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¿Que parametros socioeconómicos debemos considerar ?

El funcionamiento de los mercados inmobiliarios en los centros históricos de las ciudades mediterráneas se inscribe en la dinámica de los mercados inmobiliarios locales y en la dinámica de los mercados de las diferentes ciudades que estructuran el país, incluso en las dinámicas urbanas de áreas geográficas más extensas, que se corresponden a regiones geopolíticas sometidas a las mismas reglas e influencias o a mercados turísticos específicos. Más allá de estos condicionantes externos, la evolución de los barrios históricos está marcada por las dinámicas sociodemográficas y urbanas que ejercen presión sobre los propios mercados inmobiliarios y las estructuras urbanas; el rol y la función de los barrios se han transformado a lo largo de la historia y son muy raros los centros antiguos en los que la morfología y la estructura no deban modificarse para adaptarse a los nuevos usos de la ciudad contemporánea. Por tanto, las estructuras inmobiliarias evolucionan rápidamente, evolución que se acelera con el desarrollo de la movilidad residencial, el atractivo turístico y la terciarización del empleo. Estas nuevas condiciones hacen que el mantenimiento de la diversidad social y funcional tradicional de estos barrios sea un tema más bien delicado, especialmente por lo que se refiere a las necesidades de rehabilitación urbana, que implica la restauración inmobiliaria1 y la valorización de barrios, y tienen el riesgo de favorecer la exclusión de las familias y poblaciones modestas. El aumento del valor del suelo y de los valores inmobiliarios deberá, por tanto, estar regido por políticas de acciones territoriales y de apoyo a la realización de viviendas sociales. Por el contrario, determinados barrios antiguos históricos se degradan debido a la pérdida progresiva de su papel histórico en el conjunto urbano, fomentado con el desplazamiento de las funciones administrativas, comerciales, económicas o políticas hacia otros barrios y otras ciudades. Este proceso de desvalorización conduce, en algunos casos, a la degradación y a la pérdida de atractivo económico de los territorios, proceso que los confina muchas veces al rol de acogida de las poblaciones más desfavorecidas. El descenso del valor del suelo y del valor inmobiliario y sus consecuencias sobre la degradación del espacio construido (paso a modelos de co-propiedad de un número de inmuebles en régimen de mono-propiedad, división de palacios y edificios históricos en diferentes viviendas) no puede ser controlado sin una fuerte acción para ayudar a la conservación de las estructuras construidas y a la salvaguarda de los edificios con mayor valor

II. Diagnosis

Xavier BENOIST Economista y urbanista Director General PACT ARIM Francia

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El análisis económico no debe considerar el encalve como un ente autónomo, sino que debe analizar su interrelación con el territorio en el que se inserta: el rol económico del barrio en la ciudad, del pueblo en la comarca…

patrimonial. Estas situaciones necesitan acciones de apoyo a los propietarios, que a menudo son incapaces de soportar financieramente la carga de la restauración inmobiliaria y de acciones de política del suelo y de tipo financiero para regular la acción pública y privada. La aproximación a los centros y barrios antiguos de las ciudades necesitará, por tanto, en todos los casos, una identificación precisa de la situación y de la función del sector inmobiliario residencial, de la evolución del barrio a lo largo de la historia y su papel en la evolución de la ciudad, y de la ciudad respecto del territorio. Este enfoque se llevará a cabo a diferentes escalas -del barrio, a la manzana de casas y al inmueble- y deberá hacerse desde diferentes disciplinas y formas de análisis. A partir de la diagnosis, se elaborará el Plan, seguido de los programas específicos de intervención que permitan actuar sobre las disfunciones identificadas. 1. El lugar de la ciudad en la jerarquía urbana de su región y el territorio será el primer criterio a tener en cuenta para apreciar la situación del mercado inmobiliario local en la jerarquía de los precios inmobiliarios del conjunto del territorio. Diferentes indicadores nos permitirán comprender en qué ciclo evoluciona el mercado inmobiliario local: el nivel de los ingresos de la población

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II. Diagnosis

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Los estudios de tipo económico deben analizar la estructura de la propiedad y las dinámicas inmobiliarias existentes, dos factores importantes de cara a ver las posibilidades de gestión de las operaciones de rehabilitación

Panel anunciando el alquiler de viviendas tradicionales, Marrakech (Marruecos)

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local, la evolución demográfica de la región, su dinamismo económico, la estructura de la propiedad y la calidad del hábitat, el coste de la vivienda y el coste de los trabajos. Los precios del suelo y los valores inmobiliarios del sector y el volumen de transacciones anuales, como la tasa de viviendas vacías o la rapidez de transformación de los comercios, caracterizarán las probables evoluciones de los sectores y proporcionarán indicaciones útiles para la comprensión de las transformaciones, sobre los tipos de inversor (o sobre la desinversión) y la cifra de la inversión media en el sector. Estos datos permitirán caracterizar el ciclo de valorización o desvalorización en curso de los barrios y pueblos y precisar las ayudas a establecer para conducir el programa de rehabilitación de los inmuebles y de sus funciones comerciales. Todos los sectores antiguos históricos han sido sometidos a ciclos de valorización / desvalorización dependiendo de las tensiones existentes sobre los mercados y de la situación del sector inmobiliario del centro histórico en el mercado local de vivienda. Los ciclos de desvalorización generalmente acompañan al empobrecimiento de una región, pero pueden desarrollarse en mercados inmobiliarios activos debido a la rigidez del mercado del suelo o a la ausencia de oferta de viviendas disponibles para las personas o familias más desfavorecidas, como también en las regiones poco dinámicas a causa de la presión turística. En efecto, la rigidez del mercado del suelo, manifestado por la

Agente inmobiliario en la Medina de Marrakech (Marruecos)

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resistencia que ejercen ciertos propietarios a ceder sus bienes (o a transformarlos), en espera de la valorización del suelo, acentúa la tendencia a la degradación del tejido antiguo. Las estrategias concertadas de determinados propietarios que prefieren esperar la posibilidad de demoler y reconstruir antes que llevar a cabo trabajos importantes de rehabilitación de su patrimonio acentúan estos fenómenos, bloqueando la evolución del mercado. La ausencia de confort y de instalaciones en las viviendas, limitando el atractivo de los conjuntos inmobiliarios para los jóvenes, las familias y la clase media, limitará la evolución de su población y acentuará la degradación de algunas partes de los centros históricos, a menudo afectados por el envejecimiento de su población. Estos factores acelerarán el proceso de desvalorización de los bienes, sobre todo teniendo en cuenta que las normas que prevalecen sobre la rehabilitación o la restauración de bienes no permiten a los propietarios pobres realizar trabajos de adecuación sin una ayuda importante por parte de la colectividad. Será entonces más necesario movilizar los medios de acción pública, proporcionalmente a las necesidades de vivienda de la población y a las necesidades de mejora de las mismas.

