Junio – Julio • Nº 41 www.ocu.org/inversores

fincas y casas La respuesta independiente

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15,55 €  |  Bimestral Año 8  |  suplemento de OCU Compra Maestra nº 371  |  Depósito Legal:M-36354-2005

TRE TODOS LOS GASTOS COMUNES, EN ERTA IMPERMEABILIZAR LA CUBI DE? INVERTIR EN GARA JES, ¿DÓN ME JORES SEGUROS DEL HOGAR, LOS LA COMUNIDAD USO DE ÁTICOS Y PATIOS DE

ANÁLISIS URBANÍSTICO

DOTACIONES Y PRECIOS en

LEGANÉS

EDITORIAL

Liberalización: el mito D

entro de unos años los historiadores imparciales, o historiadores “a secas”, no tendrán dificultades para explicar la causa principal, que con ayuda de otras, provocó la burbuja inmobiliaria de la primera década del siglo. El precio se desbocó porque hubo una ola de acaparamiento, de especulación, facilitada materialmente– que no causada – por el inicio del euro, la facilidad de crédito y el aumento pasajero de población. Y ese acaparamiento, como fenómeno social, se produjo, como siempre, por la creencia extendida en un incremento indefinido de los precios, creencia basada en una demanda pretendidamente inagotable y en una oferta realmente encorsetada. Como en otros fenómenos especulativos, las restricciones de oferta pueden responder a realidades naturales (escasez de un mineral raro) o a estructuras artificiales, como fue aquí el caso. Los his-

toriadores no tendrán dificultades para explicar por qué los políticos obligaron a la población a vivir en colmenas situadas dentro de unos límites artificiales dibujados en las ciudades. Las líneas se trazaron con criterios arbitrarios que aseguraban una reserva de poder y alimentaban un sistema de enriquecimiento propicio a la corrupción, como lo prueban los miles de procesos judiciales en que se ven inmersos nuestros políticos por todo el territorio. Los historiadores tampoco tendrán dificultades en explicar cómo los promotores estuvieron encantados con una “visión de ciudad” que les garantizaba grandes beneficios, a base de concentrar cientos de compradores de micro pisos en pequeñas parcelas de terreno. Pero donde sí encontrarán más dificultad esos historiadores es en explicar cómo y en qué momento muchos amantes de la naturaleza se adhirieron a los mismos postulados, añadiendo a los intereses espurios de políticos y constructores una cobertura teórica pseudoecologista, que ha sido asumida sin espíritu crítico por “la intelectualidad” de nuestro país. Hasta el punto de que gran parte de nuestros universitarios siguen creyendo a pies juntillas que la burbuja fue ocasionada por una pretendida liberalización del suelo. Exactamente lo

contrario de lo que ocurrió y ocurre, ya que los ayuntamientos dibujan en los Planes las zonas urbanas u urbanizables a su antojo. Frente a eso, frente a la colmena, pensamos que otro urbanismo es posible. Nos parece perfectamente defendible que el propietario de un terreno rústico pueda construirse a su costa una vivienda en él. Por supuesto, con un respeto escrupuloso a aquellas normas que prevean un régimen de especial protección al suelo por la concurrencia de otros intereses superiores en juego. Por supuesto, garantizando que la ocupación de ese suelo respete el medio ambiente. Por supuesto, admitiendo que quien así decide vivir libremente, no puede pretender que la comunidad le garantice servicios públicos a la vuelta de su esquina. La presencia humana en ese suelo rústico no tiene porqué significar su degradación irreversible. Antes al contrario, contribuirá en muchos casos a mejorar la conservación del territorio, de un modo mucho más eficaz que la situación actual, como cualquiera puede comprobar sobrevolando nuestras yermas tierras interiores. El campo no tiene porqué ser para los ricos. ¿Porqué los políticos deben obligarnos a vivir en colmenas, en las parcelas que ellos nos indiquen y concedan a sus socios, FyC a precio de oro?

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PANORAMA INMOBILIARIO

Dos escenarios, una tendencia

A

un suponiendo un cambio de reglas europeo que permitiera una inyección masiva de fondos en el país, la corrección del precio de la vivienda nos parece igualmente inevitable.

El camino del ajuste La situación económica general y las medidas de ajuste aprobadas por el Gobierno, con recorte de gasto público y aumento de impuestos y tasas, conducen inexorablemente a un mayor descenso del precio de la vivienda en España. Con 555.000 afiliados menos a la Seguridad Social en abril de 2012 respecto de un año antes y con un 24% de paro, con estancamiento demográfico y con reducción de la capacidad de pago de los asalariados, no es previsible que el precio medio de la vivienda se mantenga estable mientras siguen existiendo miles de inmuebles por vender. Hasta febrero de 2012 se habían terminado otras 160.000 viviendas nuevas en doce meses, mientras que en el mismo periodo se vendieron 167.000 viviendas nuevas. Las entidades financieras, en medio de una reforma que no es tal, siguen restringiendo la concesión de hipotecas (-47% anual en febrero de 2012). Cierto que el ajuste implica también la paralización de nuevas construcciones futuras. En 2011 se iniciaron 87.000 viviendas en España, y la cifra anual de visados fue de 73.000 en febrero de 2012. Pero ese letargo constructor no amenaza con empujar al alza el precio de la vivienda. El precio de la vivienda bajó un 12,5% en abril, según la tasadora Tinsa.

El camino de la expansión Supongamos ahora que un cambio en la política dominante en Europa propicia como prioridad el crecimiento económico. Supongamos que el Banco Central Europeo cambia

de misión y riega a la eurozona con nueva liquidez. Pues bien, aun en ese supuesto, países como el nuestro se verían obligados a realizar un ajuste profundo de sus cuentas que garantizara, o al menos dificultara, que la nueva liquidez huyera por las grietas de la ineficiencia económica. Aun suponiendo, como sería de desear, que las nuevas medidas impulsaran el flujo del crédito a la economía real, que ésta se activase y que se crearan puestos de trabajo, pensamos que deben pasar varios años hasta que se recupere la capacidad adquisitiva media y hasta que se equilibre el precio de la vivienda. El impulso de la llamada “senda del crecimiento” no implicaría en todo caso una reactivación del precio de los inmuebles a corto y medio plazo. Desde luego no, si algo hemos aprendido de los años pasados.

Reforma del alquiler El llamado Programa Nacional de Reformas 2012 del Gobierno español contiene una previsión de “dinamización del mercado de alquiler”. Se ha adelantado la intención de incentivar fiscalmente el alquiler de viviendas vacías, cuyo número conoceremos a finales de año con la publicación del Censo 2011 del INE (en 2001 eran más de tres millones). También la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para flexibilizar la duración de los contratos y para aumentar la seguridad jurídica de los arrendadores. Se habla igualmente de la creación de un registro unificado de inquilinos morosos, que lógicamente deberá prever mecanismos para evitar abusos. El Tribunal Supremo acaba de condenar a una entidad bancaria a pagar 12.000 euros por introducir por error a una clienta en la lista de morosos. En definitiva, esperemos que esta vez se aborde el impulso del alquiler desde una perspectiva global que de verdad contribuya a solucionar el problema de la vivienda en nuestro país.

COSTE DE LA VIVIENDA EN AÑOS DE RENTA BRUTA POR HOGAR

ÍNDICE OCU DE CONSTRUCCIÓN 140

8,00 7,50

120

7,00 100

6,50 6,00

80

5,50 60 5,00 40

4,50 4,00

20

3,50 04/12

10/11

04/11

10/10

04/10

10/09

04/09

10/08

04/08

10/07

03/12

03/11

03/10

03/09

03/08

03/07

03/06

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03/04

03/03

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03/01

03/00

03/99

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03/95

La accesibilidad de la vivienda ha mejorado relativamente poco, debido a un descenso tímido de los precios.

04/07

0

3,00

Los distintos indicadores que componen nuestro índice no dan aún señales de recuperación del sector.

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No al banco malo con dinero público

¿Demasiado tarde para vender?

Si la necesidad de los ajustes en el gasto público, al igual que en el privado, merece poca contestación, es de vital importancia que los recortes se lleven a cabo con la mayor equidad posible. En el caso de la sobrevaloración de los inmuebles resulta difícil de admitir que deba dedicarse dinero de los contribuyentes a salvar las cuentas de las entidades financieras. Y si en algún caso debe hacerse para evitar males mayores, es necesario que se sitúen las responsabilidades de cada cuál, para dar cuenta de su gestión.

Como en la Bolsa, hay quien espera tanto a vender en un contexto bajista que llega un momento en que el descenso de los precios es tal que piensa que no merece la pena vender. No creemos estar en esa tesitura en el mercado inmobiliario español. Desde el frío punto de vista económico seguimos creyendo que el precio medio de los inmuebles tiene recorrido a la baja en nuestro país y, como activo financiero merece un consejo de venta. A lo largo de este 2012 las autoridades van seguir ejerciendo presión para que las viviendas de las entidades financieras bajen de precio, y FyC eso afectará necesariamente a todo el sector.

Mercado hipotecario

E

que los nuevos índices aplicables a las hipotecas mejoren las condiciones para los particulares.

stá por ver

Nuevos índices para hipotecas El día 29 de abril entró en vigor la Orden aprobada en octubre del año pasado y que establece dos nuevos índices de referencia oficiales: –  El tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años concedidos por las entidades de crédito en la zona euro para compra de vivienda libre. –  La permuta de intereses / Interest Rate Swap (IRS) al plazo de 5 años. Está por ver si las entidades empiezan a ofrecer hipotecas con este índice y qué diferenciales aplican, para ver si las condiciones son más interesantes. En abril, la media del IRS fue 1,173% frente al 1,368% al que cerró

el Euribor. Pero durante los últimos años el IRS se ha situado en muchas ocasiones por encima del Euribor.

