MADRID 2014-2 ( Segundo semestre 2014 )

INFORME DEL MERCADO DE LA VIVIENDA DAI

– DEPARTAMENTO DE ANÁLISIS E INFORMES DEL GRUPO TECNOCASA

Índice

1. Objetivo del informe - metodología. 2. Evolución del precio de la vivienda de segunda mano.

3. Análisis del precio por tipología de inmueble. 4. Análisis de la demanda. 5. Perfil del comprador de vivienda. 6. Conclusiones - datos de contacto.

1. Objetivo del informe El presente informe ha sido elaborado por el DAI - Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa. El DAI tiene como finalidad principal observar el mercado inmobiliario español con una perspectiva global que incluye diferentes aspectos como la oferta inmobiliaria, la demanda y la financiación.

En el informe se analiza específicamente la evolución del precio de la vivienda de segunda mano. Su alcance presenta la evolución del precio por metro cuadrado útil con carácter general y su impacto por tipología de inmueble, en función de las diferentes características de los mismos. También se describe el perfil del comprador de vivienda, centrado en las personas que han adquirido un inmueble en el periodo objeto de estudio.

El objetivo es mostrar la situación actual de los precios de la vivienda en el periodo de estudio y analizar algunas variables observadas en su evolución, que son clave para completar otros informes que se ofrecen de forma más generalizada.

Metodología La información que sirve de base para este estudio de mercado ha sido obtenida de la base de datos que el Grupo Tecnocasa facilita a la Universidad Pompeu Fabra (UPF) para la elaboración del Informe sobre el mercado de la vivienda.

Los precios que se analizan son precios de transacción, es decir, precios finales de venta. Este es un aspecto diferenciador en relación a otros informes, que toman como referencia precios de oferta (precio con el cual sale un inmueble al mercado, pero que no suele corresponderse con el que acaba cerrándose la operación al final del proceso de negociación), o precios de tasación (fijados por tasadoras en función de parámetros preestablecidos y que tampoco tienen por qué coincidir con el precio con el que se cierra definitivamente la transacción). En cuanto a los metros cuadrados, se han considerado los metros útiles por ser una unidad de medida objetiva y que aporta una mayor fiabilidad y exactitud que los metros construidos.

Por lo que respecta a la base de datos, se han descartado las compraventas que por considerarse datos extremos podrían distorsionar la media e impactar en el resultado obtenido. Estos descartes se han realizado utilizando el método estadístico consistente en la detección de valores extremos (‘outliers’) que se alejan de la media aritmética de la muestra en estudio de manera estadísticamente significativa. Para el análisis del precio por tipología, se han utilizado las compraventas que disponen de las características sujetas a estudio completadas. Puede ser que en casos puntuales existan ligeras variaciones respecto al precio medio global, para el cual se han considerado todas las compraventas disponibles.

2. Evolución del precio de la vivienda de segunda mano en MADRID El Grupo Tecnocasa inició en 2004 la recopilación de información con el objetivo de analizar el precio de la vivienda basado en precios efectivos de transacción. En total, son más de diez años los que conforman nuestra serie histórica. El precio máximo a lo largo de la serie quedó recogido entre el segundo semestre de 2006 y el primero de 2007, siendo la variación producida desde ese momento del -59,93% A continuación presentamos la evolución del precio por metro cuadrado.

4.500 4.000

3.956

3.500

3.000 2.500

3.553

3.545 3.103

2.933

2.720

2.717

2.000

2.212

1.500

1.832

1.000

1.591

1.585

2013-2

2014-2

500 0 2004-2

2005-2

2006-2

2007-2

2008-2

2009-2

2010-2

2011-2

2012-2

MADRID

Como podemos apreciar, en el periodo anterior el precio por m² se situó en 1.591 € Mientras que en el semestre analizado ha sido de 1.585 €

Se ha producido una variación interanual del -0,38%

3. Análisis del precio por tipología de inmueble - MADRID En este apartado analizamos una serie de características que configuran diferentes tipologías de inmuebles y su incidencia en el precio de los mismos. Pisos con y sin ascensor

El hecho de que una finca tenga o no ascensor es un factor que tradicionalmente tiene incidencia sobre el precio de una vivienda. Las viviendas con ascensor tienen un precio por m² mayor que las que no disponen de él.

