos para adquirir viviendas en el AMM. (Villarreal González D.R. Op.Cit) 2. Expansión de la Zona Metropolitana de Monterrey 1960-2005 El Área Metropolitana de Monterrey definida en el Plan Director de Desarrollo Urbano en 1986 estaba constituida por los municipios de Monterrey, San Nicolás de los Garza, Apodaca, Guadalupe, Juárez, San Pedro Garza García, Santa Catarina, García y General Escobedo. Contaba con 2 521 000 habitantes que ocupaban una superficie de 36 097 has y tenía una densidad promedio de 69.85 habitantes por hectárea. (Cuadro 1, Mapas 1 a 7) Cuadro 1. Evolución de la población del A. M. de Monterrey superficie urbanizada y densidad de población 1943-2005 Años Población Superficie en Ha Densidad 241 257 3 022 79.83 443 592 4 774 92.91 850 668 7 630 111.48 2 000 000 22 000 90.90 2 521 397 36 097 69.85 2 613 227 42 536 61.43 3 299 302 5 560 120.10 3 374 361 6 680 116.60 *La superficie esta en Km2 Fuente: Elaboración propia en base a: Plan Director de la Subregión Monterrey Dir. Gral. de Planificación Gob. del Estado de Nuevo León, 1980- A 1986 Plan Director de Desarrollo Urbano del AM de Monterrey 1988-2010.Cuadro N° 19 p.95, Superficie urbana de 1990 del Atlas de Monterrey Cuadro 6.1.3 pp.315 INEGI (2005) Delimitación de las zonas metropolitanas de México. ZM de Monterrey Cuadro 5.31 pp.107

1943 1953 1963 1980 1986 1990 2000* 2005*

Los municipios que se fueron integrando progresivamente al Área Metropolitana , son Apodaca, Escobedo y García, los que aún tenían suelo destinado a usos agrícolas o ganaderos, sin embargo, la expansión urbana, llevada a cabo por la instalación de los

pobladores mediante las acciones de los organismos regularizadores del suelo como son Fomerrey, Corett y Tierra Propia, así como Provileón que construía viviendas y actualmente los desarrolladores y promotores inmobiliarios están generando nuevos fraccionamientos y han hecho desaparecer prácticamente los espacios dedicados a uso agrícola o ganadero ya que además del uso habitacional, gran parte de los terrenos se han dedicado a las actividades industriales, comerciales y de servicios que han motivado el cambio de uso del suelo, especialmente la construcción de parques industriales. Actualmente, los desarrolladores inmobiliarios, aunque ofrecen viviendas en los fraccionamientos de los municipios del AM de Monterrey, como son, Apodaca, Monterrey, Santa Catarina, Guadalupe y García, contribuyen a la expansión metropolitana ya que construyen fraccionamientos en los municipios periféricos, especialmente en Gral. Zuazua, Ciénega de Flores, Pesquería, Cadereyta y Santiago. Se debe a que los precios del suelo de propiedad privada y ejidal son más bajos y además cuentan con terrenos disponibles para su venta. En el Cuadro 2.1 se observa como se ha dado la conurbación de los municipios del Área Metropolitana de Monterrey. Si en 1960 había 4 municipios integrados al de Monterrey, estos se fueron poblando rápidamente, ya que si observamos las tasas de crecimiento medio anual, vemos que algunos de ellos, fueron crecieron de manera explosiva. Entre 1950 y 1960, los municipios de San Pedro Garza García, Guadalupe y San Nicolás de los Garza, fueron los primeros que se sumaron al municipio de Monterrey, siguiéndoles en los años setenta, los municipios de Apodaca, Escobedo y Santa Catarina y desde 1980, se integraron los municipios de García y Juárez que son los que conformaron oficialmente el Área Metropolitana de Monterrey. En 1990, empieza a aumentar el tamaño de la población de los municipios de la región periférica del AM de Monterrey, especialmente Juárez, Cadereyta Jiménez, Santiago y Salinas Victoria.y en el año 2000 el INEGI, definió la Zona Metropolitana de Monterrey en base a la superficie total de los municipios integrando además a los municipios de Salinas Victoria y Santiago. Cuadro 2.1 Población de los municipios del área metropolitana de Monterrey 1950-2005(Tasa de Crecimiento Media Anual) 1950

1960

Municipios

19501960

1970

19601970

1980

19701980

19801990

1990

TCMA Población

%

19901995

1995

TCMA Población

%

19952000

2000

TCMA Población

%

20002005

2005

Población

%

Población

%

TCMA

Población

%

TCMA

Población

%

%

TCMA

Nuevo León

740191

-

1078848

-

4.58

1694689

-

5.7

2513044

-

4.8

3098736

-

2.3

3550114

-

2.9

3843141

-

TCMA Población 1.7

4199292

-

1.9

Apodaca

4915

1.3

6259

0.9

2.73

18564

1.5

19.7

37181

1.8

10.0

115913

4.5

21.2

219153

7.3

17.8

283497

8.7

5.9

418784

11.6

9.5

Garza García

5228

1.3

14943

2.1

18.58

45983

3.7

20.8

81974

4.1

7.8

113040

4.4

3.8

120913

4.0

1.4

125978

3.9

0.8

122009

3.4

-0.6

Escobedo

2066

0.5

1824

0.3

-1.17

10515

0.8

47.6

37756

1.9

25.9

98147

3.8

16.0

176869

5.9

16.0

233457

7.2

6.4

299364

8.3

5.6

Guadalupe

12610

3.2

38233

5.3

20.32

159930

12.7

31.8

370908

18.4

13.2

535560

20.8

4.4

618933

20.7

3.1

670162

20.7

1.7

691931

19.2

0.6

Monterrey

339282

87.1

601085

83.1

7.72

858107

68.4

4.3

1090009

54.2

2.7

1069238

41.5

-0.2

1088143

36.4

0.4

1110997

34.3

0.4

1133814 31.5

0.4

San Nicolás

10543

2.7

41243

5.7

29.12

113074

9.0

17.4

280696

14.0

14.8

436603

17.0

5.6

487924

16.3

2.4

496878

15.3

0.4

476761

-0.8

Santa Catarina

7377

1.9

12895

1.8

7.48

36385

2.9

18.2

89488

4.4

14.6

163848

6.4

8.3

202156

6.8

4.7

227026

7.0

2.5

259896

7.2

2.9

Juárez

2839

0.7

3166

0.4

1.15

5656

0.5

7.9

13490

0.7

13.9

28014

1.1

10.8

50009

1.7

15.7

66497

2.1

6.6

144380

4.0

23.4

13.2

García

4769

1.2

4091

0.6

-1.42

6477

0.5

5.8

10434

0.5

6.1

13164

0.5

2.6

23981

0.8

16.4

28974

0.9

4.2

51658

1.4

15.7

ZMM

389629

100

723739

100

8.58

1254691

100

7.3

2011936

100

6.0

2573527

100

2.8

2988081

100

3.2

3243466

100

1.7

3598597

100

2.2

Fuente. Elaborado por CEDEM en base a INEGI, Censos de Población y Vivienda, 1960-1990. INEGI. Delimitación de Zonas M etropolitanas 2005, en base al Censo de Población y Vivienda 2000 y a los Conteos de Población y Vivienda 1995 y 2005

Cuadro 2.2 Crecimiento de la Población de los Municipios Periféricos 1990-2005 Tasa de crecimiento media anual

Municipios Periféricos

Población 1990 1995

2000

2005

1990-1995

1995-2000

2000-2005

Santiago

30182

34187

36812

37886

2.7

1.5

0.5

Pesquería

8188

9359

11321

12258

2.8

4.2

1.6

3.9

9.3

Salinas Victoria

9518

15925

19024

27848

13.5

Carmen

4906

6168

6644

6996

5.1

1.5

1.1

Cadereyta Jiménez

53582

62440

75059

73746

3.3

4

-0.4

General Zuazua

4647

5276

6033

6985

2.7

2.9

3.2

Abasolo

1373

1945

2514

2746

8.3

5.9

1.9

Hidalgo

11668

13552

14275

15480

3.2

1

1.7

Ciénega de Flores

6708

8586

11204

14268

5.6

6.1

5.5

3.4 1.6 130772 141529 182886 198213 1.6 Total Fuente. Elaborado por CEDEM en base a al INEGI, Censos de Población y Vivienda, 1960-1990. INEGI. Delimitación de Zonas Metropolitanas 2005, en base al Censo de Población y Vivienda 2000 y a los Conteos de Población y Vivienda 1995 y 2005

