HR3

Ion Financiera Programa de CEBURS de CP

Instituciones Financieras 23 de junio de 2016

Calificación Programa CEBURS de CP

HR3

Contactos Fernando García Luna Analista [email protected]

Angel García Asociado [email protected]

Fernando Sandoval Director de Instituciones Financieras / ABS [email protected]

HR Ratings asignó la calificación de CP de HR3 para el Programa de CEBURS de CP por un monto de hasta P$200.0m de ION Financiera que busca ser autorizado por la CNBV. La calificación asignada al Programa de CEBURS de CP 1 por un monto de hasta P$200.0 millones (m) se basa en la calificación de contraparte de corto plazo de Ion Financiera2, la cual se asignó en HR3 el 23 de junio de 2016 y puede ser consultada con mayor detalle en www.hrratings.com. La calificación de corto plazo asignada para Ion Financiera se sustenta en la adecuada posición financiera, al contar con sólidos niveles de solvencia, calidad de cartera y niveles de liquidez. Esto derivado del robusto nivel de Capital Contable con el que cuenta de P$308.5m al cierre de marzo de 2016. Asimismo, la calidad de la cartera se ha mantenido en niveles saludables, a pesar del incremento observado en la cartera crediticia. De igual manera, Ion Financiera presenta buena posición de liquidez, debido a la buena administración de sus pasivos y activos. Sin embargo, la Empresa cuenta con indicadores de eficiencia presionados, debido al incremento considerable en los gastos administrativos como consecuencia de la contratación de personal para robustecer el área comercial. Por otra parte, Ion Financiera muestra una moderada concentración en sus diez clientes principales, poniendo en riesgo la calidad de la cartera en caso de incumplimiento de pago de algunos de estos clientes, no obstante estos clientes cuentan con distintos proyectos, diversificando su riesgo. El Programa de CEBURS de CP busca ser autorizado por un monto de hasta P$200.0m, con una vigencia de hasta cinco años a partir de la fecha de autorización de la CNBV 3, plazo durante el que se podrán llevar a cabo diversas emisiones sin que el monto total de las emisiones vigentes superen el monto autorizado. Las características del Programa de CP se detallan a continuación:

Definición La calificación de corto plazo que determina HR Ratings para el Programa de CEBURS de CP por hasta P$200.0m de Ion Financiera es HR3. La calificación asignada, en escala local, significa que el emisor o emisión ofrece moderada capacidad para el pago oportuno de obligaciones de deuda de corto plazo y mantienen mayor riesgo crediticio comparado con instrumentos de mayor calificación crediticia.

1

Programa de Certificados Bursátiles de Corto Plazo (Programas de CEBURS de CP). Ion Financiera, S.A.P.I. de C.V., SOFOM, E.R. (Ion Financiera y/o la Empresa). 3 Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). 2

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Principales Factores Considerados Perfil del Emisor El modelo de negocio de Ion Financiera está orientado al sector inmobiliario y provee financiamiento para la adquisición o desarrollo de vivienda para la población de la Ciudad de México y Zona Metropolitana. Cabe mencionar que Ion Financiera nace el 16 de febrero de 2016, como resultado del cambio de denominación de Quiero Confianza, S.A.P.I. de C.V., SOFOM, E.N.R. (Quiero Confianza), misma que se constituyó el 11 de junio de 2011 en la Ciudad de México y comenzó a colocar cartera hipotecaria en octubre de 2013. De esta manera, Ion Financiera tiene como principal objetivo el otorgamiento de créditos hipotecarios y créditos comerciales puente, que buscan satisfacer las necesidades para la adquisición de una vivienda nueva o usada y capital de trabajo para las empresas desarrolladoras de vivienda. Actualmente, la Empresa cuenta con una sucursal matriz ubicada en la Ciudad de México y mantiene operaciones de financiamiento en 26 municipios en su conjunto, localizados en la Ciudad de México, Área Metropolitana y Querétaro. Ion Financiera cuenta con un Capital Social de P$300.0m al cierre de marzo de 2016, el cual se encuentra distribuido entre 55 accionistas. En línea con lo anterior, se observa que el 49.1% de la participación accionaria de Ion Financiera se concentra en cinco accionistas y el restante 50.9% de la participación accionaria se encuentra distribuida entre los 50 accionistas restantes.