2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

1.879 1.334 sin ascensor con ascensor

MADRID Actualmente, tenemos una diferencia de

545€

Pisos grandes y pisos pequeños

Veníamos de una época en la que el precio de los pisos de menos de 70 m² (considerados “pisos pequeños” en nuestro estudio) estaba siendo superior al de los “pisos grandes” (más de 70 m²). A partir de la crisis inmobiliaria y financiera, el precio de los pisos de estas dos tipologías se fue acercando, hasta el punto que los pisos de más de 70 m² pasaron a tener un mayor precio que los de menos de 70 m².

2.000

1.749

1.557 1.500

< 70 m2 >= 70 m2

1.000 500

0

MADRID La diferencia entre ambas tipologías es de 192€

Análisis del precio por tipología de inmueble - MADRID Pisos en buen y mal estado

En relación al estado de las viviendas, comparamos las ventas de las que se encuentran en buen estado frente aquellas que necesitan una actualización. 1.800

1.653

1.524

1.600 1.400 1.200 1.000

Mal estado Buen estado

800 600 400 200 0

MADRID Existe una diferencia a favor de las viviendas en buen estado de

129€

Pisos de más y de menos de 40 años de antigüedad

La edad de la finca (antigüedad) también es un factor que ejerce influencia sobre el precio de una vivienda. Hemos analizado el comportamiento del precio/m² de las fincas de más y de menos de 40 años.

2.000

1.827

1.800

1.574

1.600 1.400 1.200 1.000

< 40 años

800

>= 40 años

600 400

200 0

MADRID La diferencia entre la tipología más nueva y la de mayor antigüedad es de 253€

4. Análisis de la demanda - MADRID Distribución de la demanda

Del asesoramiento inmobiliario que realizamos a nuestros clientes, hemos recogido su expectativa inicial en relación al número de habitaciones que les gustaría que tuviera su vivienda.

8%

14% 1 hab

44%

35%

2 hab 3 hab

4 hab

Distribución de la compra

En la siguiente tabla comparamos la diferencia que existe entre la expectativa inicial de los compradores en relación al número de habitaciones y lo que en realidad compran.

Nº hab 1 hab 2 hab 3 hab 4 hab

Demanda 13,56% 34,50% 44,20% 7,73%

Venta 7,18% 34,26% 51,71% 6,85%

Diferencia -6,38% -0,25% 7,51% -0,88%

Apreciamos un desplazamiento hacia un mayor número de habitaciones respecto a las expectativas iniciales del comprador.

5 - Perfil del comprador de vivienda - MADRID Con el objetivo de definir el perfil de las personas que están comprando vivienda en la actualidad, hemos analizado las principales características del cliente comprador. Los parámetros analizados son: • • • • • •

Motivación de compra Forma de pago Edad del comprador Situación laboral Procedencia Número de compradores

Motivación de compra Edad

Procedencia

Forma de pago

Situación laboral

Número de compradores

Motivación de compra

En este apartado vemos la principal motivación que ha inducido al comprador a adquirir una vivienda en este periodo. La motivación de compra es un elemento diferenciador a la hora de determinar el perfil y las características del comprador.

Inversión 27,19%

Primera vivienda 72,81%

Apreciamos que el principal motivo de compra es primera vivienda, adquirida con la finalidad de residir 72,81% habitualmente en ella.

La motivación por inversión se refiere a compradores que adquieren una vivienda con la expectativa 27,19% de ponerla en alquiler, obteniendo así una rentabilidad. Los inversores suponen un

Perfil del comprador de vivienda - MADRID Forma de pago

Hemos clasificado las compraventas en función de la forma de pago del inmueble, diferenciando si ha sido necesaria o no la obtención de financiación a través de un préstamo hipotecario.

