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e lJbertnd y Orden

Ministerio de Justicia y del Derecho Superintendencia de Notariado y Registro República de Colombia

16 15 )

20 FEB.2013

Por la cual se resuelve un Recurso de Apelación (Expediente No. DR- 120 - 2012)

EL DIRECTOR DE REGISTRO DE LA SUPERINTENDENCIA NOTARIADO y REGISTRO

DE

En ejercicio de sus facultades legales y en especial las que le confiere el numeral 2° del articulo 24 del Decreto 2163 de 2011 y el artículo 50 y siguientes del C. C. A., procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la doctora AMELlA AMAYA RODRíGUEZ contra la nota devolutiva del 01 de noviembre de 2011, con turno de radicación No. 2011-450-6-1226, matrícula inmobiliaria No. 450-1224 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés Isla, por medio de la cual se devolvió sin registrar la escritura pública No. 1044 del 18 de octubre de 2011 de la Notaría Única del Círculo de San Andrés.

1. ANTECEDENTES 1.- Que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés Isla profirió la nota devolutiva del 01 de noviembre de 2011, con tumo de radicación No. 2011450-6-1226, matrícula inmobiliaria No. 450-1224, por medio de la cual se devolvió sin registrar la escritura pública No. 1044 del 18 de octubre de 2011 de la Notaría Única del Círculo de San Andrés, por la siguiente razón: ".EL /NMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO SE ENCUENTRA EMBARGADO (ART. 43 LEY 57 DE 1887) FALTA AUTOR/ZAC/ON DEL JUEZ PARA REG/STRAR EL DOCUMENTO (ART. 1521C.C.)" (sic) 2.- Que la anterior nota devolutiva fue notificada personalmente al señor GERMÁN MONTEALEGRE el 03 de noviembre de 2011 por parte de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés. 3.- Que mediante escrito presentado el 08 de noviembre de 2011 ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés, la doctora AMELlA AMA YA RODRiGUEZ, actuando como apoderada especial de la sociedad PASINI E MOZZALI LTOA, interpuso los recursos de reposición y en subsidio apelación contra la nota devolutiva del 01 de noviembre de 2011, con turno de radicación No. 2011-450-6-1226. 4.- Que la señora Registradora de Instrumentos Públicos de San Andrés (encargada) mediante Resolución No. 024 del 13 de diciembre de 2011 decidió no reponer la nota devolutiva y concedió el recurso de apelación ante la Dirección de Registro de la Superintendencia de Notariado y Registro.

A.PRUEBAS Obran dentro del expediente las siguientes pruebas: 1.- Escrito contentivo del recurso de reposición yen subsidio apelación presentado por la doctora AMELlA AMAYA RODRíGUEZ el 08 de noviembre de 2011 ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés.

Dirección de Registro C.lle 26 No 13 - 49 Int. 201 Piso 4° Bogotá Telf. 3282121 Ext.425 . . • .. TlIHult'nt'Íarini:ulJí.'rnotariado.1!oy.CO www.su.nernotariado ...2.ov.co

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2.- Poder especial otorgado por el señor GERMAN MONTEALEGRE ~~~~I~n~~~y~~6~~í~~~~~iedad

PASINI E MOZZALI

PEDRAZA,

LTOA, a la doctora

3.- Fotocopia del recibo de caja No. 53956671 del 20 de octubre de 2011, tumo de radicación No. 2011-450-6-1226, por valor de $820.860 pesos Mcte de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés.

4.- Fotocopia de la nota devolutiva del 01 de noviembre de 2011, turno de radicación No. 2011-450-6-1226, matrícula inmobiliaria No. 450-1224, expedida por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés.

5.- Fotocopia de la escritura pública No. 1044 del 18 de octubre de 2011 de la Notaría Única del Círculo de San Andrés. 6.- Copía de la Resolución No. 024 del 13 de diciembre de 2011 proferida por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés.

