EL CONCEPTO DE FINCA REGISTRAL Y EL PRINCIPIO DE FOLIO REAL FINCA REGISTRAL Y PARCELA .-1. El Concepto de Finca Registral. .-2-El Folio real. Folio Real Electrónico .-3-El Distrito Registral y las Fincas Especiales .-4-Sistemas de Númerus Apertus frente a los de Númerus Clausus .-5-La Publicidad Registral y los Datos de Hecho .

.-1-EL CONCEPTO DE FINCA REGISTRAL

Para adentrarnos en la definición de finca registral, es necesario previamente aclarar distintos conceptos referentes a la finca y que nos ayudarán a delimitar de forma más clara su significado. Ya Antonio Manuel Morales Moreno en su Libro Publicidad Registral y Datos de Hecho (Colección Magenta Editado por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España), al hablar de la finca como elemento de referencia de la publicidad registral distingue entre fincas materiales y fincas registrales. Lo cierto es que para la propiedad inmobiliaria, y dejando para más adelante el concepto de finca especial, la primera realidad de la cual la misma procede es la superficie terrestre. Derivada del reconocimiento de la propiedad privada sobre dicha superficie terrestre aparecerán las fincas materiales, de forma que podríamos definir la finca material como el espacio físico topográfico

, sobre la cual se proyecta una relación jurídico dominical de propiedad, de forma que inevitablemente el concepto de finca material se vincula al ejercicio del derecho de propiedad. No de otra forma puede entenderse el derecho de propiedad sobre inmuebles, sino como la relación jurídica de dominio proyectada sobre un espacio físico debidamente limitado de la superficie terrestre. El hecho de que dicho derecho de propiedad sobre el inmueble, acceda o no al registro, dará lugar o no a la aparición de la finca registral, entendiendo la finca registral de una forma autónoma, como aquella entidad que se refiere a un derecho de propiedad que se proyecta sobre una superficie delimitada de la superficie terrestre y que por el hecho de acceder al registro como tal derecho de propiedad, hace que el mismo pueda fortalecerse a través de la protección que el registro le dispensa a través de los asientos registrales y los principios que le son inherentes, convirtiendo dicha entidad autónoma, la finca registral, en elemento clave de la publicidad del sistema.

Es por ello que la finca material se compone de dos elementos, a saber, la relación jurídico dominical sobre una parte de la superficie terrestre y por otro dicho espacio físico topográfico sobre la superficie terrestre suficientemente delimitado. Mientras no haya relación de propiedad no habrá finca material, y mientras no haya un espacio delimitado de la superficie terrestre sobre la cual proyectar dicha relación de propiedad tampoco .Una vez conjugados dichos dos elementos es como decimos cuando aparecerá el concepto de finca material como entidad autónoma del resto de la superficie terrestre. Si dicha entidad autónoma del resto de la superficie terrestre que denominamos la finca material accede al registro de la propiedad, es cuando aparece la finca registral. A partir de este momento y como veremos reiteradas veces, la finca material y finca registral, siendo coincidentes en la primera inscripción de dominio y que produce la apertura del folio real, podrán coincidir en su desarrollo evolutivo o no, hacerlo de manera unívoca o dispersa, dependiendo de que las modificaciones en la configuración física de las mismas o de los distintos derechos sobre ellas accedan o no al registro de la propiedad.

Si dicha finca registral es el elemento clave de la publicidad del sistema, en cuanto a las relaciones de dominio y los derechos reales que recaen sobre la superficie física sobre la que se proyectan, es lógico por otra lado que se opte por una llevanza del registro de la propiedad por el sistema de folio real, entendido éste como la apertura del inicio del historial jurídico de la finca a través de la primera relación de dominio y donde constarán las distintas vicisitudes jurídica de la misma. No es otro el concepto de inmatriculación en el derecho registral español o de matriculación de fincas en otros sistemas. Dar matrícula a una finca material y convertirla en registral, no es otra casa que darle una entidad autónoma, a través de su número de finca registral, suponiendo el acceso por primera vez de una relación de dominio sobre un espacio físico de la superficie terrestre suficientemente delimitado.

.-2- CONCEPTO ELECTRÓNICO

DE

FOLIO

REAL.

EL

FOLIO

REAL

Una de las características que tradicionalmente han diferenciado los sistemas registrales iberoamericanos, es la diferencia entre aquellos donde la llevanza del registro de la propiedad se produce por el Sistema de Folio Real, frente a sistemas donde la llevanza es por el Sistema de Folio Personal. La experiencia ha demostrado que aquellos sistemas gestionados por el sistema de folio real son más eficientes en la gestión de la publicidad inmobiliaria. La transparencia que otorga el hecho de abrir a cada finca un historial jurídico a través del sistema folio real, permite una mayor claridad en el tratamiento de lo mismo, y una mayor sencillez en la emisión de la publicidad. Pero además el hacer de la finca registral el centro del registro, permite añadir mayor valor cualitativo a la propiedad inmobiliaria tanto por cuanto la permite interoperar con otra serie de instituciones que vierten información sobre el territorio, como es la información urbanística, las limitaciones medioambientales, los catastros, integrándose la información jurídica como una de las informaciones más sobre el territorio, compatibles con todas ellas.

Sin embargo, algo que nos parece tan claro en la realidad actual, cual es el hecho de que los sistemas registrales han de ser gestionados por medio de la llevanza del folio real, no ha sido así en la historia jurídica iberoamericana. Mientras que algunos sistemas como el costarricense o el brasileño, adoptaron desde sus inicios el sistema de folio real, no ocurrió así en otros Estados, como por ejemplo Colombia, Venezuela o Chile. Ambos nacieron como sistemas basados en el folio personal, y a lo largo de su evolución se han inclinado decididamente por una apuesta por el folio real. El Sistema Registral Colombiano se caracteriza por ser un sistema que planteado en origen como un Sistema de Folio Personal (nace primeramente en el ano 1769 con una Pragmática Real; el año 1873 con la Ley 84 , Código Civil de los Estados Unidos de Colombia, que es adoptado por la República de Colombia en el año 1887 mediante la Ley 57) , hace su tránsito al Sistema de Folio Real en el año 1970 por Decreto Ley 1250, de aplicación desde 1978 hasta 1995, para pasar después al llamado Sistema de Folio Magnético, e implicado en los tiempos actuales en un proceso de total renovación tecnológica y estructural . La Ley 1579 de 1 de Octubre de 2012 del Estatuto Registral, supone un vuelco en la llevanza del registro inmobiliario, gracias a la implementación de nuevas tecnologías, a través de la utilización de medios electrónicos y la simplificación de trámites. Es curioso observar que aquellos sistemas donde más fuerza cobraban los efectos de la inscripción en el registro de la propiedad, optaban decididamente por el folio real, frente aquellos que siendo meramente de transcripción y de publicidad se iniciaban a través del sistema de folio personal, procediendo al archivo de los documentos en el registros. La principal deficiencia de los sistemas de folio personal ha sido la debilidad del principio de especialidad convirtiéndolo en casi inexistente. La indeterminación del objeto del derecho, ha determinado un minus valor cualitativo de la propiedad inmobiliaria, así como fallas en la publicidad inmobiliaria. Es cierto igualmente que en los sistemas registrales de folio real, con descripción literaria de las fincas por su superficie y linderos, si bien sencillos en su tratamiento y eficientes en su gestión, quedaba igualmente diluido el principio de especialidad ante la imposibilidad muchas veces de determinar la correcta ubicación y superficie de las fincas. Tampoco los sistemas registrales de folio real han sido ajenos a los problemas de doble inmatriculación, de ahí la

