Estudio del mercado de la vivienda en alquiler para Madrid capital

Elaborado por el Departamento de Estudios Inmobiliarios de Euroval Julio 2005

www.euroval.com

ÍNDICE

1.

Introducción

3

2.

Estudio del mercado de la vivienda en alquiler en Madrid capital

5

2.1.

Perfiles de las viviendas en alquiler

6

2.2.

Alquileres por Distritos

6

2.3.

Conclusiones

10

Características de las Viviendas-Muestra Adoptada

11

3.1.

Análisis micro-local: Tipologías

11

3.2.

Análisis micro-local: Superficies

12

3.2.a) Recorrido de las superficies por barrios

13

Análisis micro-local: Rentas de alquiler

14

3.3.a) Recorrido de las rentas por barrios

15

Estudio por Distritos

16

4.1.

Distrito Centro

16

4.2.

Distrito Arganzuela

18

4.3.

Distrito Retiro

20

4.4.

Distrito Salamanca

22

4.5.

Distrito Chamartín

24

4.6.

Distrito Tetuán

26

4.7.

Distrito Chamberí

28

4.8.

Distrito Fuencarral

30

4.9.

Distrito Moncloa-Aravaca

32

4.10.

Distrito Latina

34

4.11.

Distrito Carabanchel

36

4.12.

Distrito Usera

38

4.13.

Distrito Puente de Vallecas

40

4.14.

Distrito Moratalaz

42

4.15.

Distrito Ciudad Lineal

44

4.16.

Distrito Hortaleza-Sanchinarro

46

4.17.

Distrito Villaverde

48

4.18.

Distrito Villa de Vallecas

50

4.19.

Distrito Vicálvaro

52

4.20.

Distrito San Blas

54

4.21.

Distrito Barajas

56

3.

3.3.

4.

1

La finalidad del Estudio es conocer las características de las viviendas destinadas al alquiler que se ofertan en Madrid capital, en la fecha del informe. El Estudio incluye únicamente aquellas viviendas desarrolladas en altura. En la primera quincena de julio de 2005, se obtuvo una muestra detectada de 2.544 viviendas, de las cuales, 2.444 correspondían a viviendas desarrolladas en altura. La muestra adoptada (objeto de estudio) de viviendas desarrolladas en altura para alquiler en Madrid capital fue de 2.021 viviendas (una vez excluidos áticos, bajos y dúplex, por presentar elementos singulares que afectan a sus rentas,

diferenciándolos del resto de los inmuebles residenciales), repartidas entre

los 21 distritos en los que se divide administrativamente la capital. Algunas de las conclusiones a las que llega el Estudio son las siguientes: Tipologías de las Viviendas: La tipología más ofertada en la capital es la vivienda de 2 dormitorios, abarcando el 29% de la oferta, seguida de la vivienda de 3 dormitorios (28%) y la de 1 dormitorio (27%). En

Centro,

Fuencarral,

Arganzuela, Moncloa,

Retiro,

Carabanchel,

Salamanca, Moratalaz,

Chamartín, Ciudad

Tetuán,

Lineal

y

Chamberí,

Hortaleza,

se

encuentran representadas todas las tipologías estudiadas (tipologías que van desde viviendas de 1 dormitorio hasta viviendas de 5 o más dormitorios). En el lado opuesto están Villaverde y Villa de Vallecas, que son los distritos con menor oferta en cuanto a tipologías se refiere (ofertándose tan sólo dos tipologías de las cinco estudiadas). Tamaño de la Oferta: Salamanca, Centro, Chamartín y Fuencarral acumulan el 45% del total de viviendas para alquiler ofertadas en Madrid capital. En el otro extremo de la concentración, Moratalaz, Villaverde, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro y Villa de Vallecas, no superan en su conjunto el 4% de la oferta de alquileres de la capital.