II. Diagnosis

La ubicación de nuevas actividades terciarias en otros barrios, la ubicación de funciones terciarias compatibles con la identidad y morfología del barrio (equipamientos culturales, equipamientos escolares), el desplazamiento de actividades económicas contaminantes y el mantenimiento de actividades comerciales de primera necesidad son los principales objetivos a tener en cuenta en la planificación local. El objetivo del Plan será crear nuevos equilibrios entre la estructura de los barrios históricos, su composición social y el rol a jugar en la ciudad, a través de intervenciones en la estructura inmobiliaria y a veces en la estructura del suelo 5

2. Las funciones de los centros históricos en la ciudad son también importantes a identificar y especificar en los documentos de urbanismo en la medida en que tengan relación o condicionen la política de rehabilitación a llevar a cabo y de acuerdo con las diferentes afectaciones sobre los diversos tipos de patrimonio y edificios a proteger o revalorizar. Los obstáculos del programa y los mecanismos de la rehabilitación serán de diferente naturaleza según que la planificación urbana local haya permitido o no la extensión y el desarrollo de funciones terciarias a parte de los centros históricos.

3. Las actividades comerciales y económicas, sustentadas de un lado por la demanda de la población residente y de otro por la demanda turística o de ocio, resultan muchas veces incompatibles con la vocación residencial de los barrios. En determinadas situaciones extremas, estos desplazamientos de funciones comerciales pueden ocasionar “des-estructuraciones” completas de ciertos sectores, acelerando la marcha de poblaciones tradicionales, debido a las molestias creadas, molestias ligadas al desarrollo del tráfico automovilístico, a las necesidades de estacionamiento y de aparcamiento, o en algunas ocasiones incluso a molestias nocturnas ligadas a la transformación de las plantas bajas de los inmuebles en (aparcamientos, comercios o actividades de ocio, tales como en restaurantes o cafés. Este fenómeno sólo puede estar regulado por reglamentos y normas específicas que controlen la ocupación y el uso del suelo y de los inmuebles, normas muy precisas y detalladas de manera que contemplen y asuman estos procesos en proporciones razonables y adecuadas de acuerdo con el carácter del entorno tradicional. Por ejemplo, los conflictos en el uso del espacio público nacen, muy a menudo, de la proximidad de actividades

Mercado en Gardaïa (Argelia)

Talleres artesanales en la plaza Jraba, Kairouan (Túnez)

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que compiten o son incompatibles (demanda de espacios de proximidad para los residentes y demanda de espacios de desarrollo de comercios a escala de ciudad). Estos fenómenos serán más acentuados cuando la rentabilidad de las actividades económicas sea mayor, ya que en algunos casos, ésta no pueda compararse con la rentabilidad de las actividades residenciales. A veces la dinámica económica impide la reutilización de pisos de los inmuebles de viviendas o perjudica la residencialización de los barrios. Las modalidades de tratamiento de los comercios será una de las cuestiones importantes que deberá ser abordada. En concreto la negociación con los representantes de este sector económico será una de los temas más importantes a tener en cuenta 4. Las obligaciones de la circulación y de los transportes,la manera de regular el tráfico y el tratamiento de los espacios públicos estarán pensados para controlar o acompañar estas dinámicas. Las modalidades de transporte colectivo se privilegiarán frente a los transportes individuales. 5. El análisis de las estructuras inmobiliarias será primordial para comprender las diferentes estrategias de propiedad, ya sean arrendadores u ocupantes, compradores u ocupantes frente a las diferentes dinámicas. La naturaleza de la propiedad, la importancia del patrimonio detentado por los propietarios del sector, la parte del inmobiliario público afectado por reglas de transmisión complejas y el estado general de lo construido deberán ser analizados con detalle. La transformación de la estructura inmobiliaria se verá más afectada por la rehabilitación en la medida que la transformación de la función dominante de

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los barrios se haya controlado y planificado. Pero la transformación del patrimonio y su adaptación a las características del hábitat de hoy en día requieren la puesta en marcha de mecanismos de intervención específicos 6. La población de los barrios es también determinante, en función de su historia y de la oferta establecida para el hábitat por parte del sector: oferta de alquiler en función del tamaño de la vivienda, de su nivel de confort, de su localización y de su coste, oferta de acceso, ya que las viviendas atraen nuevas poblaciones a la búsqueda de oportunidades inmobiliarias que se correspondan a sus necesidades, oferta para los inversores que buscan inversiones patrimoniales o inversiones fiscales, ya que a veces se establecen sobre los barrios normas fiscales favorables a la inversión, desarrollo y implantación comercial, etc. La calificación de la función de los barrios (zona de acogida de población a la búsqueda de su primera vivienda, zona de acogida de familias de poblaciones frágiles y desfavorecidas, etc.) para las poblaciones locales será uno de los puntos importantes del diagnóstico previo a la elaboración de la estrategia de intervención sobre el territorio. Las síntesis sobre la dinámica de los sectores y la elección de los objetivos de intervención prioritarios podrán declinarse en función de estos elementos de análisis, de manera que puedan definirse los mecanismos de intervención que permitan desarrollar el programa de rehabilitación inmobiliaria y de 'transformación' del área. Serán indispensables tres tipos de herramientas sobre los sectores: Las herramientas de mejora de los barrios, especialmente ayudas y subvenciones a la realización de obras, acordadas con los propietarios Las herramientas de acción territorial necesarias para reestructurar determinadas manzanas para des-densificarlos o para obtener inmuebles en espera de la definición de su uso o en espera de su reestructuración Las herramientas de producción de viviendas sociales, indispensables para recolocación de la población Su movilización será más o menos importante en función de las dificultades de tratamiento de los barrios y de los factores sociales, económicos o urbanos que comportan.