Al integrar a estos municipios la población total era de 3,299, 302 personas, en una superficie de 5 560 Kms.2 y una densidad media de 120.1 personas por Km.2. En 2005, se integró al municipio de Cadereyta Jiménez, sumando la población total 3,738 077 habitantes ocupando una superficie de 6 680 Kms 2 con una densidad promedio de 116.6 personas por Km.2 (Mapa 8). Las tasas de crecimiento poblacional de los municipios de la región periférica del AM de Monterrey aparecen en el Cuadro 2.2. Algunos de ellos presentan tasas de crecimiento más elevadas que el promedio, especialmente Salinas Victoria, Ciénega de Flores y Gral. Zuazua. Algunos de estos municipios, se han poblado aún más por la construcción de los nuevos fraccionamientos promovidos por los desarrolladores de vivienda, lo cuál favorece la mayor expansión de la zona urbana metropolitana. El número de viviendas aumentó a tasas muy elevadas entre 1980 y 1990 en todos los municipios especialmente en Apodaca, Escobedo y Santa Catarina. Si en 1980 el municipio de Monterrey contaba con el 56.6% de las viviendas, para el año 2005, estas solo representaban el 25.47%. En cambio aumentó la participación de los municipios de Apodaca, Guadalupe, San Nicolás y Escobedo. En el Cuadro 3.1 se muestran las tasas de crecimiento de las viviendas de los municipios de la ZM de Monterrey. Las tasas más elevadas del período 2000-2005 corresponden a los municipios de Juárez (14.9%), García (11.2%) y Apodaca (7.9%) que superan el promedio de 2.7% de la ZM de Monterrey.

Municipio Nuevo León Apodaca Garza García Escobedo Guadalupe Monterrey San Nicolás Santa Catarina Juárez García ZMM

Cuadro 3.1 Número de Viviendas en el Área Metropolitana de Monterrey (Serie de años censales de 1950 a 2005) Viviendas Tasa de crecimiento media anual 1950- 1960- 19701980199019951950 1960 1970 1980 1990 1995 2000 2005 1960 1970 1980 1990 1995 2000

20002005

146810 194641 1053 1262 983 2495 455 372 2491 6681 67159 106817 2070 7012 1539 2279 646 702 1045 869 77441 128489

2.2 7.9 0.8 4.8 1.2 0.6 0.2 3.1 14.9 11.2 2.7

292153 461105 642298 790941 878600 3194 6582 24140 49245 64306 7063 14357 23163 26889 27083 1650 6599 19897 39513 53008 25913 63288 106724 133042 148712 147447 203443 222593 242244 254284 18423 50169 90608 108485 113240 5778 15038 33160 42824 49295 1060 2476 5740 11136 15162 1137 1865 2626 5622 6723 211665 363817 528651 659000 731813

994983 98740 28271 69299 159223 263556 114462 58549 33401 12256 837757

2.9 1.8 9.8 -2 10.4 4.7 13 4 0.8 -1.8 5.2

4.3 10.1 11.4 16.7 15.1 3.4 10.5 10.1 4.4 2.8 5.1

4.5 7.2 7.1 14.3 9 3.2 10.2 9.7 8.5 4.9 5.6

3.5 14.2 5 12 5.5 0.9 6.2 8.4 9 3.6 3.8

3.8 13.4 2.7 12.9 4 1.5 3.2 4.6 12.4 14.4 4.5

Fuente. Elab oración propia en b ase al INEGI. Censos de Pob lación y Vivienda: 1980,1990 y 2000.Conteo de Pob lación y Vivienda 2005

En el Cuadro 3.2 se observa que los municipios de Santiago y Cadereyta Jiménez son los que tienen el mayor número de viviendas y son los que presentan las mayores tasas de crecimiento, lo cual explica por qué el INEGI los integró a la Zona Metropolitana de Monterrey. Hasta el año 2005, los otros municipios no muestran un alto crecimiento del número de viviendas, sin embargo, como veremos en los cuadros de oferta de vivienda de los fraccionadores inmobiliarios, son los municipios de Gral. Zuazua, Cadereyta Jiménez y Ciénega de Flores los que ofrecían el mayor número de viviendas al Infonavit en el año 2008. Cuadro 3.2 Número de Viviendas en los municipios Periféricos del Área Metropolitana de Monterrey 1990-2005. Tasa de crecimiento media anual Municipios 1990- 20001990 2000 2005 1990 2000 2005 2000 2005 Santiago 7151 9901 10545 24.1 21.4 20.2 3.3 1.3 Pesquería 1832 2842 3209 6.2 6.1 6.1 4.5 2.5 Salinas Victoria 2126 4692 7088 7.2 10.1 13.6 8.2 8.6 Carmen 1079 1624 1772 3.6 3.5 3.4 4.2 1.8 Cadereyta Jiménez 12215 18925 19686 41.2 40.9 37.7 4.5 0.8 General Zuazua 1067 1486 1823 3.6 3.2 3.5 3.4 4.2 Abasolo 302 610 687 1 1.3 1.3 7.3 2.4 Hidalgo 2460 3544 3933 8.3 7.7 7.5 3.7 2.1 Ciénega de Flores 1392 2671 3538 4.7 5.8 6.8 6.7 5.8 Total 29623 46295 52281 100 100 100 4.6 2.5 Fuente: Elaboración propia en base al INEGI. Censos de Población y Vivienda 1980,1990 y 2000. Conteo de Población y Vivienda 2005. Viviendas

Porcentaje

2.5 6.4 0.2 7.1 2.6 1.1 1 3.3 7.5 4.3 2.1

Mapas 1-6 Expansión del Área Metropolitana de Monterrey 1960- 2007 Mapa 7. Expansión del Área Metropolitana de Monterrey 1960-2007

Mapa 8

INEGI ZONA METROPOLITANA DE MONTERREY 2005 19006 APODACA 19009 CADEREYTA JIMENEZ 19018 GARCIA 19019 SAN PEDRO GARZA GARCIA 19021 GRAL. ESCOBEDO 19026 GUADALUPE 19031 JUAREZ 19039 MONTERREY 19045 SALINAS VICTORIA 19046 SAN NICOLAS DE LOS GARZA 19048 SANTA CATARINA 19049 SANTIAGO

3. La Política de Regularización del Suelo 1974-2009 y la Producción de Vivienda de Interés Social (2000-2009) 3.1- La comisión para la regularización de la tenencia de la tierra de la secretaría de la reforma agraria. (Corett) Uno de los modelos teóricos que puede usarse para explicar el cambio de uso de suelo de rural a urbano, es la von Thünen, De acuerdo a este autor, a mayor distancia, mayores costos de transporte de los productos agrícolas hacia los centros urbanos, por lo mismo, el suelo se destinará a la producción agrícola que resulte más redituable. Fujita, Krugman y Venables 6 señalan que “von Thünen, demostró que la competencia entre los agricultores conduce a un gradiente de alquiler del suelo tal, que partiendo de su punto máximo desciende hasta llegar a cero en el límite externo de las tierras cultivadas. De ese modo, cada agricultor tiene que enfrentarse a una compensación entre los alquileres del suelo y los costos de transporte y dado que los costos de transporte y los rendimientos difieren de una cosecha a otra, se obtiene un patrón de producción de anillos concéntricos”. “En los años sesenta, el modelo de von Thünen tuvo un notable renacimiento cuando Alonso (1964) lo reinterpretó al sustituir a los viajeros de cercanías (commuters) por agricultores y el distrito comercial central por la ciudad aislada. Una vez más, este “modelo de ciudad monocéntrica” generó anillos concéntricos de uso de suelo, modelo que hasta la actualidad sigue siendo el núcleo de numerosas publicaciones teóricas y empíricas.” 7 Este modelo se ha usado también para analizar el cambio de uso de suelo de rural a urbano. Podemos plantear la hipótesis de que a los propietarios del suelo que rodea al Área Metropolitana de Monterrey, les resulta más redituable, la venta o renta del suelo para otras actividades económicas que usarlo en la producción agropecuaria. En la actualidad se usa para construir en ellos, los parques industriales, los centros comerciales y de servicios y para la construcción de viviendas en fraccionamientos. Desde 1967 Corett empezó a regularizar los terrenos ocupados por colonos o posesionarios en los ejidos. Para lo cuál se procedió a expropiarlos por causa de utilidad pública y posteriormente venderlos a los ocupantes de los mismos. Lo ejidos regularizados por Corett que forman parte de los programas estatales, son: En el Municipio de Monterrey: El ejido Los Remates ubicado en las faldas del Cerro de la Silla, al sureste de Monterrey y el ejido San Bernabé al noreste. Una parte del mismo se usó para que se estableciera ahí el fraccionamiento Ciudad Solidaridad. Algunas de las colonias que se regularizaron fueron: Granja Sanitaria, San Bernabé que actualmente tiene VIII Secciones y Los Remates. En Gral. Escobedo, el ejido San Nicolás y en Cadereyta Jiménez, los ejidos Cadereyta y Nuevo León, estos han servido para constituir reservas de suelo que posteriormente se han vendido a los promotores inmobiliarios. También se expropió el ejido San Nicolás en el Municipio de General Escobedo y posteriormente el Ejido San Miguel y en el actual sexenio, una parte del mismo pasó a formar parte del Fraccionamiento Alianza Real en el Municipio del Carmen, en la periferia 6

