H. TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DEL ESTADO DE CAMPECHE

ESCUELA JUDICIAL DEL ESTADO DE CAMPECHE

NOMBRE DE LA TESIS: “FORMALIDAD Y TEMPORALIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN CAMPECHE: CONTRARIAS A LA NATURALEZA DEL CONTRATO Y A LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES. ANÁLISIS CRÍTICO DE LOS ARTÍCULOS 2305, 2310, 2311 Y 2358 DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE CAMPECHE”

Que para obtener el grado de: MAESTRA EN DERECHO JUDICIAL

Presenta la alumna: LICDA. ALMA PATRICIA CÚ SÁNCHEZ

Directora de Tesis: MTRA. BEATRIZ BAQUEIRO GUTIÉRREZ

San Francisco de Campeche, Camp; agosto de 2013.

AGRADECIMIENTOS Mi gratitud a la Dra. Guadalupe Eugenia Quijano Villanueva, por ser líder y guía, pero sobretodo por haberme motivado a hacer los estudios de la Maestría en la Escuela Judicial y por su invaluable comprensión en las horas dedicadas a mi formación y desarrollo profesional. A mis padres, Alma Rosa Sánchez Coj y Jorge Alberto Cú Gutiérrez !"; mis hermanos, Laura Guadalupe y Jorge Armando Cú Sánchez y mis sobrinos, Diana Laura, José Eduardo y Ana Paulina Valladares Cú, por ser mi eje central y equilibrio, gracias por su apoyo incondicional y amor fraternal. Doy gracias también a la Dra. María del Carmen Platas Pacheco, por su dedicación y entrega a la Escuela Judicial, por haber dejado en mí, la convicción de ser congruente con temas propios de la función jurisdiccional, como la prudencia, la ética, la analogía proporcional y la justicia. Agradezco a mis compañeros de trabajo, la Jueza Beatriz Baqueiro Gutiérrez, la licenciada Cristobalina Ballina Colomé y la maestra Alma Isela Alonzo Bernal, por sus acertados comentarios, amistad sincera y comprensión.

DEDICATORIAS Dedico mi tesis con mucho cariño y respeto a mi abuelita Rosa María Pech Ramírez !", porque siempre estuviste conmigo, apoyándome y motivándome a seguir adelante; por acompañarme en mis horas de desvelo y preocupación. A mi padres, por creer en mí y darme la confianza y libertad para perseguir mis sueños y alcanzar mis metas; también por su paciencia, consideración y amor inigualable. A mis hermanos -mis mejores amigos- por su apoyo incondicional; y a mis sobrinos, porque sin ustedes mi vida no fuera tan divertida.

I

ÍNDICE

NTRODUCCIÓN

p. IV

CAPÍTULO I CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1.1 Género y especie del contrato 1.2 Concepto del contrato de arrendamiento 1.3 Naturaleza del contrato de arrendamiento 1.3.1 Consensualismo 1.3.2 Formalismo 1.4 Tipos de contrato de arrendamiento 1.5 Elementos del contrato de arrendamiento 1.5.1 Consentimiento: elemento de existencia del contrato de arrendamiento 1.5.2 Forma: elemento de validez 1.6 Seguridad: Notario y Escritura Pública 1.7 Prórroga y Reconducción tácita 1.8 Principio de la autonomía de la voluntad

p.9 p.11 p.12 p.14 p.15 p.16 p.17 p.18 p.20 p.22 p.25 p.30

CAPÍTULO II. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD 2.1 Obligatio romana 2.1.1 Ex contractu 2.1.1.1 Contratos verbis, litteris, reales y consensuales. 2.1.1.2 Contratos stricti iuris y bona fidei 2.2 Buena fe en los contratos consensuales 2.3 Formalidad en el Derecho Romano 2.4 Evolución histórica del Contrato de Arrendamiento 2.4.1 Forma 2.4.2 Prórroga 2.4.3 Tácita reconducción 2.5 Origen del Principio de la autonomía de la voluntad de las partes

II

p.34 p.37 p.38 p.40 p.41 p.46 p.48 p.49 p.52 p.53 p.54

CAPITULO III. ANÁLISIS CRÌTICO DE LA FORMA Y TEMPORALIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ESTADO DE CAMPECHE 3.1 Forma del contrato: artículo 2305 del Código Civil 3.2 Temporalidad del contrato: artículo 2310 del Código Civil 3.2.1 Prórroga legal: artículo 2311 del Código Civil 3.2.2 Tácita reconducción: artículo 2358 del Código Civil

p.61 p.73 p.78 p.84

CAPÍTULO IV. INICIATIVA DE REFORMA A LOS ARTÍCULOS 2305, 2310, 2311 Y 2358 DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE CAMPECHE 4.1 Forma del contrato de arrendamiento: Reforma al artículo 2305 del Código Civil 4.2. Temporalidad del contrato de arrendamiento: Proyecto de reforma al artículo 2310 del Código Civil del Estado 4.3 Prórroga legal:Iniciativa de reforma al artículo 2311 del Código Civil del Estado 4.4 Tácita reconducción: Iniciativa de reforma al artículo 2358 del Código Civil del Estado de Campeche

p.107

CONCLUSIONES

p.114

BIBLIOGRAFÍA

p.119

ANEXOS

p. 125

III

p.90 p.97 p.101

INTRODUCCIÓN

El ser humano es eminentemente social, es decir, para la consecución de sus fines necesita relacionarse con otros; de allí es donde surgen los actos jurídicos y las obligaciones. En efecto, todo acto jurídico requiere la manifestación exterior de la voluntad para crear, transmitir, modificar o extinguir un derecho o una obligación, que sin duda tiene consecuencias jurídicas para las partes. De allí que se consideren elementos de existencia de las obligaciones: el consentimiento y el objeto; por ello se afirma que el derecho contractual encuentra su primer fundamento en el principio de buena fe y la autonomía de la voluntad de las partes. Una de las formas en las que se materializan las obligaciones son los contratos, y hoy en día es el contrato de arrendamiento de inmueble el que más se celebra entre las partes, quizá por la necesidad temporal de vivienda o bien por carecer de los medios suficientes para adquirir una vivienda digna y decorosa. Este contrato, desde el Derecho Romano conocido como locatio conductio, es de naturaleza consensual, es decir, únicamente bastaba el consentimiento de las partes para que una de ellas usara y disfrutara de una cosa, durante un tiempo convenido, mediante un pago o retribución, llamada merces. Por ello, al ser también un contrato de bona fides, se perfeccionaban solamente con el consentimiento de las partes, el cual podía ser expresado de cualquier forma, incluso con un gesto. No obstante, la naturaleza del contrato en el Derecho Romano ha ido evolucionando y se ha visto afectado por el derecho positivo, tan es así, que con la regulación de su forma y temporalidad, se pretende excluir los dos principios básicos del derecho contractual: la buena fe y la autonomía de la voluntad de las partes. IV

Hoy, el contrato de arrendamiento, aun cuando su existencia esté motivada por la habitación temporal o la falta de recursos para hacerse de una propia, resulta un convenio oneroso para las partes, con mayores cargas al arrendador, como es la obligación que tiene a prorrogar el contrato y hacer efectiva la tácita reconducción. En nuestro Estado, el primer Código Civil de 1942, refería en su artículo 2305 que todo contrato de arrendamiento debía constar necesariamente por escrito, no obstante, cuando la renta no excediere de un mil pesos anuales, debía ser un documento privado suscrito por los contratantes y dos testigos, y sólo procedería la escritura pública, cuando excediera de dicha cantidad. Posteriormente, en 1981 dicho precepto fue reformado para efecto de establecer como generalidad que todo contrato de arrendamiento constara necesariamente por escrito y sólo en aquellos cuya renta excediera de cinco años constaría en escritura pública. Finalmente, en 2009 sufrió otra reforma con el fin de obligar a las partes a la suscripción de escritura pública para todo contrato de arrendamiento, sin importar monto y duración. Es precisamente la exposición de motivos de esta última reforma, publicada en el Periódico Oficial del Estado el 16 de julio de 2009, la que constituye el objeto de estudio y análisis de la presente tesis. Porque a todas luces, de la evolución legislativa de la misma, se advierte que resulta contraria al principio de buena fe y autonomía de la voluntad de las partes. En efecto, los principales argumentos que sostienen los legisladores en la exposición de motivos son: a) La necesidad de dar seguridad y certeza legal a los contratantes. b) La existencia de ochenta Notarios Públicos en el Estado, uno en cada Municipio. c) Que los documentos privados no hacen prueba plena. V

Argumentos que, de su simple lectura, resultan insuficientes y poco convincentes para la reforma en la formalidad de los contratos de arrendamiento; aunado a ello, me atrevo a afirmar que esta reforma se vio influenciada por la profesión de la mayoría de quienes, en ese momento, conformaban la LVIII Legislatura del Congreso del Estado. #$% &''(% $)% *+,*$% )-./$% $'% 0,1$.2)% 3+.% *$4+)1.&.% 5-$% '+)% 6&./-4$,1+)% 7&3.078+)+)9%*$%'+)%'$/0)'&*+.$):%$,%3+7+%;$,$%&1$,1&,%,+% sólo contra la naturaleza del contrato de arrendamiento, sino también contra los principios de libertad contractual y autonomía de la voluntad de las partes. En este contexto, el objeto de la tesis es analizar los artículos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Código Civil del Estado, para demostrar que la formalidad exigida para el contrato de arrendamiento, la duración mínima y la obligación del arrendador parra prorrogarlo o renovarlo, vulneran los dos principios rectores del derecho contractual. Para efecto de demostrar dichas transgresiones, el investigación

se

divide

en

cuatro

capítulos

denominados:

trabajo

de

Contrato

de

Arrendamiento; Evolución histórica del Contrato de Arrendamiento y el Principio de la Autonomía de la voluntad; Análisis crítico de la forma y temporalidad del Contrato de Arrendamiento en el Estado de Campeche; e Iniciativa de reforma a los artículos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Código Civil del Estado de Campeche. En el primer capítulo, se desarrollarán conceptualmente las figuras relativas al contrato de arrendamiento como: su género y especie, contrato,

consensualismo

y formalismo,

tipos

de

la naturaleza del

contrato,

elementos,

consentimiento, forma, Notario y escritura pública, prórroga y reconducción tácita; buena fe y principio de la autonomía de la voluntad de las partes. Esto es con el fin de que se identifiquen plenamente los conceptos principales, los cuales se encuentran relacionados con el objeto de estudio. En el segundo capítulo, se abordará la evolución histórica del contrato de arrendamiento, a través del estudio de la obligatio romana, los contratos bona VI

fidei, contratos consensuales, la formalidad en el Derecho Romano, la prórroga, la tácita reconducción y el origen del principio de la autonomía de la voluntad de las partes. Este capítulo resulta de mayor interés toda vez que permite al lector conocer el origen y la naturaleza del contrato de arrendamiento, las obligaciones de las partes y los efectos jurídicos para cada uno de ellos. El análisis de los artículos del Código Civil del Estado de Campeche, relativos a la forma y temporalidad del contrato de arrendamiento se contiene en el tercer capítulo; en éste se fijarán los argumentos que evidencian la transgresión al principio de buena fe y autonomía de las partes, y, con base en el derecho comparado, se presentará la regulación de dicho contrato en diversas entidades del país. En este apartado se incluye el análisis a la Exposición de motivos de la reforma al artículo 2305 del Código Sustantivo Civil del Estado, publicada en el Periódico Oficial del Estado, el 16 de julio de 2009. De igual forma se refutarán cada uno de los argumentos expuestos por los legisladores, con el firme propósito de evidenciar la violación a los principios de libertad contractual y autonomía de la voluntad de las partes. Finalmente, en el último capítulo se presentará la Exposición de motivos de la Iniciativa de reforma a los artículos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Código Civil del Estado, acorde al principio de buena fe y libertad contractual. En la cual se propone que atendiendo a la buena fe en la voluntad de las partes, el contrato de arrendamiento conste, por excepción, en escritura pública; no obstante todos los contratos deberán estar inscritos en el Registro Público de la Propiedad, con ciertos requisitos. Para el caso de la duración, prórroga y tácita reconducción en los contratos de arrendamiento, éstos siempre quedarán conforme a la voluntad de las partes.

VII

Por lo anterior, afirmo que esta investigación tiene por objeto demostrar que, atendiendo a la naturaleza del contrato, basta con que éste conste por escrito para ser válido y sólo en algunas circunstancias se suscriba en escritura pública, como podría ser el caso del inmueble de un menor, de un incapaz o bien esté sujeto a una sucesión. Asimismo, conforme al derecho de la libre contratación, la prórroga legal deberá dejar de ser una obligación para el arrendador y proceda sólo cuando las partes así lo hayan convenido expresamente. Y finalmente, la tácita reconducción proceda en ciertos casos y bajo ciertas circunstancias. En sí, el fin de la tesis es rescatar el valor e importancia del principio de buena fe y de la autonomía de la voluntad de las partes que rigen el derecho contractual; pero sobre todo en aquellos contratos que por su propia naturaleza, no debieran ser tan onerosos para las partes. Máxime que por la naturaleza del contrato, su existencia y validez deberían estar libres del positivismo a ultranza que se vive en nuestra época.

VIII

CAPÍTULO 1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Analizar y estudiar la figura del contrato de arrendamiento, implica el conocimiento previo de ciertos conceptos inherentes a éste, tales como acto jurídico, obligaciones, convenio, voluntad, consentimiento. Es por ello que para efecto de uniformar criterios y definiciones, se abordarán, en primer tiempo, éstas figuras jurídicas.

1.1 Género y especie del contrato

El hombre, tal como refiere Aristóteles, es un zoon politikón, un ser eminentemente social, que para efecto de conseguir sus fines y satisfacer sus necesidades, tiene necesariamente que relacionarse con otros. De estas relaciones surgen diversas figuras, no obstante, para los fines de la presente investigación, interesa saber que las relaciones interpersonales generan actos jurídicos que se definen como aquella manifestación exterior de la voluntad por la que se crea, transmite, modifica o extingue un derecho o una obligación, que genera consecuencias jurídicas para las partes.1 De la definición anterior, se deduce que todo acto jurídico necesariamente consta de dos elementos: la voluntad – elemento psicológico- y el derecho objetivo, sin alguno de los cuales no puede existir. Esto se traduce en que para que nazca un acto jurídico, es necesario que el hombre otorgue su consentimiento para realizar determinado acto, cuyo objeto esté reconocido y sancionado por el derecho, de tal forma que en caso de incumplimiento disponga de los medios legales –acciones- para exigir el cumplimiento. 1

Gutiérrez y González, Ernesto, Derecho de las Obligaciones; 5ª ed., Ed. Cajica; México, 1991, p. 124.

9

Puesto que a través de los actos jurídicos se generan las obligaciones definidas como el “vínculo jurídico por virtud del cual una persona denominada deudor, se encuentra constreñida jurídicamente a ejecutar algo a favor de otra persona, llamada acreedor.” 2

A lo largo de la historia, los actos jurídicos se han clasificado, entre otras, por la forma en que se presenta la voluntad de las partes, así se tiene que existen los actos jurídicos unilaterales y los plurilaterales. Siendo los primeros, aquellos generados por una sola voluntad; mientras que en los segundos, intervienen dos o más voluntades que adquieren derechos y obligaciones recíprocas.

Dentro de los actos jurídicos plurilaterales se encuentra el convenio, que en un sentido amplio puede definirse como el acuerdo de dos o más voluntades para crear, modificar, trasferir y extinguir derechos y obligaciones. 3 Y en un sentido estricto, corresponde a lo que conocemos como contrato -especie del género convenio-; por medio del cual se crea y transfiere derechos y obligaciones.

Respecto a los contratos, existe una variedad de métodos de clasificación, así se tienen aquellos que se clasifican según su regulación normativa (nominados e innominados)(típico o atípico); por el número de voluntades (unilateral o plurilateral);

por

el

interés

económico

(oneroso

y

gratuito);

por

su

perfeccionamiento (real o consensual); por la forma (consensual, formal y solemne); por su existencia (principal y accesorio); por la forma de cumplimiento del contrato (instantáneo, de tracto sucesivo y de prestaciones diferidas); entre otras. 2 3

Rojina Villegas, Rafael; Derecho Civil Mexicano; 1º ed., Ed. Porrúa, México, 1976, p. 9. Gutiérrez y González, Ernesto, Op. cit., p. 125.

10

Para la presente investigación, cuyo objeto de estudio es el contrato de arrendamiento, interesa conocer los contratos clasificados según su forma, es decir, los formales versus consensuales.

1.2 Concepto de Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento es uno de los contratos de mayor importancia, por ser de aquellos que se celebran constantemente en la práctica y encuentra mayor regulación en el Código Civil.

El Derecho Romano refiere que el arrendamiento (locatio conductio) es el contrato consensual, por medio del cual una de las partes se obligaba a usar o hacer disfrutar a la otra una cosa, durante un tiempo convenido, o a hacer para él alguna cosa mediante un pago o retribución determinada, llamada merces.4

El Derecho civil lo define como el contrato por el cual, una persona llamada arrendador concede a otra, llamada arrendatario el uso o goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto.5

Definición que se sostiene en el artículo 2297 del Código Civil del Estado al señalar: “Art.

2297.- Hay arrendamiento cuando las dos partes

contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto” 4 5

Morales, José Ignacio, Derecho Romano; 3ª ed., Ed. Trillas, México, 1998, p. 240. Rojina Villegas, Rafael; Op. cit., p. 214.

11

De lo anterior se deduce que los elementos de la definición del contrato son: a) La concesión del uso o goce temporal de una cosa. b) El pago de un precio cierto. c) La restitución de la cosa.

1.3 Naturaleza del contrato de arrendamiento. Respecto a la naturaleza del contrato se afirma que es un contrato principal, porque es independiente y no necesita de otro para existir; es bilateral, porque como refiere el Código Civil local, genera derechos y obligaciones recíprocas; es oneroso porque impone gravámenes y provechos para ambas partes; es formal debido a que para su validez debe constar por escrito; y excepcionalmente consensual; también es conmutativo, y de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes no pueden cumplirse en un solo acto, sino que requiere necesariamente de un lapso más o menos largo.

Considerando lo anterior, se afirma que el contrato se caracteriza por lo siguiente:

a) Puede ser traslativo de uso, o bien, de uso y goce; el primer caso, se da cuando el contrato se celebra sólo respecto del uso de la cosa, en cuyo caso el arrendamiento podrá disponer de ella conforme a los convenido o a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; mientras que si se celebra además respecto del goce, el arrendamiento podrá hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la cosa.

12

b) La concesión del uso o del uso y goce siempre debe ser temporal, con base en consideraciones de orden económico, la ley impone la necesidad de la temporalidad en este contrato para facilitar la posibilidad de circulación de la riqueza; en efecto, la propia naturaleza del contrato lleva consigo la temporalidad del mismo por tratarse de una concesión en el uso y goce del inmueble a cambio del pago de una renta, el cual por cuestiones prácticas no podría ser permanente. 6 c) Es un contrato siempre oneroso, ya que el arrendador al conceder el uso o el uso y goce de un bien invariablemente lo hace a cambio de un precio, partiendo de que éste es un elemento esencial, y en ausencia de éste no se podría hablar jurídicamente de un arrendamiento, sino que se trataría de un comodato. d) Es un contrato consensual en oposición a real, porque para su perfeccionamiento no se requiere de la entrega de la cosa, sino sólo del consentimiento de las partes.

Concerniente a la naturaleza consensual en oposición a formal, el Derecho romano refiere que:

“...De entre los contratos de Buena fe, cuatro de ellos son consensuales: mandato, sociedad, compraventa y arrendamiento, esto es, se perfeccionan solamente por el consentimiento (consensus) de las partes, mismo que puede ser expresado de cualquier forma, incluso mediante un gesto…”7

6 7

Zamora y Valencia, Miguel Ángel; Contratos Civiles; 7ª ed., Ed. Porrúa, México, 1998, p. 174. Padilla Sahagún, Gumesindo; Derecho Romano; 3ª ed; Ed. Mc Graw Hill; México, 2004, p. 194.

13

Debido a la contradicción

respecto a la naturaleza consensual del

arrendamiento, reconocida por el Derecho Romano y la naturaleza formal defendida por el Derecho positivo vigente; resulta imprescindible distinguir dos corrientes importantes sobre la naturaleza del contrato: el consensualismo y el formalismo.

1.3.1 Consensualismo

El vocablo consensual puede situarse en dos contextos y por ende, tener dos significados, cuando se opone a los reales y a los formales. Cuando se afirma que un contrato es consensual por oposición al real, significa que el primero existe a partir de que se da el consentimiento de las partes independientemente de la entrega material de la cosa; mientras que para la existencia del segundo necesariamente debe entregarse materialmente la res, cosa. Cuando se alude que un contrato es consensual en oposición al formal, y en algunos casos al solemne; se debe interpretar en el sentido de que el primero existe y es válido sólo con el simple consentimiento de las partes, expresado verbal o tácitamente, sin que para ello deba constar en escrito público o privado, es decir, que tenga que satisfacer alguna formalidad.

En este tenor, se puede afirmar que el consensualismo es la tesis jurídica que sostiene que un acto jurídico existe y se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades, sin necesitar que éstas consten en documento alguno; bastando el solo consentimiento de las partes para que el contrato se perfeccione y surta efectos jurídicos.8

8

Gutiérrez y González, Ernesto, Op. cit; p. 248.

14

1.3.2 Formalismo Por el contrario, en los contratos formales el consentimiento debe constar necesariamente por escrito, sea público o privado según lo disponga la ley, para efecto de tener plena validez, y en caso de no cumplir esta formalidad, el contrato estará afectado de nulidad relativa. Por lo anterior se sostiene que el formalismo es la tesis jurídica que pretende que la voluntad de las partes se fije en un documento, de tal forma que la existencia, la perfección y la plenitud de los efectos jurídicos del contrato dependan de la expresión formal de la voluntad, a través el documento que expresamente refiera la ley. Esta tesis no siempre consideró la manifestación escrita como forma del contrato, pues como se desarrollará en el siguiente Capítulo, el Derecho Romano contemplaba como contratos formales a los verbis y litteris; es decir, aquellos en los que la formalidad del consentimiento radicaba en el pronunciamiento de palabras sacramentales o bien, en la escritura.9 No obstante derivado de las necesidades y seguridad que reclaman los ciudadanos, el Derecho moderno se ha preocupado únicamente por regular la manifestación escrita de los contratos formales, máxime que ya no se encuentra vigente el pronunciamiento de palabras sacramentales. Sobre la teoría del formalismo, VON IHERING

encuentra las siguientes

ventajas:

“a) Es una garantía de seguridad; b) Que los pactos no se concluyan con precipitación… c) los compromisos no quedan en la

9

Rojina Villegas, Rafael; Op. cit; p. 344.

15

memoria, se pueden probar, son precisos y d) Permite una inscripción en registros, dando así una garantía a los terceros.”10 El tema de la forma del contrato de arrendamiento será abordado con profundidad más adelante. No obstante coincido con el Mtro. Gutiérrez y González, al señalar que: “…no es recomendable ni el extremo consensualismo, ni tampoco el extremo formalismo; deberá encontrarse un justo medio en donde ni se viole la palabra por no estar escrita, ni por escribir ésta se retarde la marcha del Derecho y la realización de las operaciones jurídicos…”11

1.4 Tipos de contrato de arrendamiento

El Código civil vigente contempla sólo una de las especies del contrato de arrendamiento reguladas en el Derecho Romano, la locatio conductio rei, es decir, el arrendamiento de las cosas, omitiendo pronunciarse respecto a la locatio conductio operarum y la locatio conductio operis, esto es, el arrendamiento de servicios y de obra, respectivamente.