7.- Impresión simple del folio de matrícula inmobiliaria No. 450-1224 expedido el 26 de diciembre de 2011 por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés.

8.- Acta de notificación personal con fecha del 19 de diciembre de 2011 realizada por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés a la doctora AMELlA AMAYA RODRíGUEZ de la Resolución No. 024 del 13 de diciembre de

2012. B. ARGUMENTOS

DE LA RECURRENTE

Los argumentos siguientes:

expuestos

por

la doctora

AMAYA

RODRíGUEZ

son

"( .. .)

En razón a los fundamentos aducidos por el señor registrador para la devolución del no registro de la precitada escritura publica, presento Recurso de Reposición y en Subsidio Apelación por cuanto la causal que dio origen a la nota devolutiva es improcedente, pues, si bien es cierto el inmueble se encuentra actualmente embargado el articulo invocado para el no registro de la escritura No. 1044 del 18 de octubre de 2011 no es aplicable al acto objeto de registro por cuanto dicha prohibición hace referencia al registro de inmuebles sobre los cuales se realice registro de enajenación o de hipoteca, como se infiere del articulo 43 de la Ley57de 1887, yen el caso en concreto no se esta realizando ninguna clase de enajenación, sino por el contrario se quiere registrar dentro del folio Inmobiliario 450-1224 el contrato de arrendamiento que existe dentro del mismo, contrato de arrendamiento el cual se realizo con los avenimientos legales como se puede observar dentro de la escritura que se presento a efectos de ser registrada, asi las cosas no se le puede dar una aplicación e interpretación diferente a dicho articulo e invocarse como causal de rechazo para el no registro de la misma el articulo 43 de la Ley 57 de 1887. De otra parte, cabe resaltar lo señalado en el artículo 7 del Decreto1250 de 1970 el cual indica "El folio de matricula inmobiliaria constará de seis secciones o columnas, con la siguiente destinación...La Quinta columna, para inscribir líIulos de tenencia construidos por escritura pública o decisión judicial: arrendamientos, comodatos, anticresis, derechos de retención" Ahora bien, si se observa el contrato de arrendamiento se celebro con autorización judicial pues quien mas que el arrendador es el señor secuestre nombrado y posesionado por el Despacho que ordeno el mencionado embargo; de lo cual a simple vista se puede vislumbrar que dicho contrato de arrendamiento se celebro con todas las autorizaciones legales y procesales del caso, cumpliendo así con lo indicado en el articulo citado. DIRECCIÓN DE REGISTRO

Cllle 26 No. 13-49 Interior 201 Piso 4° Bogotá Teléfono: 3282121 rrESDondencja(ó)SUDet notariado.QOIL.l:O.WWIfo! .sllI!ernotariado.gov. ro

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Así las cosas, no existe causal para la negación y/o rechazo del registro de la escritura publica No. 1044 del 18 de octubre de 2011 otorgada por la notaria Única de San Andrés Isla, pues, con esta no se pretende realizar ninguna clase de enajenación o venta ni acto de disposición alguna sobre el bien; sino por el contrario se busca que a través de dicho registro se muestre también que sobre el mismo pesa un contrato de arrendamiento que fue legalmente celebrado y autorizado por el despacho que ordeno la medida cautelar sobre el inmueble identificado con matricula Inmobiliaria 450-1224. Por estas razones el hecho de que el inmueble se encuentre embargado, no impide el registro del contrato de arrendamiento elevado a escritura publica 1044 del 18 de octubre de 2011, pues este en nada afecta la medida cautelar ni hace enajenaciones y/o disposiciones sobre el inmueble objeto de embargo y litigio. (. ..)" (sic) C. CONSIDERACIONES

DE LA PRIMERA INSTANCIA

La señora Registradora de Instrumentos Públicos de San Andrés Isla (encargada) profirió la Resolución No. 024 del 13 de diciembre de 2011 y decidió no reponer la nota devolutiva, con fundamento en las siguientes consideraciones:

"(. ..) CONSIDERACIONES DEL DESPACHO DEL REGISTRADOR Se observa que el recurso presentado se ajusta a los establecido en los articulas 51 y 52 del C. G.A. Vistos los documentos que hacen parte de la historia Traditiva del inmueble identificado con la Matricula Inmobiliaria 450.1244, asi como los argumentos presentados por la Doctora AMEL!A AMAYA RODRíGUEZ, apoderada judicial de la sociedad PASINI E MOZZAL! LTOA., este despacho en nada ha cambiado con lo argumentado por la apoderada que amerite cambiar el contenido de la Nota Devolutiva recurrida, por cuanto si bien es cierto que el arrendamiento no es un acto de transferencia de dominio, si se está realizando sobre un predio que se encuentra fuera del comercio teniendo en cuenta la Medida Cautelar, y además en la Escritura 1224 del 18 de Octubre de 2011, no se protocolizo el acta de posesión del secuestre, lo que hará confirmar en todas sus partes la misma y asi se plasmara en la parte pertinente de esta providencia. (...)" (sic)

11.CONSIDERACIONES DE LA DIRECCiÓN DE REGISTRO DE LA SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Luego de realizar un análisis de los documentos relacionados para el asunto de estudio, la Dirección de Registro observa: En el caso sub examine se estudia la posibilidad de inscribir la escritura pública No. 1044 del 18 de octubre de 2011 de la Notaría Única del Círculo de San Andrés en el folio de matrícula inmobiliaria No. 450-1224. En primer lugar, es menester precisar que el registro de la propiedad Inmueble en nuestro país, como servicio público que es, además de cumplir con los objetivos básicos de servir como medio de tradición de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos sobre ellos, de dar publicidad a los actos que trasladan o mutan el dominio de los mismos o que imponen gravámenes o limitaciones, es reglado y se orienta por unos principios que a la vez le sirven de reglas que facilitan su conocimiento y aplicación, tales como el de legalidad, legitimación, especialidad, rogación,. prioridad o rango, publicidad y tracto sucesivo. Los títulos llevados para su inscripción públicos deben ser válidos y perfectos consiguiente, es pertinente que sean basado en el principio de legalidad,

en las oficinas de registro de instrumentos para que puedan ser objeto de registro, por examinados por el funcionario calificador investigando si el respectivo documento

DIRECCIÓN DE REGISTRO C.alle 26 No. 13-49 Interior 201. Piso 40 Bogotá Teléfono: 3282121 ~rn.:llil.rrJrracn()nriPllri;:'tfrlKllnprnnt";:¡d;'l(in_nov _ro WVoIW _suoernotariado.Qov.ro

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público reúne o no los requisitos formales exigidos por la ley y la normatividad vigente. Son los registradores de instrumentos públicos o el funcionario calificador, los competentes para ejercer el control de legalidad sobre los documentos que radiquen los usuarios para su inscripción en el registro, este control se realiza a través de la calificación que se puede definir como:

"(...) el examen que corresponde hacer al funcionario de registro idóneo para tal finalidad, en virtud del cual queda determinado, en cada caso, si el título presentado reúne las condiciones exigidas por las leyes para ser inscrito y surtir todos los efectos o si, por el contrario, faltan en él algunos de los requisitos o elementos precisos para formalizar la inscripción; en este último caso, puede suceder que la falta se corrija y una vez superada reingrese nuevamente y cumpla con todas las etapas del proceso de registro. La función calificadora actúa para que solo tengan acceso al registro los títulos válidos y perfectos. De no existir esta etapa, se formarían verdaderas cadenas de inscripciones fraudulentas, amparadas por el Estado, y los asientos del registro solo servirían para engañar al público, favorecerían el tráfico ilícito y provocarían un sinfín de litigíos, La calificación es una atribución que tiene el registrador o el funcionario designado, de examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicite, para verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para poder ingresar al registro. La calificación está regulada en los arts, 24 y 25 del decr.-ley 1250 de 1970. Una vez radicado, el documento pasa a la sección jurídica para su examen y calificación, de cuyo estudio se concluye si procede o no su registro y los términos en que debe extenderse la anotación respectiva, La calificación es una actividadjurídica del Estado puesta al servicio de los particulares para revisar y estudiar los instrumentos públicos presentados a registro y determinar si cumplen con las formalidades legales, Superada esta fase, se procede a confrontarlo con la historia jurídica consignada en el folio real, y si fuere el caso, con los documentos que sirvieron de soporte a las inscripciones anteriores y demás elementos que conforman el archivo. (...)". Retomando el caso concreto, esta instancia no comparte las razones expuestas por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés Isla en la nota devolutiva del 01 de noviembre de 2011, en razón a que los argumentos esgrimidos por esa oficina carecen de un debido sustento legal, tal y como se indicará en el presente estudio. El artículo 43 de la Ley 57 de 1887, que trata el tema de los embargos, consagra:

ARTicULO 43. El registrador de instrumentos públicos no registrará escritura alguna de enajenación, ni anotará escritura en que se constituya hipoteca, cuando en el Libro de Registros de autos de embargo, o en el Registro de demandas civiles, aparezca registrado, bien el auto que ordena el embargo de la finca que se quiere enajenar o hipotecar, o bien la demanda civil de que se ha hablado. (Negrillas fuera del texto original) De acuerdo con la norma citada es procedente mencionar que los registradores de instrumentos públicos no podrán inscribir escritura pública alguna que contenga un acto de enajenación o constitución de hipoteca respecto a un bien inmueble sobre el que pesa una medida cautelar de embargo.

I Eduardo Caícedo Escobar. Derecho inmobiliario registral - Registro de la propiedad y seguridad jurídica, Bogotá D.C., Editorial Temis S.A. 1997, págs. 205-206.