Fujita M.,Krugman P., Venables A.J. (2000) Economía Espacial. Las ciudades, las regiones y el comercio internacional: Ed. Ariel Economía. pp.26-27. “Gran parte de estas publicaciones tiene por objeto determinar la curva de alquiler y el patrón de uso del suelo cuando la mano de obra y el capital pueden sustituirse por suelo destinado a la construcción de viviendas y de otros servicios”. Fujita et al.Op.Cit. Nota de pie de pág.1 p.27 7

metropolitana, donde el FONHAPO y el Instituto de la Vivienda de Nuevo León han realizado diversos tipos de proyectos, como por ejemplo el Programa “Esta es tu Casa.” Entre 1993 y 1996, había un total de 1068.34 Has. ocupadas por los asentamientos humanos irregulares en el AM de Monterrey, había además 353.46 Has. de terrenos ejidales y 29,579.69 Has.de propiedad privada. Los asentamientos humanos irregulares ocupaban un total de 25,097 predios, de los cuales la mayoría estaban en los municipios de Apodaca, 31.14%; Monterrey, 30.94%, Guadalupe 25.14% y Santa Catarina. En cambio había muy pocos en los municipios de San Nicolás y Garza García. Solamente se registraban 152 predios ejidales, el 87.5% de los mismos se ubicaban en el Municipio de Apodaca y 4.6% en Monterrey y en Escobedo. El Municipio de Santa Catarina tenía dos predios ejidales y los otros municipios solamente 1. 8 Cuadro 4 Ejidos expropiados en la AM de Monterrey EJIDOS EXPROPIADOS POR CORETT Municipios Ejido Año Monterrey Los Remates I Los Remates II San Bernabé

Escobedo

Ejido San Nicolás I Col.Lázaro Cárdenas Frac.Hab.progresivo Ejido San Nicolás II San Nicolas III (anexo al Canadá) Col.Camino Real Total Dotación A San Nicolás de los Garza San Nicolás de los Garza

Superficie Exp. 1976 26-59-32.00 14-66-16.25 2006 556-47-70.0

Sup.vendible N° Manzanas N° Lotes 19-22-2.0 31 1456 9-49-11.0 27 416 Zona Habitacional H-4 47-71-67.00 119 2301

1976 121-71-59.00 2,340 Has.78 1992 364,741.7 Mts.2

78-98-74.75

1999 045-79-79.95 2003 2 Has.56-09

32-38-39.00

204 26-27-83

1991 San Miguel de los Garza

2148 1436

5,437 Mts.2 1936/ 1983

152

65

535

103 6,247 2,340 Hs.*

20,000 viv. 235.7 Has

Cd.Solidaridad Frac.Alianza Real en El Carmen

Fuente. Elaboración propia en base a Corett Expedientes de expropiación

En el año 2006, Corett regularizó 16,929 lotes ejidales en una superficie de 197.48 hectáreas de suelo libre y se entregaron 16,749 escrituras a sus ocupantes (INVI, 2008). En el Área Metropolitana de Monterrey, Corett, regularizó, 8,750.45 hectáreas ejidales y entregó 8,699 escrituras, el 51.9% del total, además entregó otras 74.83 hectáreas de suelo libre y en el Ejido San Bernabé, en el Municipio de Escobedo, entregó 2786 escrituras. En el Municipio de Cadereyta se entregaron 5080 escrituras y se incorporaron 81.84 hectáreas de suelo libre. En los municipios de Mina se entregaron 364 escrituras y en Linares aún quedaban 40.8 hectáreas de suelo libre con 2300 lotes. Debido a la escasez de terrenos ejidales, los desarrolladores inmobiliarios, buscaron terrenos en los municipios periféricos, que pudieran ser urbanizados para construir viviendas de interés social en serie. (Anexo Cuadro 1) En el año 2006, había algunos expedientes en proceso de regularización entre ellos en el Municipio de Los Aldamas, donde había 280 hectáreas en Villa Los Aldamas, con 1,514 lotes; en Linares el Ejido Emiliano Zapata contaba con 47 hectáreas y 4,000 lotes y en Estación Espinazo del municipio de Mina, había 33 hectáreas con 408 lotes de terreno ejidal. (INVI, Op.Cit.p.42) 8

Fuente. CEDEM-ITESM (2004) Plan Estratégico para el Área Metropolitana de Monterrey, Tomo II Cuadro 5.71, p.403.

3.2- Los fraccionamientos de Fomerrey Para el año 2009, Fomerrey contaba con 303 fraccionamientos y 165,242 lotes vendibles ya se habían asignado 135,499 lotes en los fraccionamientos de urbanización progresiva , de los cuáles el 95% se localiza en el AM de Monterrey y 3.22% en los municipios de la ZM de Monterrey, solamente el 1.78% se vendieron en los otros municipios de Nuevo León. (Cuadro 5) El total de lotes de Fomerrey representarían el 18.85% de las viviendas del AM de Monterrey tomando como base 2005, lo cual muestra la importancia de la Institución para dar acceso al suelo a los pobladores de menores ingresos. Del total de los fraccionamientos del AM de Monterrey, 256 fueron regularizados y estos contaban con 132,129 lotes, lo cual muestra la importancia de la política de regularización del suelo. Durante el período de gobierno del Lic. González Parás, 2003-2009, se dieron cambios importantes en las políticas seguidas por Fomerrey: Fomerrey regularizó un total de 48,133 lotes de terreno, en los municipios de Monterrey, García y Juárez del AM de Monterrey y en otros municipios como Dr. Arroyo y Mina. (González Parás, 2009) Se creó el Programa “Papelito Habla”, por medio del cual, se tramitaron las escrituras sin costo alguno y se entregaron 3,188 títulos de propiedad. Fomerrey adquirió terrenos para reubicar a las familias que habitaban en zonas de desastre y se beneficiaron 1,873 familias en los municipios de Cadereyta Jiménez (Cadereyta); Los Valles en B. Juárez; en el Fraccionamiento Alianza Real en Gral. Escobedo y Renacimiento en García. Fomerrey diseñó el Programa “Borrón y Cuenta Nueva” para beneficiar a las familias con adeudos pendientes, condonando los intereses moratorios, ampliando los plazos establecidos y manteniendo las tasas de interés en 9%. Se han inscrito 8,278 familias para asegurar su patrimonio. Se están construyendo junto con la Asociación Gilberto A.C. 517 viviendas; otras 2,126 con el Instituto de Vivienda y 2,800 con los desarrolladores inmobiliarios privados a través de contratos de Asociación en Participación. Se adquirieron otras 843.98 hectáreas de terreno para reservas territoriales durante el sexenio en los municipios de Escobedo, Juárez, García y Santa Catarina en el AM de Monterrey, así como en los municipios de la región periférica, El Carmen, Salinas Victoria y Mina. En el sexenio del Lic. González Parás, se informa que junto con el Programa HABITAT de la Sedesol, el Programa Estatal de Inversión y con recursos propios de Fomerrey se invirtieron 520,563,000 de pesos en infraestructura en los fraccionamientos de Fomerrey (González Parás N. Sexto Informe de Gobierno, pp.258-260) Este tipo de programas favorecen la urbanización de los fraccionamientos, facilitan la escrituración de los terrenos, ayudan a las personas que no tienen recursos para terminar de pagar sus terrenos y adquirir las escrituras así como a la reubicación de las familias que han sufrido los efectos de los fenómenos naturales como son la excesiva lluvia que provocó las inundaciones recientes, los deslaves de tierra y donde los pobladores afectados han debido ser trasladados a otras zonas de la ciudad, proporcionándoseles una vivienda digna construida con los fondos destinados a ese fin.