Existen diversos tipos de arrendamiento, según la naturaleza de los bienes y el ordenamiento jurídico que lo regula, pueden ser:

A) Arrendamiento administrativo.- Es aquella relación contractual en el que el objeto o bien pertenece a la Federación, a los Estados o a los Municipios;

10 11

Bejarano Sánchez, Manuel; Obligaciones Civiles; 5ª ed., Ed. Oxford, México, 1999, p. 69. Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 252.

16

B) Arrendamiento mercantil.- Exclusivamente es mercantil cuando recae sobre bienes muebles y se tiene una especulación comercial y; C) Arrendamiento civil.- Éste se da por exclusión, es decir, cuando el arrendamiento no sea ni mercantil ni administrativa. Los arrendamientos civiles, conforme al Código Civil del Estado pueden clasificarse según el objeto del contrato. Así se tiene que existen los siguientes tipos de contrato: A) Arrendamiento de fincas urbanas. Este tipo de arrendamiento es de interés público, las rentas deben pagarse en plazos vencidos, y a la falta de convenio, por meses vencidos. Sólo en este caso procede la táctica reconducción. 12 B) Arrendamiento fincas rústicas. Las variantes de esta clase de contrato se encuentra en el pago de las rentas, las cuales deberán ser cubiertas en los plazos convenidos, y a falta de convenio, para el derecho de usar de las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al término del contrato. 13 C) Arrendamiento de bienes muebles. Nuevamente la diferencia radica en el tiempo de pago de las rentas y en los derechos y obligaciones que tiene el arrendamiento sobre el bien, por la duración del contrato. 14

1.5 Elementos del contrato de arrendamiento

Afirmando que el contrato es la especie del convenio, se tiene que necesariamente es un acto jurídico, que como he referido anteriormente, para que exista con plenitud, debe poseer los elementos de existencia: el consentimiento, el 12

Regulado en del artículo 2351 al 2360 del Código Civil del Estado de Campeche, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 23 de diciembre de 1943. 13 Figura jurídica contemplada en el Código Civil del Estado de Campeche del artículo 2361 al 2365. 14 Previsto del artículo 2366 al 2382 del Código Civil del Estado…Op. cit.

17

objeto y en su caso, la solemnidad; y los elementos de validez: forma y capacidad, los cuales serán analizados posteriormente.

En virtud del objeto de la presente investigación únicamente se analizará el consentimiento, como elemento de existencia y la forma como elemento de validez; obviando el estudio de los elementos restantes de existencia y validez, por no ser temas debatidos en esta tesis.

1.5.1 Consentimiento: elemento de existencia del contrato de arrendamiento

Este elemento compuesto - de existencia- se define como el acuerdo de dos o más voluntades sobre la producción o transmisión de derechos y obligaciones, siendo necesario que dichas voluntades tengan una manifestación exterior. 15 Estas voluntades, en derecho se conocen como propuesta, oferta o policitación y aceptación. Respecto a la propuesta, oferta o policitación, se puede afirmar que sus orígenes se encuentran en la Roma clásica, en donde el término “policitar” se refería a la promesa unilateral que se hacía a un municipio o al Estado (pollicitatio)16 En este tenor, la policitación se define como:

“…la declaración unilateral de voluntad, recepticia, expresa o tácita, hecha a persona presente o no presente, determinada o indeterminada, con la expresión de los elementos esenciales de 15 16

Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 208. Ibid, p. 209.

18

un contrato cuya celebración pretende el autor de esa voluntad, seria y hecha con ánimo de cumplir en su oportunidad.”17 De esta definición se tiene que la policitación es la declaración u oferta, expresa o tácita, hecha por una de las partes a otra que esté presente o no, determinada o indeterminada; y que para efecto de formar el consentimiento necesita ser recibida y aceptada por ésta; señalando el tipo de contrato que se desea celebrar, así como sus elementos esenciales; en sí, es la proposición de celebrar un contrato. En esta oferta siempre debe existir la intención y responsabilidad de cumplir lo prometido.

Por otro lado, la aceptación es la “declaración unilateral de voluntad, expresa o tácita, hecha a persona determinada, presente o no presente, seria, lisa y llana, mediante la cual se expresa la adhesión a la propuesta” 18 . Es decir, es la declaración unilateral de voluntad, expresa o táctica, que hace una persona al ofertante, presente o no presente, respecto a la aceptación, en los términos propuestos, de la policitación, asumiendo la responsabilidad jurídica que genere su declaración.

Cuando se fusiona la oferta con la aceptación nace plenamente el consentimiento, de allí que resulte indispensable para determinar los alcances y efectos del contrato, conocer la primera intención de las partes respecto a lo que quisieron obligarse.

Respecto al consentimiento, el Código Civil del Estado de Campeche refiere que puede ser expreso o tácito. Expreso, siempre que se manifieste de modo verbal, por escrito, por medios electrónicos, ópticos, tecnológicos o bien, por signos inequívocos; mientras que es tácito, cuando resulta de hechos o de actos 17 18

Id. Ibid., p. 214.

19

que lo presuman o presupongan, con excepción de los casos en que por ley o convenio, la voluntad debe manifestarse expresamente.

19

1.5.2 Forma: elemento de validez

Nuevamente el consentimiento se encuentra relacionado indirectamente con los elementos de validez, específicamente con la forma, toda vez que no es suficiente que, al celebrar un contrato, se de la policitación-aceptación y en consecuencia, el consentimiento, sino que resulta indispensable,

para que el

contrato surta sus efectos plenamente, que conste o se plasme en la forma que expresamente prescribe la ley.

Así, en un sentido amplio, se define a la forma como el o los elementos de carácter exterior sensibles, que rodean o cubren a todo acto de voluntad, a los hechos de la vida social, de donde provienen los derechos subjetivos.20

Mientras que en un sentido estricto se le define como:

“…el conjunto de elementos sensibles que revisten exteriormente a las conductas que tienden a la creación, modificación, conservación, transmisión

o extinción de

los derechos y

obligaciones y cuyos efectos dependen en cierta medida de la observancia de esos elementos sensibles según la exigencia de la organización jurídica vigente”21

19

Artículo 1708 del Código Civil del Estado de Campeche, reformado por Decreto 64 de fecha 22/VI/2007, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 4 de julio de 2007. 20 Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 246. 21 Ibid., pp. 246 a 247.

20

Definición que puede resumirse como el conjunto de elementos sensibles determinados por la ley, que deben revestir los contratos para efecto de surtir plenamente sus efectos jurídicos.

El Código Civil del Estado de Campeche, en los preceptos 1736 y 1737, contempla que en los contratos civiles las partes se obligan en la manera y en los términos en los que aparezca que quisieron obligarse, sin que para la validez de éstos se requieran formalidades determinadas, con excepción de los casos en que la ley expresamente exija determinada forma para que sea válido.

Sobre la forma del particular –arrendamiento- la legislación local, hasta antes de la reforma al artículo 2305, publicada en el Periódico Oficial del Estado, el 16 de julio de 2009, expresamente señalaba que todo contrato de arrendamiento debía constar necesariamente por escrito; y cuando la renta excediera de cinco años constaría en escritura pública. No obstante por Decreto de reforma No. 237, se reformó para quedar como sigue: “Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles se hará constar en escritura pública, sin importar su monto y duración.”

Por

lo

que

hoy

en

día,

todos

los

contratos

de

arrendamiento,

independientemente de su monto y duración, deben constar en escritura pública y sólo cumpliéndose con esta formalidad, surtirán plenamente sus efectos jurídicos, no sólo contra los contratantes sino contra terceros.

21

1.6 Seguridad: Notario y Escritura Pública.

Se ha referido que la forma es un elemento de validez del contrato de arrendamiento, es decir, que su observancia y cumplimiento es condición de la plenitud de los efectos jurídicos, por lo que si el contrato reviste la forma prescrita por la ley, es válido plenamente; y por el contrario, cuando carece de ésta o se encuentra indebidamente realizada, el contrato puede surtir efectos que se verán afectados por la nulidad relativa, la cual podrá ser alegada por cualquiera de las partes contratantes. “…la ley exige una manera específica y determinada de exteriorización del consentimiento que pretende una mayor seguridad y prueba de las operaciones, pero que si no se cumple con esa exigencia, de todas maneras se producen los efectos previstos por la norma; aun cuando éstos podrían llegar a ser nulificados por la falta de esa formalidad.”22

Para el contrato de arrendamiento, la exteriorización del consentimiento debe constar en Escritura Pública, independientemente de la duración o del monto del mismo. Y si bien este documento público no es por sí, la manifestación de la voluntad, su redacción sirve para “…reservarse una prueba fácil de la convención; pero no debe confundirse el medio de prueba con el modo de formación del contrato. El contrato existe independientemente de su prueba escrita.”23

En efecto, el derecho contemporáneo sostiene que por razones de seguridad para las partes y a terceros, así como para evitar controversias que de otra manera serían recurrentes, se requiere la escritura pública para dotar de validez

22

Zamora y Valencia, Miguel Ángel; Contratos Civiles; 7ª ed., Ed. Porrúa; México, 1998, p. 32. Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1ª ed., Ed. Cárdenas; México, 1983, p. 24. 23

22

determinados contratos, no obstante lo limita a que ello sea determinado por la trascendencia de la cuantía y la naturaleza de los derechos que transfiere.

En la emisión de la escritura pública, participa activamente el Notario Público que conforme al artículo 2 de la Ley de Notariado del Estado de Campeche, es el licenciado en derecho, con independencia e imparcialidad, dotado de la facultad para autenticar y dar forma, en los términos de ley, a los instrumentos en que el Estado, a través de su Poder ejecutivo, le confiere capacidad para otorgar y dar fe pública. Para ejercer y ser titular de la Notaría se requiere tener el fíat o patente de notario público para hacerse caro en forma permanente, de la administración del protocolo.

La escritura pública puede definirse como el documento con fuerza ejecutiva, realizado por el Notario, profesional del derecho, titular de una función pública, nombrado por el Estado para conferir autenticidad a los actos y negocios jurídicos contenidos en los documentos que redacta; este documento tiene doble presunción de legalidad, la exactitud de su contenido y que no pueden ser objetados o redargüidos de falsedad más que por la vía judicial.24

Por su parte, la Ley del Notariado del Estado de Campeche se define como el original que el Notario Público siente en el libro autorizado del protocolo, para hacer constar un acto jurídico, que contenga las firmas de los comparecientes y la firma y sello del notario. Las escrituras deberán redactarse en español, con letra clara, sin abreviaturas y sin guarismos; haciendo constar los datos del Notario y la Notaria consignando los antecedentes, las cláusulas, designará el objeto del acto, las renuncias de derecho o leyes convenidas, dejará acreditada la representación, Pulido Luna, Brenda; “El Notario Público en el sistema latino”; en Revista Foro Jurídico, No. 91, abril, 2011, pp. 46 a 48.

24

23

compulsará los documentos, señalará las generales de los comparecientes y testigos, y hará constar bajo su fe, lo siguiente: 1. “Que se cercioró de la identidad de los otorgantes y que, a su juicio, disponen de capacidad legal; 2. Que fue leída la escritura a los otorgantes, a los testigos y traductores, en su caso, o que la leyeron por ellos mismos; 3. Que explicó a los otorgantes el valor y las consecuencias legales del contenido de la escritura, cuando así proceda; 4. Que otorgaron la escritura los comparecientes mediante la manifestación ante el notario de su conformidad, así como mediante su firma o, en su caso, que no la firmaron por haber declarado no saber o no poder hacerlo; en este caso, el otorgante imprimirá las huellas digitales de sus pulgares derecho e izquierdo y firmará a su ruego la persona que al efecto elija; 5. La fecha o fechas en que se firma la escritura por los otorgantes o por la persona o personas elegidas por ellos, y por los testigos y traductores, so los hubiere; y 6. Los hechos que presencie el notario y que sean integrantes del acto que autorice, como entrega de dinero o de títulos y otros.” 25

Aunado a lo anterior, del análisis sistemático a los artículos 351 y 569 fracción I del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Campeche, se deduce que la escritura pública es un instrumento público de naturaleza ejecutiva.

Por otro lado, respecto de la utilidad de la escritura pública se afirma que si bien, como forma del contrato de arrendamiento, protege contra la precipitación de la decisión, otorga mayor seguridad a las partes respecto del contenido y conclusión del contrato, y facilita la prueba; también presenta algunas desventajas 25

Art. 41 de la Ley de Notariado para el estado de Campeche, emitida por Decreto No. 336 publicado en el Periódico Oficial del Estado el 19 de septiembre de 2011 y vigente desde el 1 de enero de 2001.

24

como el que la forma se encuentre viciada y la carga económica y de tiempo generada a las partes; máxime cuando esta nueva formalidad exigida por la ley, y recién reformada, no se encuentre justificada en su exposición de motivos. Concerniente a la principal ventaja de la escritura pública – facilitar la pruebanuestro Código Procesal Civil, la contempla en el capítulo relativo al valor de las pruebas, al señalar en el numeral 450 y 451, que los instrumentos públicos –como la escritura- hacen prueba plena, salvo el derecho del colitigante para redargüirlo de falsedad, bajo los términos del segundo de los preceptos referidos. A diferencia de los documentos privados que para hacer prueba plena necesitan ser reconocidos en la forma legal, por su autor. 26 Esta desventaja se encuentra consagrada en el Código Civil Federal, en su precepto 2406, al señalar que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito y que la falta de éste es imputable al arrendador, por lo que se da derecho al arrendatario para demandar el daño o perjuicio, generados por la falta de forma.

1.7 Prórroga y Reconducción tácita

Conforme al Código Civil del Estado de Campeche, el contrato de arrendamiento termina por las siguientes causas27:

a) Por haberse cumplido el plazo fijado o satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada. b) Por convenio expreso. c) Por nulidad. d) Por recisión. e) Por confusión. f)

Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o de fuerza mayor.

26 27

V. Art. 454 del Código Procesal Civil del Estado de Campeche. V. Art. 2388 del Código Civil del Estado de Campeche.

25

g) Por exposición de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública. h) Por evicción de la cosa arrendada.

No obstante, antes de que se termine el contrato, el arrendatario tiene la prerrogativa de ejercitar los derechos contenidos dos figuras jurídicas: la prórroga y la reconducción tácita, temas que serán desarrollados a continuación.

En un sentido amplio, la prórroga se define como la continuación de algo por un tiempo determinado o bien, la prolongación del vencimiento de un plazo. 28

En este sentido, el Código Civil del Estado de Campeche reconoce la figura de la prórroga en los numerales 2130 y 2311al señalar:

“Art. 2310.- El plazo del arrendamiento será, cuando menos, de dos años, aunque el estipulado sea el menor.

Art. 2311.- Si al vencerse los dos años a que se refiere el artículo anterior, o un plazo mayor si así se hubiere estipulado, el inquilino estuviese al corriente de sus pagos se entenderá prorrogado el contrato por dos años.”

En este tenor, se tiene que la duración mínima del contrato de arrendamiento es de dos años y siempre que el arrendatario se encuentre al corriente de sus pagos, el derecho al uso y disfrute del bien se prorrogará forzosamente por dos años, a pesar de la voluntad expresa de las partes de dar por concluido con la llegada de cierto día.

28

Goldstein Mabel; Diccionario Jurídico; Ed. Consultor Magno; Colombia, 2010, p 461, voz: prórroga.

26

Así, cuando no se expresa la voluntad de concluir el contrato, por razones de interés público autorizadas por la ley, el arrendatario gozará de la prórroga. Esta determinación es una prerrogativa para el arrendatario y una obligación para el arrendador, tal como lo dispone el artículo 2312 del Código Civil del Estado, al referir que el término de dos años, como duración mínima del contrato, y como prórroga son únicamente obligatorios para el arrendador.

Evidentemente la prórroga legal forzosa atenta contra el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, que más adelante se abordará.

Por otro lado, desde el derecho romano se regulaba la relocatio tacita, es decir, la reconducción tácita, según l cual si al término del plazo previsto en el contrato, el arrendador no se oponía a que el arrendatario siga usando la cosa arrendada, ni el arrendatario de seguir cumpliendo con lo pactado, el silencio de ambas partes generaba que el contrato se prorrogara en las mismas condiciones que las estipuladas, pero sin plazo determinado, hasta que alguna de ellas manifestara el deseo de terminarlo, y si se trataba de un precio rural, la relocatio tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo anual de las labores agrícolas. “ …El plazo puede prorrogarse en el arrendamiento de inmuebles, si las partes consienten tácitamente en ello, lo que sucede cuando el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin oposición del arrendatario, si el predio es rústico se prorroga por cada año que guarden silencio, si es urbano por el tiempo que haya ocupado, es la llamada “tácita reconducción”29 En la doctrina jurídica, se denomina a la reconducción tácita, como la renovación de un contrato por hechos o situaciones en que la voluntad se manifiesta sin necesidad de comunicaciones expresas verbales o por escrito, es 29

Padilla Sahagún, Gumesindo; Op. cit., p. 221.

27

decir, como la “prórroga por manifestación tácita de la voluntad, cuando el arrendador permite que el arrendatario continúe en el uso de la cosa y acepta el pago de la renta.”30 De lo anterior se tiene que en la reconducción tácita, la voluntad resulta de hechos o de actos indubitables que la presuponen o autoricen presuponerla, es decir, que demuestren la intención del arrendatario de continuar con el uso y goce del bien, y la del arrendador, de permitir este uso y seguir disfrutando del pago cierto y en dinero.

Se afirma que la reconducción tácita se presenta cuando vence el contrato de arrendamiento, o su prórroga, de tal forma que el término fijo se transforma en un término voluntario.

El Código Civil del Estado, en el numeral 2358 refiere: “Si vencida la prórroga legal establecida en el artículo 2311, el inquilino continuare sin oposición en el uso y goce del predio arrendado, por más de tres días, el arrendatario continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta legal que corresponda.

El arrendamiento sólo terminará previo aviso que el arrendador dé al inquilino, con seis meses de anticipación. Este plazo se contará desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario”. De lo anterior se deduce que para que proceda la reconducción tácita es necesario que se presenten los siguientes elementos:

a) Que se haya vencido la prórroga legal y forzosa, de dos años. 30

Rojina Villegas, Rafael; Op. cit. p. 248.

28

b) El arrendatario continúe, por más de tres días, con uso y disfrute del bien arrendado. c) Que no haya manifestación expresa de terminación del contrato por parte del arrendador.

No obstante, el Código Civil permite que el contrato de arrendamiento continúe por tiempo indefinido y condiciona la terminación de éste, con el aviso previo de seis meses, que debe realizar el arrendador al arrendatario, en el que manifieste expresamente que desea concluir la relación contractual.

Por lo anterior, la Primera Sala Suprema Corte de Justicia de la Nación, sostiene que la esencia de la reconducción tácita es permitir la persistencia por cierto tiempo, de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito, y acorde con el principio de conservación de los contratos, continúa sus efectos y con ello no crea la indeterminación en este contrato. 31 31

TÁCITA RECONDUCCIÓN. ESTÁ PREVISTA EN EL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MÉXICO PUBLICADO EN LA GACETA DEL GOBIERNO DE ES ENTIDAD DEL 7 DE JUNIO DE 2002. Desde el derecho romano se distinguía dentro del contexto de la locatio-conductio rerum (contrato de arrendamiento), la relocatio tacita, es decir, la reconducción tácita, según la cual si al término del plazo previsto en el contrato las partes continuaban comportándose como si todavía estuviera en vigor, se tenía por prorrogado en las mismas condiciones, pero sin plazo determinado, hasta que una de ellas manifestara su deseo de terminarlo, y si se trataba de un predio rural, la relocatio tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo anual de las labores agrícolas. Luego, la esencia de dicha figura jurídica es permitir la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o determinado) de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito, y acorde con el principio de conservación de los contratos, continúa surtiendo sus efectos, no así crear la indeterminación en un contrato de esa naturaleza. De acuerdo con esa tradición romanista, el Código Civil del estado de México de 1956 aludía a la tácita reconducción en sus artículos 2.340 y 2.341, pues establecía que si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continuaba el arrendatario sin oposición en el goce del predio y si éste era rústico, se entendería renovado el contrato por otro año, pero si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuaría por tiempo indefinido. Ahora bien, el Código Civil del estado de México vigente (publicado en la gaceta del gobierno de la entidad el 7 de junio de 2002), regula el contrato de arrendamiento en sus artículos 7.650 al 7.720, pero sin reiterar lo previsto en los artículos 2.340 y 2.341 del Código anterior; sin embargo, ello no significa que se haya proscrito de la legislación sustantiva civil mexiquense la figura de la tácita reconducción, pues además de que del proceso legislativo correspondiente no se advierte que el legislador haya pretendido desaparecer esa institución fundamental del derecho civil, la permitió expresamente al establecer en el artículo 7.717 del citado Código vigente que al vencimiento del plazo, el contrato de arrendamiento termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones generales de dicho contrato, lo cual implica que aunque éste llegue a su término en el día prefijado, sus efectos y consecuencias

29

En síntesis, se afirma que las figuras de la prórroga y reconducción tácita, cuyo objeto principal es la prolongación del contrato de arrendamiento, tienen condiciones y efectos jurídicos diversos.

La prórroga es una obligación para el arrendador y un derecho para el arrendatario únicamente cuando se presentan las siguientes condiciones:

a) Que el plazo del arrendamiento, originalmente convenido, haya concluido. b) Que el arrendatario se encuentre al corriente de sus rentas.

Mientras que para que opere la reconducción tácita tiene que cumplirse las condiciones señaladas líneas arriba, sin que sea necesario que el arrendatario se encuentre al corriente del pago de la renta, pues esto únicamente corresponde a la prórroga. Aunado la actualización de esta figura opera entre el vencimiento del contrato y la falta de oposición del arrendador.

1.8 Principio de la autonomía de la voluntad

La dinámica de las relaciones sociales, impide que la legislación sea suficiente para regular todos los actos de carácter convencional o contractual que sean celebrados por los justiciables; de ahí que resulte necesario atender al principio de la autonomía de la voluntad, que como se designa en el Derecho

pueden persistir, aunque ya no es posible que sea indeterminadamente, pues se entenderá que es prolongación queda sujeta a los plazos fijos que señala el artículo 7.673 del referido Código vigente, comprendido dentro de las disposiciones generales del contrato a las cuales remite el aludido artículo 7.717; circunstancia que no desnaturaliza la figura jurídica de la tácita reconducción, la cual no consiste en la indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino en prorrogarlo tácitamente por tiempo indefinido o por tiempo fijo. Contradicción de tesis 121/2009. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados tercero y Cuarto, ambos en Materia Civil del Segundo Circuito. 1º de julio de 2009. Cinco votos. Ponente: Sergio A. Valls Hernández. Secretario: José Álvaro Vargas Ornelas. Tesis de jurisprudencia 83/2009. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha veintiséis de agosto de dos mil nueve. Tesis 1ª./J. 83/2009, en Seminario Judicial de la Federación y su Gaceta XXI, mayo de 2012, p. 792.