necesidad de complementarlos con aplicaciones gráficas que permitan una georreferenciación clara de las fincas registrales. Ni siquiera sistemas registrales como el dominicano, sistema tipo Torrens, basado en un principio de especialidad absoluto, lograron tener éxito, dado la inexistencia de medios técnicos que permitieran hacer efectivo dicho principio (sistema que actualmente está incorporando fuertes inversiones tecnológicas para la representación gráfica de las fincas a través de la Dirección General de Mensuras). El desarrollo de las nuevas tecnologías en el campo de la represtación gráfica de las fincas registrales, está sin duda produciendo un fortalecimiento de aquellos sistemas de llevanza bajo el folio real. De la importancia de la técnica del Folio Real se hace eco la Declaración de Lima de 24 de mayo de 2007 la cual establece que: “ un sistema registral moderno, eficaz, ágil y flexible debe contar con los siguientes presupuestos básicos: …la necesidad de que el sistema registral adopte la técnica del folio real la cual permite el mejor ordenamiento del Registro y la individualización de los contenidos registrales. La técnica del folio real hace posible la aplicación de los principios registrales”.

El FOLIO REAL ELECTRONICO

.-1-Razones que justifican la Implantación del folio electrónico en el Registro de la Propiedad, y por ende un Registro electrónico.

En el momento actual son varias y distintas las razones que aconsejan la implantación definitiva del folio electrónico en el Registro de la Propiedad y como consecuencia de ella la llevanza de dicha Institución en forma electrónica. Lo cierto es que desde la Ley de Firma electrónica, sólo a través de la Ley 24/2001 y la 24 /2005, es cuando se empiezan a introducir las técnicas de firma electrónica en el Registro de la Propiedad, y sólo a los efectos de la exclusiva relación con los Notarios en lo referente a la presentación telemática de documentos en los registros . Fuera de ello, la implantación definitiva de dichas técnicas electrónicas, ha quedado totalmente aparcada, suponiendo un claro desfase para nuestra Institución respecto a la normativa

actual, cuando no en muchas ocasiones contraviniendo la misma. La nueva Ley de Firma del año 2003, la Ley de Acceso de los Ciudadano a la Administración por medios electrónicos, los Decretos de Interoperabilidad Administrativa y de Esquema Nacional Seguridad , el RD 1671/2009de 6 de Noviembre por el que se desarrolla parcialmente la Ley 11/2007y la Ley 18/2011 de 5 de Julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia, a relacionarse con la Administración de Justicia por medios electrónicos (bien es cierto que esta última enfocada desde la perspectiva de las Oficinas Judiciales), han producido que de facto la situación actual de los Registros de la Propiedad haya quedado fuera de los procedimientos administrativos electrónicos, siendo cada día más y más difícil el logro por parte de dicha Institución de una Interoperabilidad fluida y transparente con el resto de las Instituciones. Pero quizás uno de los argumentos definitivos para la implantación del Registro electrónico derivan de los nuevos derechos de los administrados fruto de la aparición de la firma electrónica en relación con los registros y que han sigo consagrados de forma legal por los textos normativos . La aparición de las nuevas tecnologías, ha establecido una nueva forma de entender las relaciones de los administrados con la Administración Pública. La Ley 11/2007 de 22 de Junio de acceso electrónico de los ciudadanos a los servicios públicos, ha venido a establecer esta nueva clase de derechos objeto de garantía para el ciudadano. Transcribimos por su importancia el artículo 6 de dicha Ley. Artículo 6. Derechos de los ciudadanos. 1. Se reconoce a los ciudadanos el derecho a relacionarse con las Administraciones Públicas utilizando medios electrónicos para el ejercicio de los derechos previstos en el artículo 35 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, así como para obtener informaciones, realizar consultas y alegaciones, formular solicitudes, manifestar consentimiento,

entablar pretensiones, efectuar pagos, realizar transacciones y oponerse a las resoluciones y actos administrativos. 2. Además, los ciudadanos tienen en relación con la utilización de los medios electrónicos en la actividad administrativa, y en los términos previstos en la presente Ley, los siguientes derechos: a. A elegir, entre aquellos que en cada momento se encuentren disponibles, el canal a través del cual relacionarse por medios electrónicos con las Administraciones Públicas. a. A no aportar los datos y documentos que obren en poder de las Administraciones Públicas, las cuales utilizarán medios electrónicos para recabar dicha información siempre que, en el caso de datos de carácter personal, se cuente con el consentimiento de los interesados en los términos establecidos por la Ley Orgánica 15/1999, de Protección de Datos de Carácter Personal, o una norma con rango de Ley así lo determine, salvo que existan restricciones conforme a la normativa de aplicación a los datos y documentos recabados. El citado consentimiento podrá emitirse y recabarse por medios electrónicos. b. A la igualdad en el acceso electrónico a los servicios de las Administraciones Públicas. c. A conocer por medios electrónicos el estado de tramitación de los procedimientos en los que sean interesados, salvo en los supuestos en que la normativa de aplicación establezca restricciones al acceso a la información sobre aquéllos. d. A obtener copias electrónicas de los documentos electrónicos que formen parte de procedimientos en los que tengan la condición de interesado. e. A la conservación en formato electrónico por las Administraciones Públicas de los documentos electrónicos que formen parte de un expediente. f.A obtener los medios de identificación electrónica necesarios, pudiendo las personas físicas utilizar en todo caso los sistemas de firma electrónica del Documento Nacional de Identidad para cualquier trámite electrónico con cualquier Administración Pública. g. A la utilización de otros sistemas de firma electrónica admitidos en el ámbito de las Administraciones Públicas.

h. A la garantía de la seguridad y confidencialidad de los datos que figuren en los ficheros, sistemas y aplicaciones de las Administraciones Públicas. i. A la calidad de los servicios públicos prestados por medios electrónicos. j. A elegir las aplicaciones o sistemas para relacionarse con las Administraciones Públicas siempre y cuando utilicen estándares abiertos o, en su caso, aquellos otros que sean de uso generalizado por los ciudadanos. 3. En particular, en los procedimientos relativos al acceso a una actividad de servicios y su ejercicio, los ciudadanos tienen derecho a la realización de la tramitación a través de una ventanilla única, por vía electrónica y a distancia, y a la obtención de la siguiente información a través de medios electrónicos, que deberá ser clara e inequívoco”:

