Unión de Crédito CONCRECES

HR BB HR4

S.A. de C.V.

Instituciones Financieras 13 de junio de 2016 Calificación CONCRECES LP CONCRECES CP

HR BB HR4

Perspectiva

Negativa

Contactos Tania García Analista de Instituciones Financieras [email protected]

Claudio Bustamante

HR Ratings revisó a la baja la calificación de LP de HR BB+ a HR BB y ratificó la calificación de CP de HR4 para CONCRECES. Asimismo, modificó la perspectiva de Estable a Negativa. La baja en la calificación de Unión de Crédito CONCRECES1 se basa en el importante deterioro de la calidad crediticia de la cartera, situación que impacta directamente sobre la generación de ingresos deteriorando significativamente los niveles de rentabilidad y solvencia de la Unión de Crédito. De la misma manera, se mantiene una elevada concentración en sus clientes principales, un incremento en gastos operativos, y un deterioro en el resultado de la operación por el incremento en la generación de provisiones de bienes adjudicados. Por su parte, la Perspectiva Negativa se debe a que en la evolución financiera de la Unión de Crédito no se refleja todavía las modificaciones realizadas a partir del cambio del modelo de negocio de la misma. Los supuestos y resultados obtenidos en el escenario base y de estrés son:

Subdirector Instituciones Financieras / ABS [email protected]

Fernando Sandoval Director de Instituciones Financieras / ABS [email protected]

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son: 

Definición La calificación de largo plazo que determina HR Ratings para CONCRECES es HR BB con Perspectiva Negativa. La calificación asignada, en escala local, significa que el emisor o emisión ofrece insuficiente seguridad para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantienen alto riesgo crediticioLa calificación de corto plazo que determina HR Ratings para CONCRECES es HR4. La calificación asignada, en escala local, significa que el emisor o emisión ofrece insuficiente capacidad para el pago oportuno de obligaciones de deuda de corto plazo y mantienen un muy alto riesgo crediticio. Estos instrumentos son susceptibles a caer en default.

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Adecuados niveles de solvencia, colocando el índice de capitalización, la razón de apalancamiento y la razón de cartera vigente a deuda neta en 15.5%, 6.2x y 1.1x al 1T16 (vs. 14.5%, 7.0x y 1.1x al 1T15). Se espera una inyección a capital durante este año de entre P$28.0m y P$30.0m. Elevados niveles de concentración de la cartera en los diez principales clientes, representando 41.5% de la cartera total y 2.5x el capital contable al 1T16 (vs. 29.1% y 1.8x al 1T15). Se observó un crecimiento importante por parte de la concentración a cartera total y a capital contable, como resultado del otorgamiento de crédito puente. Sin embargo, que el 60% de los clientes cuentan con más de un proyecto, por lo que la concentración disminuye. Presionados niveles en el índice de morosidad e índice de morosidad ajustado colocándose en 7.1% y 7.1% respectivamente al 1T16 (vs. 2.5% al 1T15). Dicho deterioro se debió al incumplimiento de la cartera otorgada a proveedores de entidades gubernamentales en 2014, sin embargo, en 2015 la Unión de Crédito decidió no continuar con el otorgamiento de dichos créditos. En línea con lo anterior, CONCRECES esperaría la recuperación de la cartera vencida durante el transcurso de este año. Considerable deterioro en la calidad de la cartera, debido al incumplimiento por parte de los proveedores del gobierno y a la diferencia entre la fecha de corte y fecha de pago de los créditos puente sindicados con SHF. A partir de 2015, la Unión de Crédito se debe basar en la regulación bancaria debido a la línea de crédito sindicalizada otorgada por SHF. También, descontinuó el otorgamiento de crédito a proveedores de entidades gubernamentales a principios de 2015. Índice de cobertura en 0.4x al 1T16 (vs. 1.3 al 1T15). Lo anterior apegándose a la normativa de la CNBV para el cálculo de reservas de acuerdo a la pérdida esperada. Presionados niveles de rentabilidad, al colocar el ROA Promedio y ROE Promedio en 0.2% y 1.7% respectivamente al 1T16 (vs. 1.8% y 14.2% al 1T15). Dicho deterioro se debe al inadecuado manejo de la cartera y al incremento en gastos de administración y estimaciones preventivas. Deterioro en el índice de eficiencia e índice de eficiencia operativa, colocándose al 1T16 en 65.7% y 5.5% (vs. 64.0% y 4.8%). Como consecuencia del incremento en gastos de administración debido al fortalecimiento de su tren de crédito y de la creación de reservas de los bienes adjudicados. Adecuados niveles de liquidez, colocando su brecha ponderada a capital en 30.9% (vs. 28.8% al 1T15). Esto como reflejo del adecuado manejo de sus vencimientos, lo que le permite tener un calce adecuado de sus activos. Moderada concentración en el estado de Oaxaca equivalente al 33.2% de la cartera total al 1T16 (vs. 39.9% al 1T15). Esta concentración provocó que la calidad de la cartera disminuyera debido a que actualmente están en elecciones por lo que continúa con dicho riesgo. A pesar de eso, todos cuentan con garantía fiduciaria.