Se utiliza aquí el término de « restauración inmobiliaria » para definir la intervención profunda sobre un inmueble antiguo degradado y su integridad: arquitectura, estructura, distribución sanitaria. Es superior a la mejora de la vivienda (confort, seguridad) y al mantenimiento. También podríamos llamarlo « rehabilitación integral» Tienda nueva junto a comercio tradicional en la Medina de Tunis (Túnez)

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La población que habita la arquitectura tradicional. El caso de Nicosia

Los asentamientos se desarrollan a lo largo de la historia como resultado de una concentración humana en localidades específicas, preferidas por sus características físicas (emplazamiento, clima, topografía, etc.). La gente forma allí comunidades y redes que facilitan su vida y bienestar. Se desarrollan entre ellos vínculos sociales, culturales y económicos y estas relaciones proporcionan un marco socio-económico, así como también los medios para su desarrollo. Los cambios en los factores socio-económicos debidos a influencias externas, originan a veces que los asentamientos entren en ciclos de deterioro o de regeneración. Estos ciclos tienen un impacto inevitable en las características de la población, ya que la población y el entorno construido mantienen una relación muy estrecha. Las ciudades son algo más que edificios conectados en el tejido urbano. Las ciudades expresan el carácter social, económico y cultural de los grupos de gente, pasados y contemporáneos, que lo han habitado. A medida que la ciudad va creciendo, los recién llegados tienden a asentarse asumiendo patrones específicos y desarrollando un espacio propio. De este modo, los barrios se forman reuniendo grupos de población con las mismas características: étnicas, nacionales, religiosas, de acuerdo con su profesión, estatus social, etc. Con el paso del tiempo la gente se traslada de una parte de la ciudad a la otra según sus necesidades cambiantes, medios y estatus. Principalmente, familias de clase alta y media se trasladan a nuevas áreas residenciales en las zonas periféricas. Al mismo tiempo, nuevos residentes se instalan en el asentamiento, ocupando las viviendas que permanecen vacías. Se mantiene una situación demográfica relativamente estable cuando gente de una situación similar a la de los habitantes iniciales ocupa el área. En áreas donde la emigración tiene lugar sin una inmigración equivalente, la estructura de la población frecuentemente envejece. El declive en la población residente está a menudo acompañado de una mayor concentración de actividades comerciales. Los efectos de la inmigración se ven más claros si los emigrantes pertenecen a un grupo étnico diferente del de la mayoría de la población de la ciudad. En el pasado la adaptación fue un proceso inevitable, ya que los inmigrantes llegaban a un asentamiento para establecerse de forma permanente. En el actual mundo globalizado, el movimiento de la población ha aumentado considerablemente, aunque son menos estables, debido a la reestructuración económica y a la existencia de unos medios de transporte más asequibles.

II. Diagnosis

Irene HADJISAVVA-ADAM Arquitecta y urbanista Department of Town Planning and Housing. Ministerio del Interior Chipre

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Los análisis demográficos deben sentar las bases de las estrategias para fomentar la cohesión social: detección de bolsas pobreza, de desocupación, de ‘ghettos’ poblacionales, de procesos de ‘gentrificación’ y expulsión de población autóctona…

La gente tiende a trasladarse fácilmente de un país a otro, siguiendo las oportunidades de trabajo. Al mismo tiempo, la tecnología de la información les permite estar mejor conectados con su país de origen. De este modo, comunidades de emigrantes se integran menos, o más lentamente que antes, en la comunidad de destino. En la medida en que están más o menos separados del resto de la población debido a su raza, lengua, religión o costumbres, es probable que ellos mismos formen grupos cerrados, tanto por motivos económicos como sociales. Además, como los inmigrantes se instalan en un ambiente social desconocido, se refugian en áreas donde ya está viviendo población de su mismo origen y donde pueden encontrar un lugar donde vivir (puesto que la discriminación a menudo les ofrece una elección limitada). En tales áreas es más fácil para ellos recrear su lugar de origen o practicar su religión. También pueden ser atraídos por parientes o amigos que ya viven allí, pioneros de su propia sociedad. Normalmente los miembros de estos grupos étnicos inmigrados están empleados en trabajos mal remunerados, y sus viviendas se concentran normalmente en los núcleos históricos o en las áreas residenciales más viejas, donde las propiedades deterioradas, normalmente de arquitectura tradicional, han disminuido de valor y en algunos casos se han subdividido en unidades de vivienda más pequeños. A menudo los inmigrantes viven en condiciones de alta densidad, incluso de hacinamiento.

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La demografía cambiante, el miedo a lo desconocido, la proporción entre hombres y mujeres normalmente desequilibrada, así como también la mayor degradación del entorno construido, hace que los núcleos históricos sean menos atractivos para la gente del lugar. Pero, por otra parte, el área se revitaliza, se llena de vida, de nuevas costumbres y actitudes muy distintas que crean un entorno totalmente nuevo. La diversidad cultural de la gente que comparte el mismo espacio urbano enriquece la ciudad y le añade un ritmo totalmente nuevo.

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Otros factores contribuyeron al declive de la ciudad intramuros, tales como la congestión del tráfico, la falta de espacios de aparcamiento y el envejecimiento de los edificios construidos, no pudiendo responder consecuentemente al nuevo estándar de vida. Ello llevó a que un importante número de habitantes (de clases media y alta), empresas y oficinas administrativas, se trasladaran hacia las zonas periféricas y las áreas nuevas, con mejores servicios e infraestructuras. En la actualidad, el envejecimiento de una considerable parte de los edificios construidos en la zona céntrica de la ciudad, hace que