Cuadro 5 Fraccionamientos, Lotes Asignados y Regularizados 1974- 2009 Lotes regularizados

Municipios del área metropolitana

N° de Fracc.

Monterrey San Nicolás de los Garza Guadalupe Santa Catarina Escobedo Garza García Apodaca García Juárez Total

116 26 40 9 52 3 18 13 26 303

Cienega de Flores Cadereyta Salinas Victoria Santiago Total Linares Sabinas Hidalgo China El Carmen Marin Anáhuac Gral. Zuazua Dr. González Hualahuises Abasolo Paras Allende Bustamante Higueras Villaldama Pesquería Montemorelos Total Total Nuevo León

Lotes Vend.

37514 15039 20490 8192 23352 2712 21437 7140 14726 150602

Lotes Asign. N° de Fracc.

Lotes

106 25 31 8 43 6 16 7 14 256

37977 13508 15522 8600 24386 2604 18871 2793 7908 132169

3 2 2

857 906 974

7

2737

4 1 1 7

1967 365 668 3909

4 1 2 1

1112 475 325 138

2 23 286

1555 10514 145420

35447 14988 19966 7086 19385 2597 19022 4203 6576 129270

Municipios de la zona metropolitana 3 1067 1042 6 3081 1692 4 3142 1572 1 37 33 14 7327 4339 4 2 1 9 1 5 1 1 4 1 1 1 5 1 1 4 1 43 360

Otros municipios 1296 352 101 3139 79 732 89 157 197 0 0 30 399 131 49 370 192 7313 165242

1005 242 84 469 0 0 0 0 41 0 49 0 0 0 0 0 0 1890 135499

Fuente: Elaboración propia en base a datos de Fomerrey, 2010.

3.3- Nuevos programas de vivienda de interés social (2003-2009) El Gobernador González Parás, impulsó nuevos programas entre ellos: “Vivienda Digna para Todos”; El INVI apoyado en la Corporación de Proyectos Estratégicos del Estado, puso en operación dos proyectos de financiamiento: los programas “Crece tu Casa” y “Mejora tu Casa”, éste último permite aprovechar los subsidios de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI). Fonhapo financió 4,367 acciones en el programa “Pies de casa”, con una inversión de 322,500 millones de pesos. (González Parás, 2009)

En los programas “Tu Casa” y “Vivienda Rural” se realizaron 13,852 acciones de vivienda y se invirtieron 192 millones de pesos de aportaciones federales. El INVI intensificó el uso de los recursos provenientes de los programas federales. Destacan los fraccionamientos La Alianza en el Municipio de Monterrey donde se edificaron 702 pies de casa con una inversión total de 61 millones de pesos y el fraccionamiento Alianza Real (sectores I y II) en el municipio El Carmen con 1,429 unidades básicas y una inversión de 131 millones de pesos. Actualmente se está construyendo el Fraccionamiento “VIDA”: Vivienda de Diseño Ambiental donde se están aplicando nuevas tecnologías en 58 viviendas con una inversión de 16 millones de pesos. Se está realizando una coinversión con una empresa canadiense. Se están construyendo viviendas progresivas verticales en el Programa “Tecnoviviendas”; en el Fraccionamiento Las Anacuas, en el municipio de Santa Catarina, donde se invirtieron 17 millones de pesos en 70 viviendas. Se trata de viviendas de 33 mts. de construcción que pueden aumentar su tamaño, de forma vertical. La empresa chilena ELEMENTAL fue la que desarrolló el proyecto y está asesorando al Instituto de Vivienda de Nuevo León. 4.-Desarrollos inmobiliarios, ofertas de vivienda y créditos otorgados por las instituciones de financiamiento a la vivienda. El Gobernador González Parás, al inicio de su gobierno, estableció al Instituto de la Vivienda de Nuevo León el cual tiene entre otras funciones, la de proporcionar los terrenos de reserva del Gobierno del Estado, a los promotores inmobiliarios, para lo cual se constituyen fideicomisos donde se establece el pago correspondiente al Instituto en los distintos fraccionamientos. Se implementó un programa de co-inversión con los desarrolladores y promotores inmobiliarios. En esos fideicomisos el Instituto de la Vivienda aporta las reservas territoriales del Gobierno del Estado (suelo libre) y las empresas se encargan de la urbanización, construcción y comercialización de las viviendas. Los terrenos de propiedad social (ejidales) son los más susceptibles para ser aportados por el Gobierno del Estado a los promotores y desarrolladores de vivienda de interés social, sin embargo eran muy pocos los terrenos ejidales disponibles para formar parte de la reserva del suelo en la ZM de Monterrey. (Anexo Cuadro 1) Con el cambio de política de vivienda del Gobierno Federal, en el período 2000-2006, se concedieron en Nuevo León 218,476 créditos para vivienda; de los cuáles, el Infonavit otorgó 150,583 créditos para adquirir vivienda de interés social (68.9 %); El FOVI- SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) concedieron 16,577 créditos, (7.8%) y el Fovissste, otorgó 11,069 créditos (5%). En el período 2003-2006, Fonhapo, Vivah y Fomerrey concedieron 3,658 créditos (1.7%) y en el período 2004-2006, Cofinavit otorgó 12,481 créditos (5.71%).La Banca, (Urbi Data) otorgó 12,587 créditos para adquirir vivienda, (5.76%) y Prosavi, otros 3,419 créditos, el 1.6% del total. (Cuadro 6) En el período 2000-2002 los créditos personales, directos y el autofinanciamiento registrados fueron 4,824 representando el 2.2% del total. Los otros créditos en el período 2003-2006 fueron 2,858 representando el 1.3% del total. (Ver Cuadro 4). (INVI, Op.Cit.Cuadro 28 p.43) En febrero del 2008, el 75.2% de la oferta de vivienda de los desarrolladores inmobiliarios, se ubicó en los municipios del AM de Monterrey y el 24.15% en la región periférica. En cambio

en febrero del año 2009, la oferta de vivienda en el AM de Monterrey se redujo al 71.68% y aumentó al 28% en los municipios de la región periférica. En contraste, el Infonavit, otorgó el 79% de los créditos en el AM de Monterrey y solamente el 20.6% en los municipios de la región periférica al AM de Monterrey, indicándonos que hay una sobreoferta de viviendas nuevas en estos municipios y en cambio, los derechohabientes prefieren comprar vivienda nueva o usada en los municipios del AM de Monterrey por las ventajas que representa habitar en una zona donde se localizan los empleos y se cuenta la con infraestructura adecuada. La vivienda ofrecida por los desarrolladores inmobiliarios en el AM de Monterrey se concentra en los municipios de García, Juárez y Apodaca. El Infonavit otorgó créditos para adquirir vivienda en estos mismos municipios y además en los municipios de Monterrey, Escobedo, Santa Catarina y Guadalupe. En la región periférica, los municipios de Ciénega de Flores, Cadereyta, Pesquería y Gral.Zuazua se ofrecieron numerosas viviendas y el Infonavit concedió créditos en los municipios de Ciénega de Flores, El Carmen, Pesquería y Gral. Zuazua. En este municipio es donde se han generado numerosos problemas dada la falta de infraestructura y transporte, de manera que las viviendas se regresan a los desarrolladores de vivienda o son abandonadas. Entre 2004 y 2007 se generaron 13 fideicomisos entre el Gobierno del Estado y los desarrolladores inmobiliarios para construir 6,754 viviendas en un millón de Mts.2 y del 2008 al 2009 se crearon otros 4 fideicomisos para construir 910 viviendas económicas con un costo de 171 millones de pesos. El programa de Fideicomisos alcanzaría una inversión total de 810 millones de pesos durante el sexenio. En el período 2004-2007 se construyeron 4 fraccionamientos en el Área Metropolitana de Monterrey en los terrenos de la reserva de suelo del Gobierno del Estado 9 . a) Puerta del Sol con 415 viviendas construidas y b) Paseos de San Bernabé, donde participaron 3 promotores inmobiliarios y construyeron un total de 1,328 viviendas. La superficie ocupada por los dos fraccionamientos es de 165,740.74 Mts². c) En el municipio de Juárez, se construyó el fraccionamiento Las Águilas con 1,297 viviendas, en una superficie de 262,782.75 Mts². d) En el municipio de Escobedo se construyeron 6,754 viviendas en el Fraccionamiento VIDA, en una superficie de 10,351.50 Mts². En el municipio de Cadereyta Jiménez se construyeron 3 fraccionamientos: a) En el fraccionamiento Real de Cadereyta se construyeron 670 viviendas y en los otros dos otras 2,150 viviendas, en una superficie de 475,264 Mts². En el municipio de Linares en el Fraccionamiento Ignacio Zaragoza, participaron 3 promotores inmobiliarios, construyendo un total de 671 viviendas en una superficie de 119,366.31 Mts² y en el Municipio de Dr. Arroyo se construyó el fraccionamiento El Progreso, con 165 viviendas en una superficie de 6,000 Mts². Debido a la carencia de reservas de suelo social para la construcción de fraccionamientos y viviendas gran parte de los nuevos desarrollos inmobiliarios, se han llevado a cabo en terrenos de propiedad particular o en terrenos ejidales en municipios más alejados de Monterrey como es el caso de los municipios El Carmen, Cadereyta Jiménez y General Zuazua. 9