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2

Superficies de las Viviendas: La superficie media de la vivienda en alquiler en Madrid es de 102m² (un 5% superior a la del año pasado). El 33% de los distritos tienen superficies medias de alquiler superiores a la superficie media de la capital Hortaleza, Centro, Hortaleza, Chamartín, Moncloa, Retiro, Chamberí, Salamanca y Fuencarral, son los distritos en los que se ofertan las viviendas con mayores superficies máximas, superiores a los 200m².

Precios de las viviendas: El precio medio mensual de la vivienda en alquiler en Madrid capital es de 1.211€. El 29% de los distritos tienen precios medios superiores al precio medio de la capital. Exceptuando Fuencarral y Chamartín, todos los distritos con precios medios superiores al precio medio de la capital, es decir, Moncloa, Retiro, Chamberí y Salamanca, ofertan las viviendas más caras con precios máximos superiores a los 6.000€. Villa de Vallecas, Villaverde ofertan las viviendas más baratas, con precios máximos de alquiler inferiores a los 900€ y con un precio medio de alquiler de 796€ y 755€ mensuales respectivamente.

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3

ESTUDIO del MERCADO de la vivienda en ALQUILER para MADRID capital

1

INTRODUCCIÓN. La finalidad de este Estudio es conocer las características de las viviendas

destinadas al alquiler que se ofertan en Madrid capital, en la fecha del Informe . El Estudio incluye únicamente aquellas viviendas desarrolladas en altura. En la primera quincena de julio de 2005 se obtuvo, mediante muestreo aleatorio simple, una Muestra Detectada de 2.544 viviendas en alquiler en Madrid capital, de las que 2.444 correspondían a desarrollos en altura. Según muestreo aleatorio simple, en la primera quincena de julio de 2005, la Muestra Detectada de viviendas en alquiler en Madrid capital es de 2.544 unidades de las cuales, 2.444 son viviendas desarrolladas en altura.

Considerando las 2.444 viviendas ofertadas como la Muestra en Altura de la población de Madrid de las viviendas en alquiler, se diseñó la obtención de una Muestra Adoptada de ella (2.021viviendas), con los siguientes Criterios:

1. Todos los distritos de la capital con viviendas en alquiler deben tener representación en la muestra. 2. De las viviendas seleccionadas se eliminaron áticos, bajos y dúplex, por

presentar elementos singulares que afectan a sus rentas, diferenciándolos del resto de los inmuebles residenciales.

Todas las viviendas que componen la Muestra Adoptada están desarrolladas en altura. Se excluyen áticos, bajos y dúplex.

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4

La Muestra Adoptada de viviendas para alquiler en Madrid capital resultante, fue la que recoge la Tabla de la Figura 1 en la que aparecen los 21 distritos en los que administrativamente se divide la capital. Para cada uno de ellos se explicitan el número de viviendas que se han incorporado a la Muestra Adoptada del Estudio, una vez descontadas las que con el anterior criterio 2 se han considerado no válidas para su integración. La tercera columna de la Tabla recoge los porcentajes que representan las Viviendas-Muestra Adoptada de cada distrito en relación suma de

con la

todas las viviendas de la Muestra Adoptada, una vez descontadas todas

aquellas calificadas de no válidas. La muestra objeto de estudio (Muestra Adoptada), está constituida por 2.021 viviendas desarrolladas en altura repartidas entre los 21 distritos de Madrid capital.

Cada una de las viviendas que conforman la Muestra Adoptada del Estudio, constituye el material con el que se ha elaborado este trabajo. Muestra Adoptada Nº Viviendas %

Distrito 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Centro Arganzuela Retiro Salamanca Chamartín Tetuán Chamberí Fuencarral Moncloa-Aravaca Latina Carabanchel Usera Puente de Vallecas Moratalaz Ciudad Lineal Hortaleza-Sanchinarro Villaverde Villa de Vallecas Vicálvaro San Blas Barajas Totales