El ejemplo de Nicosia La geografía urbana de Nicosia, capital de Chipre, se ha desarrollado a lo largo de los siglos, reflejando la turbulenta historia de la isla. Su población, una mezcla de ortodoxos locales y turcos musulmanes, armenios, maronitas y latinos, que han ido llegando a la isla desde la época de los francos, encontraron su lugar y formaron su espacio de vida dentro de la ciudad. El elemento básico en el tejido social de la ciudad ha sido de siempre el barrio. Estos barrios se han desarrollado alrededor de los edificios religiosos de cada comunidad. Así, las iglesias o mezquitas se convirtieron en el centro de los habitantes de la misma etnia y religión. Otras áreas se han formado con la concentración de personas según su clase social u ocupación. La confianza que se desarrolló entre las dos grandes comunidades en un período posterior llevó al establecimiento de barrios urbanos mixtos. La modernización y la reestructuración económica llevaron consigo el desarrollo de la construcción y los primeros signos de éxodo de la población. Sin embargo, el proceso fue interrumpido por la brutal separación de la ciudad en dos partes, como consecuencia de los problemas entre las comunidades griegochipriotas y turco-chipriotas, y del establecimiento de la “línea verde” en 1963. La situación se hizo más dura después de la invasión turca de la isla en 1974. El impacto en el tejido físico de la ciudad y su continuidad física y funcional fue significativo, así como lo fue para la población de la ciudad. Personas de ambas comunidades se trasladaron al otro lado de la “línea”, alterando su demografía. La “línea verde” dividió la ciudad no solamente en términos físicos sino también en términos visuales, psicológicos, políticos y emocionales. En el corazón de la ciudad, su principal área comercial fue devastada debido a que era la zona intermedia. En los años posteriores, la totalidad del área contigua fue abandonada, ya que la inseguridad provocó que la gente se marchara. Algunos refugiados del área ocupada se alojaron en un conjunto de viviendas vacías, formando una nueva comunidad desplazada. Además, se añadieron nuevos usos a las casas abandonadas, tales como talleres deteriorados, , cambiando su uso predominante de residencia-comercial mixto por talleres.

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Inmigrantes asiáticos en una casa tradicinal en el centro de Nicosia (Chipre)

Casa tradicional habitada por un ciudadano americano en el centro de Nicosia (Chipre)

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sea muy difícil responder a los estándares de la vida contemporáneo. Al mismo tiempo, los valores de la propiedad han aumentado y el alto coste de la rehabilitación para adaptarlos a los nuevos requerimientos hace que sea difícil y costoso para sus propietarios rehabilitarlos. Además, el cambio social y la degradación del núcleo histórico, hacen difícil la vuelta a la ciudad de los habitantes originales. Las malas condiciones de los edificios derivaron en alquileres bajos que atrajeron a inmigrantes. En el caso opuesto, los edificios que han sido rehabilitados son utilizados como residencias de alto nivel para familias de clase alta y como bares, restaurantes, oficinas o centros culturales. Actualmente la población de la ciudad está compuesta principalmente por inmigrantes, refugiados y unos pocos habitantes locales de avanzada edad. Las oportunidades de vivienda de bajo coste han atraído a un considerable número de inmigrantes a la ciudad antigua. Estos se pueden distinguir en dos grupos: emigración circular procedente principalmente de Filipinas, Sri Lanka, Pakistán y de la Europa del este, por una parte, y emigración permanente de ciudadanos griegos que han vuelto. Los últimos gozan de un estatus especial, tanto antes como después del ascenso a la Comunidad Europea y emigran con sus familias para quedarse de forma permanente. Una investigación reciente ha mostrado que un 65% de los residentes en el centro de la ciudad no tienen nacionalidad chipriota.

Inmigrantes asiáticos en el centro de Nicosia (Chipre)

II. Diagnosis

En un proceso de adaptación, las redes sociales de diferentes etnias que allí se encuentran han creado estructuras sociales que atraen a otros inmigrantes. Por ejemplo, se está desarrollando actualmente un mercado nuevo orientado hacia las necesidades diarias de estas redes: existen tiendas que venden productos rusos junto a especies indias y saris. También hay locutorios con precios bajos y cafés internet, agencias de envío de dinero, lavanderías, carnicerías que no venden cerdo, peluqueros “de domingo” en garajes o salones, etc. Con la concentración de un gran número de inmigrantes viviendo en la ciudad, se está formando una nueva geografía urbana. O, para ser más precisos, la ciudad largamente dividida está siendo revitalizada. De este modo, el único barrio latino es utilizado por los católicos filipinos, indios y de Sri Lanka que asisten a las misas de domingo en la catedral católica. La antigua escuela St. Joseph ha sido convertida en un centro para la comunidad por parte de monjas católicas, mientras que el viejo Convento ofrece sus jardines y áreas protegidas para el té del domingo. El jardín municipal así como también las paredes del foso cercanas, se utilizan para el paseo dominical, para hacer picnic, fiestas o incluso como pequeños mercadillos al aire libre. Un mayor mercadillo, también al aire libre, se organiza en el aparcamiento de las Murallas Medievales. Los comerciantes chipriotas ofrecen allí sus productos de bajo-precio y baja-calidad, ajustados al gusto de sus clientes inmigrantes. Emplean a menudo inmigrantes como vendedores para facilitar las ventas. La comunidad musulmana está organizada alrededor de la Mezquita, una antigua catedral gótica convertida en mezquita durante el período Otomano. Peluquerías, carnicerías, almacenes, lugares de envío de dinero o clubes de DVD, están situados en tiendas de las calles contiguas para servir a la comunidad. La comunidad ortodoxa de la Diáspora griega está localizada en el área alrededor de la iglesia ortodoxa Phaneromeni. Se trata en realidad de colonos, los cuales al compartir la misma lengua (normalmente como segunda lengua) y religión, están mejor incorporados en la comunidad local. La estructura de su grupo es menos compacta que la de los grupos mencionados anteriormente. Sin embargo, su impacto en la vida diaria de la ciudad es significativo ya que ellos la utilizan las veinticuatro horas del día. Una área que estaba abandonada, ahora se encuentra llena con las risas de los niños, grupos de mujeres y de hombres charlando y observando los transeúntes en la plaza Los chipriotas que viven en el área son principalmente tanto gente anciana que permanece en el área después de que sus hijos se hayan marchado, como profesionales que tienen sus despachos allí pero que viven fuera del núcleo histórico. Existe un pequeño número de familias jóvenes que han escogido el área como residencia permanente. Estos normalmente son refugiados, alojados ya sea en campos de refugiados del Gobierno, en el área rehabilitada por el Local Municipality Chrysaliniotissa, o en edificios individuales mejor conservados o rehabilitados.