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:  Sólidos niveles de solvencia al 1T16, cerrando con un índice de capitalización de 54.7%, una razón de apalancamiento en 0.6x y de cartera vigente a deuda neta en 2.3x (vs. 86.9%, 0.4x y 10.0x al 1T15). Los indicadores se ubican en niveles de fortaleza debido al robusto capital. La Empresa estaría contando con el apoyo de los accionistas con una aportación a capital por montos aproximados de P$250.0m en 2016, así como por parte de un fondo de inversión por P$400.0m en 2016 y P$200.0m en 2017.  Buena calidad de la cartera crediticia, con un índice de morosidad y un índice de morosidad ajustado en niveles de 0.2% y 0.2% al 1T16 (vs. 0.3% y 1.0% al 1T15). A pesar del incremento en la cartera crediticia, dichos indicadores se mantuvieron en niveles saludables. Se esperaría que conforme sigan madurando las operaciones los indicadores muestren un ligero incremento.

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 Indicadores de eficiencia en niveles presionados, al cerrar con un índice de eficiencia de 84.5% y un índice de eficiencia operativa de 9.9% al 1T16 (vs. 79.9% y 7.7% al 1T15). El robustecimiento del capital humano para soportar el crecimiento esperado llevó a un fuerte crecimiento de gastos. No obstante, se espera que dichos indicadores muestren una mejoría con el crecimiento en el volumen de operaciones.  Buena posición de liquidez al cerrar con una brecha ponderada de activos a pasivos de 47.8%, y a capital de 9.2% al 1T16. La Empresa cuenta con brechas positivas durante todos los periodos, mostrando una apropiada administración de sus pasivos respecto a sus activos.  Agresivo plan de crecimiento de cartera, lo que pudiera impactar la situación financiera de la Empresa, en particular los gastos de administración y la calidad de la cartera.

Situación Financiera En cuanto a la cartera total de la Empresa, es importante mencionar que a pesar de que ésta se constituyó en el año de 2011, y comenzó formalmente a colocar cartera hipotecaria a partir de octubre de 2013. En línea con lo anterior, se observa que la cartera ha mostrado un constante crecimiento. De tal manera que al 1T15, la cartera total ascendió a P$340.5m y, al 1T16, esta continuó mostrando un crecimiento al ubicarse en P$561.9m, reflejando un crecimiento anual de 65.2% entre ambos periodos. En línea con lo anterior, al 1T16, la cartera total de Ion Financiera, se encuentra principalmente compuesta por créditos comerciales, que representan 71.7% de la cartera total, equivalente a P$402.3m y, el restante 28.3% a créditos a la vivienda, equivalente a P$158.7m. El crecimiento observado en la cartera en el último periodo se generó principalmente por el aumento mostrado en la cartera hipotecaria individual, como parte de la estrategia de negocio que está siguiendo la Empresa. De tal manera que la cartera hipotecaria individual pasó de P$50.8m en el 1T15 a P$158.7m al 1T16, lo que se traduce en un crecimiento de 194.7%. Este crecimiento fue soportado por la autorización de la línea de crédito con SHF por P$100.0m para el otorgamiento de créditos individuales. Al analizar la calidad de la cartera de crédito, se observa que durante 2013, debido al bajo volumen y casi nula operación de la Empresa, los indicadores de morosidad se posicionaron en 0.0% durante este año. No obstante, durante 2014, el índice de morosidad de Ion Financiera cerró en 0.3% y el índice de morosidad ajustado se situó en el mismo nivel debido, a que la Empresa no realizó castigos de cartera. No obstante, durante el 2015, cuando la Empresa mostró mayores volúmenes de operación, los indicadores de morosidad comenzaron a incrementar. Sin embargo, estos se mantuvieron en buenos niveles. De tal forma que al 1T16, la cartera vencida se ubicó en P$0.9m, misma que corresponde al crédito hipotecario de un solo cliente, que cayó en cartera vencida desde el 1T14. Cabe mencionar que no se tienen nuevos casos de cartera vencida. Dicho lo anterior, el índice de morosidad y el índice de morosidad ajustado se ubicaron en 0.2% y 0.2% al 1T16. Por parte del índice de morosidad ajustado, el cual considera los castigos de cartera realizados durante los últimos 12m, se observa que la Empresa no realizó castigos al 1T16. HR Ratings considera que los indicadores de morosidad se posicionan en niveles bajos, reflejando buena calidad de la cartera originada. HR Ratings considera que los indicadores de morosidad se posicionan en niveles bajos, reflejando buena calidad de la cartera originada.