245 80 116 257 213 130 165 187 129 45 37 11 13 18 136 119 13 5 9 70 23

12,12% 3,96% 5,74% 12,72% 10,54% 6,43% 8,16% 9,25% 6,38% 2,23% 1,83% 0,54% 0,64% 0,89% 6,73% 5,89% 0,64% 0,25% 0,45% 3,46% 1,14%

2.021

100,00%

Figura1: Muestra Adoptada de Viviendas

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5

2

ESTUDIO DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER PARA MADRID CAPITAL

En este primer punto, se ha tenido en cuenta que la Muestra Detectada de viviendas en alquiler en Madrid capital, a julio de 2005, se compone de dos grandes tipologías: viviendas en altura y viviendas desarrolladas en horizontal. Distrito 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Muestra Detectada

Muestra en Altura

Muestra Adoptada

329 93 131 337 253 172 202 226 195 53 42 13 22 18 161 148 15 5 12 81 36

329 93 131 335 239 172 201 207 161 53 42 13 22 18 154 135 15 5 12 79 28

245 80 116 257 213 130 165 187 129 45 37 11 13 18 136 119 13 5 9 70 23

2.544

2.444

2.021

Centro Arganzuela Retiro Salamanca Chamartín Tetuán Chamberí Fuencarral Moncloa-Aravaca Latina Carabanchel Usera Puente de Vallecas Moratalaz Ciudad Lineal Hortaleza-Sanchinarro Villaverde Villa de Vallecas Vicálvaro San Blas Barajas

Figura2: Muestra Detectada, en Altura y Adoptada

La Tabla de la anterior Figura 2 detalla, para cada distrito, el número de viviendas para cada una de las siguientes muestras:

1.

Muestra

Detectada:

se

han

incluido

el

total

de

viviendas

detectadas

destinadas al alquiler, desarrolladas en horizontal y en altura. 2.

Muestra en Altura: figuran todas las viviendas detectadas, destinadas al alquiler y desarrolladas en altura.

3.

Muestra

Adoptada:

Incluye

aquellas

viviendas

desarrolladas

en

altura,

excluyendo, dúplex, áticos y bajos.

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6

2.1 PERFILES DE LA VIVIENDA EN ALQUILER La siguiente Figura 3 muestra los perfiles totales, en términos absolutos

y

relativos, del número total de viviendas en alquiler detectadas para cada una de las dos

tipologías

de

viviendas

consideradas:

viviendas

en

altura

y

viviendas

desarrolladas en horizontal.

Figura3: Perfiles absolutos y relativos del número total de viviendas en alquiler

2.444

De la Muestra Detectada de viviendas en alquiler 100

96%

el 96% corresponde a viviendas desarrolladas en altura.

4%

Altura

Resto

2.2. ALQUILERES POR DISTRITOS La oferta de viviendas en alquiler generada en el período estudiado, tiene una distribución irregular por distritos, medida en número de viviendas en alquiler. Las viviendas en alquiler detectadas en Madrid capital tienen una distribución irregular por distritos.

La siguiente Figura 5 muestra la distribución de Madrid dividida en distritos, señalados aquellos cuyo número de viviendas en alquiler supera las 100 unidades.

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7

Fuencarral

Moncloa Aravaca

Tetuan

Chamartin

Chamberí

Salamanca

C. Lineal

Cerntro

Retiro

Moratalaz

Arganzuela Latina

Hortaleza Sanchinarro

S. Blas

Vallecas Vicálvaro

Usera Carabanchel

Barajas

Villaverde

Villa de Vallecas

Figura 5: Plano de Madrid capital por distritos

El número de viviendas en alquiler en Madrid capital desagregada por distritos, se detalla en las siguientes Figuras 6 y 7. La primera de ellas, muestra el número de viviendas en alquiler en cada uno de los 10 distritos con mayor volumen de oferta, dispuestos en orden decreciente en función del número de viviendas en alquiler ofertadas.