Es por ello que el presente trabajo, apuesta decididamente por la implantación de un nuevo folio real, basada en técnicas electrónicas, que conlleva la llevanza del registro en forma electrónica, capaz de operar con fluidez en el ámbito de la gestión interna del mismo, y de fluidez y transparencia que se ha de predicar en su relación con los ciudadanos y con el resto de las administraciones. Evidentemente el diseño de dicho folio real, no altera en forma absoluta, sino todo lo contrario, fortalece la funciones que le son propias al Registro de la Propiedad. Nada de lo que hasta ahora supone el Registro, se desnaturaliza por el hecho de la llevanza en forma electrónica. La implantación de dichas técnicas, ayudará de forma decidida a la función calificadora de los registradores de la propiedad, facilitando a su vez la labor interna de gestión dentro de sus oficinas. La llevanza del registro de la propiedad en forma electrónica, robustece la labor del registrador en cuanto a su calificación y responsabilidad en la llevanza interna de su Oficina, supone una puerta abierta en los medios de relación de los ciudadanos con los registros de la propiedad, haciendo a éste fluido y transparente, interoperable y seguro. Ningún temor pues, hay que tener a la instauración de las técnicas electrónicas en el campo del Registro, necesidad que

además viene impuesta por la legislación actual. No adoptar una decidida apuesta por la modernización de los registros en esta materia, los dejará totalmente desfasados, incapaces de servir a las nuevas necesidades que requiere hoy la sociedad de la información, imposibilitado para una relación ágil con los ciudadanos e incapaz de interoperar con el resto de las administraciones. Finalmente, la necesidad de que los Archivos de los Registros, se lleven en forma electrónica, y cumplan con las previsiones del Esquema Nacional de Seguridad y el de Interoperabilidad, viene impuesta por las distintas legislaciones autonómicas, que encuadran a los registros públicos en los archivos por ellas regulados y de las que son competentes, de forma que la actual situación de nuestros archivos, produce un desfase estructural respecto a las normas por ellos contempladas. El proceso ha de venir acompañado con una formación permanente de los registros de la propiedad y mercantiles en toda esta materia, y de un cambio de concepción por parte de los registradores de sus tareas diarias, en la bien entendida idea, que nunca los medios electrónicos suponen una alteración de las funciones del registrador, que se mantienen inalteradas y se fortalecen. Los medios electrónicos sirven al registrador en su función, no alteran lo más mínimo las funciones del mismo, aun que sí evidentemente la forma de trabajo. El registrador debe seguir viendo, como así ha demostrado la experiencia de aquellos registros que ya trabajan en formato electrónico, que lo único que se transforma es la forma de desarrollar su trabajo en el registro, pero en modo alguna las funciones que le son inherentes. Lo importante es cómo se llega a través del procedimiento registral a la generación de asiento registral con la firma electrónica del registrador, donde la calificación del registrador es la ratio decidendi por y para la cual se articula el procedimiento registral. Lo importante para este informe no es el dato, el asiento, el cual ya tiene importancia por sí mismo ( ya que es la propia legislación hipotecaria la que desde un punto de vista sustantivo establece materialmente la importancia de los asientos registrales y los principios que le son inherentes de forma vital para la seguridad jurídica), sino cómo se ha logrado llegar al mismo, a través de la función de control de legalidad que tiene atribuido el registrador por ley, y contando con todos los medios disponibles a su alcance, y dentro de ellos indudablemente los electrónicos y una vez obtenidos, como garantizamos la seguridad en la conservación del mismo y su perdurabilidad en el tiempo.

Entiendo los temores de aquellos que se asoman por primera vez al mundo electrónico del registro, pero en este punto dichos temores son totalmente injustificados. Las críticas de la llevanza al registro de la propiedad en forma electrónica, han venido dadas siempre desde la misma órbita: la preferencia del papel al formato electrónico en la llevanza de los libros por razones de seguridad, a centrarse más en el hecho del dato, del asiento, de lo que el mismo dato refleja, cual es labor calificadora del registrador, y finalmente porque de hacerlo así ello podría suponer un cambio radical en las tareas diarias de los registradores. Parece con esas críticas como si se quisiera hacer del registro un sumatorio de las miles de inscripciones de las que consta, olvidando que detrás de cada uno de los asientos hay un funcionario responsable en la labor calificadora y de génesis de dicho asiento. Quienes se oponen al registro electrónico lo hacen muchas veces pensando en que ello supone procesos automatizados que implican una pérdida de control por parte del funcionario calificador, y nada más lejos de la realidad en esta materia. Como en muchos procedimientos administrativos y judiciales electrónicos, la labor del funcionario calificador, el registrador, es fundamental en todo el procedimiento registral electrónico. Volvemos a repetir que el procedimiento electrónico está al servicio del Registrador y de los ciudadanos, y no altera de forma alguna las funciones de control que por ley se atribuyen al mismo. Frente a las críticas anteriores, el automatismo que puede desvirtuar la función de control del registrador, y la preferencia al papel por condiciones de seguridad, es necesario aclarar lo siguiente. Respecto a la primera, nada de lo que se hace en el procedimiento registral electrónico, está al margen de la función calificadora del registrador, como nada en el procedimiento físico actual lo está al margen del registrador. Quien piense que por la llevanza del Registro de la Propiedad en forma electrónica, se desnaturalizan funciones, es que no valora adecuadamente la función de control que es atribuida al registrador de la propiedad, independientemente de la llevanza del registro en formato físico o en formato electrónico. Es cierto, no lo dudo, que los avances tecnológicos, tienden al automatismo, y se puede correr el peligro y la tentación, de que por mor de dichos avances , se pretendan instaurar procesos registrales automatizados , que desnaturalicen la función. Siendo todo ello cierto, las experiencias de automatismo en el derecho comparado, el

conocimiento de las mismas y las crisis que se han producido en sus sistemas, deben llevarnos a la reflexión de que no todo cabe en el mundo tecnológico, no al menos desde la perspectiva jurídica de la calificación registral , y de ahí la necesidad de que la arquitectura sobre la que se construya el registro electrónico, lo ha de ser sobre esa premisa, que no es otra que la salvaguarda, respecto y fortalecimiento de la función calificadora.