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En relación con los indicadores de rentabilidad de Ion Financiera, estos se habían posicionado en rangos negativos debido al arranque de operaciones e ingresos de la Empresa. Sin embargo, Ion Financiera alcanzó punto de equilibrio al 2T14 al generar un resultado neto de P$0.3m. De tal manera que al cierre de 2014, la Empresa generó resultados netos por P$1.6m y al cierre de 2015 de P$8.0m. No obstante, durante el primer trimestre de 2016, los elevados gastos de administración resultaron mayores que los ingresos totales de operación, de tal manera que al 1T16 la Empresa cerró con una pérdida neta de –P$1.4m. Cabe mencionar que a pesar de la pérdida al 1T16, se esperaría que la Empresa cierre el 2016 con utilidades netas debido al crecimiento en las operaciones. La generación de resultados netos positivos durante el 2014 y 2015 tuvieron un impacto positivo en los indicadores de rentabilidad, sin embargo presentaron un decremento al 1T16. En línea con lo anterior, el ROA y ROE Promedio cerraron en 1.0% y 1.5% al 1T16 (vs. 1.8% y 2.5% al 1T15). HR Ratings considera que el ROA Promedio se encuentra en niveles adecuados, sin embargo, el ROE Promedio se encuentra en bajos niveles principalmente por el robusto nivel de capital y no por la baja generación de utilidades proporcionales. Por parte de los indicadores de solvencia, cabe recordar que en 2013 se dio un aumento importante de capital, en el cual se suscribieron P$300.0m, con un plan de aportaciones que terminó en diciembre 2014, buscando el crecimiento del negocio. De esta manera, Ion Financiera cuenta con un Capital Social de P$300.0m al cierre de marzo de 2016. Es así que, a pesar del fuerte crecimiento mostrado por la cartera, el índice de capitalización se ubica en niveles de fortaleza al cerrar en 54.7% al 1T16 (vs. 86.9% al 1T15). Cabe mencionar que la Empresa estaría contando con el apoyo por parte de los accionistas con una aportación a capital por montos aproximados de P$250.0m durante 2016, así como un aportación a capital por parte de un fondo de inversión por P$400.0m en 2016 y P$200.0m en 2017. Al observar la razón de apalancamiento de Ion Financiera, esta se ha mantenido históricamente en niveles bajos. Se puede observar que en 2013 la Empresa no se había visto en la necesidad de contratar pasivos debido a su recién inicio de operaciones y al programa de aportaciones de capital realizados por los accionistas, fortaleciendo la posición del capital ante los pasivos. Sin embargo, se puede apreciar que a partir del 1T14, la razón de apalancamiento ha mostrado una tendencia al alza. Lo anterior, debido a que, en 2014, la Empresa realizó una emisión de CEBURS Fiduciarios privados por P$100.0m y en 2015 contrató préstamos bancarios por P$67.7m. Es así que la razón de apalancamiento ascendió a niveles de 0.6x al 1T16 (vs. 0.4x al 1T15), manteniéndose en niveles saludables. Por último, con respecto a la razón de cartera vigente a deuda neta, esta cerró en 2.3x al 1T16, mostrando la capacidad que tiene la Empresa para hacer frente a sus obligaciones con costo mediante los flujos esperados por parte de su cartera vigente. Esta razón se ha mantenido en niveles de fortaleza, ya que, la Empresa principalmente ha financiado sus operaciones con recursos propios, cerrando con una deuda neta de P$241.4m al 1T16 (vs. P$34.1m al 1T15). En cumplimiento con la obligación contenida en el tercer párrafo de la Quinta de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadores de valores, y según nos fue informado, el Programa de CEBURS de CP obtuvo la calificación de 3/M por parte de Verum otorgada con fecha del 14 de junio de 2016.