Nº Viviendas en Alquiler

300 250

257

245 213

200

187

165 136

150

130

129

119

116

100 50

Re tir o

Te tuá Mo n nc loa -A Ho ra rta va ca lez aSa nc hin ar ro

Ciu da dL ine al

Ch am be rí

Fu en ca rra l

Ch am ar tín

Ce nt ro

Sa lam an ca

0

Figura 6: Nº de viviendas en alquiler (distritos con mas de 100 viviendas en alquiler)

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8

El número medio de viviendas en alquiler en estos 10 distritos es de 170 viviendas en alquiler, por distrito. Dentro de esta zona destaca la desigualdad de la densidad de alquileres. Los distritos con mayor número de viviendas presentan una oferta heterogénea, despuntando Salamanca, Centro y Chamartín.

La Figura 7 detalla el número de viviendas en alquiler en aquellos distritos con un número inferior a las 100 viviendas en alquiler por distrito. El número medio de viviendas en alquiler en estos 11 distritos es de 29 unidades. Los distritos con menor número de viviendas en alquiler son: Vicálvaro y Villa de Vallecas.

Nº Viviendas Alquiler

300 250 200 150 100

80

50

70 45

37

23

18

13

13

11

9

5

Us er a Vi cá Vi lva lla ro de Va lle ca s

Vi lla ve rd e

Ba ra ja s Pu M or en at te ala de z Va le ca s

La tin Ca a ra ba nc he l

Ar ga nz ue la Sa n Bl as

0

Figura 7: Nº de viviendas en alquiler (distritos con menos de 100 viviendas en alquiler)

La anterior Figura 7 refleja la distinta intensidad en cuanto a oferta de viviendas en alquiler en los distritos de baja actividad. Obsérvese que, por ejemplo, en el distrito de Arganzuela se promueven 16 veces más viviendas en alquiler que en Villa de Vallecas, el distrito de la capital con menor número de unidades ofertadas.

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9

Otra perspectiva diferente de la actividad de alquileres referente a su distribución porcentual por distrito, es la que ofrece la siguiente Figura 8, con una doble información. Por una parte y leída en el eje vertical izquierdo, la gráfica muestra el peso porcentual de la

intensidad alquileres de viviendas, para cada uno de los 21

distritos que aparecen en el eje horizontal, ordenados de mayor a menor en cuanto a número de viviendas en alquiler. Y por otra, la misma Figura 8 muestra

la línea

de porcentajes acumulados de la actividad de alquileres de viviendas, leída en el eje vertical derecho, siendo de destacar el perfil parabólico de esta línea. Los cuatro distritos más activos acumulan el 44,63% de la actividad de alquileres, porcentaje que se eleva al 72,34% contabilizando los 8 primeros. Salamanca, Centro, Chamartín y Fuencarral totalizan el 44,63% de las viviendas en alquiler en Madrid capital.

300

100,00% 257

250

245

91,39%

99,75%

97,48%

80,00%

213 200

187

150

70,00%

72,34%

165

136 130 129

44,63% 100

60,00% 50,00%

119 116

40,00% 80

30,00%

70 45

50

90,00%

37

20,00% 23 18 13 13 11

9

10,00%

U V se de icálv ra Va aro lle ca s Vi lla

Ar Re ga tiro nz u Sa ela n Bl a Ca L s a ra t ba ina nc he Ba l r a Mo ja Pu ra s ta en te Vill laz de av Va erd lle e ca s

0,00%

Sa lam an ca C Ch ent am ro Fu art en ín ca Ch rra Ci am l ud ad be Lin rí Ho M ea rta onc lez loa Te l a- -A tu Sa ra án nc vac hin a ar ro

0

5

Figura 8: Porcentaje de viviendas promovidas por ditrito

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10

CONCLUSIONES:

1.

A julio de 2005 el número de viviendas en alquiler detectado en Madrid capital ascendía a 2.544 unidades distribuidas entre los 21 distritos de la capital, 579 unidades más que el año pasado.

2.

De esas 2.544 viviendas en alquiler, 2.444 unidades, es decir el 96 %, se promueven en altura.

3.