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Nuestro Código Civil, en su articulo 1973 define el contrato de arrendamiento de la siguiente forma: "ARTicULO 1973. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan reciprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por éste goce, obra o servicio un precio determinado." (Negrillas fuera del texto original) Por otra parte, aunque en el presente caso el contrato de arrendamiento que se pretende inscribir en el registro se realizó sobre un local comercial y con la finalidad de ilustrar aún más la naturaleza de este tipo de contratos, nos permitimos traer al caso sub examine el articulo 2° de la Ley 820 de 2003, que establece el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, que preceptúa lo siguiente: "ARTicULO r DEFIC/ÓN. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan reciprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. (...)" (Negrillas fuera del texto original) Teniendo en cuenta lo mencionado anteriormente, podemos concluir sin lugar a equívocos, que en el contrato de arrendamiento no se enajena o transfiere el derecho de dominio sobre un bien inmueble determinado, pues el arrendador no tiene como propósito desprenderse de su derecho de propiedad, porque el objeto principal de este contrato es permitirle el uso o el goce de ese bien inmueble a otra persona llamada arrendatario. Por lo tanto, un contrato de arrendamiento se puede considerar como un título de tenencia respecto a un bien raíz, pero en ningún momento se puede pensar que con un contrato de arrendamiento se puede enajenar o transferir el derecho de dominio, razón por la cual no es procedente aplicar el articulo 43 de la Ley 57 de 1887. En cuanto a la autorización que debe otorgar el juez para que proceda el registro del contrato de arrendamiento que consta en la escritura pública No. 1044 del 18 de octubre de 2011 de la Notaria Única de San Andrés Isla, con fundamento en el artículo 1521 del Código Civil, tal y como lo manifiesta la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en la nota devolutiva del 01 de noviembre de 2011, para esta instancia resulta desacertado este argumento esgrimido por la oficina y que impide la inscripción del documento, pues el artículo 1521 del Código Civil preceptúa que hay un objeto ilícito en la "enajenación" de las cosas que se encuentran embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello, norma que no se puede aplicar al presente caso, porque como se ha dicho en este estudio, el contrato de arrendamiento de un bien inmueble no conlleva la transferencia del dominio sobre el mismo, es decir, no se trata de una enajenación. Ahora bien, en relación con la actividad que desempeñan los secuestres como auxiliares de la administración de justicia podemos mencionar lo siguiente: El artículo 8° del Código de Procedimiento Civil señala que "Los cargos de auxiliares de la justicia son oficios públicos que deben ser desempeñados por personas idóneas, de conducta intachable, excelente reputación e incuestionable imparcialidad. Para cada oficio se exigirán versación y experiencia en la respectiva materia y, cuando fuere el caso, titulo profesional legalmente expedido. Los honorarios respectivos constituyen una equitativa retribución del servicio, y no podrán gravar en exceso a quienes solicitan que se les dispense justicia por parte del Poder Público." Además, en cuanto a la custodia de bienes y dineros por parte de los secuestres, el artículo 10 del mismo estatuto procesal civil preceptúa que "Los auxiliares de la justicia que como depositarios, secuestres o administradores de bienes perciban sus productos en dinero, o reciban en dinero el resultado de /a enajenación de los bienes o de sus frutos, harán /a DIRECCIÓN DE REGISTRO CAlle 26 No. 13-49 lnterior 201 Piso 40 Bogotá Teléfono: 3282121 _--.Fm.::li!: r.nITPc;noní[email protected] WWW.suoernotariado.gov.co