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La calle principal (Ledras) es frecuentada, no obstante, por todo tipo de personas. Familias con niños pequeños escogen la calle peatonal para sus paseos, disfrutando de un café en las agradables cafeterías como Starbucks o Flo (cadenas multinacionales). Gente de todas las edades, tanto de la ciudad como de las áreas cercanas a ésta, van allí para tomar un helado en el Heracles. Turco-chipriotas pasan este control para ir de compras y poder sentir la vida occidental. Los turistas son atraídos por la arquitectura tradicional, los museos, las tiendas turísticas y los restaurantes. Estos grupos de gente de diferentes etnias, culturas, religiones e intereses, se cruzan o coexisten en el mismo tejido urbano, pero sin realmente vivir juntos. Sus mundos se reencuentran en un instante efímero: en una tienda o en un restaurante, una sonrisa de un precioso bebé, una instantánea, un vistazo de desaprobación u hostilidad... Cada grupo lleva su propia historia y su relación con la ciudad difiere por completo. El espacio urbano es concebido e interpretado de forma distinta por cada grupo. Lo que es importante para uno es indiferente para el otro. Así es como la gente da vida y valor al espacio público, además de que el espacio facilita la concentración e intensidad de las actividades de las personas. Hoy en día la ciudad se ve enriquecida por una serie de valores o símbolos inherentes a las diferentes culturas que la ocupan. Es una escena para varias obras a menudo espontáneas o impredecibles. La ciudad parece seguir sus propias dinámicas. Sin embargo, esta yuxtaposición de diferencias, diversidades y extremos sociales de riqueza y pobreza, crea también una tensión considerable de debate público. La ciudad intramuros está en un proceso indiscutible de regeneración. Para su rehabilitación física se gastarán unos 10 millones de libras chipriotas de los Fondos Estructurales en los

Calle principal del centro histórico de Nicosia (Chipre)

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próximos tres años. Además se utilizarán más fondos de otras fuentes gubernamentales. Pero la cuestión principal continúa siendo: ¿regeneración para quiénes? Y, ¿cómo son incluidos los beneficiarios en el proceso de toma de decisiones? ¿Cómo son vistas exactamente las comunidades “visitantes”, en el calidoscopio de los asuntos de la ciudad puesto que, en este momento, son las que tienen el mayor impacto en la vida de la ciudad y muy probablemente están más afectadas por el proceso de regeneración? Además, ¿cuál es el impacto de estos grupos de personas en el proceso de regeneración? ¿Las fuerzas sociales son significativas o son más fuertes las fuerzas políticas y del mercado?

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Los valores antropológicos del espacio tradicional

En el análisis desde el punto de vista social y antropológico del patrimonio confluyen una serie diversa de fuentes de información que, todo y poder ser coincidentes en ciertos momentos, tienen un valor muy diferentes al utilizado en un análisis histórico y técnico. Estas fuentes diversas, y la variedad de los enfoques con que se analizan, enriquecen el “dibujo” que pueda resultar de una visión únicamente arquitectónica de las formas urbanas. La aproximación a este análisis ha de tener en cuenta, de partida, las fuentes de tipo primario vinculadas al conjunto patrimonial, desde el trabajo inmediato de información oral de los habitantes al conocimiento directo de fenómenos como las tradiciones ligadas a los espacios arquitectónicos y el uso social que de ellas se deriva. Para profundizar en las relaciones actuales de los habitantes con el entorno arquitectónico, recientemente se están llevando a cabo trabajos de tejidos urbanos, que desarrollan estudios gráficos de recorridos, de las funciones y relaciones de los habitantes, y del análisis de permanencia en los espacios, que posteriormente se contrastan con la estructura física de los espacios. Estos estudios, que analizan las relaciones actuales de los habitantes con el patrimonio, aportan un volumen diferente a los levantamientos de tipo técnico y planimétrico de los conjuntos urbanos, enriqueciendo el análisis y aportando datos, muy a menudo, insospechados. Sumados a este análisis del estado actual es necesario, por otra parte, ser sensible a la constante modificación que estos lugares y conjuntos edificados han sufrido. Realizar un trabajo que permita valorar la capacidad de ciertos espacios para alterar sutilmente su morfología a lo largo de la historia, manteniendo su valor simbólico o social, puede aportar herramientas para la nueva intervención. En este sentido, se hace necesario el recurso a una serie de fuentes no primarias en términos antropológicos, pero que puedan ajustar el valor cultural de ciertos espacios en comunidades o sociedades. La obtención, aunque difusa, de datos en este ámbito permite un análisis temporal y diacrónico de la relación de la población con el conjunto edificado. Añadiendo el recurso habitual a archivos documentales y fotográficos o la búsqueda de bibliografía historiográfica, valdría aquí la aproximación a fuentes literarias (novelas, crónicas, anuarios) o gráficas (ilustraciones, grabados) situados en la periferia del ámbito de estudio del patrimonio arquitectónico. De estas fuentes de información no se ha de esperar una respuesta a una duda, si no una visión amplia y dinámica del valor de los espacios y su relación con la población que los habita. De esta manera el valor social y cultural de un conjunto patrimonial se nos mostrará como un atributo variable y de

II. Diagnosis

Albert FUSTER Arquitecto Profesor en la Escuela Técnica Superior de Disseny Elisava (Universitat Pompeu Fabra), España

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Estudios recientes de tipo social ayudan a demostrar que ciertas estructuras de calle tradicionales fomentan la sociabilidad y el sentido comunitario de la calle.

intensidad diversa. Además, el vínculo constante y directo que los habitantes establecen con su entorno puede romper, en cierta medida, la canónica distinción tradicional/moderno, que la década de 1920 traza en el análisis del patrimonio arquitectónico. Esta distinción, establecida desde el punto de vista único de la técnica, puede distorsionar o simplificar las lecturas del objeto patrimonial. Por ejemplo, la complejidad del crecimiento de la ciudad vieja de Barcelona, desde principios del siglo XVIII hasta el siglo XIX, contiene un gran número de elementos que escapan del estricto análisis técnico, y que muestran una variedad de respuestas urbanas a las cuales no se ha de reaccionar bajo una visión única. Las modificaciones que había sufrido el barrio antes de la aparición de los coches o el hormigón armado habían sido tan intensos como los del siglo XIX, y la morfología resultante ha sido capaz de adoptarlos preservando elementos que pueden haber perdido su valor inicial. En el mismo sentido, los conjuntos de casas “de cos” de las poblaciones costeras del norte de Barcelona han mostrado, hasta

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Herramienta 5 Análisis de los parámetros económicos y los valores socioculturales Los valores antropológicos del espacio tradicional