Sentencia sobre cláusula suelo La Audiencia Provincial de Burgos ha dictado recientemente una sentencia que declara abusiva la cláusula de limitación del tipo de interés de las hipotecas a tipo variable. En la OCU llevamos años reclamando la eliminación de las cláusulas suelo, por lo que en marzo de 2011 decidimos presentar una demanda impugnando dicha cláusula junto a otras 50 cláusulas más, presentes en los contratos de hipotecas y cuenta corriente del BBVA y Banco Popular. Nos felicitamos por esta sentencia de una Audiencia Provincial, que nos servirá de apoyo en nuestro recurso contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que declaró como válida la cláusula suelo de los contratos hipotecarios en nuestra demanda. FyC

Mejores préstamos hipotecarios tipo variable (a 25 años; vivienda principal; mayo 2012) Entidad Contacto Nova Galicia Banco (4) 902 209 166

Tipo de interés Comisión (%) (1) (%) A C. D. Euribor + 1,59 0,00 0,50

TAE (%) (2) 3,27

Cuota mensual (3) 728,60

Caja Duero / Caja España (4) 902 330 330

Euribor + 1,70

0,50

0,50

3,36

735,74

Deutsche Bank

Euribor + 1,70

0,00

0,50

3,44

742,12 745,32

902 882 157

Uno-e.com

902 111 113

Euribor + 1,70

0,00

0,00

3,48

Bancorreos (4)

902 337 338

Euribor + 1,60

1,00

0,50

3,57

751,74

OpenBank (4)

902 365 366

Euribor + 2,00

0,00

0,00

3,60

754,16

Mejores préstamos hipotecarios tipo variable para subrogación Deutsche Bank

902 882 157

Euribor + 1,60

0,60

p.o.

3,13

Caja Duero / Caja España (4) 902 330 330

Euribor + 1,70

0,00

p.o.

3,17

720,71

Uno-e.com (4)

Euribor + 1,80

0,00

p.o.

3,28

729,39

902 111 113

718,36

ING Direct (4)

901 020 901

Euribor + 1,49

0,00

p.o.

3,28

729,39

Bancorreos (4)

902 337 338

Euribor + 2,50

1,00

p.o.

4,07

791,76

1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensación por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que varía en cada entidad, y el euribor de abril 2012 (1,368%) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en los valores actuales; (3) Cuota media teórica en euros para un préstamo de 150.000 euros; (4) Consulte las condiciones de este préstamo en nuestra web www.ocu.org/inversores > Mercado hipotecario, o a través de nuestra Asesoría (913 009 140). “P.o.”: se aplica la del préstamo original.

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Nuestra cartera con inmuebles

N

con inmuebles pensada para diez años y un riesgo medio continúa 2012 con paso firme. Así, pese a las dificultades que asolan a nuestro país, avanza un 0,6% en los meses de marzo y abril y acumula más de un 5% de rentabilidad en lo que llevamos de año. Los cambios propuestos en el número anterior sacaron de las carteras los inmuebles urbanos y redujeron el peso dedicado a las acciones, principalmente españolas. Una apuesta acertada a la vista de los resultados: los últimos datos ponen de manifiesto el descenso en los precios de los inmuebles urbanos (cerca

de un 6% en el último año) y la bolsa española ha sido de largo la que peor comportamiento ha registrado en las últimas semanas (cede casi un 15% en los dos últimos meses). Además, aquellos activos en los que aumentamos la exposición sí lograron sumar: el fondo de obligaciones en euros Templeton Euro Government Bond un 0,1% en marzo y abril y el Plan de la Mutua en torno a un 0,6%. Ahora bien, donde verdaderamente hay que juzgar la cartera es en plazos mayores. Desde su creación en febrero de 2003 acumula un rendimiento medio anual del 8,6%. FyC Esta vez mantenemos sin cambios las carteras.

uestra cartera global

Inmuebles en nuestra cartera Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo) EUR 15%

20 AÑOS

10 AÑOS

Fincas rústicas 35%

Fincas rústicas 35%

Plan de la Mutua CN 30% 5% EUR Plan Plan EUR EUR EUR Plan Fincas rústicas Fincas Fincas rústicas rústicas Fincas rústicas 15% Mutua la Mutua 10% 10% de lade 10% de la Mutua 35% 35% 35% 35% 5% 5% Acciones 20% Obligaciones 45% Inmuebles 10% 35% CN CN 10%10% ES 10%

Si asume un riesgo moderado (perfil neutro)

GB 5%

EUR 15%

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico) Plan de la Mutua 20%

CN GB 5% 10% EUR Plan Plan EUR Plan de EUR la Mutua CN 15% Mutua la Mutua 10%10% de lade 5% 10% 5% 5% IN Obligaciones 35% Inmuebles CN35% CN 5% 10%10%

ES 15% Fincas rústicas Fincas Fincas rústicas rústicas Fincas rústicas 35% 35% 30%35%

Acciones 30%

CN 10% ES 10%

ES ES ESGB 25% 5% 25%25%

CN 5%

GB GB GB Plan 15% 15%de la Mutua 10% 30%

Acciones Obligaciones Inmuebles Acciones Acciones 50% 50% 20% Obligaciones Obligaciones 15% 15% 45% Inmuebles Inmuebles 35% 35% 35% Acciones 45% Obligaciones 20% Inmuebles 35%

ES ES ES ESGB 10% 5% 30% 25%25%

CN 5%

GB GB Plan 20% 15% 15%de la Mutua 30%

Acciones Obligaciones Inmuebles Acciones Acciones 50% 50% 20% Obligaciones Obligaciones 15% 15% 45% Inmuebles Inmuebles 35% 35% 35% Acciones 65% Obligaciones 5% Inmuebles 30%

EUR 10%

Fincas rústicas 35%

Plan de la Mutua 5% CN 10%

GB 15%

ES 25%

EUR Plan Plan EUREUR Plan Fincas Fincas rústicas Fincas Fincas rústicas rústicas 15% Mutua la Mutua 10% de lade de la 10% Mutua 35%rústicas 35%35% CN 5% 5% Obligaciones 15% Inmuebles 35% 5% 10% 10% INCN CN 5% 10%10% RU 5%

Acciones 50%

ES 35%

ES 10%

ES ESGB 25%25% 5%GB 20%

CN 5%

BR GB GB5% Plan 15% 15%de la Mutua US 30% 5%

Acciones Obligaciones Inmuebles Acciones Acciones 50%50% 20% Obligaciones Obligaciones 15%15% 45% Inmuebles Inmuebles 35%35% 35% Acciones 85% Obligaciones 5% Inmuebles 10%

Actualización de perfiles rústicos

E

2006 (OFC nº 6) creamos un perfil rústico con tres fincas de secano en Málaga, Cartagena y Río Arico (Tenerife). Desde entonces, la evolución de los precios de la tierra ha propiciado una revalorización de este perfil equivalente a una rentabilidad anual del 6,8%, sin considerar la renta por alquiler, y del 7% teniendo esta en cuenta. Aunque hay que destacar que los precios para Cartagena y Río Arico han disminuido en los últimos tiempos. Por otro lado, en abril de 2008 (OFC nº 16), creamos un segundo perfil con dos fincas de cereales en Castilla n julio de

y León, una de secano y otra de regadío. En este caso, la rentabilidad anual media obtenida por el perfil ha sido del 11,3%. Si se incluye el alquiler, llegaría hasta el 12,3%. Tenga en cuenta dos precisiones: la búsqueda de precios medios de suelo rústico se ve a menudo dificultada tanto por la escasez de muestras disponibles como por el efecto distorsionador que pueda tener en su caso la cercanía a cascos urbanos y las supuestas expectativas urbanísticas.

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Acciones y fondos Visión global

Fondos de inversión

En los meses de marzo y abril continuó el desplome de los mercados bursátiles europeos arrastrados por las dudas sobre la seguridad y calidad de la deuda soberana. El ojo del huracán se posó en España y su Bolsa lideró los recortes (-17,5% en el bimestre marzo-abril) seguidos por las caídas de la Bolsa griega (-12,3%) e italiana (-10,8%). Mientras el Euro Stoxx 50 se deja también un señalado 8,2%, nadaron contracorriente las bolsas norteamericanas (+3,5% el S&P 500; 3,8% el tecnológico Nasdaq) y la bolsa británica (+0,4% medido en euros) gracias esta última a la revalorización de la libra frente a la moneda única (+2,7%). Por sectores, destacan la recuperación de los sectores menos cíclicos como el farmacéutico (+5,3% a nivel mundial) y el de comidas y bebidas (+4,9% también a nivel mundial). Por el contrario el sector de minas de oro sufre también un importante retroceso (-16,4% a nivel mundial) arrastrado por el descenso del metal amarillo del 3,3% medido en euros (-4,3% en USD).

En el periodo considerado, marzo-abril, de gran presión ejercida sobre la bolsa española, los fondos de inversión del sector construcción e inmobiliario acumularon ganancias, tanto a nivel global como europeo. Entre los fondos de nuestra selección que invierten a nivel global los rendimientos fueron dispares, contrastando con el +2,3% que obtuvo la referencia. Mientras que el Ibercaja Sector Inmbiliario A cedió un -2,3% en el bimestre, el Robeco Property Equities D Eur acumuló cerca de un 4%. Por otro lado, aquellos fondos que invierten a nivel europeo también estuvieron de enhorabuena. En concreto, el Axa Aedificandi AC logró un +2,9% entre marzo y abril, y rendimientos muy similares consiguió también el ING L Invest European Real Estate × EUR (+2,7%) superando ambos a la referencia (+1,4%). Sin embargo, no se deje llevar por estos buenos resultados puntuales, pues el riesgo es muy elevado. Manténgase alejado de este sector.

Construcción e inmobiliario

•  La participación en el accionariado de Iberdrola está generando problemas a la constructora ACS. Recientemente vendió una parte de las acciones por sorpresa y con

Por su parte, en el mismo periodo, el sector constructor volvió a sufrir tanto a nivel global (- 4,8%) como en Europa (-7,7%) y especialmente en España donde el desplome fue mayor aún (-23,3%). El sector inmobiliario sin embargo se recuperó tanto a nivel mundial (+2,3%) como europeo (+1,4%). Sin embargo, “Spain is different”, y en nuestro país volvió a dejarse un 22,5%. En este sentido, además de los efectos de los recortes en nuestra economía (no hay inversión privada ni pública), no hay que perder de vista las características de las empresas españolas: las constructoras tienen una actividad muy diversificada hacia las utilities, y las inmobiliarias que nos quedan están endeudadas hasta las cejas, pertenecen a entidades acreedoras y su primera preocupación consiste en sobrevivir y no en edificar ni gestionar patrimonio. •  Creemos que las incertidumbres continuarán en los próximos meses tanto para las constructoras como para las inmobiliarias. Seguimos sin cambiar nuestros consejos sobre las mismas.