30

Alemán, es la libre estructuración del contenido de los contratos, dentro de los límites de lo posible y lícito.32

“…teoría de la autonomía de la voluntad, que afirma el culto al individuo y a su voluntad, reconociéndole el poder de crear a su arbitrio los contratos y las obligaciones que libremente decida, principio…que subsiste…limitado, porque la libertad de acción del individuo debe quedar restringida por el respeto a los intereses comunes (…) el dogma de la “autonomía de la voluntad”, la irrestricta libertad de crear la norma contractual, se ve cada vez más neutralizado por las normas…de orden público.”33

En este tenor, al celebrarse los contratos, en ocasiones la voluntad real o interna de las partes discrepa de la que aparece en la forma del contrato, en el caso del arrendamiento, en la escritura pública. Por lo que surge la interrogante respecto a si se debe atender a la voluntad real o interna, o a la voluntad declarada formalmente. Así existen dos Teorías que analizan este aspecto:

a) La teoría de la voluntad real o interna. b) La teoría de la Voluntad declarada.

La Teoría de la voluntad real también se conoce como la Teoría de la autonomía de la voluntad y señala que “si la voluntad de las partes es el alma del contrato, habrá sin duda que atender a ella” 34 ; por lo que para interpretar el contrato y sus alcances se tendrá que desentrañar la verdadera intención de las partes. De ahí que nuestro Código Civil refiera que en los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, siendo 32

Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 199. Bejarano Sánchez, Manuel; Op. cit., p. 45. 34 Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 353. 33

31

necesario que la voluntad de las partes conste fehacientemente, aún cuando no se haya cumplido con la formalidad requerida por la ley, pues concede a las partes la acción para exigir darle forma al contrato.

“Actualmente el principio de autonomía de la voluntad no ha desaparecido, sino que sigue siendo la base del derecho moderno en

materia

de

contratos,

pero

esta

autonomía

está

considerablemente debilitada, pues cada vez la ley impone mayor número de limitaciones a la libertad contractual, bajo una doble influencia: la dependencia material, cada día más estrecha, del individuo con relación al medio en que vive, el sentimiento más claro de que ninguna sociedad puede quedar indiferente a los fines perseguidos por los contratantes, y que debe velar por el mantenimiento

de

cierto

grado

de

justicia

distributiva

o

conmutativa.”35

Así se afirma que la teoría de la autonomía de la voluntad, cuyo mayor auge fue en el siglo XIX, a raíz del individualismo liberal, se encuentra atemperado con las nuevas corrientes iusfilosóficas de socialización del derecho y las leyes imperativas del orden público que constituyen límites a la libertad contractual.

36

Por otro lado, la “Teoría de la voluntad declarada”, sostiene que para interpretar y conocer los alcances del contrato, se debe atender exclusivamente a lo que exteriorizaron los contratantes, independientemente de la intención real en que esa declaración se traduzca.

35

Borja Soriano, Manuel; Teoría general de las obligaciones; 9ª ed., Ed. Porrúa, México, 1984, p. 123. Treviño García, Ricardo; Los contratos civiles y sus generalidades; 6ª ed., Ed. Mc Graw Hill; México, 2003, p. 8. 36

32

Esta teoría se fundamenta en la responsabilidad de los otorgantes al celebrar un contrato, que necesariamente reconoce derechos y obligaciones en cada una de las partes y cuyo vínculo es de interés de terceros.

Respecto a lo anterior, considero que es la Teoría de la autonomía de la voluntad la que debería regir la interpretación del contenido y alcances del contrato de arrendamiento, pues como se ha referido anteriormente la forma que este reviste –escritura pública- únicamente es un modo probatorio, que facilita la convicción del juzgador, más no es una solemnidad que necesariamente tenga que cumplir la exteriorización de la voluntad; tan es así que en caso de que el contrato no cumpla con la forma establecida en la ley, cuando fehacientemente existe el consentimiento de las partes, cualquiera de ellos, tiene expedito su derecho para solicitar la forma legal y así se destruya la nulidad relativa de la cual se encuentre viciada.

33

CAPÍTULO 2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD El presente capítulo tiene por objeto analizar histórica y dogmáticamente la figura del arrendamiento, en lo que respecta a su formalidad, temporalidad y la relación de estos elementos con el principio de la autonomía de la voluntad de las partes. Por ello, para encontrar el origen y entender la naturaleza propia del arrendamiento, es necesario acudir al Derecho romano, en virtud de que este derecho se encuentra estrechamente vinculado al derecho civil mexicano, sobre todo en el aspecto del derecho de las obligaciones. Analizar el contrato de arrendamiento, desde la concepción romana, supone el previo conocimiento de las obligaciones. Por ello, en principio se abordará la figura de las obligaciones.

2.1 Obligatio romana El hombre es un ser eminentemente social, que para la consecución de sus fines, le es necesario relacionarse con otros; de éstas relaciones nacen los actos o hechos jurídicos que en algunos casos se ejercen sobre alguna cosa corporal o un bien; y en otros, se refieren a la relación con otras personas, a la deuda. Los primeros corresponden a los derechos reales (res-cosa), mientras que los segundos, se refieren a los derechos personales o de crédito. Es justamente en los derechos personales, donde se ubica la obligación. “…los derechos personales (jus ad rem), consisten en la relación de dependencia particular o individual que se establece entre el acreedor y el deudor, y es precisamente la que constituye la

34

obligación, pues en ellos las obligaciones ponen en relación directa a las personas obligadas a dar la cosa que es su objeto”37 La obligatio fue definida por Justiniano, como el vínculo de derecho en virtud del cual una de las partes llamada creditor, tiene derecho a exigir, de otra llamada debitor, una determinada prestación.

“obligatio est iuris vinculum quo necesitae astringimur alicujus solvendae rei secundum nostrae civitatis iura.”38

De lo anterior se tiene que la obligación expresamente se refiere a la relación jurídica existente entre dos personas, en la cual el debitor o deudor debe dar, hacer o prestar algo a favor de otro llamado creditor o acreedor, quien tiene los medios que el derecho civil otorga para exigirlos, esto es tiene la actio o acción personal que debe ejecutarse en caso de incumplimiento para obtener el pago de lo debido o bien, el interés pecuniario que la obligación representa para el acreedor.

“La actio in personam es aquella por la cual accionamos contra alguien que está obligado hacia nosotros ya en virtud de un contrato, ya en virtud de un delito, es decir, cuando reclamamos que se nos deba dar, hacer o prestar algo.”39

De esta definición postclásica se pueden desprender cuatro elementos:40

37

Morales, José Ignacio; Derecho Romano; 3ª ed; Ed. Trillas, México, 1998, p. 233. V. Justiniano, Instituta, libro 111, título XIII y D. 44,7, 3 pr. 39 Gayo, Institutas IV, 2. 40 Cfr. Topasio Ferreti, Aldo; Derecho Romano Patrimonial; 1ª ed; Ed. UNAM, México, 1992, pp. 117 y 118. 38

35

a) Vínculo jurídico.- El cual es reconocido por el derecho civil y protegido por la actio. Esta relación de derecho en la que participan los sujetos, da lugar al débito o deber jurídico de prestación y genera la responsabilidad patrimonial. b) Sujetos.- Es el créditor y debitor que se encuentran relacionados jurídicamente. El primero es el sujeto activo, quien es titular del derecho subjetivo exigible al sujeto pasivo (debitor), quien tiene un deber jurídico correlativo. c) Prestación.- Es la actuación a la que se encuentra obligado a cumplir el deudor y que puede consistir, como lo describe Gayo 41 fundamentalmente en un dare, un facere o un praestare; la cual debía ser valorable en dinero, en virtud de que la actio se dirigía al patrimonio del deudor. Dare no sólo abarcaba la transmisión de la propiedad y la constitución de un derecho, sino también contemplaba la prestación de servicios (dare operas): de un esclavo, un liberto o de otra persona libre. Facere se refería a un hacer, un no hacer (non facere) o un pati (tolerar); pero siempre se refería a realizar determinada conducta. La praestare consistía en garantizar el cumplimiento de una obligación –propia o ajena- o bien hacerse responsable de la conducta desplegada; esto se encuentra en las figuras de culpam, dolum, custodiam praestare.42 d) Causa.- La causae obligationum se obtiene contestando a la pregunta del porqué de la existencia de las obligaciones en el derecho. En la esencia del derecho romano clásico: “Toda obligación nace, o de un contrato o de un delito”43

Gayo reafirma el origen de la obligación, al señalar: “Obligationes aut ex contractu nascuntur, aut maleficio, aut propio quodam iure ex variis causarum”44

41

Gai. 4, 2; D. 44, 7, 3 pr. Padilla Sahagún, Gumesindo; Derecho romano; 3ª ed; Ed: Trillas, México, 1988, pp.126 y 127. 43 Gayo, Institutas, 3, 88. 44 D. 44.7.1.pr. 42

36

En este tenor se tiene que las obligaciones nacían de las siguientes causas: a) De los contratos (ex contractu). b) De los cuasicontratos (quasi ex contractu). c) De los delitos (ex delito o maleficio). d) De los cuasidelitos (quasi ex delito). e) De la ley.

2.1.1 Ex contractu Para el objeto de la presente investigación, interesa conocer las obligaciones nacidas de los contratos. El vocablo contractus deriva del verbo contrahere, que tiene su mayor uso en la lengua latina; que significa “estrecha, constreñir una cosa con otra”; este vocablo fue utilizado para referir el hecho de contraer matrimonio (contrahere nuptias), la constitución de derechos reales (res contrahenda), contraer una estipulación (contrahere stipulationem).

En el Derecho romano el contrato era concebido como una especie de convención. La convención o pacto, elemento esencial del contrato, es el consentimiento de dos o más personas, para que se comprometan y obliguen recíprocamente a dar, hacer o no hacer una cosa. Sólo eran materia de un contrato o convención, las promesas que se hicieran con la intención de empeñarse y de conceder a quien se las hacemos el derecho de exigir su cumplimiento. 45

45

Cfr. Pothier, Rober Joseph; Tratado de las obligaciones; 1ª ed; Ed. Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal; México, 2003, p. 7.

37

2.1.1.1 Contratos verbis, litteris, reales y consensuales. De ahí que en el derecho romano, exista una variedad de clasificaciones del contrato, de las cuales para la presente investigación sólo interesa abordar las que corresponden a su forma de constitución: en

verbis o compromiss si se

perfeccionan con la pronunciación de una fórmula oral, solemne o sacramental; contratos litteros, perfeccionados con la inscripción de una fórmula en los registros de pater familias o de un escrito; contratos re, realizados por la entrega materia de una cosa y el consensu¸ el cual se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes; y los contratos de buena fe y de derecho escrito.

Como antecedente histórico de la clasificación de los contratos por su forma de composición, cabe mencionar que en Roma existían los contratos nominados y los innominados; siendo los primeros reconocidos por el ius civile de la última época republicana46. Los nominados eran aquellos reconocidos por el derecho y que tenían aparejada una acción con su nombre; mientras que los innominados que se perfeccionaban con la prestación de cualquiera de las partes, se desenvolvieron durante la época clásica del derecho romano una vez que se estableció definitivamente el esquema de los demás contratos. En este tenor, los contratos nominados podían constituirse atendiendo a las siguientes formalidades: a) Verbis.- Eran aquellos que se perfeccionaban con la pronunciación de frases consagradas por la tradición, relacionadas con la magia o religión. Entre ellos, se encuentra la stipulatio, que se perfeccionaba con el intercambio de preguntas y respuestas respecto a una prestación, con la utilización del mismo verbo para ambas partes spondere, promittere.

46

Margadant S, Guillero Florios; El derecho privado romano; 1ª ed; Ed. Esfinge, México, 2010, p. 370.

38

b) Litteris.- Éstos se perfeccionaban mediante el uso de la escritura. Cabe distinguir dos momentos de la litteris romana: la del derecho antiguo hasta la época imperial y la del derecho justinianeo. En el derecho antiguo, el contrato se perfeccionaba por la inscripción de la deuda en la contabilidad doméstica, de carácter sagrado del paterfamilias; mientras que en el derecho justinianeo, se dio una nueva interpretación del contrato, “de tal modo que las chirographae y syngraphae (documentos probatorios) una vez que el deudor no podía utilizar la excepción de pecuniae non numerate¸ y de la querella, por la prescripción establecida en dos años, se habían convertido en realidad en contratos litteris.47 c) Reales.- Su perfeccionamiento se daba con el consentimiento y la entrega material del objeto. Esta clasificación comprendía los contratos de estricto derecho –mutuo y préstamo- y los contratos de buena fe, siendo éstos únicamente el préstamo de uso o comodato, la prenda y el depósito. d) Consensuales.- Éstos se perfeccionaban únicamente con el consentimiento de las partes. Castrillón refiere que en los contratos como la compraventa y el arrendamiento, lo esencial era el objeto mismo (intuito rei); mientras que en otros –sociedad y mandato- lo que importaba era la calidad individual de la contraparte (intuitu personae).

“La escritura no es la manifestación del consentimiento, que en la mayoría de los casos se ha dado... en la forma verbal. La redacción del escrito sirve únicamente para reservarse una prueba fácil de la convención; pero no debe confundirse el medio de prueba con el modo

de

formación

del

contrato.

El

contrato

existe

independientemente de su prueba escrita…”48

47

Castrillón y Luna, Javier Manuel; Contratos civiles; 1ª ed; Ed. Porrúa; México, 2007, p. 63. Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1ª ed; Ed. Cárdenas; México, 1983, p. 24. 48

39

En efecto, los contratos consensuales son aquellos que consideran al consentimiento como elemento de existencia y validez del acto. En Roma, el derecho objetivo de la forma, cedió su lugar al elemento subjetivo del consentimiento, por lo que un contrato se perfeccionaba con el simple consensus de las partes; la cual podía manifestarse de cualquier forma; por correspondencia, por intercambio de manifestaciones verbales o tácitas. De allí que se afirme que los contratos consensuales representan la victoria contra el formalismo del derecho antiguo.

2.1.1.2 Contratos stricti iuris y bona fidei Asimismo en el Derecho romano existían los contratos de: a) Stricti iuris.- Estas eran las obligaciones de derecho estricto, en las cuales el Juez debía concretarse únicamente a dos aspectos: primero, a comprobar la existencia o no del contrato y segundo, valorar estrictamente aquello a lo que las partes se han obligado; sin considerar circunstancias alternas que beneficiaran o perjudicaran a las partes. Esta clasificación se sostiene bajo el argumento de que las obligaciones, comúnmente, recaían en algo cierto (certum), por lo que únicamente sobre ello debía resolverse. b) Bonae fidei.- En este tipo de contratos, que en su mayoría no tenían un objeto determinado, el Juez, ante un conflicto, debía indagar todo lo que el demandado debe dar o hacer según la buena fe; es así como aparece la deuda civil fundada en la buena fe, entre las personas que se comprometen con las palabras dadas. En virtud de ello, el juez debía considerar todas las circunstancias que se relacionaban con la obligación generada. Este tipo de contrato daba mayor amplitud al Juez, puesto que no lo obligaba a pronunciarse estrictamente a los estipulado por las partes, sino con base a la equidad y prudencia, se encontraba facultado para, al momento de resolver, considerar todas las circunstancias derivadas del contrato. Estas obligaciones dan lugar a las iudicia bonae fidei: acciones de compraventa, 40

arrendamiento, gestión de negocios, mandato, depósito, fiducia, sociedad, tutela y la actio rei uxoriae49, la cuales daban mayor libertad de valoración jurídica.

Por lo anteriormente expuesto, se infiere que la diversidad de la formalidad de los contratos, se justifica históricamente, en la garantía de dotar de seriedad del acto y darle seguridad jurídica de la relación jurídica que se crea. Es decir, las fórmulas, las palabras y los escritos tienen su razón de ser en la seguridad jurídica a la que tiene derecho todo ciudadano. O como refieren algunos autores, el formalismo tiene las siguientes ventajas: “a) Es una garantía de seguridad; b) Que los pactos no se concluyan con precipitación… c) los compromisos no quedan en la memoria, se pueden probar, son precisos y d) Permite una inscripción en registros, dando así una garantía a los terceros.”50

2.2 Buena fe en los contratos consensuales. En los contratos consensuales aparecería uno de los principios más importantes para el derecho: la buena fe. Pues estos contratos, bilaterales, obligaban a las partes a un dare, facere y vel praestare ex fide bona. Como se ha referido, los contratos de buena fe se fundamenta en el lema quid dare facere oportere ex fide bona (todo lo que el demandado deba dar o hacer según la buena fe), que vino a romper el severo formalismo del ius civile quiritium, que se caracterizaba por los ritos religiosos y tradicionales. En efecto, la bona fides daba fundamento a la obligación contraída por relaciones que no eran reconocidas por el antiguo ius civile. La fides, en el 49

Gai. 4, 62. Bejarano Sánchez, Manuel; Obligaciones civiles; 5ª ed; Ed. Oxford, México, 1999, p. 69 al citar a Von Ihering.

50

41

derecho antiguo, se refería a la adhesión a la palabra; comprometía a que el hombre mantuviera su palabra, con independencia de la forma en que se haya exteriorizado la voluntad.

“Quizá no encontremos en toda la ciencia jurídica un concepto más afín de la definición de Celso, que el de la bona fides como expresión del “honor latino”, llevado al campo del Derecho y que nosotros hemos recibido como uno de los aspectos más valiosos de la herencia de la cultura clásica”51

La fides, en un principio tenía un papel de garantía objetivo. En el derecho antiguo, la fe se manifestaba como el mantenimiento de la palabra dada: fit quod dicitur, dictorum conventorunque constancia et veritas bonas fides exiit, ut quod conveiu fiat. Es así como por la buena fe, se da reconocimiento jurídico y la posibilidad de intentar la acción contra los contratos no reconocidos por el ius civile.52 La bona fides se extendió a la interpretación de los contratos en relación a la forma y el cumplimiento de la obligación, dándole facultad al juez para considerar todas las circunstancias relacionadas con el contrato, pero también era oponible a los contratantes, toda vez que éstos se obligaban a cumplir la prestación pactada y actuar sin dolo y en la forma que de ellos se espera, conforme al criterio de relaciones leales y honestas. Es así como el magistrado valoraba y juzgaba la relación jurídica controvertida no sólo respecto a las normas jurídicas, sino también considerando los conceptos de equidad y buena fe.

Bialostosky de Chazán, Sara; “La buena fe en los contratos” en Revista de la Facultad de Derecho, No. 7980, México, 1970, p. 1105. 52 Ibid; p. 1108. 51

42

Respecto a la bona fides, Guarino distingue dos características en la concepción jurídica romana:

“Un comportamiento leal y honesto en la ejecución de los compromisos, obligaciones y asuntos; en tal acepción, la bona fides constituye un parámetro para evaluar la coherencia o incoherencia de una conducta. Una convicción de no lesionar el derecho ajeno. En esta segunda idea, con un matiz destacadamente ético, la bona fides constituye un requisito fundamental para figuras como la usucapio.”53

Por lo anterior, se afirma que la buena fe contractual permite: determinar e integrar el objeto del contrato (en caso de duda se debe aquello que es propio de la naturaleza del contrato); valora la ejecución del contrato (partes cumplen el objeto del contrato y lo que se deben ex bono et aequo); fija la responsabilidad por incumplimiento y la condena pecuniaria. Al final de la República, con el traspaso al sistema económico monetario basado en el intercambio de mercancías, la necesidad de tráfico, el desarrollo del comercio y el engrandecimiento del poder público romano, se admitieron entre los contratos de buena fe: la compraventa, el arrendamiento, la sociedad y el mandato, los cuales se derivaron del derecho de gentes. “Hacia principios del siglo VII de Roma, se otorgó acción a cuatro pactos: la venta, el arrendamiento, el mandato y la sociedad, que fueron llamados contratos consensuales.”54

53

Padilla Sahagún, Gumesindo; La buena fe como elemento de integración jurídica en América latina en Congreso Internacional de Derecho Civil y Romano; UNAM, México, 2005, p. 689 (conferencia) 54 Gaudemet M, Eugene; Las fuentes de las obligaciones; 10ª ed; Ed. Leyer; Colombia, 2007, p. 18.

43

Es así como nace la idea de que las voluntades libremente unidas y sin formalidades, pueden crear obligaciones sancionadas por la autoridad pública. Era la bona fides la que permitía sancionar los negocios derivados del tráfico de Roma con los extranjeros. El derecho romano se detuvo ahí; pero llevaba ya el germen de una idea fecunda. En la teoría francesa hubo de nacer del desarrollo de los pactos y de la retirada de los contratos formales o reales. Las invasiones impidieron la evolución de esta figura jurídica. El derecho germánico fue tan formalista como el romano, a los contratos verbis correspondía la fids facta; a los contratos re, la res praestita; a los contratos litteris, los contratos per cartam. Fue hasta finales del siglo XIII, que se reanudó el progreso bajo una triple influencia: la del desarrollo mercantil, la de los jurisconsultos de las costumbres y la del derecho canónico. Por consideraciones de equidad, se tuvo por injusto declarar la nulidad de un convenio por simple falta de forma, cuando el acuerdo de voluntades fuese indudable. Se hallaron en el Digesto los textos relativos a los pactos (1.1, De pactis, D. II, 14) que decían que había que proteger los convenios. Esta protección consistía en derecho romano en una mera excepción. En el Derecho español, la buena fe no se incluía expresamente en las Siete Partidas de Alfonso X, sin embargo si hacía referencia a la laesio enormes, por medio de la cual tipificaba y delimitaba las prestaciones típicas en el contrato, basado en el derecho romano. “Todos los contratos, que sean de buena fe o estricto derecho, requieren la buena fe, es decir, la buena mente de los contrayentes, aunque cualquier buena fe conviene más a los contratos de buena fe que a los de estricto derecho”55

55

Bialostosky de Chazán, Sara; Op. cit., p. 692.

44

En Alemania, Pufendorf destacaba en 1759 que:

“Los contratos de buena fe, que produjesen una acción de buena fe, en la que el juez tenía un poder más libre para valorar y estimar a partir de lo bueno y equitativo. Sin embargo, la misma razón natural demuestra que los contratos onerosos son de buena fe, es decir, admiten una interpretación más amplia por su origen en lo bueno y equitativo. “56

Por su parte el Código Civil Francés de 1804, se pronuncia sobre la buena fe en los artículos 1134 tercer inciso y 1135: “1134.- Elles (les conventions) doivent étre exécutées de bonne foi. 1135.- Les conventions obligent non seulemente á ce qui y est exprimé, mais encoré á toutes les suites que l´équité, l´usage ou la loi donnent á l´obligation d´aprés san ature.”57

Estos artículos señalan que las convenciones deben ejecutarse de buena fe; y que obligan no sólo a lo pactado, sino también a las consecuencias que la equidad, la costumbre o la ley contribuyen a la obligación dependiendo de su naturaleza. El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California de 1870 disponía en su artículo 1392:

“Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento; y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de los 56 57

Ibid, p. 693. Ibid, p. 694.

45

expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso o a la ley.” El Código Civil del Distrito Federal de 1928 contiene el principio de buena fe en el artículo 1796 casi en los mismos términos que el anterior, no obstante añade que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento de las partes, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley. En esos mismos términos se pronuncia el Código Civil de Campeche en su texto original, publicado en el Periódico Oficial del Estado, el 17 de octubre de 1942, en su artículo 1701: “Art.-1701.-

Los

contratos

se

perfeccionan

por

el

mero

consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, el uso o la ley.” De lo anterior se tiene que la obligación del cumplimiento de lo expresamente pactado por las partes y de las consecuencias conforme a la buena fe, el uso o la ley, advierten la naturaleza positiva del principio de la autonomía de las partes que más adelante se desarrollará.