La

Muestra

Adoptada

utilizada

en

el

Estudio,

2.021

viviendas,

corresponde únicamente a vivienda en altura excluidos áticos, bajos y dúplex.

4.

Los

cuatro

distritos con mayor número de viviendas en alquiler

(Salamanca, Centro, Chamartín y Fuencarral) totalizan el 44,63% de las viviendas en alquiler en Madrid. Porcentaje similar al de 2004, en el que los 4 distritos más activos acumulaban el 45,4% de la oferta de viviendas de alquiler en la capital.

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11

3

CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS-MUESTRA ADOPTADA

3.1 ANÁLISIS MICROLOCAL: TIPOLOGÍAS: Atendiendo a su distribución interior,

las viviendas se clasifican a efectos de

este Estudio en cinco tipos: viviendas de 1, 2, 3 y 4 dormitorios, y viviendas de 5 o más dormitorios. Distrito 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Centro Arganzuela Retiro Salamanca Chamartín Tetuán Chamberí Fuencarral Moncloa-Aravaca Latina Carabanchel Usera Puente de Vallecas Moratalaz Ciudad Lineal Hortaleza-Sanchinarro Villaverde Villa de Vallecas Vicálvaro San Blas Barajas Totales

Nº Viviendas

1 dorm.

2 dorm.

3 dorm.

4 dorm.

5 o más

245 80 116 257 213 130 165 187 129 45 37 11 13 18 136 119 13 5 9 70 23

133 22 24 62 70 56 59 6 46 5 5 1 2 2 20 12

23 23 42 65 47 25 33 86 28 17 10 4 9 8 37 60 8 4 6 32 7

7 3 12 44 31 7 23 43 14 6 6 1 1 2 18 16

9 1 4 11 12 4 9 18 10

14 4

73 31 34 75 53 38 41 34 31 17 15 5 1 5 58 30 5 1 1 22 11

2.021

543

581

574

239

1

1 3 1

2 2 1 84

Figura 9: Distribución de la vivienda en alquiler por tipologías

Conclusiones: 1.

La tipología moda es la vivienda de 2 dormitorios, ofertándose en el 100% de los distritos de la capital. En 2004, la tipología de vivienda más ofertada también era la de 2 dormitorios, ofertándose en el 95% de los distritos.

2.

La tipología de 5 dormitorios es la que menos se oferta tanto en 2005 como en 2004.

3.

En 2005, el 62% de los distritos de la capital ofertan todas las tipologías analizadas en el Informe, porcentaje que se situaba 10 puntos por debajo el año pasado.

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12

3.2 ANÁLISIS MICROLOCAL: SUPERFICIES Distrito

Nº Viviendas

130

8

5

37

5

1

5

10

6

32

14 12

12 10

78 52

6 Tetuán

130

16

20

25

21

9

10

4

4

3

18

7 Chamberí 8 Fuencarral

165 187

21 2

18 4

21 4

14 7

11 8

11 11

8 25

4 22

6 33

51 71

9 Moncloa-Aravaca

33

129

5

20

16

19

9

10

3

7

7

10 Latina

45

2

5

5

9

12

4

1

2

2

3

11 Carabanchel 12 Usera

37 11

4 1

2

5 2

5

3 3

6

4 1

1 2

4 1

3 1

1

2 18 18

13 Puente de Vallecas

13

2

14 Moratalaz

18

1

1

136 119

2 2

8 2

15 Ciudad Lineal 16 Hortaleza-Sanchinarro 17 Villaverde

13

18 Villa de Vallecas

18 9

1

5

19 Vicálvaro 20 San Blas

9 70

1

1 10

21 Barajas

23

1

4

2.021

168

184

Totales

1 7

241

2

2

2

3

2

3

4

4

2

16 12

27 12

16 20

11 8

13 16

7 20

3

1

1

2

4

1

1

2

2

5

9

1 7

1 9

2 11

3 7

4

4

5

2

1

3

3

209

177

137

135

132

431

207

Figura 10: Distribución de la vivienda en alquiler por superficies y distritos

Conclusiones:

1.