Empresas cotizadas

SECTOR CONSTRUCTOR ESPAÑOL (línea gruesa, base 100) Y BOLSA ESPAÑOLA 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 2007

2008

2009

2010

2011

2012

El sector mantiene su marcha errática y no es previsible un cambio de tendencia a corto plazo.

Fondos de inversión sector construcción e inmobiliario (invierten en acciones) Nombre por AXA Aedificandi C Ibercaja Sec.Inm. A ING L Inv. Eur. R. Est. X Robeco Property Eq. D

Comercializado Valor Rdto. Rdto. Rdto. 30/04/2012 12 m. 3 años 5 años (1) Supermercado OCU 251,6 EUR -14,17 12,74 -9,00 Ibercaja 12,5089 EUR -12,15 9,56 -11,88 Supermercado OCU 594,46 EUR -9,71 14,03 -9,59 Supermercado OCU 101,07 EUR 10,41 23,53 -4,13

Aprec. Comisiones (2) Consejo S R G + D (3) *** 0,00 0,00 2,39 V * 0,00 2,00 2,10 V *** 0 0 2 V ** 0 0 1,5 V

(1) Apreciación: Proporciona una valoración de la calidad de gestión, se indica sólo para los fondos que tengan al menos 5 años de antigüedad. Cuanto más alto sea el número de estrellas (de 1 a 5), mejor calidad demostrada. (2) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; (3) Nuestro consejo puede ser de tres tipos: “C”: Fondos que recomendamos com-prar; “M” : Fondos a mantener; “V”: Fondos de los que le aconsejamos desprenderse.

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NOTICIAS BREVES

pérdidas, y el paquete que conserva (más de un 14%) sigue depreciándose. Ante el incierto panorama eléctrico español, rebajamos para la constructora nuestras estimaciones de beneficio por acción y de dividendos en los próximos años. Con un elevado nivel de riesgo, nuestro consejo es de venta. •  La oferta de la brasileña Camargo Correa por Cimpor tiene visos de salir adelante. El precio ofrecido (5,50 euros) nos parece atractivo. Los rumores apuntan a que los principales accionistas acabarán vendiendo y con el control de la brasileña, Cimpor perdería potencial especulativo. Si no hubiera ninguna contraoferta, acuda a la OPA cuando esta se concrete. Mantenga. •  La filial británica de Ferrovial, BAA, ha vendido el aeropuerto de Edimburgo a un precio más elevado del que manejaban inicialmente los expertos. Es una buena noticia obtener plusvalías en momentos complicados como el actual. Nuestras estimaciones apuntan a un beneficio por acción de 0,36 euros para 2012 y de 0,38 euros para 2013. Aun así, la acción nos parece cara. Venda. •  La adquisición de Orascom se ha revelado todo un fiasco para el grupo galo Lafarge. Ahora se ve obligado a vender actividades para aliviar su deuda. En pleno proceso de reorganización, rebajamos nuestra estimación de beneficios (a 2,12 euros por acción en 2012). Acción cara y bastante arriesgada. Venda. •  La inmobiliaria norteamericana MDC ha terminado bien el primer trimestre del año y todo apunta hacia una vuelta a los beneficios en 2012. Con un aumento de la cartera de pedidos del 51%, las perspectivas son buenas, pero pare-

ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

cen ya integradas en la cotización, que ha subido un 56% en lo que llevamos de año. Acción correcta. Mantenga. •  La norteamericana Headwaters ha visto cómo cinco años después las ventas de materiales de construcción volvían a crecer, hasta un 19% en el trimestre acabado el 31 de marzo de 2012. Pero a pesar de ello y de las medidas de reducción de costes, no prevemos la vuelta a beneficios hasta pasado 2013. Además, el peso de la deuda sigue siendo enorme y apenas se ha visto mejorado por la venta de algunos activos. No excluimos una ampliación de capital para reforzar la situación financiera y por ello aconsejamos que aproveche el último repunte para vender esta acción, que mantiene FyC un alto nivel de riesgo y se ha puesto cara.

COTIZACIÓN DE HEADWATERS (en USD) 30 25 20 15 10 5 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

A pesar de vislumbrar los primeros signos positivos en la actividad desde hace años, el peso de la deuda es tal que no descartamos una ampliación de capital. La acción se ha puesto cara; venda.

Acciones del sector constructor e inmobiliario Nombre Acciona ACS AVJennings Beni Stabili Cem. Portland CFE Cimpor FCC Ferrovial Headwaters Homex Lafarge MDC Holdings Metrovacesa Reyal Urbis Sacyr-Valleher. Saint - Gobain Uralita Vinci

Precio Bolsa Riesgo 8/05/2012 (1) 47,03 EUR Madrid **** 13,49 EUR Madrid ***** 0,33 AUD Sídney *** 0,39 EUR Milán *** 5,48 EUR Madrid *** 42,00 EUR Bruselas *** 5,49 EUR Lisboa *** 12,61 EUR Madrid *** 8,53 EUR Madrid **** 4,36 USD Nueva York **** 15,51 USD Nueva York **** 29,72 EUR París **** 27,34 USD Nueva York **** 0,44 EUR Madrid ***** 0,26 EUR Madrid ***** 1,24 EUR Madrid **** 31,31 EUR París **** 0,95 EUR Madrid **** 34,65 EUR París **

Comentario

Consejo

consigue contratos en el exterior seguirán los problemas financieros recorta su dividendo a cuenta a la mitad acuerdo con la banca para su refinanciación sanea sus cuentas; dispara pérdidas en 2011 cartera de pedidos récord en DEME OPA a 5,50 euros por acción beneficio cae 64%, lastrada por C. Portlland vende aeropuerto Edimburgo con plusvalías tras el rebote de la acción, venda cambio de consejo resultados 1er trimestre: +4,6% vuelve por la senda de los beneficios resultados trimestrales arrojan pérdidas acción muy arriesgada afectada por la caída de Repsol resultados primer trimestre: +3,7% precio por encima de perspectivas buenos resultados (+6%) en primer trimestre

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(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.

OCU FINCAS Y CASAS  |  7

Gestión de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Leganés, al Sur de Madrid

3000 2500 2000 1500 1000 500

2011

2010

2009

0 2008

El Plan de Ordenación urbanística vigente es de 1999, pero no existen planes a corto plazo para su sustitución. Para mejorar en la fijación de los puestos de trabajo en el municipio, el nuevo equipo de gobierno en el ayuntamiento pretende impulsar el suelo industrial. A pesar de la crisis, existe demanda para la instalación de empresas, atraídas por una buena red de comunicaciones. En este sentido se va a desarrollar la segunda fase del “Leganés tecnológico” (el PAU 2) y una ampliación de la Ciudad del Automóvil que incluirá la formación profesional relacionada con este sector. El centro está en gran parte peatonalizado y destaca por la falta de uniformidad en sus fachadas. Se quiere potenciar su uso comercial permitiendo comercios en varias plantas. Al mismo tiempo, existen enormes centros comerciales como Parque Sur.

3500

2007

Planes de futuro

VIVIENDAS VENDIDAS EN LA CIUDAD

2006

Leganés es una ciudad periférica del sur de Madrid, que con más de 186.000 habitantes resulta más poblada que muchas capitales de provincia como Burgos, Castellón de la Plana o Santander. Hace unos años se le consideraba ciudad dormitorio pero ahora, sin que haya disminuido la vinculación socio laboral con la capital, Leganés goza de vida propia. La mejora de las comunicaciones, gracias especialmente a la llegada del metro, ha contribuido a este cambio. También la existencia de la Universidad Carlos III y, en menor medida, iniciativas como la Ciudad del Automóvil.

2005

Antiguo dormitorio

Las zonas más antiguas de la ciudad presentan algunas carencias como la elevada densidad (en Zarzaquemada) o la falta generalizada de ascensores, como en San Nicasio o La Fortuna. También destaca la existencia de algunas edificaciones sin acabar en el entorno de Leganés Norte, como la biblioteca central, un centro cívico y una guardería.

2004

S

junto a la capital del país le ha permitido crecer en las décadas pasadas. Ahora trata de consolidarse como ciudad con carácter propio, integradora de los estilos y culturas tan diversos que conviven en su seno. Los precios de la vivienda siguen estando elevados. u privilegiada situación

Las ventas se encuentran en niveles bajísimos, a la espera de observar la evolución durante los primeros meses de 2012.

Nuestro estudio En marzo de 2012 hemos entrevistado a 450 vecinos de Leganés. Resaltamos algunas de las principales conclusiones que ha puesto de manifiesto la encuesta. Las prioridades en materia de vivienda pasan por favorecer del alquiler (8,4 sobre 10), bajar más el precio de la vivienda (7,9) y mejorar la ciudad existente (7,8). También se apoya la construcción de más VPO, respecto de la cuál un tercio de los encuestados opina que debería mantener esa calificación de modo permanente, frente a un 24% que es partidario de que esas viviendas puedan revenderse como libres pasado un tiempo.

Viviendas por vender y por construir

Qué tipo de vivienda se quiere

Desde el punto de vista residencial existen dificultades para vender unifamiliares ubicadas en los Planes 5 y 6, pero se van vendiendo viviendas colectivas de VPO. De hecho, la empresa municipal Emsule tiene previsto construir unas 1.000 VPO en el Plan Parcial 5. No existen problemas de suelo; hay numerosas zonas de posible desarrollo. Se pretende desarrollar el concepto de huertos urbanos destinados principalmente a personas mayores. Una idea que cuenta con el respaldo del 85% de los ciudadanos que hemos encuestado.