2.3 Formalidad en el Derecho Romano. En Roma, originariamente la voluntad humana, era incapaz para crear obligaciones, por

ello resultaba necesario emplear ciertos modos o formas

prescritos por el derecho civil. 58

58

Gaudemet M, Eugene; Op. cit., p. 17.

46

El formalismo romano se sustentaba en el argumento de que conocer la voluntad era una cuestión abstracta y se prestaba a incertidumbres; por lo que para producir efectos, resultaba necesario que dicha voluntad se concretara en hechos materiales sensibles a través de formas llamativas y determinadas, de tal forma que fueran perceptibles a los sentidos. Esto era justamente lo que diferenciaba al contrato de los pactos, en virtud de que en los primeros, para ser obligatorios era necesario que existiera el consentimiento y que éste fuera pronunciado en ciertas palabras o mediante escritos; mientras que los pactos, carecían de obligatoriedad y protección del derecho por carecer de lo que hoy se conoce como formalidad.

“…la

ley

exige

exteriorización

del

una

manera

específica

consentimiento

que

y

determinada

pretende

una

de

mayor

seguridad y prueba de las operaciones, pero que si no se cumple con esa exigencia, de todas maneras se producen los efectos previstos por la norma; aun cuando éstos podrían llegar a ser nulificados por la falta de esa formalidad.”59

Por ello se afirma que en el derecho romano sólo tenía carácter de contratos los convenios o pactos expresamente reconocidos por el derecho y sancionados con una actio civil. Durante la época clásica, los pretores, por cuestión de equidad, fueron reconociendo lentamente, fuerza a los pactos, primero a través de excepciones y posteriormente dotándola de acciones. Lo anterior justificado en el interés de la convivencia pacífica, que hacía necesario que la palabra fuera respetada y los pactos cumplidos; es en este contexto donde surge el principio pacta sunt servanda, hoy importante tanto en derecho privado como en internacional público. 59

Zamora y Valencia, Miguel Ángel; Contratos civiles; 7ª ed; Ed. Porrúa, México, 1998, p. 32.

47

Esta regla influyó en el sistema normativo mexicano, en virtud de que fue incorporada en los Códigos Civiles de 1870, 1884 y 1928.

2.4 Evolución histórica del Contrato de Arrendamiento

De lo aquí expuesto se advierte que el contrato de arrendamiento tiene su origen en el Derecho Romano, que es producto del derecho de gentes, que formó parte de los derechos consensuales que se perfeccionaban con el consentimiento de las partes, y que a través de éste reconocimiento se le dotó de la actio para hacer exigible la deuda u obligación. Es así como el antecedente romano del arrendamiento lo encontramos en la figura de locatio, que se deriva de la expresión locare, que significa poner algo, colocar; por lo que a decir de Alfredi di Pietro 60, el locator es quien coloca en manos de otro por un cierto tiempo y por una suma de dinero, merces, algo que el conductor se lleva, ya para su uso, ya para trabajarla. O bien, es el contrato por el cual, el locator se obliga a proporcionar a otra persona conductor, el goce temporal de una cosa no consumible a cambio de una remuneración periódica en dinero. Es así como en Roma se regula la locatio rei, locatio operarum y locatio operaris fasciendi. En un principio el objeto de la locatio fueron los esclavos y los animales, posteriormente apareció la renta de tierras y fue hasta la época del Imperio cuando surgió el alquiler de viviendas. Cabe señalar que la protección del arrendamiento se muestra por primera vez a fines de la época clásica. Es a partir de este momento que podemos enunciar que el contrato de arrendamiento es, de acuerdo a sus características: bilateral, oneroso, consensual, conmutativo, de tracto sucesivo.

60

Castrillón y Luna, Javier Manuel; Op. cit., p. 273.

48

2.4.1 Forma Al respecto, Petit61 refiere que en cuanto a la forma, el arrendamiento era análogo con la venta, en virtud de que podía ser formado por escrito o con la entrega de arras; pero éstos solo eran medios de prueba. Asimismo señala que en el arrendamiento, el acuerdo de las partes debía recaer sobre la cosa objeto del contrato, que podía ser mueble o inmueble, incorporal o corporal, siempre que fuera susceptible de ser parte del patrimonio de los contratantes, y el precio debía ser cierto y en dinero, tal como lo era en la venta. Las causas de terminación del contrato de arrendamiento romano eran: la voluntad de las partes, el cumplimiento del término, el incumplimiento en el pago de la renta durante dos años, el deterioro del objeto arrendado y la necesidad del propietario para usar el objeto arrendado. Por su parte, el Código de Napoleón en la regulación del contrato de arrendamiento sigue el espíritu del derecho romano, al reconocer la existencia de las locaciones de cosas y de obras. Tal como lo dispone el Libro Tercero, en su Título VIII, en los artículos siguientes: “Art. 1708.-Existen dos contratos de arrendamiento, el de cosas y el de obras. Art. 1709.- El arrendamiento de cosas es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa durante cierto tiempo y mediante un cierto precio que ésta se obliga a pagarle. Art. 1710.- El arrendamiento de obras es un contrato por el cual una de las partes se compromete a hacer una cosa para la otra mediante un precio convenido entre ellas. Art. 1711.- Estas dos clases de arrendamiento se subdividen además en varias especies particulares; 61

Ibid; p. 275.

49

Arrendamiento rústico, el de los predios rurales; Arrendamiento de servicios el del trabajo o el de los servicios; Aparcería de ganado, el de animales cuya utilidad se reparte entre el propietario y aquél al que se los confía.”62 Es así como en el derecho francés, el arrendamiento se define como el contrato por el cual una de las partes se compromete, mediante un precio cierto que la otra se obliga a pagar, a concederle, durante un tiempo cierto, el uso o disfrute de una cosa, a suministrarle temporalmente sus servicios o a hacer una obra determinada. El derecho español, siguiendo la concepción romana y su evolución francesa, se refiere al arrendamiento de cosas, al de obras y al de servicios. Así los artículos 1542 y 1543 del Código Civil, establecen:

“Art. 1542.-El arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de servicios. Art. 1543.- En el arrendamiento de cosas, una de las partes de obliga a dar a la otra el goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.”

El arrendamiento llegó a México a través del Derecho español. Es así como el Código Civil de 1870 define al arrendamiento en el artículo 3068 del Título Vigésimo: “Art. 3068.- Se llama arrendamiento al contrato por el que una persona cede a otra el uso o goce de una cosa por tiempo determinado y mediante un precio cierto. Se llama arrendador el que da la cosa en arrendamiento y arrendatario al que la recibe.” 62

Ibid; p. 277.

50

Respecto a la forma que debe revestir el contrato, el artículo 2406 del Código Civil Federal vigente establece que el arrendamiento debe otorgarse por escrito y la falta de éste será imputable al arrendador; es decir en caso de que no conste por escrito el contrato, la carga probatoria será para el arrendador. El escrito deberá contener las estipulaciones consagradas en el numeral 2448 F, entre ellas: nombres de las partes, ubicación del inmueble, descripción del inmueble, monto de renta, garantía, destino habitacional y término del contrato. Por su parte, en el Código Civil del Estado de Campeche de 1942, se señalaba en el artículo 1736, que en los contratos civiles cada una de las partes se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, con excepción de aquellos casos expresamente designados por la ley. Específicamente, respecto a la forma del contrato de arrendamiento, el numeral 2305 estipulaba que debía constar necesariamente por escrito, condicionando esta formalidad al monto de la renta; así las partes suscribían un documento privado, ante dos testigos, cuando la renta no excediere de un mil pesos anuales; y constaría en escritura pública siempre que el monto de la renta excediera de la cantidad señalada.

“Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar necesariamente por escrito. Cuando la renta no excediere de un mil pesos anuales, en documento privado suscrito por los contratantes y dos testigos, que se extenderá por duplicado, conservando un ejemplar cada uno de los otorgantes; y en escritura pública, cuando exceda de dicha cantidad.”

Posteriormente, con la reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado, el 28 de abril de 1981, la L Legislatura estatal varió las condiciones de la forma 51

del contrato de arrendamiento, así estableció como una generalidad que todo contrato constara por escrito, y por excepción, solo cuando la renta excediera de cinco años, debía constar en escritura pública.

“Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar necesariamente por escrito. Cuando la renta exceda de cinco años constará en escritura pública.”

Finalmente, por Decreto 237 de fecha 2 de julio de 2009, la LVIII Legislatura del Congreso Local modificó el artículo 2305 del Código Civil (vigente) para establecer como única forma del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, la escritura pública:

“Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles se hará constar en escritura pública sin importar su monto y duración.”

2.4.2 Prórroga Como antecedente inmediato de la prórroga en el Derecho Mexicano, refiere Juan Luis González Alcántara63, que en el año de 1942, con motivo de la Segunda Guerra Mundial, el Presidente de la República decretó la prohibición de aumentar las rentas por ocupación de inmuebles mientras continuara la suspensión de garantías. Esta prórroga de congelación de rentas permaneció parcialmente hasta 1951, cuando por Decreto de 30 de noviembre de este año, se

González Alcántara, Juan Luis; “El Arrendamiento” en Boletín mexicano, No. 78 septiembre-diciembre, Año XXVI, México, 1993. 63

52

excluyó de la congelación de rentas a algunos giros mercantiles, como: cantinas, pulquerías, cabarets o centros de vicio autorizados. Con fecha 11 de noviembre de 1943 se emitió un Decreto por el cual se entendían prorrogados, durante el tiempo que dure el estado de guerra, todos los contratos de arrendamiento de casas habitación vigente. Fue a finales de 1945, cuando se levanta la suspensión de garantías, mediante Decreto publicado el 28 de diciembre de 1945, el cual fuera reformado el 21 de enero de 1946, con el propósito de dejar vigentes, hasta en tanto fueran derogadas, las disposiciones relativas a la congelación de rentas y prórroga de los contratos de arrendamiento de casa habitación y comercios pequeños. Al respecto, el Código Civil Federal vigente establece como duración mínima del arrendamiento de casas habitación un año forzoso; pero no contempla la figura de la prórroga ni la reconducción tácita. El Código Civil del Estado de Campeche, desde 1942 a la fecha establece que el artículo 2310 plazo del arrendamiento es, cuando menos de dos años, aunque el estipulado sea menor; este plazo es obligatorio para el arrendador. “Art. 2310.-El plazo del arrendamiento será, cuando menos, de dos años, aunque el estipulado sea menor.”

2.4.3 Tácita reconducción La relocatio tacita encuentra su origen simultáneamente con la locatio conductio, pues cuando se finalizaba el plazo previsto en el contrato, se entendía su prórroga siempre que las partes continuaran comportándose como si el contrato estuviera en vigor; dicha prórroga se tenía en las mismas condiciones, pero sin plazo establecido, hasta que alguna de las partes manifestara su deseo de dar por terminada la relación de arrendamiento; y sólo en los casos del alquiler

53

de un predio rural, la relocatio tacita operaba siempre por un año a causa del ciclo anual que caracterizaba las labores agrícolas. Es así como procede la tácita reconducción cuando el arrendatario una vez que ha concluido el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa en el uso o goce de la cosa y el arrendador acepta el pago de la renta; esta reconducción se tiene por la manifestación tácita de la voluntad. 64 “ …El plazo puede prorrogarse en el arrendamiento de inmuebles, si las partes consienten tácitamente en ello, lo que sucede cuando el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin oposición del arrendatario, si el predio es rústico se prorroga por cada año que guarden silencio, si es urbano por el tiempo que haya ocupado, es la llamada “tácita reconducción”65

El Código Civil del Estado de Campeche, reconoce la prórroga y la tácita reconducción en el artículo 2311, al señalar que vencido el plazo de dos años, o un plazo mayor si así se hubiese estipulado, y siempre que el inquilino estuviese al corriente de sus pagos, se entenderá prorrogado el contrato por dos años. “Art. 2311.- Si al vencerse los dos años a que se refiere el artículo anterior, o un plazo mayor si así se hubiese estipulado, el inquilino estuviese al corriente de sus pagos se entenderá prorrogado el contrato por dos años.”

2.5 Origen del Principio de la autonomía de la voluntad de las partes. En virtud del análisis de la concepción de la voluntad de las partes en el derecho romano, el derecho francés y germánico, se tiene que en estos momentos históricos regía un sistema formalista en el derecho obligacional. 64 65

Treviño García, Ricardo, Contratos civiles y sus generalidades, 6ª ed; Ed. Porrúa, México, 1976, p. 167. Padilla Sahagún, Gumesindo; Op. cit., p. 221.

54

Respecto al sistema formalista, se pueden distinguir dos periodos: el predominantemente religioso y el predominantemente civil.

Al primero, no

interesan las formas sino únicamente considera el consentimiento manifestado de cualquier manera; este sistema espiritualista tuvo auge en el derecho español, tal como se advierte en lo dispuesto por el Ordenamiento de Alcalá66:

“fuese valedera la obligación o el contrato que fueren hechos en cualquier manera que parezca que alguno se quiso obligar a otro e facer contrato con él”

Al respecto Clemente de Diego refiere que el sistema espiritualista es expuesto a litigios y tiene el peligro de incertidumbre, toda vez que al no vincular la validez del contrato con alguna forma determinada, cualquiera que decidan las partes es bastante y suficiente; por lo que la prueba de si existe o no el contrato puede allegarse con cualquier medio que ofrezcan las partes, y corresponde al Juez apreciarla.67 Por otro lado, el sistema formalista predominantemente civil se caracteriza por el rigorismo de la exigencia de formalidades externas como requisito de existencia del contrato. “Para Ihering la forma es la enemiga jurada de la arbitrariedad y la hermana gemela de la libertad individual, que es en definitiva, una garantía de los intereses públicos y privados, por lo que jamás podrá ser totalmente eliminada del derecho”68

Como se ha señalado,

fue hasta el siglo XIII, cuando se reanudó el

progreso del carácter consensual de los contratos, al considerarse que era injusto 66

Ley Única Título XVI. Castrillón y Luna, Javier Manuel; Op. cit., p. 61. 68 Id. 67

55

declarar la nulidad de un convenio por la carencia de la forma, siempre que el acuerdo de las partes resultare indudable. Por lo que a partir de entonces se pugna por el respeto a las convenciones y es así, como para el Siglo XVI se refuerza con carácter indiscutible el principio de la autonomía de la voluntad: todos los contratos son, en principio, consensuales. Esta teoría fortalecida en el siglo XVIII, se insertó en el Código Civil de espíritu individualista. Por ello se afirma, que la teoría de la autonomía de la voluntad arrancó del individualismo del siglo XVIII.

“…el dogma de la autonomía de la voluntad surgió durante el auge del individualismo y del liberalismo económico del siglo XVIII, al amparo de la teoría del contrato social de Rousseau, que creía en la bondad natural del individuo y en la necesidad de limitar, por el pacto social, la libertad sólo para conservar ésta, y se reduce fundamentalmente a sostener que salvo muy raras excepciones todas las obligaciones contractuales nacían de la voluntad soberana de las partes iguales, y que todas estas obligaciones eran justas por ser creadas por la voluntad.”69

A decir de López Monroy 70 , la evolución histórica de la autonomía de la voluntad comprende 5 etapas:



Derecho Romano.- En esta época el contrato se encontraba estrechamente vinculado a la noción de ius, es decir a los ordenado y ajustado a las conveniencias y donde la característica fundamental del contrato es el acuerdo de voluntades para así crear una acción obligatoria. Como se ha

69

Ibid; p. 90 al citar a Sánchez Medal, Ramón. López Monroy, Jesús; Notas elementales para los principios de la ciencia del derecho civil; 1ª ed; Ed. Porrúa, México, 2006, pp. 89 a 92.

70

56

referido anteriormente, los contratos derivados del derecho de gentes y que por tal razón no eran reconocidos por el ius civile, tuvieron que ser reconocidos como contratos consensuales para así dotarlos de la actio para hacerse efectivos. Así en el Digesto se estipula que “toda obligación debe ser considerada como contractual para que en cualquier lugar en que alguien se obligue, se entienda que se hace contrato” (Digesto, Libro V, 1, XX . Y Gayo en un primer momento señala como fuente de obligaciones: el contrato y el delito, para después ampliarlo a los cuasi contratos, cuasi 

delitos y la ley. Alta Edad Media española.- La naturaleza consensual de los contratos se encontraba en el Libro V “de las avenencias e de las compras” y el Título IV “los contratos de cambio y de compraventa” del Fuero Juzgo, creado en



la época de los visigodos a consecuencia de los Concilios de Toledo. Derecho español de la Baja Edad Media.- En concreto, en la Partida V de las Siete Partidas de Alfonso X, el Sabio, se define al contrato como: “el otorgamiento que facen los unes a otros con palabras con intención de obligarse, eveniendose sobre alguna cosa cierta que deben dar o hacer



unos a otros.” Época Moderna.- Tiene su precedente inglés tomado de la doctrina de Adam Smith que encuentra como antecedente al sistema del common law; en la Carta Magna del Rey Juan sin Tierra de 1215, Ley 37 señala: “ningún hombre libre podrá ser desposeído de sus bienes, ni procederemos ni ordenaremos proceder contra él sino en virtud de juicio legal por sus pares o por la ley del país”. Con esta disposición y en virtud del progreso económico, se daba seguridad jurídica al derecho de las personas. En esta época también se presenta el cambio hacia la libertad absoluta del derecho francés, que encuentra su origen en la revolución de 1789 y con la emisión de la Declaración de Derechos del Hombre y del Ciudadano que refiere: “los hombres nacen y permanecen libres e iguales en derechos. Las distinciones sociales no pueden fundarse en más que en la utilidad común”. De esta Declaración deriva la expresión liberal y la expresión individualista, 57

porque el ejercicio de los derechos naturales únicamente tiene como límites aquellos que aseguran a otros miembros de la sociedad el goce de los mismos derechos. Esta expresión vinculada con la teoría de Kant, convirtieron a la autonomía de la voluntad en un principio del individualismo económico, el cual fuera reconocido por el Código de Napoleón al señalar: “Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley entre los que 

las han hecho”. Derecho contemporáneo.- Abarca el Código de Napoleón, el cual extendió como un individualismo absoluto la posibilidad de enriquecerse sin límites, Los Códigos Civiles mexicanos de 1870 y 1884 que consagraron el principio de la autonomía de la voluntad en los preceptos 1535 y 1419: “los contratos legalmente celebrados serán puntualmente cumplidos”. Contratos que obligaban no sólo al cumplimiento de lo expresamente convenido sino también a las consecuencias conformes a la buena fe, el uso o la ley. Esta idea derivó en el artículo 1796 del Código Civil vigente “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley”. También dentro del derecho contemporáneo, se comprende la corriente del common law, que consagró el principio de libertad empresarial de Adam Smith; y la del sistema jurídico soviético,

que

estableció

un

control mediante

planes económicos

obligatorios, de tal forma que la única importancia de la contratación era relacionar la empresa con sus propias producciones.

Pero no basta con hacer un recorrido histórico del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, es necesario, para comprender la naturaleza y trascendencia de este principio, distinguir entre la autonomía de la voluntad y la voluntad privada. La primera se refiere a la libertad absoluta de las convenciones, es decir se reconoce la potestad jurídica que tienen los particulares para crear, modificar y extinguir relaciones jurídicas. Ahora bien, la voluntad privada está sometida a 58

ciertos límites consistentes en la imposibilidad de disponer de los requisitos y efectos del contrato. En concreto, los contratantes gozan de libertad para fijar el contenido del contrato, siempre y cuando procedan lícitamente y no violen las normas jurídicas por razón de un interés general. “…el principio de la posibilidad y de la licitud son los únicos que vienen a limitar la autonomía de la voluntad de los contratantes.”71

En la exposición de motivos del Anteproyecto de Código Civil para el Distrito y Territorios Federales se señala respecto a la autonomía de la voluntad: “La doctrina orientadora del Libro de las Obligaciones sustituye el principio fundamental de la autonomía de la persona para obligarse y disponer de sus bienes como mejor le parezca por una norma menos metafísica e individualista, cual es la sujeción de la actividad

humana

a

los

imperativos

ineludibles

de

interdependencia y solidaridad creados por la división del trabajo y la comunidad de necesidades.”72

Es así como se da cabida a la libertad contractual parcial que se manifiesta en la voluntad autónomamente expresada, por medio de la cual las partes libremente definen los términos, condiciones y contenidos del contrato, pudiendo hacer exclusión total o parcial de la norma jurídica y resultan ser obligatorias para los contratantes; sin embargo se encuentra limitada por la posibilidad y licitud señalada en la norma. De lo anterior se puede afirmar que la teoría de la autonomía de la voluntad de las partes tiene dos grandes períodos, el individualista que tiene su origen en la

71 72

Rojina Villegas, Rafael; Derecho Civil Mexicano, 1ª ed; Ed. Porrúa, México, 1976, pp. 234 a 236. Castrillón y Luna, Javier Manuel; Op. cit., p. 93.

59

libertad de los hombres (siglo XVIII) y la del paternalismo Estatal (siglo XX y XXI) por la cual el Estado ha intervenido en las relaciones contractuales.

“En el siglo XIX, el contrato, como categoría histórica, vino a ser la gran palanca para acelerar la circulación de bienes y, al propio tiempo, la figura flexible, acogedora y expansiva que brindó vestidura propicia para modelar todo lo imaginable. Este fenómeno fue sustentado por una triple base: la secularización del Derecho, despegando la ley humana de la ley divina, inmutable y superior; el triunfo de las ideas políticas de siglo XVIII, que se inscribirían en la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano y el desarrollo del capitalismo, como régimen nacido bajo los principios doctrinarios individualistas.”73

73

Alterini Atilio, Anábal; Derecho de obligaciones civiles y mercantiles; 1ª ed; Ed. Abeledo Perrot; Buenos Aires, 1996, p. 6665.

60

CAPITULO III. ANÁLISIS CRÌTICO DE LA FORMA Y TEMPORALIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ESTADO DE CAMPECHE

Tras el contenido de los capítulos anteriores y de la legislación civil, se puede afirmar que el contrato de arrendamiento es aquél por el cual una persona llamada arrendador concede a otra llamada arrendatario el uso o goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto. Contrato que en sus orígenes (romanos) era de naturaleza consensual, siempre atendiendo a la buena fe y el principio de la autonomía de la voluntad y hoy por hoy es de carácter formal por razones de certeza y seguridad jurídica.

En este capítulo se analizará el contenido de los artículos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Código Civil del Estado de Campeche, refiriéndose el primero, a la forma del contrato, y los restantes, a la duración, prórroga y tácita reconducción. Este análisis tiene por objeto desentrañar la naturaleza proteccionista de las normas en perjuicio de ambos contratantes y la violación a los principios de la autonomía de la voluntad de las partes y de la libre contratación.

3.1 Forma del contrato: artículo 2305 del Código Civil.

La realidad socioeconómica y jurídica del país, provocada por múltiples factores económicos entre ellos: la inflación, la globalización, la falta de inversión, el desempleo, entre otras, hace que la población, pese a que constitucionalmente tiene el derecho a una vivienda digna y propia, recurran al arrendamiento para poder satisfacer esta necesidad vital. Es por ello, que actualmente es uno de los contratos más recurrentes de la sociedad mexicana.