Op.Cit. IVNL Cuadro N° 2, Contratos de Fideicomisos realizados por el IVNL 2004-2007 p.5

Los promotores inmobiliarios ofrecen las viviendas de los fraccionamientos que ellos construyen a los organismos públicos de vivienda, especialmente al Infonavit el cuál puede financiar las viviendas de forma individual o de manera conjunta con otros tipos de financiamiento, como es el bancario (Cofinavit). En el Cuadro 6 se observan los créditos para la adquisición de vivienda de interés social, de diferentes tipos. El número de créditos otorgados por el Infonavit y en conjunto con otros tipos de financiamiento (Cofinavit) se han incrementado de manera considerable especialmente en el período de gobierno 2003-2009. Las otras instituciones también han aumentado el número de créditos pero los montos son menores y en cambio el FOVI y el Fovissste los redujeron el último año (Cuadro 6). La oferta de vivienda de los promotores inmobiliarios, nos permite observar con mayor claridad, la forma en que estos han influido en la expansión reciente del AM de Monterrey (Cuadro 7) En el período febrero 2008 - febrero 2009 las viviendas ofrecidas por los promotores inmobiliarios, se concentraron en los municipios de García, Juárez, Apodaca y Escobedo, al igual que los créditos otorgados por el Infonavit, sin embargo, también hay una mayor dispersión de los mismos, en los otros municipios del Área Metropolitana, especialmente en Monterrey, Guadalupe y Santa Catarina. (Gráfica 1) Debemos señalar que en los municipios de San Nicolás y San Pedro Garza García es probable que los precios de las viviendas superen el monto de los créditos otorgados por las Instituciones públicas de financiamiento, debiendo acudir a las Instituciones bancarias o a las hipotecarias privadas para obtener créditos. Las viviendas construidas por los desarrolladores inmobiliarios en los municipios de la región periférica del AM de Monterrey, aumentaron del 24.15% al 27.96% en los meses de febrero del 2008 al 2009. Solamente en 2008, el municipio de Gral. Zuazua participó con el 10% del total de viviendas construidas en Nuevo León. En el año 2009, sin embargo, los tres municipios donde se concentró la construcción de viviendas, fueron Ciénega de Flores, Cadereyta Jiménez y Pesquería (Gráfica 2). El municipio de Gral. Zuazua aparece en 4° lugar. En cambio, los créditos otorgados a estos municipios periféricos tanto en 2008 como en 2009, representaron el 20% del total, concentrándose en Ciénega de Flores, El Carmen y Gral. Zuazua. Lo cuál muestra, el desequilibrio entre la oferta de viviendas de interés social y los créditos solicitados a las Instituciones encargadas actualmente de su financiamiento. La Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Nuevo León) publica la oferta de viviendas construidas en los fraccionamientos por los promotores inmobiliarios. En el Cuadro 7 se muestran de forma resumida las ofertas de vivienda en los meses de febrero y abril del 2009 y ahí aparecen, por municipio, el número de fraccionamientos, los rangos de los tamaños de los lotes, el tamaño de la vivienda construida y los precios de las mismas. En la publicación se detallan además el ingreso promedio requerido, el tipo de vivienda y el financiamiento al que pueden acceder según el tipo de fraccionamiento y de vivienda. En algunos casos aparecen las fotos del fraccionamiento y las viviendas.

Como puede observarse, en los municipios del AM de Monterrey es donde se ofrece el mayor número de fraccionamientos, especialmente en Apodaca donde hay 57 fraccionamientos, le siguen Monterrey, Juárez, Guadalupe, Escobedo, García, Santa Catarina y San Nicolás. Debemos señalar que en San Pedro Garza García se ofrecen departamentos y viviendas en condominio las cuales tienen su precio en dólares. Los lotes de terreno de las viviendas construidas son mayores en los municipios de Monterrey, Santa Catarina y San Nicolás, ya que van desde 90 Mts.² hasta 225. En cambio, en Apodaca, Escobedo y Guadalupe van desde 90 Mts.2² hasta 130 Mts.² Los lotes más pequeños se ofrecen en el municipio de Juárez y varían entre 52 mts.2 y 128 Mts.². Las viviendas ofrecidas tienen como tamaño mínimo 43 mts.² y en cambio en el municipio de Monterrey pueden llegar a tener hasta 377 mts² de construcción. Los cuatro municipios periféricos donde se ofrecen viviendas son: Ciénega de Flores, El Carmen, Pesquería y Cadereyta Jiménez, tienen lotes uniformes de 90 Mts.² Estos ofrecen las viviendas de menor tamaño ya que algunas de ellas son de 33 Mts². En cambio debemos señalar que en Santiago, se ofrecen lotes de terreno que tienen una extensión de 540 Mts² hasta 1,140 Mts². Se trata de fraccionamientos campestres que tienen un precio superior ya que van dirigidos a familias con mayores ingresos. El caso de Gral. Zuazua, es un ejemplo de lo que está sucediendo actualmente en algunos municipios periféricos. Este municipio se localiza a 35 kms. de Monterrey y hasta el año 2005, contaba con una población de 6,985 personas. La Revista Nuestro Espacio, menciona que “… a partir del 2007, se ha dado un gran desplazamiento de población hacia General Zuazua, esto es por el movimiento del mercado inmobiliario. De acuerdo al DIF municipal en 2008, existen aproximadamente 17,580 viviendas construidas, de las cuales aproximadamente el 28% están habitadas y se estimaba una población de 60,816 habitantes”. 10 Como puede observarse en el Cuadro 6 entre el mes de febrero del 2008 y del 2009, se ofrecieron 6374 viviendas al Infonavit, el cuál otorgó 5,712 créditos a los derecho-habientes. En el Plan de Desarrollo Municipal de Gral. Zuazua, se estimaba una población de 73,836 habitantes en 2008 y 80,000 en 2009; ya que las viviendas aumentaron de 6,259 en 2005 a 17,580 en 2008 y se estimaban en 20,987 en 2009. En consecuencia en este municipio se presentan problemas para los pobladores, especialmente debido a que se carece de un sistema de transporte colectivo y faltan redes de agua y drenaje que atiendan a toda la población, razón por la cual se abandonan las viviendas y dejan de pagarse, perdiendo así el capital invertido en la construcción de las mismas.

10

Fuente. Revista Nuestro Espacio. N° 8 Noviembre/ Diciembre del 2008.p.20.