El porcentaje de propietarios de viviendas (81%) es ligeramente inferior a la media del país. Un 11% vive de alquiler. Un 10% dice necesitar un cambio de vivienda, principalmente en busca de más dormitorios (3 y 4). Un 8% piensa adquirir una vivienda en Leganés en un futuro próximo. Este porcentaje de compradores se elevaría a un 16% del total si los precios bajaran un 30%. De todos esos compradores en potencia, cuatro de cada cinco prefieren un edificio de hasta 4 alturas. Del conjunto de encuestados, el 36% prefiere una vivienda unifamiliar para vivir.

8 | OCU FINCAS Y CASAS

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ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

PRIORIDADES PARA LA MOVILIDAD

Principales dotaciones En general, todas las dotaciones de la ciudad están valoradas por encima de la media del conjunto de cerca de 40 ciudades analizadas. Destacan positivamente por comparación el transporte público, valorado en la ciudad con 7,5 sobre 10 (la media en la ciudades es del 6,6), y los parques, valorados con 7,4 frente a una media del 6,2 en el resto de las ciudades. La limpieza es el aspecto del que los residentes se quejan más de modo espontáneo. Como en todas las ciudades analizadas, el aparcamiento es el principal problema (4,7 sobre 10). Un 24% de los encuestados dice necesitar una plaza de garaje, pero solo un 10% va a adquirirla y otro 8% piensa alquilarla. El gráfico muestra cuáles son para los vecinos las acciones a llevar a cabo con prioridad en materia de movilidad.

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Aparcamientos subterráneos

Más líneas de autobús

Zonas peatonales

Más carril bici

El gráfico muestra en qué medida los vecinos creen que esas actuaciones son prioritarias para Leganés; escala de 1 a 10.

DOTACIONES DESTACADAS EN LOS PRINCIPALES BARRIOS DE LEGANÉS Centros Centros Centros Transporte Limpieza escolares sanitarios deportivos público Arroyo Culebro Centro Carrascal Fortuna Leganés Norte San Nicasio Zarzaquemada Valor medio /10 Ciudad

      

7.19

      

7.30

      

6.50

      

7.51

      

6.33

Centros Bibliotecas Parques Mayores

      

6.34

      

6.19

      

7.45

Seguridad

Aparcamientos

      

      

5.86

4.72

Los símbolos identifican la valoración de los vecinos de cada barrio sobre sus dotaciones, indicando si están mejor o peor valoradas que la media de la ciudad, o en niveles medios.

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ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Los barrios preferidos para vivir

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA

Los barrios preferidos para vivir son El Carrascal y Zarzaquemada, ambos con más del 60% de preferencias. El primero destaca en sus dotaciones con puntuaciones superiores a la media de la ciudad en centros escolares, sanitarios, deportivos y transporte. Las dotaciones de Zarzaquemada están aún mejor valoradas, salvo los aparcamientos. El Centro recibe un 49% de preferencias, la zona de Valdepelayos-Arroyo Culebro un 47% y Leganés Norte un 42%. Por el contrario, no gustan las zonas de San Nicasio (31% de preferencias), a pesar de poseer dotaciones bien valoradas por sus habitantes, y La Fortuna (13%), mal valorada en general. La tabla adjunta muestra la valoración por dotaciones más destacada para algunos de los barrios.

Zonas Arroyo Culebro Centro Carrascal Las Dehesillas La Fortuna Leganés Norte San Nicasio Valdepelayos Zarzaquemada

Precios Según Fomento, el precio medio de la vivienda usada se ha situado en marzo de 2012 en niveles de antes de la burbuja (1.827 euros/m 2). Al término del primer trimestre de 2012 la caída anual de los precios de oferta (-12%) doblaba la media de la región, según el portal idealista.com. Las perspectivas para el corto y medio plazo incitan a pensar en nuevas bajadas.

Venta (1) € 149.200 203.800 222.000 184.000 173.000 188.300 181.800 230.700 155.700

Alquiler (2) € Rentabilidad (3) 700 5,6% 750 4,4% 755 4,1% 735 4,8% 555 3,9% 675 4,3% 590 3,9% 735 3,8% 655 5,0%

(1) Precios estimados de venta sin gastos ni impuestos, para vivienda de 90 m2. (2) Renta mensual media para alquileres en la zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad bruta.

Garajes Invertir en plazas de garaje conlleva un riesgo ligeramente inferior, de modo que pensamos que en estos momentos podría interesar si se obtuvieran rentabilidades a partir del 6,7%. En nuestro estudio no hemos encontrado ninguna zona de Leganés que permita obtener esas cifras, como se observa en la tabla. Aunque no se descarta que pueda lograrse en casos puntuales. Solo obteniendo rebajas del 30% en el precio medio de compra aparecerían como correctas las zonas de El Carrascal y Las Dehesillas.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN LA CIUDAD en euros/m2 PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES

3100 2900

Zona Centro Carrascal Las Dehesillas La Fortuna Leganés Norte San Nicasio Valdepelayos Zarzaquemada

2700 2500 2300 2100 1900 1700

Precio 18.600 15.300 13.400 16.200 13.200 12.600 16.100 13.150

Renta 57 58 54 60 48 n.d. 50 49

Rentabilidad 3,7 % 4,5 % 4,8% 4,4 % 4,4 % n.d. 3,7 % 4,5 %

Precios medios de compra y de alquiler mensual, en euros. El cálculo de la rentabilidad no tiene en cuenta los gastos. 1T 12

1T 11

1T 10

1T 09

1T 08

1T 07

1T 06

1T 05

1500

Las alegrías de la burbuja han quedado atrás, y pensamos que aún existe margen de bajada en los precios medios.

Rentabilidades En estos momentos estimamos que una inversión en inmuebles resulta interesante si nos permite obtener una rentabilidad mínima del 7,5%, dado el riesgo y la rentabilidad que ofrecen productos más seguros. En esas condiciones a los precios actuales no hay recomendaciones de compra en Leganés, ni para viviendas ni para plazas de garaje. Solo si se obtuviera una rebaja adicional del 30% sobre los precios indicados, aparecerían como baratas las zonas de Zarzaquemada y de Arroyo Culebro, para viviendas. 10 | OCU FINCAS Y CASAS

Conclusiones A los precios actuales no encontramos oportunidades de inversión en la ciudad. Aunque Leganés tiene potencial para crecer por el impulso económico de Madrid, pensamos que aun debe corregirse a la baja el precio medio de venta de sus inmuebles. Además, no debe olvidarse que un eventual descenso en los precios de alquiler, al que podrían favorecer las reformas que se han anunciado FyC de modo genérico, alteraría las rentabilidades.

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ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Los gastos comunes se pagan entre todos

N

para el no pago la no utilización de zonas o servicios comunes por un propietario. Tampoco el hecho de que un propietario no pueda beneficiarse de un servicio por resultar imposible.

o es motivo justificado

Sentencia del Supremo

Las cosas claras

En Almuñécar, una comunidad de propietarios exige a un copropietario que pague las cuotas comunitarias correspondientes a dos locales comerciales de su propiedad, por unos 14.500 euros en total. En primera instancia el juez estima que existen varios conceptos en los recibos girados al demandado, referidos a servicios que no eran recibidos por él, y cuyo importe debería descontarse de las cuotas a abonar. Por ejemplo, los gastos de agua caliente, los relacionados con la centralita telefónica del inmueble (incluidos los salarios ligadas a ella) y el llamado canon de playa (servicios de hamacas en la playa para los propietarios). Sí le obligaba a pagar los gastos de piscina, el mantenimiento del ascensor, el de extintores y la portería. Pero la comunidad recurre y el Tribunal Supremo (sentencia de 20 de febrero de 2012) le da la razón: el propietario debe pagar su cuota íntegra.

El Alto Tribunal afirma que los gastos discutidos son considerados como gastos comunes y los gastos comunes se pagan entre todos los propietarios según la cuota de participación de cada uno. La afirmación del propietario de que no recibe estos servicios no es suficiente para determinar la exención de su pago. Solo podría estar exento de su pago si se justificara que no son gastos comunes, o estableciendo su exclusión en los estatutos, el título comunitario o mediante acuerdo unánime de los propietarios.

Corregir el reparto Si usted considera que el reparto actual de gastos en su comunidad no es justo, porque paga por servicios a los que no tiene acceso, o porque resulta claramente desproporcionado frente a lo que toca pagar a

Impermeabilizar la cubierta en una vivienda rústica

E

l mantenimiento de la cubierta en buen estado es esencial tanto para edificios grandes como pequeños. Aspectos a tener cuenta y coste aproximado para un caso práctico.

Agua, calor, frío El paso del tiempo nos obliga a reponer o sustituir el material que aísla la cubierta del agua o humedades. Además, puede ser una

buena ocasión para sustituir o instalar un buen aislamiento térmico del último forjado de la vivienda. Al margen de las obligaciones legales en materia de construcción, va en

otros propietarios, no le queda otro remedio que intentar modificar las cuotas. Es difícil porque necesita la unanimidad. Para ello, hable con todos los propietarios afectados y solicite al presidente la inclusión de este punto en el orden del día de la próxima junta general. Si le parece urgente, puede convocar una junta con el apoyo de al menos un cuarto de los propietarios, que representen a un 25% de las cuotas de participación. Interesa presentar a la junta algunos cálculos que muestren por qué a su juicio el reparto actual no es equitativo. Como probablemente haya propietarios que voten en contra de la modificación, deberá valorar la oportunidad de acudir a FyC la vía judicial.

nuestro interés contar con un buen aislamiento térmico, tanto para el frío como para el calor. En muchas ocasiones, el material de cubierta puede ser reutilizado. En general, las tejas viejas son más impermeables, por tener tapados muchos de sus poros por el efecto del viento y del polvo. La solución constructiva a elegir y su coste depende de varios factores como la tipología de la cubierta (plana, a dos aguas, abuhardillada, etc.), y la zona donde nos encontreOCU FINCAS Y CASAS  |  11

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mos, en la que predominará un tipo de cubiertas (tejas, pizarra, etc.).