Beduinos en la región de Apamea, (Siria)

la actualidad, una gran capacidad de adaptación más allá de la evolución tecnológica. Así, la riqueza de relaciones públicoprivado que dan los diversos espacios de transición que van desde la fachada a la calle, el ámbito de entrada, el interior propiamente, hasta la “eixida” (patio trasero) han sido absorbidas por conjuntos sociales muy diversos. Habitantes tan diversos como los pescadores del siglo XIX, los veraneantes burgueses de principios del siglo XX o los profesionales liberales vinculados a Barcelona de principios del siglo XXI divergen en gran medida en sus pautas de trabajo, comunicaciones y ocio. No obstante, el conjunto edificado puede haber alterado o modificado sus valores simbólicos y sociales, pero se ha podido mantener como estructura urbana válida hasta la actualidad. Desarrollándose de manera paralela pero divergente a los cambios intrínsicamente arquitectónicos, el reconocimiento a lo largo de la historia de los valores sociales y antropológicos aporta nuevos enfoques al patrimonio que pueden dar como resultado conclusiones más matizadas. El mantenimiento de la población no siempre asegura la preservación física del patrimonio, de la misma manera que modificaciones en el uso o el simbolismo de un espacio no han de provocar directamente su alteración espacial o constructiva. El conflicto que puede surgir en relación entre el valor antropológico, social y arquitectónico del patrimonio a partir de los datos obtenidos de las fuentes anteriormente citadas resultará siempre en positivo para el estudio. El análisis diacrónico nos aportará esta flexibilidad en el análisis del conjunto patrimonial, y dotará de mayor agilidad a la propuesta de intervención que se ha de buscar.

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Uso intensivo del espacio público. Plaza Jraba, Kairouan (Túnez)

Mercado estable en Túnez

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Herramienta 5 Análisis de los parámetros económicos y los valores socioculturales

Los valores sociales y culturales del hábitat tradicional

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Yassine OUAGUENI Arquitecto Profesor en la Escuela politécnica de arquitectura y urbanismo, Argelia

¿Cuál es la naturaleza fundamental del hábitat en el sistema sociocultural? Esta cuestión nos remite hacia una explicación más larga en la medida en que reconocemos al hábitat la naturaleza cultural y social. Así, el hábitat en tanto que producto cultural al servicio de una necesidad social, se deriva de una lógica de producción parecida a la de todos los demás objetos producidos en un mismo entorno cultural. Dicho de otra manera, una cultura, más concretamente, un entorno cultural, procede de una misma “facultad” y empleo de los mismos mecanismos para crear una respuesta social y asumir las sucesivas transformaciones en el tiempo con vistas a asegurar la adecuación a un mundo en continua transformación. Esta facultad es « conciencia ». Puede asumir dos tipos de comportamiento que dependen de las condiciones en las que se encuentra una cultura. La conciencia es crítica cuando se mantiene en vilo, puesto que se somete a la actividad intelectual. Esta situación pertenece a un momento particular en el que una sociedad se confronta a un nuevo problema1 o a la necesidad de revisar la solución a un problema cuyas características han evolucionado. Por contra, la conciencia es espontánea cuando una sociedad está repleta de respuestas a los problemas colectivos que le preocupan y tiende a reproducirlas sin preguntarse el porqué ni el cómo. La respuesta asume la forma de un concepto total, una forma de norma compartida por el conjunto de la colectividad y que se produce espontáneamente en cada momento que se manifiesta la exigencia de satisfacer una necesidad de cualquier naturaleza (existencial, espiritual, etc.). Como ejemplo, la boda es la “respuesta” a un problema que se plantea toda sociedad. Toma formas específicas en cada cultura. Es una “obra-respuesta” compleja, como un organismo, que comporta rituales, comidas, vestidos, bailes y manifestaciones diversas cuyas formas y contenidos están codificados. La mínima falta respecto a uno de los componentes de un hecho tan importante como el matrimonio conlleva el descontento y una severa crítica. En todas las tradiciones, es importante para los organizadores de la fiesta esperar y recibir el punto de vista crítico de los invitados. Por ello, cada sociedad tiene sus propios representantes de la “crítica oficial” que velan por el respeto escrupuloso de las normas. En Argelia, son las mujeres, especialmente las más ancianas, ya que ellas detentan, conservan y son depositarias de la norma de las “bodas”.

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La forma del hábitat tradicional es también un producto cultural que describe una forma de vivir en colectividad y de relaciones sociales y humanas.

Esta norma es por si misma un proyecto mental latente. Desde el momento en que la decisión de pasar a la acción está tomada, todos los miembros de las familias implicadas, dominados por la conciencia espontánea, asumen sus papeles respectivos sin fatigarse en organizar reuniones o trazar planes minuciosos parecidos a los elaborados en el marco de las maniobras militares. Ante la mundialización, las bodas tienden a homogeneizarse a costa de la boda que constituye la norma local y que hoy en día calificamos de “tradicional”. Del ejemplo de la boda, entendido como producto cultural, es fácil comprender porque todos los objetos y manifestaciones de la misma naturaleza en un mismo entorno cultural son parecidos hasta el punto que está permitido citar un producto determinado de una cultura para designar todos los objetos de su familia. Dicho de otra manera, conviene admitir que la realidad cultural es de naturaleza tipológica. Sin embargo, el tipo, que indica el producto cultural ya sea material o inmaterial codificado colectivamente para responder a una necesidad compartida, no es una representación esquemática sino la representación conceptual de la integración del objeto-respuesta en el espíritu de aquello que se dispone a realizar2