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Principales Factores Considerados El modelo de negocios de la Unión de Crédito CONCRECES es el de captar inversión y originación de cartera para desarrollos de vivienda y proyectos de infraestructura. Dentro de las principales actividades financiadas por la Unión de Crédito se encuentran el sector de servicios, construcción y comercio. Lo anterior, a través de un amplio catálogo de productos, entre los que se encuentra el crédito refaccionario, crédito simple, arrendamiento financiero, crédito puente y factoraje. También, ofrece un producto de inversión a distintos plazos para la captación de sus recursos. La baja en la calificación se basa en el deterioro generalizado del nivel de rentabilidad, como reflejo de la baja de ingresos ocasionado directamente por el deterioro considerable de la cartera. Dicho deterioro, afecto directamente a la generación de estimaciones lo que provocó una presión importante en el índice de cobertura y una mayor sensibilidad del capital de la Unión de Crédito ante un escenario de alto estrés. De igual forma, se observó un deterioro en el resultado neto de la operación por el incremento en la generación de provisiones de bienes adjudicados, lo cual, se espera incremente en el corto y mediano plazo, debido al importante incremento en dichos activos improductivos. Por otra parte, se mantiene un incremento en gastos administrativos y la elevada concentración en sus clientes principales tanto a cartera total como a capital contable. Con ello, al analizar la evolución de la cartera de crédito, se observa una disminución cerrando al 1T16 en P$788.3m (vs. P$803.7m al 1T15), lo que se traduce en una contracción de -1.9% en los últimos 12 meses. Dicha disminución se debe principalmente a la liquidación de créditos durante el 2015 con diversas herramientas de fondeo, y la reestructura de dichos contratos a través del esquema de financiamiento 70/30 de SHF. Dicho esquema permite a la Unión de Crédito el registro en balance del 30% del crédito, mientras que SHF registra el 70% restante, como medida de absorción del riesgo crediticio. Sin embargo, CONCRECES administra el 70.0% de la cartera recibiendo una comisión del 1.0%. A la fecha, la Unión de Crédito cuenta con más de 2,000 socios de los cuales 129 cuentan con créditos vigentes al 1T16 con un monto promedio por crédito de P$1.9m. Por otra parte, el spread de tasas es de 8.0% al 1T16 (vs. 6.2% al 1T15). Con respecto a la calidad de la cartera, CONCRECES presentó un deterioro considerable de la calidad de la cartera colocando el índice de morosidad y el índice de morosidad ajustado en niveles elevados cerrando al 1T16 en 7.1% (vs. 2.5% al 1T15). Tal incremento fue reflejo del incumplimiento de cinco de los principales clientes, debido al retraso en el cumplimiento de pagos por parte de entidades gubernamentales principalmente. Es importante comentar, que el gobierno del estado mantiene un retraso generalizado en el pago de obligaciones a sus proveedores, situación que impactó negativamente la calidad de los activos de la Unión de Crédito. En adición a lo anterior, es importante resaltar que dichos créditos fueron originados antes del 2014, año en que se reformuló la estrategia de la Unión de Crédito, deteniendo la originación de contratos orientados a proveedores de entidades gubernamentales. A pesar de que CONCRECES está en espera de recibir el pago de los clientes atrasados y están en proceso de la venta de bienes adjudicados, el impacto en ingresos, y generación de estimaciones preventivas redujo la posición de solvencia de la Unión de Crédito. A partir del 2015, la Unión de Crédito dejó de otorgar créditos a clientes que son proveedores de entidades gubernamentales para evitar dichos incumplimientos. Es Hoja 2 de 13