Es quizá, el derecho de vivienda satisfecho por el arrendamiento y la frecuencia de la celebración de este contrato, lo que justifica el que hoy deba revestir una forma legal para surtir efectos; aún cuando en sus orígenes era netamente consensual basado en la buena fe de los contratantes. 61

La necesidad de dotar de forma legal al contrato de arrendamiento fue reconocida por nuestro Estado, tan es así que desde el texto original del Código Civil, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 17 de octubre de 1942, establecía en el numeral 2305 lo siguiente:

“Articulo 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar necesariamente por escrito. Cuando la renta no excediere de un mil pesos anuales, en documento privado suscrito por los contratantes y dos testigos, que se extenderá por duplicado, conservando un ejemplar cada uno de los otorgantes; y en escritura pública, cuando exceda de dicha cantidad.” 74

De la transcripción se advierte que desde 1942, en Campeche el contrato de arredramiento debía constar por escrito para ser válido, es decir, la voluntad de las partes y su consentimiento debían expresarse por escrito, pues ya no era suficiente el simple consentimiento de los contratantes para perfeccionarlo, como lo era en la época romana. En este momento histórico, era “necesario” que se plasmara en un escrito, esto es, en un contrato, para así surtir efectos, para ser válido, para poder ejercer una acción, para no ser nulificados, etc. Zamora Valencia 75 , sostiene que para dar mayor seguridad y prueba de las operaciones que se celebran, la ley exige que el consentimiento de las partes se exteriorice de una manera específica y determinada. Así el artículo 2305 del Código Civil del Estado de Campeche, exigía que el arrendamiento constara por escrito. No obstante, la naturaleza de este escrito estaba condicionada por el monto de la renta pactada. Es decir, cuando la renta no excedía de un mil pesos, las partes sólo tenían que 74

Texto Original en su publicación del Periódico Oficial de fecha 17 de octubre de 1942. Decreto 24 emitido por la XXXVII Legislatura. 75 Zamora Valencia, Miguel Ángel; Contratos civiles, 7a ed; Ed. Porrúa, México, 1998, p. 32.

62

exteriorizar su consentimiento –necesariamente- en un escrito privado, firmándolo ello y dos testigos; y cuando la renta excedía de esta cantidad era necesario que el consentimiento constara en escritura pública ante Notario.

Para el caso del contrato privado, éste debía emitirse por duplicado de tal forma que cada una de las partes contara con un ejemplar del mismo. Esto daba seguridad y certeza a las partes. Pese a que el arrendamiento abandonó su naturaleza consensual, respecto a la forma, y sujetó a las partes a la necesaria suscripción de un contrato privado o de escritura pública, según el monto de la renta, ello no contravino el principio de buena fe, pues únicamente los obligaba a erogar un gasto extra sólo en determinados contratos: aquellos cuya renta excediera de mil pesos anuales.

Integrantes de la LVIII Legislatura, en la exposición de motivos de la reforma que hoy nos rige, señalaron que en el año de 1942, había un incipiente crecimiento en el desarrollo social y económico del Estado y el régimen de contratos, apenas se estaba integrando, por lo que se tenía que proteger a los habitantes y garantizarles el derecho a tener su propio patrimonio inmobiliario. No obstante, pese a que lo correcto, a su parecer, es que las operaciones contractuales como las promesas, compraventas y arrendamientos de bienes inmuebles constaren en escritura pública; al haber, en esa época, sólo dos Notarías Públicas, una en Campeche y otro en Ciudad del Carmen, se causaría graves inconvenientes y gastos excesivos a las partes exigir que todo contrato sin distinción constare en escritura pública; por ello se permitía que algunos pudiera constar en documento privado.

Este precepto jurídico, evolucionó legislativamente, así en la reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 28 de abril de 1981, se estableció que: “Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar necesariamente por escrito. Cuando la renta exceda de cinco

63

años constará en escritura pública.76

Nuevamente, el contrato de arrendamiento debía constar necesariamente por escrito, público o privado; no obstante ello se encontraba condicionado, ya no al monto anual de la renta, si no a la duración del contrato mismo. Así, bastaba un documento privado cuando el objeto era un arrendamiento por menos de cinco años; y era necesario celebrar una escritura pública cuando la duración de éste era mayor a cinco años.

Con esta reforma, no se transgredió en su totalidad el principio de buena fe de las partes, toda vez que permitía la celebración de un contrato privado para darle validez al arrendamiento y por excepción, los obligaba a exteriorizar su consentimiento en escritura pública, ante un tercero con fe pública: el Notario.

Con el paso del tiempo, este artículo por segunda vez fue reformado el 26 de junio de 2009, por la LIX Legislatura, para quedar de la siguiente forma:

“Art.

2305.-

Todo

contrato

de

arrendamiento

de

bienes

inmuebles se hará constar en escritura pública, sin importar su monto y duración.”77

Es justamente el Decreto No. 237 publicado el 16 de julio de 2009, por el que se reforma el numeral 2305 del Código Civil, el que interesa a la presente investigación, por ello, debemos de contextualizar dicha reforma.

El 15 de abril de 2009, el Ejecutivo del Estado presentó la iniciativa para 76

Reforma única: P.O. de fecha martes 28 de abril de 1981. L Legislatura. Decreto 50. Artículo Primero. Pagina 3, Sección segunda. 77 Nota: Reforma do por Decreto N o. 237 de la LIX Legislatura, P.O. No. 4317 de fecha 16/julio/2 009.

64

reformar, entre otros, el artículo 2305 del Código Civil, argumentando que la certeza jurídica es garantía de la conservación del estado de derecho, por lo que al haberse incrementado las operaciones de compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles, era necesario que, sin importar la cuantía y duración del contrato, tanto los que trasladaran el dominio como aquellos que transmitieran la posesión del inmueble, debía constar en escritura pública para su validez. “…La certeza jurídica es garantía de la conservación del estado de derecho. En todo el territorio de la Entidad en la actualidad se observa

un

considerable

incremento

de

operaciones

compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles.

de

Para que

esas operaciones revistan la debida certeza jurídica, la reforma que se propone, con relación a los numerales 2145, 2218 y 2305 del Código Civil del Estado, tiene el propósito de que sin importar su cuantía y, en su caso, duración, los contratos traslativos del dominio o de la posesión de bienes inmuebles, que se realicen únicamente entre particulares deban constar necesariamente en escritura pública para su validez; formalidad que se extiende a los contratos preliminares o contratos de promesa sin importar quienes lo celebren.”78 Posteriormente, los integrantes de la LVIII Legislatura

presentaron otra

Iniciativa para reformar, entre otros, el artículo 2305 del Código Civil, bajo el argumento de que al ser los contratos la principal fuente de las obligaciones civiles que crean, modifican, transmiten o extinguen obligaciones, se les debe dar a las partes mayor seguridad y certeza legal en la celebración de los contratos con independencia del objeto que persigan. Fortalecen este argumento, con la afirmación de que en el Estado existen suficientes fedatarios públicos distribuidos en todos los municipios del Estado, para dotar de validez al contrato: 78

Exposición de motivos en los Expedientes 011/LIX/10/06 y sus acumulados 407/LIX/12/08, 448/LIX/05/09, 457/LIX/06/09 relativos a la Iniciativa de reformas, adiciones y derogaciones a diversos preceptos del Código Civil y del Código de Procedimientos Civiles; LIX Legislatura del Congreso del Estado de Campeche, México, 2009. V. Apéndice.

65

“…en la actualidad existen en el Estado ochenta Notarios Públicos, los cuales se encuentran distribuidos en todos y cada uno de los Municipios del Estado, en donde en la ciudad ejercen 53, en la de Champotón 1, en la de Hopelchén 2, en la Ciudad del Carmen 16, en la de Escácerga 2, en la de Candelaria 1, en la de Xpujil 1, en la de Calkiní 1, en la de Hecelchakán 1, en la de Tenabo 1 y en la de Palizada 1; observándose que en cada Municipio hay por lo menos un Fedatario Público…”79 Aunado a ello, refieren los diputados que la escritura pública es necesaria para dar certeza jurídica a las partes sobre el arrendamiento y los alcances legales del contrato, máxime que los documentos privados no hacen prueba plena:

“La reforma planteada con anterioridad es con la finalidad de proporcionar una certeza jurídica tanto al arrendador como al arrendatario del instrumento y alcance legales del contrato que están celebrando, toda vez que conforme a derecho, los documentos privados no hacen prueba plena y el dar por concluido algún contrato por la vía judicial, se estaría dejando en estado de indefensión a alguna de las partes y esto propiciaría actos que vulneren los derechos de alguna de las partes.”

De lo anterior se advierte que la reforma vigente al artículo 2305 80 del Código Civil Expedientes 011/LIX/10/06… Op. cit., p. 2. La iniciativa presentada por el Ejecutivo del Estado, junto con la Iniciativa para reformar los artículos 2145, 2216, 2305, 2896 en su fracción III y 2903 y derogar el artículo 2218 y la fracción III del artículo 2902 numerales todos del Código Civil del Estado de Campeche, promovida por integrantes de la LVIII Legislatura; la Iniciativa para derogar los artículos 185, 186 y 187 del Código Civil del Estado de Campeche, promovida por el diputado José Antonio Rodríguez Rodríguez del grupo parlamentario del Partido Revolucionario Institucional; la Iniciativa para reformar los artículos 1088 y 1107 del Código de Procedimientos Civiles del 79

80

66

del Estado se basó en las siguientes razones:

1) La necesidad de dar seguridad y certeza legal a los contratantes. 2) La existencia de ochenta Notarios Públicos en el Estado, por lo menos uno en cada Municipio y; 3) Que los documentos privados no hacen prueba plena.

Respecto al primer punto, cabe decir que el contrato de arrendamiento en sus orígenes era netamente consensual, no requería de formalidad alguna para tener validez; no obstante para certeza y seguridad de las partes, en Campeche, en un primer momento (1942) se exigía que las voluntades fueran externadas por escrito, público o privado, según el monto anual de la renta y posteriormente (1981), según la duración del mismo.

Esta variación en la formalidad del contrato es a todas luces transgresora de la naturaleza del arrendamiento y del principio de buena fe, porque como se refirió en el segundo capítulo, la locatio rei, producto del derecho de gentes, formó parte de los derechos consensuales que se perfeccionaban con el consentimiento de las partes, y es así como se les dotó de la actio para hacer exigible la deuda o la obligación.

Asimismo era un contrato en el que regía la bona fides, por el que las partes se comprometían a mantener su palabra con independencia de la forma en que se haya exteriorizado la voluntad; y es bajo este principio que el Juez tenía la amplia facultad para considerar todas las circunstancias relacionadas con el contrato; pero también era oponible a las partes porque se obligaban a cumplir la prestación pactada y actuar sin dolo y en la forma que de ellos se esperaba, conforme al criterio de relaciones leales y honestas. Estado de Campeche, promovida por el diputado Humberto Javier Castro Buenfil del grupo parlamentario del Partido Revolucionario Institucional; dieron lugar al Decreto que reformó la forma del contrato de arrendamiento, que anteriormente permitía la celebración de documento privado o escritura pública y hoy exige que sea únicamente en escritura pública.

67

Es así, como el arrendamiento, al ser sólo traslativo de la posesión de un inmueble, no debe resultar tan oneroso para las partes, ni revestir una formalidad rigurosa; porque precisamente una persona arrienda un bien porque posiblemente no tiene los medios suficientes para adquirir una casa habitación o bien, por cuestiones circunstanciales su estancia es temporal y deviene innecesaria la compra de un inmueble.

No obstante, es dable considerar que por razones de certeza, seguridad o de probanza para futuros juicios, el contrato de arrendamiento deba constar por escrito, máxime que como refiere Ernesto Gutiérrez y González 81 , los seres humanos sólo confían cuando sus actos constan fehacientemente en documentos y no en la simple palabra.

Sin embargo, no se le debería exigir a las partes, la escritura pública como forma del contrato de arrendamiento, porque como se señala, solo transmite la posesión y no el dominio del inmueble; aunado a que la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio únicamente tiene efectos declarativos mas no constitutivos de derechos.

Por ello, resultaba aceptable el contenido del artículo 2305 del Código Civil, con anterioridad a la reforma que hoy nos rige, en la que se condicionaba el contrato privado y la escritura pública, al monto de la renta o bien, a la duración del contrato.

Ahora bien, el argumento de la existencia de ochenta Notarios Públicos en el Estado resulta insuficiente para variar la forma del contrato de arrendamiento. Como se ha analizado, la forma de un contrato, se puede condicionar por la naturaleza del mismo, por su objeto, por el monto de la operación, por su duración, es decir, por alguna particularidad del contrato o bien, por alguna disposición proteccionista del Estado sobre los derechos de grupos vulnerables. 81

Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p.130.

68

Pero el variar la forma del contrato de arrendamiento a escritura pública, sin importar su monto o duración, y argumentando que existen ochenta Notarios Públicos en la Entidad, más que dar certeza jurídica al justiciable, parece obedecer a la satisfacción monopólica del negocio de las Notarías Públicas.

No se menosprecia la labor nobilísima, la responsabilidad y función social de los Notarios, quienes tienen fe pública para autenticar y dar forma, en términos de ley, a los instrumentos en que se consignan actos y hechos jurídicos 82. Que ante todo, deberán recibir a las partes, escuchar sus necesidades, orientar y explicarles el valor y las consecuencias legales de los instrumentos que celebren ante él, para así contribuir a la certeza jurídica, legalidad, seguridad, paz, equidad y justicia, valores imperantes del Derecho.

Finalmente el último motivo de esta reforma, fue que en virtud de que los documentos privados no hacen prueba plena, el contrato de arrendamiento debe constar en escritura pública.

Al respecto, considero oportuno señalar que el

artículo 454 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, establece que los documentos privados hacen prueba plena contra su autor o bien contra un tercero, siempre que en el primer caso se hayan reconocido en la forma legal, y en el segundo, se consignen hechos propios del autor o contratos celebrados por él, y que tengan fecha cierta. “Artículo 454.- Los documentos privados hacen prueba plena contra su autor, cuando han sido reconocidos en la forma legal. Para que los documentos privados hagan prueba plena contra tercero, se requiere: que en ellos se consignen hechos propios de su autor o contratos celebrados por él; y que tengan fecha cierta, de acuerdo con el artículo 1298 del Código Civil.” Asimismo, los documentos privados no suscritos se tendrán por reconocidos 82

Art. 1 y 2 de la Ley del Notariado para el Estado de Campeche, Op. cit.

69

cuando se comprueben por medio de testigos; o bien, el documento presentado por una parte, prueba plenamente en su contra aunque la otra parte no lo reconozca.

De lo anterior se advierte que a diferencia del criterio del legislador, los documentos privados sí hacen prueba plena en ciertas circunstancias y bajo ciertas condiciones; obviamente no constituyen prueba plena inmediata como los documentos públicos celebrados ante Notario, sin embargo ambos –públicos o privados- pueden ser redargüidos de falsos y corresponde a la contraparte acreditarlos.

Si bien el Notario goza de la fe pública para dar autenticidad a diversas realidades jurídicas; ello deviene del principio de la buena fe que impera en esta profesión, y por la cual se da confianza y credibilidad al Notario y sus actuaciones.

Por ello este argumento también deviene insuficiente para justificar la exigencia de la escritura pública como forma del contrato de arrendamiento. “La escritura no es la manifestación del consentimiento, que en la mayoría de los casos se ha dado... en la forma verbal. La redacción del escrito sirve únicamente para reservarse una prueba fácil de la convención; pero no debe confundirse el medio de prueba con el modo de formación del contrato. El contrato existe independientemente de su prueba escrita…”83

A diferencia de nuestro Estado, el Código Civil Federal establece en su artículo 2406 que el contrato de arrendamiento debe constar por escrito y la falta de esta formalidad se imputará al arrendador. Asimismo, refiere que el contrato de arrendamiento deberá contener cuando menos las siguientes disposiciones: 83

Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1ª ed; Ed. Cárdenas; México, 1983, p. 24.

70

  

Nombres del arrendador y arrendatario. La ubicación del inmueble. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo,



así como el estado que guardan.



La garantía, en su caso.



El término del contrato.



El monto de la renta.



La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.

Las

obligaciones

que

el

arrendador

y

arrendatario

contraigan

adicionalmente a las establecidas en la Ley.

Cabe señalar que conforme a lo dispuesto en el numeral 2448-G del Código Sustantivo Civil, este contrato deberá ser registrado ante la autoridad competente del Departamento del Distrito Federal, hecho lo anterior, se entregará al arrendatario copia registrada del contrato. En esta normatividad se advierte que la forma del contrato de arrendamiento es un documento privado que debe contener los elementos mínimos y posteriormente se debe registrar para surtir efectos. Sin embargo, no se exige a las partes que se celebre una escritura pública como forma legal del contrato.

Por su parte, el Distrito Federal también establece que el contrato de arrendamiento de casa habitación deba constar por escrito, con los mismas disposiciones que el Código Federal, pero adicionando el monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía; y el carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad. 84 En el Estado de Puebla, el artículo 2269 del Código Civil establece que el 84

Artículo 2448-F del Código Civil del Distrito Federal, Op. cit.

71

arrendamiento debe otorgarse por escrito, no obstante, exige la escritura pública cuando se trata de arrendamiento rústico y la renta anual pase del importe de quinientos días de salario mínimo. Nuevamente se advierte que la generalidad de la forma de los contratos de arrendamiento, es un escrito o documento privad; y por excepción se requiere celebrarlo en documento público.

En Sonora, el monto anual de la renta condiciona la forma del contrato, así se otorgará por escrito cuando la renta pase de cien pesos anuales; y si el predio fuere rústico y la renta pasare de cinco mil pesos anuales, el contrato se otorgará en escritura pública.85

Por lo que respecta al Estado de Zacatecas, de la lectura al artículo 1764 del Código Civil se advierte que la forma del contrato de arrendamiento se encuentra condicionada al monto de la renta; por ello, constará en escrito cuando la renta pase del equivalente a cincuenta cuotas del salario mínimo vigente en el lugar de la ubicación del inmueble, ya sea rústico o urbano; si la renta pasare de dicha cantidad, el contrato se otorgará en escritura pública.

Para el caso del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa habitación, el escrito deberá contener las disposiciones que enuncia el Código Civil Federal. Asimismo se deberá registrar ante la autoridad competente del Municipio en que se encuentre ubicado el inmueble.

En el Estado de Veracruz, el arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de tres mil pesos mensuales; y si el predio fuera rústico y la renta pasare de cuarenta mil pesos anuales, el contrato se otorgará en escritura pública. 86

85

Art. 263 y 2674 del Código Civil del Estado de Sonora, publicado en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 24 de agosto de 1949. 86 Art. 2339 y 2340 del Código Civil del Estado de Veracruz, publicado en la Gaceta Oficial del Estado el 6 de diciembre de 1932.

72

Por otro lado, Yucatán87 establece en el artículo 1573 del Código Civil de la Entidad que todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito, sea cual fuere la cuantía de la renta anual; en documento ante notario o escribano público cuando el plazo no exceda de tres años y, en escritura pública ante notario cuando exceda de ese plazo.

Por lo anterior, se reitera que la forma del contrato de arrendamiento no debe ser exclusivamente la escritura pública, sino que considerando el monto de la renta y la duración se debe permitir la celebración del arrendamiento por escrito, es decir en documento privado. Lo anterior atendiendo al principio de buena fe de las partes, pero sobre todo a la naturaleza del contrato.

3.2 Temporalidad del contrato: artículo 2310 del Código Civil

La duración forzosa, la prórroga y la tácita reconducción del contrato de arrendamiento

son temas que resultan interesantes para la presente

investigación, en virtud de que se consideran disposiciones transgresoras del principio de la libre contratación y de la autonomía de la voluntad de las partes. Respecto a la duración del contrato de arrendamiento, el artículo 2310 del Código Civil refiere:

“Art. 2310.- El plazo del arrendamiento será, cuando menos, de dos años, aunque el estipulado sea menor.”

Este precepto ha permanecido intocado desde el Código de 1942. Y en él se fija el plazo forzoso de dos años, obligatorio para el arrendador. Es decir, atendiendo a la 87

Código Civil del Estado de Yucatán, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 31 de diciembre de 1993.

73

naturaleza del contrato y el carácter irrenunciable de las disposiciones en beneficio del arrendatario, se obliga al arrendador a respetar forzosamente el plazo de dos años, como tiempo mínimo del contrato; y aún cuando las partes hayan convenido un plazo menor, por ser irrenunciable, no será considerado. En sí: “…tal parece que se trata de favorecer a los inquilinos aún en contra de su voluntad y aunque puedan resultar a veces más perjudicados que beneficiados… Pero la existencia demuestra que en la mayoría de los casos es más benéfica la libertad de contratación que el rigorismo legal…, y en el caso creemos que impedir a los inquilinos que renuncien a los beneficios que el Código les concede en esta materia, es más perjudicial que útil a sus intereses…”88

Si bien es cierto, este numeral sólo obliga al arrendador a respetar el plazo de dos años, se puede decir que transgrede el principio de autonomía de la voluntad de las partes, porque impide, tanto al arrendador como al arrendatario, definir términos, condiciones y contenidos de contrato, en específico los imposibilita a contratar por un periodo menor o bien para darlo por terminado antes de los dos años. En efecto, en la realidad pueden surgir diversas circunstancias por las que la duración del contrato sea inferior a dos años, o bien resulte necesario desalojar al inquilino por alguna falta cometida; no obstante el arrendador deberá esperarse el plazo de dos año para ejercer acción contra el inquilino. Esta obligación forzosa se reconoce y reitera en los numerales 2356 y 2357del Código Civil que establecen: “Art. 2356.- El arrendador que necesita la finca para ocuparla por sí mismo, no podrá ser obligado a prorrogar su convenio como dispone el artículo 2311; pero está obligado a esperar los dos 88

Soriano Borja, Manuel; El Foro, Revista Trimestral de Derecho y legislación, Órgano de la Barra Mexicana, No. 2, abril, mayo y junio de 1928, México, Tomo IX, pág. 204.

74

años que señala el artículo 2310. Si la finca arrendada fuese única, entonces el inquilino solamente tendrá el plazo de cuatro meses para desocuparla, cualquiera que sea el plazo estipulado. El plazo de cuatro meses se contará desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.

En cualquiera de los casos expresados en este artículo, si el arrendador ofreciere al inquilino una finca de igual renta y pagase el importe de la mudanza, el inquilino está obligado a desocupar desde luego.

Art. 2357.- Si obtenida la desocupación, el arrendador en vez de ocupar la finca por sí mismo o por medio de sus ascendientes o descendientes o hermanos, la deja ocupar por otra persona, a más de la obligación de pagar al inquilino los daños y perjuicios que le haya ocasionado con la desocupación, será castigado con una multa igual a dos años de rentas de la finca, que impondrá la autoridad municipal.” En efecto, cuando el arrendador requiere el inmueble para habitarlo por sí mismo, deberá esperar el plazo de los dos años para pedir el desalojamiento; con la excepción de que cuando fuere única el inquilino tendrá el plazo de cuatro meses para desocuparla; y si el arrendador le ofreciera otra en igual renta y pagase la mudanza, el inquilino se ve obligado a desalojar el inmueble en el momento en que se solicitase y no necesariamente tendrían que haber transcurrido dos años. Ahora bien, si tras pedir el desalojo, el inmueble no es ocupado por el arrendador sino por otra persona, el primero tendrá que cubrir los daños y perjuicios al inquilino por la desocupación. Este precepto también resulta violatorio del principio de la libre contratación, porque impide al contratante establecer los términos y condiciones del contrato.