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El carácter legible, coherente y unitario del hábitat tradicional Compartido colectivamente, el « tipo » se presenta como un entendimiento sobre lo que conviene hacer. Es el objeto a través del cual se asegura la cohesión cultural y que debe garantizar la cohesión, la coherencia y la unidad de la producción cultural. Es, por tanto, lo que explica la unidad de las ciudades antiguas. Las casas pertenecen todas a una misma concepción de casa. Las variaciones son, en un primer nivel, una adaptación sobre el terreno de exigencias de orden práctico: la localización en la ciudad (centro, periferia, etc.), la posición en el tejido (ángulo, ribera, interior de una manzana, etc.), la topografía (terreno plano, en pendiente). En un segundo nivel intervienen consideraciones sociales (tipo-sociológico: repartición de lo construido por barrios socialmente definidos) y económicas (jerarquización de los componentes de la ciudad: repartición de los barrios por zonas de actividades que acentúen la especialización a medida que se vayan desarrollando). En una escala superior, la ciudad o el pueblo, son también tipos, en la medida en que constituyen una forma de respuesta al hábitat, a una forma particular de entender la aglomeración que en todos los casos tiende a producir las cualidades de un verdadero organismo. Prueba de ello es la semejanza de pueblos, ciudades, medinas, ksour, que es fácil de constatar en un mismo entorno cultural3 . Por lo que respecta a la arquitectura4 , es fácil constatar que los centros históricos, en tanto que sedes por excelencia de la herencia del savoir-faire, revelan a través de la armonía del conjunto de lo edificado la existencia de una ley de comportamiento a la cual se adhieren la mayoría de los edificios Se trata, en efecto, de la capacidad de cada edificio para afirmar mediante su arquitectura la inquietud de responder individualmente desde todos los puntos de vista a las necesidades

de los usuarios y, sobretodo, de desarrollar los aspectos tipomorfológicos necesarios para la formación armoniosa del conglomerado de los edificios medianeros. Esta condición asociativa ofrece una de las garantías más importantes de la constitución del tejido urbano, cuya configuración nos devuelve explícita y sólidamente a la naturaleza organizacional de la sociedad humana. De esta manera, lo construido nunca está concebido en términos absolutos sino más bien como parte integrante de un medio físico del cual no puede ser disociado. En nuestros días se pierde esta cualidad. El acto arquitectónico se funda esencialmente en la búsqueda a todo precio de la urgencia y de la exhuberancia y en la intención de afirmar la distinción bajo la influencia de los efectos de la moda y, más particularmente, aquella que domina la producción indumentaria5. Por el comportamiento combinado de la heterogeneidad de su arquitectura y del partido tomado a favor de la distinción, los nuevos barrios muestran más la imagen de una realidad cultural dominada por la incertidumbre que los efectos de una obra estética pretendiéndose de calidad por la diversificación de las formas. Todas las disposiciones tomadas con anterioridad a los proyectos urbanos, así como las operaciones de embellecimiento llevadas a cabo posteriormente, no han conseguido devolver a estos conjuntos el carácter espacial necesario para la consolidación de la vida social6 . Ya que las normas urbanísticas actuales prohíben más la idea de 'distancias a cuidar entre los edificios' que no a potenciar la búsqueda de medios para acercarlos y formar un conglomerado capaz de dar lugar a un tejido representativo de las aspiraciones profundas de la sociedad7 Las consecuencias de esta opción de formas urbanas cada vez más explosivas tendrán efectos desafortunados sobre la organización social de los barrios, y más tarde de la ciudad. El barrio en la ciudad histórica, en tanto que “pequeña ciudad” dentro de la

Actividad comercial en Fez (Marruecos)

Kairouan (Túnez)

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“ciudad”, ya que está dotado de una cierta autonomía morfológica estructurada (calle principal, centro, periferia, etc.), es un territorio en el interior del cual se realiza espontáneamente la organización jerarquizada de los grupos sociales. Cada una de las categorías de edad tiene su espacio específico en el barrio y el conjunto asume la configuración de una especie de casa en la cual las reglas de comportamiento y las responsabilidades son escrupulosamente respetadas8 . Como también es fácil notar que el patrimonio construido histórico representa, por el carácter unitario de su lenguaje (gramática, léxico y sintaxis), el reflejo de una unidad social. Por otra parte, la accesibilidad a la comprensión de la arquitectura y del urbanismo de la ciudad, así como de su futuro, queda asegurado a todos los ciudadanos gracias a la legibilidad de las formas y de las funciones. Por el contrario, hoy en día las diferentes sociedades de las orillas del Mediterráneo registran desde hace más de un siglo una producción arquitectónica y un urbanismo libertinos, sin anclaje en la tradición local, pretextando la búsqueda de nuevos “modelos” en el surco de la modernización, que de hecho, traducen un estado de crisis cultural. De esta manera, el patrimonio, dado su estado de absoluta coherencia de lenguaje, construido de acuerdo a un proceso fenomenológico similar a la lengua, se convierte de hecho en la referencia concreta, el lugar de referencia de un posible enfoque que rompe con la falta de herencia del lenguaje propia de nuestra época y que el espíritu de consumo no cesa de mantener y de imponer. Se trata de una forma de contaminación del medio que se aleja del bienestar: el exceso de una práctica simultánea de lenguajes diferentes en un mismo organismo urbano lleva ineludiblemente hacia el desorden, el caos y la parálisis de la participación ciudadana en los asuntos de la Ciudad. La crítica más en boga encuentra interesante esta cara “reconstruida” de la

ciudad moderna y no siente ningún embarazo en comparar esta última a las tentativas de investigación práctica sobre una obra pictórica. Aquí, la exploración, la proyección hacia el futuro por el futuro, la curiosidad y el ensayo tampoco son considerados como enfoques metodológicos sino más bien resultados que deben sustituirse en la obra estéticamente consumada. Este estado de las cosas, que tiende a oponer la significación del “creador” actual a la concepción tradicional del artista9 , sólo se puede explicar por la relegación forzada de la conciencia espontánea hacia el olvido y la instauración de la propia incertidumbre en la actividad de la conciencia crítica.

Rebaño de ovejas en una calle de Alejandria (Egipto)

Café en Damasco (Siria)

5 El hábitat tradicional, una referencia y un marco de retorno a las raíces Los diferentes roles atribuidos al hábitat tradicional tienden a resumirse en relación al desarrollo económico local. El atractivo turístico y sus consecuencias económicas sobre los diversos sectores de actividades, tales como el alojamiento, la restauración, la creación de empleo, etc., así como su capacidad de proveer locales para las actividades comerciales y artesanales o viviendas, son los “lemas” de los poderes públicos cuando se trata de justificar las operaciones a llevar a cabo para la rehabilitación de los barrios históricos. El desarrollo del discurso en favor del interés económico se explica por el hecho de que la noción de “bienestar” presente en la construcción tradicional (que, por otra parte, buscan todas las sociedades) se escapa de toda evaluación cuantitativa. Si bien han sido elaborados diversos “indicadores” referidos a la “calidad de la vida”, especialmente a través de la normativa reguladora de la producción de nuevas extensiones, al hábitat tradicional le cuesta acomodarse a este enfoque cuantitativo sistemático y