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importante mencionar que al 1T16 el índice de morosidad y el índice morosidad ajustada se mantuvieron en el mismo nivel debido a que la Unión no ha aplicado castigos de cartera vencida, debido a que los créditos morosos son relativamente recientes. En línea con lo anterior, los buckets de morosidad mostraron un deterioro significativo, debido a que la cartera con atraso de 1 a 30 días y la de 31 a 60 días aumento de manera considerable colocándose en 18.8% y 15.3% respectivamente al 1T16 (vs. 13.0% y 7.8% al 1T15). Dicho deterioro se debe a que en los créditos sindicados la fecha de corte de los créditos y la fecha de pago es distinta, sin embargo, se debe registrar ese atraso a partir de la fecha de corte. Como reflejo de lo antes mencionado, se vio una reducción de la cartera con cero días de atraso al contar con 56.2% de la cartera total (vs. 74.1% al 1T15). A pesar de que la calidad de la cartera se ha deteriorado de manera importante, HR Ratings considera que mejorará como resultado de la recuperación de la cartera vencida. En cuanto a la concentración de los diez clientes principales, esta presenció un aumento considerable. El saldo de los diez principales clientes cerró al 1T16 en P$327.1m (vs. P$233.8m al 1T15), lo cual equivale al 41.5% de la cartera total y 2.5x el capital contable (vs. 29.1% y 1.8x al 1T15). Es importante mencionar que el 60% de los clientes cuenta con más de un proyecto, los cuales tienen garantía y fuente de pago independiente. Por lo que si consideramos eso la concentración se reduce. El 100.0% de los diez principales clientes cuenta con garantía fiduciaria. Por parte de la concentración por zona geográfica, a pesar de que ha mostrado una disminución, esta se encuentra altamente concentrada en el estado de Oaxaca contando con el 33.2% de la cartera total al 1T16 (vs 39.9% al 1T15). El resto de la cartera se encuentra con una adecuada pulverización, sin embargo, HR Ratings considera un riesgo la elevada concentración de la cartera en el estado de Oaxaca elevando la exposición ante eventos tanto políticos, sociales y económicos. Es importante mencionar que la estrategia de la financiera es seguir reduciendo esta concentración. Por parte del índice de cobertura, este se colocó en niveles bajos al presenciar un incremento en la generación de estimaciones preventivas, como consecuencia del deterioro en la calidad de cartera. Al 1T16 el índice de cobertura se colocó 0.4x (vs. 1.3 al 1T15). Para lograr un nivel de cobertura saludable, la Unión de Crédito se vería en la necesidad de mejorar la calidad de la cartera a través de la recuperación de la cartera vencida o la ejecución de las garantías fiduciarias y continuar con el fortalecimiento del proceso de originación. Sin embargo, HR Ratings considera que dicho deterioro continúe, ya que se basan en la metodología de pérdidas esperadas. En cuanto a la rentabilidad de la Unión de Crédito, se puede observar que ha mantenido una tendencia decreciente durante el último año. Dicha situación es provocada por dos factores importantes: el inadecuado manejo de la cartera y como consecuencia el aumento de la generación de estimaciones al igual que gastos de administración. Dichos gastos y estimaciones, provocaron que las utilidades netas acumuladas a 12 meses cerraron al 1T16 en P$2.2m (vs. P$15.9m al 1T15), lo que provocó una disminución de los indicadores de rentabilidad. Es así que el ROA Promedio y el ROE Promedio se ubicaron en niveles deteriorados de 0.2% y 1.7% respectivamente (vs. 1.8% y 14.2% al 1T15). En adición a lo anterior, el ROE Promedio reflejo presiones adicionales como consecuencia de una disminución en la generación de utilidades, debido al pago de dividendos preferentes. HR Ratings considera que se encuentran en niveles altamente presionados.