75

El Código Civil Federal establece en el artículo 2448-C que para el caso de fincas destinadas a habitación, el arrendamiento no podrá exceder de diez años; mientras que no podrá exceder de veinte años para las fincas destinadas al comercio o la industria. Ahora bien, para el caso de contratos de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, la duración mínima será de un año forzoso para el arrendador y arrendatario, salvo convenio contrario.

Similar disposición se encuentra en el Código Civil del Distrito Federal, el cual contempla en el artículo 2448-C que la duración mínima del contrato de arrendamiento es de un año forzoso para ambas partes, no obstante, se adiciona el derecho de prórroga del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio el contrario. De esta disposición se advierte que el plazo forzoso del arrendamiento es de un año, y la prórroga del mismo siempre estará sujeto a la voluntad de las partes, y podrá ser hasta por un año más. De tal forma que se salvaguarda el principio de la autonomía de la voluntad de las partes porque les permite convenir sobre la terminación o bien la no prórroga del contrato de arrendamiento cuando así convenga a las partes.

El estado de Puebla, por su parte, regula en el precepto 2271 del Código Civil que el arrendamiento podrá celebrarse por el tiempo que convengan las partes, pero no podrá exceder de diez años para los inmuebles destinados a habitación, de quince para los destinados al comercio y de veinte tratándose de una industria. De esta forma, también se respeta el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, al referir que la duración del contrato de arrendamiento será el pactado libremente por los contratantes, y sólo establece los límites de la duración para el caso de los inmuebles destinados a casa habitación, comercio e industria.

Zacatecas se adhiere a la disposición de Puebla, respetando así el principio de la autonomía de la voluntad, toda vez que permite que las partes establezcan el tiempo que deba durar el arrendamiento, respetando siempre el plazo máximo legal 76

establecido para el caso de habitación, comercio e industria. En específico la duración mínima del contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario.

En el Estado de Sonora, se reconoce tácitamente el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, debido a que el artículo 2665 del Código Civil únicamente señala el plazo máximo del arrendamiento de fincas destinadas a habitación, comercio y ejercicio de una industria o a la agricultura, siento éstos de 10, 15 y 20 años, respectivamente.

En Veracruz, la duración del contrato de arrendamiento se contempla en el precepto que define al arrendamiento, 2331 del Código Civil; y nuevamente establece sólo el plazo máximo para el caso de inmueble destinado a habitación, comercio e industria, coincidiendo dichos plazo con el de Puebla, Sonora y Zacatecas.

La duración del arrendamiento en el Estado de Yucatán también es respetuosa del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, toda vez que en el artículo 1571 del Código Civil, se estipula que el arrendamiento podrá hacerse por el tiempo y el precio que convengan las partes, sin perjuicio del derecho de prórroga del inquilino, tema que abordaremos más adelante.

De esta forma, al señalar nuestro Código Civil que el plazo del arrendamiento será, cuando menos, de dos años, aunque el estipulado sea menor; se advierte que transgrede el principio de la voluntad de las partes, porque dicha obligación es sólo para el arrendador; además de que impide a las partes convenir sobre la duración del arrendamiento según les convenga. No se tiene porque obligar a las partes a un plazo mínimo del arrendamiento, sino como en otras Entidades, debió señalar los plazos máximos del mismo, lo cual demostraría el carácter proteccionista del Estado, sin afectar la voluntad de las partes y el derecho a la libre contratación de éstos.

77

3.2.1 Prórroga legal: artículo 2311 del Código Civil

Ahora bien, la duración del contrato de arrendamiento, se encuentra relacionada con las dos figuras que abordaremos enseguida: la prórroga y la tácita reconducción. En el primer capítulo se refirió que la prórroga es la continuación de algo por un tiempo determinado o bien, la prolongación del vencimiento de un plazo. 89

En nuestro Estado, este derecho exclusivo del inquilino y obligación propia del arrendador para el caso de inmuebles destinados a casa habitación, se encuentra contemplado en el numeral 2311 del Código Civil:

Art. 2311.- Si al vencerse los dos años a que se refiere el artículo anterior, o un plazo mayor si así se hubiese estipulado, el inquilino estuviese al corriente de sus pagos se entenderá prorrogado el contrato por dos años.

De la transcripción se infiere que la prórroga, hasta por dos años,

opera

cuando han transcurrido los dos años mínimos forzosos o bien el tiempo convenido por las partes; y siempre que el inquilino este al corriente de sus pagos.

No obstante, los artículos 2356 y 2367 del Código Sustantivo Civil establecen una excepción para el derecho de prórroga y la responsabilidad en la que puede incurrir el arrendador por falsedad en los hechos argumentados:

Art. 2356.- El arrendador que necesita la finca para ocuparla por sí mismo, no podrá ser obligado a prorrogar su convenio como dispone el artículo 2311; pero está obligado a esperar los dos años que señala el artículo 2310. Si la finca arrendada fuese única, entonces el inquilino solamente tendrá el plazo de 89

Goldstein Mabel; Diccionario Jurídico; Ed. Consultor Magno; Colombia, 2010, p. 461, voz: prórroga.

78

cuatro meses para desocuparla, cualquiera que sea el plazo estipulado. El plazo de cuatro meses se contará desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.

En cualquiera de los casos expresados en este artículo, si el arrendador ofreciere al inquilino una finca de igual renta y pagase el importe de la mudanza, el inquilino está obligado a desocupar desde luego.

Art. 2357.- Si obtenida la desocupación, el arrendador en vez de ocupar la finca por sí mismo o por medio de sus ascendientes o descendientes o hermanos, la deja ocupar por otra persona, a más de la obligación de pagar al inquilino los daños y perjuicios que le haya ocasionado con la desocupación, será castigado con una multa igual a dos años de rentas de la finca, que impondrá la autoridad municipal.

De lo anterior se advierte que el arrendador no estará obligado a prorrogar el contrato cuando la finca arrendada sea el único inmueble que posee; no obstante para hacer válida la desocupación, deberá notificar judicialmente al inquilino, quien contará con el plazo de cuatro meses para desocuparla.

Asimismo, otra excepción de la prórroga se presenta cuando el arrendador ofrece al inquilino una finca con el mismo precio de la renta y sufraga los gastos de la mudanza; en este caso el arrendatario deberá desalojar el inmueble a la brevedad posible.

Ahora bien, en caso de que el arrendador no ocupare el predio por sí, por sus ascendientes, descendientes o hermanos, sino por otra persona,

no sólo deberá

pagar los daños y perjuicios al inquilino, ocasionados por la desocupación, sino que será castigado por la autoridad Municipal quien le impondrá una sanción pecuniaria 79

correspondiente al pago de dos años de renta de la finca.

Por lo anterior se afirma que estas disposiciones violan el principio de la autonomía de la voluntad de las partes y evidencian el excesivo carácter proteccionista del Estado a favor del inquilino; toda vez que les impide convenir sobre la duración del contrato o bien el derecho a prórroga.

El Código Civil Federal no contempla el derecho a la prórroga, únicamente establecen los requisitos para que opere el derecho de tanto o de preferencia para el caso de la enajenación del inmueble arrendado como casa habitación. 90

El Código Civil del Distrito Federal, respetando el principio de la autonomía de la voluntad de las partes y el derecho a la libre contratación, establece en el numeral 2448-C que el arrendamiento será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago, salvo convenio en contrario. De tal forma que permite a las partes convenir sobre el derecho a la prórroga y establece como plazo máximo un año.

En el Estado de Sonora se regula el derecho a la prórroga en los artículos 2763, 2764 y 2765 del Código Civil, al establecer que el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de rentas, tendrá derecho a que se le prorrogue hasta por un año. Permitiendo al arrendador a aumentar hasta un diez por ciento de la renta anterior siempre que se demuestre que los alquileres de la zona han sufrido una alza. No obstante, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento haya vencido quedaran relevados de la obligación de otorgar la prórroga. Y en caso de que no la habitare, únicamente será responsable de los daños y perjuicios ocasionados.

Asimismo se reconoce el derecho de tanto o preferencia para el caso de 90

Art. 2447, 2448-J y 2448-K del Código Civil Federal, publicado en el Diario Oficial de la Federación en cuatro partes los días 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928

80

arrendamiento y enajenación; siempre que el contrato haya durado más de cinco años, el inquilino ha hecho mejoras de importancia en la finca y se encuentra al corriente en el pago de la renta.91

Por su parte, en el Estado de Puebla, en el artículo 2321 del Código Civil del Estado establece que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado o indeterminado, podrá prorrogarse por una sola vez y hasta tres años, siempre que se satisfagan los requisitos legales. “Artículo 2321.- Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por tres años más ese contrato, si se reúnen los siguientes requisitos: I.

Que el bien se haya arrendado para habitación;

II.

Que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas;

III.

Que durante la prórroga el arrendamiento tenga también como objeto habitar el local arrendado;

IV.

Que el inquilino no sea propietario de un inmueble en que exista una construcción para habitación, que se encuentre en la misma localidad; y,

V.

Que el inquilino no tenga celebrado como arrendador uno o más contratos de arrendamiento en la misma localidad.”

En caso de que se prorrogue, la renta estipulada en el contrato podrá aumentarse anualmente, pero no podrá exceder del setenta por ciento del incremento porcentual fijado al salario mínimo general en el Estado.

En el Estado de Zacatecas, los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación podrán ser prorrogables, por una sola vez y a voluntad del arrendatario, hasta por un año, siempre que se encuentre al corriente en el pago 91

Art. 2717 del Código Civil del Estado de Sonora, Op. cit.

81

de las rentas. En este caso, el arrendador podrá aumentar el precio del alquiler, hasta por el porcentaje señalado en el capítulo de arrendamiento de casas habitación.

Se permite a los propietarios no prorrogar el contrato cuando quieran habitar la casa o cultivar el terreno o parcela cuyo contrato ha vencido y en caso de no hacerlo, se hará responsable de los daños y perjuicios causados al arrendatario.

Para efecto de que opere la prórroga es necesario que el inquilino, dentro de los treinta días anteriores al vencimiento del contrato, manifieste en jurisdicción voluntaria, ante Notario o ante dos testigos su voluntad de que se prorrogue el contrato. En caso de desacuerdo del arrendador, resolverá el Juez conforme al Código de Procedimientos Civiles.92

En el estado de Veracruz, el artículo 2418 del Código Civil del Estado, establece que el arrendatario tiene derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por dos años más, siempre que se encuentre al corriente en el pago de la renta y haya cuidado el inmueble que fue su objeto. Se exceptúa de esta obligación, al propietario que justifique fehacientemente la necesidad de habitar el inmueble objeto del arrendamiento o en él establecer alguna industria o comercio también de su propiedad. En caso de no hacerlo, no se considera responsable del pago de daños y perjuicios. El Estado de Yucatán93, también contempla la figura de la prórroga, hasta por un año, como derecho del inquilino, la cual opera siempre que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas; en este caso, el arrendador también tendrá derecho a aumentar la renta anterior en un porcentaje igual al que se haya incrementado ese año el salario mínimo general de la zona económica en que esté ubicado el predio objeto del contrato. También se exceptúa de cumplir esta obligación, a los propietarios que posean 92

Art. 1810, 1855 a 1859 del Código Civil del Estado de Zacatecas, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 19 de mayo de 1986. 93

Artículos 1613 al 1616 del Código Civil del Estado de Yucatán, Op. cit.

82

solamente un predio urbano en la localidad donde residen, siempre que los quieran habitar personalmente. En caso de no hacerlo se hará acreedor a una multa de cien a quinientos salarios mínimos vigentes que impondrá la autoridad competente.

De lo anterior se advierte que si bien el derecho a la prórroga del contrato de arrendamiento es reconocido en casi todos los Estados, se regula respetándose la autonomía de la voluntad de las partes y la libre contratación. Toda vez que en algunos casos semana los motivos por los cuales los propietarios pueden no prorrogar dicho contrato e incluso la responsabilidad en la que pueden incurrir por no ser ciertos los hechos que dieron motivo a la negativa de prórroga; asimismo en la mayoría de los estado se permite que esta prórroga sea una sola vez, y hasta por un año.

En Campeche, el arrendador tiene la obligación de prorrogar, por dos años más, el contrato de arrendamiento cuando se haya vencido el contrato primigenio y el inquilino esté al corriente de sus pagos. No obstante, como se ha referido, podrá negarse a ello cuando la finca sea la única propiedad del arrendador y la necesite para ocuparla por sí mismo. No obstante, en caso de no hacerlo, el arrendador se hará acreedor a una doble sanción, el pago de daños y perjuicios y una multa igual a dos años de rentas de la finca.

Esta situación vulnera el principio de la autonomía de la voluntad de las partes y el derecho a la libre contratación, toda vez que obliga expresamente al arrendador a prorrogar el contrato hasta por dos años únicamente con la condición de que el arrendatario esté al corriente de sus pagos, sin considerar si éste ha conservado en buen estado el inmueble o si bien en meses posteriores no ha incurrido en mora.

Asimismo establece una doble sanción al arrendador que argumentando necesitar el inmueble para vivienda, por ser su única propiedad, no la ocupe por sí mismos, por sus ascendientes o descendientes. Esta doble sanción es perjudicial para el arrendador, basta con una de ellas para sancionar la falsedad de sus argumentos, sea una multa o bien, la responsabilidad del pago de daños y perjuicios. 83

3.2.2 Tácita reconducción: artículo 2358 del Código Civil.

Se ha dicho que en la tácita reconducción, la voluntad resulta de hechos o de actos indubitables que la presuponen o autoricen presuponerla, es decir, que demuestren la intención de arrendatario de continuar con el uso y goce del bien, y la del arrendador, de permitir este uso y seguir disfrutando del pago cierto y en dinero

En Campeche, esta figura se contempla en el artículo 2358 del Código Civil que a la letra dice:

“Art. 2358.- Si vencida la prórroga legal establecida en el artículo 2311, el inquilino continuare sin oposición en el uso y goce

del

predio

arrendado,

por

más

de

tres

días,

el

arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta legal que corresponda.

El arrendamiento sólo terminará previo aviso que el arrendador dé al inquilino, con seis meses de anticipación. Este plazo se contará desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.”

Este precepto, permite que vencida la prórroga legal del contrato de arrendamiento, el inquilino, que permanezca en posesión del inmueble, por más de tres días y sin oposición, continúe el contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, debiendo pagar la renta legal que corresponda. Cabe señalar que no se especifica la forma de aumento del monto de la renta para cuando opera la tácita reconducción.

84

El Código Civil Federal establece en el numeral 2487, que terminado el plazo del arrendamiento y siempre que el arrendatario permanezca sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del artículo 2478 que refiere:

“Artículo 2478.- Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dada la otra parte con quince días de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico.”

Esta disposición, a diferencia del Estado de Campeche no señala que necesariamente hayan transcurrido tres días después de vencido la prórroga legal y sin que haya existido oposición, para que el contrato continúe por tiempo indeterminado. Asimismo, este precepto, en total respeto al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, permite que éste sea concluido cuando las partes así lo convengan y conforme a la ley. En este mismo sentido se pronuncia el Código Civil del Distrito Federal, en su artículo 2487 que dice:

“Artículo 2487.- Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda 85

conforme a lo convenido en el contrato pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del artículo 2478. Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario.”

Por su parte, el Estado de Puebla establece que si terminado el contrato de arrendamiento para casa habitación y la prórroga si la hubo, y el inquilino continúa sin oposición en el goce y disfrute del bien, ya no se entenderá prorrogado el contrato. Por lo que el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que excede al del contrato y en su caso, a la prórroga, con arreglo a la rente que pagaba, más los aumentos legales. No obstante, hace una distinción con los inmuebles que no se arrendaron para casa habitación, al señalar en el numeral 2332 del Código Civil, lo siguiente: “Artículo 2332.- Si el inmueble no se arrendó para casa habitación y después

de terminado el arrendamiento, continúa el

arrendatario sin oposición en el uso y goce del bien, se aplicarán las siguientes disposiciones: I.

Si el predio es rústico, se entenderá renovado el contrato de arrendamiento por otro año;

II.

Si el predio es urbano y se arrendó para comercio o para establecer en él una industria, no se tendrá por renovado el arrendamiento; pero el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba, más los aumentos que correspondan conforme al artículo 2323 aplicado por analogía;

86

III.

En los casos previstos en las dos fracciones anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por persona distinta a las partes, para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.” De manera similar se pronuncia el Código Civil del Estado de Zacatecas, el

cual no tiene por prorrogado el arrendamiento, cuando ha fenecido el contrato primigenio y su prórroga si la hubo. 94 El Estado de Sonora sí contempla la figura de la tácita reconducción, puesto que en sus artículos 2766 y 2767 del Código Civil señala que si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición

en el goce y uso del predio y éste es rústico, se entenderá

renovado el contrato por otro año agrícola; y si fuere urbano; el arrendatario continuará por tiempo indefinido; debiendo pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato primigenio. Este ordenamiento adiciona que cuando exista la tácita reconducción, la prórroga anual a que tiene derecho el inquilino, comenzará a correr a partir de la fecha en que venza el contrato que por tiempo indeterminado menciona dicho precepto. En el estado de Veracruz, conforme al numeral 2419 y 2420 de su Código Civil, si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición, se entenderá por renovado el contrato por otro año cuando sea rústica; y continuará por tiempo indefinido cuando se trate de predio urbano. Finalmente, en el estado de Yucatán, la tácita reconducción opera cuando vencido la prórroga legal, el arrendatario continúa sin oposición el goce y disfrute del bien por más de diez días; no obstante se tendrá por renovado el contrato por tiempo indefinido, teniendo derecho el arrendador de ajustar la renta en la forma

94

Artículo 1860 del Código Civil del Estado de Zacatecas.

87

establecida en el propio artículo, en este caso el arrendamiento terminará previo aviso judicial que el arrendador dé al inquilino con dos meses de anticipación. 95 De lo anterior se advierte que la tácita reconducción vulnera el derecho a la libre contratación y el principio de la autonomía de la voluntad de las partes; toda vez que obliga al arrendador a continuar el contrato siempre que no se opusiere dentro del término de tres días posteriores al vencimiento de la prórroga legal. Por tanto, debería tenerse por renovado siempre que las partes así lo convengan y fijarse el derecho del arrendador para aumentar el monto de la renta y la forma en que éste debe aumentarse.

95

Artículo 1616 del Código Civil del Estado de Yucatán, Op. cit.

88

CAPÍTULO IV. INICIATIVA DE REFORMA A LOS ARTÍCULOS 2305, 2310, 2311 Y 2358 DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE CAMPECHE

En el capítulo anterior se analizaron los artículos del Código Civil del Estado de Campeche relativos a la formalidad y temporalidad del contrato de arrendamiento, advirtiendo que resultan transgresores al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, la libre contratación y la buena fe que rigen a los contratos. Para iniciar el presente capítulo es necesario tener claro que el principio de la autonomía de la voluntad de las partes se refiere a la potestad jurídica que tienen las partes para crear, modificar y extinguir relaciones jurídicas, fijando, bajo el principio de la libre contratación, el contenido del mismo y obligándose a cumplirlo a la literalidad; porque en el consenso de voluntades se presume siempre, en un primer momento, la buena fe de los contratantes; es decir, la exigencia ético social que comprende el respeto de la personalidad ajena y el deber de colaborar con el otro.

“…toda comunidad se sustenta en una exigencia ético social; ello es una exigencia moral dotada de juridicidad en el principio de la buena fe que se concreta en la máxima de KANT “compórtate de tal manera que la norma de tu actuar pueda llegar a formar parte integrante de la legislación universal…”96

Así, la vigencia de la buena fe, otorga confianza y esperanza en el futuro del contrato, como instrumento vinculatorio, con miras al bien común y recíproco de las partes. Máxime que los contratantes están obligados a guardar tanto en la 96

Ordoqui Castilla, Gustavo; Buena Fe en los contratos; 1ª ed; Ed. TEMIS, UBIJUS, ZAVALIA, España, 2011, p. 25.

89

constitución, ejecución y conclusión del contrato, los principios de probidad y de buena fe.

“A través de la buena fe se marca la conducta debida y se limita el poder del acreedor. Buena fe contractual significa abstenerse de injerencias indebidas en la otra esfera de interés, asumir una cooperación en el interés ajeno de actuar con fidelidad al vínculo emergente del acuerdo…”97

Por ello, en este capítulo se presentarán los argumentos que demostrarán la necesaria reforma de los artículos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Código Civil del Estado de Campeche, con el fin de armonizarlos con los principios de buena fe y autonomía de la voluntad de las partes.

4.1 Forma del contrato de arrendamiento: Reforma al artículo 2305 del Código Civil.

De conformidad con los numerales 1698, 1699, 1708, 1730 y 1731 del Código Civil del Estado, el contrato es el convenio que celebran dos o más personas para crear, transferir o modificar obligaciones; y para que éste exista es necesario satisfacer dos requisitos: que las partes otorguen, táctica o expresamente, su consentimiento, y que el objeto, de dar, hacer o no hacer, exista en la naturaleza, esté dentro del comercio

y que esté determinado o sea

determinable por su especie. Es precisamente el primer elemento de existencia –consentimiento- el que se relaciona directamente con la forma del contrato, pues tal como lo señala el 97

Ordoqui Castilla, Gustavo; Op. cit., p. 32.

90

artículo 1701 del Código en cita, los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento de las partes; exceptuando a aquellos a los que la ley les exige una forma determinada. Por lo que, los efectos de la perfección de los contratos son: el cumplimiento de lo expresamente pactado y de las consecuencias que según su naturaleza sean conforme a la buena fe, el uso o la costumbre. Aunado a ello, la forma de los negocios, desde el derecho romano, puede ser: ad substantiam o ad probationem, es decir, la primera, dirigida a establecer la forma de la manifestación de la voluntad para que exista el negocio; y la segunda, cuando sólo sirve para probar o documentar que se ha manifestado la voluntad de las partes.