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globalizador. Como también, la realidad del hábitat tradicional no puede confinarse a un rol apremiante en relación al campo abierto de la planificación. La resistencia al « cambio » es la traducción paradójica de la voluntad tácita de mantener en uso un hábitat consensuado y a preservarlo de toda sustitución individualista susceptible de alterar para siempre su calidad imperceptible por los números. En estos términos, poco explícitos, la sociedad moderna manifiesta el reconocimiento de los valores tipológicos, de esencia cualitativa, y justifica la práctica de medidas de protección legal del hábitat tradicional. E igualmente, a través del desarrollo del turismo local, que no cesa de ganar terreno con respecto al turismo extranjero, conviene reconocer la existencia de una nueva necesidad engendrada por la presión deshumanizante cotidiana del medio construido moderno. La estancia momentánea en un medio construido coherente y labrado a la escala humana (centro histórico, pueblos, etc.) constituye un medio de retorno a las raíces al igual que un giro de “cambio de aires” en un lugar dominado exclusivamente por la naturaleza (desierto) o la vida campestre (parque cultural). El turismo no es sino el efecto de una atracción cuyas causas se confunden con la búsqueda de valores del marco de la edificación histórica. Y el mayor valor del hábitat tradicional no es otro que la conformidad de las manifestaciones formales y estructurales del mismo con la propia naturaleza de la sociedad humana.

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Generalmente se trata de la búsqueda de una respuesta a una nueva necesidad inducida por el contacto con otro entorno cultural dominante (ya sea directamente por una ocupación física o por una influencia a distancia). La persistencia del « tipo », como respuesta cultural, se verifica también en los pueblos obligados a emigrar hacia otros entornos culturales. El ejemplo de la realidad cosmopolita de la ciudad de Nueva York, que se manifiesta por la yuxtaposición de conjuntos edificados comunitarios culturalmente distintos, atestigua la voluntad de preservar el equilibrio existencial (su propia cultura) basándose en la conciencia espontánea antes que animar al “cambio” beneficioso, en todos los casos, de otra cultura vecina. Los discursos sobre la integración de poblaciones magrebies que llevan a cabo numerosos países europeos tienden a veces a ignorar esta fenomenología humana que consiste en llevar ineludiblemente y en permanencia sobre uno mismo la herencia de las soluciones a los problemas de la vida sin la menor intención de deshacerse de ella. Por ejemplo, a cualquiera de nosotros nos sucede desear encontrar un restaurante cuyos menús sean cercanos a nuestra cultura Muchos ejemplos dan fe de la existencia de un concepto de aglomeración. El Valle del M'zab acoge diversos ksour que fascinan por la identidad que comparten así como por sus dimensiones, la elección del lugar y especialmente de los componentes arquitectónicos. Ello demuestra que una aglomeración antigua impone un umbral a su crecimiento urbano, por razones que no son útiles de evocar aquí, y opera mediante la fundación de una réplica de otra aglomeración que tiende a ser producida en las mismas condiciones que la primera. I Aquí adoptamos el término “edificado”, mas concretamente “edificado de base » para indicar la casa. Por el contrario el “edificado especializado” se refiere a toda construcción que recurre a la conciencia espontánea para el aprovechamiento del conjunto de las experiencias adquiridas colectivamente, pero que introduce una parte de la intencionalidad de parte del que concibe el producto. La crítica arquitectónica tradicional ha introducido las siguientes

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oposiciones: arquitectura mayor y arquitectura menor, arquitectura y arquitectura sin arquitecto. Esta distinción permanece válida en nuestra exposición pero reconsidera el juicio de valor. Se acuerda la primacía a 'lo edificado' de base por su importancia en la constitución de los tejidos y de la ciudad y, sobretodo, por su rol en la cronología de la formación de la ciudad. Lo “edificado de base” es la condición que preside la existencia de lo “edificado especializado”. Como ejemplo, la familiaridad de las habilidades que podemos encontrar en un mismo entorno cultural entre la arquitectura de una simple casa y la arquitectura de una mezquita o de una iglesia, o bien de un palacio Es útil recordar que la moda, en tanto que manifestación característica de la sociedad de consumo, no ha invertido de igual manera en todos los ámbitos de la producción cultural. Como ejemplo, el ámbito culinario permanece relativamente frío al deseo de querer cuestionar el menú tradicional por otro, digamos incierto. La naturaleza vital del mundo de la cocina, que concede más importancia a la naturaleza del producto a ingerir que a su apariencia, se conjuga difícilmente con el juego de la moda. La amplitud de los efectos de la moda sobre la casa se sitúa entre los ámbitos indumentarios y culinarios. Por otro lado, lo que más marca a la sociedad moderna es el espacio bastante reducido reservado a la manifestación del tipo en razón del monopolio atribuido, a menudo sin compartir, de la arquitectura. A partir de ahora « uno no se construye su casa, se busca una casa ».. En nuestros días se habla más de recalificación que de rehabilitación cuando se trata de corregir las incoherencias urbanas registradas en los conjuntos residenciales modernos. Esta actitud de las normas del urbanismo contemporáneo ilustran la tendencia de las sociedades actuales a reforzar inconscientemente el malestar social por la potenciación del individualismo. El barrio es llamado « houma » en las medinas. Desgraciadamente constatamos que la “houma” en calidad de espacio urbano y de su colectivo de residentes, ha desaparecido en los grandes conjuntos urbanos realizados en Argelia desde 1958 hasta nuestros días. La imposibilidad de la sociedad actual de poder organizarse dentro de grandes conjuntos residenciales, a pesar de la existencia de “comités de barrios” acordado por la ley relativa a la vida asociativa, muestra la influencia de la organización espacial del contexto construido sobre la organización de la sociedad. El artista en todas las sociedades tradicionales es ese personaje dotado de un poder particular que tiene la capacidad de traducir en términos claros y accesibles a todos aquellos que toda la sociedad experimenta pero que le cuesta expresar. Cuantas veces la crítica oficial ha condenado a jóvenes cantantes, juzgándolos como poco interesantes, pero que más tarde se han revelado verdaderos intérpretes de los sentimientos del gran público por el importante número de discos vendidos.