Cuadro 6. Créditos otorgados para la adquisición de vivienda en el Área Metropolitana de Monterrey 1990-2006

Años Infonavit

FoviSHF

Prosavi

Cofinavit

Banca Fovissste (Urbi Data)

Fonhapo Viva y Otros Fomerrey

Créditos personal, Total de directo y auto créditos financiamiento

1990 465 465 1991 2851 6000 850 9701 1992 3582 8000 900 12482 1993 3560 274 1761 10713 1476 700 18484 1994 2254 2232 1089 10497 443 700 17215 1995 4976 3339 1838 2742 214 640 13749 1996 5400 3062 2058 2413 250 13183 1997 5568 3396 78 1651 949 550 12192 1998 7500 2801 528 800 120 1012 12761 1999 10200 3138 1395 900 50 1482 17165 2000 14200 2164 1094 980 100 1684 20222 2001 16500 1086 323 1150 520 2240 21819 2002 18200 3609 985 1500 600 900 25794 2003 21836 3042 270 1898 1815 346 349 29556 2004 23746 3032 88 907 1621 1348 1131 1099 32972 2005 26774 2859 659 5286 2054 4035 567 794 43028 2006 29327 1205 6288 1866 4169 1614 616 45085 Fuente: Instituto de la Vivienda de Nuevo León y Fundación CIDOC.200, Estado actual de la vivienda y desarrollo urbano en Nuevo León, México 2007. Cuadro 28 p.43

Cuadro 6 Vivienda ofrecida al Infonavit por los Promotores Inmobiliarios y créditos otorgados por Infonavit por municipios Febrero del 2008 y 2009. M unicipios

Feb.08

Área

Vivienda

M etropolitana

Ofrecida

VI Bim.08 %

Vivienda

I Bim 09 %

Ofrecida

%

Feb. 2008

VI Bim. 2008

I Bim.2009

Vivienda Vivienda Ofrecida Ofrecida Créditos 12.2

%

Créditos

%

Créditos

%

17.7

10,141

16.9

1299

15.2

1537

14.1

10,141

16.9

1889

22.1

1294

11.9

8490

14.1

1564

18.3

17.9

8894

14.8

799

9.3

5.57

3162

5.3

317

3.7

Apodaca

5768

13.5

5302

12.0

5103

1920

García

9651

22.6

12829

30.0

10502

25.2

Juárez

7141

16.7

8427

19.0

8702

20.9

Escobedo

5929

13.9

3586

8.3

3292

7.9

1942

Guadalupe

1859

4.3

720

1.7

700

1.7

606

M onterrey

367

0.9

942

2.2

804

1.9

372

3.42

2886

4.8

464

5.4

Santa Catarina

1483

3.5

965

2.2

816

2.0

444

4.08

2659

4.4

335

3.9

San Nicolás

105

0.96

848

1.4

93

1.1

San Pedro

10

0.09

85

0.1

2

0.0

8230

75.7

47,306

78.7

6762

79.0

1.8

Sub-total

32198

75.2

32771

75.0

29919

71.7

Periferia Cadereyta J.

2196

5.1

2083

4.8

1935

4.6

235

2.2

2051

3.4

155

Ciénega de F.

1360

3.2

3586

8.3

5008

12.0

143

1.3

1883

3.1

543

6.3

Pesquería

839

2.0

1095

2.5

1810

4.3

1107

1.8

226

2.6

Linares

445

1.0

467

1.1

403

1.0

153

1.4

589

1.0

68

0.8

M ontemorelos

294

0.7

630

1.5

609

1.5

48

0.4

396

0.7

28

0.3

El Carmen

435

1.0

962

2.2

675

1.6

411

0.7

299

3.5

241

0.6

191

0.5

6

0.1

191

0.3

70

0.8

Sabinas H. Santiago

182

1.7

31

0.1

Salinas Vic.

372

0.9

195

0.4

163

0.4

1359

12.5

565

0.9

25

0.3

Gral. Zuazua

4255

9.9

1232

2.8

887

2.1

125

1.2

5240

8.7

347

4.1

Allende

157

0.4

19

0.0

10

0.0

213

0.4

11

0.1

Sub-total

10353

24.2

10510

24.0

11691

28.0

2251

20.7

12464

20.7

1761

20.6

64

0.6

15

0.0

3

0.0

3

0.0

14

0.2

Otras Regiones Dr. Arroyo

110

0.3

Cerralvo

57

0.1

48

0.1

38

China

50

0.1

18

0.4

15

0.0

34

0.1

Anáhuac

2

0.004

8

0

8

0.0

8

0.0

68

0.1

1

0.0

1

0.0

0.1

Dr. González

40

0.1

40

0.1

Hualahuises

22

0.1

8

0.0

M ina Hidalgo

4

0.0

Los Aldamas Bustamante Higueras Sub-total

219

No definidos

5,261

Totales

42770

1

0.0

0.5

136

0.7

109

0.2

68

0.6

340

0.5

32

0.4

100

43417

100

41719

100

10869

100

60,110

100

8555

100

Fuente. Nuestro Espacio. Boletín Informativo. Instituto de la Vivienda de Nuevo León. N°. 2, Gráfica 6 p.10 N° 3, EnerofN°b 8, Nov-Dic. 2008 2008, p.10. N° 9 Gráfica 18 Enero-Feb.2009 p.12

Gráfica 1

Fuente: Elaboración propia en base a Cuadro 5, Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (2009) Año 3, Nos. 10 y 11, Febrero y Abril

Gráfica 2

Fuente: Elaboración propia en base a Cuadro 5, Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (2009) Año 3, Nos. 10 y 11, Febrero y Abril

Gráfica 3

Fuente: Elaboración propia en base a Cuadro 5, Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (2009) Año 3, Nos. 10 y 11, Febrero y Abril

Gráfica 4

Fuente: Elaboración propia en base a Cuadro 5, Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (2009) Año 3, Nos. 10 y 11, Febrero y Abril

6. Efectos de la Política de Regularización del Suelo de Fomerrey en las Familias de Cuatro Fraccionamientos de Fomerrey 1977-2009. Uno de los efectos de contar con la propiedad del suelo y la vivienda, es dar estabilidad a los pobladores en los fraccionamientos de Fomerrey ya que las viviendas se usan para alojar a los hijos casados con sus familias. En el Cuadro 8, observamos cómo cambian los tipos de familias; ya que en 1977, el 73.2% de las mismas eran nucleares; ésta cifra va reduciéndose hasta representar el 26.21% en el año 2009. En cambio, las familias extendidas, van aumentando proporcionalmente, ya que en 1977, representaban el 8.6% en promedio, para el año 2009, alcanzaron el 22.14% del total. La tipología de las familias, va cambiando, ya que las parejas solas, también se incrementan relativamente, pasando del 7.7% al 8.4% en el mismo período. Las familias se modifican ya que, en el período estudiado, en algunos casos han fallecido los jefes de familia y los cónyuges han envejecido de manera que los hijos casados, viven en la misma vivienda, junto con su familia. En otros casos, son parientes y en algunos casos, se trata de hermanos, de parientes y de personas solas.

Cuadro 8 Tipos de familias en los fraccionamientos de Fomerrey 1977 a 2009 (porcentajes) TIPOS DE  FAMILIAS Nuclear Extendida Pareja Jefe e hijos  Nucleo,  parientes y  allegados  Nucleo y  allegados Padres, hijos y  parientes Padre, hijos y  allegados Hermanos o  parientes Persona sola Pareja y  parientes Padre y  parientes Padre o Madre,  hijos y  parientes Jefe y  allegados Padre ó madre  e hijos Padre o madre  y parientes Total

1977 74.20 7.90 9.00 5.60

Fomerrey II 1990 1995 57.00 53.61 22.68 20.00 6.00 2.06 7.21 13.00

1.00

8.24

2009 32.00 30.00 8.00

1977 73.50 11.20 3.10 6.10

Floridos Bosques 1990 1995 2009 66.70 49.00 25.00 10.40 29.00 19.00 8.30 9.00 9.00 6.30 4.00

1977 77.10 5.50 9.20 1.80

Carmen Romano 1990 1995 2009 69.20 59.41 23.23 6.70 21.78 20.20 5.70 3.96 9.09 6.70 4.95