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ANEXOS – Escenario Base

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ANEXOS – Escenario Estrés

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Glosario IFNB’s Cartera Total. Cartera de Crédito Vigente + Cartera de Crédito Vencida. Índice de Morosidad. Cartera Vencida / Cartera Total. Índice de Morosidad Ajustado. (Cartera Vencida + Castigos 12m) / (Cartera Total + Castigos 12m). Índice de Cobertura. Estimaciones Preventivas para Riesgo Crediticos / Cartera Vencida. MIN Ajustado. (Margen Financiero Ajustado por Riesgos Crediticios 12m / Activos Productivos Prom. 12m). Índice de Eficiencia Operativa. Gastos de Administración 12m / Activos Totales Prom. 12m. Índice de Eficiencia. Gastos de Administración 12m / Ingresos Totales de la Operación 12m. ROA Promedio. Utilidad Neta 12m / Activos Totales Prom. 12m. ROE Promedio. Utilidad Neta 12m / Capital Contable Prom. 12m. Índice de Capitalización. Capital Contable / Activos Sujetos a Riesgo Totales. Pasivos con Costo. Préstamos Bancarios + Préstamos Bursátiles. Razón de Apalancamiento. Pasivo Total Prom. 12m / Capital Contable Prom. 12m. Cartera Vigente a Deuda Neta. Cartera Vigente / (Pasivos con Costo – Inversiones en Valores – Disponibilidades). Tasa Activa. Ingresos por Intereses 12m / Activos Productivos Totales Prom. 12m. Tasa Pasiva. Gastos por Intereses 12m / Pasivos Con Costo Prom. 12m. Spread de Tasas. Tasa Activa – Tasa Pasiva. Brecha Ponderada A/P. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada periodo / Suma ponderada del monto de pasivos para cada periodo. Brecha Ponderada a Capital. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada periodo / Capital contable al cierre del periodo evaluado. Flujo Libre de Efectivo. Flujo Generado a través de Resultado Neto – Estimaciones Preventivas – Depreciación y Amortización + Otras Cuentas por Cobrar + Otros Pasivos.

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HR Ratings Alta Dirección Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General Presidente del Consejo de Administración

Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos

Aníbal Habeica

+52 55 1500 3130 [email protected]

+52 55 1500 3130 [email protected]

Director General Fernando Montes de Oca

+52 55 1500 3130 [email protected]

Análisis Dirección General de Análisis Felix Boni

Dirección General de Operaciones +52 55 1500 3133 [email protected]

Finanzas Públicas / Infraestructura +52 55 1500 3139 [email protected]

Roberto Ballinez

+52 55 1500 3143 [email protected]

Deuda Corporativa / ABS

José Luis Cano

+52 55 1253 6532 [email protected]

Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos

Luis Quintero

Pedro Latapí

Fernando Sandoval

+52 55 1253 6546 [email protected]

Metodologías +52 55 1500 3146 [email protected]

Rolando de la Peña

+52 55 1500 0762 [email protected]

+52 55 1500 0763 [email protected]

Regulación Dirección General de Riesgo Rogelio Argüelles

Dirección General de Cumplimiento +52 181 8187 9309 [email protected]

Claudia Ramírez

Rafael Colado

+52 55 1500 0761 [email protected] +52 55 1500 3817 [email protected]

Negocios Dirección de Desarrollo de Negocios Francisco Valle

+52 55 1500 3134 [email protected]

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Instituciones Financieras 23 de junio de 2016 México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para Instituciones Financieras No Bancarias (México), Mayo 2009 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores. Calificación anterior

Inicial

Fecha de última acción de calificación

Inicial

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

1T13 – 1T16

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna y anual dictaminada por Deloitte Touche Tohmatsu Limited proporcionada por la Empresa.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

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