Hipoteca

47,04%

Contado

52,96% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

En la actualidad, las compraventas en las que ha sido necesario obtener financiación suponen el Y el de las compraventas pagadas al contado el

47,04%

52,96%

Edad

Hemos analizado la edad del comprador en función de las franjas que se presentan a continuación. 70%

62,41%

60% 50%

40% 30%

21,75%

20% 10%

13,48% 2,36%

0% Menos de 25

Entre 25 y 44

Entre 45 y 54

55 o más

La mayor parte de los compradores de primera vivienda tiene entre 25 y 44 años Los compradores de entre 45 y 54 años suponen un

21,75%

62,41%

La may Los

La franja de más de 55 años es del 13,48%

La fran

En cuanto a los que tienen menos de 25 años, el porcentaje es del 2,36%

En cua

Perfil del comprador de vivienda - MADRID Situación laboral

Presentamos la distribución de los compradores en función de su situación laboral.

67,61%

Contrato indefinido

15,13%

Autónomo

9,22%

Pensionista

0,95%

Contrato temporal

7,09%

Otras situaciones 0%

20%

40%

60%

80%

Existe un elevado número de compradores con contrato laboral indefinido 67,61% El contrato laboral temporal supone un

0,95% Procedencia

Hemos analizado la procedencia del comprador en función de su nacionalidad, clasificándola en dos grandes grupos: nacionalidad española o extranjeros, independientemente de que tengan establecida o no su residencia en nuestro país.

Extranjero 17,49%

Español 82,51%

Las compras realizadas por españoles suponen un 82,51%

Mientras que las operaciones hechas por extranjeros son el 17,49%

Comprador de primera vivienda - MADRID Número de compradores

Hemos diferenciado las compraventas que han sido realizadas por un sólo/único comprador, de las compras realizadas por dos o más personas.

Más de un comprador 42,42%

Comprador único 57,58%

En cuanto las realizadas por un único comprador, la diferenciación por género es la siguiente:

Mujer 47,93%

Hombre 52,07%

La proporción de hombres compradores de primera vivienda es del Las mujeres compradoras suponen el

47,93%

52,07%

La

La

6. Conclusiones Como resultado del análisis anterior, presentamos a modo de resumen las principales conclusiones en cuanto al precio de la vivienda y al perfil de cliente comprador. • En cuanto a la evolución del precio, se ha producido una variación interanual del -0,38% en el segundo semestre de 2014. • En el actual ciclo de mercado de estabilización del precio de la vivienda, el comprador suele satisfacer sus expectativas iniciales. Un ejemplo es que el 44% de las personas que quiere comprar busca pisos de tres habitaciones, y de éstas acaban comprado esta tipología el 52%, es decir un 8% más. • Existe un porcentaje importante de personas que compran por motivo de inversión, con la finalidad de poner la vivienda en alquiler (27,19%). • El número de personas que recurren a financiación representa actualmente el 47,04% y el de las personas que compran al contado el 52,96%. • En cuanto a la edad, la mayor parte de compradores de vivienda tiene entre 25 y 44 años (62,41%). Llama la atención el dato de que en este periodo el porcentaje de compraventas por parte de personas de menos de 25 años supone sólo un 2,36%. • Por lo que respecta a la situación laboral, el mayor número de compradores tiene contrato indefinido (67,61%), mientras que los contratos temporales suponen un 0,95%. • Por nacionalidad, las compras realizadas por españoles suponen el 82,51% y las de extranjeros el 17,49%.

• La distribución por sexo de los compradores de primera vivienda es la siguiente, hombres (52,07%) y mujeres (47,93%).

Datos de contacto

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LÁZARO CUBERO [email protected] JOSEP MARÍA LÓPEZ [email protected]