Una idea de precios Hemos solicitado un presupuesto para un unifamiliar de veinte años en la sierra de Madrid, con dos plantas y una superficie por planta de 60 m2. La cubierta es a dos aguas y tiene una superficie de 80 m 2. No necesita retoques en la estructura ni en el aislamiento térmico, pero sí un nuevo aislamiento contra posibles fugas de agua y humedades entre las tejas de la cubierta y el forjado del techo. Mantenemos las tejas existentes. Los presupuestos recibidos oscilan entre 6.000 y 7.000 euros, para un aislamiento con tela asfáltica. Incluye el desmontaje y montaje posterior de las tejas. Algunas

ANÁLISIS URBANÍSTICO

empresas incluyen la sustitución de las piezas deterioradas o que se rompan durante la reparación, y otras no. Otra opción más costosa pero que aporta aislamiento térmico es la inclusión de un panel tipo sándwich del tipo termochip o similar. Se instalaría por unos 2.500 euros, IVA incluido, pero sumando la reinstalación de las tejas elevaría el presupuesto hasta la horquilla de 8.200 y 11.600 euros (con IVA).

Otras consideraciones Si la vivienda forma parte de una comunidad de unifamiliares debe respetar lo dispuesto para las fachadas. Consulte en su ayuntamiento posibles exigencias sobre el tipo de cubierta y la licencia de obra a solicitar. Sea escrupuloso también al encargar la obra a un

La Sociedad Pública de Alquiler, demandada

U

n grupo de socios,

apoyados por la OCU, presentaron en marzo una demanda frente a la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), por el incumplimiento de sus contratos. Existen ya algunas sentencias condenatorias.

Apoyo a afectados

Perjuicio económico

La OCU recibió quejas y reclamaciones de diversos propietarios que habían confiado la gestión del alquiler de su vivienda a la entidad pública bajo unas determinadas condiciones, y que aquella modificó de modo unilateral sin dar otra alternativa que el fin del contrato, sin pagar la renta pactada hasta el final del plazo previsto, como se había comprometido. Además de denunciar esta práctica, la OCU hizo un llamamiento y prestó su apoyo a los socios que, tras rechazar la imposición de la SPA, decidieron demandarla judicialmente. La demanda fue presentada en marzo de 2012.

La actuación de la SPA causa estupor, por el nulo respeto a las condiciones pactadas, y un claro perjui-

12 | OCU FINCAS Y CASAS

PANORAMA INMOBILIARIO

RENTAS MENSUALES APLICADAS POR SPA en euros 800 Mercado Propietario Inquilino

750 700 650 600 550 500 450 400 Com. Madrid

Com. Valenciana

Precios medios para el periodo 2006-2012. La Sociedad planeó financiarse con la diferencia entre lo cobrado a los inquilinos (inferior a la renta de mercado) y lo pagado a los propietarios.

contratista en regla, porque al conllevar problemas de seguridad (uso de andamios, cinturones, arneses, etc.), usted podría tener responsaFyC bilidad en caso de accidente.

cio económico. A los propietarios demandantes se les había garantizado por contrato el cobro de las rentas mensuales de alquiler por un periodo de hasta cinco años, bien que las rentas pactadas fueran de media un 25% inferiores a las de mercado. El hecho de que el nuevo Gobierno haya decidido suprimir la SPA no es óbice para que esos propietarios afectados reclamen, con el apoyo de la OCU, la indemnización a la que tengan derecho. Les mantendremos informados del resultado de este proceso.

Primeras sentencias La intención de la SPA de desligarse de sus compromisos ya ha sido objeto de algunas sentencias judiciales. En varios procesos, en Valencia y Madrid por ejemplo, el Abogado del Estado ha tratado en vano de justificar la actuación de la SPA en la “imposibilidad de su cumplimiento, por las circunstancias sobrevenidas en el mercado del alquiler”, argumentando que el precio de los

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alquileres había caído un 20% entre 2007 y 2010. Los jueces han rechazado estas razones. En Zaragoza, en febrero de 2012, la SPA no se presentó a un juicio y fue condenada en rebeldía por incumplimiento de contrato, al haber pretendido el cambio de sus condiciones mediante el envío de un SMS al propietario. Fue con-

ANÁLISIS URBANÍSTICO

denada a pagar las mensualidades pendientes, con intereses y costas.

“Imposibilidad sobrevenida” ¿Se imaginan ustedes a un inquilino particular o a un hipotecado justificando el incumplimiento de sus obligaciones contractuales en las cir-

PANORAMA INMOBILIARIO

cunstancias del mercado, en la crisis? Esperamos que los procesos pendientes sitúen la responsabilidad de esta entidad pública. Más allá de ello, cabe plantearse la responsabilidad de quienes crearon este instrumento con un sistema que se ha mostrado insostenible y generador de pérdidas FyC millonarias de dinero público.

La inmobiliaria garantizaba la venta del piso

U

na reciente sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2012 ilustra sobre el comportamiento de algunas inmobiliarias durante la crisis. No firme nada al azar y cumpla con su parte para poder reclamar en caso de necesidad.

Venta “garantizada” En noviembre de 2006, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria, la inmobiliaria Don Piso firma con unos propietarios un contrato de encargo de venta con exclusiva denominado “encargo con compra garantizada”. El contrato preveía que durante un plazo que finalmente fue prorrogado a 14 meses, la inmobiliaria se encargaría de la venta del piso y el garaje situados en Zaragoza. Se fija el precio de venta y los honorarios correspondientes a la inmobiliaria. Y se añade la cláusula de que si en ese plazo el piso no ha sido vendido, la propia inmobiliaria se compromete a comprarlo por el precio ya fijado (de 387.750 euros). En ese momento los precios de la vivienda seguían subiendo.

Pacto de exclusividad El pacto de exclusividad decía que si en el periodo pactado los vendedores procedían a vender el inmueble por ellos mismos o a través de un tercero, la inmobiliaria cobraría en concepto de indemnización la cantidad equivalente a sus honorarios pactados. Pues bien, transcurrido el plazo no se ha vendido el inmueble y los propietarios requieren a “Don Piso” para que lleve a cabo la compra a que se ha comprometido. La inmo-

biliaria se opone porque dice que los vendedores han incumplido el pacto de exclusividad al anunciar por su cuenta el piso en internet.

Reclamación judicial Tanto en primera instancia (julio de 2008), como en la Audiencia Provincial (marzo de 2009) y finalmente ante el Tribunal Supremo (abril de 2012), se da la razón a los propietarios, y se condena a la inmobiliaria a realizar la compra por el precio convenido en 2006. Los jueces concluyen que el mero anuncio del piso por los vendedores en internet (por un precio superior al acordado con la inmobiliaria) no constituye un incumplimiento por su parte ni ha perjudicado en nada a la inmobiliaria. Téngase en cuenta que, de haberse vendido el piso, ella habría tenido derecho a cobrar sus honorarios.

Y saltó la crisis En la ciudad de Zaragoza, según Fomento, el precio medio por m 2 de vivienda usada era de 2.570€ en diciembre de 2006. Al término del contrato de exclusividad, en el primer trimestre de 2008 era de 2.607€ (+1,5%). Finalmente, en diciembre de 2011 ha sido de 1.758,6€, lo que supone una caída del 31,6% respecto del precio de 2006.

La inmobiliaria Don Piso fue declarada en concurso de acreedores en diciembre de 2008, fue subastada en 2009 y finalmente forma parte de otra sociedad (Habitat Serinmo), que es la que ha sido condenada por el Supremo.

Ojo con lo que firme Este es un ejemplo de cómo un cambio de ciclo puede dar al traste con las previsiones de un contrato. En este caso los consumidores han salido bien parados, pero si la inmobiliaria hubiese desaparecido por completo sin que exista un responsable subsidiario claro, el proceso hubiera podido ser de poca utilidad. Tanto en momentos del boom inmobiliario como en los actuales de crisis, las inmobiliarias agudizan el ingenio para atraer a los disputados clientes. Usted debe tener precaución con lo que firma y respetar su parte del contrato. Por que en caso de que tenga que reclamar algo a la otra parte, ésta intentará justificar su conducta en algún supuesto incumplimiento por su parte, escapando así a las consecuencias que se hayan pactado. Si está pensando en vender un inmueble hoy tenga presente que deberá consentir en una sustanciosa rebaja si de verdad quiere FyC deshacerse de él. OCU FINCAS Y CASAS  |  13

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GESTIÓN PATRIMONIAL

NOTICIAS BREVES

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PANORAMA INMOBILIARIO

Invertir en garajes, ¿dónde?

L

precio se reduce y puede interesar, si tenemos en cuenta la ausencia de restricciones para el propietario y la rentabilidad que puede obtener por el alquiler de la plaza.

Inversión asequible

7%

problemas de aparcamiento en las ciudades hacen que la inversión en determinadas plazas de garaje pueda aportarle una buena rentabilidad en tiempos de crisis. os persistentes

En general, ahora no recomendamos invertir en inmuebles urbanos, por prudencia. Salvo en caso de oportunidad. Como inversión, una plaza de garaje ofrece ventajas respecto de una vivienda: menor inversión inicial, rentas bajas por periodos mensuales, que limitan el problema de los impagos, facilidad de la transmisión, reducida factura fiscal. Pero los márgenes son reducidos y el propietario debe estar atento a todos los gastos, especialmente a los de comunidad en casos donde exista vigilancia. Los precios de venta de las plazas tienen un rango de variación mucho mayor por lo general a los precios de alquiler: hay que afinar.

Afinar en la búsqueda El estudio debe hacerse a nivel de calle, no de barrio, pues la demanda varía. También importa el tipo de la plaza: salvo excepciones, las robotizadas y las de acceso con ascensor son más problemáticas debido a la dependencia de elementos eléctricos o mecánicos para su uso. La facilidad de acceso es muy valorada por la demanda: la planta y la posición donde se ubiquen, la altura y anchura de la puerta, giros y pasillo, pueden resultar un problema para vehículos grandes. Otra precaución consiste en interesarse por el seguro del garaje y sus coberturas. También debe conocer si existen reglas en cuanto a la limitación de usos de la plaza, prohibición de cierres, almacenamiento de otros materiales, uso de espacios comunes, etc.