Más detenimiento merecen, las críticas a la llevanza del registro electrónico por razones de seguridad. Efectivamente, aquí es donde radica el nudo gordiano de toda la dialéctica en torno a la llevanza del registro de la propiedad en forma electrónica. He asistido en mi vida profesional a experimentos tecnológicos en distintos Estados en cuanto a la llevanza del registro en forma electrónica, que me han hecho ver lo fácil que es poder llegar a supuestos en los que el formato, el soporte del registro en formato electrónico, han desvirtuado la llevanza del registro de la propiedad. Pasado el tiempo, el soporte electrónico ha desvirtuado el propio concepto de folio real, lo que es grave de por sí, y lo que es igualmente grave, es que pasado el tiempo los soportes electrónicos se han vuelto inservibles, manipulables, imposibles de recuperar en el tiempo, con escasas o nulas condiciones de seguridad , y con pérdida de la información que a ellos estaba incorporada. Es cierto que en ocasiones, también hay que decirlo, el papel no aporta las condiciones de seguridad para un registro como el actual, y que han sido muchas y variadas las ocasiones en que un registro se ha visto avocado a un procedimiento de reconstrucción del folio. Siendo ello verdad e igualmente criticable, la realidad es que el soporte en papel se ha visto como un soporte seguro y perdurable en el tiempo sí es que se dan las condiciones oportunas de conservación. Pues bien, respectos a los folios electrónicos, hay que conseguir lo mismo, es decir, que cualquiera que sea el soporte electrónico al que los mismos se incorporen , los mismos sean siempre perdurables en el tiempo y que caso de producir el cambio a soportes nuevos, ellos se haga bajo las condiciones de seguridad, que permitan garantizar, la integridad y autenticidad de los mismos. Es por ello, que la línea de actuación del registro en materia de soporte electrónico, debe venir presidida por la idea, de que es principio básico y digamos constitucional del sistema, que la llevanza del registro en formato electrónico no puede desnaturalizar el

concepto de folio real del que parte nuestra legislación hipotecaria, y que tan beneficioso ha sido en la forma de llevanza de los registros . El folio real es y seguirá siendo el alma máter del sistema, pero en su llevanza electrónica habrá de tener en cuenta dos premisas: .-condiciones de seguridad extremas para que nunca, y esto es nunca, se puede perder la información el ellos contenida, garantizando su perdurabilidad en el tiempo .-que junto con la parte tradicional del folio que está integrada por los asientos literales del registro de la propiedad y que ya forma parte de nuestra importante tradición jurídica, se hace necesario incorporar al folio, información de documentación histórica asociada por un lado y que se tomó en cuenta para la calificación y elaboración del asiento registral por parte del registrador y que actualmente se encuentra dispersa en los distintos legajos del Registro, y por otro lado con una información dinámica y susceptible de interoperabilidad. Indudablemente que cambiará la forma de trabajo del registrador y del personal al servicio del registro, pero no de una forma ajena al resto de los cambios tecnológicos que se van produciendo en nuestra sociedad en el día a día. Mantener un registro alejado de la sociedad de información y de las nuevas tecnologías, además de incumplir la normativa en toda esta materia y al que están obligadas todas las Administraciones, es tanto como pensar que dejáramos en nuestra vida diaria relacionarnos sin un teléfono móvil o sin Internet.

.-2- Filosofía en la Configuración del Folio electrónico.. Es necesario explicar cual es la Filosofía que se propone del nuevo folio. La filosofía del nuevo folio real, debe venir presidida por la idea de que el mismo debe estar incorporado por distintos capítulos fundamentales, plenamente accesibles y consultables en todo momento, de forma que las labores que hacemos hoy separadamente cuando consultamos una finca, (vemos el asientos registral, las notas del diario, la publicidad expedida, nos vamos al legajo para ver qué documentos tuvimos en cuenta , del asiento de inscripción vamos al asiento de presentación y de allí a la telemática

para ver el título, de la finca a geobase , etc etc), lo podamos realizar de una sola vez con una sola visualización del folio real de la finca . Lo que se trata , es que cuando el registrador firme con su firma electrónica reconocida el asiento registral, fije igualmente de modo definitivo en el folio real, para su plena consulta , las notas marginales, la documentación complementaria asociada a la elaboración del asiento registral (certificados del catastro, de técnicos, planos de Ayuntamientos, Libro del Edificio, Certificado de Eficiencia Energética, Documentos Privados , etc), la base gráfica que se incorpora a dicho asiento, la actualización del estado de, las notas del diario y la publicidad que expidió al practicar el asiento, tanto las del resultado del despacho como las de Información Continuada, las notas de despacho del título , la actualización automática de los índices de personas y fincas, así como el Contenido del Libro del Registro para su publicidad posterior plenamente consultable. Y que además de dicha parte histórica , el folio real, contenga una parte dinámica cual es la información asociada urbanistica, administrativa y medioambiental que de por sí es dinámica en el tiempo resultado de la interoperacion con otras administraciones , la consulta al Catastro , la consulta del expediente tributario a la Administración Tributaria, la realización de determinados notificaciones a Comunidad Autónoma, Ayuntamientos, Blanqueo de Capitales , titulares de derechos en procedimientos de ejecución y resultados de las notificaciones, los “pendes” que se van produciendo sobre la finca extraidos del Libro de Entrada y del Diario electrónicos, las solicitudes de plublicidad informativa, tanto de notas simples como de certificaciones telemáticas, así como el conjunto de notas simples y certificaciones expedidas independientemente del asiento a que se asociaron. entrada de recursos y calificaciones sustitutorias. Parte histórica y dinámica que han de ser lo suficientemente flexibles a los efectos , de ir escalando en la incorporación de futuras funcionalidades que se decidan por el legislador como por el Colegio de Registradores. Y finalmente, es necesario la existencia en cada folio real de unos metadatos que han posible siempre la plena recuperacion del folio. Todos esos metadatos, estarán incorporados a la parte histórica del asiento , y que se tuvieron en cuenta para la configuración del mismo.

El folio real electrónico debiera comprender: El historial registral de la fincas a través de sus distintos asientos y notas marginales, de forma nada diferente a lo que visualizamos hoy en día pero con sus correspondencias informativas El folio real visualmente se integraría en vez de por dos columnas como son las que tenemos tradicionalmente hoy en día , la de notas marginales e inscripciones, por tres, dos de ellas estáticas, como es la de notas marginales e inscripciones , y una tercera de Correspondencias Informativas , que a su vez tendría una parte fija e histórica y otra dinámica o de consulta. La Tercera Columna de de Correspondencias Informativas, supondría que la parte fija e histórica sería marginal a cada asiento. No olvidemos que esa parte, es la que conforma todos los elementos que se tuvieron en cuentas a la hora de generar el asiento, desde la información continuada que se expidió , la entrada telemática de documentación, y demás documentos y certificados necesarios para el asiento , así como los generados fruto de la firma del asiento, como son las notas de despacho, la nueva publicidad expedida, de forma que entre amabas, toda la documentación que actualmente se encuentra dispersa entre los distintos legajos del registro, quede incorporada a esa tercera columna de correspondencia informativa , marginal al asiento respectivo. La Correspondencia Informativa que denominamos dinámica, y como es obvio , es de sustrato común a todo el folio real, y por lo tanto no es marginal de ningún asiento , sino que es de consulta. Es decir el formato de visualización del folio real electrónico sería el siguiente: FINCA REGISTRAL: Folio : NOTAS MARGINALES

INSCRIPCIONES ANOTACIONES

Tomo: Y

Libro:

CORRESPONDEN CIAS INFORMATIVAS PARTE MARGINAL ASIENTO

FIJA AL

PARTE DINAMICA COMUN AL FOLIO

Correspondencias Informativas o Tercera Columna : PARTE FIJA O HISTORICA MARGINAL DE CADA ASIENTO: 1.-Solicitudes de Información Continuada para el otorgamiento del título en unión del resultado de las mismas, esto es las Notas de Información continuada. Evidentemente es una parte histórica importante, pues es una necesidad constante de los registradores el de la consulta a la nota simple que se expidió con ocasión del otorgamiento del título. Evidentemente esta información, se podrá obtener a su vez en la parte dinámica del folio donde constará todo el conjunto de publicidad informativa expedida respecto a la finca. 2.-Documentos asociados al asiento: que serán el propio título que motiva la inscripción y que habrá sido presentado telemáticamente o fisicamente , y el resto de documentos complementarios tenidos en cuenta en la calificación del título y en la elaboración del asiento por el registrador que no formen parte integrante del título y que hoy en día archivamos en distinos legajos del Registro (Capitulaciones Matrimoniales, Testamentos, Actas de Notoriedad, Actas de Notoriedad para la Inmatriculación Fincas, certificaciones descriptivas y gráfica del Catastro, certificados de Vigencia de Leyes, Licencias, certificados técnico , planos etc,). (Histórica por tanto exclusivamente)

3.-Notas del Libro Diario firmadas por el registrador en cada uno de los asientos de presentación que han causado el Asiento de Inscripción. (Histórica de forma excluida, por tanto)

4.-Notas de despacho firmadas por el Registrador de cada uno de los asientos registrales (Histórica) 5.-La Base Gráfica registral que se incorpora a dicho asiento, como parte histórica que es la base gráfica en el momento de realizar el asiento. Esta nunca ha de confundirse con la base gráfica registral que constará en la parte dinámica y que es común a todo el folio real. Puede ser que cuando se hizo la inscripción tercera se hiciera un exceso de cabida con una determinada bases gráfica, histórica por tanto, pero que en la inscripción cuarta haya variado como consecuencia de una descripción de resto tras una

segregación, y que actualmente es la base gráfica registral . La de la inscripción tercera quedaría archivada en la parte histórica fija, y la actual quedaría en la parte dinámica. .6-Incorporación de la Información asociada, urbanistica, administrativa y medioambiental , tanto la histórica que se tuvo en cuenta en el momento de la firma del asiento y la que se emitió al dar la publicidad registral .-La consulta del firmante del asiento y su certificado de firma, así como su vigencia (histórica por tanto) .-La Publiblicidad expedida, tanto a los operadores jurídicos como a particulares.(Histórica). .- .-Las solicitudes de publicidad entradas .(Dinámica)

.-Los asientos de presentación pendientes.(Dinámica).

.-El Contenido del Libro registral para el acceso a su información por el resto de operadores jurídicos, actualizable on line en el momento de la firma del Registrador, con histórico de accesos y consultable en todo momento (Tendría una parte Histórica y otra Dinámica). .-Titular Registral de la Finca: Con un enlace dinámico a todas las titularidades de dicha persona en el Registro a través del Indice de Fincas y de Personas y la nota de localización de titularidades inscritas en todos los registros de España. .-Asiento del Libro de Incapacitados: Una parte Histórica cuando se realiza la Inscripción y otra de consulta dinámica al mismo. .-Consulta al Registro Mercantil con su parte Histórica y su parte dinámica. .-Consulta al Registro de Publicidad Concursal. .-Expediente Tributario: Compuesto por el archivo electrónico de la carta de pago,(Histórico por tanto) y el otro por la parte de dinámica de notificaciones fehacientes a la Administración Tributaria de cualquier incidencia con el asiento, así como de consulta on line

de la liquidación del impuesto a los efectos de la inscripción y registro de la misma. .-Notificaciones electrónicas causada con ocasión de un asiento: Con una parte histórica de las realizada y el resultado de las mismas, y una parte dinámica que permita en cualquier momento realiza nuevas notificaciones. PARTE DINAMICA INFORMATIVAS:

DE

LAS

CORRESPONDENCIAS

.-1-CONJUNTO DE TODA LA PUBLICIDAD INFORMATIVA EXPEDIDA RESPECTO A LA FINCA, distinguiendo entre Notas Simples y Certificaciones, igualmente entre las solicitadas por particulares , así como las solicitadas por autoridades judiciales, administrativas y notarios, y distinguiendo si han sido emitidas en papel, por internet o de forma telematica

Información, Urbanística, administrativa o medioambiental, y otra de consulta integrada por la que se vaya alterando con el paso del tiempo.(Histórica y Dinámica)

.-3-El archivo electrónico. Para hablar de archivo electrónico es necesario referirse previamente a la idea de interoperabilidad que de por sí justifica la existencia del mismo. La Interoperabilidad en cuanto relaciones y bases de datos entres distintas Administraciones se ha convertido en una obligación legal en España derivada del Real Decreto 4/2010, de 8 de enero, por el que se regula el Esquema Nacional de Interoperabilidad en el ámbito de la Administración Electrónica. Es importante transcribir la exposición de motivos del citado RD, pues en cierta forma viene a resumir todas las premisas que estábamos explicando anteriormente:

La interoperabilidad es la capacidad de los sistemas de información y de los procedimientos a los que éstos dan soporte, de compartir datos y posibilitar el intercambio de información y conocimiento entre ellos. Resulta necesaria para la cooperación, el desarrollo, la integración y la prestación de servicios conjuntos por las Administraciones públicas; para la ejecución de las diversas políticas públicas; para la realización de diferentes principios y derechos; para la transferencia de tecnología y la reutilización de aplicaciones en beneficio de una mejor eficiencia; para la cooperación entre diferentes aplicaciones que habiliten nuevos servicios; todo ello facilitando el desarrollo de la administración electrónica y de la sociedad de la información. En el ámbito de las Administraciones públicas, la consagración del derecho de los ciudadanos a comunicarse con ellas a través de medios electrónicos comporta una obligación correlativa de las mismas. Esta obligación tiene, como premisas, la promoción de las condiciones para que la libertad y la igualdad sean reales y efectivas, así como la remoción de los obstáculos que impidan o dificulten el ejercicio pleno del principio de neutralidad tecnológica y de adaptabilidad al progreso de las tecnologías de la información y las comunicaciones, garantizando con ello la independencia en la elección de las alternativas tecnológicas por los ciudadanos, así como la libertad de desarrollar e implantar los avances tecnológicos en un ámbito de libre mercado. Muchas veces he defendido la idea en otras exposiciones, de qué difícilmente una Administración se puede comunicar con el resto de las Administraciones si la organización informática interna de cada una de ellas no era lo suficientemente ágil y eficaz. Nada se puede aportar al exterior si no hay nada organizado interiormente. No se trata de explicar ahora la utilidad que las aplicaciones de firma electrónica han tenido y van a tener en el desarrollo de la Administración electrónica, o la importancia de los sistemas de seguridad y el desarrollo racional de los sistemas de comunicación, intranet, extranet e Internet, de sobra por todos conocidos. No , no es eso lo que quiero explicar hoy , sino que, dado el estado actual de los sistemas y las exigencias del legislador en el desarrollo de la Administración electrónica, han puesto de relieve que las exigencias impuestas hoy por hoy por imperativo legal son otras, cual es hacer efectivo el derecho de los ciudadanos a relacionarse con la administración de forma electrónica y la necesidad de hacerlo