“..La forma es ad substantiam o sollemnitatis causa, cuando el ordenamiento jurídico prescribe taxativamente una determinada forma de manifestación de la voluntad para la existencia del negocio jurídico; en este caso los efectos jurídicos del negocio se vinculan a la forma, sin la cual el negocio no puede surgir. En cambio, la forma es ad probationem probationis causa, cuando sólo sirve para probar o documentar que se ha realizado una manifestación de voluntad. Tal ocurre en los negocios no solemnes o no formales, respecto de los cuales no se prescribe una determinada forma de otorgamiento.”98

En el caso concreto, el arrendamiento, desde la época clásica del Derecho Romano, ha sido considerado como un contrato consensual, porque se comenzó a abandonar el objetivismo externo y se da mayor relevancia a la subjetividad, esto es, predomina la intención de los celebrantes por sobre las formas; asimismo se le consideraba de bonae fidei, es decir, que se perfeccionaba con el simple consentimiento de las partes y que el juez estaba facultado para valorar las 98

V. Voleterra, E. IDPR, p. 161.

91

particulares circunstancias del caso, teniendo en cuenta todo aquello que sea dable exigir entre personas leales y justas. Es así como el contrato de arrendamiento se rige por el principio de buena fe, que limita a los demás principios aplicables al derecho contractual, es decir, la autonomía de la voluntad de las partes, el principio de la fuerza vinculante, del relativismo, de consensualismo y de equivalencia de las prestaciones coexisten y se interrelacionan con el principio general de la buena fe:

“Los principios generales del derecho contractual son: el principio de la autonomía privada, el principio del consensualismo, el principio de asimilación del contrato a la ley, el principio del efecto de la relatividad del contrato, el principio de la conservación del contrato, el principio de la autorresponsabilidad y el principio de la equivalencia de las prestaciones, siempre regidos y limitados por el principio de buena fe.” Pues la buena fe, está en la naturaleza misma del ser humano y de las relaciones obligatorias, amén de que limita o amplia la libertad de contratar y la orienta al fin perseguido por las partes, respetando la naturaleza del vínculo. En este tenor, bastaría el simple acuerdo de voluntades de las partes para que el contrato de arrendamiento surtiera sus efectos, no obstante, conscientes de los problemas de la realidad a la que nos enfrentamos, ha sido necesario, que para dar certeza y seguridad jurídica en la relación contractual, respecto del cumplimiento y eficacia de lo convenido, resulte necesario plasmar en un escrito, dicho consentimiento, pues ello permite una prueba fácil del acuerdo de voluntades. “Estimo que las partes podrán, siempre que la naturaleza del acto lo permita, establecer para su mayor seguridad, y como “requisitos de eficacia”, determinadas formas a cumplir, pero éstas 92

en manera alguna se podrán considerar como elementos de existencia o requisitos de validez.”99

Como refieren algunos autores, la firma es el elemento esencial de validez de un documento, todo el sistema está basado en la buena fe: la objetiva, relativa a la lealtad del firmante y, la subjetiva, correspondiente a la creencia de quien recibe el instrumento privado.100 Respecto de la forma del contrato de arrendamiento, el Código Civil del Estado de Campeche, dispone en su numeral 2305 vigente, reformado el 26 de junio de 2009: “Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles se hará constar en escritura pública, sin importar su monto o duración.” Este precepto, como se analizó en el Capítulo anterior, presenta una evolución legislativa que sin duda es en perjuicio de las partes, toda vez que se ha inobservado el principio de la autonomía de la voluntad de las partes y la buena fe de los mismos. Así, en el texto original del Código Civil de 1942, el contrato de arrendamiento debía constar por escrito, en la generalidad de los casos; salvo cuando no excediera de un mil pesos anuales, en los que se exigía un documento privado suscrito por los contratantes y dos testigos; y en escritura pública, cuando excediera de tal cantidad.

Posteriormente, el 28 de abril de 1989, el numeral se reformó por segunda vez, con el objeto de condicionar la forma del contrato a la duración del mismo, 99

Gutiérrez y González, Ernesto; Derecho de las obligaciones; 18ª ed; Ed. PORRÚA, México, 2010. Fernández, Leyva; “La buena fe y los instrumentos privados” en Tratado de la buena fe, Buenas Aires, 2004.

100

93

así exigía escritura pública siempre que la renta excediera de cinco años. Y finalmente, con la reforma de 2009, el legislador exigió a los contratantes, que el arrendamiento de inmuebles constara en escritura pública, independientemente de su monto o duración; bajo las siguientes razones:  La necesidad de dar seguridad jurídica y certeza legal a los contratantes.  La existencia de ochenta Notarios Públicos en el Estado y;

 Que los documentos privados no hacen prueba plena.

Argumentos que ya fueron combatidos en el Capítulo anterior, en el que se concluyó que la formalidad que exige el legislador en los contratos de arrendamiento es con el fin de reservarse una prueba fácil del convenio, es decir corresponde a un medio de prueba y no a un modo de formación del contrato.

En este sentido, si se considera que el contrato de arrendamiento únicamente permite el uso y goce temporal de una cosa mediante el pago de un precio cierto, más no traslada el dominio, sino la posesión, es necesario observar, en primer lugar, el principio de la autonomía de la voluntad de las partes y el de buena fe. Por ello, en la generalidad, todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito, independientemente de su monto o duración, imputando al arrendador la falta de esta formalidad; es decir, correspondiéndole a éste la carga de la prueba, máxime que como se ha referido esta exteriorización da seguridad a los contratantes, al permitirles demostrar fácilmente la existencia de las obligaciones, esto es, allegarse fácilmente de un medio de prueba.

Con el fin de homogenizar los contratos de arrendamiento, que de conformidad con la fracción III del artículo 2896 del Código Civil del Estado y 9, 10 y 51 del Reglamento de las Oficinas del Registro Público de la Propiedad del

94

Estado de Campeche, deben inscribirse en este Registro, el escrito privado, deberá contener como mínimo los siguientes requisitos:  

Nombre del arrendador y del arrendatario



Domicilio del inmueble



instalaciones y accesorios.



Garantía o cantidad anticipada en concepto de renta.



Duración del contrato



en la ley.

Descripción del estado que guarda el inmueble objeto del contrato, sus



Monto de la renta



Mención expresa del destino habitacional del inmueble.

Obligaciones del arrendador y arrendatario, adicionales a las establecidas

Manifestación expresa sobre si el arrendatario queda o no facultado para subarrendar o transferir su derecho. Dichos contratos al inscribirse en el Registro Público de la Propiedad tienen

efectos declarativos más no constitutivos. Por tal motivo, resulta suficiente para garantizar la seguridad de los contratantes, que el contrato conste por escrito, ante dos testigos, y se inscriba, para efectos publicitarios y declarativos. Esto es así, porque en la práctica el efecto civil del registro es inexistente, un contrato de arrendamiento no es más o menos válido si está o no inscrito en el Registro. Aunado a ello, existen doctrinarios que consideran que las normas que regulan el registro de los contratos de arrendamiento son ineficaces por carecer de plazo estipulado para realizar el registro y de sanción en caso de omisión.

Ahora bien, atendiendo a la situación fiscal de los ingresos generados por el arrendamiento y a la Ley de Impuesto sobre la Renta, por ser ésta de orden público, resulta necesario considerar que el contrato de arrendamiento conste en

95

escritura pública, siempre que el monto de la renta mensual rebase 50 veces el salario mínimo vigente en la región. Es así como la forma del contrato de arrendamiento, quedará condicionada por razones fiscales, al monto de la renta mensual generadora de impuestos; de allí que la escritura pública, constituye un caso de excepción a la regla general. Para condicionar la forma del contrato de arrendamiento, es dable considerar la cuantía del monto de la renta del mismo, toda vez que se haría una mejor y efectiva captación de impuestos –con base en el monto de la renta- que en la duración del arrendamiento, máxime que con la reforma que se plantea al artículo 2305 del Código Civil del Estado, se permitirá la celebración de contratos de arrendamiento por una duración menor a un año. Ahora bien, se ha considerado que la condición para exigir la escritura pública sea el monto de la renta tasada en salarios mínimos, esto es así, porque justamente el salario mínimo vigente en la región, tanto en la Constitución Federal como en la Ley Federal del Trabajo, ha sido considerado como aquél suficiente para satisfacer las necesidades normales materiales, sociales y culturales de un jefe de familia y para proveer de educación a sus hijos. Por lo que resulta viable condicionar la emisión de escritura pública siempre que se rebase 50 veces el salario mínimo de la región.

De tal forma que se propone reformar el artículo 2305 del Código Civil del Estado para quedar como sigue:

“Artículo 2305.- Todo contrato de arrendamiento deberá constar necesariamente por escrito. La falta de esta formalidad será imputable al arrendador. Cuando la renta mensual no excediere de 50 veces el salario mínimo vigente de la entidad, constará en

96

documento privado suscrito por los contratantes y dos testigos; y en escritura pública, cuando exceda de dicha cantidad. El contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa habitación

deberá contener, cuando menos, los siguientes

requisitos: 



Nombre del arrendador y del arrendatario



Domicilio del inmueble



contrato, sus instalaciones y accesorios.



Garantía o cantidad anticipada en concepto de renta.



Duración del contrato



establecidas en la ley.

Descripción del estado que guarda el inmueble objeto del



Monto de la renta



Mención expresa del destino habitacional del inmueble.

Obligaciones del arrendador y arrendatario, adicionales a las

Manifestación expresa sobre si el arrendatario queda o no facultado para subarrendar o transferir su derecho.”

Cabe señalar que el costo de la escritura pública, deberá ser cubierto por ambos contratantes.

4.2. Temporalidad del contrato de arrendamiento: Proyecto de reforma al artículo 2310 del Código Civil del Estado.

El principio de buena fe que rige a los contratos permite que el mismo se adapte a nuevas exigencias y así se garantice la vigencia plena de la autonomía de la voluntad de las partes y del equilibrio prestacional dentro del orden jurídico 97

vigente. Por ello, se reitera que la buena fe y la autonomía de la voluntad de las partes deben observarse en el momento de la constitución del contrato, durante su ejecución y en su conclusión.

“Se aplica a la etapa contractual el deber de buena fe pues se produce una vinculación entre dos sujetos y, por tanto, no es posible pretender que esa normativa de comportamiento rija sólo después del perfeccionamiento. Los que vuelve aplicable el principio de la buena fe no es una relación obligacional sino la relación social que tiene lugar entre dos sujetos.”101

De tal forma que la ratio legis que impone la buena fe en el período de ejecución sirve para justificar la vigencia del principio en la fase preliminar. En este sentido, tal como se expuso en el Capítulo anterior, la duración de los contratos de arrendamiento de casa habitación es un tema cuestionado, pues algunas veces se arrienda un inmueble con el fin de establecerse en él, de manera temporal o transitoria. Como se ha referido en capítulos anteriores, la situación económica del país, los problemas financieros, la globalización y la búsqueda de mejores ofertas de empleo, ha generado que los ciudadanos prefieran rentar un inmueble a constituir un patrimonio con la adquisición de alguna propiedad. Por ello, se propone, que atendiendo al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, en el que cada uno de los contratantes de manera libre decide los términos en los que quiere obligarse, y considerando el principio de buena fe de los mismos, deben ser las partes quienes de manera convencional estipulen la duración del mismo. Actualmente el artículo 2310 del Código Civil del Estado de Campeche señala: 101

Ordoqui Castilla, Gustavo; Op. cit., p. 36.

98

“Art. 2310.- El plazo del arrendamiento será, cuando menos, de dos años, aunque el estipulado sea menor.”

Es decir, se dispone que el plazo del arrendamiento, el cual es irrenunciable, será obligatoriamente dos años, aunque el estipulado sea menor; de lo que se advierte que existe una duración forzosa exigible al arrendador y que a todas luces resulta transgresora del principio de buena fe y de la libre autonomía de la voluntad de las partes. Porque obliga a las partes a esperar por lo menos, dicho término para dar por concluido el mismo; de allí que en ocasiones este derecho irrenunciable, en vez de beneficiar a los contratantes, los perjudique. Aunado a que no se establece ningún tipo de excepción para que este precepto no sea válido, como pudiera ser el que el inquilino haya incurrido en mora en alguno de los pagos de la renta mensual o bien, omita realizar acciones tendentes a mejorar y preservar las condiciones del inmueble, objeto del arriendo. Por ello, se propone la reforma al artículo 2310

del Código Civil para

quedar como sigue:

“Art. 2310.- El plazo del arrendamiento será, cuando menos, de un año, salvo pacto en contrario”.

Incluir la frase salvo pacto en contrario, permite darle valor a la libre decisión de los contratantes y respetar el principio de la autonomía de la voluntad de las partes; no obstante continúa el candado que da seguridad a los contratos de arrendamiento, pues establece que en caso de que no se fijara la duración del mismo, se entenderá celebrado por lo menos, por un año.

99

La duración forzosa del contrato de arrendamiento, que establece el artículo 2310 del Código Civil vigente, se encuentra reconocido en el 2356 y 2357del mismo ordenamiento, que a la letra dicen:

“Art. 2356.- El arrendador que necesita la finca para ocuparla por sí mismo, no podrá ser obligado a prorrogar su convenio como dispone el artículo 2311; pero está obligado a esperar los dos años que señala el artículo 2310. Si la finca fuese única, entonces el inquilino solamente tendrá el plazo de cuatro meses para desocuparla, cualquiera que sea el plazo estipulado. El plazo de cuatro meses se contará desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario. En cualquiera de los casos expresados en este artículo, si el arrendador ofreciere al inquilino una finca de igual renta y pagase el importe de la mudanza, el inquilino está obligado a desocupar desde luego. Art. 2357.- Si obtenida la desocupación, el arrendador en vez de ocupar la finca por sí mismo o por medio de sus ascendientes o descendientes o hermanos, la deja ocupar por otra persona, a más de la obligación de pagar al inquilino los daños y perjuicios que le haya ocasionado con la desocupación, será castigado con una multa igual a dos años de rentas de la finca que impondrá la autoridad municipal.” Este precepto si bien establece un derecho del arrendador para solicitar la desocupación cuando requiera ocuparla por sí mismo, condiciona la procedencia del mismo, a que haya transcurrido la duración forzosa de dos años contemplada en el numeral 2310. Y señala dos excepciones, la primera, cuando la finca urbana es

única,

al

conceder

al

inquilino

cuatro

meses

para

desocuparla,

independientemente del plazo estipulado y a partir de que sea notificado 100

judicialmente o ante Notario; y la segunda –aplicable en ambos casos- cuando obliga al arrendatario a desocupar la finca inmediatamente, siempre que el arrendador haya ofrecido finca diversa de igual renta y haya pagado el importe de la mudanza. Por su parte, el numeral 2357 del Código Civil del Estado señala las sanciones aplicables al arrendador, que tras la desocupación, no ocupa la finca por sí mismo o por medio de sus ascendientes o descendientes o hermanos, sin embargo, las cuales resultan excesivas, toda vez que le impone una doble sanción al arrendador, como es el pago de daños y perjuicios y la multa igual a dos años de rentas de la finca (duración forzosa); aunado que no se considera que el arrendador en el supuesto del último párrafo del artículo 2356 ya realizó el pago de la mudanza y ofreció una finca en igual renta. Es evidente que la reforma planteada al artículo 2310 del Código Civil impactará directamente en ambos preceptos, por lo que resulta necesario armonizarlos con la inclusión del principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contrato de arrendamiento. No obstante, el proyecto de reforma se incluirá hasta agotarse los temas de prórroga y reconducción táctica que más adelantes se abordarán.

4.3 Prórroga legal: Iniciativa de reforma al artículo 2311 del Código Civil del Estado. Actualmente, el artículo 2311 del Código Civil del Estado contempla la figura de la prórroga, como derecho del inquilino, bajo las siguientes condiciones:

“Art. 2311.- Si al vencerse los dos años a que se refiere el artículo anterior o un plazo mayor si así se hubiese estipulado, el inquilino estuviese al corriente de sus pagos se entenderá prorrogado el contrato por dos años” 101

Al respecto, como se ha referido en el capítulo anterior, la prórroga se refiere a la continuación de una situación por un tiempo determinado o bien, la prolongación del vencimiento de un plazo. En este tenor, el texto vigente del numeral obliga al arrendador no sólo a la duración forzosa del arrendamiento, sino que lo obliga a prorrogarlo, por otra duración similar, cuando el inquilino esté al corriente de sus pagos. Esta disposición resulta transgresora del principio de la autonomía de la voluntad de las partes y la libre contratación de las partes; pues los obliga a prolongar los efectos del arrendamiento, con base en un solo requisito que puede cumplirse de manera aislada. Aunado a ello, no se hace alusión a los requisitos que deben cumplirse para que opere la prórroga ni se pronuncia respecto de la actualización de la renta del inmueble. En este tenor, atendiendo al principio de la autonomía de la voluntad de las partes y al derecho recíproco entre los contratantes, se debe establecer que si bien la prórroga es un derecho para el arrendatario, también es derecho del arrendador actualizar el monto de la renta y en su caso, exigir la desocupación cuando tenga interés de ocuparla o bien de establecer un comercio o industria en el inmueble. Evidentemente para ello, el derecho civil debe fijar los límites y requisitos de procedibilidad de la prórroga. Respecto de las veces en que debe prorrogarse un contrato, se considera viable sea por una sola ocasión, y hasta por tres años, salvo pacto en contrario, de tal forma que si bien se establece un máximo de tiempo para el mismo, se respeta el principio de la autonomía de la voluntad de las partes. Pasado ese término deberá tenerse por renovado el contrato conforme a las disposiciones legales. Ahora bien,

siendo que la prórroga permite la continuación en el uso y

disfrute del bien destinado a casa habitación, es dable considerar el comportamiento de ambos contratantes, especialmente del inquilino para 102

determinar si es viable o no prorrogar el contrato, por ello, el arrendador debe tener en cuenta las siguientes circunstancias: que el objeto del contrato permanezca, es decir que se continúe destinando a casa habitación; que el inquilino esté al corriente de sus pagos y que no haya incurrido en mora durante el contrato; que el bien se encuentre en buen estado y el inquilino haya procurado su preservación; y que la petición de prórroga la realice el arrendatario dentro de los treinta días anteriores a la fecha de vencimiento del convenio, porque no se puede prorrogar aquello que ha fenecido. Asimismo debe considerarse como un derecho del arrendador, la posibilidad de aumentar proporcionadamente el monto de la renta, ello obedece al aumento anual del salario mínimo vigente de la región y a la variación de las condiciones económicas de la entidad; por ello se le debe dar la oportunidad de actualizar el monto de la renta, fijándose como tope el diez por ciento de la renta anterior, salvo pacto en contrario, de esta forma, con la inclusión de esta frase, se está respetando la libre contratación y autonomía de la voluntad de las partes. Es decir, la legislación establece el máximo de aumento de la renta, no obstante permite que las partes puedan convenir otro monto por aumento de la renta, respetando su consentimiento y la buena fe de los mismos. Nuevamente se respeta la autonomía de la voluntad de las partes, pero sobretodo se reconoce el carácter consensual del contrato de arrendamiento. En este mismo precepto debe considerarse, de manera general, el caso de excepción, excluyendo la obligación del arrendador de prorrogar el contrato cuando éste tenga interés de habitarla o bien destinarla a la industria o comercio. Por ello se propone la reforma al artículo 2311 del Código Civil del Estado de Campeche para quedar como sigue:

“Art. 2311.- Vencido el contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino a que se le prorrogue, por una sola vez y hasta por

103

tres años, salvo convenio en contrario, cuando cumpla los siguientes requisitos: I.- Que el bien se haya arrendado para habitación; II.- Que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas; III.- Que durante la prórroga el arrendamiento tenga también por objeto habitar el inmueble; IV.- Que el inquilino haya conservado en buen estado el inmueble. V.- No haya incurrido en mora. VI.- El inquilino, dentro de los treinta días anteriores al vencimiento del contrato, haya manifestado en jurisdicción voluntaria ante Notario o dos testigos, su voluntad de que se prorrogue el contrato.

Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento de la renta anterior, atendiendo al incremento del salario mínimo general de la zona económica donde se ubique el inmueble, objeto del convenio, salvo pacto en contrario.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.” La reforma a los artículos 2310 y 2311 del Código Civil del Estado, conlleva a armonizar lo dispuesto en el numeral 2356 del Código Civil del Estado, el cual deberá fijar los límites y requisitos de procedencia de la excepción de la prórroga; pues con la reforma al primer precepto se deja abierta la posibilidad de pactar como duración del arrendamiento, un periodo menor a un año y con el segundo, se establece la generalidad de la excepción de derecho de prórroga.

Para ello, es necesario considerar que el arrendador, por ser propietario del inmueble tiene derecho a disponer de su bien, siempre y cuando no se afecten 104

derechos del inquilino ni se cause daños y perjuicios; por tanto, cuando

el

arrendador tenga la intención de ocupar por sí mismo el bien, no está obligado a prorrogar el contrato, no obstante, por seguridad del arrendatario, si deberá cumplir con el plazo convenido por ambas partes, o en su defecto el plazo de un año.

En virtud de que el párrafo segundo del numeral 2356 del Código Civil no afecta ni transgrede el principio de la autonomía de la voluntad de las partes ni el de buena fe, se considera la subsistencia de la obligación del arrendatario de desocupar, en un plazo de cuatro meses, el inmueble, siempre que se trate de finca única y se le haya notificado judicialmente, a través de la jurisdicción voluntaria, o ante Notario. Asimismo, debe permanecer intocado lo dispuesto en el último párrafo de este precepto, pues establece la obligación del inquilino de desocupar inmediatamente la casa habitación siempre que el arrendador le ofrezca otro inmueble de igual renta y pagase el importe de la mudanza.

Es en este mismo precepto en el que debe regularse la sanción para el arrendador en caso de que, conseguida la desocupación, se acredite que obró de mala fe o con dolo; por lo cual únicamente se le debe tener por responsable del pago de daños y

perjuicios causado y debe eliminarse la doble sanción

correspondiente a la multa igual a dos años de rentas de la finca, que impondrá la autoridad municipal, pues ello resulta inconstitucional. “…la culpa es el fundamento de la responsabilidad precontractual, y consiste en violar la obligación de comportarse según la buena fe. El que viola el principio de actuar de buena fe incurre en ilicitud y culpa…”102

102

Ibid; pp. 36 y 37.

105

En este orden de ideas, se propone la reforma al numeral 2356 del Código Civil del Estado, para quedar como sigue:

“Art. 2356.- El arrendador que necesitare la finca para ocuparla por sí mismo, no podrá ser obligado a prorrogar su convenio como dispone el artículo 2311; pero está obligado a esperar el año que señala el artículo 2310, o la duración convenida, si existiese. Para que opere la excepción prevista en la parte final del artículo 2311, es menester que el propietario notifique judicialmente, ante notario o testigos con cuatro meses de anticipación al vencimiento del contrato, haciendo saber al arrendatario su propósito de habitar la casa o cultivar la finca. Si el arrendador ofreciere al inquilino una de finca de igual renta y pagase el importe de la mudanza, el inquilino está obligado a desocupar desde luego. Si, posteriormente, no habitare la casa o cultivase la finca, será responsable de los daños y perjuicios que hubiere causado el arrendatario, al privarlo de la prórroga concedida por este Código.”

En este tenor, se establecen los límites para la negativa de prórroga, dando seguridad al inquilino, toda vez que se le deberá respetar la duración pactada del contrato; y en el primer supuesto deberá ser notificado con cuatro meses de anticipación y en el segundo, se le proporcionará un inmueble de igual renta, e incluso de le cubrirán los gastos de mudanza. Se elimina el requisito de la existencia de un único bien propiedad del arrendador, pues ello limitaba el derecho de éste para disponer de sus bienes, no

106

obstante se respeta el término de cuatro meses para proceder a la desocupación del inmueble. De igual forma, al contemplarse, en este numeral, la sanción para el caso de dolo del arrendador, limitándola únicamente al pago de daños y perjuicios a favor del arrendatario, el artículo 2357 del Código Civil quedaría sin materia, por lo que resulta necesario derogarlo. Con esta reforma se tiene garantizado la libre autonomía de la voluntad de las partes y el principio de buena fe, que deben regir a todo contrato.

4.4 Tácita reconducción: Iniciativa de reforma al artículo 2358 del Código Civil del Estado de Campeche.

En el capítulo 2 de la presente, se afirmó que la tácita reconducción romana se relacionaba con el contrato de arrendamiento, puesto que al finalizar el plazo previsto en el contrato, se entendía su prórroga siempre que las partes continuaran comportándose como si el contrato estuviera vigente; no obstante esta continuación se daba de manera indeterminada hasta que alguna de las partes solicitaba dar por terminado el contrato.103 Es así, como se advierte que en el derecho romano la figura de la tácita reconducción respetaba el principio de la autonomía de la voluntad de las partes y de buena fe de los contratantes. En esa misma tónica, se tiene que la reconducción es "el contrato de segundo arrendamiento, que se celebra con alguno después de cumplido el tiempo del primero; ó bien: la renovación de un arrendamiento. Puede hacerse expresa o tácitamente: expresamente, esto es, por escrito ó palabras positivas

103

Floris Margadant, Guillermo; Derecho Romano; Ed. Esfinge, México, 2010.