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consignación inmediatamente en la cuenta de depósitos judiciales a la orden del juez del conocimiento. El juez podrá autorizar el pago de impuestos y expensas con los dineros depositados; igualmente, cuando se trate de empresas industriales, comerciales o agropecuarias, podrá facultar al administrador para que, bajo su responsabilidad personal, lleve los dineros a una cuenta corriente bancaria que tenga la denominación del cargo que desempeña. El banco respectivo enviará al despacho judicial copia de los extractos mensuales. En todo caso, el depositario o administrador dará al juzgado informe mensual de su gestión, sin perjuicio del deber de rendir cuentas. (...)" (Negrillas fuera del texto original) De igual manera, el artículo 683 del C.P.C consagra como funciones del secuestre lo siguiente: "El secuestre tendrá la custodia de los bienes que se le entreguen, y si se trata de empresa o de bienes productivos de renta, las atribuciones previstas para el mandatario en el Código Civil, sin perjuicio de las facultades y deberes de su cargo.

Si los bienes secuestrados son consumibles y se hallan expuestos a deteriorarse o perderse, el secuestre los enajenará en las condiciones normales del mercado, consignará el dinero en la forma establecida en el articulo 10y rendirá aljuez informe de la venta. (...)" (Negrillas fuera del texto original) Respecto a las atribuciones del mandatario que por remisión expresa del artículo 683 del Código de Procedimiento Civil tiene el secuestre, nuestro Código Civil en su artículo 2158 dice que "El mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración, como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar fas acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra, y comprar lo materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas u otros objetos de industria que se le hayan encomendado. Para todos los actos que salgan de estos limites, necesitará de poder especial." (Negrillas fuera del texto original) De acuerdo con lo expuesto hasta el momento, se concluye que el secuestre tiene la custodia sobre los bienes inmuebles que se le han entregado como producto de la diligencia de secuestro y además, tiene el deber de administrarlos, más aún si sobre los mismos se podría generar alguna prestación o fruto de carácter pecuniario. Lo anterior sirve de sustento en el presente caso, pues el señor WILLlAM BENJAMíN OTERO TEJADA, quien actúa en su condición de secuestre designado por el Juzgado 29 Civil del Circuito de Bogotá D.C., suscribió un contrato de arrendamiento de un local comercial identificado con matricula inmobiliaria No. 450-1224 a favor de la sociedad PASINI E MOZZALI LTDA., tal y como consta en la escritura pública No. 1044 del 18 de octubre de 2011 de la Notaría Única del Circulo de San Andrés que se pretende inscribir en el Registro de Instrumentos Públicos. Asi pues, resulta evidente que el señor WILLlAM BENJAMfN OTERO TEJADA, quien ostenta la calidad de secuestre, tiene la facultad y el deber de administrar el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 450-1224, más aún si el mismo, como en el presente caso, se trata de un local comercial, pues es un bien productivo que puede generar réditos o frutos económicos para el pago de la deuda, hasta que el juez competente así lo ordene. Por último, se debe tener en cuenta que el secuestre quiere dar publicidad frente a las partes y a los terceros interesados, de su gestión como depositario y administrador del bien raiz objeto de embargo, al solicitar la inscripción en el registro público de la escritura pública NO.1044del 18 de octubre de 2011 de la DIRECCIÓN DE REGISTRO Calle 26 No. 13.49 Interior 201 Piso 4° Bogotá Teléfono: 3282121 t: •.•.•. ':liJ. r •..•.•• raCl'V'>n,.j.I.:u,ri.:;IJñlclu"W::.rnnt.;;,¡,ri;:arll'¡ nnv

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Notaria Única del Círculo de San Andrés, con la finalidad de que cualquier persona interesada pueda presentar ante la respectiva autoridad judicial competente, los reclamos o las acciones pertinentes por su conducta o gestión, de haber lugar a las mismas. En definitiva, no corresponde a los Registradores de Instrumentos Públicos entrar a cuestionar los actos de administración que realizan los secuestres dentro de sus atribuciones legales, pues es sólo competencia del juez o de las partes dentro del proceso censurar la conducta de estos o decretar su relevo. En este orden de ideas, este despacho revocará la nota devolutiva proferida por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés Isla. En mérito de lo expuesto y en ejercicio de sus atribuciones legales, el Director de Registro

RESUELVE ARTíCULO PRIMERO: Revocar la nota devolutiva del 01 de noviembre de 2011, con turno de radicación No. 2011-450-6-1226, matrícula inmobiliaria No. 450-1224 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés Isla, por medio de la cual se devolvió sin registrar la escritura pública No. 1044 del 18 de octubre de 2011 de la Notaria Única del Circulo de San Andrés Isla, de conformidad con las consideraciones de la presente resolución. ARTíCULO SEGUNDO: Ordenar a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés Isla la inscripción de la escritura pública No. 1044 del 18 de octubre de 2011 de la Notaría Única del Círculo de San Andrés Isla con turno de radicación No. 2011-450-6-1226, siempre y cuando no exista una causal diferente para su devolución. ARTíCULO TERCERO: Contra esta resolución no procede recurso alguno y queda agotada la Via Gubernativa. ARTíCULO CUARTO: Notificar personalmente esta resolución a la doctora AMELlA AMAYA RODRíGUEZ, quien obra como apoderada especial de la sociedad PASINI E MOZZALI LTDA. De no ser posible la notificación personal, esta se surtirá conforme a lo establecido en el artículo 45 del C.CA ARTíCULO QUINTO: Una vez notificada la presente resolución, enviar copia de esta junto con el expediente a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés Isla para su cumplimiento y archivo. ARTíCULO expedición.

SEXTO:

La presente

resolución

rige a partir de su fecha

COMUNíQUESE, NOTIFíQUESE y CÚMPLASE

d

20 FEB.

Proyectó: FR Revisó: ARES SNR2012ER 3

DIRECCIÓN DE REGISTRO calle 26 No. 13-49 lnterior 201 Piso 40 Bogotá Teléfono: 3282121 Fm"il: mrrf'snnllrJ"nciaíalsunernotariado.oov .co www.5uoernotariado.Qov.CO