entre Administraciones de distinta naturaleza de igual forma. Y dicho de otra manera, no se podrán hacer efectivos estos derechos ( derecho a relacionarse con la administración en forma electrónica) si de la misma manera cada administración no ha procedido a la modernización de sus sistemas y ha cumplido con los requisitos de interoperabilidad con el resto de instituciones para hacer efectivo dichos derechos. .-4-Concepto de Firma Longeva, y requerimientos de un Esquema Nacional de Seguridad en materia de archivos electrónicos. Como hemos visto a lo largo del desarrollo de este tema, de nada sirve el que creemos aplicativos susceptibles de configurar documentos electrónicos, si no lo hacemos con las suficientes garantías a los efectos de que los mismos, cualquiera que sea el soporte al que se incorporen , sean susceptibles de conservarse en el tiempo, manteniendo su integridad y autenticidad con las que fueron configurados originalmente. El RD 3/2010 de 8 de enero por el que se regula el Esquema Nacional de Seguridad, trata de hacer efectivo este principio, en desarrollo del artículo 42 de la Ley 11/2007 de 22 de junio , a los efectos de garantizar las seguridad en la protección de la información. Se define como firma longeva, aquella firma electrónica que es capaz de garantizar con paso el tiempo, la autenticidad de la persona que lo firmó, la integridad del mismo, y el momento exacto de su firma. La misma aparece recogida en el artículo 22.4 del RD que establece el Esquema Nacional de Interoperabilidad. Especialmente importante es la regulación del artículo 21 a 23 del RD que regula el esquema de interoperabilidad en cuanto a la recuperación y conservación de los documentos electrónicos recogiendo los principios de una firma electrónica longeva. Dichos preceptos establecen lo siguiente: Artículo 21. Condiciones para la recuperación y conservación de documentos. 1. Las Administraciones públicas adoptarán las medidas organizativas y técnicas necesarias con el fin de garantizar la interoperabilidad en relación con la recuperación y conservación de

los documentos electrónicos a lo largo de su ciclo de vida. Tales medidas incluirán: a) La definición de una política de gestión de documentos en cuanto al tratamiento, de acuerdo con las normas y procedimientos específicos que se hayan de utilizar en la formación y gestión de los documentos y expedientes. b) La inclusión en los expedientes de un índice electrónico firmado por el órgano o entidad actuante que garantice la integridad del expediente electrónico y permita su recuperación.

c) La identificación única e inequívoca de cada documento por medio de convenciones adecuadas, que permitan clasificarlo, recuperarlo y referirse al mismo con facilidad. d) La asociación de los metadatos mínimos obligatorios y, en su caso, complementarios, asociados al documento electrónico, a lo largo de su ciclo de vida, e incorporación al esquema de metadatos. e) La clasificación, de acuerdo con un plan de clasificación adaptado a las funciones, tanto generales como específicas, de cada una de las Administraciones públicas y de las Entidades de Derecho Público vinculadas o dependientes de aquéllas. f) El período de conservación de los documentos, establecido por las comisiones calificadoras que correspondan, de acuerdo con la legislación en vigor, las normas administrativas y obligaciones jurídicas que resulten de aplicación en cada caso. g) El acceso completo e inmediato a los documentos a través de métodos de consulta en línea que permitan la visualización de los documentos con todo el detalle de su contenido, la recuperación exhaustiva y pertinente de los documentos, la copia o descarga en línea en los formatos originales y la impresión a papel de aquellos documentos que sean necesarios. El sistema permitirá la consulta durante todo el período de conservación al menos de la firma electrónica, incluido, en su caso, el sello de tiempo, y de los metadatos asociados al documento. h) La adopción de medidas para asegurar la conservación de los documentos electrónicos a lo largo de su ciclo de vida, de acuerdo con lo previsto en el artículo 22, de forma que se pueda asegurar su recuperación de acuerdo con el plazo mínimo de conservación determinado por las normas administrativas y obligaciones jurídicas, se garantice su conservación a largo plazo, se asegure su valor probatorio y su fiabilidad como evidencia electrónica de las actividades y procedimientos, así como la transparencia, la memoria y la identificación de los órganos de las Administraciones públicas y de las Entidades de Derecho Público vinculadas o dependientes de aquéllas que ejercen la competencia sobre el documento o expediente. i) La coordinación horizontal entre el responsable de gestión de documentos y los restantes servicios interesados en materia de archivos. j) Transferencia, en su caso, de los expedientes entre los diferentes repositorios electrónicos a efectos de conservación, de acuerdo con lo establecido en la legislación en materia de Archivos, de manera que se pueda asegurar su conservación, y recuperación a medio y largo plazo.

k) Si el resultado del procedimiento de evaluación documental así lo establece, borrado de la información, o en su caso, destrucción física de los soportes, de acuerdo con la legislación que resulte de aplicación, dejando registro de su eliminación. l) La formación tecnológica del personal responsable de la ejecución y del control de la gestión de documentos, como de su tratamiento y conservación en archivos o repositorios electrónicos. m) La documentación de los procedimientos que garanticen la interoperabilidad a medio y largo plazo, así como las medidas de identificación, recuperación, control y tratamiento de los documentos electrónicos. 2. A los efectos de lo dispuesto en el apartado 1, las Administraciones públicas crearán repositorios electrónicos, complementarios y equivalentes en cuanto a su función a los archivos convencionales, destinados a cubrir el conjunto del ciclo de vida de los documentos electrónicos. Artículo 22. Seguridad. 1. Para asegurar la conservación de los documentos electrónicos se aplicará lo previsto en el Esquema Nacional de Seguridad en cuanto al cumplimento de los principios básicos y de los requisitos mínimos de seguridad mediante la aplicación de las medidas de seguridad adecuadas a los medios y soportes en los que se almacenen los documentos, de acuerdo con la categorización de los sistemas. 2. Cuando los citados documentos electrónicos contengan datos de carácter personal les será de aplicación lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, y normativa de desarrollo.