0.00

1.00

2.00

1.80

0.00

0.00

0.70

0.20

1.00

1.00

1.00

0.00

1.80

0.99

0.00

0.00

0.70

0.20

0.50

0.25

2.00

11.00

5.94

10.10

13.83

0.20

1.70

4.80

11.70

12.00

3.10

0.90

1977 68.00 10.00 9.00 8.00

1.00

Fomerrey I 1990 1995 68.60 42.86 3.90 21.43 2.90 9.18 16.70 8.16

2.00

3.06

2009 24.47 19.15 7.45

Total Total  1977 1990 73.20 65.20 8.60 12.70 7.70 5.70 5.20 0.20

1.00 2.20

1.00

0.20

1.00

0.00 4.12

7.00

1.00

1.80

1.00

1.00

2.00

4.00

0.90

2.06 2.00

100

100

2.02 0.99

4.00

0.51

0.00

1.00

1.01

3.00

11.00

6.06

4.80

3.00

4.00

Nos. Absolutos

100

100

89 10 97 100 98 96 100 FUENTE: V ILLARREAL, DIANA R. (1977‐1990‐1995‐2009), INVESTIGACION DIRECTA

1.02

1.06

0.70

0.90

0.50

1.02

1.02

2.13

1.00

0.50

4.30

3.56

4.26

0.20

1.50

0.20

1.00

1.30

1.50

3.06

9.00

100

2.90

1.98

6.00

100

1.00

1.01 4.04

3.00

0.00 100

16.16

1.00

7.45 1.02

0.00

0.20

3.31 2.50 9.67 0.30

13.83

7.07

6.38

4.33

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

109

104

101

99

100

102

98

94

396

402

396

Cuadro 9 Relación Familiar por Fraccionamiento 1977-1990-1995-2009 Porcentajes 1977 18.7 16.7 59.8 3.6 1.2 100

FOMERREY II 1990 1995 19 20.3 16 15.2 54.7 49.6 9.7 14.2 0.2 0.4 0.4 0.2 100 100

2009 20.76 14.19 33.47 30.93 0.64 100

FLORIDOS BOSQUES 1977 1990 1995 2009 16.2 16.8 19.2 2.77 12.3 17.1 15.7 14.35 65.8 57.3 49.9 32.98 4.8 8.6 14.2 31.26 0.5 0.7 0.64 0.2 0.4 100 100 100 100

CARMEN ROMANO 1977 1990 1995 2009 19.3 18.71 8.9 19.1 19.3 16.71 5.7 13.26 57.1 58.75 2.7 30.02 3.8 5.3 12.5 37.23 0.4 0.2 0.39 0.2 0.4 0.2 100 100 100 100

1977 16.6 15.7 63 4.5 0.2 100

0.51 8.40

En el Cuadro 9, se observan los cambios en las relaciones familiares. Los jefes de las familias aumentan en términos relativos aunque muchas veces ya han enviudado. Si al inicio la mayor parte de las familias eran nucleares; una vez que los hijos se casan y forman su familia, algunos de ellos cambian de residencia y en otros casos, aumentan los parientes, ya que los hijos casados que permanecen en el hogar, incorporan a sus cónyuges y a sus hijos.

Relación Familiar Jefe de familia Conyuge Hijos Parientes Allegados Transferentes Total

Total 2009 26.21 22.14 8.40

0.20

1.00 1.00

Total 1995 51.30 23.70 6.10

FOMERREY I 1990 1995 18 22.7 14.9 16.6 63.9 46.6 2.6 12.9 0.6 0.7 0.2 0.5 100 100

2009 22.72 13.58 35.56 28.15

100

: Villarreal, Diana R. (2009) Investigación Directa.

En el Cuadro 10, se observan los rangos de ingreso familiar en el que encuentran las familias de los cuatro fraccionamientos estudiados, observamos que la mayoría de ellos, se encuentra en los dos primeros rangos de ingreso, que van desde menos del Salario Mínimo Legal (SML 53.26 pesos diarios) hasta 3.6 SML; le siguen en importancia las familias que ganaban entre 3.6 y 7 SML. Encontramos algunas familias que percibían hasta 10 SML y muy pocas por arriba de estos rangos.

393

Cuadro 10 Rangos de ingreso Familiar en los Fraccionamientos de Fomerrey 2009 Salario mínimo*

Fomerrey II

Floridos Bosques

Carmen Romano

Fomerrey I

0.25

3.63

42

44

41

53

3.64

7.02

43

30

34

32

7.03

10.41

10

15

17

7

10.42

13.8

4

5

4

3

13.81

17.19

1

1

2

2

17.2

20.58

2

1

1

*Salario mínimo diario 53.26 http://www.sat.gob.mx/sitio_internet/asistencia_contribuyente/informacion_frecuente/Salarios_minimos/default.asp

La mayoría de las familias, llegó al fraccionamiento entre los años 1970 y 1975 y le siguen en importancia los que llegaron entre 1976-1980, especialmente en el fraccionamiento Carmen Romano que fue el último que se formó de los que estamos estudiando. Estos datos confirman que la mayoría de las familias, permanecen en la misma vivienda y son muy pocas las que arriendan las mismas o las prestan. (Cuadro 11) La mayoría de las familias son propietarias de la vivienda, el mayor porcentaje se da en el fraccionamiento Fomerrey 1, donde el 94.64% de las familias eran propietarias y el porcentaje más bajo, el 78% se da en el Fraccionamiento Floridos Bosques del Nogalar. Al mismo tiempo, el 6% de las familias, arrendaban la vivienda, otro 5% la tenían prestada y el 11% declaró que tenía otras formas de acceder a la vivienda. En este fraccionamiento, encontramos que el 83% de las familias no tenían escrituras, algunas aún están realizando trámites y un 8% respondió que tuvo otras formas de acceder a la vivienda.

Cuadro 11 Año en el que llegaron al fraccionamiento Años 1959-1963 1964-69 1970-75 1975-80 1981-85 1986-90 1991-95 1996-2000 2001-2005 2005-2009 TOTAL

Fomerrey II %

Floridos Bosques

%

Carmen Romano

%

Fomerrey I

2 2 47 28 8 5 1 3 2 2 100

7 8 42 14 3 5 2 2 2 5 90

7.78 8.89 46.67 15.56 3.33 5.56 2.22 2.22 2.22 5.56 100

0 0 27 58 4 2 1 3 3 1 99

0 0 27.27 58.59 4.04 2.02 1.01 3.03 3.03 1.01 100

0 1 51 23 3 1 0 1 4 0 84

2 2 47 28 8 5 1 3 2 2 100

% 0 1.19 60.71 27.38 3.57 1.19 0 1.19 4.76 0 100

Fuente: Villarreal, Diana R. (2009) Investigación Directa.

En el Cuadro 11 se confirma que la mayoría de las familias accedieron a los terrenos cuando se formaron los fraccionamientos, es decir en el período 1970-1975, con excepción del fraccionamiento Carmen Romano que se formó entre 1975 y 1980, período en el cuál reinstalaron el 58.59% de las familias entrevistadas. Con esto se confirma que la propiedad de los terrenos les da estabilidad a las familias.

Fuente:

Conclusiones. La política de vivienda seguida por el Gobierno Federal y el Gobierno Estatal, favorece aún más la expansión metropolitana, ya que al no contar con suelo barato para construir las viviendas, se hacen los nuevos desarrollos inmobiliarios en los municipios periféricos, pero a un mayor costo y con menores condiciones de habitabilidad, por el tamaño de la vivienda, la falta de infraestructura y de transporte. El Gobierno del Estado de Nuevo León, ha enfrentado el problema de la falta de suelo y vivienda para la mayoría de la población de diversas maneras, ya que se ha estabilizado a la población de las colonias populares y a los posesionarios de los terrenos irregulares de diversas formas como hemos mostrado anteriormente. Consideramos que en gran medida se ha logrado controlar el problema de la ocupación irregular de los terrenos ejidales así como los de propiedad pública o privada, mediante las Instituciones creadas con ese fin, como son: Fomerrey y Corett en la actualidad y anteriormente los programas Tierra Propia y Provileón. Algunos de los terrenos expropiados a los ejidos, como es el caso de una parte del ex ejido San Bernabé y de los ejidos de Cadereyta Jiménez, han pasado a formar parte del suelo de reserva que el Gobierno de Nuevo León ofrece a los promotores inmobiliarios para que construyan las viviendas de interés social que son financiadas por Instituciones como son el Infonavit y el Fovissste. Recientemente se ha incorporado también el antiguo Fraccionamiento Nueva Castilla que formó parte del Fideicomiso Fomento Metropolitano de Monterrey y fue aportado por el Gobierno Federal al Gobierno del Estado y ahora pasará a formar parte de las reservas de suelo que se ofrece a los promotores inmobiliarios. Sin embargo, se están generando mayores problemas porque la propiedad se ha fragmentado en pequeños lotes, especialmente en los municipios periféricos, donde hay viviendas que tienen un tamaño muy reducido, de 33 Mts². La problemática se ha agravado por el precio de las mismas, las condiciones infraestructurales y la distancia así como la falta de transporte colectivo lo que ha ocasionado que muchas de esas viviendas sean abandonadas y dejen de pagarse a los promotores inmobiliarios, consideramos que esta situación puede agravarse aún más por la crisis económica actual y la elevada tasa de desempleo. Si bien la construcción de vivienda de interés social puede apoyarse en los promotores inmobiliarios, esto no significa que el Gobierno del Estado deje en manos de ellos, las decisiones, ya que la búsqueda de ganancias a corto plazo ha traído malas consecuencias en el corto plazo por la falta de infraestructura y servicios así como por el reducido tamaño de las viviendas, lo cual afecta a las familias. En los municipios de Apodaca, Escobedo y García y en los de la periferia, Cadereyta Jiménez, El Carmen, Pesquería y Gral. Zuazua, es donde se han afectado más los terrenos antes dedicados a actividades agrícolas o ganaderas. La tendencia es a que desaparezcan este tipo de actividades o que se limiten a los municipios donde hasta ahora han sido predominantes como es la región citrícola. En base a la investigación realizada en cuatro fraccionamientos de Fomerrey, podemos afirmar que, la propiedad del suelo y la vivienda, da estabilidad a las familias que las han adquirido. En especial, en épocas de crisis, ya que representa seguridad para los hijos,