La

superficie

moda

de

las

viviendas

en

alquiler es; superficie

=>130m², la misma que en 2004.

2. Las viviendas con superficie moda se ofertan en el 86% los distritos de Madrid. Este porcentaje ha aumentado respecto al 2004. El año pasado, las viviendas con superficies superiores a los 130m2 se ofertaban en el 71% de los distritos.

3. El 67% de los distritos ofertan el 100% de las superficies analizadas en el Estudio. Porcentaje que el año pasado se situaba en el 47%.

4. Villa de Vallecas es el distrito que menos intervalos de superficies oferta. Tan sólo 3 de los 10 intervalos analizados. EUROVALORACIONES S.A.

13

3.2.a) Recorrido de las superficies, por distritos

Distrito

Min

Med

Max

Rango

Arganzuela Latina Tetuán Centro Villa de Vallecas Carabanchel Villaverde San Blas Usera Puente de Vallecas Moratalaz Ciudad Lineal Barajas Vicálvaro MADRID Hortaleza-Sanchinarro Chamartín Moncloa-Aravaca Retiro Chamberí Salamanca Fuencarral

35 35 30 20 75 34 57 46 40 40 35 30 42 55 20 40 35 30 30 30 33 45

81,94 82,27 82,99 83,18 85,40 85,43 89,31 90,56 91,00 92,31 92,56 95,70 95,78 101,00 102,06 104,38 106,36 106,81 108,00 112,53 114,40 130,54

167 156 265 350 93 140 125 150 130 180 140 300 160 125 500 230 400 400 500 412 420 290

132 121 235 330 18 106 68 104 90 140 105 270 118 70 480 190 365 370 470 382 387 245

Figura 11: Superficies medias, máximas y mínimas de las viviendas en alquiler

Conclusiones:

1. En 2005 la superficie media de la vivienda en alquiler en Madrid es de 102m², un 5 % superior a la superficie media ofertada el año pasado que era de 97m2.

2. Hortaleza,

Chamartín,

Fuencarral

ofertan

Moncloa,

superficies

Retiro,

medias

Chamberí,

Salamanca

y

superiores a la superficie

media de la capital.

3. Chamartín,

Moncloa,

Retiro,

Chamberí

y

Salamanca

ofertan

las

mayores superficies máximas, por encima de los 400 m 2.

4. Villa

de

Vallecas

homogéneas

en

es

el

distrito

superficie,

con

que

oferta

las

viviendas

más

diferencias entre las superficies

máximas y mínimas inferiores a los 20m².

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14

3.3 ANÁLISIS MICRO LOCAL: RENTAS DE ALQUILER Distrito 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Centro Arganzuela Retiro Salamanca Chamartín Tetuán Chamberí Fuencarral Moncloa-Aravaca Latina Carabanchel Usera Puente de Vallecas Moratalaz Ciudad Lineal Hortaleza-Sanchinarro Villaverde Villa de Vallecas Vicálvaro San Blas Barajas Totales

Nº Viviendas

3.000

16

9

6

8

8 41 26 7 20 18 23

4 18 10 5 14 14 5

5 13 9 1 9 2 2

6 30 16 2 12 2 5

2 2

4

2 2

84

51

85

1

1

9 7

Figura 12: Distribución de la vivienda por renta de alquiler por distrito

Conclusiones: 1. El intervalo de rentas de viviendas en alquiler más frecuente en la ciudad de Madrid es el comprendido entre: 600-1.000€ mensuales, el mismo que en 2004.

2. En su conjunto, el intervalo de rentas más frecuente se oferta en el 100% distritos de la capital.

3. El

38%

de

los

distritos

ofertan

todos

los

intervalos

de

renta

analizados. En 2004, tan sólo el 14% de los distritos ofertaban todos los intervalos.

4. El 78% de las viviendas analizadas presentan rentas de alquiler comprendidas en el intervalo: 600 € =< Renta