3. Estas medidas se aplicarán con el fin de garantizar la integridad, autenticidad, confidencialidad, disponibilidad, trazabilidad, calidad, protección, recuperación y conservación física y lógica de los documentos electrónicos, sus soportes y medios, y se realizarán atendiendo a los riesgos a los que puedan estar expuestos y a los plazos durante los cuales deban conservarse los documentos. 4. Los aspectos relativos a la firma electrónica en la conservación del documento electrónico se establecerán en la Política de firma electrónica y de certificados, y a través del uso de formatos de firma longeva que preserven la conservación de las firmas a lo largo del tiempo. Cuando la firma y los certificados no puedan garantizar la autenticidad y la evidencia de los documentos electrónicos a lo largo del tiempo, éstas les sobrevendrán a través de su conservación y custodia en los repositorios y archivos electrónicos, así como de los metadatos de gestión de documentos y otros metadatos vinculados, de acuerdo con las características que se definirán en la Política de gestión de documentos. Artículo 23. Formatos de los documentos. 1. Con el fin de garantizar la conservación, el documento se conservará en el formato en que haya sido elaborado, enviado o recibido, y preferentemente en un formato correspondiente a un estándar abierto que preserve a lo largo del tiempo la integridad del contenido del documento, de la firma electrónica y de los metadatos que lo acompañan. 2. La elección de formatos de documento electrónico normalizados y perdurables para asegurar la independencia de los datos de sus soportes se realizará de acuerdo con lo previsto en el artículo 11. 3. Cuando exista riesgo de obsolescencia del formato o bien deje de figurar entre los admitidos en el presente Esquema Nacional de Interoperabilidad, se aplicarán procedimientos normalizados de copiado auténtico de los documentos con cambio de formato, de etiquetado con información del formato utilizado y, en su caso, de las migraciones o conversiones de formatos. Al archivo electrónico se refiere igualmente los artículos 51 y 52 de RD del 2009 de desarrollo de la Ley 11/2007. Establece el artículo 51 que la Administración General del Estado habrá de conservar en soporte electrónico todos los documentos electrónicos utilizados en actuaciones administrativas. El artículo 52 se refiere a la Conservación de los documentos electrónicos , estableciendo

igualmente la posibilidad de realizar las operaciones de conversión. Los responsables de los archivos electrónicos promoverán el copiado auténtico con cambio de formato de los documentos, tan pronto como el formato deje de figurar en los admitidos por el Esquema Nacional de Interoperabilidad.

.-3-EL DISTRITO REGISTRALY LAS FINCAS ESPECIALES Pues bien, a partir de este momento ya estamos en disposición de conjugar determinados elementos para dar paso a otros nuevos. De menos a más y de los que hemos estado hablando hasta ahora serían: .-la superficie terrestre .-la finca material .-la finca registral .-el folio real

En relación con los anteriores aparecen otros dos igualmente importantes cuales son los conceptos de distrito registral y finca especial. El concepto de distrito registral puede ser definido como aquella superficie del espacio terrestre definido administrativamente en virtud de distintos criterios territoriales ( municipales, comarcales, geográficos, calles) y que delimita la unidad competencial de cada registro de la propiedad y por tanto del funcionario calificador a cargo del mismo, esto es el registrador/a de la propiedad. Dicho distrito se compondrá de distinta fincas materiales, objeto de propiedad privada o de dominio público, muchas de las cuales habrán accedido o no al registro de la propiedad dando a paso a distintas fincas registrales. ( no entramos a analizar ahora, especialidades de sistemas registrales como el Tipo Torrens donde los derechos sobre bienes inmuebles no registrados no existen en la realidad, pero que sin embargo tampoco niegan por lo tanto la existencia de una propiedad originaria como la del Estado). Y finalmente la cuestión se complica porque las nuevas necesidades de financiación, inversión y del tráfico jurídico han producido la aparición de fincas especiales , entendidas como todas aquellas que son capaces de producir la apertura de un folio

real, y por ende de tráfico jurídico. Ejemplos de ellas son por ejemplo las Concesiones Administrativas a favor de particulares sobre bienes de dominio público, susceptibles de inmatriculación y de tráfico jurídico, donde podrá existir o no relación con una superficie del espacio físico terrestre. Pensemos por ejemplo en una concesión administrativa sobre montes de dominio público para la instalación de una estación invernal de deportes de invierno. Habrá una finca material que es el monte de titularidad pública, donde se conceden posibilidades de explotación a los particulares a través de la figura de la concesión administrativa en las condiciones que la Administración determine. Será esa concesión la que produzca la apertura del folio real, siendo susceptible de transmisión y de hipoteca a los efectos de obtener financiación para la explotación. Pero el concepto de finca especial no se queda ahí, y podemos pensar igualmente en las concesiones administrativas sobre una determinada parte del mar (de dominio del Estado) a los efectos de explotaciones de acuicultura a favor de particulares. Y finalmente, la posibilidad de que una finca registral se componga de distintas fincas materiales no continuas entre ellas, sino que siendo discontinuas, pertenezcan al mismo propietario a los efectos de constituir una única Explotación Agrícola, susceptible de ser hipotecada a los efectos de obtener financiación para la misma . .-4-SISTEMAS DE NUMERUS APERTUS FRENTE A LOS DE NUMERUS CLAUSUS Un punto fundamental en la distinción entre los sistemas registrales es la de aquellos que se caracterizan por ser un sistema de númerus apertus, como el español, frente a aquellos que solo reconocen los derechos reales establecido por ley o por razones de orden público. Sistemas registrales como el Dominicano, se basan en un números clausus de derechos reales, de forma que no es posible la creación de más derechos reales que aquellos que vienen contemplados por la ley.

Se define como sistema registral de númerus apertus, aquellos sistemas que basados en la autonomía de la voluntad permiten la creación de nuevos derechos reales susceptibles de se inscritos en el registro de la propiedad, frente a los sistemas de númerus clausus, donde sólo es posible la registración de aquellos derechos reales reconocidos por la Ley.

Los sistemas de númerus clausus, como el español, se basan en una mayor preminencia de la autonomía de la voluntad a la hora de configurar lo derechos reales, frente aquellos donde por razones de orden público no se admiten más figuras jurídicas que las estrictamente contempladas por las leyes. Quizás sea conveniente en la perspectiva Iberoamérica una evolución de todos los sistemas registrales hacia sistemas de númerus apertus, pues cuanto mayor sea la flexibilidad del sistema, mayores serán sus posibilidades de adaptación a las nuevas realidades económicas, las necesidades crediticias de los ciudadanos, y la diversidad del crédito territorial. De la misma manera, mayores capacidades de adaptación tendrán aquellos sistemas registrales que no solo aborden la finca registral en un sentido tradicional, como una porción de terreno, y den paso a nuevas realidades como son las fincas especiales. La financiación y el crédito territorial, siempre buscarán nuevas figuras de derechos reales y habrán de responder a nuevas figuras que les sirvan de soporte y garantía, por lo que urge que las capacidades adaptativas de los sistemas registrales a las nuevas realidades jurídicas sean crecientes. Dada la función de la propiedad y de los riesgos medioambientales en Iberoamérica, tanto el Banco Interamericano de Desarrollo como el Banco Mundial, señalan el importante papel que han de jugar los registros de la propiedad en el área en orden a evitar la deforestación, como la progresiva colonización de las zonas de frontera. Siempre se ha intentado proteger la masa forestal y el medioambiente en general con figuras de protección estatal pública. Pero la protección pública, además de ser un coste económico para los estados ad infinitum que no tiene fin, revelarse muchas veces imposible materialmente, se ha mostrado totalmente insuficiente, como no haya sido en Canadá y en ciertas zonas de Europa. La regularización de la propiedad de la tierra en manos privadas, también es insuficiente frente a lo que en un inicio se pensaba ( se consideraba que la deforestación por ejemplo del área amazónica se detendría con una adecuada normalización de la tenencia de la propiedad, y lo que ha producido es la existencia una vis atractiva