Plazas en concesión Algunos ayuntamientos ofrecen plaza de garaje en concesión temporal por periodos de 25, 50 o 75 años. El ayuntamiento sigue siendo propietario del suelo y el adquirente de la plaza pierde sus derechos al término del plazo pactado, a no ser que exista la posibilidad de adquirirla mediante el pago de una cantidad complementaria. El régimen de concesión supone algunas limitaciones para el titular, como la prohibición de su puesta en alquiler. Si analizamos los precios, observamos que la concesión resulta bastante más barata que la compra en el mercado libre. Pero en muchos casos, si logra obtener un descuento del 20% en la compra libre, algo no descabellado en estos tiempos, la diferencia de 14 | OCU FINCAS Y CASAS

RENTABILIDAD POR ALQUILER DE GARAJES (%) PVP PVP -20%

6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Jorge Manrique

Can Galta Cremat

Virgen del Romero

Serrano

Rentabilidad bruta por alquiler de los garajes en cada zona, con los precios de compra actuales (columnas claras) y en el supuesto de obtener una rebaja del 20% sobre el precio de compra.

PRECIO DE LAS PLAZAS DE GARAJE en euros Barcelona Jorge Manrique Can Galta Cremat Madrid Virgen del Romero Serrano

Concesión 50 años 14.000 – 16.000 21.000 – 23.000 Concesión 40 años 16.000 – 18.000 28.000 – 33.000

Propiedad 24.000 31.000 Propiedad 28.400 74.000

Dónde comprar En estos momentos solo vemos interesante la inversión en plazas de garaje que permitan obtener una rentabilidad bruta de al menos el 6,75%. Aquí incluimos la prima de riesgo, que tiene en cuenta los gastos de adquisición y de mantenimiento de la plaza.

VALORACIÓN DE LAS PLAZAS DE GARAJE Barrio (distrito, ciudad)

Precio euros

Gotic (Ciutat Vella, Barcelona) Chopera (Arganzuela, Madrid) Canillejas (San Blas, Madrid) Casco histórico de Vallecas (Madrid) Sagrada Familia (Eixample, Barcelona) Navas (Sant Andreu, Barcelona) Salvador (San Blas, Madrid)

16.500

Valoración Precio máximo a pagar barato 22.400

22.850

barato

31.360

10.720

barato

13.440

12.430

barato

14.560

21.030

correcto

22.400

15.600

correcto

17.000

15.400

correcto

17.000

El precio máximo a pagar para que la inversión resulte interesante.

FyC

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NOTICIAS BREVES

URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN

ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Construir en suelo rústico

L

de viviendas en terrenos rústicos resulta una excepción cada día más restringida y controlada. La dispersión normativa no contribuye a la transparencia y a la protección eficaz del medio rural. a edificación

¿Se puede construir en suelo rural? En principio no es posible construir en suelo rural (también llamado rústico o no urbanizable), pero en ocasiones se permiten construcciones de interés público y, en suelo rural que no esté especialmente protegido por algún motivo (paisajístico, ecológico, artístico, histórico o cultural), incluso edificaciones privadas en casos excepcionales. La ley autonómica sobre el suelo establece lo que puede permitirse en suelo rústico. Las normas urbanísticas municipales (o supramunicipales, según el caso) delimitan los tipos de suelo en el municipio. Hay que consultar todas ellas.

Construirse una vivienda aislada Las distintas normativas autonómicas prevén la posibilidad de edificar una vivienda aislada en un terreno rústico siempre que esté vinculada a la explotación agrícola o ganadera viable que se lleve a cabo en esas tierras, y que se cumplan determinados requisitos. La finca debe tener un mínimo de superficie (unidad mínima de cultivo), la vivienda debe ser necesaria para la explotación y debe coincidir el propietario de ambas. Hay límites de superficie edificable (el 2% de la finca en Valencia o Extremadura, por ejemplo), de altura (en general, bajo más una planta), del tipo de cubierta, de modificación del paisaje, de utilización de materiales de la zona, de uso de colores, de distancia mínima respecto de vías de comunicación… Debe asegurarse el abastecimiento de agua potable y el tratamiento de residuos.

¿Qué permisos se necesitan? Antes de obtener la licencia municipal de obras debe obtenerse una autorización del servicio autonómico de ordenación del territorio o similar. Para ello hay que preparar un proyecto de actuación, en que se justifique la existencia de la explotación agropecuaria en la finca y la necesidad de edificar la vivienda familiar para contribuir a la viabilidad de la explotación, además de los requisitos que cada normativa establezca (antes comentados). Algunas comunidades exigen el pago de una fianza (3% del presupuesto) en garantía del cumplimiento de los requisitos legales.

¿Qué controles existen? Si quiere escriturar la vivienda para una posible transmisión, el notario le exigirá la autorización para construir, además de la licencia. Si construye sin permiso puede

ser denunciado por la Guardia Civil o por funcionarios municipales y autonómicos. A resultas del expediente, la construcción puede ser declarada ilegalizable y ordenarse su demolición a costa del propietario. También podrían imponerle sanciones y en casos extremos puede ser acusado de delito contra la ordenación del territorio. Para probar la prescripción de la infracción (en general a los cuatro años) o el delito (cinco años), es el propietario quien debe justificar la fecha de terminación real de la edificación.

¿Cómo puedo informarme? Acuda al ayuntamiento del municipio, solicite una cédula urbanística de la finca y consulte con el funcionario o con el arquitecto municipal sobre las posibilidades de edificación, el proyecto a preparar y el órgano autonómico encargado de estudiar su solicitud. No pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística. Si le denegaran la autorización debería agotar la vía administrativa y en último término iniciar la vía judicial. Sepa que la interpretación de los jueces es restrictiva respecto de esta posibilidad de edificación. En sentencia de abril de 2009 el Tribunal Supremo dio la razón a la Comisión regional de urbanismo de Cantabria porque el particular no acreditó que la vivienda que proyectaba fuera necesaria para la explotación agropecuaria vinculada, que existía desde hacía veinte años. Otra sentencia del Supremo de enero de 2012 también da la razón a la Xunta de Galicia, que ordenó demoler la vivienda porque en ese terreno no existía ninguna explotación agraria.

Mayor transparencia El necesario respeto del medio natural no puede confundirse con una profusión y atomización de normas y, más grave aún, con la desagradable sensación de falta de control objetivo o arbitrariedad en la concesión de estos permisos. Hemos solicitado información respecto de terrenos concretos en Valencina de la Concepción (Sevilla) y en Narón (La Coruña). En el ayuntamiento respectivo facilitan información general pero no se comprometen respecto de la FyC concesión de la autorización.

OCU FINCAS Y CASAS  |  15

Gestión de inmuebles

SEGUROS Y PRÉSTAMOS

C

NOTICIAS BREVES

ANÁLISIS URBANÍSTICO

Seguros de hogar, cuál sí

para contratar un buen seguro a buen precio. Puede ahorrar más de 250 euros, manteniendo buenas coberturas. La tranquilidad tiene un precio… reducido. onsejos

Seguro e hipoteca, qué hacer Si tiene el seguro con el banco de la hipoteca, revise el contrato del préstamo para ver las restricciones que tiene relacionadas con el seguro del hogar: por ejemplo, contratar otro seguro, podría repercutir en el diferencial sobre el euríbor para determinar el tipo de interés. Si no hay inconveniente o la repercusión económica no es elevada, compare el seguro que ya tenga con nuestras compras maestras. También podría servirle el seguro de su comunidad. Si le interesa cambiar, contrate el nuevo seguro cuando falte más de dos meses para la fecha de vencimiento del actual, para que tome efecto en la fecha de vencimiento. Deberá indicar una cesión de derechos a favor del banco prestamista. Una vez contratado, comunique con más de dos meses de antelación a la aseguradora actual que no se quiere prorrogar el seguro, y comunique también al banco los datos de la nueva póliza. Vea más detalles y modelos de estos escritos en www.ocu.org/inversores.

Un seguro necesario El seguro del hogar es un gasto interesante para el propietario de inmuebles. Por una cuantía modesta puede quedar amparado frente a situaciones molestas y frecuentes y frente a las menos habituales pero enormemente gravosas. Ahorre ajustando las coberturas de su seguro a sus necesidades. Las repasamos.

Continente Es importante tener asegurados los valores que correspondan (por el valor de la construcción, eliminando el valor del suelo) y por “valor a nuevo”. Es frecuente que el seguro de su comunidad cubra igualmente las partes privativas del edificio. Infórmese, y si esa cobertura es correcta, usted podría no contratar el continente en su póliza individual. Tenga en cuenta que estar asegurado por las dos pólizas no tiene ventajas en la práctica, sino más bien inconvenientes por posibles discusiones entre compañías. Pero atención: hay pólizas que vinculan la contratación del continente a otras coberturas como la responsabilidad civil (RC) de la vivienda: es el caso en Atlantis, VisaCaixa, Pelayo, Groupama y Caser. Para salvar ese obstáculo, una solución sería contratar un pequeño capital para continente “a primer riesgo”. Esto significa que no se le va a aplicar la regla proporcional y es útil para los pequeños siniestros, que además suelen ser los más frecuentes. También es útil para inquilinos. Esta solución nos la han ofrecido en Atlantis (3.000 y 6.000 euros), VidaCaixa (4.500), Pelayo (6.000, 12.000 y 25.000 euros), Axa y Mapfre.

Contenido Asegurar 1.000 euros de contenido puede resultar cuatro veces más caro que 1.000 euros de continente. Además, los siniestros por contenido originan más problemas: valoración del bien, aplicación de la regla proporcional, demostración de su existencia si ha desaparecido totalmente, etc. Considere por tanto la opción de no asegurar el contenido y asumir usted mismo el riesgo, si no tiene un valor excesivo. Salvo que otras garantías como la RC familiar dependa de la contratación del contenido. En ese caso, puede contratar el mínimo posible (en el caso de Atlantis 6.000 euros), asumiendo que en caso de siniestro le pueden aplicar la regla proporcional (le indemnizarían solo en proporción al valor cubierto por el seguro). 16 | OCU FINCAS Y CASAS

PANORAMA INMOBILIARIO

IMPORTE MEDIO DE SINIESTROS EN 2010 en euros 1200

1000

800

600

400

200

0 Cristales

Daños eléctricos

Daños por agua

Respons. civil

Robo

Incendios

Son más frecuentes los daños por agua (vea OFC 39) y de cristales, pero en caso de sufrirlos, son más gravosos el incendio y el robo.