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Al analizar los indicadores de solvencia, se observa que estos se han mantenido en niveles adecuados debido a inyecciones al Capital Contable de la Unión de Crédito. A finales de 2015 se realizó un pago de capital de acciones preferentes por un monto de P$6.0m y el pago de dividendos de las mismas acciones por P$1.2m. En línea con lo anterior, el índice de capitalización se ubicó en niveles de 15.5% al 1T16 (vs. 14.5% al 1T15) como reflejo del incremento en capital contable. Por lo mismo, la razón de apalancamiento presenció una disminución, cerrando en 6.2x al 1T16 (vs. 7.0x al 1T15). Históricamente la razón de apalancamiento se ha mantenido en niveles similares no mayores a 7.5x, situación que beneficia la posición de solvencia de la Unión de Crédito. Durante 2016, se espera una inyección de capital de entre P$28.0m y P$30.0m. HR Ratings considera que tanto el índice de capitalización como la razón de apalancamiento se encuentran en niveles adecuados.

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ANEXOS – Escenario Base

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ANEXOS – Escenario Estrés

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Glosario Uniones de Crédito Cartera Total. Cartera de Crédito Vigente + Cartera de Crédito Vencida Pasivos con Costo. Préstamos de Socios + Préstamos Bancarios Índice de Morosidad. Cartera Vencida / Cartera Total. Índice de Morosidad Ajustado. (Cartera Vencida + Castigos 12m) / (Cartera Total + Castigos 12m). Índice de Cobertura. Estimaciones Preventivas para Riesgo Crediticos / Cartera Vencida. MIN Ajustado. (Margen Financiero Ajustado por Riesgos Crediticios 12m / Activos Productivos Prom. 12m). Índice de Eficiencia Operativa. Gastos de Administración 12m / Activos Totales Prom. 12m. Índice de Eficiencia. Gastos de Administración 12m / Ingresos Totales de la Operación 12m. ROA Promedio. Utilidad Neta 12m / Activos Totales Prom. 12m. ROE Promedio. Utilidad Neta 12m / Capital Contable Prom. 12m. Índice de Capitalización. Capital Contable / Activos sujetos a Riesgo Totales. Razón de Apalancamiento. Pasivo Total Prom. 12m / Capital Contable Prom. 12m. Cartera Vigente a Deuda Neta. Cartera Vigente / (Pasivos con Costo – Inversiones en Valores – Disponibilidades). Tasa Activa. Ingresos por Intereses 12m / Activos Productivos Totales Prom. 12m Tasa Pasiva. Gastos por Intereses 12m / Pasivos Con Costo Prom. 12m Spread de Tasas. Tasa Activa – Tasa Pasiva Brecha Ponderada A/P. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada periodo / Suma ponderada del monto de pasivos para cada periodo. Brecha Ponderada a Capital. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada periodo / Capital contable al cierre del periodo evaluado. Flujo Libre de Efectivo. Flujos derivados del resultado neto - depreciación - estimación preventiva

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HR Ratings Alta Dirección Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General Presidente del Consejo de Administración

Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos

Aníbal Habeica

+52 55 1500 3130 [email protected]

+52 55 1500 3130 [email protected]

Director General Fernando Montes de Oca

+52 55 1500 3130 [email protected]

Análisis Dirección General de Análisis Felix Boni

Dirección General de Operaciones +52 55 1500 3133 [email protected]

Finanzas Públicas / Infraestructura +52 55 1500 3139 [email protected]

Roberto Ballinez

+52 55 1500 3143 [email protected]

Deuda Corporativa / ABS

José Luis Cano

+52 55 1253 6532 [email protected]

Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos

Luis Quintero

Pedro Latapí

Fernando Sandoval

+52 55 1253 6546 [email protected]

Metodologías +52 55 1500 3146 [email protected]

Rolando de la Peña

+52 55 1500 0762 [email protected]

+52 55 1500 0763 [email protected]

Regulación Dirección General de Riesgo Rogelio Argüelles

Dirección General de Cumplimiento +52 181 8187 9309 [email protected]

Claudia Ramírez

Rafael Colado

+52 55 1500 0761 [email protected] +52 55 1500 3817 [email protected]

Negocios Dirección de Desarrollo de Negocios Francisco Valle

+52 55 1500 3134 [email protected] Hoja 12 de 13

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México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para Instituciones Financieras No Bancarias (México), Mayo 2009 ADENDUM – Metodología de Calificación para Uniones de Crédito (México), Agosto 2011 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores. Calificación anterior

HR BB+ / Perspectiva Estable / HR4

Fecha de última acción de calificación

29 de mayo de 2015

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

1T12 - 1T16

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información financiera trimestral interna y anual dictaminada por Rivero y Olivares proporcionados por la Unión de Crédito.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso). HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

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