de mayores desplazamientos poblacionales como consecuencia de unos mayores rendimientos fruto de una agricultura intensiva favorecida por una tenencia de la propiedad jurídicamente segura). Es por ello que la tendencia actual es la de preservar los valores medioambientales, tanto sea de la propiedad privada como de los terrenos de propiedad publica, estableciendo beneficios para los que los conserven el caso de la propiedad privada, como acudiendo a formas de explotación cogestionadas entre la esfera privada y la pública en los casos de propiedad pública. Son precisamente estas nuevas figuras, las que demandan nuevos derechos reales especiales, como ya lo son en el ámbito europeo la posibilidad de inscribir en el registro de la propiedad las concesiones administrativas para explotaciones de bienes de dominio público, susceptibles de ser hipotecadas y de obtener por ello financiación, o la posibilidad de anudar a la finca registral, los créditos medioambientales que la misma dispone.

.-5-LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y LOS DATOS DE HECHO:

Un lugar común en la doctrina registral y la jurisprudencia, es el estudio de si la Publicidad del Registro se extiende a los datos de hecho que constan en la descripción de la finca en el asiento registral, en cuanto en cuanto a su configuración (linderos) y superficie, o si por el contrario la misma sólo aparece referida a los datos jurídicos que el asiento del registro. Para el estudio de esta materia es necesario hablar de dos datos de hecho sobre los que principalmente se plantea el problema al que nos referimos, cuales son la Superficie y los Linderos. Es tradicional, que la individualización de las fincas en los registros de la propiedad se produzca a través de la determinación de su superficie y linderos, sin embargo y como veremos, el desarrollo de las nuevas tecnologías ha hecho posible el desarrollo de nuevas formas descriptivas de las fincas como su georreferenciación que permitan abrir nuevas perspectivas en toda esta materia.

En las legislaciones registrales de finales del siglo XIX se impuso una descripción literaria de las fincas a través de la expresión de su Situación, de su Superficie y de sus Linderos .

En una economía eminentemente agraria se consideró perfecta la descripción de las fincas a través de la expresión literaria de estros tres elementos, descripción que en sí misma hacía que en muchas ocasiones la descripción de la finca en el registro naciera ab initio de forma imprecisa. Todo ello sin olvidar en muchas ocasiones las motivaciones fiscales que como en el caso del derecho español llevo a muchos propietarios a la ocultación de los verdaderos datos físicos de sus propiedad alterando a menos la real superficie de la finca. Pues bien, lo que se plantea en el campo del derecho registral es si precisamente la publicidad del registro de la propiedad se extiende o no a esos datos de mero hecho. Y quizás en este debate, es el momento de plantearse un profundo revisionismo de los planteamientos realizados por la doctrina y la jurisprudencia . Pareciera que si como consecuencia de una imprecisa descripción de las fincas derivadas de la descripción literaria de las mismas, la doctrina y la jurisprudencia negaban esa publicidad del registro a los datos de mero hecho. La conclusión contraria por tanto a dicho planteamiento, sería que a una mayor precisión de la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad, mayores serían los efectos de la publicidad referente a los datos de hecho, situación en la que nos encontramos en la actualidad, donde a través de la nuevas tecnologías se pueden obtener resultados muy precisos en la descripción de las fincas, y es por ello, que nos planteamos un revisionismo total de la doctrina y jurisprudencia existente al momento actual sobre la materia. En segundo lugar cuando se habla de extensión de la publicidad del registro a los datos de hechos contenidos en el asiento registral, a lo que realmente nos estamos refiriendo es si los datos de hechos que el registro refleja se benefician de dos principios registrales esenciales en un registro de derechos cuales son el principio de legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria española) y el principio de fe pública de esa misma legislación. Nos referiremos al principio registral de especialidad, adelanto desde ya, que los datos de hecho contenidos en la descripción de las fincas entran de

lleno en el campo del principio de especialidad y que por lo tanto respecto a este principio no se plantea ningún tipo de problema.

El principio registral de legitimación registral se enuncia como aquel principio por virtud del cual, el derecho ( de dominio, o cualquier otro derecho real en sus diversas modalidades) existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento. Por lo tanto si ello es así, lo que cable plantearse por ejemplo y refiriéndonos al derecho de propiedad , si tal derecho existe y pertenece a su titular, no solo en cuanto a los datos jurídicos que refleja el asiento , sino que también se proyecta sobre una finca material individualizada por la situación, superficie y linderos que refleja el asiento registral; o por el contrario el registro no garantiza que dicha finca material que describe el registro, tal y como el mismo lo hace, no sea la que realmente pertenece a su titular.

Y en segundo lugar, el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española, supone que el adquirente a título oneroso y de buena fe, será mantenido en su adquisición, aunque se anule o resuelva el derecho de su transferente en virtud de causas que no consten en el mismo registro. Ello aplicado a los datos de hecho, supone tanto como afirmar que si consideramos que el principio de fe pública registral se extiende a los mismos, el adquirente a título oneroso y de buena fe que adquiere confiando en lo que el registro pública, lo hará por tanto con la superficie y linderos que consta descrita en el registro sin que quepa alegar contra el mismo cualquiera otra descripción no contenida en dicho asiento.

Pues bien, una vez definidos, cuales son los datos de hecho, y los principios registrales cuyos efectos se les pudiera hacer extensivo, el debate de la Doctrina, de la Jurisprudencia y de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado es plenamente oscilante. En una primera etapa, se niega que a los datos de hecho que el registro publica se le puedan extender tanto los principios de

legitimación como el de fe pública registral. La verdad que a la vista del momento actual, sorprende que el único argumento de peso utilizado para tal negación, sea el de la imprecisa descripción con que las fincas registrales nacen ab initio en el registro. Pensemos que no otro podría ser el argumento cuando durante décadas lo único que se contenía en el asiento registral era una descripción literaria de las fincas por su situación , superficie y linderos . Poco a poco se va abriendo en la doctrina, la idea de que cuanto más precisa sea la descripción de la finca en el registro, podrá extender a los datos de hecho los efectos derivados del principio de legitimación pero no los derivados del principio de fe pública registral. En los fallos del Tribunal Supremo, se reitera igualmente dicho debate, desde sentencias que niegan la extensión de la publicidad registral en ninguno de sus principios, a aquellas que lo extienden al principio de legitimación exclusivamente , y otras que lo refieren a los dos. Y quizás sea el momento actual, la necesidad de plantearse que cuando lo que se logre en el registro de la propiedad sea una descripción precisa e indiscutible por parte de los colindantes , pueda la misma de los efectos protectores derivados del principio de fe pública registral.