Responsabilidad civil Es una garantía fundamental en este seguro. Cubre los daños que causemos a otras personas en distintos ámbitos: como propietario de la vivienda (por ejemplo por la rotura de una tubería de la casa); como usuario (por dejarnos un grifo abierto); y como cabeza de familia, por los daños que se causen durante nuestra vida privada y por nosotros mismos o por las

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personas de las que seamos responsables: hijos, ascendientes, etc. Normalmente las dos primeras suelen estar vinculadas a la contratación del continente, mientras que la tercera lo está al contenido. Recomendamos contratar un mínimo de 300.000 euros como límite máximo de indemnización. Aunque mejor por 600.000. El incremento de prima es pequeño.

Protección jurídica Por esta garantía la aseguradora nos defiende cuando tengamos un conflicto en que nos pidan cuentas, o bien para reclamar los daños cuando nosotros tengamos que pedirlas. Tiene dos particularidades: en caso de discrepancia con la aseguradora, puede resolverse mediante la vía del arbitraje de consumo; y en segundo lugar, pueden elegirse abogados de libre elección para llevar el asunto, pero suele tener un límite de gastos. No debería contratar uno inferior a 3.000 euros; es difícil encontrar pólizas con límites superiores.

Consejos •  Antes de contratar vea si puede evitarse asegurar el continente o el contenido, pero confirme que eso no le afecta a las coberturas de RC y protección jurídica. –  Revise las garantías que le incluyen. Puede que haya algunas que no necesite: por ejemplo la asistencia en el hogar, si Vd. conoce profesionales que puedan prestarle servicio; o el aseguramiento de joyas si no las tiene. Y puede que falten otras importantes: RC por al menos 300.000 euros, o protección jurídica. –  Es preferible cubrirse de los siniestros importantes aunque sean menos frecuentes, que los frecuentes que no le van a causar grave quebranto en su patrimonio.

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PANORAMA INMOBILIARIO

Abarate la prima con una pequeña franquicia. –  Quédese con una copia del cuestionario al que le sometan antes de contratar. •  En caso de siniestro y durante la vida de la póliza: –  No se fíe de la información verbal, ni del perito ni del tramitador. Antes de acometer una reforma “que luego le reembolsarán” o deshacerse de algún bien dañado, pida primero que se lo confirmen por escrito. –  Solicite siempre el informe pericial. –  Comunique las mejoras que realice en su vivienda: cambios de conducciones de agua, instalaciones de medidas de seguridad, etc. También revise cada 2 o 3 años que los valores asegurados no han quedado desfasados, por nuevos objetos acumulados, por ejemplo.

Tabla comparativa de pólizas En marzo de 2012 hemos comparado 20 pólizas de hogar para asegurar un piso tipo, usado como vivienda habitual en Madrid, con 75 m2, calidad de construcción media y 7 años de antigüedad. Situado en planta intermedia y sin sistemas antirrobo. Se aseguran 53.000 euros de continente y 20.000 euros de contenido. Todas incluyen buena cobertura de RC por 300.000 euros. Resaltamos cuatro pólizas que consideramos “compras maestras”. Las pólizas “todo riesgo accidental” tienen la ventaja de cubrir todos los siniestros que se originen por una causa súbita, imprevisible y ajena a la voluntad del asegurado (un accidente), salvo una pequeña lista de exclusiones. La de Atlantis Hogar Total muestra el precio especial para socios de OCU (más información en FyC el teléfono 902 103 781).

QUÉ OFRECEN LAS PÓLIZAS DE SEGURO DEL HOGAR PARA PROPIETARIOS Continente

Contenido

Defensa jurídica

Prima en €

BBVA Vivienda remunerado Superior Atlantis Hogar Total Plus Atlantis Hogar Total (sin RP) Catalana Occidente Multi R. Familia Hogar Allianz Hogar Todo Riesgo Mapfre Hogar Total Caser Hogar XXI Todo Daño Material Axa Hogar Seguro Todo Riesgo Ocaso Hogar Confort Verti Seguro del Hogar L

A A A A A A B A B B

A A A A B B B B B B

B D D C C C C C C C

438 211 184 267 363 250 329 172 233 205

90 90 75 (1) 200 150 100 (2) 90 (2) 120 120 250 (2)

86 80 75 74 74 73 71 71 67 64

Atlantis Hogar Maxi Vidacaixa Adeslas Segurcaixa Hogar Catalana Occidente Multi R. Familia Hogar Mapfre Combinado del Hogar Caser Hogar XXI Axa Hogar Seguro Pelayo Hogar Complex Mutua Madrileña Hogar Global (3) Groupama Hogar Allianz Hogar Personalizado

A A A B B B B B B B

A B B B B B B B B B

D C C C C C B C C C

164 255 169 207 242 154 201 119 207 182

n.p. n.p. n.p. n.p. n.p. n.p. n.p. n.p. n.p. n.p.

76 74 71 70 68 68 67 65 65 64

Pólizas Todo Riesgo Accidental

Pólizas convencionales

Franquicia Calificación en € global 1 - 100

En negrita las pólizas que consideramos Compras Maestras por su relación calidad-precio. Símbolos: A Muy bueno, B Bueno, C Aceptable, - Malo. (1) No se aplica a RC ni a DJ, sí al resto de daños. En las otras pólizas la franquicia o el mínimo indemnizable se aplica solo a las coberturas que exceden el seguro convencional. (2) Daño mínimo indemnizable. (3) Incluye descuento del 50% aplicable el primer año si contrata antes del 30 de junio de 2012. Con el descuento resulta Compra Maestra, pero solo para el primer año.

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NOTICIAS BREVES

PRECIOS DE LA VIVIENDA POR DISTRITOS

18 | OCU FINCAS Y CASAS

€/ m2

€/ m2

2.066 1.727 1.800 1.143 2.232 1.067 1.211 1.355 1.500 1.211

1 T 2008 2 T 2007 3 T 2007 1 T 2007 4 T 2008 2 T 2006 4 T 2006 4 T 2006 1 T 2007 4 T 2006

4.800 4.290 4.263 3.056 5.010 2.760 2.980 3.120 3.265 3.020

4.032 3.353 3.467 2.182 4.225 1.605 1.810 1.975 2.165 1.695

%/ 2000 195 194 193 191 189 150 149 146 144 140

La tabla recoge los cinco distritos con mayor revalorización final y los cinco distritos con la revalorización más baja.

Mayor volatilidad Hay otro aspecto que podemos resaltar: los barrios periféricos, que a la postre presentan la peor evolución final en precios, experimentaron a menudo subidas de precios más acentuadas y anteriores en el tiempo a las registradas por barrios céntricos más tradicionales. Es decir, en algunos barrios periféricos ha sido posible obtener plusvalías más sustanciosas en pleno auge de la burbuja, y con inversiones inferiores, dados los precios más bajos. Pero esas subidas han sido efímeras, y a medida que la crisis se ha acentuado, la evolución de sus precios ha sido peor (ver gráfico).

Mismo presupuesto, distinta compra Hemos analizado los precios de tres barrios céntricos y tres barrios más periféricos en cinco grandes ciudades españo-

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA 2000-2011, en base 100

260

Chamberí

240

Puente de Vallecas

220 200 180 160 140 120 100

2012

2011

2010

2009

2008

80 2007

La elección del barrio no es lógicamente una cuestión exclusiva del precio de compra. En las cuarenta ciudades españolas estudiadas en OCU Fincas y Casas desde 2005 hemos podido comprobar que a menudo los barrios preferidos para vivir por los ciudadanos suelen coincidir– con excepciones – con aquellos que tienen precios más elevados. Y esos barrios suelen ser zonas céntricas con dotaciones bien valoradas, a las que se añade alguna zona periférica acomodada. Por otra parte, también suele ser cierto que, a la larga, los barrios céntricos tienen una mejor evolución en sus precios que los barrios periféricos. En la siguiente tabla recogemos la evolución de diez distritos de Madrid durante el periodo 2000 – 2011. Están ordenados por la mayor revalorización de sus precios experimentada a finales de 2011 respecto de finales de 2000 (última columna de la tabla). También recogemos el precio medio inicial por m2 de vivienda y el máximo alcanzado durante la década, señalando el trimestre en que se registró. Pues bien, observamos que de entre los cinco barrios con mejor evolución, cuatro son céntricos, mientras que de los cinco distritos con peor evolución, cuatro son periféricos.

4 T 2011

Trimestre

2006

La evolución de los precios

Máximos

€/ m2

2005

Los barrios céntricos de las ciudades presentan precios medios para la vivienda, por lo general, superiores al resto. Con un mismo presupuesto, una familia puede acceder a viviendas de mayor superficie en la periferia. Y además de la superficie, el alejamiento del centro suele suponer la disponibilidad de otros servicios: mayor facilidad de aparcamiento, zonas verdes, piscina, menores ruidos, etc. La contrapartida es también conocida: el centro permite mejor acceso al transporte público, más cercanía a centros de trabajo, a centros administrativos y de ocio. Especialmente en las ciudades grandes, el tiempo de desplazamiento del hogar al trabajo determina buena parte de la vida cotidiana de los ciudadanos. Y al margen del tiempo, entraña otros factores como el impacto medioambiental del transporte y el encarecimiento del mismo, que en estos tiempos de crisis supone una partida considerable del presupuesto familiar. La escasa movilidad geográfica y la preferencia de la compra de vivienda sobre el alquiler, provocan situaciones absurdas de desplazamientos cruzados diarios de miles de ciudadanos entre su vivienda y su centro de trabajo.