107

entre las partes; tácitamente, esto es, no avisándose á tiempo la despedida los contrayentes".104

De lo que se puede deducir que en la tácita reconducción existe un consentimiento tácito de hechos indubitables que demuestran la intención en el arrendatario de continuar en el uso o goce de la cosa, y en el arrendador, de permitir que se continúe en esa situación; y necesariamente surge cuando vence el contrato de arrendamiento, o su prórroga, si la hubo, de tal manera que se transforma de término fijo en término indeterminado.

Por lo anterior, se afirma que la naturaleza de la figura jurídica de la "tácita reconducción" no es simplemente crear la indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino radica en la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o determinado) de un contrato de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito, continúa surtiendo sus efectos. Lo anterior, obedece al principio de conservación de los contratos, que frente a las a cláusulas equívocas o ambiguas de las que se puede derivar tanto la invalidez como la validez del contrato, impone optar por esta última posibilidad.

En esa tesitura, partiendo del consentimiento tácito y del principio de conservación de los contratos, se afirma que la esencia de la figura jurídica de la tácita reconducción es la persistencia por cierto tiempo de un contrato de arrendamiento de plazo vencido.

Esta situación no se advierte en el texto vigente del artículo 2358 del Código Civil que a la letra reza:

104

Escriche, Joaquín; Diccionario Razonado http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/libro.htm?l=364

de

Legislación

y

Jurisprudencia;

en

108

“Art. 2358.- Si vencida la prórroga legal establecida en el artículo 2311, el inquilino continuare sin oposición en el uso y goce del predio arrendado, por más de tres días, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta legal que corresponda. El arrendamiento sólo terminará previo aviso que el arrendador dé al inquilino, con seis meses de anticipación. Este plazo se contará desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.”

En éste se establece como derecho del arrendatario el continuar con el uso, goce y disfrute del inmueble, siempre que posterior a tres días del vencimiento de la prórroga, el arrendador no se hubiese opuesto a dicha continuación; asimismo, correlativamente obliga al arrendatario a pagar la renta legal que corresponda. De tal forma que se exige al arrendador oponerse dentro de los tres días para efecto de no continuar con el arrendamiento; en caso contrario operará la táctica reconducción. De tal forma que resulta brevísimo el término de tres días para oponerse, por lo que se propone ampliar el término de tres a diez días, para efecto de que el arrendador, cuente con mayor término, para hacer valer su oposición respecto de la continuación del contrato, que en caso de no haber oposición de deberá tener por renovado por tiempo indefinido. Máxime que la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el plazo mínimo de diez días, contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato, los cuales deberán computarse por días naturales.105

ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO. EL PLAZO ESTABLECIDO

POR

LA

JURISPRUDENCIA

DE

ESTA

105

V. tesis de jurisprudencia número 75, publicada en la página 183, Cuarta Parte, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1985, bajo el RUBRO: "ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE"

109

TERCERA SALA PARA LA OPOSICION DEL ARRENDADOR A QUE SE PRODUZCA LA TACITA RECONDUCCION DEBE COMPUTARSE POR DIAS NATURALES. De la lectura de la jurisprudencia número 75 visible a fojas 183 de la cuarta parte del último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, se desprende que el plazo establecido por este Alto Tribunal, para que el arrendador haga saber al arrendatario que se opone al uso y goce del predio arrendado, no es un término de carácter judicial, ya que es el plazo necesario para que el arrendador manifieste su voluntad, mediante la acción procedente para que se extinga el arrendamiento, mediante el aviso de terminación del contrato, por lo que no son aplicables al cómputo de dicho término las reglas establecidas por los artículos 129 a 137 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, y similares de los Códigos de Procedimientos Civiles de los demás Estados de la República, para el cómputo de los términos judiciales, en los que se descuentan los días inhábiles, sino las reglas establecidas en los artículos 1176 a 1180 del Código Civil para el Distrito Federal y semejantes de los códigos civiles de las entidades federativas, en virtud de que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado es una obligación a plazo, en la inteligencia de que si el último día es feriado se correrá al primero que siga si fuera útil.106

Respecto a la oposición del arrendador, la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la contradicción de tesis 1a./J. 31/2001 sostiene que la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente de diez días.

106

Contradicción de tesis 1/86, Semanario Judicial de la Federación 217-228 Cuarta Parte, Tercera Sala, México.

110

“TÁCITA

RECONDUCCIÓN.

LA

OPOSICIÓN

DEL

ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Si se toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esa figura jurídica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción. Por consiguiente, la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil,

páginas

81

"ARRENDAMIENTO,

y

557, TÁCITA

respectivamente,

de

rubros:

RECONDUCCIÓN

DEL

CONTRATO DE." y "TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.”107

107

Contradicción de tesis 1a./J. 31/2001; Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XIV, julio 2001; Novena Época; México.

111

Asimismo se propone incluir, como derecho del arrendador, aumentar el monto de la renta conforme a lo dispuesto en la reforma al artículo 2311 del Código Civil del Estado de Campeche, esto es, con un aumento hasta del diez por ciento de la renta anterior, atendiendo al incremento del salario mínimo general de la zona económica donde se ubique el inmueble, salvo pacto en contrario.

Por otro lado, se considera dejar subsistente el último párrafo de este precepto, toda vez que se respeta la autonomía de la voluntad de las partes, al permitir dar por concluido el contrato, siempre que el arrendador previamente haya avisado, con seis meses de anticipación, al arrendatario. En este tenor, se propone reformar el numeral 2358 del Código Civil del Estado, para quedar como sigue:

“Art. 2358.- Vencida la prórroga establecida en el artículo 2311 de este código, si el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del predio arrendado, por más de diez días, se tendrá por renovado el contrato por tiempo indefinido, teniendo derecho el arrendador de ajustar la renta en la forma establecida en el artículo citado, en este caso el arrendamiento terminará previo aviso judicial que cualquiera de las partes dé a la contraparte con seis meses de anticipación.”

De nueva cuenta, se advierte que la reforma de este artículo obedece al principio de buena fe de los contratantes y de la autonomía de la voluntad de las partes, toda vez que, presume que en el arrendamiento por tiempo indeterminado, ambas partes deban actuar de buena fe cumpliendo las obligaciones propias de cada una de las partes.

112

Asimismo, bajo el argumento de que la buena fe sustenta un deber de colaboración entre las partes, exige al arrendador el aviso previo, con seis meses de anticipación, para terminar el arrendamiento por tiempo indeterminado, de tal forma que el inquilino se encuentre en posibilidad de buscar un nuevo inmueble.

Estas reformas, son necesarias porque se debe reivindicar la importancia y trascendencia del principio de buena fe y autonomía de la voluntad de las partes, procurando la seguridad y estabilidad de los intereses de las partes; pero sobretodo evitar cargas o gastos onerosos en aquellos contratos que por su propia naturaleza requieren de simplicidad, máxime que se trata de aquellos que se perfeccionan con el consentimiento de los contratantes y en los que, el documento escrito en el que se plasma, es decir, su forma, es sólo para efectos de reservarse una prueba fácil de existencia del contrato; es importante no confundir los elementos de existencia del contrato, con los medios de prueba de éste.

113

CONCLUSIONES

Desde el derecho romano el arrendamiento ha sido un contrato de naturaleza consensual, que se perfecciona sólo con el acuerdo de las voluntades de los contratantes, quienes se obligan en los términos convenidos y aceptados. De ahí la importancia de respetar el principio de la autonomía de la voluntad, que consiste en que los contratos sean interpretados considerando la intención real de las partes y no atendiendo a la forma que este revista. No obstante, derivado de la seguridad jurídica que exige todo ciudadano respecto de sus actos, el legislador ha considerado la necesidad de que el contrato de arrendamiento conste por escrito. Máxime que como afirma Gutiérrez y González 108 , los seres humanos sólo confían cuando sus actos constan fehacientemente en documentos y no en la simple palabra. Aplicando lo anterior en el Estado, el Código Civil, hasta antes de la reforma al artículo 2305, en 2009, ha previsto que el contrato de arrendamiento conste por escrito, o en algunos casos, en escritura pública. Durante la vigencia de este artículo, la duración del arrendamiento era condición de la forma legal. Sin embargo por Decreto No. 237 de fecha 2 de julio de 2009, la LIX Legislatura local, aprobó la reforma que establece que todos los contratos de arrendamiento de inmuebles, independientemente de su monto o duración, deben constar en escritura pública. Al plantear esta iniciativa, los legisladores de la LVIII Legislatura, consideraron –en su exposición de motivos- los siguientes aspectos: 1) la necesidad de dar seguridad y certeza legal a los contratantes, 2) la existencia de ochenta Notarios Públicos en el Estado, por lo menos uno en cada Municipio y 3) que los documentos privados no hacen prueba plena, por lo que este contrato debe publicarse para así otorgar garantías legales a quienes los suscriben.

108

Gutiérrez y González, Ernesto; Op.cit., p. 247.

114

Como se ha referido en la tesis, el contrato de arrendamiento desde sus orígenes era netamente consensual, es decir, bastaba la exteriorización del consentimiento de las partes para perfeccionarlo, ello se debía a que operaba el principio de buena fe. No obstante, en nuestros días la desconfianza en el otro, ya hecho necesaria que dicho consentimiento conste por escrito, sin embargo, atendiendo a la naturaleza del contrato, éste no debiera resultar oneroso a las partes, esto es, la generalidad de la forma del arrendamiento no debe ser la escritura pública, sino según sea el caso. Respecto al segundo punto, afirmo que variar la forma del contrato de arrendamiento a escritura pública, sin importar su monto o duración, y argumentando que existen ochenta Notarios Públicos en la Entidad, más que dar certeza jurídica al justiciable, parece obedecer a la satisfacción monopólica del negocio de las Notarías Públicas. Y sobre que los documentos privados no hacen prueba plena, reitero lo señalado en el capítulo 3,

es decir, que e artículo 454 del Código de

Procedimientos Civiles del Estado, establece que los documentos privados hacen prueba plena contra su autor o bien contra un tercero, siempre que en el primer caso

se hayan reconocido en la forma legal, y en el segundo, se consignen

hechos propios del autor o contratos celebrados por él, y que tengan fecha cierta. Aunado a ello, es oportuno señalar que la escritura pública, sólo es un medio de convicción y permite a las partes probar fácilmente la celebración del contrato, no obstante, no se debe confundir el medio de prueba con el elemento de existencia del contrato. De tal forma que los motivos que dieron origen a la reforma del 16 de julio de 2009 resultan transgresores del principio de buena fe e insuficientes para reformar la formalidad que debe revestir todo contrato de arrendamiento. Ahora bien, respecto al análisis de los artículos 2310 y 2311 del Código Civil del Estado de Campeche, en el que el primero prevé que la duración mínima del arrendamiento sea de dos años, mientras que el segundo, obligue al arrendador a 115

prorrogar el contrato, cuando el arrendatario se encuentra cumpliendo con sus pagos, con base al respeto de la autonomía de la voluntad de las partes y la libre contratación, afirmo que dichos preceptos atentan gravemente a la autonomía de la voluntad de las partes y a la libre contratación del arrendador, porque aún cuando los contratantes deseen celebrar un arrendamiento por menos de dos años, la ley los obliga a sujetarse a los dos años estipulados; pero por si no fuera suficiente, expresamente obliga al arrendador a prorrogar el contrato cuando el inquilino se encuentre al corriente de sus pagos, lo cual limita su libertad para disponer de su inmueble como mejor le convenga. Por ello, propongo: Todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito, independientemente de su monto o duración, imputando al arrendador la falta de esta formalidad; es decir, correspondiéndole a éste la carga de la prueba, máxime que como se ha referido esta exteriorización da seguridad a los contratantes, al

permitirles

demostrar fácilmente la existencia de las obligaciones, esto es, allegarse fácilmente de un medio de prueba. El documento, que deberá ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, deberá contener ciertos requisitos mínimos. Ahora bien, atendiendo a la situación fiscal de los ingresos generados por el arrendamiento y a la Ley de Impuesto sobre la Renta, por ser ésta de orden público, resulta necesario considerar que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública, siempre que el monto de la renta mensual rebase 50 veces el salario mínimo vigente en la región, que ha sido considerado como aquél suficiente para satisfacer las necesidades normales materiales, sociales y culturales de un jefe de familia y para proveer de educación a sus hijos. Es así como la forma del contrato de arrendamiento, quedará condicionada por razones fiscales, al monto de la renta mensual generadora de impuestos; de allí que la escritura pública, constituye un caso de excepción a la regla general. Atendiendo al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, en el que cada uno de los contratantes de manera libre decide los términos en los que 116

quiere obligarse, y considerando el principio de buena fe de los mismos, deben ser las partes quienes de manera convencional estipulen la duración del mismo. De igual forma en el numeral 2310 del Código Civil, deberá incluirse la frase salvo pacto en contrario, lo cual permite darle valor a la libre decisión de los contratantes y respetar el principio de la autonomía de la voluntad de las partes; no obstante se determina que en caso de que no se fijara la duración del mismo, se entenderá celebrado por lo menos, por un año. Respecto a la prórroga, en el artículo 2311 del Código Civil deberá establecerse como derecho del inquilino el exigirla por una sola vez y hasta por tres años, salvo convenio en contrario, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: que el bien se haya arrendado para habitación; que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas; que durante la prórroga el arrendamiento tenga también por objeto habitar el inmueble; que el inquilino haya conservado en buen estado el inmueble; que no haya incurrido en mora y que el inquilino, dentro de los treinta días anteriores al vencimiento del contrato, haya manifestado en jurisdicción voluntaria ante Notario o dos testigos, su voluntad de que se prorrogue el contrato. Correlativamente será derecho del arrendador, aumentar hasta un diez por ciento de la renta anterior, atendiendo al incremento del salario mínimo general de la zona económica donde se ubique el inmueble, objeto del convenio, salvo pacto en contrario. Y subsistirá la excepción de prórroga para los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido. La reforma al artículo 2310 y 2311

del Código Civil del Estado de

Campeche, conlleva a armonizar lo dispuesto en el numeral 2356 del citado Código, el cual deberá fijar los límites y requisitos de procedencia de la excepción de la prórroga. Finalmente, se propone la reforma al artículo 2358 del Código Civil para establecer que vencida la prórroga establecida en el artículo 2311, si el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del predio arrendado, por 117

más de diez días, se tendrá por renovado el contrato por tiempo indefinido, teniendo derecho el arrendador de ajustar la renta en la forma establecida en el artículo citado, en este caso el arrendamiento terminará previo aviso judicial que cualquiera de las partes dé a la contraparte con seis meses de anticipación. Esta reforma atiende al principio de buena fe, autonomía de la voluntad de las partes y al término prudente establecido en tesis jurisprudenciales por la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Como resultado de la investigación, también se proponen, en el Capítulo IV, adecuaciones a los artículos 2356 y 2357 del Código Civil del Estado.

118

BIBLIOGRAFÍA Atienza,

Manuel;

Introducción

al

derecho,

Col.

Doctrina

Jurídica

Contemporánea, 2ª ed; Ed. Fontamara, México, 2000. Aguilar Carvajal, Leopoldo; Contratos civiles; 1ª ed; Ed. Hagtam, México, 1964. Azúa Reyes, Sergio; “La esencia de la voluntad contractual” en Un siglo de derecho civil mexicano. Memoria del II Coloquio Nacional de Derecho Civil; 1ª ed., Ed. Universidad Nacional Autónoma de México, México 1985. Ballestero Garrido, Las condiciones generales de los contratos y el principio de la autonomía de la voluntad, Barcelona, 1999. Barbé Pérez, “Los principios generales del derecho”; en Estudios en homenaje a Amézaga, Montevideo, 1956. Bejarano Sánchez, Manuel; Obligaciones civiles; 5ª ed., Ed. Oxford, México, 1999. Bonfante, Pedro; Instituciones de derecho romano, 2ª ed; Ed. Reus, Madrid, 1959. Bonnecase, Julien; Tratado Elemental de Derecho Civil, Tomo I, trad. y comp. De Enrique Figuero, Alfonso; 1ª ed; Ed. Harla, México, 1997. ________________; Introducción al estudio del derecho, 2ª ed; Ed. TEMIS, Colombia, 1982. Borja Soriano, Manuel; Teoría general de las obligaciones; 9ª ed., Ed. Porrúa, México, 1984. Carbonnier, Jean; Derecho civil, trad. de Manuel Ma. Zorrilla Ruiz, Tomo I, Bosch Casa Editorial, Barcelona, España, 1965. Capitant, Henri, De la causa de las obligaciones, Trad. y notas por Eugenio Tarragato y Contreras, Ed, Góngora, Madrid, 1955.

119

Castro y Castro, Juventino V., Garantías y Amparo; 14 ed., Ed. Porrúa, México, 2006. Collín Ambrosio y Capitant, H; Derecho civil; 9 tomos, trad. de la 2ª ed. Francesa, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1951. De los Mozos, José Luis; El principio de la buena fe, Barcelona, 1965. De Pina Vara, Rafael; Elementos de Derecho Civil Mexicano, T. IV; 1ª ed., Ed. Porrúa, México, 1961. D’ors, Álvaro; Derecho privado romano; 8ª ed., Ed. EUNSA, Pamplona, 1991. ___________; Elementos de Derecho Privado Romano, 3a ed; Ed. EUNSA, Pamplona, España, 1992. Diccionario de derecho privado, derecho civil, T.I A-F, Ed. Labor, Barcelona, España, 1954. Diccionario de la Lengua Española; 22ª ed; Madrid, 2001. Duguit León, Teoría General del acto jurídico, Trad. G.S.M.O; 1ª ed; Ed. Cultura, México, 1922. Enciclopedia Jurídica Omeba; XXVI Tomos; Ed. Omeba, Buenos Aires, Argentina, 1992. Escriche, Joaquín; Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia; Ed. Temis, Bogotá, 1977, en http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/libro.htm?l=364 Fernández, Leyva; La buena fe y los instrumentos privados en Tratado de la buena fe, Buenas Aires, 2004. Floris Margadant, Guillermo; Derecho Romano; Ed. Esfinge, México, 2010. Frigerio, “La buena fe en el derecho de las obligaciones”, en Revista AEU, t. 55, 5-8, Montevideo, 1969.

120

García Máynez, Eduardo; Introducción al estudio del derecho, 15ª ed., Ed. Porrúa; México, 1968. González Alcántara, Juan Luis; Derechos del arrendador; 1ª ed., Ed. Cámara de Diputados de la LVIII Legislatura y Universidad Nacional Autónoma de México, México, 2000. Gordillo Montesinos, Roberto Héctor; Derecho Privado Romano; 2ª ed; Ed. Porrúa, México, 2008. Gutiérrez y González, Ernesto; Derecho de las Obligaciones;

5ª ed., Ed.

Cajica; México, 1991. Hernández Tejero, Francisco; Historia e Instituciones de Derecho Romano; Ed. Escelicer, Madrid, 1959. Iglesias, Juan; Instituciones de derecho privado; 1ª ed., Ed. Ariel, Barcelona, 1962. Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM; Código Civil para el Distrito Federal en materia común y para toda la República en materia federal, comentado; T. V; 2ª ed., Ed. Porrúa, México, 1993. ___________________________________________; Exposición de motivos del Código Civil del Distrito Federal y territorio de la Baja California; 1ª ed., México, 1873. Mateos Alarcón, Manuel; Estudios sobre el Código Civil del Distrito Federal; T.V., Tratado de obligaciones y contratos; 1ª ed., Ed. Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM, México, 1885. Morales, José Ignacio; Derecho Romano; 3ª ed., Ed. Trillas, México, 1998. Ordoqui Castilla, Gustavo; Buena Fe en los contratos; 1ª ed; Ed. TEMIS, UBIJUS, ZAVALIA, España, 2011.

121

Padilla Sahagún, Gumesindo; Derecho Romano; 3ª ed., Ed. Mc Graw Hill; México, 2004. Pallares, Eduardo; Diccionario de Derecho Procesal Civil; 2ª ed., Ed. Porrúa, México, 1956. Petit Eugéne, Derecho Romano; 24ed; Ed. Porrúa, México, 2008. Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1ª ed., Ed. Cárdenas editor y distribución; México, 1983. Platas Pacheco, María del Carmen; Lógica Jurídica; 1ª ed; Ed. Porrúa, México, 2008. ____________________________; Prudencia, arte del juzgador; Filosofía del Derecho; 1ª ed; Ed. Porrúa, México, 2009. Pothier, Robert Joseph; Tratado de las Obligaciones; 1ª ed., Ed. Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal; México, 2003. Rojina Villegas, Rafael; Derecho Civil Mexicano; 1ª ed., Ed. Porrúa, México, 1976. Salvat, R; Tratado de Derecho Civil argentino; 3ª ed; Ed. Obligaciones; Argentina, 1935. Schultz, Fritz; Derecho romano clásico, Ed. Bosch, trad. de José Santa Cruz, Barcelona, 1960. Soriano Borja, Manuel; El Foro, Revista Trimestral de Derecho y legislación, órgano de la Barra Mexicana, No. 2, abril, mayo y junio de 1928, México, Tomo IX. Stolfi, Guiseppe, “Teoría del Negocio Jurídico”, en Revista de Derecho Privado, Madrid, 1959.

122

Treviño García Ricardo; Los contratos civiles y sus generalidades; 6ª ed., Ed. Mc Graw Hill; México, 2003. Villey, Michel; El derecho romano, 1ª ed; Ed. Eudeba; Buenos Aires, 1963. Villoro Toranzo, Miguel; Las relaciones jurídicas, Nueva colección de estudios jurídicos, Jus, 2ª ed; México, 1976. Zamora y Valencia, Miguel Ángel; Contratos Civiles; 7ª ed., Ed. Porrúa, México, 1998. Congreso del Estado de Campeche; Expedientes 011/LIX/10/06 y sus acumulados 407/LIX/12/08, 448/LIX/05/09, 457/LIX/06/09 relativos a la Iniciativa de reformas, adiciones y derogaciones a diversos preceptos del Código Civil y del Código de Procedimientos Civiles; LIX Legislatura; Campeche, México, 2009. Ley del Notariado para el Estado de Campeche; publicado en el Periódico Oficial del Estado el 9 de junio de 2009. Código Civil del Estado de Campeche; Ed. Poder Judicial del Estado de Campeche, México, reformado hasta julio de 2010. Código Civil del Estado de Campeche, Ed. Porrúa, Campeche, México, 1990. Código Civil Federal; Diario Oficial de la Federación en cuatro partes los días 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928. Código Civil del Estado del Distrito Federal; publicado en el Diario Oficial de la Federación los días 26 de mayo, 14 de julio 3 y 31 de agosto de 1928. Código Civil del Estado del Estado de Sonora; publicado en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 24 de agosto de 1949. Código Civil del Estado de Puebla; publicado en el Periódico Oficial del Estado el 17 de abril de 1985.

123

Código Civil del Estado de Zacatecas; publicado en el Periódico Oficial del Estado el 19 de mayo de 1986. Código Civil del Estado de Veracruz; publicado en la Gaceta Oficial del Estado el 6 de diciembre de 1932. Código Civil del Estado de Yucatán; publicado en el Periódico Oficial del Estado el 31 de diciembre de 1993. Suprema Corte de Justicia de la Nación, IUS 2012 (DVD), Jurisprudencia y Tesis Aisladas, México, junio de 2012.

124

ANEXOS

125

126

127

128

129

130

131

132