muchos de los cuáles llegan “arrimados” para sortear el desempleo durante crisis, aunque algunos sostienen que vienen a cuidar a sus familiares. Si tomamos en cuenta la extensión de los terrenos, que varían entre 105 y 120 Mts.2, la disponibilidad de todos los servicios públicos y su ubicación en zonas bien comunicadas por la vialidad y el transporte, estas familias están en una buena situación habitacional, aún cuando haya carencias y problemas en los fraccionamientos donde habitan. Están relativamente cerca de los lugares de trabajo y los que trabajan por su cuenta, pueden desempeñar sus actividades en su propia casa o cerca de ella. Aún así los colonos reconocen que hay dificultades en los fraccionamientos, ya que la mayoría de las personas entrevistadas se quejan de que hay pandillas, drogadictos y robos, para ellos, el problema es menor puesto que han vivido ahí muchísimo tiempo y todos se conocen. En general, las personas que llegaron acompañando al esposo o esposa, así como los otros familiares o allegados, son los que desean cambiarse de vivienda aunque no pueden hacerlo por la situación actual. Comparando este tipo de viviendas, con las que ofrecen los desarrolladores inmobiliarios podemos afirmar que por su ubicación, accesibilidad a los empleos y a los servicios, están en mejores condiciones que los que adquieren viviendas en los nuevos desarrollos inmobiliarios, ya que, las viviendas tienen un tamaño reducido y se localizan en los municipios de la región periférica al AM de Monterrey además de que carecen de infraestructura adecuada así como de los medios de transporte colectivo.

ANEXO Cuadro 1 SUPERFICIE DE EJIDOS CERCANOS A LAS CABECERAS MUNICIPALES DEL AREA METROPOLITANA DE MONTERREY, 2000. MUNICIPIO Apodaca García General Escobedo Guadalupe Juárez Monterrey San Nicolás de los Garza San Pedro Garza García Santa Catarina AREA METROPOLITANA SUBREGION PERIFÉRICA Abasolo Cadereyta Jiménez Ciénega de Flores Hidalgo Mina Salinas Victoria General Zuazua Pesquería Carmen Higueras Marín Santiago

SUPERFICIE HEx ejidos AMM 2000 El Mezquital 94 Has. 100 3,066.67 San Miguel 4 (Sin título 327 Has.) 2,082.27 105.24 1,993.88 1,402.39 ND ND ND -8,750.45 1,273.42 9,218.98 1,346.50 2,449,84 7,100.00 1,151.92 678 843.66 ND ND ND ND 21,612.48 147,287.39

Villa de Juárez 282 Has. San Bernabé (La Alianza) 352 Has.

Las Escobas y Los Naranjos 200 Has.(sin título) 470 Has. 860 Has. 1,200 Has. 5,900 Has. 980 Has. 378 Has. 800 Has

TOTAL EJIDOS EN 51 MPOS. Elaboración propia en base al : PLAN ESTATAL DE DESARROLLO URBANO NUEVO LEON 2021 SEPTIEMBRE 2000 CUADRO 13, P.85. Datos del Registro Agrario Nacional

Bibliografía CANADEVI (2009) Guía de Vivienda. Suplemento Comercial, Año 3, Nos.10 y 11. Ed. Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda. (Nuevo León) Monterrey N. L. CIDOC, CONAVI, SEDESOL (2008) Estado Actual de la Vivienda en México. Urbis Internacional S.A. de C.V. (1993) Del Noreste. Proyecto Nuevo León. Edición Especial Nos.13-14. Barragán Villarreal Arq. J. I. Ciudad Solidaridad: La acción social del Estado. pp.43-53 Fujita, M. Krugman P, y Venables A. J.(2000) Economía Espacial. Ed. Ariel S.A. Barcelona, España. Gobierno del Estado de Nuevo León. Dirección General de Planificación. (1967) El Plan Director de la Subregión Monterrey. Monterrey N. L. Gobierno del Estado de Nuevo León. Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas. (1988) Plan Director de Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Monterrey 1988-2010. Comisión de Conurbación. Gobierno del Estado de Nuevo León. Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas. (1995) Plan Multidimensional de Desarrollo Urbano de Nuevo León 1995-2020. (Versión abreviada) Gobierno del Estado de Nuevo León. Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas. (2000). Plan Estatal de Desarrollo Urbano Nuevo León 2021. Ed. Gobierno de Nuevo León Gobierno del Estado de Nuevo León. (1995) Atlas de Monterrey. Coord. G. Garza Villarreal. Ed. Instituto de Estudios Urbanos de Nuevo León. Universidad Autónoma de Nuevo León y Colegio de México. Instituto de la Vivienda de Nuevo León y CIDOC. (2008): Estado actual de la vivienda y el desarrollo urbano en Nuevo León, 2007. INEGI (2005): Delimitación de las Zonas Metropolitanas de México.p.175 INEGI. (1996 a 2001) Anuarios Estadísticos de Nuevo León. SIC-DGE (1983): X Censo General de Población y Vivienda, 1980, Nuevo León Tomo II. INEGI (1991): XI Censo General de Población y Vivienda, 1990 Nuevo León. INEGI (2001) XII Censo General de Población y Vivienda Nuevo León. INEGI. (1996) Conteo de Población y Vivienda Nuevo León. INEGI (2005) Conteo de Población y Vivienda Nuevo León. IVNL y CIDOC: (2008). Estado actual de la vivienda y el desarrollo urbano en Nuevo León, México 2007. Ed. Instituto de la Vivienda de Nuevo León y Centro de Investigación y Documentación de la Casa. México D. F. IVNL. Revista Nuestro Espacio. Boletín Informativo (mensual) Nos. 1 a 11, 2007 a 2009. Instituto de la Vivienda de Nuevo León.

INEGI, SEDESOL, Hábitat, CONAPO (2004) Delimitación de las zonas metropolitanas de México. pp. 98-99. INEGI Censos Generales de Población y Vivienda. Nuevo León. Nos. VIII, IX, X, XI y XII 1960 a 2000. INEGI. Anuario Estadístico, Nuevo León. Edición 2000. INEGI Conteo de Población y Vivienda, Nuevo León ( 2005). ITESM. Centro de Desarrollo Estratégico Metropolitano (2002) Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey Tomo II. Coord. Arq. Alicia Guajardo Alatorre. Monterrey N. L. Secretaría de Programación y Presupuesto y Gobierno del Estado de Nuevo León. (1981) Cifras de Nuevo León. SIC-DGE (1983) Villarreal González Diana R. (1992) La Política de Vivienda del Gobierno del Estado de Nuevo León 1970-1990. Ed. UANL- Fac.de Economía, Centro de Investigaciones Económicas y Universidad Autónoma Metropolitana-Xochimilco.