Chamberí Centro Moncloa Villa de Vallecas Salamanca Villaverde Usera Latina Moratalaz Puente de Vallecas

2000

2004

Pros y contras del centro

Distritos de Madrid

2003

ocultó las tradicionales diferencias entre barrios, pero la crisis parece haber puesto a cada uno en su sitio. Elegir barrio es cuestión de gusto y de dinero. a burbuja

2000

L

PANORAMA INMOBILIARIO

¿Mejor el centro o las afueras?

2002

COMPRAVENTA INMOBILIARIA

ANÁLISIS URBANÍSTICO

2001

Gestión de inmuebles

Mostramos los dos distritos de Madrid que han tenido la evolución más dispar en el periodo estudiado: Chamberí y Puente de Vallecas.

Analizamos 225 barrios Entre en www.ocu.org/inversores, sección “Invertir en inmuebles”. Encontrará viviendas y garajes.

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ANÁLISIS URBANÍSTICO

las. Queríamos saber qué tipo de vivienda podíamos adquirir en cada caso con un mismo presupuesto (200.000 euros, gastos e impuestos a parte). Los resultados, cuyo detalle se muestra en la tabla adjunta, aportan pocas sorpresas. Evidentemente, la elección de los barrios analizados en cada ciudad influye en los resultados y no permite hacer comparaciones exactas, pero sí puede darnos una idea. Así, en Madrid es posible obtener un 73% más de superficie en la vivienda cuando nos alejamos del centro. En Valencia es un 61%, en Bilbao un 51% y en Barcelona un 32%. En Zaragoza, donde pensamos que existe mayor homogeneidad entre los barrios en general, la diferencia es del 13%.

Y distinto alquiler También hemos comparado los precios medios de alquiler en las distintas zonas. Como para la compra, para viviendas equivalentes, los precios medios del alquiler presentan diferencias significativas según la zona. Son un 40% más baratos en el caso de los barrios periféricos analizados en Barcelona, un 35% en Madrid, un 28% en Bilbao, y solo un 18% en Valencia y en Zaragoza.

Excepciones a la regla Por supuesto, existen excepciones a esta regla. En las grandes ciudades existen barrios no céntricos que presentan precios medios de la vivienda superiores incluso a aquellos. En Barcelona el barrio de Pedralbes figura entre los más caros. Por 200.000 euros apenas puedes adquirir una vivienda de 55 m2, que no es fácil de encontrar. En Madrid, encontramos el barrio de Nueva España (distrito de Chamartín), donde solo podríamos adquirir una vivienda de 49,4 m2. Esto muestra que la distancia al centro no es el único condicionante del precio de las viviendas. Además, durante los años más álgidos de la burbuja inmobiliaria ha habido una tendencia a igualar los precios por arriba. Se encontraban viviendas en barrios alejados con precios que apenas se diferenciaban de

PANORAMA INMOBILIARIO

los de zonas tradicionalmente más demandadas. Con la crisis, se están volviendo a marcar las diferencias. También porque muchas de las viviendas que han padecido impagos de hipoteca y que han sido finalmente recuperadas por las entidades financieras, se encontraban precisamente en barrios alejados o desfavorecidos.

Si el objetivo es invertir Si se adquiere un inmueble como inversión, esperando obtener una rentabilidad vía alquileres y vía revalorización a largo plazo, debe tener en cuenta otros aspectos. En general, las zonas céntricas de las ciudades suelen tener una demanda mayor y más estable para el alquiler, tanto de vivienda como de plazas de garaje o trasteros. En vivienda, normalmente interesará la de uno o dos dormitorios, que tienen más demanda en el centro y que resultan más asequibles tanto para la compra como para su puesta en alquiler a unidades familiares de pocos miembros. Comprar en zonas periféricas saldrá más barato pero se corre un mayor riesgo de que la demanda de alquiler sea menos estable, a no ser que ya cuente con algún factor que la asegure, como la cercanía de un gran hosFyC pital, una universidad, etc.

QUIÉN QUIERE VIVIR EN EL CASCO VIEJO (%) 70%

60%

50%

40%

30%

20% Gerona

Cádiz

Alicante/ La Coruña

San Sebastián

Barcelona

Lérida

El barrio viejo, casco histórico, ciudad vieja, parte vieja, casco antiguo… es codiciado en algunas ciudades y evitado en otras.

TAMAÑO DE VIVIENDA QUE PODEMOS ADQUIRIR POR 200.000 EUROS, SEGÚN EL BARRIO Ciudad Barcelona Bilbao Madrid Valencia Zaragoza

Barrios céntricos (distrito) Sagrada Familia (l’Eixample) Gótico (Ciutat Vella) Sants (Sants – Montjuic) Indautxu Abando Casco Viejo Sol (Centro) Castellana (Salamanca) Jerónimos (Retiro) La Seu (Ciutat Vella) Gran Vía (l’Eixample) El Botanic (Extramuros) Centro Casco Histórico Universidad – San Francisco

M2 66 52 65 45 43 50 47 40.3 47 74.8 70.3 93.3 78 91 95

Renta €/m2 12 12 12 13.3 13 13.3 15 15 15 7.3 7.3 7.3 7.3 7.3 7.3

Otros barrios (distrito) Les Roquetes (Nou Barris) Sant Martí (Sant Martí) La Trinitat Vella (Sant Andreu) Ibaiondo Otxarkoaga Begoña Quintana (Ciudad Lineal) Valdeacederas (Tetuán) Chopera (Arganzuela) Playa de la Malvarrosa Camino Real (Jesús) Benicalap Actur Miraflores – San José Santa Isabel

M2 90.6 76 75.6 72 70 66.4 74.5 80.5 77.3 136.5 131 117.7 88.8 97 113

Renta €/m2 8.3 8.3 8.3 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 6 6 6 6 6 6

OCU FINCAS Y CASAS  |  19

Gestión de inmuebles

VIVIR EN COMUNIDAD

L

NOTICIAS BREVES

PANORAMA INMOBILIARIO

Aprovechamiento de espacios comunes

comunes con uso atribuido a un solo propietario conllevan reglas sobre el reparto de gastos y responsabilidades que conviene conocer. os elementos

Titularidad y aprovechamiento En la comunidad, los espacios no previstos como privativos en el título constitutivo se entiende que son comunes. Y la regla general es que los elementos comunes (la piscina, el jardín, etc.) son de uso común, sin diferencia por cuotas y con respeto de las reglas contenidas en los estatutos o en un eventual reglamento de régimen interior. Pero es posible establecer que un elemento común sea aprovechado por uno solo de los propietarios. Por ejemplo, la terraza de un ático, un patio, una parte del jardín, un trastero, una plaza de garaje… Se excluyen los elementos comunes esenciales como los ascensores, la cimentación, el portal, un tejado que no se puede pisar, etc. Ese aprovechamiento privativo debe justificarse en el título constitutivo de la comunidad o en sus estatutos, o en un acuerdo unánime (también en Cataluña) de la junta de propietarios. También se ha considerado de uso exclusivo el patio al que, por la propia configuración física del inmueble, solo es posible el acceso a través de la vivienda, aunque la escritura no diga nada. La revocación del uso privativo requiere igualmente de acuerdo unánime.

Obras y mantenimiento Quien tenga asignado el uso privativo de un elemento común debe hacerlo con diligencia y sin olvidar que no es el propietario exclusivo. No puede hacer un cerramiento del ático o del patio sin consentimiento de la junta, ni siquiera con estructuras desmontables (le podrían obligar a demolerlo). Respecto del jardín del bajo, puede cerrarse de modo que posibilite su uso privado, pero no puede anexionarse a la vivienda como si fuera una habitación, aunque sea una urbanización de adosados (a no ser que lo permitan los estatutos y las normas urbanísticas). El propietario es además es responsable del mantenimiento de ese elemento común (limpieza de desagües, cierre de grifos, plantas o árboles situados en su jardín, por ejemplo), de las reparaciones ordinarias y de aquellas cuya responsabilidad recaiga en el propietario. Por el contrario, una obra extraordinaria– como reparar la impermeabilidad de la cubierta por desgaste de la tela asfáltica, por dilatación por calor o por el hielo, por agrietamiento del suelo, etc. – será a cargo de la comunidad. 20 | OCU FINCAS Y CASAS

ANÁLISIS URBANÍSTICO

Cuando sea necesario, debe permitir el acceso al técnico o representante de la comunidad.

Gastos e indemnizaciones Como los gastos de mantenimiento de zonas comunes de uso privativo son por cuenta de sus usuarios, si los estatutos limitan el uso de la piscina a los propietarios de viviendas, los propietarios de garajes o locales tienen derecho a no pagar por gastos de piscina, aunque se viniera haciendo así desde hace años. El propietario con uso privativo de un patio común podría reclamar una indemnización por la ocupación parcial del patio para construir un ascensor. En ese caso debe tenerse en cuenta que el valor del m2 de patio o terraza es el 50% del m2 de vivienda, y que se indemniza por el derecho de uso, no por el de propiedad. Hay casos en que se ha logrado además una indemnización por pérdida de luz y por contaminación acústica. También el usuario de la azotea puede verse afectado si allí se instala la sala de máquinas. Si la nueva instalación supusiera hacer inservible el patio o terraza, el acuerdo del propietario afectado sería imprescindible.

Consejos •  Si usted compra un ático en el que pueda utilizar la terraza (o un bajo con jardín), compruebe que así lo dice la escritura o pida una copia del acuerdo de la junta que lo autorizó. Desconfíe si le dicen que el uso está permitido o tolerado, sin un fundamento escrito. •  Si se altera su derecho de uso por una decisión de la junta (para instalar un ascensor, por ejemplo), tiene derecho a una indemnización. Si la junta no lo concede, deberá reclamarlo judicialmente. Apóyese en un informe pericial que fundamente las causas y las cuantías por las que deba ser eventualmente indemnizado. Valore si el coste judicial y pericial lo merece. •  Revise el reparto de gastos en su comunidad, para asegurarse de que no se cargue a todos lo que corresFyC ponde a uno o varios propietarios.

Guía práctica para comunidades Acceda a toda la información detallada a través de la nueva edición de nuestra guía sobre Comunidades de Propietarios. Más información en [email protected], o en los teléfonos 902 300 188 y 913 009 154.